ブランズ浦和別所沼公園

>>500 匿名さん
かなーり、割高だけどね。
資産を維持したいなら、最初に検討から外すべき物件。

浦和が高い、武蔵浦和が供給が無い、となると駅近のここが候補になるんですよね～

>>502 匿名さん
ならないよ。

>>502 匿名さん

北浦和や与野にも駅近マンションはあるよ。
中浦和は、教育や利便性そして資産価値的に大分落ちるでしょ。
ここが検討に入るシチュエーションがイメージできない。何より、かなり割高だし。
供給元のデベロッパーは、クオリティを上げて、価格を下げるべきだったのに、全て逆に行ったからね。
プラウドの教訓が全く生かされなかったみたい。

埼京線利用向けかな

戸田に住むくらいならさいたま市

外観がセレモニーみたい。

中浦和って思ったより高いですよね

駅徒歩4分で70㎡台中心というのは意外な感じがしました。中浦和という街になじみが無いのだけどファミリー層が多い感じの街なんでしょうか？一般的には駅近くだと単身とかディンクス向けのマンションが多いイメージだったので。こちらの場合利便性と自然環境の両方がある感じがしました。近場に店舗数は多くなさそうだけど公園や緑道などもあって自然環境にも恵まれている感じ。それで駅が近いとなったら子育ても通勤にも向いているように思います。

アパートより戸建ての方が多いですかね、
歩きでも浦和駅に出れるし、不便はないですね。
比較的落ち着いたファミリー層が多いような気がします。

このあたりは、普通の住宅地っていうかんじですよね。
だからファミリー向けっていうのは特段、意外でもないように感じていました。
もっとターミナル駅みたいなところだったら、駅に近い場合はこどもがいない世帯を前提に作っていくのだろうけれど、
ここだったら、子供がいる前提で作っていってくれたほうがニーズはマッチするでしょう。

３Dモデルルームは、結構再現度高いかもしれないですね。
梁とかもきちんと出てる。結構梁は目立つのだけど、テラスが広めに取られているから
なんとなくそちらに目が行くので、そこまで気になるほどでもないってい人は多いと思う。

テラスは
お隣との境界にフェンスはあるものの、
丸見え担ってしまうような状態なんでしょうか。

テラスのフェンスってお互いにみえるようになっているマンションが全体的に多くなっているような気がします。気になるならば、デベに確認したほうが良いです。フェンスのところを覆ってもいいのかは、規約次第だと思うのですが、風通しが悪くなってしまうなどのデメリットもあるかと。なんとなく気まずさを思うならば1階じゃなくてそれ以上の階のほうがいいのではないのかな。

https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/besshonuma/outline/index.html
物件概要｜≪公式≫ブランズ浦和別所沼公園｜JR埼京線「中浦和」駅　新築分譲マンション｜東急不動産の住まい［BRANZ（ブランズ）］

物件名 ブランズ浦和別所沼公園
販売スケジュール 先着順販売中 (現在、販売活動休止中です。）
所在地 埼玉県さいたま市南区鹿手袋二丁目826番(地番)
交通 JR埼京線 「中浦和」駅 から徒歩 4分
JR埼京線 「武蔵浦和」駅 から徒歩 15分
販売価額 4,536.5万円(1戸)～6366.5万円(1戸)
最多価額帯 5000万台（4戸）（100万円単位）
今回販売戸数 17戸
総戸数 74戸
間取り 3LDK～4LDK
専有面積 67.34m2～85.56m2
バルコニー面積 11.65m2～16.40m2
敷地面積 2,732.59m2
建築延床面積 6,093.84m2(容積対象外部分:635.57m2を含む)
構造および階数 鉄筋コンクリート造 地上6階建
建築確認番号 第H29普及協会00196号（平成29年12月27日付）、01196号（平成30年4月20日付）、02196号（平成30年8月3日付）、03196号（平成31年4月1日）
用途地域 第二種住居地域
建物竣工 竣工済（2019年8月）
お引渡し 即入居可
管理形態 区分所有者全員により管理組合設立後、管理会社に委託予定
管理費(月額) 11,700円～14,900円
修繕積立金(月額) 7,500円～9,500円
修繕積立基金 419,000円～532,400円
分譲後の権利形態 敷地及び建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有権
売主 東急不動産株式会社(売主)
国土交通大臣（16）第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒150-0043　東京都渋谷区道玄坂一丁目21番1号
販売会社 東急リバブル株式会社(販売代理)
国土交通大臣（11）第2611号(一社)不動産協会会員(一社)不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒150-0043東京都渋谷区道玄坂1-9-5
施工会社 大豊建設株式会社　東京建築支店
管理会社 株式会社東急コミュニティー
備考 駐車場／33台(平置1台、機械式32台)(月額使用料：12,000円～17,000円)
ミニバイク置場／2台(月額使用料：2,500円)
自転車置場／121台(平置16台、昇降ラック式39台、スライドラック式66台)(月額使用料：200円～500円)
ルーフバルコニー面積（Qr）：37.79m2（月額使用料：1,100円）
コミュニティ形成費：月額300円
インターネット利用料：月額1,100円
スカパーJSAT使用料：月額440円
管理準備金：12,100円～14,900円（初回のみ)

※販売価額には建物に係る消費税等10％を含みます。
※表示の販売価額は100円単位を切り上げて表示をしております。
※ご登録の際には、認印・身分証明書・2018年・2019年分の収入証明書をご持参ください。

建築確認番号/第H29普及協会03196号（平成31年4月1日付)

お問い合わせ先 「ブランズ浦和別所沼公園」現地販売センター
(TEL：0120-562-109)
営業案内 営業時間／ 緊急事態宣言を受け、5月7日(木)迄の期間、営業活動を休止させていただきます。
定休日／ 毎週水・木曜日（祝日除く）・第1～第3火曜日
※上記の価額には、建物に係る消費税相当額が含まれております。
※上記概要は2020年04月24日現在のものです。
※次回更新予定日は2020年05月08日です。

6階の中古の未入居が売り出しされてます。
転売ヤーですかね？

https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiminami/nc_93275783/

ブランズ浦和別所沼公園 7480万円（3LDK）
中古マンション即入居可
情報提供日：2020/4/28次回更新日：情報提供より８日以内
7480万円
埼玉県さいたま市南区
ＪＲ埼京線「中浦和」歩4分
東急リバブル(株)武蔵浦和センター

物件名
ブランズ浦和別所沼公園
販売価格
7480万円
所在地
埼玉県さいたま市南区鹿手袋２
沿線・駅
ＪＲ埼京線「中浦和」徒歩4分
専有面積
88.09m2（壁芯）
間取り
3LDK
バルコニー
17.9m2
築年月
2019年9月
所在階/構造・階建
6階/RC6階建

～東急不動産旧分譲、最上階6階部分、北・東角部屋
◆令和元年9月築　築後未入居物件

◆東急不動産旧分譲
◆最上階6階部分、北・東角部屋
◆LD 約19.8畳
◆ルーフバルコニー面積　24.75m2

◆専有面積：88.09m2
◆間取タイプ：3LD・K
◆現在空室につき、即入居可能

≪ライフインフォメーション≫
・ファミリーマート中浦和駅前店・・・約310ｍ
・西友中浦和店・・・・・・・・・・・約350ｍ
・ドラッグストアウェルシア薬局中浦和店・約330ｍ
・別所沼公園・・・・・・・・・・・・・約170ｍ
・浦和大里小学校・・・・・・・・・・・約1570ｍ
・白幡中学校・・・・・・・・・・・・・約1540ｍ

このサイトに価格表がありました。

ブランズ浦和別所沼公園の価格表 | 2020年までの取得を目指す新築マンション購入検討、時々株・投資信託
https://sumingo.info/2018/10/08/post-0/

完成から9ヶ月経過。
売れ残り在庫率23%。

このマンションは消費増税前だしコロナウイルスも無かった好景気の時代だから本来なら完売してもおかしく無かった。

それなのに価格が立地と合ってないから売れなかった。

分譲価格が10%?15%安ければ今頃完売してただろうね。
ただ今から10%下げても厳しいだろう。
コロナウイルス不況はかなり深刻になりそうだからね。

>>517 匿名さん
コロナが流行する前までに完売まで持っていくべきだったね。更に多少値下げしてでも。
これからは世界的なコロナ不況で、マンションの資産価値も1割から2割は下がると言われている。
生半可な値下げじゃ売れなくなっていく。

休業期間、延長されましたね。「２０２０年５月８日（金）より当面の間」だそうです。

>>これからは世界的なコロナ不況で、マンションの資産価値も1割から2割は下がると言われている。
不動産を買える人も少なくなってきそうですもんね。
マイホームを維持できなくなって中古マンションとして売られるマンションも多くなってきそうですよね・・・

価格表と見比べるとマンショントップページの3LDK、4536万4958円は値下げされた部屋なんでしょうか。値下げ価格とアピールされていないようでしたが、一覧表の価格よりも安いみたいでしたよ。

値下げになっている…のかなぁ。
そのあたりは正直よくわからないですよね。
ただ、お高めだったので、買う方にしてみたら安くなっている分にはうれしいような。あまり値下げアピしちゃうと、ブランド的に微妙なのかもしれない。

まだ結構たくさん、プランがありますね。17戸先着順となっていますから、階数さえ選ばなければ
多くのプランから選択することはできる。
これだけ多くあると、流石に値下げっていう段階じゃ無いんじゃないかと思うが。
元々の価格設定が高すぎたから、見直しっていうのもあるんですかね。。。

他と比べてどー考えても在庫多すぎる。3000万で売れば完売かもね

竣工してからかなり経過してるのに、17戸が残ってるって、衝撃。
最近で言うならブランシエラ浦和駒場、数年前なら浦和常盤ザ・レジデンスが同じ様な売れ行きだったけど。
立地が悪いのに、一般に全く理解されない付加価値をアピールして価格を吊り上げたという共通点がある。
先行き厳しいね。
コロナ不況も重なるし。

やっぱり価格面、なんでしょうね。
ブランズだと、ブランド的に安くできないという事情はあるのかもしれないし
初期設定も安くは設定できないというのもあるのだと思います。

駅まで近いと、強気の価格になるというのもあったのかもしれないけど…
別所沼エリアということもあるので、
もう少し価格を控えめにすれば動きはありそうなのになぁ

>>524 匿名さん

ブランドだけで高価格に設定して売れたら苦労しない。埼玉県民を侮りすぎ。
地元民は、この立地がイケてないこと知ってるし。
数年前にこの辺で分譲された野村プラウドの売れ行きが絶不調だったことを東急が把握してたら、このマンションは存在しなかったと思う。
知ってて建てたなら、発案者のプレゼンが神がかってたんだろう。

別所沼の近くは良いが、最寄りが中浦和駅になるとこの価格じゃ厳しい

>>525 マンション掲示板さん
その後の浦和の値上がりは異常だから、この価格でもニーズがあって勝てると思ったんだろ

>>527 マンション検討中さん

人気が高騰してるのは、京浜東北線側の浦和。
ここは、浦和であって浦和でないから。
東京都のイメージに小笠原諸島が含まれないのと一緒。

>>528 eマンションさん
人気が高騰しているのは上野東京ラインと湘南新宿ラインが停車して駅前も栄えている浦和駅だけですけどね。
北浦和や南浦和の価格は武蔵浦和と変わりません。
京浜東北で一区切りにしても嘘でなかったのは2012年以前までです。

>>529 匿名さん
中浦和は、どんなポジション？

>>529 匿名さん
取引事例見ると北浦和も南浦和も率で見れば浦和並みに高騰してるよ。京浜沿いはどこも上がってる
ちなみに一番値上がりしてるのは浦和じゃなくて京浜しか止まらない川口な

>>530 通りがかりさん
これらの悪いとこどり。5番目の駅。
鉄道は、本数少ない、始発無し、快速中距離列車通過、武蔵野線なし、行き先副都心側。
駅前は、南浦和をも下回るが、東浦和や西浦和よりはマシ。
唯一の利点は、浦和駅市街地エリアへの距離が他よりは近い。半分くらいで県庁。以降は市街地。

>>531 マンション検討中さん
浦和は今後も値上がり期待できるが
北と南は今がピークで今後の値下がりリスクが高いと感じる。
自身の魅力ではなく、あくまで浦和駅周辺として影響を受けただけ。再開発も全く期待できない。
武蔵は別物感があり副都心指定のため行政介入もあり得はする。
しかし所詮No2なので本気の開発予算投入は期待できない。
浦和や川口などその地域のNo1の駅が、予算投入による発展が期待できる鉄板であることは間違いないですね。

中浦和は浦和の端っこ過ぎて、資産価値上昇の恩恵が及んでいないという事ですね。
中浦和自身のストロングポイントも無く。
東急は最初から理解すべきでしたね。
どうして先に分譲した野村が失敗したのか。
リサーチが足りな過ぎました。

中浦和は、他と比べると地味な感じは否めないかもしれないですね。
ただ単体でみると暮らしにくいわけじゃないので
適正価格にすれば
動きはあると思うのだけどなぁ。
ブランズだと安くするのはブランドイメージ的にはないのかな。

>>535 匿名さん

ブランドイメージだけで割高価格で売れたら、そんな美味い話はない。
ブランズより下級ブランドを付けてたら、値下げし易かったのかもしれないが、それは東急の都合だし。
いずれにしても、ブランドイメージだけで完売出来るほど、浦和は甘くなかったということ。
一昨年の夏だったか、このマンションの立て看板を肩に担いで灼熱の中、旧中山道を北浦和方面へ歩いていく中年の営業マンをお見かけした。
余計なお世話かもしれないが、営業マンの頑張りが報われるようなマンションを用意してあげてほしい。

中浦和のポジションはどうでも良いが、別所沼公園が近くにあるのは良いな。
近くに、あれだけの公園があると、気持ちが豊かになる。
取り敢えず、都心も近い。武蔵浦和も１駅、浦和も近い。
でも価格はそこそこ高いんだよな。

同じ鹿手袋アドレスのプラウド別所沼公園トレサージュも相当苦戦したと聞きましたが、中浦和最寄りでも別所アドレスと鹿手袋アドレスとでそんなに変わってくるんでしょうか？同じ南区ですよね？

間取り、VR360度体験になっています。
なんだかCADソフトを見ているかのようで、もうモデルルームに行かなくても大体の間取りや雰囲気もわかりますね。
間取りだけだと天井高や窓の大きさがわからないのですが、VRだとそういったこともないです。

中浦和の駅、西友があるのが便利そうです。
でも西友以外はお買い物施設がない気もしてしまい…
公園が近いのはいいですね。テレワーク時のいい息抜きも散歩でできそう。

>>540 マンション検討中さん
変わらないと思いますよ。
トレサージュの分譲終盤は、来場者にもれなくルンバを撒いて、価格も相当値下げしたようです。
モデルルームをマークス用に切り換えるタイムリミットがあったから尚更売り急いでいたみたいですが。
ここも何か撒かないと、もはや雑魚も寄り付かないですよ。

ブランズ武蔵浦和は、ここが完売になってから販売するんでしょうか。外観は完全に出来上がってますよね。早くここを値下げして売り切らないと、、、

現状では、外から見た感じだと特にキャンペーン的なことはしていないっぽいですよね。
ブランズって値下げをするイメージが正直ないので、
ここはどうなっていくのかな…とも思います。

買い物は西友しか無いけど、
24時間営業だし、PB商品もけっこう充実しているし
普段の買い物では特に不満はないかな。

>>543 検討板ユーザーさん
武蔵浦和の東急は全室賃貸になりました。
ドゥーエ武蔵浦和で出てきます

鹿手袋なんて、土地勘のない余所者か予算が足りない人しか検討しませんよ。あのあたりは、別所沼公園より東側を買わないと地盤がぐずぐずですからね。土地の値段も全然違ってきます

>>545 匿名さん
情報ありがとうございます！
明らかに分譲仕様なので、中浦和の売れ行きの悪さやコロナの影響もあって賃貸に変更したんですかねー。

北浦和の東急も急に賃貸になりましたね
賃貸のが儲かるんだろうか

>>548 匿名さん
売れないからでしょう。
あまり酷いこと言わないように。
購入して入居してる世帯があったら、気の毒でしかない。

北浦和の東急グランカーサ北浦和は賃貸にして即満室ですよ。賃貸のが儲かるから切り替えたんでしょうね