ブランズ浦和別所沼公園

>>425 マンション検討中さん
駅近マンションの資産価値は、その最寄駅の駅力に依存するからね。
中浦和の駅力は、浦和区内の駅でも底辺に位置する。
東京建物は、そこのリサーチが足りていないと思う。少なくとも、この地域の先駆物件がなかなか売れなかった事実もあるのだし。
何で同じ失敗を繰り返すのか理解できない。

営業マンも、自分なら資金があっても買わないであろう、魅力のないマンションを売るのは虚しいだろうな。
企画立案した責任者を左遷させても現場のやるせなさは変わらないだろう。

>>426 名無しさん

中浦和は南区

まだ2割くらいしか売れてないっぽいですよ。
もう売り出して一年経ちますが本当に大丈夫なんでしょうか？
それこそソライエ成増が完成したときといい勝負です
やはり仕様や立地のわりに高すぎましたね

>>429 検討板ユーザーさん

売れた2割を買った人がいるんですよね。
価値観は人それぞれってことがよく分かります。
ただこの先、大幅に割り引かれた後の購入者との所得格差が凄そうです。
初期購入者にわだかまりも生まれそうだし、管理組合の運営に支障を来たしそう。

大幅に値引かれるっていうのはどこ情報ですか？

>>431 匿名さん

大橋に値引かないと、売れないでしょう。
貴方は、このまま定価で完売に至るとお考えか？

ってことは、大幅に値引かれるっていう情報は作り話ってこと？

>>429 検討板ユーザーさん
これは東急の大失敗プロジェクトになりそうですね
北浦和のブランズは順調なのでしょうか？

ブランズ自体が埼玉じゃブランド力ない会社だしね。
これがプラウドなら売れ行きは違っていたかも。

計画を立ち上げた責任者の顔を見てみたい。
その人の生涯年収でも補填できないくらいの損失はありそう。

>>436 検討板ユーザーさん
値段設定の責任者が完全に見誤った感じですね、

ブランズ北浦和は、別所沼での大惨事で懲りたのか、一棟買いの賃貸物件となりましたとさ。

JR線路沿いで24時間うるさいのと、JR跨線橋からベランダ室内まるみえ。そらアカンわな…

ニュースで中浦和に快速が止まるとやってましたね

>>439 検討板ユーザーさん

でも通勤快速は変わらず止まらないので、通勤には関係なさそうですね

快速停車っていっても、そのぶん各停が減便ですからね…

販売価格は5千万円台。駅からも近いのでこれくらいの価格帯はしてしまうのかしら。
自分的には案外価格が高額だなと感じました。

返済価格シュミレーションが出ているのが分かりやすいです。
頭金があれば、実際に払っていく金額は月々10万程度ということで、それほど負担額は無いのかな。
勿論ボーナス払いもあってのことですが、無いとしたら12-3万くらいにはなってしまいそうですね。

その他に管理費等もありますから、ざっくりとして月12-15万程度の支払いになりそうです。

>>442 匿名さん

ボーナス払いを前提にローンを検討するのはナンセンスですから、頭金入れても15近くの月払いが必要と思った方がいいですね。中浦和でこの額払う気にはなれないなー

いつのまにか
9月14日(土)～第2期登録受付開始
になってますね

>>444 匿名さん

なんだか見たことあるような物件もあったので
おそらく第1期で売れなかったのも重複して売ってるのでわないでしょうか
第2期と言った方が響きもいいですし

間取りが同じの部屋なだけかな?

もう竣工してから１年過ぎていますが
まだ販売中とはかなり苦戦しているようです。
最寄り駅まで徒歩４分の立地でも物件によっては厳しいものなんだなと驚きです。
案外、値引きを待っている人がいるのかも。

仕様や立地のわりに値段が高すぎたんだよ

>>447 匿名さん
まだ完成してませんよ。

目の前通りましたがけっこう前に完成してましたよ

今月引き渡しです

11月30日より中浦和駅が快速停車駅(予定)に！
ってすげえちっちゃく書いてあるｗ

おー

>>452 匿名さん

以前のも話題になってましたが
まぁ通勤快速は変わらず止まらないので、通勤には関係なさそうですね

売り出して一年以上経つのに
まだ2割ちょっとしか売れてないという話もあるみたいなので値引きは必須でしょう。
最終的には1000万近く値引きしないと難しいかもですね
もうそろそろ住まれる方もいるので早く完売させたいのが本音でしょう
これはブランズの売主が値段設定を高くしすぎたのが一因ですね

マンションの存在価値って、立地からくる利便性だろ。
それを放棄したマンションに価値はない。

気になるから書き込んでしまう

浦和常盤レジデンスも、完売まで5年くらいかかったけど、書き込みは多かったな。
売れない不人気マンションには、興味を掻き立てる何かがあるのかな。
本当の購入検討者はほぼほぼ居ないから、このスレを見て書き込む人は冷やかしなんだろうね。

価格に影響あるか分かりませんが、
先日、別所沼公園で男性が意識不明で沼に浮いていたようですね。
Yahooニュースにもなっているようです。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191011-00000004-saitama-l11

事件なのか事故なのか不明なところがちょっと恐いですね。

>>459 検討板ユーザーさん
すれ違い

新築マンション価格はデベロッパーの勝手な言い値であって、市場の適正価格から著しくかけ離れることもある‥
勉強になりました。
値付けで失敗しないのは野村くらいで、三菱と三井は大外れはない感じ。
住友は確信犯的にふっかけてますね、毎回。

まだ完売しないんですかね。

当分ね

貧乏人は門前払いですか

>>464 匿名さん
そういう問題ではない

仮に6000万予算として考えてる人でもここを買う可能性は低いでしょう。

立地や仕様を考えたら別のとこ買いますよ。

>>465 匿名さん

6000マンではなく、5000万の間違いでは？
現にその価格帯で売れていないので。

都内のブランズのイメージでココを見ると唖然とするから。
都内に住んでる友達呼べないよ。

正確に何戸が売れているのか分かる方いますか？

アットホームのサイトに中古が出ていますね。最上階の角部屋。

購入者、帰郷事情により、売却決定。
１ヶ月で・・・

>>470 通りがかりさん
買値より大分落ちるだろうな。
新築プレミア以上の値崩れが目に見えてる。

受け渡し後だから厳しいな。
キャンセルできたら、1割くらいの負担で済むのに。
中古で売るなら、下手したら3割マイナスか？

別所沼にできたカフェってどうですか

>>473 匿名さん
できたばかりの頃に行きましたが、良くも悪くも手作り感満載のお店でした。この界隈はステキなカフェが少ないですよね。

増えてほしいよね～

このあたり、マンションもできたりして、住んでいる人も増えつつあるので、
カフェとかできるといいですよね。
ただ、カフェって個人のお店だと儲かるの大変そう。
チェーン店でもいいので
そういうところが増えていってくれるといいなと感じます。

別所沼公園は中央に大きな池があり、その周囲で高木が並木道を作っていて、雰囲気がありますね。
これで最寄駅に駅力があれば、このマンションも定価で完売したと思うのですが。
戸建ての一等地とマンションの一等地は必ずしも一致しないってことですね。

ここ良さそうですが、設備の評価より、土地の割に金額が高いということでマイナス評価されてるのでしょうか？

>>478 マンション検討中さん
立地に基づく利便性や仕様が、価格に全く追いついていないというか、割高なんですよ。
かなりね。
この近くに以前分譲されたプラウドも割高で、完売まで相当時間がかかった事実もあるし、東急不動産の市場調査が不充分だったとしか考えられない。
個人的には、都内のブランズでは考えられない低仕様に衝撃を受けました。
コレはブランズじゃないですよね。

買おっかな?

今朝、散歩がてら見に行ったけど、良く言えば隠れ家的、悪く言えば場末感が否めない。
外観も、内部的な低仕様が伺える印象でお金かけてスタイリッシュなデザインを追求してるブランズとは到底思えない。
これが所謂、埼玉仕様なのかと思うと悲しくなる。

散歩がてらってことは、結局おなじような場所に住んでるんじゃないかｗ

>>482 匿名さん
休日は毎朝6キロは散歩してますから。
私は浦和駅徒歩5分以内に住んでます。
新築マンションを見て歩くのが趣味です。

まあ確かに浦和駅ちかに住んでたら場末だわ～

浦和5分だからどーしたんだよ笑笑笑笑。
私が買おうか迷ってて上からマウント取るかのように笑。
私はどのマンションにしても幸せなのでどーでもいいです。
むしろここに住んでる人の状況知りたいです。

マウント取るようなひやかしは人気マンションにはつきものです、ほうっておきましょう

ブランド頼みでスペックを落としてるのが、気に入らないだけです。
ここまで露骨なのは、住友マンション全般とココくらいです。
比較的大手では。
確かに立地に関しては失礼な発言だったと思います。
この立地でこの価格なら、もっと何とかしろよと言いたかったんです。

たしかに、もうちょっと豪華の方が浦和を選ぶそうに刺さる気はするかもね

仕様が良ければ、別所沼に恥じない邸宅と認識されるけど、悪ければ、不便な立地のただの三流マンションと捉えられても仕方ない。
立地条件に利便性がなければ、仕様で頑張らないと。
三菱の常盤レジデンスが好例だよ。
仕様で頑張った三菱と、相変わらずの低仕様で提供した住友と、同じ様な立地でも売れ行きは対称的。

ここは仕様が高くないからね

マウンティングは子育てしていると時々ありますよ。
世間話をしていても、お正月休みに旅行したとか、普段からいい洋服を買っているとか、知らない間のマウンティングもありますし。
相手がそこまでマウンティングと気づいていないだけで、「別荘がある」「両親からの援助がある」などもありますよね。気にしないこと！！

浦和じゃないですが駅まで4分以内で、個人的に駅前の西友も好きですよ。住めば都だと思います。
迷っているのは仕様についての口コミ。
素人なのですが、仕様は安い感じなんですか？
お風呂はミストつきの乾燥機もありますし、ディスポーザーがないくらいかと思いました。食洗機は写真をみるとあったので、ついていると思っていますけど……

>>491 匿名さん

過去の書き込みでまとめたものがありましたよ。
おそらくマンションの仕様立地地域性のわりに値段が高すぎるということではないでしょうか。

↓


ブランズよりは 中古のプラウド浦和別所の方が別所アドレスで地盤や設備、中学校への距離など条件もかなりいいと思いますよ 。プラウド浦和別所は忘れましたが、パークハウス浦和別所はディスポーザーも当然ついてますし。 プラウド浦和別所は1階ですが、3800万台で南向き70㎡弱で出てましたよ 。
今回のブランズの事実をまとめると
・低層階除いた通常の70㎡ちょいで5500万 ・88㎡で7400万
・複層ガラス
・通常の4LDKは4LDKのわりに風呂サイズは1418でせまい
・ディスポーザーなし
・トイレ手洗いカウンターなし
・地盤弱い
・白幡中学校が子供の足で往復徒歩60分
・駅は近いが廃れた中浦和駅
・住所は別所ではなく鹿手袋
・敷地周囲に３階建一戸建てあるため3階以下の下階は景観日当たり要注意

この辺の地域は浦和と違ってマウンティングとか考える人も少ないかと、、、
地域性のわりに値段を高く設定した、売主（東急）の市場調査ミスもあるね

外から見るとだいぶ売れ残っているように見えるのですが、どれくらいの人が入居されてるんでしょうか？

浦和は、ブランドで利ざやを稼げるほど田舎じゃないってことだよ。
甘く見られたもんだ。

旨い肉

いずれにしても、現状だと実際の物件を確認することができるのですから、
それで日当たりなどを判断していければ良いのではないでしょうか。
お値段高めなのは、駅まで近いこと、
中浦和が快速の停車駅になったことなど、
価格に強気になれる条件が揃っているからかもしれないですね。
確かに便利ではありますが…

>>497 匿名さん
業者ですか？

>>497 匿名さん
快速停車駅って言っても、平日の通勤快速は止まらないから通勤はめっちゃ不便だよ。駅近が良いなら、プラウド中浦和やプラウド別所沼公園ディアージュの中古を買った方が遥かに安いし。

とにかく新築って感じならここはいいのかもね

>>500 匿名さん
かなーり、割高だけどね。
資産を維持したいなら、最初に検討から外すべき物件。

浦和が高い、武蔵浦和が供給が無い、となると駅近のここが候補になるんですよね～

>>502 匿名さん
ならないよ。

>>502 匿名さん

北浦和や与野にも駅近マンションはあるよ。
中浦和は、教育や利便性そして資産価値的に大分落ちるでしょ。
ここが検討に入るシチュエーションがイメージできない。何より、かなり割高だし。
供給元のデベロッパーは、クオリティを上げて、価格を下げるべきだったのに、全て逆に行ったからね。
プラウドの教訓が全く生かされなかったみたい。

埼京線利用向けかな

戸田に住むくらいならさいたま市

外観がセレモニーみたい。

中浦和って思ったより高いですよね

駅徒歩4分で70㎡台中心というのは意外な感じがしました。中浦和という街になじみが無いのだけどファミリー層が多い感じの街なんでしょうか？一般的には駅近くだと単身とかディンクス向けのマンションが多いイメージだったので。こちらの場合利便性と自然環境の両方がある感じがしました。近場に店舗数は多くなさそうだけど公園や緑道などもあって自然環境にも恵まれている感じ。それで駅が近いとなったら子育ても通勤にも向いているように思います。

アパートより戸建ての方が多いですかね、
歩きでも浦和駅に出れるし、不便はないですね。
比較的落ち着いたファミリー層が多いような気がします。

このあたりは、普通の住宅地っていうかんじですよね。
だからファミリー向けっていうのは特段、意外でもないように感じていました。
もっとターミナル駅みたいなところだったら、駅に近い場合はこどもがいない世帯を前提に作っていくのだろうけれど、
ここだったら、子供がいる前提で作っていってくれたほうがニーズはマッチするでしょう。

３Dモデルルームは、結構再現度高いかもしれないですね。
梁とかもきちんと出てる。結構梁は目立つのだけど、テラスが広めに取られているから
なんとなくそちらに目が行くので、そこまで気になるほどでもないってい人は多いと思う。

テラスは
お隣との境界にフェンスはあるものの、
丸見え担ってしまうような状態なんでしょうか。

テラスのフェンスってお互いにみえるようになっているマンションが全体的に多くなっているような気がします。気になるならば、デベに確認したほうが良いです。フェンスのところを覆ってもいいのかは、規約次第だと思うのですが、風通しが悪くなってしまうなどのデメリットもあるかと。なんとなく気まずさを思うならば1階じゃなくてそれ以上の階のほうがいいのではないのかな。

https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/besshonuma/outline/index.html
物件概要｜≪公式≫ブランズ浦和別所沼公園｜JR埼京線「中浦和」駅　新築分譲マンション｜東急不動産の住まい［BRANZ（ブランズ）］

物件名 ブランズ浦和別所沼公園
販売スケジュール 先着順販売中 (現在、販売活動休止中です。）
所在地 埼玉県さいたま市南区鹿手袋二丁目826番(地番)
交通 JR埼京線 「中浦和」駅 から徒歩 4分
JR埼京線 「武蔵浦和」駅 から徒歩 15分
販売価額 4,536.5万円(1戸)～6366.5万円(1戸)
最多価額帯 5000万台（4戸）（100万円単位）
今回販売戸数 17戸
総戸数 74戸
間取り 3LDK～4LDK
専有面積 67.34m2～85.56m2
バルコニー面積 11.65m2～16.40m2
敷地面積 2,732.59m2
建築延床面積 6,093.84m2(容積対象外部分:635.57m2を含む)
構造および階数 鉄筋コンクリート造 地上6階建
建築確認番号 第H29普及協会00196号（平成29年12月27日付）、01196号（平成30年4月20日付）、02196号（平成30年8月3日付）、03196号（平成31年4月1日）
用途地域 第二種住居地域
建物竣工 竣工済（2019年8月）
お引渡し 即入居可
管理形態 区分所有者全員により管理組合設立後、管理会社に委託予定
管理費(月額) 11,700円～14,900円
修繕積立金(月額) 7,500円～9,500円
修繕積立基金 419,000円～532,400円
分譲後の権利形態 敷地及び建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有権
売主 東急不動産株式会社(売主)
国土交通大臣（16）第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒150-0043　東京都渋谷区道玄坂一丁目21番1号
販売会社 東急リバブル株式会社(販売代理)
国土交通大臣（11）第2611号(一社)不動産協会会員(一社)不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒150-0043東京都渋谷区道玄坂1-9-5
施工会社 大豊建設株式会社　東京建築支店
管理会社 株式会社東急コミュニティー
備考 駐車場／33台(平置1台、機械式32台)(月額使用料：12,000円～17,000円)
ミニバイク置場／2台(月額使用料：2,500円)
自転車置場／121台(平置16台、昇降ラック式39台、スライドラック式66台)(月額使用料：200円～500円)
ルーフバルコニー面積（Qr）：37.79m2（月額使用料：1,100円）
コミュニティ形成費：月額300円
インターネット利用料：月額1,100円
スカパーJSAT使用料：月額440円
管理準備金：12,100円～14,900円（初回のみ)

※販売価額には建物に係る消費税等10％を含みます。
※表示の販売価額は100円単位を切り上げて表示をしております。
※ご登録の際には、認印・身分証明書・2018年・2019年分の収入証明書をご持参ください。

建築確認番号/第H29普及協会03196号（平成31年4月1日付)

お問い合わせ先 「ブランズ浦和別所沼公園」現地販売センター
(TEL：0120-562-109)
営業案内 営業時間／ 緊急事態宣言を受け、5月7日(木)迄の期間、営業活動を休止させていただきます。
定休日／ 毎週水・木曜日（祝日除く）・第1～第3火曜日
※上記の価額には、建物に係る消費税相当額が含まれております。
※上記概要は2020年04月24日現在のものです。
※次回更新予定日は2020年05月08日です。

6階の中古の未入居が売り出しされてます。
転売ヤーですかね？

https://suumo.jp/ms/chuko/saitama/sc_saitamashiminami/nc_93275783/

ブランズ浦和別所沼公園 7480万円（3LDK）
中古マンション即入居可
情報提供日：2020/4/28次回更新日：情報提供より８日以内
7480万円
埼玉県さいたま市南区
ＪＲ埼京線「中浦和」歩4分
東急リバブル(株)武蔵浦和センター

物件名
ブランズ浦和別所沼公園
販売価格
7480万円
所在地
埼玉県さいたま市南区鹿手袋２
沿線・駅
ＪＲ埼京線「中浦和」徒歩4分
専有面積
88.09m2（壁芯）
間取り
3LDK
バルコニー
17.9m2
築年月
2019年9月
所在階/構造・階建
6階/RC6階建

～東急不動産旧分譲、最上階6階部分、北・東角部屋
◆令和元年9月築　築後未入居物件

◆東急不動産旧分譲
◆最上階6階部分、北・東角部屋
◆LD 約19.8畳
◆ルーフバルコニー面積　24.75m2

◆専有面積：88.09m2
◆間取タイプ：3LD・K
◆現在空室につき、即入居可能

≪ライフインフォメーション≫
・ファミリーマート中浦和駅前店・・・約310ｍ
・西友中浦和店・・・・・・・・・・・約350ｍ
・ドラッグストアウェルシア薬局中浦和店・約330ｍ
・別所沼公園・・・・・・・・・・・・・約170ｍ
・浦和大里小学校・・・・・・・・・・・約1570ｍ
・白幡中学校・・・・・・・・・・・・・約1540ｍ

このサイトに価格表がありました。

ブランズ浦和別所沼公園の価格表 | 2020年までの取得を目指す新築マンション購入検討、時々株・投資信託
https://sumingo.info/2018/10/08/post-0/

完成から9ヶ月経過。
売れ残り在庫率23%。

このマンションは消費増税前だしコロナウイルスも無かった好景気の時代だから本来なら完売してもおかしく無かった。

それなのに価格が立地と合ってないから売れなかった。

分譲価格が10%?15%安ければ今頃完売してただろうね。
ただ今から10%下げても厳しいだろう。
コロナウイルス不況はかなり深刻になりそうだからね。

>>517 匿名さん
コロナが流行する前までに完売まで持っていくべきだったね。更に多少値下げしてでも。
これからは世界的なコロナ不況で、マンションの資産価値も1割から2割は下がると言われている。
生半可な値下げじゃ売れなくなっていく。

休業期間、延長されましたね。「２０２０年５月８日（金）より当面の間」だそうです。

>>これからは世界的なコロナ不況で、マンションの資産価値も1割から2割は下がると言われている。
不動産を買える人も少なくなってきそうですもんね。
マイホームを維持できなくなって中古マンションとして売られるマンションも多くなってきそうですよね・・・

価格表と見比べるとマンショントップページの3LDK、4536万4958円は値下げされた部屋なんでしょうか。値下げ価格とアピールされていないようでしたが、一覧表の価格よりも安いみたいでしたよ。

値下げになっている…のかなぁ。
そのあたりは正直よくわからないですよね。
ただ、お高めだったので、買う方にしてみたら安くなっている分にはうれしいような。あまり値下げアピしちゃうと、ブランド的に微妙なのかもしれない。

まだ結構たくさん、プランがありますね。17戸先着順となっていますから、階数さえ選ばなければ
多くのプランから選択することはできる。
これだけ多くあると、流石に値下げっていう段階じゃ無いんじゃないかと思うが。
元々の価格設定が高すぎたから、見直しっていうのもあるんですかね。。。

他と比べてどー考えても在庫多すぎる。3000万で売れば完売かもね

竣工してからかなり経過してるのに、17戸が残ってるって、衝撃。
最近で言うならブランシエラ浦和駒場、数年前なら浦和常盤ザ・レジデンスが同じ様な売れ行きだったけど。
立地が悪いのに、一般に全く理解されない付加価値をアピールして価格を吊り上げたという共通点がある。
先行き厳しいね。
コロナ不況も重なるし。

やっぱり価格面、なんでしょうね。
ブランズだと、ブランド的に安くできないという事情はあるのかもしれないし
初期設定も安くは設定できないというのもあるのだと思います。

駅まで近いと、強気の価格になるというのもあったのかもしれないけど…
別所沼エリアということもあるので、
もう少し価格を控えめにすれば動きはありそうなのになぁ

>>524 匿名さん

ブランドだけで高価格に設定して売れたら苦労しない。埼玉県民を侮りすぎ。
地元民は、この立地がイケてないこと知ってるし。
数年前にこの辺で分譲された野村プラウドの売れ行きが絶不調だったことを東急が把握してたら、このマンションは存在しなかったと思う。
知ってて建てたなら、発案者のプレゼンが神がかってたんだろう。