ローレルコート滝川町ヒルズどうですか？

気になってるマンションです。カーテンがついてる割に、駐車場がガラガラな様に思います。
あと何件残っているのでしょうか？

３軒ぐらいしか入居されてないようです。

>>31 匿名さん

気になる間取りは見せてもらえましたよーなかなか売れない理由がわかりましたが。

どのあたりが売れない理由でしたか？

>>36 マンション比較中さん

全体的に割高なんでしょうね。他の場所と検討すると見えてきました。天井が低く感じたり、地味に狭いところとか、部屋により裏の住宅の生活感丸見えや前のマンションが目の前など様々な理由ありですね。高いお金でわざわざあの生活感を見たくない。。。がうちの感想です。

土地が高いのでしょうね。
昭和区滝川町のマンション、駅としてはいりなかが一番近いでしょうか。

中古だと割安なマンションもありました。

ダイアパレス八事隼人池 2階 ３ＬＤＫ　1390万円
https://www.athome.co.jp/mansion/1033261631/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sr...

杁中スカイタウン 7階 ２ＬＤＫ　1580万円
https://www.athome.co.jp/mansion/6964494491/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sr...

三井農林八事ハイツ 2階 ３ＬＤＫ　2100万円
https://www.athome.co.jp/mansion/1032087635/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&sr...

2000万円弱で買えるんだと思います。鶴舞線は伏見や大須観音、丸ノ内まで直通です。

築30年超えでも立地と50戸超の建物の1戸が良ければ2000万円以上で売れるって・・期待値が。

即入居可で価格未定はあまり見ないな。

駐車場や駐輪場に関して、料金が未定となっていますが、現状だとどうなんでしょうか。
おそらく、即入居可になっている状態ですので車は停めても良いのですよね？
周辺の月極の駐車場と比べて高めなのかお安いのか。
平置きタイプの駐車場ですので、ランニングコストも修繕コストもかからないですので、安くなっているのかしら。

普通にあいてますのでとめられますよー料金は周辺とそうかわらなかったような。お部屋が気に入れば。。。ですが。

立地はよかったのにね。
もったいない

見学に行きました。駐車場は、一戸に一台付いていて、18台「16世帯」です。料金は1万五千円から2万5千円です。5台しか駐車してないので、5軒しか売れてないのかは不明です。購入を検討していますが、この様な現状では、何かあるのではと不安です。何が問題なんでしょうか？当初から、セールスの意気込みは感じませんでしたが、立地的に売れると油断していたのでは？と感じています。

販売担当の戦略ミスでしょう。

そうですよね。当初から知りたい情報を隠し過ぎ。入居が始まっても、未定ですから。

規模の小さなマンションなので、そのあたりも修繕費や管理費的に高くなりやすいんじゃないかなというのがあって、販売がゆっくりなのかも…
そういう場合こそ、情報公開をバンバンしていって
発信していけば、なんというか、ハードルが下がるみたいな感じになってくるのではないかしら、と思うのです。

いわゆる高級物件的なマンションです。
こういうマンションを選択する人だったら、特に管理費や修繕費がハードルになることは無いのではないかなと思います。
全体的な条件とか物件価格面でというのがあるのではないでしょうか。
高級物件なので、
ある程度お値段が高くなるのは仕方がないでしょう。

高級物件的なマンションでも、ネットで情報は欲しいと思いました。現在、他に競合するマンションがないから、希望者が殺到すると考えたのでしょうか？入居が始まって、この様な状況で管理費等、運営は大丈夫なのでしょうか？

この価格帯は微妙なんだよな。

富裕層には無視されるし、
サラリーマンには手が出にくい。

ちょうどいいのは雇われ医者くらい？

滝川町、知人がこのあたりに住んでいます。学生当時、南山大学や名古屋大学にも通学がしやすくていいエリアだなと感じました。

いりなか駅は人気と聞きますが、3LDK70.55㎡の広さで5198万円～。もう少し広かったらいいのにと思います。戸建てだとこのあたりはすごく高いと聞きますし、固定資産税だけでも相当というウワサを聞いたことがあるので、小規模のマンションは人気かもしれないと思っています。

大通りからは一本入ったところにあるんですね。

ネットの方にも価格と管理費・修繕積立金などの詳細が出ていましたか。
修繕積立金は妥当かもしれませんが、管理費が割高だと感じます。
管理費はマンション価格に比例する事と、やはり16戸という小規模だと1戸あたりの負担が大きくなってくるという事なのでしょうね。

16軒しかないのにまだ売れてなかったか。

真ん中の価格って難しいのですね。もう少し安いとファミリー層に合致しそうですが。見た目のカジュアルさが富裕層の目に留まらなかったか。富裕層向けの外観のデザインで重厚感があるとお値打ちだったのでは。ゆったりした間取りなので値段は納得です。明るい日差しがどの部屋にも差し込む間取りも豊富で良い間取りで価格は高いのでは。安いものはＤプランでしょうか。でも専用庭があったりトランクルームがあったりです。ルーフテラスは月額がかかるようです。

戸数があまり多くないので、それで逆に理事が回ってきやすいとか、修繕費が高くなりやすいというのを考えてしまう方も多いのかもしれません。
戸数の少ないマンションのメリットは、
お互いの顔がわかるところ。
他所の人が入り込んだりすると、一発で分るところはセキュリティ的にはとてもいいことなんだと思いました。

値段見てびっくりした。

めっちゃ安い！

後から買う人は大幅に値下げしてもらえたりするのかな?

総戸数が16戸のみであれば管理組合の関係で全員と顔見知りになるでしょうし、
防犯面ではプラスに働くのかもしれません。

ただ、16戸だと管理組合の役員は何年毎に回ってくるのでしょう？
役員が4人だとすれば4年毎？
かなり早いサイクルになりますよね。

役員報酬もらえるかな？

子供の教育環境とかを考えたら、良さそうな場所なのに…値段も高くはなさそう。
なのに、残ってるのは何でなんでしょう。
見に行ってみようと思いますが、なんか気になります。

売れてない部屋の管理費と修繕積立金はデベロッパーが負担しているのでしょうか？それとも全住居人に後からのしかかってくるのでしょうか？？

まだ見に行けてませんが、２月頃に見に行く予定です滝川や陽明、汐路…って学区で迷っています。5000万円くらいで探していますが…

購入を前向きに検討している者です。しかし、修繕積立金はまだしも、管理費や修繕積立一時金が高すぎるので躊躇しております。

実際に住んでいる方に質問です。
利便性はどうですか？
また住んでみて良かった点や悪かった点を教えて頂けるとうれしいです。よろしくお願いいたします。

>>62 マンション検討中さん
戸数が少ないマンションの宿命です。
所有してる限り、管理費等はついてまわるので、躊躇されるのであればやめた方がいいと思いますよ。

子供の事があるので、このエリアも検討したいと思います。大きなマンションだと色々と気を使いそうなので、これくらいの小さなマンションがちょうどいいと思ってましたが.

住んでいる人です！
：悪いところ
・塾のお迎えの車両駐車が気になります。２０時ぐらい５台以上並びます。
・玄関の空調はありますが、内廊下ではないので、玄関とエレベーター間は、暑かったり寒　かったりです。贅沢ですかね？
・敷地内駐車場は１台ありますが、車が２台必要な場合、近隣の駐車場の空きが少ないので　苦労するかもしれません。１日最大５００円のコインパーキングを利用するしかないタイ　ミングもあるかと思います。
：評価が別れること
・私は坂道は気になりません。ベビーカーも大丈夫と思いますが。電動自転車が必要かも
・塾が多く、教育熱心の学区ではないかと思います。
：良いところ
・地下鉄の駅が近いです。車人間の私ですが、地下鉄利用するようになりました。
・スギヤマ薬局、バロー、八事イオン等便利です。
・現在、５世帯入居していますが殆ど遭遇しません。また、以前住んでいたマンションは物　音が聞こえましたが、全くありません。後９世帯増えてもプライバシーは守られると思い　ます。
・２４時間換気及びゴミ出しOK、ディスポーザー、ミストサウナ等満足しています。

このマンションは高級仕様なのでしょうが、狭すぎませんか？　狙いが中途半端ですよね。
60何平米って学区が良いのに家族で住めませんよね。
全て90平米位~にした方が売れたのにって思います。
屋内駐車場とか魅力ですし…

少し広めの部屋は価格が高くなります。難しいですね。
内廊下ではなく、高級仕様とは思いませんが、２０年以上前に購入した前のマンションと比べればかなり装備も充実しています。キーを持って玄関に近づけば開き、そして入るとエレベーターが開いたり、駐車場から濡れずに入れるのは高級仕様かもしれませんね。
トランクルームも便利です。

63で質問した者です。
66の方、回答ありがとうございます。参考にさせて頂きます。今度、見学に行ってきます！

参考までに６６と６８は同一人物です。

↑ありがとうございます。
文教地区ですし、駅近ですし、大変いい条件のマンションですよね！
でも、なぜまだ売れないお部屋があるのかが不思議です、、、。

６６、６８、です。
ほんとに売る気があるのか・・・・信じられません。早く全戸入居されて2台目の駐車場の抽選をして欲しいと思っています。現時点で、管理費等の計画からの収入不足で2台目を敷地内に借りることはできますが、全戸入居され抽選で外れた場合、現在契約している駐車場が空いているか確約がないため躊躇しています。のでご検討のほど宜しくお願い致します。て私が営業しても仕方がないか・・・・（笑）　　今となってはそんなことないと思いますが、初めて見学した時、担当者は①この地区②この価格③この装備④この沢山の間取りであれば絶対に売れますと胡坐をかいていました。
ので営業目的（笑）で気が付いたところを徒然に書きます。
・ステンレスのシステムキッチンは意外と良いです。
・浴槽には、マイクロバブルが装備されています。（パンフには載ってません）
・フローリングは硬くて傷がつきにくく、傷も目立ちません。
・南側に大きな空き家があります。取り壊して建て替える場合、建ぺい率や高さ制限から当該マンションの南側を空けざるを得ないとの専門家の話を聞きました。地盤も良いです。
・ベランダに設置された避難ハッチは各階１個で、どう見ても利用できない部屋があります。
・蚊やゴキブリ出ませんでした。
・杁中の交差点、駐車車両があると渋滞します。
・パンフにある杁中のコメダ閉店しています。石川橋の本店か八事イオンになります。
・東山テニスコート、無料で壁打ち出来ます。
・深刻ではないと思いますが、風向きにより「焼肉さかい」の匂いが気になるとの話があります。
・低層階ですが、丘の上に建っているので眺望は良いと思います。
・近距離のコンビニ、クリーニング店、飲食店は多いと思います。
・南山教会の鐘が聞こえます。
私の生活中心ですので悪しからず。

72様

回答ありがとうございます。

入居された方の声が一番参考になります。個人的にも好きな土地、馴染みのある土地でもありますので、前向きに検討したいと思います！！

>>66 ご近所さん
5世帯しか入居されてないのですか？
営業の方から伺った数字と大きく異なっており、驚きと不信感で一杯です

↑確かにそうですよね。
全16邸で現在売りに出ているのは6邸ですよね。
10邸は売れていると思っておりましたが。どうなんでしょうか。

契約状況は不明です。現在は5世帯です。

少し解りづらい表現でした。私では契約状況は分かりません。現在５世帯入居されていますが、売れているのであれば、順次入居されるでしょう。期待しています！現在売りに出ている６邸とのことは、物件概要にも記載されていますが、間口プランは７プラン掲載されています。どういう事？また、そのプランに販売価格が記載されているものとそうでないものもあります。ホームページは以前から、解りづらい表現だったり、更新が遅かったり、売る気あるのかとも思ったことが懐かしいです。これを読んだら近鉄不動産、住友不動産に反省してほしいです。でも、自慢ではありませんが、住んでいるものとして、満足していることだけは申し添えておきます。

そうですね！勘違いしてました。
ホームページだと、7プラン販売中してますね。
すみません！

もったいないね

立地は、八事地区をご存知の方なお分かりと思いますが、まず、申し分ないでしょう。二台目駐車場云々の議論もあったようですが、今後の少子高齢化社会を考えると、些末な事項でしょう。ローレルコートブランドは、電鉄系であまり冒険しない会社のようで安定感はありますので、少数分譲マンションにとっては避けられない将来の修繕積立金の負担に耐える事ができる資金力がお有りの人たちにとっては大変落ち着いた良いマンションになると思います。（少数分譲マンションは、管理組合の意見がまとまりやすい、とかどんな人が住んでるかも把握し易いのでセキュリティ面も安心といったメリットもあります)
学区もいい所ですよ。

>>80 通りがかりさん
資金が潤沢な方で支払いに不安がない方にはいいんじゃないんでしょうか。仮にサービスがあったから予算内に入ってくるケースの方は慎重に考えないと。入居者格差もありそうです。

駐車場は、16邸で18個あります。4階の2邸はプレミアムで専用駐車場が指定され、その他1台の権利がある状況です。つまり、4階の2世帯共に車２台ある方であれば、その他の方で駐車場不要の方がいない限り2個持つことはできません。そのような中、入居中の5世帯を見ると競争率が高く２台は難しいと考えています。些細なことですが、ハッキリさせたいだけです。当方は子育ておわりましたが、良い学区と言われると嬉しいです。

営業さんに、何邸売れたか聞きましたが、うやむやにされた。あんまり売れていないのを隠してると思う。

確かに売れてる数は少なそうで気になりますが、同じ間取りが無いため、気になる間取りなら早めに検討しないといけないですね。
それほど宣伝していなさそうで、最近知りました。

↑そうですね。
5邸しか売れてないようだし、そう焦ることもないのかもしれないですよ。むしろ、販売側が焦った方がいいです。

勘違いされていますので再度投稿します。
現在５世帯が入居していますが何邸売れているか分かりません。
見学も頻繁にあるようですし、当初在籍していたセールスマンが戻ってきていることからも、危機感を持っているのではないかと思っています。

どうやら5邸しか売れてないらしいですﾖ

担当者は切腹モンでしょうな

大手は体力と資金力があるので最近の大手不動産会社は売れてなくても全く焦っていないのが現実だと話していて思います。ここ近年はそう簡単に売れる時期ではないので長いスパンをかけてじっくり売ることしか考えてないようです。

そうなの？
やはり売れ残るは問題なんじゃないかな

そうですよね。管理費や修繕積立金の収入不足も気になります。割引販売等が行われれば、何よりも、既に入居されている方の資産価値はどうなるのでしょう。マンションは値段と価値との相関関係で売れる確率が変わると思います。価値を伝えるセールスが弱いということですかね。

マンションに買う価値や魅力があれば、ここまで売れ残ることはないよ。セールスも失敗したのかもしれないが、そうゆうことじゃないかな。

近鉄不動産は、値付け面では社内的に上にモノ申せない雰囲気なのか全体的価格が高めになる傾向にあるのかもしれません。ブランドや構造、設備はまずまずなんですが、、。あと、近鉄グループという資金力のバックグラウンドがあるせいか、竣工前完売に全く頓着しない社風もあるのかもしれません。立地も含め
いい物件だと思うんですか、

場所はいいと思うのに売れていないんですね。なぜなんでしょう？

マンションホームページには、南山高校、中学校の女子部まで4分、男子部まで8分のことが書かれていますが、それよりも駅まで近いことを書いた方がよかったんじゃないかとも思います。修繕費が値上げされるのは月々の負担が大きくなるから、大変そうです。近鉄グループなのも弱かったでしょうか。

修繕費値上げとは？
もうその予定があるんですか？
現在の段階で、修繕費高いのにさらに値上げとか、、、。
コストがかりますな

あくまで仮定の話を既成事実かのように単純に受け取られたらかないませんな

仮定の話なんですね。了解です。

>>89 通りがかりさん

いやいや、所詮は私鉄の小会社なので、財閥系の様に余裕はないのでは？
単純に人気がなくて売れてないだけだと思いますよ。
近鉄不動産が高級マンションなんて違和感があるし。

ランニングコストの高さが不人気の原因かな？
ここまで売れないと買う気も失せるな。

建物を見てきました。周辺は静かで良い雰囲気でしたが、少し坂が気になりますね。
車通勤の方は気にならないとは思いますが。
駅からはそれほど距離はないので、いい運動と割り切れればいいのですが…
周りを歩いてた学生さんも、お行儀よくて感じが良かったです。

八事は、元々と言っても大正以降と思われますが、丘陵地を拓いて作られた住宅地域ですので、坂はあります。丘陵地域の住宅地域らしく、なかなか味わいがあります。東京の広尾地区も丘陵地域でそれなりに坂はあったように記憶しております。

非常に素晴らしい物件なので、維持していけるだけのお金がある富裕層の方が買われると思います。
物件自体は細部のクオリティーが凄いと思いました。

>>102 通りがかりさん

細部のクオリティの良さはどの辺に感じましたか？具体的に知りたいです。

>>103 マンション検討中さん

見に行けばわかります。

細部のクオリティーの前に間取り図を見ただけで欠点がありますよね。
専用庭やルーフテラスのある住戸でもスロップシンクがない。
タワマンでもないのに戸境壁が乾式を採用。
高級仕様のように装ってるのにコストを気にして、ケチな建物にしてしまってますね。

下がり天井もすごいしね。

ここはエリザベス女王が住んでもおかしくないくらいラグジュアリーな造りです。

建物は普通な気がしました。高級って感じもなかったですが、安っぽくもなかった。
室内は、間取りの使い勝手に疑問はありますが、質感は良かったです。
静かに過ごしたい方や子育てに熱心な方にはいい環境かと…

下がり天井がひどいから、圧迫感がある。狭く感じる。
全体の雰囲気で高級感はないと感じた。富裕層向けのお値段だけど、富裕層は買うかな？
学区とかは魅力的だ。

下がり天井ってなんですか？？

>>110 通りがかりさん

ググるとすぐでてきますよ！

最近購入された方いますかー？

下がり天井ってどのマンションにもありますよね。住んでみて、圧迫感は感じませんが・・・４階の２邸は、建築基準法により天井が一部傾斜があり気になりました。

どこにでもあるけど多い少ないはあるよね笑

スロップシンク、こちらはついていないんですね。修繕費の観点からだけで見ていくと、なるべく水回りはミニマムであったほうが良いらしいので、スロップシンクはなくても良いという考え方もあるらしいのですが。こればかりは考え方次第ですよね。あったほうがお掃除が楽という場合もありますから。

人によってちがうもんだね。
現地見て、立体的でメチャ高級感ある造りだと感じたけど。

これより２年前の覚王山御棚町の物件を一度見たほうがいいですよ。
言い方悪いけどこちらはあれを真似た物ですね。

御棚町のローレルコートですか？見ろって言ったって中は入れないですよね。駅から遠いし、坂もある。何が良いのでしょうか。

バルコニーにスロップシンクがついていなければ修繕費用は抑えられるでしょうが、
日常の便利を優先すれば少し費用が嵩んでも取り入れて欲しいという人もいるんだろうな、と思います。
マンション選びの絶対要素ではありませんが、スロップシンクやディスポーザーなどはついていれば嬉しい設備になりますね。

スロップシンクはバルコニーじゃなくて洗濯機付近でお湯も使える方がいいですね。

ベランダに水しか出ない小さなシンクがあっても大して役に立ちませんよね。
ベランダ掃除の時位しか使い物にならないですね。
花に水やる位ならじょうろもっていけば済むしね。どうせベランダに軽いじょうろを置きっぱなしにする訳にもいかないし。
4月の今日でも水が冷たくてとてもベランダで水洗いしようとする気にならないし。

子供二人が野球部でユニフォームとスパイクを洗って干して明日も着るとかじゃなければね。

周りもアスファルト舗装されてるので昔と違って雨が降っても子供が泥だらけで帰ってくるって事も少ないですし。

スロップシンクは何のためにに必要なのでしょうか？帰宅時に靴がドロドロの時は、ペットの足洗い場で、簡単に洗ってます。ベランダで植物を栽培する場合は必要かもしれませんね。

みわっみわっみわん

ここの販売は苦戦しているのですか？

坂あり、外廊下、管理費高い。建物低くて眺望も・・・。ここを普通以上の価格で買おうとは思いません。もう1年以上売れ残っていますし。

スロップシンクは単純にバルコニーの掃除に便利なんじゃないかと思いますが、
どうでしょう？
汚れをホースで流したり、物干し竿を拭き掃除した雑巾を洗ったりと
洗面所を往復せずバルコニーだけで済ますことができるのは時短になると
思います。

最高級の品質をどうぞご覧あれ

今まで全く気づいていませんでしたが、駐車場と駐輪場は建物内の地下に設置されているんですね。
建物内であれば車や自転車が汚れませんし、雨の日も濡れずに乗り降り可能、平面は機械式と異なり管理コストがかからずとてもいい設計だと思います。
全ての分譲マンションで、このスタイルが採用されないのは何故なのでしょう？

坂に建っているため、通常の1階を地下にできますので、建ぺい率で優位になります。最近2軒引越しありましたね。

その分を部屋にして売ったほうが普通は効率いいでしょ。
それを犠牲にしてでも地下駐車場をメリットにできる物件は少ないかと。

高さ制限と建ぺい率を加味し、採算ベースの戸数を確保するには、道路と面一で建物を建てて、高さ制限に不利にはたらかせ、尚駐車場敷地を確保するくらいなら、道路から下がった地下駐車場を設けたほうが良いと思います。

そこに作り手・売り手、買い手も金が絡む訳だけど
全戸分地下駐車場（or平面駐車場）が作られるのは一般的には高級住宅地で高額物件って
パターンが多いよね。あるいは逆に郊外とかね。

ただ最近の買い手が地下駐車場、平面駐車場にいくら上乗せできるのかって点で考えると
また難しい問題だね。

そうですね。作り手等の利益が結果として地下駐車場になっても、買い手はそれが大きな決定要素になります。図面を見ると地下駐車場から濡れずに入れますね。ただ、駐輪場は屋内ですが、出入口は外ですから雨が降っていたら濡れますね。自転車は関係ないかな