オハナ 船橋習志野台ってどう？

こちらの広告が送られて来たのでみてますが、こちらって管理費は比較的安いのですが修繕積立金は高いですよね？平置駐車場、ディスポーザー無しと言う修繕費用が安く済むと思われる物件なのに初回11250円は見た事がないのですが…
こちらの修繕計画は5年毎の増加ですか？それとももう少し長い期間据え置きだったりするのでしょうか？

マンションギャラリーで説明受けた方いらっしゃいましたらご教示頂けると幸いです

30年定額の修繕積立金が特徴です。
https://www.087sumai.com/narashinodai/character/index4.html

>>293 マンション検討中さん
定額なんですね！それなら納得の修繕積立金ですね。ギャラリーに訪問する気持ちになりました。西側検討したいと思います。
ありがとうございました！

30年定額に安心する人っているんですね。

今から30年前にバブル崩壊後、建築修繕の技術が変わり、貨幣価値も変わり、修繕計画に対する考えも変わってます。

そんな将来の見通しが立たない30年定額計画を聞いてギャラリーに行きたくなり、西側検討だなんて大丈夫ですか。

人それぞれ考え方が違うことは当たり前ですが、私は不安しか感じません。

ちなみに30年後に、計画している修繕費用額に対して、修繕積立金はいくら残るんですか？

マンション共用部の縦給排水管、エレベーター交換費用など、およそ30年で交換する費用の数千万円に対して、積立残金に余裕はありますか？

こちらで感じた、あくまで個人の不安意見です。

修繕費用は時代時代で見直し検討するものです。

積み立て金が定額なのは安心かと思っていましたが、言われてみれば確かに将来はわからないので不安ですね。

営業さんは契約はするけど、管理はしませんからね。
自分達で、本当に修繕計画が良いのか見極めないとですね。

気になるのは、グッドデザイン賞受賞といっても不動産に詳しい専門家が此方の修繕計画を過去の修繕事例などから総合的に判断した結果というよりは、そんな計画って良いんじゃないレベルで審査しているのでは？と疑ってしまいます。

結局、修繕費が足りなくなったら自分達で増額しなければいけない事は、マンションの重要事項説明や管理規約に書いてあります。

修繕計画は概ね5年ごとに見直します。
これはマンション修繕の常識。

売主や管理会社がいくら定額を提案しても住むのは購入した人達です。あくまで定額は当初ご提案計画案であって、入居後の計画の見直しはみなさんで行なって下さい。
世の中には修繕費が足りなくて、見直ししているマンションは山程あります。

売主に後でクレーム入れたところで、当初計画はご提案ですとなっています。

当たり前です。
住むのは購入した人達ですから。

定額で修繕費が賄うかは計算すれば良い話
73m2の部屋で修繕積立基金397700円、修繕積立金が11700円。30年間の修繕費は4609700円
1m2辺りの修繕費は175円/月

これが適切であるかは国が修繕費のガイドラインを規定してるのでそれに当てはめる
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

国交省のガイドラインでは30年間における修繕費は1m2辺りの修繕費平均値178円/月
国交省が統計を取った事例の3分の2で包含される幅は135円～220円/月
上記照らし合わせれば低くもなければ高くもない
国交省の平均値で修繕積立金がプールされるので、ほぼ問題ないと判断できる。

ネガは感覚で物を言うのではなくエビデンスを示してネガらなければ説得力なんかないね(笑)

>>298 マンション検討中さん

なるほど
問題ないみたいですね

国交省のガイドラインには大規模修繕も入っています？

大規模修繕は10年から20年おきに実施されますが、その際大きな費用が動いたとして、修繕費は定額で賄える計算なのですか？

そもそもオハナの大規模修繕の周期はどれくらいに設定されているのでしょう？

そんなに修繕計画が気になるならMR行って営業さんに詳しく聞いたら如何でしょうか？
国交省のglは勿論大規模修繕込みですよ、てかほぼ大規模修繕費ですよ。

そりゃ1㎡辺り178円って70㎡で月に12000ですからねぇ
100戸で120万、年で1億4400万ですからねぇ
大規模修繕込だってちょっと考えれば分かりそうなもんですけど

懸念点としては30年後かな
修繕計画は30年を一区切りとしてリセットされるので、30年後に同じ修繕積立金だと1m2辺りの修繕費は160円/月になる(積立基金分が無いので)
30年過ぎて老朽化が進む30〜60年のマンションは1棟丸ごとリフォームや建て替えも視野に入れる事になるので160円/月は心許無いかもね
したがって30年後に40万円程の積立基金や修繕費の値上げが発生すると見るべきだとは思うよ

(修繕費段階値上げでは30年後では当初の3倍〜4倍になってるので、30年後に新たな積立基金を用意する事はまず無いかな)

オハナの長期修繕計画にはエレベーター交換、給排水管交換費用は入ってますか？

30年後の積み立て金残高があまり無い状態で交換費用が盛り込まれていないとなると、前の方が仰ってるような積み立て金を再度払わないといけなくなりそうですね。

30歳で購入し、60歳定年時に積立基金を集めますと言われたら嫌だな。

>>304 通りがかりさん
通常は30年内の大規模修繕にて見込まれてると思いますよ。エレベーターに関してはメンテナンスで十分と判断されていれば初回30年での積立では使われずにプールされる可能性もありますね

では、月々1000円づつ積み立てることにします。

305さん
有難うございます。
家を購入するのは色々学ばないといけませんね。
戸建てや中古マンションも視野に入れて見直します。

この間、価格表が送られてきましたが、3600万台と4000万以上ばかりで価格の低い部屋はありませんでした。
2600万からと出てますが、西向き二階の一部屋だけです。
5階上がると1000万円以上高くなるなんて。
一部屋だけ2600万は、問題ないのかもしれませんが、そちらの部屋が考えられなかったら1000万予算上げて下さいと言われるのは無理がありすぎです。

私は予算3500万以内ですので、他探します！

此処は北習志野駅から15分。
最近の暑さで歩いたら20分ぐらいかかるのかな！？

日本橋あたりで勤務してると、新京成線を利用しないので、駅距離がネックです。
習志野駅行って北習志野駅で乗り換えも不便です。
3500万前後は魅力だけど、駅が遠くて悩んでます。

以前に価格表が送られてきた時は、南と西で3500万円以下の部屋がたくさん販売中だったように思いましたが、もう高い部屋しか残っていないのでしょうか？

低層階に次期販売住戸であれば、次期に期待したいところですがどうなんでしょう？最新の価格表が手元にないのでわかりません。

送られてきた価格表は、南向き4階から下の価格の低い条件の良さそうな部屋はほぼ無い。
逆に5階70㎡台3548万円、80㎡台3998万円から始まり、6階、7階は結構空いてる。
南棟で日影時間が多くなる条件の悪い、西向きは1階から7階までほとんど空いてる。
ちなみに3540万円を35年ローン組むと月々93460円、管理費足すと114460円。
ほかに頭金と諸費用が180万ぐらい。

こちらが最新の情報です。

営業さんに間違えられてしまったでしょうか？
資金相談とローンの試算、マンションギャラリーのセミナーに何回か参加したり相談に行っている者です。
紛らわしくて申し訳ありません。
購入後の訪問で看板に沢山お花マークが付いていたので嬉しくて営業さん待ちの時に家族で数えていました(^_^;)

お節介かなと思いつつも、これからご購入検討される方の何かお役に立てれば…と思い記入させて頂きました。もしかしたら、ご近所さんになる方が見てるかなと思うとつい嬉しくて本当にすみません。私の行動が軽率でした。

素人で顧客側なので適当な数で確かなことが書けなかったこと、営業担当の方と勘違いされて紛らわしいこと出過ぎたことしてしまったな…匿名掲示板なので気を付けなくては、と学びました。

ご購入ご検討されている方を困惑させてしまったら本当に出過ぎた真似をしてしまい申し訳ありませんでした。以後気を付けます。

前にあげた情報は、不確かな情報でもあるため運営さんにお願いして削除依頼を申し出ます。

>>315 匿名さん
こちらのマンションを購入検討している者です。これからの購入する方々にと情報を提供してあげたいという気持ち良くわかります。
実は、私も営業さんと間違えられた時もありました（笑）同じように批判され削除依頼かけた時もありました(^_^;)
世の中、色んな人がいるんだな…と感じました。でも、これも自分にとって良い経験になりました。この掲示板を通じて、こちらのマンションを検討購入する方々は、皆さん良い方なんだと感じます。
やはり、家を購入するというのは大きな買い物なので納得した上で購入するべきですよね(^-^)
315 匿名さん、ご近所になると思いますが今後ともよろしくお願いします！

何故、営業と間違われる内容だと削除依頼するのだろうか？

自分でマンションの良い事アピールするコメント入れて、営業と間違われられたから削除。

？？？

営業のコメントだなんて皆さんわかってるから、いちいちネガに反応して削除するなら入れなきゃ良いのに。

317さんすいません。
確かに間違われても削除するのおかしいですね(^_^;)
購入検討の方に有益な情報を記載するようにします(^-^)
こちらの5階のお部屋は70㎡台、3548万円です。
35年住宅ローン、某県内地方銀行試算。
頭金8万円
月々93460円、
管理費含めて114460円。
駐車場など含めて月々約12万円。

ほかに購入諸費用が170万円ぐらい現金で必要です。諸費用もローン組めますが、銀行によって金利が高かったり諸費用が増額します。

お金が少なく頭金や諸費用が無い方は、諸費用ローン含め月々約13万円弱ですね。

勿論5階から上層階なら支払いが上がります。確か、下層階南側は殆どありませんでした。

誰が書いたかじゃ無くて
宣伝広告行為は規約違反で削除対象になってますからね。

あくまでも情報交換掲示板ですから

>>318 匿名さん
諸費用も含めてフルローン可能なんだけど、申込金は現金で必要なんだよね
中には諸費用込のフルローンなら手持にまとまった現金無くてもマンション買えると思ってる人もいるけど、通常申込金は物件価格の5%〜10%だから、200万くらいは現金用意しとく必要がある

318ですが宣伝ではありません。
私の得た情報で、こちらを宣伝した訳ではありません。

見ればわかると思いますがね。

319さん
200万円くらい必要なんですね。
ローンで組めるから頭金いらないかと思ったら違うんですね。

情報として、
固定資産税都市計画税が年間約20万。
不動産取得税がかかります。

こちらは諸費用に含まれません。
固定資産税都市計画税は
購入後、毎年かかります。

毎月の支払いに最低1万は加算して考えないとダメですよ。

そうなんですね。

3500万くらいのマンション買うと月々14万円で考えておかないとですね（ ; ; ）

マンション購入するのに、固定資産税都市計画税知らないんですか？

新築は軽減措置が5年あるから、
20万から3万ぐらいは安くなるかも。

毎月14万ですか（ ｉ _ ｉ ）

賃貸で10万ですが、
毎月4万支払いアップに、毎年20万近く税金払うなんて出来ない。

頭金200万用意したら貯金無くなります。

購入するにはもっと安いマンションにしないと払えませんね。

近隣沿線で掲示板が荒れてる物件より、大切で良い情報交換がされてますね(^_^)
色々教えて下さい！

>>321 匿名さん

申込金(手付金)は頭金ではないよ
物件価格+諸費用(登記費用や初回の修繕積立基金など)を全てローン出来ても、その物件を購入するには申込金(手付金)が必要になるの。

流れとしては購入申込→仮審査→仮審査可決→重要事項説明→申込金(手付金)現金支払(物件価格の5%〜10%)→購入契約→本審査→本審査可決→内覧会→ローン実行→物件引渡になるのね

当然ローン実行で銀行からの融資金額はフルローン分のお金が入金されるから、それを不動産販売会社に払えば先に払った申込金分はマイナスとなって戻ってくる。
つまり戻ってくるお金だけど、ローン実行前に現金として必要になるお金って事ね


この申込金ってのは購入者が契約した後に『やっぱやめた』と言ってキャンセルした場合にキャンセル違約金となり返金されないお金になる。
逆に不動産販売会社の方から『すみません、この物件は貴方に販売できません』って事が起きた場合、申込金x2を違約金として購入申込者に支払われるのが一般的
(この辺りのキャンセル違約金話は重要事項説明で説明されます)

つまり頭金0で購入できます…と広告記載されてもそれは貯金0で現金を持ってなくても購入出来るって事ではないので注意してねって話(笑)

まぁ住むつもりで物件購入する訳で現実的には引越費用や家具家電購入とかも必要だから貯金0で購入なんて考える人はいないと思うけどね
ただ申込金の存在を知らなくて引越費用等の貯蓄分を申込金として使わざるを得ないって事はあるかもね
その場合、物件引き渡されても不動産会社から申込金分のお金が戻るまで(約1〜2ヶ月)引越も家具も買えないって事になる可能性はある(笑)

手付金は一般的な青田売りだと5%なり10%入れてくれって言われるけど抽選になる様な人気物件だと20%要求されたり竣工後売れ残りの物件なんかは10万で良いなんて場合もありますよ。

まー竣工後の即入居物件なんかキャンセル料の意味合いないからね。

ヲハナは、修繕積立が当面フラットなので、頭金少なめ人にでも薦めやすいかな。
子供に金がかかるようになった時期と修繕積立金のアップが重なると、ホントきっつい。

330さんの言われてる意味がよくわからない。

修繕費定額がなぜ頭金少ない人にオススメなのか？？？

頭金ない人はローン組む訳で、変動組めば金利上昇も無いとは言えないし。
頭金少ない人の大半は貯金がない人で、家賃（例えば賃貸10万払ってる人）以外に貯金出来なかった人が、いくら修繕費定額でも、ローン組んで毎月14万円近くのお金を払っていけないでしょ。
ほかに固都税も数十万円毎年払うし。

さらに子供の教育資金もかかるタイミングが来たら大変です。

問い合わせしたら、やはり3500万円あたりが沢山あって、2600万円は西側の2階だけでした。
毎月支払いに悩みますね。

そもそも頭金200万円も無い方は買わないマンションなんですよ。
あと、毎月14万前後払えない方も買わないマンションなんです。
毎月10万ぐらいの返済で悩む方は、他て探した方が良いですよ！

予定最多価格帯3500万円台とありますね。

ご近所さんにローンで毎日の生活が大変なんて人がいたら、何となく嫌です。

気軽にランチなんて誘えない（笑）

我が家も毎月15万円の支払いです。

他、教育資金、税金、生命保険など払ってます。
毎月14万、15万あたり払えない方は、購入を諦めた方が良いですよ。
不動産会社が紹介するファイナンシャルプランナーではなく、保険会社が窓口のファイナンシャルプランナーとか相談すると良いですよ。
大体、年収の6倍位のマンション価格が良いそうです。
3500万円が最多価格帯なら、580万円の年収が教育資金など考えても無理ない返済計画が出来ます。

335さん
マンションのイベントとしてファイナルプランナーに相談できる企画があるようですが、
保険会社も相談窓口を設けているんですね。初めて知りました。
年収から購入の目安となる価格帯も教えていただけて、大変参考になりました。
初心者にもやさしい情報をありがとうございます。

↑一応、ツッコミですが…
ファイナンシャルプランナー
の変換ミスかと。

ファイナルプランナーとなると、諸々終わっちゃいそうです（笑）

不動産会社紹介のプランナーには問題なく購入可能と言われましたが、個人的に支払い厳しいと感じ、セカンドオピニオンで保険会社紹介のプランナーに相談しました。
結果、無理しない方が良いと言われました。

結局払うのは自分です。
ここの物件で厳しいとなると新築は諦めて中古なんかも検討して見たらいかがでしょうか？

一体なんの掲示板ですかここは（笑）
周辺地域に住んでる物ですがスーパーはヨークマートとマックスバリュの2つ、少し離れて駅前にマルエツがありますし
マックスバリュの通りにも面白い飲食店は案外多く、296には大手チェーンのレストランがいくつかあるので日常生活を送る上では北習志野より便利かもしれませんよ
なんせ北習志野は自転車だと坂がしんどい、車道を自転車が走るのは不向きで歩道は人が多く乗りにくい始末
主に漫画本になりますがゼストと桃太郎王国の品揃えも悪くありませんしツタヤはありませんがGEOならあります
スーパー行くついでに図書館みたいな事ができるのも便利かと
日常的に行くかはともかく、自転車ならマルエイとジェーソン行くのも楽なんで環境に飽きはしないでしょう
公式サイトではどういうわけか北習志野の素晴らしさアピールばかりなので、オハナ北習志野より劣っている気持ちになるかもしれませんが捨てたもんじゃない立地です
マンションの価格と品質についてはノーコメント！