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匿名さん
[更新日時] 2022-05-02 16:10:34
再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。
情報交換をよろしくお願い致します。
所在地 東京都豊島区東池袋四丁目254番(地番)
交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中(2022年3月開通予定)
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分
敷地面積-約2,660㎡
延床面積-約30,650㎡(容積対象床面積約19,940㎡)
構造 鉄筋コンクリート造 地上36階、地下2階
用途 共同住宅、店舗、オフィス、駐車場(駐車場92台、駐輪場403台)
総戸数 約230戸
建築主 東池袋四丁目2番街区市街地再開発準備組合(参加組合員 野村不動産)
特定業務代行者 野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントー日建設計
着工 2019年06月予定
竣工 2022年04月予定
【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】
[スレ作成日時]2017-08-17 08:18:12
物件概要 |
所在地 |
東京都豊島区東池袋四丁目254番(地番) |
交通 |
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分 (4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中(2022年3月開通予定)) 東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分 (35番出口) 東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分 (35番出口) 東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分 (35番出口)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
248戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上36階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2022年02月下旬予定 入居可能時期:2022年04月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]野村不動産株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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施工会社 |
前田建設工業株式会社 |
管理会社 |
野村不動産パートナーズ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ口コミ掲示板・評判
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2794
ご近所さん
>>2792 マンコミュファンさん
規模的に売り切るのにもかなり時間がかかるし、B地区と販売時期がかぶらないように早めに売りにだすと予想してます。
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2795
職人さん
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2796
検討板ユーザーさん
>>2795 職人さん
ひどいですね笑 しかもこれ代理がマンションマニアからんでるところのような。彼は東池袋の旧プラウド持ってるので、この辺釣り上げたいんでしょうかねw
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2797
マンション検討中さん
坪単価にして628万。
もちろんまずは高値で出して値引きも見込んでいるんでしょうが、中層階、中住戸と、特別アドバンテージのない部屋でこの価格での成約は難しいかと思いますね。
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2798
名無しさん
>>2795 職人さん
上がりすぎだわ
欲しいけど1千万高いわ
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2799
通りがかりさん
転売なのかわかりませんが、この部屋の上下階は最終期まで残っていたはずです。売買手数料も住宅ローン減税も中古で不利ですからここで買う人ももったいない気がしますね。特定されますし。
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2800
匿名さん
>>2799 通りがかりさん
新築未入居って価格交渉できますか。
あと1千万円安ければ申込みたいです。
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2801
名無しさん
>>2800 匿名さん
売主じゃないのでわかりませんが、やってみる価値はあるんじゃないですか?
売却理由によりけりですが、とりあえず高値で出して、落とし所をもっと低く設定している人もいますし。
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2802
検討板ユーザーさん
12800万円で販売→申し込み多数で販売停止→値上げして販売再開のようですよね。この価格では買いたくないなぁ。13000万円なら値引きの余地ありそうか
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2803
匿名さん
>申し込み多数で販売停止
そういうのは業法的にOKなのですか?中古は早い者勝ちと思ってました。
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2804
検討板ユーザーさん
>>2803 匿名さん
仲介は嫌がるけど売主の意向なら違反ではない。契約前ならね
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2805
通りがかりさん
>>2800 匿名さん
できると思いますよ。ただこの部屋は11200くらいでちょっと前まで出ていたので、ここで12500で買うと手数料と減税も含めて2000万位持ち出しになりますが後悔しないですかね(気持ちの問題でしょうが)。新築特有のフェアとかももう終わってますし。
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2806
匿名さん
>12800万円で販売→申し込み多数で販売停止
これがありなのかな。広告出しておいて、売りませんだよね。仲介業者がおとり広告したことになるような。
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2807
検討板ユーザーさん
>>2806 匿名さん
仲介業者変更してるのはそのようなクレーム防ぐためかな?申し込み多数は査定ミスか。高いと言われるくらいで売り出すことが一般的では。
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2808
マンション検討中さん
仲介がおとり広告はないでしょう。
仲介も手数料貰うのが商売なわけで、成約しなかった以上仲介はどちらかと言えば被害者で、売り辞めは囮ではなくあくまで売主判断。
契約前なら売主を法的に罰することは難しいと思いますね。
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2809
名無しさん
まあ購入直後に数千万利益乗せらるなら売主もそうしたいかと。
安い金額ではないのでここの中古見る人はブリリアとかアウルとかの中古も見に行って、維持費や施設、立地、構造、仕様とか比較した方がいいでしょうね。C地区情報も待ちつつ
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2810
匿名さん
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2811
匿名さん
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2812
マンション検討中さん
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2813
名無しさん
たぶん前のエージェントとの間で問題になったのかもですねwしかし倍率付かなかった部屋とはいえ、本当に買いたかった人が買えなくて可哀想だなとは思います
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2814
eマンションさん
>>2813 名無しさん
まじで悔しかったです
もうちょい高くしてくれれば良かった
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2815
eマンションさん
>>2809 名無しさん
c地区2026だと待ってられませんし
今出ている中古はなんか惜しい感じしますね、ブリリア高すぎます。
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2816
検討板ユーザーさん
買いたくてももうマーケットに物件が少なく、埋立地以外のタワーを狙うなら、豊島区が魅力的に見えてきますね
文京区はここ5年ぐらいはいい物件出ないでしょうかね
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2817
名無しさん
東池袋の池袋駅大塚間にできるのとか西池袋でいくつか先に建ちそうですけどね。まあ色々とみてたらすぐにC地区販売開始時なって結果的によかったなとなる気もします。
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2818
ご近所さん
プラウドタワーのMRがあった駐車場が工事してるんだけどC地区には早いよな?
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2819
ご近所さん
>>2818 ご近所さん
さすがに早いのでは?
現状は当初の予定から半年~1年遅れなので順調にいっても完成は2025年後半~2026年前半。
販売開始がPTKと同じ3年前としても、MRオープンは2022年後半になってから。
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2820
検討板ユーザーさん
>>2817 名無しさん
毎月30万の家賃で、3年で1000万消えちゃいます。
ここ抽選外れてbとかcとか待つなんて最悪です。
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2821
匿名さん
>>2820 検討板ユーザーさん
最悪というのは言い過ぎのような 笑
C地区の資産価値はここより高いでしょうし、出来た頃には他の中古も築年数進みますから。(ここも維持費が10万くらいになる頃じゃないでしたっけ)
そもそも今家賃払っていないかもですし、家賃払っている人も結果的には相場変動や金利リスクは回避してるので。
とはいえC地区に限らず他のエリア含めて色々な物件は見た方がいい気はしますけどね?
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2822
マンション検討中さん
自分も池袋狙いの一次取得層なのでここの2LDK抽選落ちたのかなり落ち込みました。賃貸なんで延期のCとか実現怪しいBとかまで待てないんですよね。
西口に作られる東建30階を狙ってんるんですがそっちの方がきっとここより安いと信じて溜飲下げてます。まあ最悪中古でもいいんですけど中古も高すぎませんか?
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2823
匿名さん
>>2822 マンション検討中さん
資産価値の上昇目当てならば西口の方がここよりいいかもですね。
西口はこれから駅直結の大規模再開発がありますからね。
既に再開発が終わりつつある東口より伸びしろはありそうに思えます。
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2824
匿名さん
>>2822 マンション検討中さん
私も西口は気になってます。要町は2路線ですし、再開発進む地域ですしね。ただその頃にはもう少しC地区も進むでしょうからそこと両方見つつ、また広域で別の区もみてます。(なんだかんだ豊島区は...という考え方もあると思うので)
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2825
匿名さん
>>2824 匿名さん
そしてC地区の発売の頃にはB地区が具体化していてそちらも睨みつつ、、、となるので目の前にいい物件が出たら買うのが正解ですね。
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2826
名無しさん
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2827
匿名さん
>>2826 名無しさん
他にも西口1丁目計画というのもあったりで今後10年以内に西口は一変する予定ですよ。IWGPのイメージとは違う街になりそうです。世代なので少し寂しいですがw
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2828
マンション検討中さん
>>2827 匿名さん
池袋は西と東で雰囲気違いすぎるので、西も早く綺麗になるといいですね。
浄化作戦じゃないですけど笑
あとは北口か、、、。
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2829
通りがかりさん
-
2830
マンション検討中さん
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2831
マンション検討中さん
私は池袋西口で探すよりはいっそ要町千川まで出たほうがいいかと思います
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2832
マンコミュファンさん
東口は文京区に近いから選ばれているんじゃないですかね
少なくとも自分はそうです
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2833
匿名さん
>>2830 マンション検討中さん
都電、高速至近のここよりはマシですよ。
だからこそのT4サッシ&1種換気です。ありがとう野村
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2834
名無しさん
文京区といえば教育環境ですがここ小学校と中学校遠くないですか?
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2835
通りがかりさん
もう完売したスレで今更小中学校の話?駅直結を利用して私立に通わせる方が大半でしょう
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2836
名無しさん
>>2834 名無しさん
豊島岡女子学園高等学校
狙いですよ
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2837
匿名さん
まあたしかに文京区は受験不要の公立でも有名な小中学校は多いですよね
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2838
通りがかりさん
-
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2839
匿名さん
ここって何気に都電も近いのがいいですね。
便利でカフェの多い大塚にアクセスが容易。
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2840
マンション検討中さん
>>2839 匿名さん
都電が近いのはメリットですが、大塚って風俗街でおしゃれなイメージがないのですが…なんならカフェならサンシャインでいい気がしますし、大学の建設もありますし、今後の再開発で周辺に色々できそうですよね。
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2841
口コミ知りたいさん
>>2840 マンション検討中さん
大塚は最近そんな薄汚いイメージから脱出できているらしいですよ
一度行ってみるとお分かりです?
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2842
匿名さん
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2843
マンション検討中さん
東池袋はカフェ不毛地域なんすよね…。
大塚はスタバ2件、エクシオール、プロント、omoカフェ、エイトデイズと意識高い系カフェも腐るほどあるのに。
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2844
匿名さん
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2845
マンコミュファンさん
-
2846
マンション検討中さん
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2847
名無しさん
>>2842 匿名さん
流石に今年頭に倍率1倍で売れたのとほぼ同等の部屋に2000万円乗せてしかも中古のデメリットをとって買うというのも心理的に微妙な気はしますね。なにも知らずに買う人がいないとも限りませんが。
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2848
検討板ユーザーさん
-
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2849
周辺住民さん
ここで暮らすと大塚もけっこう重宝すると思いますよ。
大塚はアトレにユニクロがあったり、本屋もアトレと駅前にあるし。
サンシャインの中にもいろいろお店はあるし、池袋まで出れば何でも揃うのも事実だけど、サンシャインや池袋は人が多すぎて。。。という時は大塚で買い物を済ませるという手はあるので。
大塚まで都電で行くかどうかは別ですが。電動自転車があればそれが一番便利かな、豊島区の駐輪場は2時間無料だし(これは池袋駅周辺の駐輪場も同じですけど)。
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2850
匿名さん
補助81号線ができれば自転車での大塚へのアクセスもよくなりますね
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2851
マンコミュファンさん
>>2846 マンション検討中さん
この前問い合わせしてみました
仲介業者は(社名忘れたけど)野村系列じゃなかったから
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2852
マンション検討中さん
補助81号線ね、最近だいぶ綺麗になってきていますよ
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2853
検討板ユーザーさん
>>2849 周辺住民さん
ここを買った人、または周辺で検討する方は大塚を普段使いしようとは思ってないと思いますが…
大塚物件の回し者ですかね?
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2854
匿名さん
回し者って何やねんww俺今アウル住みだけどジムは大塚のゴールド通ってるぞ。
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2855
マンション検討中さん
大塚も選択肢の一つとしてあるよって意味で、メインで使えって意味ではなと思いますけど。
そもそもここ完売しているし、回し者って事はないんじゃないですかね?
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2856
匿名さん
>>2853 検討板ユーザーさん
購入するときに周辺調査しました?周りに何もないので結構苦労しますよ。
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2857
マンション検討中さん
維持管理費、6年目以降2Lで5万弱、3Lで7万位するけど、皆C地区への住み替え前提なのかな?結構きついよね。
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2858
口コミ知りたいさん
>>2856 匿名さん
bとかcとか近いから今後それらの恩恵受けやすいかも
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2859
匿名さん
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2860
匿名さん
>>2855 マンション検討中さん
東池袋の掲示板に集まる人たちを捕まえに来たのでは?ってことじゃないの?
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2861
通りがかりさん
都電使うなら大塚よりもまだ飛鳥山公園の方が利用価値あるだろうな。
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2862
匿名さん
>>2861 通りがかりさん
飛鳥山公園は子供の頃何度も行ったことあるけど区外からわざわざ行くほどではないと思う
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2863
マンション掲示板さん
>>2859 匿名さん
いろんな業者さん頼んでいるんですかね
私も野村さんのHPで見ましたよ
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2864
マンション掲示板さん
>>2862 匿名さん
せっかく荒川線の近くに住むなら名所は全部行ってみたいなぁ、あまり思い当たらないけど
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2865
匿名さん
>>2857 マンション検討中さん
自分はC地区か初台野村にステップアップ予定すね。
6年目以降10年住む毎に維持費1千万なんて払ってられんよ。
そのために眺望で他と差別化できる南東角買ったんだし。
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2866
匿名
>>2857 マンション検討中さん
欲しいと思うタワマン、最近の新築はみんなそんなもん。
だったら地縁のある池袋で、と言うわけでここを選びました。
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2867
匿名さん
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2868
匿名さん
>>2865 匿名さん
池袋の再開発とオリンピックで相場が上がり続けていた時代はともかく、これからここを踏み台にステップアップはきつそう。
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2869
匿名さん
>>2843 マンション検討中さん
そんなチェー店ばかり並べて意識高い系()マウント取られてもねぇ…どうせ常用するの1個か2個でしょ?
サンシャインにカフェ何店舗入ってるのか知らなそうだし、イケサンパークに出来た元麹町カフェがやってるお店も知らないんでしょ?もう少し調べてから批評してはいかがでしょうかね。
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2870
匿名さん
まあイケサンパークもサンシャインも大塚から徒歩圏内なんだけどな
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2871
評判気になるさん
え?大塚から歩く??坂登って10分近く歩くのか。お疲れ様です。
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2872
マンション検討中さん
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2873
検討板ユーザーさん
東池袋vs大塚か
もしかしたらルフォンを意識して話しているわけ?
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2874
検討板ユーザーさん
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2875
匿名さん
>>2873 検討板ユーザーさん
池袋だけでなく大塚も普段使いできるならステアリにとっても悪い話ではないし、
変に対抗意識をもつ必要もないと思うけど
目の前に都電があるのは事実だし
別に東池袋がいいとか大塚がいいとか言ってわけではないと思うけど
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2876
匿名さん
店を列挙した2867ですが、
大塚も好きですので、みなさん誤解なさらずに。
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2877
評判気になるさん
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2878
匿名さん
>>2862 匿名さん
そう?今年の2月に遊具新しくなったし、子ども連れてのちょっとしたお出かけに程良い場所だと思うけど。都電に乗るのも子ども喜ぶし。
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2879
住民板ユーザーさん30
バーチャルモデルルーム、リンク切れで見れなくなっていませんか?
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2880
匿名さん
>>2877 評判気になるさん
「ルフォンとは」でググればいいかと。
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2881
匿名
ここのお値段見て、驚愕しました。まさにバブルですね。
10年前の1,5~2倍のお値段ですわ。
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2882
匿名さん
>>2881 匿名さん
管理修繕費も10年前の2倍くらいだよ。
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2883
匿名さん
10年で中国のGDPは2倍以上です。
時代は流れているんです。
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2884
評判気になるさん
>>2881 匿名さん
江東区の豊洲とかを見ると逆に納得する笑
あんなところも住めるようになり、そして10倍ぐらいに値上がりしているよ2005年よりは
この一二年でも3倍までいっている
ありえないと思った
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2885
名無しさん
豊洲10倍値上がりワロタw
シエルタワーでもせいぜい2,3倍くらいなはずなんだけどなぁ。
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2886
口コミ知りたいさん
>>2884 評判気になるさん
10倍上がってるのは アーバンドック パークシティ豊洲 のことかな
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2887
職人さん
アーバンドックも2倍位かな。
ブリリアタワー池袋で2倍いかないくらい。
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2888
口コミ知りたいさん
>>2887 職人さん
ということは東池袋まだ割安感あるのではないかと
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2889
マンション検討中さん
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2890
通りがかりさん
少し前に池袋駅西口の再開発狙いの人がいたと思うので、1つ情報を。
西口徒歩2分のタワマン、築17年中古が坪475万で出てました。新築だったらいくらになるのか…
-
-
2891
通りがかりさん
グランディアはちょっと前に82mの28階が11480で出てましたね。
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2892
匿名さん
>>2890 通りがかりさん
そこは会員制社交場とかサロンとか、もぐり営業が話題になりましたね。
今はどうなのでしょうか。
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2893
口コミ知りたいさん
ルミナリータワーは築10年行かないのに安いですね?
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2894
口コミ知りたいさん
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2895
匿名さん
ルミナリーは立地が流石に、、、
ファミリーではとても住めないし。
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2896
匿名さん
東池袋も似たようなもんだけどね。
ファミリー云々言い出したら豊島区選んだらダメよ。
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2897
匿名さん
水族館・プラネタリウム・ナンジャタウンの東池袋と、ロサ会館の西口とは、山手線の中と外というだけでなく、雰囲気も地価も、かなり違うと思います。
イケサンパークは、ヨチヨチ歩きの赤ちゃんもいっぱいのファミリーの憩いの場だし。
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2898
匿名さん
>>2896 匿名さん
さすがに四方のうち三方ぐらいをラブホで囲まれてるルミナリーと一緒にするのは、、、
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2899
匿名さん
2897ですが、ルミナリーは山手線物件の新築タワーが坪250万でも買えた最後の物件で、その後、ロサの敷地で住友による再開発も発表され、さらに昨年の地区計画変更で、池袋駅の周辺(ルミナリーの辺りも入る)でラブホテルや個室接客業の進出が禁止されました。再開発事業は歩みが遅いですが、今の西口の雰囲気も年月を経れば良くなることでしょう。当時買えた人はラッキーと思います。
なお、その地区計画で、グリーン大通りについては更にゲーセンやカラオケ店も排除になりました。
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2900
マンション検討中さん
>>2899 匿名さん
池袋浄化作戦だね。まあ汚くて嬉しい人そんないないしな。
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2901
匿名さん
>>2896 匿名さん
よくそんな20年前の陳腐化した知見で意見を披露できるなら…
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2902
通りがかりさん
野村の決算発表資料にC地区のってますね。2025年度のどこかで竣工予定ですかね。販売開始時はお祭りになるかな(これだけ大規模で東池袋がどこまで注目されるか不明ですが)
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2903
評判気になるさん
>>2902 通りがかりさん
25年に竣工ですと来年くらいから販売開始するんでしょうか。
パークタワー勝どきが4年前くらいから販売始めたのを考えるとそれくらいになるんですかね?
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2904
マンション検討中さん
C地区は今年中にHP出来て販売開始するという噂ですよ。
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2905
マンション検討中さん
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2906
職人さん
ですよね。
個人的に2027年竣工くらいのイメージ。
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2907
口コミ知りたいさん
>>2903 評判気になるさん
まあ豊島区議員のブログでも2025年度とあったし基本線はそこなんでしょうね(今年解体)。
販売開始は今年はない気はしますが...
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2908
マンション検討中さん
近所ですが今年解体着手できれば良い方かと。販売は今年はまず無理、来年も厳しいと思います。
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2909
匿名さん
C地区
この段階での大幅遅延、準備組合、力量ゼロだな。
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2910
匿名さん
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2911
匿名さん
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2912
評判気になるさん
メトロの決算は赤字で駅への投資を含む設備投資圧縮を発表、乗降者数減少となると副都心線は諦めモードでしょうね。
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2913
匿名さん
が、テレワーク化で寿司詰めが完全解消され、すでに快適という
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2914
匿名さん
>>2912 評判気になるさん
つーか池袋と雑司が谷の間にもうひとつ駅設けるなんて贅沢すぎ。歩いて雑司が谷で良いだろって感じ。
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2915
名無しさん
公式に確認しましたがC地区は2025年度で販売はそれよりかなり前に予定(だがまだ未定)ということでした。今年はないでしょうから来年か再来年前半くらいかと。C地区できたら市場価値的にはブリリアより上になるんですかね。
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2916
マンコミュファンさん
>>2915 名無しさん
C地区住友棟>C地区野村棟>ブリリア>ここ
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2917
マンション検討中さん
権変って反対者がいても強制できるんでしたっけ?のぼりがある家が首を立てに振らない限り永遠に無理では?
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2918
近所
できると思います。ただそれは本当に究極の手段じゃないですかね。
なるべく平和に解決したいと思います。
のぼりのお宅だけじゃなく賃貸マンションも結構ありますしね。
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2919
マンション検討中さん
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2920
マンション検討中さん
野村不動産は決算資料等で25年度と記載してる以上、問い合わせには25年度としか公式回答できないと思いますよ。
実際には25年度に完成は不可能に近いように思いますが。。。おそらく不可能なのが確定的になるまで後ろ倒しの発表はされないと思いますし、それまでは25年度と言い張ると思います。
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2921
匿名さん
C地区
都から権変認可が降りなければ、移転強制は絶対不可能です。
これから権変申請し縦覧させたくても、認可の見込み薄なら申請を躊躇し遅延。
地権者さんとwin-winの計画が描けなかった、もしくはアプローチで大失敗した、
これが今の状況でしょう。
金かかってもいいから再設計しないと、計画倒れ?
配置から勝手に考えてみると、戸建てとパームスを残すしかないと。
駅側のJTBのあたりを「表参道ヒルズゼルコバテラス」のような
テナントライン+中層高級賃貸にして、戸建ての日照確保のために地下街併設。
南の永久眺望を、巨大トライスターに変更して野村と住友で半々で分譲とか。
どうでしょうね
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2922
評判気になるさん
豊島区議員のブログに記載の計画だと今年度中に権利変換&解体着手で25年度竣工ですね。
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2923
マンション検討中さん
>>2920 マンション検討中さん
その通りですね。
現時点で組合設立時の予定から一年近く遅延しています。
反対派への対応なのか事業計画の変更申請も控えているようで、それも踏まえると当初より最低二年は遅れ、最短2027年度の竣工が現実的ラインでしょうね。
そもそも本組合設立時のスケジュール無茶すぎます。
本組合認可の5ヶ月後に権変認可など見たことありません。
他の再開発、例えば豊海再開発はかなり順調に進みましたが、それでも本組合認可から11か月後の今月に権変認可。西新宿五丁目南地区は2019年7月の組合設立、解体工事が一部始まるようで、そろそろ権変認可ですね。
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2924
名無しさん
憶測で色々語っても...という気もしますが近所にすんでれば色々教えてもらえますよ。前より具体的に教えてくれます(マンション販売開始は相当前とか)。ブリリアが今年だいぶ売りに出てますがその辺の情報もあるのかも?(単に譲渡税の問題でしょうが)
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2925
匿名さん
>>2924 名無しさん
解体工事が始まる前の方が売りやすいという事情も関係していると思いますけどね。
実際に売りに出された部屋はB地区・C地区で眺望がふさがれる部屋ばかりでしたし。
今も丁度東側が売りに出されています。
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2926
匿名さん
>>2925 匿名さん
今後の東池袋の眺望カニバリ具合は日本屈指ですよね。
勝どきより密集してるので酷い気がします。C地区、B地区、ステアリとエアライズの間に1棟、ステアリとイケサンの間に2棟、東京国際大。
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2927
マンション検討中さん
ここは南と東が永久眺望なのが強みですね。
それ以外で眺望保証がつきそうなのはBの南とC野村の南くらい?
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2928
匿名さん
>>2927 マンション検討中さん
そうですね。特に南東は都心ビューなので価値が有りそうです。その他は正直未知数ですね。
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2929
匿名さん
>本組合認可の5ヶ月後に権変認可など見たことありません。
わかってるとは思うけど、それは本組設立自体が半年遅れてしまい、
権変認可はそのままフィックスだったからだよね。
その後、2019.9本組設立から20か月経過している。
野村の駅直結は本組から権変認可まで11か月だったが、
C地区はその2倍。経費浪費も相当でヤバす。
責任者と法務、配置換えしないと。
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2930
匿名さん
>>2926 匿名さん
まさか、どう見ても勝どきのほうがやばいでしょ
豊洲も晴海も相当ひどいし
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2931
匿名さん
>>2927 マンション検討中さん
その前提ならC地区の東側も永久眺望になりますよ。
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2932
匿名さん
C地区は、どうやら縦覧やったみたいだね。7月に権変認可予定。
まさか不認可ということはないと思うから、秋から順次解体できる。
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2933
評判気になるさん
私も関係者に聞いたら2025年度と言いきってましたね。この場合販売は来年くらい?今年はさすがにないですかね?けっこう楽しみですね。
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2934
通りがかりさん
C地区ですが、
昨日時点では反対ののぼりが3軒ほど出てました。生活されてるようでしたが、本当に秋から解体始まるのかな。。
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2935
匿名さん
はよ解体始めてくれないとね。
ここの修繕費上がってから住み替えになってしまうとリセール難度が上がる。
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2936
口コミ知りたいさん
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2937
匿名さん
>>2933 評判気になるさん
戸数を考えると4年前発表、3年半前発売開始ぐらいですかね。
2026年3月完成でしたら、6-9月に入居となるので来年の今頃には発表でしょう。
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2938
口コミ知りたいさん
>>2925 匿名さん
ブリリア東向きはお見合いですね。(おっしゃる部屋はそもそも売主の使い方が悪いのかかなり使用感もあってずっと残ってますが)
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2939
匿名さん
たしかにC地区の権利変換計画認可や解体スケジュール(9月?)が公式に出てますね。これは周辺中古物件(特にブリリア)動きそう。
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2940
マンション検討中さん
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2941
通りがかりさん
>>2940 マンション検討中さん
そこは1ヶ月くらい前に値上げしてからずっと残ってますね。さすがにこの価格だと2千万+住宅ローン減税、手数料と損するので厳しいんじゃ...。倍率なかった部屋ですし。
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2942
通りがかりさん
7月下旬か8月頭にC地区認可が出てそのあと解体が始まるスケジュールが4月に公表されてるから、普通の人はそこまで待ってC地区のスケジュールみてからうごくでしょうね。たぶんC地区できたら地域一番になるわけだし
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2943
マンション検討中さん
計画の縦覧終わったけどそこに対して反対の人が意見申し立てするだろうから、今度こそ正式に遅れるだろうね。25年度は無理じゃないかな?
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2944
口コミ知りたいさん
意見申立期間はすでに終わっていますが、「意見を採択すべきでないと認めた場合は、組合より意見書を提出された方にその旨文書で通知します」と記載されてますので、委員会が進めようとすればそのまま4月のスケジュール通り秋から解体でしょうね。公式見ると割当住戸も決まっているようですから。建築含めて遅れる可能性はゼロではないかもしれませんが、秋になればわかるかと。
ここも影響はありますが一番はブリリアタワー池袋ですかね。
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2945
マンション検討中さん
野村棟は免震で48階、住友棟は耐震で52階。
住友棟は50?70㎡がメインだけど、野村は60?80㎡でペントは100越え。
デベごとのカラーが見える一方、価格のすり合わせに苦労してるんだろうなが見え隠れ。
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2946
マンション検討中さん
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2947
匿名さん
制震かな。
1F2Fのショッピングモール層とは別のEVで、
メトロ連絡地下階から住戸までEV乗り換えがない。
完璧か。
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2948
マンション検討中さん
まだなんも情報出てないので2945も2947も予想に過ぎない。
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2949
匿名さん
>>2948 マンション検討中さん
だよね
竣工が5年以上先の物件を妄想して何が楽しいのか、さっぱり分からん
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2950
匿名さん
縦覧閲覧で、ついに情報出たから話題に上ったのでは?
ネットでは閲覧できず、役所に行った人が知りえる
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2951
住民板ユーザーさん7
竣工2025年度だから5年以上先ってこともないのでは?あと既に仕様はある程度決まってますよ。この地域No1にはなりそうですね。いずれにせよ4月のスケジュールだろ7月頭に認可予定で解体開始のスケジュールだからあと1ヶ月もすればニュースになりそうですね。
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2952
匿名さん
>>2951 住民板ユーザーさん7さん
だから、2025竣工はありえないって。
勝どきと同じ規模だろう?あれは着工から竣工まで4年半かかるよ。こっちはどう見ても今着工できる状態でもないだろう。
あと、去年10月時点で野村の営業さんは26年に延期って言ってた。
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2953
匿名さん
いつ完成かは置いといて、大雑把な仕様とか価格はもう決まってるんじゃないですか。
そうでないと地権者の住戸割り当てが出来ませんからね。
不動産屋に聞いた話だと坪600越えはまずないという話でした。
ブリリアの今の中古相場より安く売りに出された場合は、ブリリアの中古相場の大幅な下落が予想されるのであわてて売りに出した方もいらっしゃるでしょう。
ここの中古相場も販売~完成後しばらくは苦しいかもですね。
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2954
通りがかりさん
>>2952 匿名さん
公式のスケジュールで秋から解体、2025年度(=2026/3)竣工と書いてあって当初計画の建築期間も無視してPTKを引き合いに出されても...。もちろん遅れる可能性はあるでしょうけど。
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2955
匿名さん
そうですね。現時点では >、2025年度(=2026/3)竣工 ですね。
権変認可が7末として、すぐ、転居済みのJTBと戸建てを解体して
そこに北棟用の重機が来て、URの巨大青空駐車場に南棟の重機
が現れる感じでしょうか。
でもここ、特区申請とか上位計画はスピードがあるのに、個別が遅い。
地階掘削と土留工をしながらの引渡し裁判でまた遅れが出て経費増大、
ペイするためにも坪600超えの設定は普通にしてると思います。
プレミア以外は平米数を相当抑えて買いやすくしつつ。
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2956
匿名さん
着工遅れでかかる経費なんてせいぜい数億円。どんなに多く見積もっても数十億単位。
総工費1100億円の計画で仮に数十億の経費が増えても価格への反映は数%レベル。
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2957
マンション検討中さん
確かにそうですね。事業単体の収支は重要ですが、全社の損益でリカバーもありますし。ただ、準備組合段階とかなら遅延しても経費は大したことなくても、権利変換直前や解体に入ってから手こずると、重機や作業員の日々のムダ金はなかなかのもの。C地区内の専門学校の仮キャンパスも抑えているだろうし。デベ社員リソースの他地区への転配属時期のズレは社に損失を与えるし、額は大したことなくても、価格決定の会議は、まあ大変でしょう。(一番大変なのは、一斉に引っ越して仮住まいする権利変換地権者か)
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2958
匿名さん
>>2957 マンション検討中さん
だからその想定されるマックスの経費でも数十億円だってば。
作業員の年収500万だとして、100人を1年間全く遊ばせといても5億円しかかからない。
重機をそのためだけに買って全く使わなくてもせいぜい数億円。
総工費1100億円の事業で売価を10%も20%も上げる要因にはならないんだって。
全て価格に乗せられてもせいぜい坪単価10万や20万の話。
竣工が悪いタイミングで遅れても坪単価を大幅に引き上げる要因にはならない事が理解できましたか?
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2959
マンション検討中さん
その議論と計算、何の意味があるの?C地区の坪単価予測しようとでも?
そもそも人件費を年収で計算してる時点でもうなんとも言えない
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2960
マンション検討中さん
ほんとそれ。
あまりに稚拙な皮算用すぎてなんの参考にもならない。
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2961
匿名さん
利益率を考えたら、経費がかさんだら、売値が上がるのは当たり前。
数パーセントに対して、「確かにそうですね」と肯定してる人に対して、
屈服させようとしてるのが、必死過ぎて笑
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2962
匿名さん
>そもそも人件費を年収で計算してる時点でもうなんとも言えない
確かに。雇うには、年収の数倍ですね。
年収だけしか支払われないなら、下請けも元締めもマージン0円のボランティア。
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2963
匿名さん
なにか、、、
煽ったり馬鹿にしたつもりはないんだが表現が悪かったようです。
すいません。
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2964
マンコミュファンさん
武蔵小金井の件もあるから清水建設が建てるってのが懸念事項だなぁ
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2965
マンション検討中さん
総工費1100億円で、1100戸分譲。あとテナント。まあ、経費増やしたくないでしょう、という流れですかね。
保健所移転が遅れ、区が組合に遅延損害の賠償請求するとか。実際、ハレザ前の公園の施工が遅れたときに、区議会で賠償請求が議論されました。一応、保健所の仮施設の土地はURが無償貸与してて、C地区もURだから大丈夫なんでしょうけど、もし税金が余計にかかったら区民が損害を被るわけだから。
経費云々でなくても、中古ブリリアが高値推移だし、C地区のプレミアが600万超になるとの予想は至極当然と思います。今後、面前が緑地の造幣局跡も価格を支えますし、この辺はスタンダードで500万になっていくのかな。
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2966
匿名さん
なんか遠目から見るとかっこいいけど、近くから見上げるとチープな感じがすごいね。隣のタイル張りのイタマンの方が良く見える。
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2967
マンション検討中さん
イケサンパークから見るとすごくかっこいいと思う。
たしかに近くから見ると黒で塗りましたって感じですよね。
これから基壇部とエントランス周り整ったらおそらくいい感じになると思います。
空地が結構贅沢なんだよね。
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2971
マンション検討中さん
[No.2968~本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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2972
匿名さん
何かあったの?
パークコートタワーも清水建設多いのだが
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2973
匿名さん
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2974
匿名さん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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2975
マンション検討中さん
外壁の塗りムラ見る限り、内覧時に業者入れて厳しくチェックした方が良さそうですよね。無印プラウドタワーもマンマニが内覧で数十ヶ所指摘したとか言ってたし。
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2976
匿名さん
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2977
匿名さん
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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2978
匿名さん
ここは前田建設だけど入居後ちゃんと調べたほうがいいかもね
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2979
職人さん
>>2976 匿名さんこういう条例があるからこそ池袋がどんどん良くなってったんですね。
単身者だらけじゃスラム化したり街が衰退するけど、ワンルーム条例や再開発で今じゃすっかりファミリーが住む街に変貌を遂げた。
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2980
職人さん
>>2977 匿名さん
これは心配ですね。
すみふも恵比寿でやらかしましたし、ここがそうでないことを願うばかり。
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2981
eマンションさん
まーたくだらんネガが増えたな。笑
何をそんなに恨んでんだ??笑
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2982
マンコミュファンさん
もうここにいるのは清水が作るc地区の検討民でしょ。。。
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2983
マンション検討中さん
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2984
マンション検討中さん
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2985
eマンションさん
6/16よりC地区に向けて解体工事開始だって。意外と早いね
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2986
eマンションさん
他のエリアは夏頃解体工事。たしかにC地区は前田+清水ですね。野村不動産の株価急落してますね。なんだかんだ眺望とかあるけど耐震強い(役所入って手抜き工事もないし)ブリリアが一番安心なんじゃなかろうか...
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2987
検討板ユーザーさん
解体は一部の戸建てね。来年秋まで。
付近一帯の解体が全部終わるのは早くても2023年初めくらいでしょうか。
詳しくないからわからないけど、解体からどのくらいで竣工するんだろう。
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2988
デベにお勤めさん
>>2951 住民板ユーザーさん
木造一軒家なら2週間、SRC造のマンションだってせいぜい半年から1年弱
解体してしまえば一月もかからず着工でしょ
予定通り権利変換計画期日が8月末、明け渡し期日が9月末なら2022年夏までには着工になる
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2989
匿名さん
>>2987 検討板ユーザーさん
公式見ると2022年度早々にも解体終わる予定みたいなので2988さんがおっしゃるように2022年夏頃には着工の予定でしょう。
元々の予定では2022年度着工、2025年3月完成の予定ですからうまくいけば2025年の夏ぐらいには完成するかもですね。
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2990
マンション検討中さん
>>2989 匿名さん
もともとは「2021年3月に着工し、2025年3月に竣工する予定です。」だろう。
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2991
マンション比較中さん
再開発断固反対!!
のぼり旗が先週末も「C地区再開発を心配する会」の名で複数件掲げられてたよ。
かなり新しい家で、普通に生活されているようでしたし。
予定通りってことは、これらの家の方々は立退き納得されているのかな?
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2992
匿名さん
>>2990 マンション検討中さん
ご指摘頂き再確認しました。
ソースは再開発組合のHPです。
https://minamiike-c.wixsite.com/main/plan
元々の予定は2022年度着工×
元々の予定は2022年着工〇
でした。すいません。
2020年に権利変換認可の予定、となっていますので恐らくはこれが元々の予定かと推定します。
ここから推定しますと、2022年1月以降に着工し2025年3月に完成の予定だったと思われます。
つまり、着工出来れば竣工まで3年程度の予定と推測されます。
2022年夏に着工出来れば完成は2025年の夏~秋程度なのでは?
あくまでも「できれば」ですが。
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2993
検討板ユーザーさん
着工から3年くらいということですね。
付近住民ですが、再開発組合からのお知らせや周りの状況みると
おそらく2022年中の着工の可能性は低いかなと。
ギリギリ26年度には間に合う感じでしょうか。
しかしそろそろスレチですね。。C地区も楽しみですがイケサンパーク付近の開発も楽しみです。
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2994
匿名さん
>>2993 検討板ユーザーさん
同じく付近住民ですが、日々街が変わっていくのがさみしくもあり、楽しくもありますね。
私は買っていませんが、ステアリが少しづつ完成していく姿も見ていると楽しいです。
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2995
匿名さん
C地区の東池袋駅からの直結の通路は、
今の2番出口の反対側あたりに、新しく作られるのでしょうか?
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2996
住民板ユーザーさん7
>>2995 匿名さん
>>2995 匿名さん
ブリリアへの通路と接続で話がまとまっていたはずです。そう考えると商業施設にいきやすいブリリアの利便性はあがりそうですね
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2997
匿名さん
>>2996 住民板ユーザーさん7さん
ハンドルネームを見るところ、近隣住民さんで、情報の確度も高いと思いますが、
1番出口のバリアフリーEVの通路を転用して延長接続する、と思ってました。
そうなると、ブリリアへの動線はV字の遠回りで、地上を歩くほうが近いと。
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2998
住民板ユーザーさん7
>>2997 匿名さん
単に近隣ニュースに以下があったので、、、1年前の情報ですが。
当再開発事業の中で、東池袋地区における回遊性の向上や安全快適な歩行者ネットワーク
の形成、拠点性を高めるまちの賑わい形成等を目的として、東池袋駅コンコースへ繋がる地
下通路を整備します。この地下通路の接続ルートにつきましては関係機関と協議を継続して
進めている状況です。現在、としまエコミューゼタウンと東池袋駅コンコースを繋いでいる
既存の地下通路への接続を検討しており、としまエコミューゼタウン管理組合様へ、地下通
路接続についてのご協議、ご説明をさせて頂いております。
今般、としまエコミューゼタウン管理組合の組合員の皆様へ、C地区の再開発事業の概要 とともに、地下通路の接続についてのご説明(説明会の開催、2月28日予定)を行い、ご理 解を頂きたいと考えております。説明会後も継続協議し、ご同意を得られるよう進めて参り ます。今後も進捗に応じてご報告させて頂きます。
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2999
匿名さん
>>2998 住民板ユーザーさん7さん
2997です。大変参考になりました。
ありがとうございました。
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3000
匿名さん
それだと、C地区への地下通路は、ブリリアより、遠くなるよね?
最短通路で、何で出来ないのか?
遠回りしないといけないのーーー???
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3001
匿名さん
ブリリア詣でしてからの、C地区マンションはがっかりだ!
地上歩いたら半分以下でしょ、
ブリリアより近いのに、何やってんのーーー
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3002
匿名さん
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3003
匿名さん
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3004
eマンションさん
>>3001 匿名さん
ブリリアに向かう通路に接続ですから途中で分かれるわけで遠いとは限らないのでは?(下のリンク見ると別ルートにも見えますが)
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3005
マンション検討中さん
ブリリア池袋に行くゴールドライン通路(金ピカの
)、手前のところからC地区行けるルート出来そうですね。
よかったー!
ブリリア池袋の入り口から曲がって、C地区に続くとか言ったら
ブリリア池袋に、負けた感じあったけど、良かった!
ひとまずは、安心
ブリリア池袋より、東池袋駅に近いかなーーー???
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3006
匿名さん
いえ、まだわかりませんよ。
リンクの概略図は2017年発表のもので、
住民板ユーザーさん7の情報は2020年のものです。
メトロとの交渉に失敗し(もしくは詰めもせず)、役所側に接続、とも考えられます。
Cも役所も、同じ豊島区のまちづくり担当で、仕事が楽ですからね。
この動線では、Cのテナントの集客に相当の悪影響が出ますが、
デベはここでは賃貸経営しないのでしょうかね。
もし森ビルなら、メトロに金を出して新しい改札を作ってもらう処。
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3007
マンション検討中さん
私の聞いた話では当初案に加えてブリリアへの接続になると聞いています。なので地下通路は三角形のように繋がるそうですよ。
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3008
通りがかりさん
>>3007 マンション検討中さん
今の野村はあてにならない
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3009
匿名さん
>>3007 マンション検討中さん
なるほど。情報ありがとうございます。
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3010
eマンションさん
そう考えるとブリリア的にはスーパー行きやすくて便利ですね
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3011
匿名さん
ご近所ですが、B地区の建設予定地に賃貸マンション?の建設看板が出ていたのですが、B地区は計画自体が完全になくなったのですかね?
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3012
マンション検討中さん
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3013
マンション検討中さん
すみません、3012は住民スレに書くべきところを間違えました。
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3014
匿名さん
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3015
ご近所さん
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3016
通りがかりさん
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3017
匿名さん
>>3012 マンション検討中さん
なんかコロニーレーザーみたいな見た目ですね。
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3018
匿名さん
C地区は権利変換認可申請できたようですね。
早く完成して地域全体が住みよくなるといいですね。
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3019
評判気になるさん
商業施設が入るとブリリアあたりは地下からいけて便利そうですね。こちら側はけっきょく西友なのかな?
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3020
匿名さん
>>3019 評判気になるさん
ブリリアだけでなく地域全体の底上げになります。
エアライズ、アウル、ステアリ、ブリリア。
全てから雨の日も濡れずに買い物に行ける商業施設が増える訳です。
周辺に住まれている戸建ての方々にも日常の利便性が上がるだけではなく、災害時の避難場所にもなるわけです。
地域全体にメリットがある計画ですので早く実現してほしいです。
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3021
通りがかりさん
戸数が戸数なだけにいくらで出してくるかが気になりますね?
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3022
マンション検討中さん
この規模と立地なら坪500?だと思いますよ。
ファミリー向けの優良な高性能住宅を目指すとのことなので40m2台もほとんど無さそうですし。
そもそも昨今の豊島区はワンルーム厳しいですしね。
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3023
マンション検討中さん
C地区の北にスーパー入るはずなので、ステアリの住人にもメリット享受できると思いますよ。
下駄部分は保健所とスーパーと専門学校ですからね。
クリニックはクヤクションで事足りますし。
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3024
匿名さん
坪550以上、600未満じゃないですかね?
600超えても今の市況なら売れそうですが、公益性のために作られる再開発マンションで税金も投入され、本当は戸建てに住み続けたい方を強制的に立ち退かせる訳ですからデベや地権者が過度に儲けるのは許されないでしょう。
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3025
マンション検討中さん
>>3022 マンション検討中さん
規模も立地もステアリより上なのに、ステアリより安く売り出すなんて、デベはボランティアじゃないのよ
規模大きいから安くしないと売れないってロジックなの?
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3026
坪単価比較中さん
>>3025 マンション検討中さん
まあまあ。若葉さんですし。
今の市況が劇的に変化しなければ坪550~なら良心的でしょうか。
ただ、子ども一人を想定した3LDKが1.5億はしんどい・・
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3027
匿名さん
2路線使える西池袋で460なんだからC地区は500位だよ。最高に高値掴みで維持費もバカ高いのがプラウドタワーステーションアリーナ。
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3028
口コミ知りたいさん
西池袋と東池袋は今でも価格差ありますからね?。ブリリアが600前後でそこまでかからず売れるのをどうみるのか...。ブリリアは地震や災害に強い、クヤクションという唯一性が強いのでなんとも言えませんが。
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3029
マンション検討中さん
もちろん500くらいの部屋もあるだろうけど
平均500はおそらくないだろうね。550弱が妥当かと。
ステアリは市況の悪化によって結果的に高値掴みになる可能性はあるけど、
相場が現状ままなら相場どおりで決して割高ではない。
と、周辺中古の成約見てて思います。
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3030
匿名さん
>>3029 マンション検討中さん
維持管理費考えたら割高だよ。
6年目以降は修繕費約2倍で管理費合算プラウドタワー芝浦より高くなるんだぜ。
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3031
坪単価比較中さん
>>3030 匿名さん
完売している物件に対して市場価格より割高!と言っても不毛だと思いますよ。
その上、前倒しで売り切ってる訳ですし。
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3032
匿名さん
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3033
坪単価比較中さん
>>3032 匿名さん
では売出し価格より値上げしているのもご存じでは?
坪600超えてたと思いますよ。
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3034
匿名さん
>>3033 坪単価比較中さん
そうですね。
ずっと残ってるので割安だと思うのであれば是非購入下さいね!
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3035
坪単価比較中さん
>>3034 匿名さん
売出し価格よりかなり上乗せされているので、市場価格と比較して現時点で割安だとは思いません。とは言え、C地区売出し始まった時点ではこの値段が割安だった。とならないことを祈ります。
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3036
匿名
>>3034 匿名さん
割安については触れられてないですけど
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3037
マンション検討中さん
貧乏人って高値掴みとか管理費積立金とか気にしながら購入しなきゃいけなくて大変ですね、、、
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3038
マンコミュファンさん
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3039
匿名さん
>>3027 匿名さん
よっぽど暴落しない限りは平均坪単価500ならば
空前絶後の~~~大抽選会!
になってやっぱり買えないんじゃないですかね。
東池袋だけにサンシャインにかけてみました(自分で失笑)
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3040
匿名さん
>>3037 マンション検討中さん
仕事で本当のお金持ちをよく相手にしますが、本当のお金持ちはそういう所には敏感ですよ。
お金がお金をうむことをよく知っていますからね。
ぽっと出の小金持ちほど無頓着にお金を使うイメージです。
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3041
マンション検討中さん
>>3034 匿名さん
ルフォンの方も検討してたけど、少し前にあのスレで同じような発言して削除されたよね?若葉の匿名さん?
ステアリにどんだけ恨みあるの?
もうこんな稚拙な発言、やめてくれないかな?まじで気持ち悪い
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3042
匿名さん
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3043
匿名さん
>>3042 匿名さん
ナイナイ。豊島区で坪550越えたら極端に動かなくなるよ。西口再開発控えてるすみふ要町が460だったんだから500が妥当。坪600なんてCF完全マイナスだし
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3044
匿名さん
>>3042 匿名さん
東池袋の市況ってここが限界なんじゃないかと思うんですよね。
根拠は今より高くなると、パワカですら手が届かない価格になってしまうので、もう実需が追いつけないんですよね。
この立地でパワカでも買えないマンションが買える富裕層を1500戸呼び込むのは無理でしょう。
後、再開発の大義名分の一つがファミリー向けのマンションで子持ちの家庭を池袋に呼び込むことですから、60㎡主体という事はないと思いますよ。
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3045
マンション検討中さん
>>3043 匿名さん
ステアリの中古だって550超えるから、余裕で
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3046
匿名さん
>>3045 マンション検討中さん
ブリリアも570とかで売れてましたね。
なので東池袋は「ここが限界」だと思っています。
湾岸を除く都心3区のように富裕層だけ相手にしても500戸も1000戸もさばけるような立地じゃないですから。
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3047
匿名さん
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
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3048
匿名さん
ここも残債割れが続くみたいな事態はないと思います。
経済ショックが数年以内に確実に来るのでそこから数年はまず残債割れでしょうけど。
維持管理費が上がると厳しい、不況になるとローンが払えないかもみたいな方はC地区が高値で来てくれないと本当に自己破産でしょうね、、、
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3049
匿名さん
>>3047 匿名さん
ここの人も必死だけど、あなたも必死ですね笑
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3050
マンション検討中さん
皆さんポジショントークすごいですね。。
C地区は権利変換終わったのでおおよその広さも価格も決まってますよ。あとは周り見ながら分譲住戸の値付け調整だけです。
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3051
匿名さん
住戸申し込みはステアリ販売中の2020年9月に終わってるのでその時点でおおよその価格と広さは決まってますよ。
外野は予想して遊ぶだけです。
私は当時の適正価格であるステアリ+αの550ぐらいだと予想します。
その価格で販売時の市況で祭りになるのか、妥当な価格だと判断されるかも楽しみですね。
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3052
マンション検討中さん
ステアリ必死に貶してる人、ルフォンスレにもいる人だかな?
最近のマンションの維持管理費ってまあ高いけどそんなもんじゃない?
タワマンだから驚くほどステアリが乖離してると思わないんだけどw
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3053
匿名さん
C地区は、池袋エリア初の2層テナントモール付きタワマンで、
周囲に植樹された回遊スペースもでき、
早期完売のステアリよりも高値で間違いないでしょう。
テレワークの波に乗ってSOHO可となれば、節税したい事業主さん向けに
有効な差別化になるね。
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3054
マンション検討中さん
c地区は1450戸のうち800戸は住友ですが、住友が坪500で出してきますかね?
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3055
検討板ユーザーさん
住友棟は80㎡超えない部屋がほとんどなので、坪単価そこまで引き上げないのでは?
グロスが小さくなるのであげてくるかもしれませんが。
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3056
匿名さん
>>3054 マンション検討中さん
そもそも東池袋駅直結の住友棟と非直結の野村棟ですので値段差はあるでしょうね。
デベが同じならば坪20程度の差ですかね?
単純に直結と非直結程度の値段差になるのか、住友価格になるのかも予想すると楽しいですね。
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3057
匿名さん
>>3053 匿名さん
入る中身が気になりますね。
C地区は専門学校とか保健所とか普段全く使わないと思われる物も入る予定ですので下駄が残念な感じにならないといいのですが。
以前に富久クロスコンフォートタワーに住んでいたことがあるのですが、あれぐらいの下駄になると購買意欲をそそられます。
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3058
匿名さん
>>3057 匿名さん
そうですね。
紀伊国屋などの路線ではなく、オーケーや業務スーパーが大ウケすると思います。
有楽町線ユーザーが定期で途中下車して激安買いするには、最高に便利。
住民的には歓迎しないでしょうが、郊外型のディスカウント店が駅直結に来れば、
集客力すごいでしょうから。まあ無理でしょうけれど。
あと、保健所とかは、モール部分ではなく、北側のオフィスエリアと思います。
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3059
匿名さん
>>3058 匿名さん
紀伊国屋レベルのスーパーが足元にあって喜ぶほどの富裕層は東池袋には住まいのでは、、、、、
日常の買い物は足元のオーケーとかで、ちょっといいものを買いたいときには少し足を延ばしてサンシャインの成城石井や西武デパート。
これぐらいの感覚が東池袋に住んでいる、住みたい層の標準的な感覚では?
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3060
匿名さん
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3061
匿名さん
>>3060 匿名さん
読み直してみたのですがわかりません。すいません。
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3062
マンション掲示板さん
ここを買った池袋在住の者ですが、どこのスーパーというよりは、魚も肉も専門店が入ってくれたら嬉しいなぁと思います。野菜や袋物を買いにスーパーに行くことはありますが、魚や肉はまず買わないですね…いずれにしろ、C地区が出来ても池袋駅でデパ地下寄って、一駅乗って帰宅だと思いますが。
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3063
マンション掲示板さん
雑司が谷のあたりは大きなスーパーがないので
C地区にできたらものすごく混雑しそうですね。
エアライズもアウルもステアリの方も雨の日でも濡れずに行けるスーパーの選択肢ができて便利になりますね。
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3064
匿名さん
大塚のエクセルシオールとかeightdaysみたいなお洒落なカフェが欲しい。ブリリア下のプロントは営業時間短すぎ。
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3065
マンション検討中さん
>>3064 匿名さん
営業時間はエ プロントと同じかむしろ短いくらいでしょ
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3066
マンション検討中さん
>>3064 匿名さん
スタバも欲しいよね。サンシャインにあるけど逆サイドでちょっと遠いし、、、。
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3067
匿名さん
>>3059 匿名さん
3058です。はい、そう思います。
これは、池袋=激安エリアだからとディスってるわけではなくて、
むしろ池袋は、東京・池袋・新宿の3大駅直結デパ地下駅なので、
むしろ、業務スーパー(IKEAやコストコの都市型店とか?)でもいいのですが、
山手線内側でディスカウント系なら、話題性も含めてスゴいかな、と。
飲食も、まだ池袋に出店のない大手チェーンの、良い進出場所になるかと。
レッドロブスター、はま寿司、シズラー、ビッグボーイ、フォルクスetc
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3068
匿名さん
>>3063 マンション掲示板さん
近隣住民ですが本当にそう思います。
東池袋のタワマン群のみでなく、雑司ヶ谷や南池袋3丁目の住人にとっても大きな再開発ですね。
完成が待ち遠しいですね。
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3069
匿名さん
>>3067 匿名さん
そうなってくるとまさに再開発で街がかわっていきますね。
想像するとわくわくしてきます。
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3070
口コミ知りたいさん
>>3059 匿名さん
紀伊国屋普通にありだと思うけどな。東池袋はオククション多いし需要あると思う。
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3071
デベにお勤めさん
>>3067 匿名さん
ビッグボーイは豊島郵便局の近くの春日通り沿いにあったけど
15年くらい前に潰れて今はタワマンになってる
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3072
ご近所さん
>>3070 口コミ知りたいさん
億ションなんてここ10年のはなし
大半の住民の層を考えたら紀伊國屋は絶対無理
古くなった西友の移転とかライフ、サミットレベルの方が現実的でしょ
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3073
匿名さん
>>3071 デベにお勤めさん
潰れたというよりイーストプレイス建設のためテナント契約終了になったので、
それがまた池袋に戻ってくればいいな、と。
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3074
ご近所さん
区役所いったついでにC地区解体みてきたよ
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3075
匿名さん
豊島区に複合型ショッピングセンター、イチケンで22年1月着工へ
岩崎不動産(東京都新宿区、岩崎恵弘社長)は、東京都豊島区に複合型ショッピングセンター「アイテラス落合南長崎」の別館を建設する。設計・施工はイチケンが担当する。2022年1月中旬の着工、23年7月末の完成を目指す。
計画名称は「(仮称)アイテラスANNEX計画」。建設地は南長崎4の13。都営大江戸線落合南長崎駅に直結する同店と目白通りを挟んだ場所に位置する。約900平方メートルの敷地に、S一部RC造地下2階地上5階建て延べ3987平方メートルの建物を建設する。高さは24・4メートル。基礎工法は直接基礎を採用する。
https://www.decn.co.jp/onlineservice/News/detail/3202107120604
あそこの駅、さらにショッピングモールを増やすんだ。
あそこ、サイド食べ放題のステーキガストが、連日大盛況らしい。
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3076
マンション検討中さん
>3075
岩崎家(旧三菱財閥系)は付近一帯の大地主さん
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3077
匿名さん
>>3074 ご近所さん
おお!
建築看板が出たということは権利変換の認可降りたようですね。
完成予定は2025年12月ですね。
入居は2026年2月~6月ぐらいになりそうですね。
そこから逆算すると販売開始時期は
3年半前販売開始→2022年8月~12月
3年前販売開始→2023年2月~6月
となります。
早ければ後1年で販売開始ですので、来年の今頃はMRも出来てるかもですね。
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3078
ご近所さん
>>3077 匿名さん
とは言え、まだ抵抗している人がいるようで。
建設予定地のまん真ん中あたりがいつまでも壊せないなんてことに
ならないといいんだけど。
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3079
マンション検討中さん
>>3078 ご近所さん
そういうのって最終的にどうなるんですかね?
強制立ち退きみたいなことって現実的にはできるんでしょうか、、、?
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3080
匿名さん
>>3079 マンション検討中さん
法的には出来ますよ。
さらに言うと、違法に立ち退きを拒否して再開発組合に損害を与えると最悪は損害賠償請求をされる可能性もあります。
道路なんかの立ち退き拒否は相手が国や地方なので損害賠償請求はまずされませんが、相手は地権者、デベなのでされる可能性は0ではないです。
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3081
匿名さん
>>3079 マンション検討中さん
認可がちゃんと降りたのなら、法的に整った、ということです。
不法占拠ではなく権利を有するので強制立退きではありませんが、
裁判所から明け渡し命令が下ります。
応じないと遅延損害が生じる上、弁護士を雇って戦っても、重大な瑕疵がない限り、
金がかかるだけです。
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3082
ご近所さん
>>3070 口コミ知りたいさん
ピーコックが撤退したくらいだからねえ・・。
成城もいつも売れ残ってるイメージ。
東池袋って庶民が住むには便利な街だけど金持ちには物足りないと思うわ。
個人的にはC地区には普通に安くて大きなスーパーがきて西友と価格競争してくれて、ハンズとマルイ跡地にイケアやコストコきてくれると嬉しい。
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3083
通りがかりさん
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3084
匿名さん
池袋駅にデパ地下集結、
ディスカウントは周辺。
使い分けになっているので。
池袋駅
・西武
・東武
・池袋ショッピングパーク
・紀ノ国屋東武池袋店
・ビオセボン東武池袋店
・北野エース東武池袋店
・こだわりや西武池袋店
・こだわりやISP店
・パントリー池袋ショッピングパーク店
・ザ・ガーデン自由が丘池袋店
周辺
・ハナマサ 複数
・ドンキ 複数
・赤札堂 複数
・マルエツプチ 複数
・マイバスケット 複数
・西友
・ローソン100、セリア、キャンドゥ
etc
更に以下が加わると、日本一ワイドレンジな街に
・OK
・業務スーパー
・IKEA都市型店
・ワークマン女子
・ビバホーム or タウンドイト
・無理とは思うが、コストコ、ららぽのミニ版
・巨大フードコート
・豊島園にハリポタができるので、池袋にそのサテライト店
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3085
匿名さん
>>3082 ご近所さん
マルイの跡地は高層タワマン、低層商業施設になると読んでいます。
コロナの影響でホテルや商業施設のみだと難しい時期ですが、タワマンになれば池袋駅直結を謳えますからね。
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3086
匿名さん
そうですね。
でもまずその前に、マルイに東口の大型家電店が仮移転し、東口駅前再開発の助力になる、
という読みはどうでしょう。
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3087
匿名さん
ポストに入ってましたので共有しますね。
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3088
ご近所さん
>>3085 匿名さん
自分も結局そうなる気がするんだけど、西口の賑わいを作って治安を良くするためには遠方からでも来たいと思えるような集客施設が必要だと思うんだよね。
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3089
匿名さん
>>3087 匿名さん
権変認可の公式発表があったら、C地区のスレ立てですかね。
まだ、住不と野村の各々正式なマンション名もないし
間取りや価格が発表されるまでは、C地区統合スレ?
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3090
匿名さん
>>3088 ご近所さん
10階ぐらいまで商業施設にしてその上がタワーマンションとかどうでしょう?
イメージで言えばプラウドタワー立川(8階までヤマダ電機)、ブリリアタワー池袋(10階まで区役所)のような感じです。
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3091
口コミ知りたいさん
>>3088 ご近所さん
俺もそう思うけど集客施設作ったとして人集まるかなあ。そういうのは東側のイメージ。池袋って結構駅の改札の方向で客層違うからなあ東は若者ファミリー中心で買い物する人が多くて西は大学生と大人居酒屋とかに用がある人中心北は夜の町南は会社員で住み分けされてる感じするんよね。
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3092
マンション検討中さん
>>3091 口コミ知りたいさん
北の夜の街はもう少し小綺麗になってもらいたい笑
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3093
匿名さん
>>3089 匿名さん
南池袋2丁目もつけた方がよくないですかね?
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3094
ご近所さん
>>3089 匿名さん
マンション名どころか、対象地域に人も住んでるのにスレなんか立つわけないだろうに
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3095
匿名さん
>>3094 ご近所さん
スレどころか建築看板が立ってますが、、、、
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3096
匿名さん
C地区の専門学校は、南端に入居します。
商業テナントは、北側の1Fフロアです。
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3097
ご近所さん
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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3098
匿名さん
>>3006 匿名さん
>メトロとの交渉に失敗し(もしくは詰めもせず)、役所側に接続、とも考えられます。
>Cも役所も、同じ豊島区のまちづくり担当で、仕事が楽ですからね。
この読みが、どうやら的中、という感じ?
ブリリアへの金色洞窟通路の、横っ腹に接続。
ありえない動線です。
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3099
通りがかりさん
ブリリアは商業施設行きやすくなって利便性上がりそう...(エアライズ側まで行く必要がなくなるので)
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3100
匿名さん
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3101
匿名さん
>>3100 匿名さん
すいません。3100ですが自己レスです。
近所なので現地近くをさっき歩いていたら気づきました。
住宅共用部の地下(今のJTBビルあたり?)から東池袋の改札まで直線だと首都高下の飲食店の下を通る経路ですね。
しかもこの地図よく見ると一番出口の近くで金色洞窟通路に繋がるようにも見えますので3098さんがおっしゃる通りの結構なあり得ない動線ですね、、、、
最短経路で繋いだ場合と比べて住宅入り口~改札まで3-4分は余計にかかるかも?
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3102
匿名さん
そうなんですよ。
ちゃんとメトロと動いているとしたら、マルエツの地下広場のような造りもありえたはず(途中の支障物は首都高の支柱だけ)です。細いトンネルでもいいから、少なくともJTB直下なら最短。しかし何故か、ぐるっと迂回のとんでもないルートなんです。
これでは、サンシャインに行くにも、メトロに乗るにも、野村も住不も1Fエントランスから出て横断歩道を渡ったほうがいいくらいです。
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3103
マンション検討中さん
>>3101 匿名さん
C地区北は駅直結で改札まで4分、坪600で、
南は非直結で徒歩6分、坪550かな
結局改札から1分、且つ坪500のステアリが最強ってことでいいかな
契約者の皆様おめでとう!
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3104
匿名さん
C地区南は永久眺望なので、中層以上は坪600万~で。
それと、一応2Fデッキ接続でラウンジ階まで歩けます。
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3105
匿名さん
>>3102 匿名さん
メトロは結局1番出口を使う事になりそうなので地下通路を使うかもしれませんが、サンシャイン方面へは雨でも降らない限りはまず地上に行く事になりそうですね。
他のタワマン群は全て最短経路で改札に向かうのになぜC地区だけこうなった。
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3106
ご近所さん
>>3104 匿名さん
C地区野村棟は西側(B地区側)をどういう値付けで来るのか気になりますね。
南・東はほぼ永久眺望、北も眺望変わる可能性は相当低いですが、西は本当に出来るかどうかわからないB地区の計画のみある状態で評価が難しいですね。
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3107
ご近所さん
アウルとエアライズの中古が一斉に売りに出されていますね。
時期的にステアリ買われた方達でしょうか?
しかしずいぶん強気な価格ですねw
ステアリの転売物件が相対的にお得に見えてきますw
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3108
マンション検討中さん
アウルの高層階で坪670万とかチャレンジにしてもちょっとふざけてますよね、、、
最上階角部屋ならまだしも、中部屋でステアリの最上階北西角より坪単価高いし、これで売れるならC地区どうなっちゃうんでしょ。
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3109
評判気になるさん
ステアリもう一部屋出ましたね。
しかしブリリアだけなかなかでない(というか出るとすぐ消える)。一類の耐震や隈研吾とかC地区できてもオンリーワン感は残りますしね
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3110
マンション検討中さん
>>3109 評判気になるさん
8階の地権者住戸かな、50平米で8400万。
坪550か
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3111
ご近所さん
>>3108 マンション検討中さん
アウルタワーの2LDK66㎡@坪480が売れなくて値引きしていてもまだ残っている中ですからね。
アウルタワーを坪600越え、エアライズタワーを坪500越えで出している人が何人もいるのが信じられないです。
売る必要はないけど高く売れるならば手放してもといいという考えなのか、チャレンジ価格で徐々に下げていくつもりなのか気になります。
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3112
検討板ユーザーさん
参考までに。
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3113
検討板ユーザーさん
連投すみません。
図面も書いてあり詳細な資料でした^ ^
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3114
eマンションさん
図面では共用施設もありそうですが、戸数多いし維持費等はそこまで高くはならない予感。商業施設が便利として、あとは価格が気になりますね。いまブリリア坪600超(在庫なし)だからそのあたりかなあ。ブリリアは耐震一類、免震、隈研吾がありますが、築年数差と商業施設が下にある点を評価すると。一番出口側で直結なので商業施設は既存だとブリリアが一番行きやすそう
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3115
通りがかりさん
坪600でくるとなると、ステアリ買えた人もだいぶお得感が出てくるな。
ブリリアはさらに値段上がるのかな。
どちらにせよ東池袋の底上げになるのは間違いない。
そしてC地区楽しみ。
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3116
マンション検討中さん
1500戸も捌くのに坪600は非現実的かと。
平均で坪550、低層階やお見合いの部屋では500以下の部屋もたくさんあると思います。
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3117
マンション検討中さん
マンマニさんはYouTubeで周辺相場の比較から600?650位が考えられるが、戸数を考えると550を期待したいって言ってましたね。
ただ、北棟は住友なんで売れなくてもゆっくり売っていくスタイルの可能性ありそうですね。
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3118
ご近所さん
>>3117 マンション検討中さん
動画見ました。
650とかありえるのかなぁ、、、、
ブリリアはあくまでも出物が少ないので、どうしても欲しい人が買っている印象ですので、坪590とかで売買されていると思います。
1500戸も出て、650とかで欲しい人が集まるのかな?と思います・
平均坪単価650とかって現在で言うと、白金ザスカイとかの価格ですよね?
白金ザスカイですら即日完売じゃないですからね。
C地区は豊島区ですよ、、、、
どんなに高くても600ぐらいだと思うけどなぁ、、、
どんなに安くても550は同意しますが。
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3119
評判気になるさん
白金は平均700でこっから値上げ(?)じゃないでしたっけ?とはいえ650は戸数考えるとやりすぎな気がしますね。600くらいじゃないかな。
ブリリアが600超ですぐ中古が消えてますが、あそこは池袋により近く、災害に強いし(一類は他に見たことがない)デザイン等考えてもC地区より良い面もありますよね。もちろん築年数差は大きいですが。
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3120
評判気になるさん
IR見たら野村は1198戸のうち372戸のみ分譲ですね。残りは地権者住戸という意味なのか住友なのか...。野村の戸数が少ないということはそこそこ高くなりそうな。。。
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3121
ご近所さん
>>3120 評判気になるさん
全1500戸のうち1198戸が販売住戸、約300戸が地権者住戸。
販売住戸のうち372戸が野村で残り800戸ほどが住友とIRで約400戸づつ?なのではないかと。
つまり概ね3分割?
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3122
ご近所さん
>>3114 eマンションさん
図面って今ネット上に上がっているものより詳細なものでしょうか?
アップ可能であれば是非お願いしたいです。
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3123
坪単価比較中さん
港区で駅直結&大型複合ビル直結なら坪1,000万なんだろうけど、
駅とサンシャイン直結のC地区で600万出せる人は出すと思うよ。
池袋エリアでは、西口も動いてないし、B地区も造幣局南は反対者が多いし。
駅直結タワマンは、C地区を逃したら、当分出ないから。
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3124
ご近所さん
>>3123 坪単価比較中さん
出せる人はもちろん出しますよ。
ステアリのプレミアムなんてもっと坪単価高いですからね。
700でも800でも出す!俺はここに住みたいんだ!という人はいるでしょうね。
出せる人が1500人いますか?という話です。
550辺りって一つの壁だと思うんです。
パワーカップル(世帯年収1500万~2000万ぐらい?)で子供一人、70㎡に住みたいとなると大体限界が550ぐらい、せいぜい600未満だと思うんですよ。
東池袋って港区みたいに本物の富裕層を1000人集められる立地ではないですから。
坪550万、70㎡で11500万、坪600万で70㎡12800万です。ペアローンかつかつでぎりぎり限界ですかね?DINKS一生小梨の予定ならともかく、子供がいると坪600は相当厳しいと思います。
そう考えると、C地区は600未満かと思いますし、650はさすがにあり得ないかと思います。投機マネーが流れ込んでこない限りは売り切れないでしょう。
流れ込んでくるかも知れませんけどね。
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3125
マンコミュファンさん
上の方の見解も一理あるなと思いつつ、小石川二丁目(駅非直結)が坪650という時代ですし、正直読めないですね...住友の動きが特に。URは賃貸とかあるのやら。
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3126
ご近所さん
C地区はバジェットの1/4が“お上”からの施し金ですから、案外安く販売されるかもしれませんよ。豊島区としたら定住の夫婦者にわんさか来て欲しいわけだし、手が届かなかったら困っちゃうわけで。
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3127
マンション検討中さん
>>3126 ご近所さん
売る側がそんな思考しないと思うよ
原価がいくら安くても利益の最大化を追求する
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3128
マンション検討中さん
>>3127 マンション検討中さん
売る側=デベ、地権者が過剰に儲けることは許されないと思いますけどね。
税金を投入し、立ち退きたくない人を強制的に立ち退かせるのが再開発マンションです。
公益性という錦の御旗でそれをやって、デベと地権者が大儲けなんて許されると思いますか?
ですから再開発マンションはお得なのです。
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3129
評判気になるさん
直近の再開発マンションってどこですかね?参考になるような。
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3130
マンション検討中さん
>>3128 マンション検討中さん
許されない?誰に?
該当する法律ありますか?
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3131
ご近所さん
>>3130 マンション検討中さん
法律の問題ではなく“金主”の意向には逆らえないってことでしょうよ。
金は出すけど口は出さないなんて奇特な人、いると思います?
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3132
周辺住民さん
>3129
割と最近の事例としては、2015年竣工の「富久クロス」で
東京都と新宿区から多額の助成金が交付された事業の為に
新宿区議会等で色々と批判され、その圧力で新築時の分譲価格は
当時の相場より、かなり安く供給されたようです。
尚、現在、豊島区議会でも上記と同様の批判の動きが出てきており
デベに対し、販売価格の減額圧力が掛かる可能性があるので
今後注視する必要があります。
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3133
匿名さん
デベが稼げるから都市の成長もあるし、高所得者が移り住んでくれば、住民税収が上がり、地域に還元できる。再開発によって、大きなスーパーが入ったり、防災力が上がったりも、恩恵。
ランドマーク性と駅直結の希少性で、坪600万超えで十分成り立つと思うよ。プチ富裕層は結構周りにいる。
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3134
マンション検討中さん
販売までまだ1~2年先なのでその時の市況によりますね。
ちなみに、中古マンション価格と関連性が強いと言われる日経平均はこの半年間右肩下がりで半年間で1割下がってます。
これまでのパターンだと少し遅れて中古が下がり始めるはずなんですけどね。
コロナで不動産も予測が難しい時代になりましたね。
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3135
匿名さん
40代ともなると、高学歴パワカは世帯年収3千万ざらですよ。
多忙なので一人っ子で貯蓄も十分だし。
順調にいけば入居は2026年になりそうですが、
その時、ちょうどサンシャインに次ぐ超高層オフィス完成で、
起業家の職住エリアとしてどちらも住友で池袋、というのもok
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3136
匿名さん
巨大再開発は、クリニックや飲食やコンビニも必ずオープンする上、公園、道路の植樹、避難場所の選択肢も増え、治安も良くなるし、必ず下水道の大規模なリニューアルもおこなわれるため水害危険度もぐっと下がり、裏道とかでの路上喫煙も一掃されるので、周辺住民としても、税金の使い道としても、大賛成です。
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3137
匿名さん
目と鼻の先に似たようなタワマンが複数あるのにその相場を無視した販売価格はありえないと思うけどな
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3138
匿名さん
>>3137 匿名さん
東池袋のタワーマンションって普段は売り物が少ないので相場が形成されてるとは言えないのでは?
それが証拠に今の出物も価格がバラバラです。
これが湾岸辺りの常時複数の出物があるマンションだともっと揃った価格になってます。
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3139
匿名さん
>>3138 匿名さん
マンマニ予想だと2023年販売開始みたいなのでその頃にはステアリの中古も出回ってある程度相場が形成されてるのかなと
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3140
匿名さん
もはやここはステアリ購入者よりもc地区検討者や値付け権限のない下っ端の野村社員が多くないですか?
そろそろ専用スレ作って欲しいですね。
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3141
匿名さん
>>3139 匿名さん
そうかもですね。
最近の池袋タワマンの動きを見ていると、ブリリアタワーのみ瞬間蒸発。他は一見お得そうに見えてもなかなか売れてないですよね。
本当に相場が形成されると、ブリリア以外のタワマン はみんなが思ってるほどの価値がないのでは?と思っています。
逆にブリリアの価値はもっと高いのかも知れません。
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3142
マンション検討中さん
>>3135 匿名さん
マンション購入の適齢期と思われる30代に関してはこんなデータがありました。
https://www.businessinsider.jp/post-195159
所謂30代パワカのほとんどは世帯年収2000万未満と思われます、が、、、
世帯年収2000万超って23区内限定だと3%前後もいるんですね。
1%未満しかいないと思っていました。
そうすると、坪600越えで所謂パワカは買えなくても買える人の人数がそれなりにいるので超えてくる可能性もあるかも知れませんね。
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3143
匿名さん
40代のパワカなら、外資系勤務で2人とも普通に年収1,000万超えます。
アラフィフだと、2人とも1,500万。
23区ではなく、山手線エリアだと、結構そんなものです。
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3144
マンション検討中さん
逆にそれしかいかないんか、、、
C地区は30代で最低1500万はないと年齢から逆算するとキツくないですか?
二馬力1000万じゃ今の市況新築マンション無理でしょ。
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3145
マンション検討中さん
あ、失礼しました、1馬力で1,000万ですね。
ここもC地区もメイン層はパワーカップルになるんでしょうか。
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3146
マンション検討中さん
>>3144 マンション検討中さん
坪550(70㎡11500万)は一つの壁だと考えています。
世帯年収1500万円で銀行から借りられる限界ギリギリの8倍弱、2000万円で適正程度の6倍弱になりますので、パワカの買える限界が坪550になる計算です。
なので、ステアリのメイン層はパワカになっていると思いますが、C地区のメイン層がパワカになるかどうかは価格次第だと思います。
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3147
匿名さん
マンマニがお抱えの仲介の売出し価格持ち出してきて相場上がってるような印象操作してて草生える。
なんかもう金の匂いが露骨になってきたな。
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3148
名無しさん
販売戸数1000以上のc地区を坪550で出されたら周辺相場は下落するの見えてますからね。
尤もクヤクション以外上がりすぎているのが実情ですから。
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3149
匿名さん
>>3146 マンション検討中さん
知人の話ですが、
タワマンブーム到来で湾岸を買った若いパワカが、
15年経過で世帯年収2千万台に到達。
その年収で坪600万、子1人の平米数なら無問題。売った金もあるし。
湾岸暮らし後、次は絶対に駅直結に移住したいと言ってました。
通勤で徒歩がつらく、悪天候や寒暖の呪縛からの解放は、奥さんの強い希望とか。
他に山手線内側の駅直結となると暫く無いので、千戸売り抜けると思います。
駅直結の資産価値の安定度から、たとえ高額ローンでも貯蓄と同義ですし。
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3150
マンション検討中さん
パワカの壁はごもっともだと思うんですが、すみふが所沢で最高坪単価540万とかで分譲してるの見ると、空気読んでくれそうにない気もしてしまいます。
ただ、今回は野村も参画してるので、すみふも売れ残りを嫌いがちな野村を意識せざるを得ないような気もしますね。
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3151
マンション検討中さん
>>3149 匿名さん
3146です。
初回購入から15年後なので推定40代中盤という前提で考えていいでしょうか?
含み益が数千万単位であるならば40代中盤で世帯年収2000万の方でも買えるのではないでしょうか?
それで1000戸売り切れるかとなるとまた違う話かなぁ、と思います。
100戸や200戸ならばそれで十分売れると思いますが、1500戸売ろうと思えば広域から通常のパワカでは買えない富裕層を呼び込まないと厳しいのではないでしょうか?
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3152
マンション検討中さん
>>3150 マンション検討中さん
数が少なければいくら高くてもさばけますよ。
所沢にも地主さんとか社長さんとかでお金を一杯持っていて所沢に住みたい、どんなに高くてもいいからいいものが欲しいという方はいらっしゃると思いますから。
池袋で例えると、西口の東武デパート辺りの再開発のプレミアムルームなんて坪1000超えても楽勝で売れると思いますけどね。
平均坪単価600以上で1500戸さばけるかどうかです。
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3153
匿名さん
>>3150 マンション検討中さん
所沢駅、新築、1憶数千万円で販売中ですね。
40代前半で世帯2000万の知人が、先月、1億の中古を契約した。
築数年、70平米。山手線内側だけど、駅から結構歩くし、買い物不便なところ。
C地区なら坪600でも全然イケるし、コロナで金使わない分、家に金投下。
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3154
匿名さん
全1,450戸、分譲1,193戸。
要するに、間取りを50~70平米に中心にしてグロスが下がってくれれば買えるわけで、坪単価の話は投資的な論点です。区は永住者を入居させるために補助金を出すわけだし、どこも坪単価が上がっている現状、転売で儲ける空中族が喜ぶ安値に設定にする必要はないでしょう。C地区は1番のランドマークになるので、そこで安値だと、頭打ちにしてしまいます。坪600万超えでいいんです。
下は40平米で7千万円台~上は3億超えと、設定次第で1,193戸様々なニーズを網羅できれば、完売できるんじゃないですか?スミフなら何年かかってでも。
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3155
ご近所さん
北街区に関して言えば、17階あたりまでの下層階に40平米台50平米台を中心に配し、18階より上は70平米台、51階52階が80平米以上のプレミアムフロアって構成ですね。下層階は目に優しい価格設定になると思いますよ。
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3156
匿名さん
>>3155 ご近所さん
40階?49階をエグゼクティブとかにしないですかね?
それぐらいの数なら高くても捌くの簡単ですし。
39階から下は、仕様を落として、良くしたい人はオプションつけてねにするとか。
PTKみたいな方式です。
そうすると、実需のパワカ層にも手が届きやすい価格になりそうです。
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3157
ご近所さん
規模の割にプランが多くない感じなんですよね。まあ、間取り変更とかオプションで対処するんでしょうが。コストを圧縮してグロスを下げたいんじゃないでしょうかね。
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3158
匿名さん
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3159
マンション検討中さん
>>3158 匿名さん
池袋が渋谷なみの価格になったら渋谷で買います。
私は渋谷でも買おうと思えば買えるので。
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3160
匿名さん
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3161
ご近所さん
>>3155 ご近所さん
北街区はスミフなので2LDK=55㎡前後、3LDKは65㎡前後が主体になるよ。
18階より上は3LDK主体にするならば、一番多い間取りは65㎡前後。
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3162
ご近所さん
>>3161 ご近所さん
“するならば”ではなく、もう決まってる話です。信じるかどうかはお任せしますが、少なくとも地権者は皆知っていることです。
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3163
ご近所さん
>>3162 ご近所さん
どういう間取りになるかは決まってるはずで、私の間取り予想が当たっているかどうかは地権者ならばわかるはず。
だけど、信じるに値するものが何もない。
今のあなたの情報の出し方じゃ、キャバクラ嬢が「もてそうですね!」と言っている並みに信じる要素がない。
そこまで言うならば、言えない、言ってはいけない情報は出さなくていいけど、あなたが地権者である証拠を個人が特定できない範囲でだしてくれる?
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3164
匿名さん
お二人とも名前が「ご近所さん」で紛らわしいので、
地権者さんは「地権者さん」にしてもらうとうれしい。
しかし、以前から感じるのは、地権者さんが持っている内部情報で
勝ち誇った書き方をするのは、どうかと思いますよ。
そういう物件のスレは、過去も相当荒れました。
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3165
匿名さん
建築計画書は今からでも隣の区役所行けば見れるでしょ。縦覧自体も関係者以外でもできたわけだし。
各階の部屋面積もEVの配置図も全部描いてるよ
地権者でなくても誰でも調べればわかること。
その上で>>3155の内容は正しいです。
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3166
匿名さん
ところでB地区はどうなってるの?
昨日通りかかったら8階建て81戸のワンルームマンションお知らせ看板が出てたけど。
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3167
職人さん
>>3165 匿名さん
だとしたら、3165は答えを知っていながら、
>なると思いますよ。
と書いて釣りをしたあと
>もう決まってる話です。
と、マウントを取った。
これは、大人げない。
地権者さん、荒らすのやめましょうよ。
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3168
ご近所さん
>>3165 匿名さん
そんな制度があったんですね。早速区役所にいってみてきます。
教えて頂いてありがとうございます。
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3169
ご近所さん
3168です。
早速行こうと思って豊島区のHPを調べて見ましたが、タワーマンションみたいな大規模建物は豊島区ではなく東京都で閲覧になるようです。
区役所ならすぐ行けるけど都庁だとちょっとめんどくさいな、、、、
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3170
周辺住民さん
>>3166 匿名さん
区役所目の前のコインパーキングの所ですね。
準備組合のHPも閉鎖されていますし、実現可能性がほぼなくなったのでは?
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3171
通りがかりさん
スレ違いかもしれませんがc地区のお話しします。
c地区は坪600は超えません。もちろん平均の話であってプレミアムは除きますよ。
住友北地区は狭くグロスを抑えつつ制振で坪単価も抑える。野村南地区は面積は広く免震の一方、北棟には利便性で勝てないから坪単価も抑える。ここはちゃんと両社均衡がとれるように擦り合わせてます。
先にステアリを建てた野村としては「ステアリには内装で下駄履かせたのでc地区は坪単価同じでもいいですよね」、経営的には「これ以上あげるとさすがに捌けない」という理論です。
坪単価570です。
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3172
マンション検討中さん
坪単価570だとしたらステアリでNタイプ購入した人涙目なのでは。。。
570超える部屋ってプレミアムとNタイプくらいですよね確か。
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3173
マンション検討中さん
>>3172 マンション検討中さん
C地区は坪平均570って書いてありますね。ステアリの坪平均は520。600は超えてこなかったけどやっぱり全体としては10%弱程度値上がってるという評価なのでは?
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3174
マンション検討中さん
ステアリより内装とか設備のグレード上げてほしいですが、どうですかね
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3175
評判気になるさん
駅直結制振だとその点は免震一類のブリリアより下、あとは築年数、隈研吾、スーパー(?)が下にある点、池袋への距離、戸数の多さを加味して@570はありそうな水準ですね。地権者割当時の価格だともう少し上に行く気もしますが...
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3176
匿名さん
>>3175 評判気になるさん
地権者割り当てはステアリ発売と同時期なので坪550程度での割り当てがされたのでは?と推測します。
そこから相場上昇分で気持ち上乗せした570という数字は説得力を感じますね。
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3177
匿名さん
ステアリの凶悪な管理修繕費考えると坪570でC出されちゃうと厳しい。
東、南向きは眺望特等席だけど、その他の方角は憤死だろ。
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3178
マンション検討中さん
エレベーターを各階直結にするには構造上制振じゃないと難しいんでしょうか?
Nタイプは西側の眺望が塞がれるのにC地区よりかなり高いって可愛そうですね。せっかく眺望代で高いお金出してるのに。。。
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3179
坪単価比較中さん
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3180
マンション検討中さん
>>3177 匿名さん
憤死とおっしゃる方角の部屋は坪500以下の部屋も多かったですし、
またC地区の平均が570ということであれば眺望取れる部屋はもっと高いわけで、問題ないと思います。
野村の南向きいくらになるか気になります。
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3181
マンション検討中さん
東池袋の中古マンション市場がすごいことになってますね。
初代プラウドタワー東池袋が低層階で坪530万
アウルタワー高層階が坪650万
売れるのか分かりませんが、こんな値付け1年前じゃ考えられなかったです。
もしこれが売れるのであればステアリも相対的に安値だったようにすら思えます。
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3182
匿名さん
売れるわけ無いじゃん。特に初代PT。
新築で立地は上のルフォン残ってるし。
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3183
匿名さん
>>3182 匿名さん
とっくに申し込み入ってるぞ初代PT。
残念だったね。立地が上だと思い込んでるルフォンより高い評価されちゃって。
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3184
匿名さん
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
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3185
マンション検討中さん
いつも湧くルフォンのステアリアンチは何なの?
ルフォンはどうでもいいから書き込まないで欲しい。
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3186
匿名さん
>>3185 マンション検討中さん
普通に考えて東池袋直結>>>大塚駅徒歩4分>東池袋徒歩5分だろ。よく考えて物を言えよ。
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3187
匿名さん
>>3185 マンション検討中さん
横からだけど初代とルフォン比較してるだけで別にステアリアンチではないと思うけど
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3188
匿名さん
>>3183 匿名さん
本当かなあ?
アウルの高層階坪480ですら売れるのに半年かかったのに?
エアライズの中層階坪500も売れてないのに?
本当なら申し込みいれた人は正気とは思えないな。
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3189
マンション検討中さん
ここに限らずですが、わずか1年位でマンション価格はかなり値上がりしてますね。
白金、豊洲や亀戸は供給価格かなり値上げしてますし、新しい供給もどこも以前よりだいぶ高い。
先のことは分かりませんが、今の段階ではここを買えた方も割安だったと思います。
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3190
坪単価比較中さん
>>3186 匿名さん
立地だけの評価なら
東池袋駅直結>大塚駅徒歩4分>>>東池袋駅徒歩5分でしょ。
さすがに山手線を舐めすぎ。
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3191
匿名さん
>>3186 匿名さん
じゃあなんでその価格で買い付け入ったのか説明してみろよ。単に駅に近いだけで評価されてないからだろ。知ったか知識じゃなくて頭で考えてから物言えよ。
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3192
匿名さん
>>3190 坪単価比較中さん
山手線だからなんでも価値あると思ってるのがお花畑すぎ。北端で実質単独駅の大塚をどんだけ過剰評価してんの?
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3193
坪単価比較中さん
>>3192 匿名さん
山手線大塚駅>>>有楽町線東池袋駅が一般的な価値観だと思いますけどね。
東池袋の西側の池袋駅まで歩ける辺りは別ですよ。
池袋駅>>>>>>>>>大塚駅ですから。
あくまでも「立地だけ」の評価です。
マンションは立地だけではないので
ステアリ>>>ルフォン>初代PTなら同意しますよ。
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3194
坪単価比較中さん
試しにそれぞれのマンションが接している道路の路線価を調べて見ました。
ステアリ:1270 590 540 490
ルフォン:870 680 670
初代PT:440 410
「立地だけ」ならステアリ>ルフォン>>>初代PTだと思いますけどね。
それが客観的な評価です。
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3195
匿名さん
>>3194 坪単価比較中さん
ブリリア(豊島区役所)周辺の路線価 980 730 660 620
環5-1開通すれば正面は上がると思うけど思ったより高くないのね
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3196
マンション検討中さん
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3197
匿名さん
>>3189 マンション検討中さん
日経平均はこの半年間右肩下がり。
今の段階ではそうですが、入居時にもお得かどうかは難しいですね。
勿論、入居時には今よりもっとお得な可能性もありますし。
お得かどうかをあまり気にしすぎず、好きだから!欲しいから!買う、買ったの方が精神衛生上いいと思います。
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3198
匿名さん
塔屋できた途端にダサくなりましたね…。
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3199
マンション検討中さん
ヘリポートあるマンションだから仕方ないですね。まぁ完成図は意匠が凝らしてあって割といいですが
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3200
周辺住民さん
>>3198 匿名さん
たしかに、あれいらなかったかもしれませんね
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3201
マンション検討中さん
凄っ!
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3202
マンション掲示板さん
>>3201 マンション検討中さん
他の2件も売出も残っている状況でこれはチャレンジ価格すぎるんじゃ...
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3203
マンション検討中さん
>>3201 マンション検討中さん
抽選部屋とはいえ流石に助平価格ですね。。
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3204
マンコミュファンさん
>>3203 マンション検討中さん
販売価格は約8900万、3000万超えの上乗せは、助平の上にドをつけたくなりますねぇ
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3205
匿名さん
>>3202 マンション掲示板さん
これでもまだ初代プラウドの中古よりは買う気がする。
少なくとも新築だし、駅直結で改札までも近いし。
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3206
匿名さん
ルフォン組がステアリに完敗したから今度は初代を目の敵にしてるのか。いやはや醜いね。
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3207
名無しさん
>>3193 坪単価比較中さん
トータル評価ならルフォンが一番下だろ
過剰仕様の免震以外、何もスペック勝ってないぞ
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3208
匿名さん
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3209
通りすがり
>>3207 名無しさん
大塚駅、徒歩5分の物件なんて、ほっとけばw
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3210
通りすがり
都内のマンションの価値を左右するのは、若い共働き世帯(特に嫁)が買いたいかどうか、でしょう。
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3211
マンション検討中さん
>>3209 通りすがりさん
何もない東池袋駅、ほっとけば笑
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3212
匿名さん
おいおい、同じ城西の豊島区かっぺ同士、醜い争いは止めろよ。と渋谷区住みの俺からアドバイス。
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3213
通りすがり
>>3211 マンション検討中さん
大塚駅なんて、ラブホと風俗しかないやんw 池袋も多いけどなww
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3214
通りすがり
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3215
マンション検討中さん
>>3211 マンション検討中さん
なにもないのに、君がこの板に張り付いてる理由教えてよ
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3216
マンション検討中さん
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3217
匿名さん
駅、プラネタリウム、水族館、図書館、複数の劇場、超高層オフィスと
直結してるわけだけどね。
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3218
匿名さん
>>3214 通りすがりさん
もれなくパークコートを代表する高級物件が存在するブランドエリアなのが渋谷区のいいところ。渋谷区ってだけである程度は価値を担保できる。
渋谷、恵比寿、広尾、代官山、初台、千駄ヶ谷etc
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3219
匿名さん
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3220
匿名さん
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3221
マンション検討中さん
すれ違いどうでもいい!けど資産価値的には渋谷区いいよね。
池袋は副都心エリアでも庶民的で住みやすいところが魅力です。
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3222
匿名さん
しかし、街ランキングでは池袋の方がいつも上位なのは、
渋谷が奇抜でピーキーだからじゃないかな。
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3223
通りすがり
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3224
匿名さん
松濤、神山町 も超がつくブランドエリアですね。やっぱり渋谷区がナンバーワン
パークコート建ててもらえない豊島区は残念賞。
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3225
匿名さん
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3226
通りすがり
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3227
匿名さん
>>3183 匿名さん
まだ消えていませんが、本当に申し込み入っているのでしょうかね?
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3228
ミッド高層契約者
>>3226 通りすがりさん
まぁササハタハツもかっぺ豊島区よりは数段格上なんですけどね。
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3229
通りすがり
>>3218 匿名さん
しかし、初台と千駄ヶ谷に言及された時点で、ややあれ?という感じがしますねぇ。初台は問題外として、千駄ヶ谷も所詮は○○学会の支配地、さらにかつての大貧民窟の若葉に隣接してますね。
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3230
通りすがり
>>3228 ミッド高層契約者さん
あとは好みじゃないでしょうか? わたしは同じ首都高が近くに通る排ガス地帯なら東池袋ですかね。そうそう、豊島区で目白に次ぐエースを忘れてました。西池袋。これはいまだに昭和の香りがする良い街ですよ。あのライトさんの名建築もありますね。
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3231
ミッド高層契約者
>>3229 通りすがりさん
千駄ヶ谷、初台ともに築浅のパークコートありますからねぇ。豊島区には是非ともパークコート誘致を頑張って欲しい。そうすればかっぺ卒業できるから。
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3232
口コミ知りたいさん
>>3212 匿名さん
君、同じ城西の豊島区かっぺ同士って言ってるけど豊島区は城西ではなく城北だよね。
城西は君が住んでると自称してる渋谷区や新宿などを含む地域。自分の住んでる地域すらまともに分からないとかほんとに君渋谷に住んでるの?
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3233
通りすがり
>>3231 ミッド高層契約者さん
パークコートがあっても初台や千駄ヶ谷じゃなぁ。 カネの無駄やろw 頑張ってねww
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3234
匿名さん
しかし完売したスレにわざわざ出向いてマウントとはねぇ。
両親からまともな教育受けてこなかったからこういう性格になるのだろうか。
とりあえずそちらの区はヤバいやつが住んでいるというベンチマークにはなった。
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3235
通りすがり
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3236
通りすがり
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3237
ミッド高層契約者
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3238
通りすがり
↑やっぱ渋谷区はすげぇなぁ(初台と千駄ヶ谷を除く)。
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3239
匿名さん
ササハタハツてなんだと思ったら笹塚幡ヶ谷初台で渋谷区なんだな
一度も行ったことないから知らんけど新宿でないと渋谷に行けないのは大変そう
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3240
通りすがり
>>3239 匿名さん
笹塚、幡ヶ谷、初台。甲州街道と4号線の街。
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3244
匿名さん
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3248
通りがかりさん
[No.3241~本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
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3249
匿名さん
アウルの50階、85.71㎡16,980万円。
16,400万円で成約しました。
成約坪単価632万円
プラウドタワー東池袋ステーションアリーナの18階71.04㎡の13,500万円転売住戸は12,550万円で成約です。
成約坪単価584万円。
いよいよ東池袋の相場がとんでもないことになってきました。
このままだとC地区はどうなりますかね。
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3250
匿名さん
新築が築十年に負けてる歪な相場ですね。
正しくバブル
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3251
マンション検討中さん
事実かどうかわからないし、どうやってその情報を得たのかもわからないけど。
仮に投稿者が不動産関係者なら守秘義務違反の恐れがかなり強いし、知り合いや取引のある業者から聞いた話なら教えてくれた人が守秘義務違反に問われる可能性があるよ?
宅地建物取引業法にも守秘義務の規定はあるからね?
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3252
購入経験者さん
成約事例を守秘義務違反とはわらたwww
まぁこの情報は事実よ。
感の良い方ならどうやって知ったかはすぐにわかる。
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3253
マンコミュファンさん
まあ普通にレインズでしょう。ちなみに一般用にも限定情報が公開されますが、ある程度築年数等でどの物件がいくらで売れたか絞ることはできますね。アウルは立地、50階、リフォーム済、間取り◯と評価されたんでしょうがそれにしても高いですね...。ブリリアより少し安いですが、東池袋最高坪単価に届きそうなレベルです。
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3254
マンション検討中さん
公開されていない成約事例を知りえるのは不動産業界関係者と当事者だけ。
不動産業界関係者が職務上知りえた情報を他者に伝えるのは守秘義務違反、つまり違法行為だよ。
まあ、嘘情報だと思うけどねwww
不動産業者はそのあたりはよくわかってるからねwww
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3255
マンション検討中さん
>>3253 マンコミュファンさん
普通のレインズは不動産関係者しか見れない。それを一般に漏らすのは守秘義務違反。
一般に公開されているレインズマーケットインフォメーションにはこの情報は出ていない。
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3256
購入経験者さん
とりあえず3254が不動産を全く知らないド素人ということはよくわかったw
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3257
匿名さん
ここの書き込みの前にツイッターに書き込みあったね
成約価格までは書いてなかったけど
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3258
マンション検討中さん
成約価格を書かなければ守秘義務違反にならないからね。
あそこを買おうと思って業者に電話したら売れましたといわれた、という言い訳が通用するから。
中古マンションがいくらで売れたかはレインズマーケットインフォメーションに乗るまでは当事者か職務上知りえた秘密を知っている人だけなの。
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3259
マンション検討中さん
まぁ煽りすぎました。すいません。
嘘かどうかはレインズマーケットインフォメーションに乗ればわかりますけどね。
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3260
マンション検討中さん
しかしアウルで630万となればブリリアの中古はどうなるんだろう。
東池袋だけの相対的な比較でいくなら700万いってもおかしくないような気がするけど、広域的に見れば港区、番町も視野に入ってくるレベルで果たしてそれで売れるかどうか、、、
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3261
マンション検討中さん
>>3260 マンション検討中さん
まぁアウルが630万で売れるのではなく、たまたま630万で一件売れたという話かもしれんしな。630万で一件売れたからって、それが相場か、みんな630万で買うかとなれば違う気がする。
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3262
マンション検討中さん
>>3261 マンション検討中さん
新築がこの価格で大抽選会です!とか竣工前に完売しました!って言うのは客観性が高いですよね。
数百人から下手すれば数千人がその価格で買いたい!と思ったということですから。
ステアリが大抽選会でもなく、竣工だいぶ前に完売したということはその時点での適正価格であったという証拠です。
中古の売買って難しいですね。
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3263
マンコミュファンさん
>>3259 マンション検討中さん
謝ることはないと思いますよ?!参考になりました
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3264
マンション検討中さん
>>3260 マンション検討中さん
ブリリアの上層階で同じような広さだったら@700も相対的にありそうですが、普通に考えたら番町を選ぶ気もします(ただブリリアの耐震はオンリーワン感がある)。
今回の@630はちょっとサンプルとしては少なすぎるのでわかりませんね。あとブリリアは中古の売りが少なすぎて評価が難しい...
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3265
マンション検討中さん
>>3264 マンション検討中さん
ブリリアみたいなオンリーワンマンションで売りが少なければ高層階の希少な部屋が出れば坪700でも買いたいという人もいるかもですね。
一般論では3Aや番町を買うと思いますが、どうしても東池袋に住みたい!ブリリアに住みたい!お金は幾らでもある!という方もいるでしょうから。
ほとんどの新築マンションにプレミアムルームが作られるのも同じ理由だと思います。
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3266
マンコミュファンさん
>>3265 マンション検討中さん
そうですね。とりあえず超高層階(OCじゃなく)が売りに出て成約がどうなるかを見てみたいです。
でもそれで高いと私が検討中のC地区の値段もあがりそうなので怖くもありますが...
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3267
匿名さん
港区が視野に入る値段ってよく言われるんだけど、同じ条件なら港区の方が現状でもずっと高い。築古とか向きが悪いとか眺望が悪いとか狭いとか色々難ありでようやく同じ値段だと思うんだけどね。今新築買っている人ってやっぱり新しいのがいいってことでしょ?古くて小規模なマンションは管理会社からも三行半突きつけられる時代だからね。いつまでもビンテージだ資産価値だと言ってもいられない時代が来たように思う。
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3268
eマンションさん
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3269
マンコミュファンさん
港区でもハザードとか液状化リスクがあるところはちょっと、という気はします。まあここは個人の価値観ですかね。東池袋はその点は良いのですがイメージは港区はかっこいいですよねw
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3270
マンション検討中さん
白金高輪あたりなら新しい目どころか新築でも坪700万で買えますよ。
ex パークハウス高輪タワー、パークハウス高輪松ヶ丘、パークハウス三田ガーデン等
流石に3Aはちょっと厳しいですがね。
でも3265がおっしゃるとおり、中古の1部屋なら港区ではなくブリリアの指名買いしたいという方は一定数いるでしょうね。
C地区が同じような価格だとすると流石に厳しいでしょうが。
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3271
匿名さん
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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3272
マンション検討中さん
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3273
匿名さん
エバーグランで起因のバブル崩壊でC地区はブリリアと同じく坪350でしょうか。記録的な高値掴みになりそうです…。
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3274
匿名さん
>>3198 匿名さん
夢がないな東池袋
パークコート級なんだっけか?
誰が買うの?
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3275
匿名さん
>>3273 匿名さん
C地区はもう概ねの価格は決まってるから。
相場が上がれば記録的な大抽選会、相場が下がれば不人気売れ残りマンションになるだけ。
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3276
匿名さん
ブリリアのええとこ
①東池袋では、地域ではナンバーワン
②隈研吾デザイン
③免震構造
④区役所のマンション
⑤共用部が、広い
⑥値崩れする要因がないのかも
問題点、賃貸物件ばかりで、ほんまの購入者居住者少ない
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3277
匿名さん
>>3274 匿名さん
お前以外買う気満々だから心配すんな
郊外で大人しくしてなさい
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3278
匿名さん
>>3277 匿名さん
試しに転売してみ?
郊外民が郊外って。
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3279
匿名さん
ステアリの8階地権者住戸の1LDK、坪488万で成約したようです。
地権者住戸ですから値段は付いてませんが、売り出し価格よりかなり値下げしたようですし、ここ最近の市況からすると普通な印象?
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3280
ご近所さん
池袋の王様「ブリリアタワー池袋」も、遂に潮時?
春ころ迄なら、表に出る前に業者が仕入れていた様な
「44階 76.13㎡ 3LDK 1億5200万 坪≒659万」が
≒1カ月経過も売れず、流石に坪単価で欲張り過ぎ?
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3281
匿名さん
東池袋全体で上がりどまった感じは出てますね。
あのブリリアは売れると思いますが、全体的に動きが遅くなってきています。
ステアリ入居が近づいてくると値下げしはじめる人も出てくるでしょうね。
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3282
匿名さん
今売り出し中のブリリアは東向きの中住戸なのが売れてない原因では?
今年のブリリアの中古は北東角、南東角、南西角でした。
今回の部屋はC地区と被りやすいのに、坪単価では今までのどの売出しより高いですし。
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3283
ご近所さん
ココと反対の西口側ですが、BrilliaTower池袋West が、やっとHP開設されましたね。
C地区以外でも、西口の大規模再開発も有り、池袋エリアの発展は止まらない!
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3284
マンション検討中さん
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3285
匿名さん
>>3284 マンション検討中さん
もともとは500超えてましたが、値引きしたようです。
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3286
マンション検討中さん
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3287
匿名さん
>>3286 マンション検討中さん
計算してみてください。
488万です。
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3288
検討板ユーザーさん
>>3280 ご近所さん
あのブリリア広告出てから内見まで1ヶ月あっただけで、内見初日で複数申込あったらしいですよ。ただ東池袋相場はバブルな気がしますね。アウルも640とかでしたし
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3289
検討板ユーザーさん
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3290
口コミ知りたいさん
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3291
評判気になるさん
売れたのか売るのをやめたのかが謎ですね。正直前の3LDKと比べると割高の印象はありましたが
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3292
評判気になるさん
以前のスレのように、入居前でありながらステアリも、結局当初の販売価格に勝てない価格で売買されてる実態が事実とすると、今後入居開始後数年後に噂されるいくつかのタワマン乱立すると投資物件としては更に売りにくく、特に低層や北向、お見合い部屋は投資物件としてはどうなんでしょう。
向きや位置にもよるでしょうけど、居住志向の方は別としても、今後暫くは当初の販売価格以上に売れるような部屋がいくつも出る流れにはならないのでは、、、
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3293
匿名さん
>>3292 評判気になるさん
11階の地権者住戸の話してます?あれは明らかに売主事情ある案件でしょう、価格的にも売却期間的にも。
この部屋の他に新築販売時価格を下回る価格での成約は自分は把握してないですが他にありましたかね?
2LDK、3LDKともに結構乗せた部屋なら何部屋も存じ上げてますが。あとそもそも投資向けじゃないというのが、既知の理解だったと思いますが…他に目ぼしい新築もないですよね。西口はエリア性質的にも距離的にも競合しないでしょう。
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