プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

>>3135 匿名さん
マンション購入の適齢期と思われる30代に関してはこんなデータがありました。
https://www.businessinsider.jp/post-195159

所謂30代パワカのほとんどは世帯年収2000万未満と思われます、が、、、
世帯年収2000万超って23区内限定だと3％前後もいるんですね。
1％未満しかいないと思っていました。
そうすると、坪600越えで所謂パワカは買えなくても買える人の人数がそれなりにいるので超えてくる可能性もあるかも知れませんね。

40代のパワカなら、外資系勤務で２人とも普通に年収1,000万超えます。
アラフィフだと、２人とも1,500万。
23区ではなく、山手線エリアだと、結構そんなものです。

逆にそれしかいかないんか、、、
C地区は30代で最低1500万はないと年齢から逆算するとキツくないですか？
二馬力1000万じゃ今の市況新築マンション無理でしょ。

あ、失礼しました、1馬力で1,000万ですね。
ここもC地区もメイン層はパワーカップルになるんでしょうか。

>>3144 マンション検討中さん
坪550（70㎡11500万）は一つの壁だと考えています。

世帯年収1500万円で銀行から借りられる限界ギリギリの8倍弱、2000万円で適正程度の6倍弱になりますので、パワカの買える限界が坪550になる計算です。

なので、ステアリのメイン層はパワカになっていると思いますが、C地区のメイン層がパワカになるかどうかは価格次第だと思います。

マンマニがお抱えの仲介の売出し価格持ち出してきて相場上がってるような印象操作してて草生える。
なんかもう金の匂いが露骨になってきたな。

販売戸数1000以上のc地区を坪550で出されたら周辺相場は下落するの見えてますからね。
尤もクヤクション以外上がりすぎているのが実情ですから。

>>3146 マンション検討中さん
知人の話ですが、
タワマンブーム到来で湾岸を買った若いパワカが、
15年経過で世帯年収2千万台に到達。
その年収で坪600万、子１人の平米数なら無問題。売った金もあるし。

湾岸暮らし後、次は絶対に駅直結に移住したいと言ってました。
通勤で徒歩がつらく、悪天候や寒暖の呪縛からの解放は、奥さんの強い希望とか。
他に山手線内側の駅直結となると暫く無いので、千戸売り抜けると思います。
駅直結の資産価値の安定度から、たとえ高額ローンでも貯蓄と同義ですし。

パワカの壁はごもっともだと思うんですが、すみふが所沢で最高坪単価540万とかで分譲してるの見ると、空気読んでくれそうにない気もしてしまいます。
ただ、今回は野村も参画してるので、すみふも売れ残りを嫌いがちな野村を意識せざるを得ないような気もしますね。

>>3149 匿名さん
3146です。
初回購入から15年後なので推定40代中盤という前提で考えていいでしょうか？

含み益が数千万単位であるならば40代中盤で世帯年収2000万の方でも買えるのではないでしょうか？
それで1000戸売り切れるかとなるとまた違う話かなぁ、と思います。

100戸や200戸ならばそれで十分売れると思いますが、1500戸売ろうと思えば広域から通常のパワカでは買えない富裕層を呼び込まないと厳しいのではないでしょうか？

>>3150 マンション検討中さん
数が少なければいくら高くてもさばけますよ。
所沢にも地主さんとか社長さんとかでお金を一杯持っていて所沢に住みたい、どんなに高くてもいいからいいものが欲しいという方はいらっしゃると思いますから。
池袋で例えると、西口の東武デパート辺りの再開発のプレミアムルームなんて坪1000超えても楽勝で売れると思いますけどね。
平均坪単価600以上で1500戸さばけるかどうかです。

>>3150 マンション検討中さん
所沢駅、新築、１憶数千万円で販売中ですね。

40代前半で世帯2000万の知人が、先月、１億の中古を契約した。
築数年、70平米。山手線内側だけど、駅から結構歩くし、買い物不便なところ。

Ｃ地区なら坪600でも全然イケるし、コロナで金使わない分、家に金投下。

全1,450戸、分譲1,193戸。

要するに、間取りを50～70平米に中心にしてグロスが下がってくれれば買えるわけで、坪単価の話は投資的な論点です。区は永住者を入居させるために補助金を出すわけだし、どこも坪単価が上がっている現状、転売で儲ける空中族が喜ぶ安値に設定にする必要はないでしょう。C地区は１番のランドマークになるので、そこで安値だと、頭打ちにしてしまいます。坪600万超えでいいんです。
下は40平米で7千万円台～上は３億超えと、設定次第で1,193戸様々なニーズを網羅できれば、完売できるんじゃないですか？スミフなら何年かかってでも。

北街区に関して言えば、17階あたりまでの下層階に40平米台50平米台を中心に配し、18階より上は70平米台、51階52階が80平米以上のプレミアムフロアって構成ですね。下層階は目に優しい価格設定になると思いますよ。

>>3155 ご近所さん
40階?49階をエグゼクティブとかにしないですかね？
それぐらいの数なら高くても捌くの簡単ですし。
39階から下は、仕様を落として、良くしたい人はオプションつけてねにするとか。
PTKみたいな方式です。
そうすると、実需のパワカ層にも手が届きやすい価格になりそうです。

規模の割にプランが多くない感じなんですよね。まあ、間取り変更とかオプションで対処するんでしょうが。コストを圧縮してグロスを下げたいんじゃないでしょうかね。

『池袋、「住みたい街」へ変貌　渋谷に迫るマンション価格』
　2021年7月12日
　https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC168Z00W1A610C2000000/

>>3158 匿名さん
池袋が渋谷なみの価格になったら渋谷で買います。
私は渋谷でも買おうと思えば買えるので。

https://sega.jp/topics/210802_3/
サンシャイン60通りのビルが、リニューアルラッシュですね。
この向かいのビルも、デニーズのビルも、サンドラッグのビルも。

>>3155 ご近所さん
北街区はスミフなので2LDK＝55㎡前後、3LDKは65㎡前後が主体になるよ。
18階より上は3LDK主体にするならば、一番多い間取りは65㎡前後。