プラウド西葛西ってどうですか？

騒音って？
飛行機の航路は今後別のルートになるんじゃないんでしょうか？

わかりやすいですね。

身の丈に合わない購入ってたいがい親の援助ありでしょ。
頭金たんまり払ってもらうからなんとかなるよね。
甘い親ならローン苦しくても援助してくれる。
修繕費値上がりで滞納しても払ってくれるよ。

もし全て自己準備なら、5000万台の部屋なら1200万ぐらい、6000万～7000万台の部屋なら1500万位の世帯年収がないと心許ない。

ものすごく切り詰めた生活するなら別だけど、子供の私立の学費やプチ豪華な生活レベル下げないでやっていくのはなかなか厳しいからね。

野村提携セミナーのFPは、買わせるためのプランを提示し後押しする応援団なので、それを信じるのは賢い検討者とは言えない。

利害関係のない中立なFPに自費で依頼して分析してもらうべきだね。たいがい堅めの分析が出るので、そこでOK出れば問題ないだろう。

いま銀行のローンは年収の１０年程度なら貸すから５００万円程度の人もかっているとおもいますよ。上の階とか高い部屋は無理だろうけど、低階層の部屋や中住戸だったら年収４００万台もいるでしょう。
同じマンションで貧富の差が大きいと何かと面倒かもね

江戸川区であることをお忘れなく！
ここは荒川と江戸川に挟まれた江戸川区。
庶民の味方、江戸川区。
気取らない、肩肘張らない江戸川区。

中学受験だの年収１０００万超だの、江戸川区らしくない

ところで、ジャンボ機６００メートルって本当なんですか？上空に。わからないので教えてください。

わかりやすいですね。

別のプラウド買いましたが西葛西プラウド気になっていました。
江戸川区ってそんなにディスられちゃうんですかね。
私は都心の一等地以外は団栗の背比べな気がします。
自分や家族が心地よく豊かに生活できる事が大切ですね。

>>1610 匿名さん

全て自己資金で用意するにしても、頭金1000〜1500万円程は用意しているものだと思いますので、5000万円の部屋なら3500〜4000万円のローン、6〜7000万円台の部屋を買うなら5000〜6000万円程のローンとなりますが、低金利の今は決して無謀な金額ではないかと。年収800〜1200万円あれば心許ない事はないと思います。
また頭金を目一杯入れずに手元に現金を残し、後々様子を見ながら繰上げ返済したり、それも家庭の事情で決める事でしょう。
更に、ご家庭で教育重視か、日々余裕のある生活をしたいか、住宅に目一杯お金をかけたいかもそれぞれでしょう。

つまり、最低年収1500万円必要とか他人が決める事ではないでしょ、と言いたいわけですが。

>>1615 匿名さん
1500無いと厳しいですよ
購入時年齢が35歳を超えていてかつ3500くらいローンなら、30年ローンで40代でリストラなら確実に破綻
江戸川区ですから売却するときは半値も覚悟しとかなきゃ

>>1615 匿名さん

オウチーノって広告にプラウド西葛西が載っていたんだけど、当初の予算から500万以上上げてご購入されたご家族が6割だって。1000万以上上げたのが31.7％、500万以上上げたのが28％。
その理由は

1.西葛西駅8分、しかも大通りを渡らない
2.徒歩10分以内に生活施設が豊富
3.住宅ローン控除で賃貸よりお得

キャッチコピーは、仕事と子育て、毎日頑張る家族に応えたい、だそうですが、要は契約者はこの立地の恩恵を享受するために無理して決断してんだね。

あなたの言うとおり、低金利の今ならローンは身の丈以上に組めるから、ほしいなら余裕をもったローンにこだわる必要はないわけだ。

生活のレベルを落とさずゆとりをもって暮らすか、切り詰めてリスクを減らすかは家庭次第だけど、1000万程度の収入で凄い高給取りと勘違いしてプチ贅沢をやめられない家庭も多いから、そういう勘違い家族はきちんとFPの分析受けて生活見直さないといつの間にか破綻するってこと。定年ぐらいにね。

ローン破綻しないゆとりある年収を他人が決めることではないとかどうでもいい。現実に予算を大幅に上げた契約者が多いのだから、そこはより意識したほうがいいんじゃないの？

低金利だから今の年収で予算バンバン上げても大丈夫です！金利は多分上がりません！というのは一般的には売る側の目線だぜ。ただ、余裕をもって買える層は少なくて、半数以上は気張って予算を無理しないと買えないから検討者も前向きに考えるしかないんだろうな。

結局リスク回避を重視するか、無理を承知で予算を突っ込むかで、後者が優勢なほど魅力的な物件ってことなのかもな。

FPなんてあてになりません。
自分でライフプランを考えましょう。

>>1618 匿名さん

自分を納得させる結論は自分でないと導き出せないってこと。気合いだよ、気合い！

世帯年収1200(1馬力含む)だと世間では5000万以下ですね。

年収云々かんぬん 笑
余計なお世話だわ
持ってる人は持っているのです。

江戸川区の西葛西北口ですから、都落ち感はありますが、飛行機ルートの関係でお手頃価格になっているようにも思います
あとは治安に我慢できれば決断します

お手頃価格ではないと思います。
荒川の向こう側、江東区東陽町の新築より高い部屋もありますよね。
治安は江戸川区の中では良いと言われている地域ですね。

質問です
第1期第3次ってなんですか？
第3期とはちがいますか？
最高価格っておいくらでしたか？

うち年収1200万円ですが、5000万円のマンションは不安なので、やめました。
子供2人いて、お金持ち両親がいないので頭金拝んでもでてきませんので。
4人の両親が80近いのでいずれはうちが生活の面倒も見たいので、となると、
5000万円は無理です。

親の援助付きか無計画な破産予備軍か1500万円年収ある人かでないと無理ですね。

年収1500とか 笑
本当に団栗ね

>>1625 マンション検討中さん

ご両親が80近いということは、貴方の年齢も50歳位ということですよね？
頭金云々より、50歳からローン組むのが無謀な気もしますが…

しかし5000万円の物件で年収1500万円ないと無理なら、7〜8000万円の物件が多い江東区には年収2000万円超えの方々が沢山いることになってしまいますけど。そんなに2000万円超えの人いませんけどね。不思議。

高い高いと言われながらも新築マンション欲しいのよ

>>1627 匿名さん
年収1200万円、少なく見ても40代以上の方であれば、普通の生活なら頭金2000万円位は貯まってるはずですしね。5000万円以上の物件、余裕なはずですよね。
年収、若さ（健康）、貯蓄力、子供、両親、老後、相続見込、
この辺を見てのバランスですよね。

40代以上なのに3000万以上借金するのは無謀ですけどね。
後江東区で7000万越えの物件なんて、区全体の戸数に対して、1%もないですよ。
最近とバブル期の一時期が高かっただけ。江東区だけに限らないけど相続にが多いから、
本人の年収は少なめでも買えちゃうんですよ。
サラリーマンで相続もなく正直に3000万以上の借金する人なんて実は殆どいません。

>>1630 匿名さん
だから最近の話をしてるんですけど。7000万円越えの物件が区全体の何%とかの話はしてませんよね。最近の値段の高騰で、江東区プラウド、すみふ、PH豊洲などどの物件でも7〜8000万円超えてるから、5000万円の物件で最低年収1500万円必要という前提なら、今江東区でマンション買う人は年収2000万円必要になりますけど、そんなに年収高い人は多くないのでは、と言ってるのですけど。
相続が多いから本人の収入が少なめでも買えるとか、サラリーマンで自己資金のみで3000万円以上のローン組む人がいないとか、あなたの独断と偏見ですよね。何かデータあります？全く話にならないわ。相続なければ、自分の収入で貯金して頭金にするだけでしょ。
結局何が言いたいんですかね？

皆さん落ち着きましょう

>>1631 匿名さん
江戸川区ですからね、しかも西葛西
悪い場所じゃないけど荒川湿地だし飛行機ルートだし、それを踏まえた選択をしなきゃけないすね
価値に合った価格。
それが5000万なのか六千万なのか
30年のローンは仮に35歳でしても、完済までに65歳ですよ
30年後には江戸川区の価値は残念ながら、、、、荒川湿地ですからね。
以上はあくまで私見です。いわずもがな。

落ち着きましょう
腐っても23区

首都圏のサラリーマンの40代なら平均で年収1000万程度でしょ？
となると、子供ありなら老後も考えると3000万程度の借金が限度
だから5000万程度のマンションで考えるしかないですよ。
選択肢少ないなかで将来の資産価値とか言ってられませんよ。

わかりやすいですね。

万が一の売却は考えないとして、定年後も住む永住志向の場合、定年時の老後資金が十分にあるかが重要と考えます。
低い金利のフルローンで全額借り入れ、手持ち資金は投資で稼ぐのが当たり前みたいな投機志向なかたもたまにいるけど、普通のサラリーマンはそんなことしないでしょ。身の丈に合ったローンと生活で老後防衛が無難でしょう。

そういう目線だと年収1000万でも、1500万でも慎重にという発言になる。FPはあてにならんではなく、現実から目を背けてるだけ。子供の教育費用、毎年の家族旅行の費用、外食の頻度や費用、etc...

ただ、今の時点で都内に新築買うなら江戸川区でさえ5000万～という現実があるので、新築がどうしても欲しい家族は老後のことより今の家族、子供のことを考えて、家計のゆとりではなく、組める限界までローン組んで今の幸せを手にするんだよね。

ローン減税がある、それが終われば繰り上げ返済すれば良い、相場が下がる保証はないから買いたいときが買い時、万が一返済が苦しくなっても資産価値は高いからリスクヘッジはできている、などのポジティブ志向がオーバーローン気味の最近の契約者の決断には必要なんだろうね。

個々に事情は違うから一律の基準は意味ない、年収低かろうが買うのは自由だろって人、確かに違いはあるけど、現状やリスクを自分で正確に把握してる人がどれだけいるかって話だよ。

大抵どんぶり勘定で、買いたい人は甘くみがちなんだよ。ローンのモデルケースとして年収目安は、デベはいくらまで借りれますという売るための理屈にしか使わないから、専門家に頼んで自分のほんとの余裕を見繕う必要があるんだよね。買い気にはやった人や買いを後押ししたい人による、自分のことは自分がよく知っているなんてバイアスかかりまくりの判断でなく、専門家の意見も聞いて客観的に判断した上で、ではやめるか、どうしても買いたいからリスクをどれだけとって予算を上積みするかを決めるんだよ。

結局は、リスクをとって1000万以上予算を上げた契約者も多数いるみたいだから、よほど魅力的な物件なんだろうけど、きちんとした家計分析なく、学区や立地がいいから資産価値キープできるだろうを根拠に、低金利だから借りれる目一杯まで借入額を増やす決断をしたなら、まあ危ういと言わざるを得ないかな。

ただし、相場が更に上がるなら、無理な決断をした人が勝ち組になる可能性のあるのが相場の面白いところでもあるけど、どうなることやら。

>>1638 匿名さん
江戸川区ですよ
しかも立地が川の流れの中
精一杯の相場だとおもうよ

収入差は今後マンション内格差を生む
マンション内格差はつらいよ
上の階の子と、下の階の子とは仲良くなれるかな

>>1639 マンション検討中さん
たしかに
上と下で価格差があると、収入差につながって、子供や主婦の中で壁にはなりますよね
年収500万でも10倍借りれるから500万の世帯が精一杯頑張ってかってるし、ボンビーと年収1000万とが同じマンションに住むことによる化学反応
ボンビーな子と年収が高いお家の子。

>>1640 検討中さん
わかりやすいですね。

>>1641 検討中さん
たしかにわかりやすいですね
うちは精一杯背伸びしました
荒川の中にあってもいいなっておもいました

マンション内格差なんてどの物件でもありますわよ
ネガティブキャンペーンはこれくらいで終わりにしませんか？

近隣の中古マンションが坪295万や270万で出ていることを考えると、プラウドブランドで新築270はお得感たかいですからね。無理してでも正解かもしれませんね。

>>1643 匿名さん

攻撃的な契約者が多いですからね。
自分で燃料投下してるの気づいてないのかね

>>1645 匿名さん

契約者を装った人だと思ってました。

わかりやすいですね。

>>1644 匿名さん
飛行機ルートの真下って本当にですか？？

わかりやすいですね。

羽田のHPに記載ありますが、見直し案というのは西葛西上空ではなくて、都心から入ってA,C滑走路に着陸して海に向かい離陸というものですね。これだと西葛西は関係ないですね。ただし南風かつ悪天時かつ15時から19時以外の時間帯については西葛西上空らしきルート通りB滑走路に着陸すると記載ありますね。365日の中で南風かつ悪天時という日数が今までと比して増えるわけではないのですが、羽田がTOTALで増便されると、その天気かつその時間帯に飛ぶ回数が増えるのでしょう。B滑走路に入るルートは篠崎公園上空と西葛西駅上空を通るらしいので、西葛西駅近辺は、プラウドのみならず、真下になりますね。羽田問題が気になるなら西葛西駅近辺は全て却下ですし、もちろん都心から入ってA,C滑走路が通常ルートなわけですからその真下も全て除外せねばなりませんね。結構な手間ですね。

ここは検討スレなので、良いことも悪いことも情報として交換しあうのが趣旨だと思います。
飛行ルートもそういうときがある程度で、たまにうるさいのを我慢すればいいとおもいます。
地盤が荒川の低地といっても東西線の西船橋までは同じような低地で元は海だったわけだからとりわけ西葛西が水没ってわけではないですよね。

明けましておめでとうございます。
有意義な情報交換のスレとしましょう。

>>1652 匿名さん
そうですね
羽田増便の影響がでないことを祈ります
羽田空港のHPをちくいちチェックしておきます。
やはり、直上600メートルは避けられない可能性が高いと思われますので、正しい情報を集めておけばうれいなしです

>>1650 マンション検討中さん

羽田問題が気になるなら西葛西は全部却下になるしこの物件に限ったことではないというのは論点がずれている。
ここを閑静な立地としてこれまでの相場をぐんと上回る価格にして売り出しているので、それが営業時に話されないのが問題です。かなり買う気が高まった重要事項説明書の事前説明で明らかにする姑息なやり方が問題なのです。

ここのデメリットは何ですか？と聞いたら、考えつきません！あえていうなら価格がお高めなことぐらいです！なんて話されたけど、正直に話してもらわないと。

買う気満々の人や契約済みのかたは余計なネガを広めないで～、たいした影響はないです！なんて言いたいのかもしれませんが、これからの検討者には重要なファクターですから、ポジの視点、ネガの視点、中立な視点など、様々な角度から客観的な情報提供はありがたいと思います。

個人的には、営業の情報統制は不義理だとは思いますが、ここの最大の良さは学区などの立地で閑静さではないので、購入決断にそこまで大きなインパクトはないのかなとは思いますよ。一年中轟音が鳴り響くならまだしも、少なくとも現時点の想定では日数は限定されてますから。将来はわかりませんけれど。

>>1654 匿名さん
西葛西すみやすいよ わたしたちはむかし西葛西に先祖きたしとてもいい土地っからたくさんの私たちの外国人すみますた 西葛西でたくさんコリア食べ物うります べんりだ土地です 西葛西いいよ
すごくおすすめします

閑静な場所なんて誰も最初から思ってませんよ。プラウドのブランド力に対して高い値が付くのは当然だと思います。現存する西葛西のマンションとは格が違うので…

高い買い物だからこそ、正しい情報が重要です。
土地の特徴や羽田飛行機ルートなどを調べてみて私はここを選択肢から外そうと思っています。
まだ思案中です

>>1656 匿名さん
プラウド？だろうか
ピタットハウスとのコラボだし、むしろピタットハウス西葛西という見方をするのも正しく検討するために直視すべきことかも

>>1658 正しい情報が重要さん
ピタットぢゃないです
スターツハウスです！
まちがわないでくたさい！

格が違うとか…それがアンチのネガに繋がるのに。
でも確かにスターツとの販売提携は格が落ちますね。

>>1656 匿名さん

うーん、格が違うと言われるが、世間でイメージする高級マンションではなく、高いブランドファミリーマンションってことだと思いますね。現実は。中身は弱小デベよりは大分良いけど。

>>1656 匿名さん

バルコニーシンクついてます？戸境壁ぺラボーとかじゃないですよね？

スターツって賃貸強いですよね
ワンルーム賃貸といえばスターツ！
スターツといえは賃貸！
江戸川区ではスターツのネームバリューを使った方が販売力は増すと思うなあ

>>1660 匿名さん
アンチってどういう人たちなのでしょうか？

>>1661 匿名さん
スターツって弱小デベじゃないの？

売主は、あの、スターツ
スターツが満を持して江戸川区におくるブランドマンション！
スターツ品質まちがいなし

江戸川区健闘してます！荒川区を押さえて堂々の19位

わかりやすいですね。

>>1668 匿名さん
たしかにわかりやすいです。
江戸川区のポジション わかりやすい

第1期第3次って意味を教えてください
第3期とは違いますか
一の三とかするとややこしくないでしょうか

>>1670 匿名さん
おそらく売主がスターツと野村の2社だから一期の一次はスターツで二期の二次は野村とか順番交代なんじゃないですか
くわしくはわからないですけども野村には珍しくスターツブランドの混じったマンションだし。。。あくまでも推測ですけれども

>>1671 検討中さん
単純に販売時期の区切りかたです。
スターツは表にでてほしくないです

スターツなのにプラウドって違和感ありますよね

>>1656 匿名さん

格ですか、西葛西のプラウドなら高いファミリーマンションの部類かなあ。安いマンションよりは充実してるけど、ほんとの高級マンションは格が違うから。

>>1674 匿名さん
西葛西は高級なんですね

>>1675 検討中さん
スターツは江戸川区では上位企業です

>>1656 匿名さん

格が違う…(笑)
具体的にどこがですかね？
皆さんが言われるほどの高値ですか？

>>1677 匿名さん
西葛西の現存マンションの中ではと、おっしゃってますね。微妙なマンションたくさんありますしね。

>>1678 匿名さん
微妙なマンションですから
スターツ西葛西

>>1673 検討中さん
スターツは、この地ではかなり強力な地場産業ですからね。西葛西か界隈は、どこもスターツだらけです。ジョイント組むのはメリットあるかと。西葛西住民からみると、イメージ悪く無いですよ。建設予定地が、元々スターツ管理だったみたいですね。プラウドと名を付けてるので、野村8割スターツ2割位の権利割合といったところかと思ってます。

>>1680 匿名さん
スターツは江戸川区の賃貸アパートをたくさん手がけているから馴染みがありますよ

ある意味プラウドのアウトレット版みたいな感じです。

プラウドなんて名ばかりより、クオンで免震の方が良かった。仕様も上で更に安くなったんじゃない？

スターツ色強くてスターツ西葛西のイメージ定着しています
本物のプラウドプラウドなら飛行機ルートの真下にはつくらないですよ
まさにアウトレット版の江戸川区仕様だから気軽にすめそうですよね

わかりやすいですね。

買えない人のヒガミ満載な投稿ばかりで、契約者にとっては正月の酒の肴

>>1686 マンション検討中さん
出たよ…買えない人のヒガミ。

共同事業者にスターツがいるからプラウドじゃないとか、発想が幼稚すぎて笑えますね。
って事は、プラウド門前仲町はUR門前仲町って事ですね。

>>1687 匿名さん
みてるひとは物件を探している人だとおもいます
ネガもポジも情報を集めなきゃ正しい判断きびしいからネガ情報も大事だとおもいます
高い買い物だし

ネガに対して買えない人の僻みっていうのは、大きな勘違い。この価格のマンションすら買えないようなら、23区内のマンションは諦めた方が良い。
見てる限り、余りに間違ってるネガは無いし僻みで言ってるとは思えない。

>>1687 匿名さん
買えるから真剣にネガティブ情報も真剣に受け止めて検討をしています
他の方もきっとそうです。
良いことばかりきいても仕方がないです。販売員には教えてくれない情報をここで聞いて判断できるから意味があるんだとおもいます。
羽田増便や飛行機ルートの真下とか嫌な情報も知らずにいて後から知るよりもマシです

ここは城東エリアでも稀少な地区内残留地区に指定されているんですね。
火災のリスクは自然災害よりも高いので、安心ですね。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/hinan/pdf/hinanbasyo_douroz...

>>1692 匿名さん
ちがいますよ
逃げたほうが安全と東京都はしめしています

買えないひとの僻みよりもとにかくここを買わせたくない同業他社（に雇われた人）の書き込みでしょう。だから少しでも素性がバレそうになるとマジメな検討者を装う書き込みを間髪入れず入れてくる。だから酒の肴に楽しむだけで全く参考になんかしてないですよ皆さん。

嘘はいけません。

ネガは他社の営業！と思わせるコメントもよくありますよね。売主か既購入者がよく使う手ですね。

1447につい本音出てますから。

200年に一度の災害よりも、明日起こるかもしれない火災に強いのは安心ですね。
スーパー堤防もできれば、資産価値がさらに上がりますね。

>>1696 匿名さん

リスクについて一生懸命投稿してる方は、何がしたいのでしょうか。他人がリスク承知で購入するのが、心配なのでしょうか。そうは、考えにくい。他の意図があるのではと感じるのが普通かと。

>>1697 匿名さん

それですか。合点つきますね。結局、人気あるんですね。

>>1700 匿名さん
祝㊗️1700！
良くも悪くも非常に注目されている物件ですね。

>>1700 匿名さん
江東区で買えない人がとりあえず検討してみるからだとおもいますが沢山の人の意見があつまることは良いことです
引き続き検討します

>>1699 匿名さん
怒ってるみたいだから情報を知らされずに買った方が怒っているのかと

東京都の地域危険度マップを見ても、このエリアは非常にリスクが少ないのですね。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/23_edogaw...

江戸川区は震災危険度も意外と低いんですね。
非常に安心ですね。
https://tokyo-calendar.jp/article/7899

契約者及び真剣な購入検討者で飛行ルートのことでうだうだ言ってるひとはいませんよ。なぜならみなこの辺にすでに住んでいて、全く気にならないからです。だから他エリアからの真剣な検討者のかたはそんなガセネタ気にせず、予算と相談して悔いのない検討をして下さい。

>>1705 匿名さん
なんだか痛々しいっス

>>1704 匿名さん
必死に火消し
なんだか痛々しいっス

>>1706 匿名さん
幕張です
土地勘ないので参考になります

>>1708 匿名さん
そちらこそ痛々しいですよ同業他社に雇われたそこのあなた…そんなことしてると魂が腐っていくだけですよ。もうやめましょう…

このエリアの液状化リスクって都心3区と変わらないんですね。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ninshou.aspx

>>1710 匿名さん-戸建て全般さん
どうして火消しに躍起になるんですか
荒川湿地に建つスターツ西葛西ですよ

>>1711 匿名さん

液状化はリスク大でしょう。

>>1712 匿名さん
あ、すみません。買えなくて妬んでる方でしたか…

>>1713 匿名さん
液状化はなぜ西葛西でおこるんですか
説明では液状化リスクは低いですて言ってたのにな

買う人がサイト見てるとおもいますよ
真剣に検討しているからみてるんぢゃないんですか

液状化のリスクは大したことないですね。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/bousai/koujo/ekijyoukayosoku.files/e...

室内の仕様はどうですか？
キッチンは御影石ではないですし。プラウド=高仕様とはならないですよ。

>>1718 マンション掲示板さん
御影石は不便なので人工樹脂台のままでいいかなぁって

>>1719 匿名さん

ぺラボー、バルコニーシンク、スラブ厚ってどうですか？

>>1719 匿名さん

個人の好みはどうあれ、今はプラウドはほとんどキッチン天板は天然石ですよ。
やはり仕様を落としてる感じはしますね。

>>1721 マンション検討中さん
こういうところが、アウトレット版プラウドなんでしょうか、、、
キッチンくらいなら別にいいですけども
スターツ西葛西といわれても反論しにくいかも

>>1720 マンション掲示板さん

一般的なプラウドに比べて薄いです
庶民仕様の長谷工

ここは非常用発電機を入れてるんですね。災害対策をしっかりしていて好感が持てます。

>>1724 匿名さん
もう健闘枠から外そうかと思っています
マイナスを埋める材料に発電機くらいしか見当たらないなんて

>>1725 匿名さん

その方が良いと思いますよ。落とし所の相性が良くなければ、後悔しますからね。

>>1725 匿名さん

外してください。

>>1725 匿名さん

他の条件にも合わないんでしたら、そうなるでしょうね。
検討版から、卒業願います。

>>1715 匿名さん

東西線の北側は問題ありません。

>>1725 匿名さん
さようなら

>>1723 匿名さん
具体的にどのくらい薄いのですか？

>>1723 匿名さん
坪330万のプラウド東陽町も長谷工なので、庶民仕様なんですね。

>>1732 匿名さんな
普通のマンションは長谷工おおいから別にいいんじゃないすか
それよりも

なんだかんだ号砲はなっています。希望の部屋が確保できるよう初詣しましょう。

>>1734 匿名さん

号砲ぢゃなくて、地上600メーターを通過するジャンボの轟音だったりして

色んな人が色んな思惑で書き込んでいますが、自分の目と耳を信じて検討(または断念)しましょう。反対意見は受け付けません笑。よい年になりますように。

>>1736 匿名さん

だれもあなたの意見は受け付けない気がします。

>>1737 匿名さん
販売員のポジティブ情報なんかいりません。
正しい判断をするための正しい情報が必要です
飛行機騒音ルート かどうかは一番きになることでふす
普天間基地の爆音がそれをしめしています

>>1738 賛成しますさん
根拠のないデマ情報はいりません。
正しい判断をするための正しい情報が必要です。
飛行機騒音ルートでないので、騒音などありません。
普天間はもっと関係ありません。

>>1738 賛成しますさん
生活かかってるから必死ですね

西葛西って、、、

わかりやすいですね。

>>1740 HMにお勤めさん

1447に本音出てますからね。

1447「値下げで対応でしょうね、、」って本当は買いたい訳ね。

>>1741 マンション検討中さん

>>1741 マンション検討中さん
生活の為ご苦労様です。痛々しいですね…いくら悪あがきしようがこの物件はすぐ売れますよ。

出る杭は打たれると言います。皮肉なことにアンチな書き込みが増えれば増えるほど、プラウド西葛西の人気の高さを示すことになります。

長谷工最凶プラウドだから他にする。

プラウドというよりオハナ位の仕様なのでは？

>>1748 マンション検討中さん

どうぞ。

>>1748 マンション検討中さん
プラウド東陽町とかがいいと思います。

>>1744 匿名さん
契約者スレに来ては買えない腹いせをしてるみたいですよ。句読点の付け方が特徴あるのでバレバレですが。

>>1752 匿名さん

わかりやすいですよね。

ネガって下がったら買いたい人が満載^_^
まぁ、いい部屋はもうないと思いますが

>>1754 マンション検討中さん
ブライトかカームの低階層ですね。

安い！

プラウドは住不と違って値引きしないですからね。どんなにネガキャンしても無駄ですけど。

低階層はフロント以外は日はあたりませんが、コスパはまぁまぁですね。学区、都心までのアクセス、駅までの距離、お店や病院、治安、予算がない人には魅力でしょう。

>>1757 匿名さん

逆だと思いますが…

フロントコート、まだ空いてるのでしょうか？一期一次で8割以上埋まってた印象です。

>>1757 匿名さん

プラウドは値引きするよ。
ネガとかそうゆうのではなくて本当に値引きの前例が江東区にもあります。

>>1760 マンション検討中さん
クリスマス前までは多少空きがあったと思いますが、今はどうでしょうね。

ポジもネガもあほかよ。
ネガキャンもなにも、今の時点で値引きなんてするかよ。ただ、よほど販売が長期化するか、手仕舞の先着順で残り10戸以下ならすぐ引くよ。野村は。

飛行機の騒音は売れ行きにたいして影響はないよ。
契約者が目を背けたい事実が少し刺さるのと、それが誰でも見れる掲示板で明らかになったことで、ほんとの騒音が酷かったら資産価値が少し落ちるだけさ。

>>1763 匿名さん

偉そうですね。どちら様ですか？

いよいよ2期販売、2月上旬だそうです。
80戸売れて、フロントコートは残り少なそうです。

>>1765 マンション検討中さん
一期三次、売れたんですね。
2期でどこまで行くんでしょう。

羽田騒音に関してはこのような記事もありますね。

https://www.sumu-log.com/archives/9283/

ここの検討者で三井さんに相談してる方も複数いらっしゃるかもしれませんね。

まあ気になる方は記事に記載のある羽田空港のシミュレータで騒音体験しても良いかもしれません。

ここは天井高とスラブ厚はどの位ですか？

リビング天井高は1、2階が2500mm、3階以上は王様部屋も含め2450mmだね。
下がり天井は一番低い角部屋の梁でで1890mmだったかな。

>>1769 匿名さん
ありがとうございます。
最近の野村でよくある感じですね。下がり天井が若干きつめですが、他デベで天井高が2400の所もありましたし、2450あればまだ良い方ですかね。

>>1770 マンション検討中さん

長谷工の場合は2400mmもよくあるから、いいほうだと思いますよ。

天井高2450でいいほうってとんでもない時代だね。狂ってるわ。

>>1771 匿名さん

10年前とは時代が違うんですよ。

>>1774 匿名さん

いや、数年前でも250でしょう

スラブ厚はどうなんでしょう？コンクリート？ボイドスラブ？
飛行機騒音より上の足音の方が気になります。

ファミリー向けは大変響きます。言葉通じない人多数の場合は改善無理。

>>1777 マンション検討中さん

そうですね。子供が走り回らなくなるまでの5年ぐらい？は我慢が必要ですね。それまでにしつけがうまくいかないといつまでも悩まされるけど。

ここはファミリーマンションなので騒音はお互い様で許容しないといけないかも。子供いない家庭には非常識で大迷惑だけども。

>>1771 匿名さん
たしかに今は建築費高騰のおりだから同じ容積でも部屋数を増やすために壁を薄く、天井を低くしてますよね
スターツはサブリース賃貸普請のプロフェッショナルだからお手の物です。スターツにかかればワンルーム賃貸並みの品質を保証しますよ。
さすがはスターツプラウド西葛西です

>>1779 マンション検討中さん
東陽町のすみふの営業さんかな？

>>1780 マンション検討中さん
営業活動ご苦労様です

賃貸並みの品質保証されても買うかいな‼
親の躾は期待できないし、都心に行きます。

結局スラブ厚は何センチなの？

居室部分はアンボンドスラブ工法にて約２００㎜～約２３０㎜だったと思います。
一階は約１６０㎜でしたかと？
この工法は天井や床の梁を減らせる分、大きくなった面を安定化させる技術は施工会社の技術レベルによって上下階への振動の伝わり具合も変わります。
アンボンドスラブ工法にて確実に施工出来る会社はそれなりの技術を有していないと後々問題が起こりますが、長谷工さんの場合は確実になされている様です。
また二重床二重天井設計と壁厚１８０㎜以上に軸材を挟んでの石膏ボード仕上げでした。
二重床二重天井で５０㎜前後は取られますので、じか床等に比べ、だいぶ振動は軽減されるのではないですか。

>>1784 匿名さん

アンボンドスラブのような工法だと小梁がなくなり見た目がスッキリするが振動による音は大きくなる。

施工の精度の問題ではなく工法の欠点。

なので防音は普通レベルなので、過度に期待しない方が良い。

あとは最近では直床のほうが防音性能は若干上という定説らしい。

二重床で太鼓現象が起きやすいかどうかは施工レベルも関係するらしいが、どのみち上で雑に歩いたり駆け回れば音はする。

遮音性はしょせん運次第で上の住民がまともかどうかによる。ファミリーマンションだから子供が騒ぐのは考慮に入れておかないと。それは入居するまでわからないよ。

>>1784 匿名さん

壁は石膏ボード仕上げなんですね。残念ですがこれも時代でしょうか。。

>>1784 匿名さん

アンボンドで200って薄くないですか？

スレの賑わいがなくなってきた。
２期の売れ行き次第だ。
２月の販売が延期だと苦戦中。
すんなり売れれば静けさに包まれる。

激薄

やはり買いたい物件がほぼ残ってないってことなのでしょうか。
コームって名前でしたか、二期目はそこがほぼ対象であったかとモデルルームで確認させて頂きました。
やはり相場よりお高い物件なのでしょうか？

>>1790 匿名さん

他のプラウドとの比較ではなく、この地域レベルで他物件との比較になるかと。住む人は地域レベルなんだから、都心の高級マンションと仕様を同じにしてもしょうがないし、そのコストアップは歓迎されない。この地域でレベル高ければいい話かな。

プラウド西葛西の物件はそんなに内装や仕様が他よりも低いのですか？値段はかなり水準値だとみました

希望の部屋が確保できて欲しい。

床や壁の厚さを確保し遮音性能はしっかりしていても、たまたま上階に走り回る子供がいる世帯や生活時間帯がずれている世帯が入れば騒音問題は避けられないという事ですか。
こればかりは本当に運次第になってしまうので、日常生活に静寂を求めるならどのような家族層が住むマンションか調べておくべきなのでしょうね。

>>1795 匿名さん

一般的な基準を満たすスペックであれば、上の階の住人次第でしょうね。一般的なスペック自体、期待するほど優れた防音性能ではないですし、あくまでカタログ値ですから。

モデルルームでも、そう言われるはずですよ。

2期の様子はどうなんでしょう？

>>1797 ご近所さん

モデルルームでは先着順の案内もありましたので一期完売はしてないみたい。２期も現時点の要望書は二桁いくかどうか位のようですので、販売時期を引き延ばして要望住戸を増やす可能性もありそうですね。

>>1798 匿名さん

客観的に見ると、２期の広告で来場プレゼントが豪華になってきたので、集客に苦労してるのかなという印象です。プレゼントは電気ケトルかコーヒーマシンのドルチェグストのどちらか選べるそうです。プレゼント狙いのお金にならない客が増えそうですね。

２期の売れ行きと先着順の積み上がりかた次第では、GWあたりからプチ商談会が始まる可能性はありそう。予想ではそのあたりで残り1/4位になり、条件と価格のバランスが良い部屋はほぼ無くなっている気がします。

MRの土地の賃貸契約がいつまでかによりますが、9月頃までなら販促が必要になる気がします。来年3月まで土地を借りてるなら、もう少し気長に売る可能性もありそうですね。

フロントコート、ブライトコートはだいぶ売れたんですね。先着順があといくつかありますね。

二期販売価格が入っている住戸は、わずかで、それにビックリしました。カームコートは、まだまだ売り出さないってことでしょうか。

どこも、4階は、見事残しています。（ごくごく一部のみ）4階から価格が一気に変わるってことでしょうか。

>>1800 マンション検討中さん

ブライトは、４階で前のアパートを越す高さだったような。一期で全て出すと、条件の切り替わるあたりが費用対効果が高い部屋として売れてしまうので、あえてそこは外して２期より後の集客に使うようです。と言っても、ほぼ6000万円なので安くはないです。目の前の至近距離に建物がないなど、まともな部屋は6000万円は出さないと買えないってことですね。

やはりマンションは一期で申し込むに限ります。

>>1800 マンション検討中さん

価格はどんな感じでしたか？カームコート、後々売れるんでしょうか。

カームコートほとんど価格出ていません…
最上階の広いお部屋は8000万超えで出ていましたが…

カームはブライトとフロントの建物による自己日影により冬の日照条件が悪い割には、以外と安くないです。冬に日当たりが望めない部屋は4990万円位だったと思いますが、そこは既に売れています。また、それ以外にもマイナスポイントがあるため、低層階は安いと思います。ある程度以上の階は、ブライトと同じく急に価格差が付きます。

住民スレが消えてますね‥

インテリアフェアの案内が来ましたが、野村のオプションよりもエコカラットがだいぶ安い。何が違うのでしょう？

>>1802 マンション検討中さん

誰一人同意のレスしてくれないですね。。

>>1808 匿名さん
激しく同意します！

私も希望の部屋が確保出来たので、1期で申込んで良かったです。首都圏のマンション価格まだ上がっているようですし。

お金があり、資産価値はどうだろうとか、高値つかみの時期ではないかとか悩まなくて良いなら、１期で買うに限るよね。好きな部屋を選べる確率が一番高いから。

人気が維持出来るように敢えて2期にまわしている部屋もあるそうです。

一期で希望通りの部屋をゲットしました！

自分の判断を必死になって正当化するのは自然なことです。高い買い物ですからね。

一期で買えなかった人は、たまたま見つけた方か（既に一期終わり）、優柔不断か、値引き狙いの方が多いと思いますよ。それ以外に理由があれば教えてください。

>>1815 マンション検討中さん

要は、遅れたか、決断力がないってこと⁉︎

>>1812 匿名さん

たしかに。ただ、選択肢は圧倒的に減りますけどね。

>>1815 マンション検討中さん

待つのも一案。人それぞれかと。ただ気に入った部屋が買えなくなるリスクはあるので、買えなきゃ買えないでいい位の気持ちが必要。

ここは予算さえあればフロントコートでしょうから、決めてる人は一期で行くでしょう。フロントコートにこだわらない人は待つのもありですね。

どの棟でも低層階は前建てで圧迫感あるけど、日当たりはフロントコートが一番いいからオススメ。ただし1000万高いけど。

フロントコートの西側の角部屋のコーナーサッシはかっこ良くて魅力だけど、中から見えるのがスポーツセンターだから躊躇するわ。スポーツセンターは階高が高いから、以外と高層階でも視界に入るんだよなあ。それで6000万後半だし。

はーい！良いけどなー、でも高騰してるしなー、と優柔不断でフロントコート買いそびれましたー。
フロントコート以外は欲しくなかったので、また良いマンションが出るまで数年待ちます(笑)

ここ以外絶対にあり得ないという人は一期で買うべきね。
でもそうでない人は微妙。飛行機の騒音や水害のリスクなんかの話が次々出てきたから、買わなくて良かったと思ってる人も多いのかもね。

>>1822 匿名さん

当面は相場は下がらなさそうなので、数年間は高くても今買って良かったーとなりそう。

問題はオリンピック後に経済動向がどうなるかですね。金利爆上げなんてあり得ないという人もいるけど、万が一そうなったら結構重荷だから、ここと心中位の思い入れのある人以外は手を出しにくいかな。

ここは学区が良くてプラウドだからと、背伸びして予算をかなり上げて買って、10年後に繰り上げ返済すればOKと思ってる人が多そうだから。でも、気に入った物件ならローン負担が重くても子供の環境のために耐えられるけどね。

>>1823 匿名さん

今買って良かったーとかそういう論点ではないですね。
ここを買って良かったーと思えるかどうかです。複数タイプのネガ情報が露呈してるから、買わなくて良かったーというパターンもあるでしょう。

第一期の熱気が去ったので、残った部屋の条件と価格をじっくり見極める人が多くなるんだろう。少し長引くかもね。

>>1821 買い替え検討中さん

私もフロントコート以外でしたらスルーしてました。運良く第1希望通りの部屋をゲットできたので契約しましたが。

>>1820 匿名さん
フロントコート西側の角は日当たりがイマイチなのでやめました。
東側は最高ですが、さすがに7000万以上はやり過ぎですね。

既にここを契約された方は本当に後悔ゼロですか？

>>1828 匿名さん

勢いで契約して、あとから頭の良い検討者が出て来て、目が真っ赤って感じですかね？

>>1828 匿名さん
乗り遅れて後悔な人はいるでしょうけど

いろいろあるでしょうけどまあ契約しないと住めないわけですし。買わなければ当たらない宝くじみたいなもんで。

>>1806 マンション検討中さん

復帰しましたけどどういう基準で消えたり復帰したりするんでしょうね。

土間はやばそうですね。玄関扉の開け閉めの影響で土間に面した洋室は砂だらけになりそう。。

買って後悔するも、買わずに後悔するも、結果が出るのは数年後。
さて、どっちにころぶかなぁ。

>>1834 マンション比較中さん

２期の売れ行き次第だね。結構長引いたらフロントコートや他の棟の上層階買った人は別にして、中～低層階を定価で頑張って買った人には厳しい。野村の販売方針から見ての話。

>>1835 匿名さん

定価か割引かってこと？
そんなピンポイントの議論じゃないでしょう。視野を広げなきゃ。

>>1836 匿名さん

視野を広げる？
どういう議論でどう広げたいの？

>>1837 匿名さん

条件反射的に答えを要求しちゃうわけね(^^;
気持ちは分かるけどまずは自分で考える癖をつけよう。

利便性とブランドからして底固いニーズはありそう。
価格下がる局面あるかもしれないが、ボラは小さいかな。
二期どうでしょう?

二期、厳しんじゃない？来場もれなくプレゼント大盤振る舞いでしょ。
価格下げてくる可能性はあり。

>>1838 匿名さん

答えがないのを知ってるから聞いてるんだよね。

>>1840 マンション比較中さん

５００円のクオカードとかでなく、そこそこ値のはるプレゼントを終盤でもないのに投入してくるということは、早急な販促が必須ということ。

１期でエリアの見込み客は大概刈り尽くしたと思われる。結構な集客だったけど、価格を見て撤退する検討者が大半だから。６０００万～８０００万位で気張ってまともな部屋を買うか、５０００万台の条件悪い部屋を妥協して買うか。どちらも踏ん切れないかお金がない人は撤退。

>>1842 匿名さん

外周区で8000万円か。
みんな撤退して、価格が下がるのではないでしょうか。

>>1843 匿名さん

高いいい部屋は割と売れてますよ。

>>1841 匿名さん

答えにたどり着けずですか。
残念！

>>1845 匿名さん

あんたもあおるだけだからやめやめ。

>>1846 匿名さん

すいません、あおりたかったわけじゃないんですが結果的にそんな感じですね。
小学生じゃないんだからって思ってしまいました。以後控えます。

フロント買った人とその他の人は、だいぶ違う感じなのですかね？

>>1848 マンション検討中さん

垂涎のフロントコート。

そもそもここで良いのか？ということを考えるべきよね。

ネガキャンを嘲笑うかのような売れ行きですね。需要と供給の大きな流れには逆らえないということでしょう…いいものは売れるという単純な理由ですね。

>>1851 匿名さん
売れ行き良いんですね！残りはどの位なのでしょうか？ご存知でしたら教えて下さい。

4階って、いつ販売するのかな。

バランスがいい物件だと思います。

フロントコートだけでしょ、コスパいいのは

>>1851 匿名さん

売れ行きが良いと思われるのはどのような基準ですか？

１５６戸中、契約済みは８０戸強ですが、これだけ売れていれば、隠している先着順があっても素晴らしい売れ行きということでしょうか？

また、２月上旬予定の第二期で１０戸程度の売り出しでも、順調という認識でよろしいでしょうか？

第二期って10戸なの？

>>1855
個人的な感想としては、

フロントコート:割高
ブライトコート:かなり割高
条件悪い低層の部屋:妥当(条件なり)

って感じ？フロントコートも日照条件はいいけど1000万くらい乗っけられてるから、リセールはキツそう。

竣工が近くなって価格調整とかあればカームコートで一部コスパいいって言える部屋も出てくるかもと思って気長に待ちます。

>1858

日照や階層を無視すれば、気長に待つことが一番安い条件を引き出せるでしょうね。

>>1857 匿名さん

年明け時点ではそれぐらいと聞きましたが、要望次第ではもっと売り出すようですね。表には出てない１期の先着順も結構あったので、２期に紛れて売りつくしたいのでしょう。それを考えると、２期の正式発表までにどれだけ見込み客を予定より上積みできるかですね。

>>1859 ご近所さん

ただ安いかどうかというよりはコスパの話だと思います。それが妥当ないしはお買い得と思えるには価格調整が必要かな、そしてそれがあり得るとしたら竣工前のカームコートくらいかな、と。
一応、日照と階層を無視しているわけではありません。

現地を見てみましたが、フロントコートの方が割高かなと個人的には思いました。どのコートも上階に行っても、眺望は望めませんし、採光の違いの無い中階層以上であれば、フロントコートもブライトコートも、条件は似ているのに、南西のフロントコートの方がお高い。。ただし、このマンションの顔になる部分なので、プレミア価格なのかなと納得しています。
最終期ごろなら、カームコートの1階などの微妙な部屋あたりは、値下げ販売ありそう。

>>1862 マンション検討中さん

日照時間が、フロントコートとブライトコートではだいぶ違いがありますよ。野村に資料を見せてもらいました。また、ブライトコートの前は同じ高さのハイツがあります。
フロントコートの中階層以上なら目の前は何もないので、そこが一番高いのでしょう。

>>1863 マンション検討中さん

そうですよねえ。でもフロントコートは4階除いてあまり残ってないんだな、これが。

>>1864 匿名さん

４階はスポーツセンターやケーズ電機の建物に眺望が塞がれる高さかな。
買うならそれ以上か、眺望がないなら３階以下の安い部屋でも同じという判断かな？

>>1865 匿名さん

ブライト含めて敢えて4階は残しているようですが、3階と5階で価格差があり、販売状況によって価格調整しやすい(上にも下にも)のかもしれません。

>>1864 匿名さん
私は無事に一期でフロントコート5階以上をゲットできました✌️

フロントコートは４階だけでなく3階以下も売れてないよ。
一番高い棟なのに、目の前至近距離に建物で眺望レス、もしくは道路が目の前に延びてるから夜はカーテン閉めないと低層階はまる見えって感じだよね。フロントコートは低層階の中住戸でも６０００万以上だから、やはり条件には拘りたいよね。

スポーツセンターから見えない部屋でいえば、中階層以上ですね。展望を気にするかどうかですけど。ただ、購入層は限られるでしょう。
カームコート、日が当たる時間って、あるんでしょうか？

>>1869 ご近所さん

カームは冬は厳しいけど午後は北側上層階中心にあたらないこともないですよ。但し、北側の端の２列が引っ込んだ構造なので、その列は午前中は日当たりないですが。

建物よりの列は絶望的だと思いますが、そのぶんお安くなってます。

カームは日照以外にも考慮点がありますが、そこは営業さんにでも聞いて下さい。

ブライトコートの高層階は日当たりはどうなのでしょう。

>>1871 匿名さん

ブライトは南東向き(やや東南東？)なので、日影図では夏でも２時位から全く日があたらなくなるね。

ただし、正午あたりでは南側からバルコニーに斜めに入るだけなので。部屋に日が入るというよりは、バルコニーを照らすといったほうが正しいか。

冬は低層階はほぼ絶望的。至近距離のバルコニー前にアパートあるからね。

>>1872 匿名さん
ありがとうございます。フロントの低層か、ブライトの高層かで悩みます…。ギャラリーで営業の方に色々聞いてみようと思います。

>>1873 匿名さん

冬暖かいほうがいいならフロントコート、夏に涼しい方がいいならブライト高層って感じかと。

確かに・・・
値段変わりませんしね。
ブライトの高層って、まだ空いてるんですかね？

>>1875 ご近所さん

まだ空いてます。
ブライトコートの左半分(フロントコート側)は上層階、下層階共に空きが多数あります。

フロントコートは４階以下はほとんど空いてます。上の階はほぼほぼ埋まってますね。

朝中心の生活なら、朝日が入るブライトコートですかね。まぁ南西・南東どちらかは人それぞれの好みですよね。
ブライトコート左側は自己日陰の影響を受けそうです…。

ランナーにとっては良い街だなぁ。

羨望考えたら、フロントコートの５階以上になりますね。高いですけど・・・

朝日が入ると言っても、ブライトの北側高階に限定されますけどね。
マンションが多い場所なので仕方ないですが

ブライトの北側高層は一期でほとんど売れてしまっていますよね。

>>1881 通りがかりさん

それが１期で定価で買う強み。

下がんないと思うので早い方が良いかと。

野村さん、東陽町であの価格で売り切りましたしね。

>>1884 匿名さん

特別商談会のDM来てたから、定価ではないよ。ここも最後はそうなると思うけど、まだ一年以上あるからね。

ただ、野村の見切りは早いから、モデルルームの維持費人件費考えて客足が鈍ってきたら英断あるよと思うよ。いい部屋はあらかた売れてるとは思うけど。

まずは２期の売り出し待ちだな。いま予定の２月上旬を引き伸ばすようなら苦戦だな。

>>1880
日影図見ましたが、ブライトは4階以上の多くの部屋は日照は問題ないようでした。
問題は眺望でしょうね。前建てに直撃しなくても、その奥もマンションなので。

>>1886 買い替え検討中さん
確か、マンションマニアさんのブログにも、眺望は厳しいけれど、日照は多くの部屋で期待できますと書かれていました。ここは、お店や公園が近くて、駅もそこそこの距離にあり、学区も安心で、といった生活のしやすい立地で選んでる人が多いのでしょう。眺望を望むの人にはオススメできないのでしょうね。道路の向こう側や川の方に出来る新築マンションに流れそうですね。

2期きましたね25戸。順調じゃないですか。

物件名
プラウド西葛西 ( 第2期 )
販売時期
第2期 2018年2月10日～2018年2月12日
所在地
東京都江戸川区西葛西四丁目3番14(地番）
交通情報
東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
種別
マンション
敷地面積
3,983.47m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第UHEC建確28706変1号
用途地域
近隣商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上11階
建物竣工時期
2019年1月下旬 (予定)
入居時期
2019年3月中旬 (予定)
分譲後の権利形態
専有面積割合による所有権の共有
総戸数
156戸
販売戸数
25 戸
販売価格
49,990,000円 (1戸) ～83,990,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
5,900万円台
(3戸)
間取り
2LDK +S ～4LDK
専有面積
70.53m2 ～ 86.08m2
バルコニー
8.50m2 ～ 12.77m2
テラス
11.10m2 ～ 12.96m2
サービルルーフバルコニー
10.65m2 ～ 22.32m2
オープンテラス
8.37m2 ～ 25.07m2（月額使用料:380円 ～ 1,000円）
管理費(円)/月額
14,700円～18,000円
修繕積立金(円)/月額
9,310円～11,370円
管理準備金(円)/引渡時一括払
20,300円～24,800円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
698,500円～852,500円
enecoQシステム料金 /月額
1,739円
（消費税8％を含みます）
駐車場
52台
平置1台、機械式49台、専用駐車場1台、身障者優先平置1台
月額使用料:未定
駐輪場
328台
平置16台、スライド式160台、二段式152台
月額使用料:未定
バイク置場
8台
月額使用料:未定
サイクルポート
なし
管理形態
区分所有者全員に管理組合を結成していただき、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ㈱に委託(予定)
売主
野村不動産株式会社
スターツデベロップメント株式会社
取引態様
販売提携 (代理)：野村不動産株式会社
取引態様2
販売提携 (代理)：スターツデベロップメント株式会社
施工
株式会社長谷工コーポレーション
お問い合わせ
「プラウド西葛西」マンションギャラリー
TEL: 0120-156-432
定休日：水・木曜日および毎月第2火曜日
営業時間
[平日] 11:00 ～ 18:00
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
備考
※表示の販売価格には消費税8％を含みます。 ※駐車場・自転車置場・バイク置場の台数については、全戸分を表示しております。
情報更新日
2018/02/05
次回情報更新日
2018/02/19

第二期は頑張って25戸出してきたね。実際売れるのはどれだけだろう？

25戸近く、売れる公算があるってことなんじゃないですか？（見込み客がそれだけ来ているってことでしょう）

一期が80、二期が25で、残り51ですね。順調のようですね。

施工会社がスーパーゼネコンなのは安心できますね。

>>1893 匿名さん

長谷工はスーゼネに昇格したんですか？
知らなかった！

>>1893 匿名さん
微笑ましいですね。

>>1894 匿名さん

スーゼニ

>>1891 ご近所さん

固い見込み客だけではなく、少し興味を示してひょっとしたら買うかもという部屋も二期で出してると思いますよ。販売好調を演出したいですからね。一期も先着順が以外と残ってたし。表に出さず、二期と平行で裏で売ってますが。

でも、先着順を正直に表示せず隠すのは何か理由があるのかね？販売好調のイメージを重視したいから、売れ残りが多いと印象が悪くなるからそれを避けたいの？

とうとう4階も販売に出したんですね。

>>1898 匿名さん

お値段は如何程でしょう？

>>1899 マンション検討中さん
スウモのページに、409号室(73.84m²)が5899万円と掲載されていました。

ここを検討している方はプレサンスロジェやルピアコートなどもご検討されているのでしょうか？

長谷工最凶

ブライトコートの前立てのアパートなどは、結構古そうですよね。建て替えして、今より高い建物が出来る可能性あるのでしょうか。

>>1903 マンション検討中さん

その建物は去年、大規模な外壁補修してましたよ。

>>1904 マンション検討中さん

ネガに対する火消しが早いなあ。

まっ、買うと決めた人は其の程度では揺らがないと思うけど。

それらのアパートに近接の低層階は結構売れてるようだ。やはり日があたらなくても段違いで安いポジションなので、日照や目の前10メートル位に建物がある部屋でも安いは正義だな。

建ぺい率など、建築基準法の観点から見て、高い建物を建てれる土地なのでしょうか。モデルルームの女性は、大丈夫と言っておりましたが、営業の話なので、本当なのかなと疑問に感じ、自分で調べてみてるのですが、よく分かりません。お詳しい方いらっしゃいますか。

大規模な外壁補修をしていたのは、道路を挟んで向かいの大きなマンションですね。古いアパートは、建て替えたとしても、極端に高い建物になることはないでしょうね。

>>1906 マンション検討中さん

近隣商業地域は商業地域に次いで緩いけどどうなんだろうね。
重説にそこら辺は書いてると思いますよ。
本気で買う気を見せれば営業も見せてくれるはず。

親切な購入者がいれば書いてくれるんじゃないかな？

他物件の検討者です。デベは必ず周辺の土地の容積率は把握しているし、答えないと不信感を買うはず。

ふつうに「あそこのアパートの土地には何階建ての建物が法律上建てられますか」とメールで問い合わせるべきですね。

口頭だと、不都合な質問だとはぐらかされるし、即答できないからうやむやになる。メールで事務的に照会するべき。こちらは一生を左右する決断をしようとしてるのだから臆することはないです。

大変参考になります！日照さえ確保できれば、前立てなどは許容できるので、低層から中層あたりの価格帯で考えているのですが（なんせ、他は高くて無理なので 汗）、後々に高い建物が建ってしまうのが不安事項です。踏み込んで重要説明書を見せてもらうか、問い合わせをするか、してみようと思います。ありがとうございます！

>>1909 マンション検討中さん

なので、重説を見せてもらうのが手っ取り早い。法的に嘘は書けないので。

ただし、単独の建て替えの場合のみで、土地をまとめて高層化される場合は答える義務はないから、そうなった場合に営業の説明と違うとクレームになる場合はある。法的には売るがわには問題ないけどね。

この物件を買うべきか否か迷っている者です。
価格もそれ相応にしますが、
近隣の環境も充実していますよね。
私は年収1,000位で頭金込みの住宅ローンを考えていますが、
同じような境遇の方でご意見をいただけたら、
よろしくお願いいたしますm(_ _)m

>>1912 にゃんチキさん
家族構成や年齢、貯金の状況にもよるかもしれませんが、5,000万円代の部屋であれば、無理はないのではないでしょうか。

年齢、家族構成、現在の貯蓄、抱えている借金等がわからないと、判断できませんよ。

ローンなし、3人家族（子供3歳）、貯金8,000万円、50歳です。
現金で買うのは少し心配です。
10年で現在フル活用後の一括返済がいいんですかね？

1914、1915さんは何が言いたいんでしょう？

私も現金は止めて、10年の減税フル活用できるローン組んで、その後一括返済を考えています。10年の利息と運用を比べて、上回る確信がない場合は現金一括がいいのでしょうが、この金利で運用が上回らないというのはありえないのかなと思います・・・（この数日の暴落でも稼がせてもらいました）

＞1917

ここはいろいろな方が入り混じる物件かと思いますので、ホドホドがいいと思います。

葛西と西葛西ではだいぶ違うと思います。特に駅周辺は幹線道路がない西葛西の方が落ち着いた印象ですし、近くに公園も多いです。学区も良いと思います。

西葛西は大規模商業施設がイマイチですよね。前に西葛西に住んでましたが、西葛西のイオンは小さく専門店街もないので、葛西のヨーカドーや南砂町のスナモ、イオンによく行きました。
あと小さい公園は葛西、西葛西とも多くありますが、大きい公園では西葛西の行船公園は好きでしたね。
葛西のなぎさ公園も広大で、子供達はよく遊びましたが。
うちは、葛西より西葛西の方が治安は良くないと思ってました。西葛西の方が駅周辺の繁華街の規模が大きいですし。

>>1921 マンション検討中さん

治安は、自転車どろぼうなどの軽犯罪が多いんしゃなかったですか？葛西は。
あとは、環七沿いなので、昔は暴走族がうるさかったですが、最近はそんなのないですしね。

ただ、駅前の喧騒、というか車のうるささは葛西がうるさいですね。

風俗街という意味では西葛西が上かも？

駅から少し離れればどちらも静かですけどね。

明日から二期の受付との事ですが、本日現在で１０５室にバラが付いていました。
これに二期一次で２５室の募集との事ですので、他の物件と比べても良いのではないのでしょうか？

>>1923 匿名さん

それには2期も入ってるよ。
花は成約＋要望書だから、２期の25戸のうち要望の入った部屋もついてるってこと。

結構、順調だと思います。高くてもニーズはあるんですね。

西葛西はアジア系にバカ売れですから

>>1925 周辺住民さん

２期でどれだけ売れて、1期の先着順もどれだけ捌けるか次第ですね。売り始めの今の時期は先着順を正直にホームページに出さない方針のようなので、モデルルームにいった人しか売れ残りの実態はわかりませんがね。

ここも、高い価格帯の部屋と条件悪いが安い部屋を中心に半分売れてるっていうのは思ったより好調なのでしょう。あとは、売れ残っている部屋＝買い手が費用対効果が低いと思ってる部屋をどう売っていくかですね。

価格が上がりすぎの物件は、金を持ってていい部屋を選ぶ客と、何とか買える安い価格の部屋を選ぶ客が最初に契約する傾向がありますので、残った真ん中の部屋を値引きが必要になる時期の前までにどう売っていくかが営業の腕の見せ所です。

やはりキラリスナ

>>1928 評判気になるさん

ここと比較して、キラリスナ選ぶメリットって、予算以外、見つかりません。

どっちも中華街

私はもう契約したから言うが、他と比べてここの価格はこのマンションのポテンシャル(利便性、周辺環境、学区等)を十分に反映していない。
マンション相場は全体的に高くなっているのであくまで他と比較してだが。
まだ認識が浅い今がチャンスだと本当に思っている。
逃すと後悔するんじゃないか。

>>1931 匿名さん
契約者や売り手が買い煽りたいのはわかるけど、そのポテンシャルがわかるのは10年後だよねえ。そのころには、不動産のだぶつきに都心以外の中古がプチバブルでの購入よりどれだけ下がるのか、もしくは以外と中古も価格維持されててウハウハになるのか、時間がたたないとわらないし。

これまで大手町に近い割には地盤や住民層で安かった地域が、都心が高くなるからつられて高くなるのをポテンシャルというの？駅前の再開発するわけでもないんだから、ポテンシャルもなにもないと思うんだけどなあ。

割高だけど、買える人、無理しても必要な人は買えばいいってだけでしょ。

>>1931 匿名さん

利便性最高ですよね、学区も。
10年後が楽しみ。

>>1933 マンション検討中さん

江戸川区、劇混み東西線一本、駅徒歩8分、長谷工。
今の相場相応の値段か葛西好きに支えられた高めのマンションではある。

駅前再開発だけがポテンシャルではない。
むしろ再開発計画があるところは既に価格に反映されていて高くなっている。
あまり気付かれていないのがポテンシャル。
好みは人それぞれなので感じ方も違うでしょうが、日本橋地区、大手町地区の再開発で利便性を求めてくる人によるニーズは高まるし、子供のことを優先するのも良くわかります。

>>1932 匿名
1931さんは、5年前なら世田谷区、杉並区が買えた大手町勤務のアッパーサラリーマンの方なんでしょう。今やメガバンクの役付きでも江東区でさえファミリーマンションを買えなくなってしまった。
西葛西で手を打ったんだから、ポテンシャルを信じて住むことは悪くないと思います。

しかし、西葛西は開発されてから随分の月日が経つのと江戸川区では既に人気は確立されていますよね。マルチアクセスが効かない駅の区外からの需要なんて限界があると考えるのが自然でしょう。
まだ8号線の延伸に期待する東陽町、住吉の方が現実的ですね。

>>1936 マンション検討中さん

江東区の内陸なら、東陽町はこれから化ける。

駅前再開発=ポテンシャルと考えている人が多いから目立たずに助かる。

>>1938 匿名さん

そもそも、西葛西のポテンシャルって具体的になにさ？
教えたくないなんてごまかさないでね。

葛西、西葛西地区の客観的な評価は昔から変わらない。
海抜ゼロメートル地帯で地盤がゆるいので大手町に近い割には割安なベッドタウン。

最近価格が上がってきているのは都心よりの人気エリアが周辺区に波及してるためで、ポテンシャルが見直されてるからではない。高値を付けるための後付けの言い訳、援護射撃がポテンシャルなんだよね。

それでもそこそこ売れてるのはポテンシャルが見直されてるからではなく、経済合理性は気にしない西葛西ファンの地縁の検討者の初期需要だから。そして、そうでない人は江東区より向こうはもっと高くて買えないからエリアの中ではいい立地とブランドで自分を納得させて買っているのだろう。

もちろん、このご時世で普通の大手サラリーマンが買える物件が限られてる中、ここは選択肢の一つで、エリアの中では良い立地の物件だと思うけど、首都圏で見た場合のポテンシャルには違和感だな。ポテンシャルを信じるも信じないも個人の考えではあるが、客観的な根拠はないよねえ。

見学に行く前に、この掲示板見て行きました。てっきりそんなに売れ行き良くないのかと思ったのに目ぼしい部屋は埋まっており、びっくりしましたね。ただ、野村の営業マン（女の人でしたが）正直イマイチだなと。

丸の内通勤の大手リーマンで、ここ数年でどこかを買うなら、間違いなくこの物件は魅力的だね。江東区はもっと高いし。オリンピック需要、再開発需要切れを待っていると、家賃他で間違いなく浪費するから、その間にローンつぶせることを考えると、今ローン組んで持ち金で運用、10年で一括返済、って考えます。

地縁者ではなく、通勤・学区・値段を考えて、移住してくる金融マンが多いらしいよ。さすがに年収1,000万円以下では条件悪い部屋しか買えないだろうけど。

都心よりの人気エリアが周辺区に波及してるってのは十分なポテンシャルのような気がしますけど。
ただ周辺区でも波及する地域もあれば波及しない地域もある気がします。
西葛西は波及する地域ですかね。
学区もよくて公園も多い！

>>1939 匿名さん

大手サラリーマンが買える物件でポテンシャルが高い物件って、例えばどこですか？

>>1943 匿名さん
たしかに。波及してない所もいっぱいありますしね。

ポテンシャルというより、すでに暮らしやすいように出来上がっていて、そこそこ人気の街ですよね。生活をするのだから、仕事と家庭とプライベート（は、微妙ですが）のバランスを取りやすい都心からの距離感、安心感、庶民感があるなと個人的には思います。

8分って以外と遠いですよね。

>>1943 匿名さん

人気エリアが波及は書き間違え。
西葛西が首都圏の人気エリアであることはない。

都心や城西、城南の人気エリアが高騰しているので、その高騰が安かった周辺区に波及してるってこと。
結果としてどこも値上がりしてるし、ここはブランドで更に高い。それは、ポテンシャルが高い結果ではないし、安く買えて良かったーはないよねってこと。

>>1946 評判気になるさん

そこそこ人気ってのは城東ではなく葛西・西葛西界隈の住民にってことだよね。その人気が高くても買っちゃえに繋がるんだろうね。

>>1942 周辺住民さん

それであれば、ポテンシャルなんて関係なく、金持ってる普通の大手町サラリーマンが買えるエリアが江東区から江戸川区にシフトしただけじゃないの？

>>1950 匿名さん

そうですね。普通のリーマンはここも買えないですしね。

日本橋、大手町に通うサラリーマンの需要で終了ってことで。

>>1952 匿名さん

ポテンシャルのわりに安い云々も終了ってことですね。発端はそこなのでね。

南行徳のパークハウスはここよりお安いし
まだ残っています。
千葉に行くのもありではないですか。

>>1954 匿名さん
お勧めの南行徳パークハウスレジデンスをのぞいてきました。
結果、悲しくなりました。。
頑張って西葛西で買います。

竣工から1年でかなり売れ残っているらしいです。

>>1955 eマンションさん
私は南行徳に書き込んだら、反撃された。
怖い〜

今の値段でリーマンが都内近場で買えるのは、ここってことですね。通勤1時間以上オッケーなら別ですけど。
そういう意味で、競争率高め。

>>1955 eマンションさん

何が、悲しいのか
詳しく。

>>1957 マンション検討中さん

落としどころ。かな。
いろいろ納得できたし。

>>1958 検討板ユーザーさん
一言で表すと掲示板の内容がすさんでいました。
ここのやりとりとは全然違った様子です。

>>1956 通りすがりさん

自分で喧嘩売りに行ってるからだろ。
荒れるからやめろよ。

>>1961 マンション掲示板さん
おっしゃる通り。
反省してる。

あともう少しで2000スレですね。掲示板の盛り上がりから見ても、かなり注目されている物件ではありますよね。

ここと南行徳は3駅しか変わらない。
でも23区か千葉かの違いは大きい。
だから金額も全然違うね。

>>1957 マンション検討中さん

いや、競争率は高くない。空いてるところはほぼ無競争で買える。それぐらい地元民にはインパクトのある価格だった。都心エリアから流れてくる大手町の金融系リーマンでないとまともな条件のボリュームゾーンの6000万オーバーの部屋にはなかなか手は出せない。

>>1965 匿名さん
抽選になるほどの人気物件ではないけど
営業さんが上手く要望をバラしてくれるから
順当にさばけると予想。
大手町から近いのは強い。

上で話題に出てたけど、大量売れ残りはみんなが不幸だからね。