シティハウス品川サウスってどう？

第3期販売は来年3月下旬予定。

>>第3期販売は来年3月下旬予定。
ちょっと先のような気がしますね。年明けくらいかと思っていました。

今からだと年末年始の休みに入ってしまうので、1月とか2月かなとも思ったのですが、3月ですか。

マンションの間取りはコンパクトで、2LDKと3LDKが掲載されています。少人数の家庭だと2LDKも使いやすいのかなとか、ファミリーだと子供が巣立った後の住みかえも気になるので、その点はいいのかなとも思います。

スミフは入居時期が５月だからファミリー的には授業開始の公立小学校とか厳しい
先着順が残ってるので３期はゆっくり３月からの設定です
焦る必要もなく営業さんは余裕の表情でした

この物件、いまいちパッとしませんね
3路線利用可で利便性も悪くはないし、建物もダブルアウトフレーム、湿式壁、防音サッシ+窓など、仕様はいいように見えますが・・・
注目度が低いのはどうしてなんでしょう？

単純に、新馬場から徒歩7分で100戸未満というのが地味なのでしょう。最近流行りの、駅近、タワマン、大規模、駅力のどれかがあれば違ったでしょうね。まあ、この流行りに乗っかることが正しい選択とは思えませんが。

品川神社に初詣、七福神巡りも楽勝じゃないか。
いいところだね。

>>351 匿名さん

なるほど、勉強になります。モノレールはラッシュと逆方面ですし凄く魅力的に見えたのですが、たしかに新馬場はあまり便利ではないですし流行りとは逆行しているのかもしれませんね
私は駅7-8分でも遠いとは感じないので一般的な考え方とはずれているのかもしれません

品川まで17分だと日常的に徒歩で利用するのは難しいですが品川勤めの人や出張族には響きそうですね。
サウスゲート計画の恩恵を受ける地域なので将来的な資産性には期待できるかも。

修繕積立金が11年目から38000円くらいに激値上げなんですよ
管理費もディスポ無しで㎡250円の16000円超え
更にネット代やら何やら足して55000円以上をローン以外で出費
これが維持費のかかるタワマンだったら理解できるのですが

特にローン控除が切れる11年目から一気に毎月の負担が激増する計画なんです
固定資産税足したら毎月の22万くらいの支払いですよ？
これなら10年住まないで売却か賃貸と大して変わらない負担なら賃貸で良いじゃんとなる
どうせランニングコストかかるなら豪華共用施設のあるイーストシティタワーを選ぶ人が多いのは納得した

イーストシティの修繕積立金計画はどんなもんなんでしょう？
10年で3倍は割とよくあるとも聞いたことがあります。

タワマンでもないサウスは初期の修繕費から4.4倍くらい値上がりします
板マンで4倍超は聞いたことが有りません

同じタワマンでもイーストシティよりパークフロントは激安維持費でした
ただし、場所が微妙に不便です

比べてしまうと品川サウスゲート周辺では相対的にイーストシティが選択されやすくなります
サウスはイーストシティを売るためのピエロとさえ勘ぐります

シーサイドもほぼ売り切れたので選択肢激減です

なんでここまで修繕積立金が高くなるんだろ？
小規模だから、では説明しきれないくらい高いね。エレベーターも一台だしよく分からん。

>>360 匿名さん

そもそもタワーの方が建物にお金をかけている分、小規模よりも修繕費が嵩むはずなんだけどね。ここの修繕積立金の高さは要確認だね。

当初の修繕計画が甘々で後になって大幅値上げするよりも、当初から高めの計画を立てていた方が良心的だよ。将来さらに値上げするのかもしれないけど(笑)

>>362 匿名さん
その常套文句はデベの営業マンさんが実際に言ってたよ
でも、周辺の築古板マン中古の修繕費がいくらか検索したら分かるよ
70㎡未満で2万前後が殆どです
築30年以上でもそのくらい
何故タワマンでもないのに11年目で38000円になるの？？

転売する時に買い手がランニングコストが55000円以上かかりますと分かったら余程のオンリーワンな魅力がない限りは退きますよね？
共用施設もない普通の板マンですよ
イーストシティのランニングコストを安く見せるために利用されてるか、管理会社が儲かる構造なのか、それとも前にあったビルの基礎をそのまま使用しているので老朽化した基礎に将来金がかかるのか？カラクリがありそう

修繕安いのは嬉しいけど、中古で修繕安いところはしっかり管理されてるんでしょうか。
安くて管理が行き届いてないのなら嫌ですし、
先々追加でお金取られるとも聞いたこもがあります。

眺望を期待できる立地。綺麗な間取り。躯体や設備仕様。ディスポーザーはないけど他にこれと言った欠点もない。
山手通りと、羽田空港の新航路が心配だけど、都心からの物理的な距離の近さは代え難い。
上層階が欲しいけど、どれくらい売れているんでしょうか？広告なども見かけないので情報が少ない・・・

品川駅にバスで出るにはイーストシティより便利で良さそう。

カタログには一部住戸のみT-3サッシと書いてありますが、実際には全でT-3サッシで殆どの窓が防音合わせガラスだと営業マンさんが言っていました。

エレベーターホールに窓をつけて階段を見えなくするくらいなら、内廊下にすればよかったのに

>>369 匿名さん
管理費が更に高くなる
ディスポーザー無しで㎡250円から更に負担が増えてしまう

修繕積立金のことばかり言ってる人いるけど、最初安く見えて後で足りなくなるよりはいいでしょ。
積立金が足りずに修繕が出来ていないマンションが多いと言われている中で、現時点から一定程度の金額を確保できる積立計画を立てていることは悪いことじゃないはず。
裏に何かありそうみたいなことを言うのは簡単だけど、そんな事をしても誰も得しないし単純に計画の問題だと思う。

他と比べて維持費が高いのは事実なんだよね
得しないから売れ行きが鈍いのかな？

物件自体はいいんでしょうが、環境が・・・・
京浜急行ですからね・・・・正直、住民のガラが良くないです（＾＾；
数年前、夫が新馬場駅近くで盗難に遭いました、被害額は７万円を超えました。
商店街には「ひったくり多発地帯」との不名誉な張り紙があります（＾＾；
商店街もさびれるばかりで。
教育面では品川学園が頑張っていますから良くなってきましたが、台場小学校では教師が認めたほどのいじめがあり問題になりました。
でも、何といっても交通がとても便利で、新幹線は勿論、羽田も近いので、それでずっと住み続けています。

>>373 地元民さん
そうそう！
特に70代以上ですぐ切れて見ず知らずの人間にいきなり怒鳴り付ける嫌な爺さんが昔から沢山いる。条例違反で歩行喫煙や自転車喫煙するのも商店街近くに住んでいる爺さん連中。老害だよ。

>>374 匿名さん
老害も後10年待てば解決ですよ
イジメ問題は心配です
子供は親を選べ見て育つ連鎖ですから

子育てでは、ここに住んで後悔しました。
今は良くなっているとは思いますが・・・・
マザーバッグをこの近くで置き引きされたママ友がいました。
中には運転免許証やキャッシュカードが入っていて大変だったそうです。
小さな子供がいるって分かるのに酷い人がいますよ。
実は私も被害額は１万円未満でしたが、子どもが小さかった時にこの近くで置き引きされたことがありました。
いじめの件ですが、今は分かりませんけど、親がいじめをするので教師がいくら頑張っても駄目でしたね。
保健室の先生が「親の顔が見たい」と言った子がいますけど、
母親はここで生まれ育った人でＰＴＡでいじめをするボスママでした（＾＾；
ですから、今もそうですが、地域とはあまりかかわらないようにしていました。

治安悪っ

急に若葉マーク出てきたけど自演かな。
せっかく荒れてない掲示板だったのに残念です。
前向きな情報が欲しいな。

373,376は私ですよ。
こちらの建物が以前どういう状態で建っていたか、大体どんな建物だったか、裏の私道（私道だと思います。）がどういう状態だったかもよく知っていますよ。
地元じゃないと知り得ない情報は持っていると思います。
私自身、やっぱり後悔する部分もあるので、高い買い物ですから余計なお世話でしょうが、良くないことも書いたわけです。
もっとすごいことも知っていますが、それは１５年以上前ですし、いたずらに不安にさせるので書いていません。東急線沿線とは比較にならない事は普通は分かっているでしょうし。
前向きな情報がほしいなら、私はもう書き込みません。
本来ならマンションが出来て新しい住民が増えるのは明るくなって街が活性化するし、地元民としては歓迎なんですから。ここは病院も選び放題（近所に千葉病院といういい病院がありましたが、今はマンションです。それでも港区、文京区などの大学病院などの通院が便利です）だし、何しろ通勤が便利です。

やはり京急は民度も海抜も低いので京浜東北線に行くしかないですね

>>380 マンション検討中さん

京浜東北線も大差ないだろ

京急の三崎マグロ切符おすすめだよ。

ここを購入する決め手がない…
天王洲のイーストシティタワーと大して価格差ないし
当て馬かな

>>384 匿名さん

イーストシティタワーは、長い橋を渡らなければならないこと(常に風が強く、雨の日や寒い日は辛すぎる)、保育園や小学校が遠いこと、周辺が工業地域という点が大きなネックなんですよね。こちらは決め手に欠ける一方で、致命的な欠点もないので、消去法的に選ばれる感じでしょうかね。

ココを検討するくらいなら、すでに品川シーサイドの3物件に流れたと思う。今となれば時すでに遅しだけど。
イーストシティタワーとはコンセプトが違うかな。
そんなことよりも、379さんの言う15年以上前のもっとすごいことが知りたい…

この辺も、高輪G駅の恩恵があるんじゃないかと思ってる。
懸念点は、建物前の道路が意外と交通量多い。
後はこの辺のエリアの共通かもしれないけど、羽田新ルート。
値段次第かな？

>>386 匿名さん

品川駅も含めて、この辺は15年で大きく変わっているので判断材料にはならなそうですけどね。

お洒落な天王洲が近くて良い。

イーストシティタワーは天王洲アイルから近いけど人が住むにはちょっと・・・な場所。
エントランスは大規模なりの華やかさはあるし、駅からも外歩く時間は半分くらい。だけど長谷工だし、タワマンだからしょうがないとはいえ乾式壁だし、細かいところの仕様は良くはない。

サウスは天王洲アイルからは遠いけど2駅3路線で品川もぎりぎり徒歩圏内。
構造も仕様も間取りも悪くない(この高さでは珍しい湿式壁)けど共用施設は全くなし&エントランスもチープ。

コンセプトが全然違うから検討する層もあんまり被らないんじゃないかな。品川勤めの私はサウスの方が魅力的に見えるけどイーストの方が万人受けするとは思う(笑)

実際にイーストシティの方に人気が集まり入居は完成してるのに１年待ち
中古でも目立つタワマンが有利にならないか？
売値も変わらないし、リセールバリューが高いのはイーストシティ

まぁ66戸の小規模物件ですし、すみふ物件の完売目安となる竣工後2年までまだ3年もありますから、ゆーっくり売れてくんじゃないですか。
・品川駅に出来るだけ近い新築分譲マンション
・品川ベイサイド希望だが埋め立て地は嫌
・未知数ながら品川浦再開発の恩恵に期待
などをポジ要素にする人もいると思います。

関東鉱油跡地を始め周辺には賃貸マンションが多いから賃貸目的の購入者もいそうだね。

>>390 eマンションさん
>細かいところの仕様は良くはない。

イーストシティタワーは乾式壁の他に、例えばどういった細かい仕様が良くないのでしょうか？
すいません、まだまだ住宅に疎い者で比較ポイントをぜひ参考にしてみたいです。

>>394 マンション検討中さん

横やりだが、ハセコー施工の時点で推して知るべしでしょうね。

長谷工だからって悪いわけではない。二重壁はいただけないが、最近はどこもそんな感じ。長谷工以上を望むならスーパーゼネコン施工のマンションになり、こことなら同等以上だよ。
ちなみにシスコンが施工しているけど、シスコンの施工って珍しくないの？