エステムコート川口並木サウスガーデンってどうですか？

西川口とはいえ駅近徒歩2分は貴重です。
戸数も115戸とボリューミーですね。

総戸数115戸に対し、駐車場の台数が20台という点については少ない印象
このあたりだと車があったほうが断然便利でしょうし、ファミリー世帯が多くなると、車持ちの方もいらっしゃるんじゃないでしょうか？
平置きになっているのは良いですが、駐車場の抽選が当たらなかった場合、外部に借りることになるので、駐車場が近くにあるのかどうか調べないといけませんね

徒歩2分はすごい

これは住みたい

今季最高傑作か？

西川口駅は、けしてメジャーな駅ではないのかなとは思いましたが

マンションから徒歩２分で行ける距離は便利なのだと思います。

掲載されているプランが

いずれも狭いのが少し気になるところではあります。

販売が１０月とまだまだ先なのですが、

価格帯など詳しい情報がアップされるのは楽しみです。

ここは線路沿いなので、騒音を気にされない方は良いかも知れません。
リセールに関しては弱いのは仕方ないと思いますが、駅徒歩2分ですし共用施設も充実してる。
ファミリーが住むには手狭な感じですが、DINKSや単身で住まわれる方には良いと感じました。
マンションギャラリーがオープンしたら人気出そうです。

西川口の西口駅前は風俗あり、キャッチがいて、朝は酔い潰れが寝ています…
東口もパチンコ目の前で、カラオケ屋に向かう道は暗くて怖かった。

それが嫌で引越しして5年。
西川口東口は変わりましたか？

このマンションは東口ですね。パチンコ屋目の前ですか。ネオンがまぶしいですか？

西口よりも東口の方がいいのかと思いました。キャッチがいると向こうから声をかけられますが、パチンコ屋、カラオケ屋があるだけならにぎやかなだけなので。
他の住民の方の意見も聞きたいです。

植栽が日比谷花壇で70種類以上あるみたいです。

駅徒歩2分でリセールが悪いってことあるの？

西川口は風俗店がかなり浄化されましたが、やっぱり西川口は風俗街のイメージが強いと思うので、
リセールに多少は影響があると思います。
気になる点は、115戸の中規模マンションなのに、
シアタールーム・ゲストルーム・コンシェルジュデスク・ラウンジ。
全部、居住者の負担になる点。駐輪場が1戸あたり2台も無し。
植栽に拘っている点も。70種以上あるという事なので、最低でも70本はありますね。
植栽は維持費もかかりますよ。
1本ダメになるだけでも、新しい木をいれるかどうか面倒な話になります。
私は最低限の施設だけあり、管理修繕積立金が大幅に右肩上がりするリスクの低いマンションを好む派なので、
充実した施設を望んでいる方には良い物件だと思います。

駅から徒歩2分なんてなかなかでないよ

自分は全く意識していませんでしたが、共用施設は住人の負担になるものばかりですか？
確かにコンシェルジュカウンターは人件費が発生するのでコストがかかりそうですが、
シアタールームとゲストルームは使用料が徴収されるでしょうし、その費用で
維持できるのでは？

シアタールームやゲストルームなんて、稼働率が低くてお荷物になっているマンションばかりですよ。
ゲストルームは特に初年度は珍しくて予約が入りますけど、その後はガラガラになります。
自分の家に泊められないような客がそんなに来るかと言われるとどうですか？
友達なら泊めちゃうし、わざわざお金払ってゲストルームを利用させますか？

リビングが線路沿いと陸橋沿いで、窓は開けて生活は無理ですかね？
因みに窓は二重サッシですか？

ゲストルームが高層階で眺望の良い部屋だったり、ジャグジーがついているなど豪華な設備だったりすれば稼働率が落ちないのでしょうね。
友人や両親に泊まって欲しいと思える設備であれば…
リフレッシュ目的や一人の時間が欲しい人であればマンション住人の利用もあるかもしれません。

買うしかないでそう

すぐ近くに24時間営業のスーパーがあり、それが駅側にあるというのが良いですね！
会社の帰りに買い物に立ち寄れますし、お休みの日の買い物にも便利だと
思います。
周辺地図を見るといくつか外食チェーン店もあるようですが、雰囲気の良い
カフェやレストランのようなお店もありますか？

>>22 匿名さん
東武ストアから見ると駅の反対側になってしまいますがおしゃれなイタリアンとか、駅周辺にはなんでも一通りありますね。

自分はこのマンション検討しています！！

アリオも何気に歩いていけるから悪くないよね

人気だね

駅前の騒々しさはこういう場所だとしょうがないのかなと思いますけどね。
立地のメリット・デメリットはある程度想像が付きますが、
公式サイトに設備仕様の紹介がないのはちょっと難しいかな。
こちらのマンションだとセキュリティや電車の音などはどう対策してるのでしょうか。
資料請求せずともそういうのがサイトで見られると良かったですね。

即日完売なんでやはり人気あるみたいですね。
私も検討マンション候補です。

東部ストアの隣なんで便利そう

設備はパンフレット届きましたが、充実している印象でしたよ。

設備は凄かったです。
私は購入検討します。
立地はこれ以上ないかなって思ってます

>>28 マンション検討中さん
どこの設備が良かったのですか？
何かとオプションじゃ意味ないかと、、。

お風呂にもテレビが付いていたりと、標準装備で設備すごかったですね。
一通り取り揃えてる印象でした。

ゴミを玄関先に出すだけで回収してくれるサービスは
高齢者にとって助かりますね。

このマンションのHPって、内容が薄くない？
もっとアピールすればいいのに。

自分が住むより投資でしょ。
西川口。

立地良いですよね。京浜沿いの駅近なので、金額は高そうですが。。。
友人で西川口に住んでいた方に聞きましたが、すごく住みやすい町だったと言ってました。

ここを検討してる方は他にどこを検討してます？

>>38
西川口は百貨店など多くを求めない方には十分に住める場所ですよね。
世間では西川口≒大風俗街みたいなイメージがあって、それを嫌う方は多いのかも知れません。
かなり浄化はされても、世間ではまだまだイメージは残っているでしょう。

>>39 マンション検討中さん

自分は川口駅、西川口駅で探していて、ブランズ幸町とガーラレジデンス川口市役所前で検討しましたが、プランズはもろ陸橋の隣で間取りが良い印象がありませんでした。また川口市役所前はやっぱり駅から遠いかなという事で諦めました。

ここも陸橋がありますがマンションとの間に駐車場があるので多少距離があるのと、やはり駅90メートルというのは魅力的でしたので購入決めました！！

あとブランズ、ガーラレジデンスにはない豪華な設備が標準で付いていたので気に入ってしまいましたね！！

残念なのは食洗機が標準ではなかったことですかね。

管理費と修繕積立金が心配ですね。
コンシェルジュさんは管理人とは別にいるのでしょうか？
いくらなんでも115戸でコンシェルジュまで常駐させるのはやりすぎでしょう・・・。
年間でいくらコンシェルジュにかかるのでしょう。
例えば1日10000円としても30日で30万。年間で360万がかかりますよね。
115戸で割ると1戸あたり年間に2万以上の支払いですよね。
月々の管理費に2000円程度が含まれている計算です。かなりザックリとした計算ですが。
私は今分譲マンションに住んでいて、買い替えを考えて色々と物件を探している立場なのですが、
植栽1本ダメになるだけで何万もかけて植え替えたりしていますよ。
マンションは購入時と同じ状況を維持するようにお金をかけるので、報告される額を見るたびに驚きます。

ガーラレジデンス、ブランズ川口元郷、プラウド蕨は迷いましたが駅までの距離や川口元郷駅の部分で妥協できず。
ここは京浜東北駅の駅近でいいですね！具体的な価格を知りたいです！

パークハウス南浦和ガーデンとか狙ってみれば？駅3分物件でしょ。
線路前物件だからか南浦和にしては安価に出ている。
竣工11カ月だし、まだ14戸残っているから値引き狙えるかもよ。
竣工1年経っちゃうと新築として販売できなくなるからね。

>>44 匿名さん

値引きされても5500万程度はしそうですね。
その価格であれば都内マンション狙います(笑)

>>42 匿名さん

私が契約した部屋は管理費と修繕積立金合わせて18000円程度でした！！

私も管理と修繕あわせて、それぐらいでしたよ。
ネット使い放題も入ってこの料金なので、賃貸より安くなりました！

西川口悪いように言われてますね。
賃貸ですんでますけど、治安そこまで悪くないかなー

このマンション気になるけど、予約が取れない状況です。
新発売マンションってこんな感じなんでしょうか

私も賃貸で西川口に住んでますけど、西口は正直危険な雰囲気ですが、東口側は治安は悪くないと思いますよ。アリオまで近いですし、生活に不便は感じた事ないです。

>>46,>>47
安い事が良い事なのか悪い事なのかの見極めが難しいですね。
私はこれだけの施設があってコンシェルジュまでいて、その金額で済むの？という感想です。
計画上の管理費・修繕積立金で不足すれば値上げされるだけです。
大規模修繕の際に不足金が多額に出れば、一度に徴収されるケースもあります。

西川口は西口と東口じゃ環境全然違いますからね。
東口でこの駅距離なら、ここらへんのエリア知ってる人からすればそりゃ人気出ますよね。

修繕費はタワーに住んでる同僚の話を聞いて驚いたことありますが、タワーじゃないんで心配するほどじゃないでしょ。施工も長谷工だし、修繕計画もちゃんと建ててるでしょうし。

私も検討候補の一つです。

>>51
タワマンでは無ければ大丈夫って事はない。タワマンは戸数が多いからね。
日本にある分譲マンションの4割が修繕時に資金不足に陥って借り入れしているのが現状。
これって、あくまでも「修繕時」に「不足」しているだけで4割もあるのがミソ。
途中で「お！これじゃ足りなくなるぞ」と気づいて分譲時の修繕計画の「値上げ計画以外にも値上げ」したり、
「計画外に一時徴収」をして乗り切っているマンションは入っていない。
どこが施行しているとか関係ない。
自然災害などのイベントリスクで一気に計画なんて崩れるのは常識。
財閥系のマンションも普通に途中で計画外の時期に値上げしている。
https://www.homes.co.jp/cont/press/buy/buy_00040/
このマンションは15階建てなので、修繕積立金は国の修繕積立金に関するがいどガイドラインによれば
1平米202円あたりが平均的な適正ライン。表では「15階建て未満」になっているのと、
ガイドラインが出されたのは3.11直後の23年4月で、このガイドラインが出された直前に3.11があった事と
五輪需要で人件費や材料の高騰があるのでもっと高くなると思うけどね。
ここは平面駐車場なのがGOOD。
ただエレベーターが115戸で2基あるので1基あたり58戸で負担。これって結構大きい。
プラネタリウムゲストルームやシアタールーム、ラウンジ、電動自転車、豊富な植栽、エレベーター2基・・。
どうでしょうね。

>>52 匿名さん
コンシェルジュ、植栽あたりがどの程度のコストが必要なのか、現在の修繕積立金は低く見積もり過ぎな気がします。
ただ、植栽などがしっかりしていれば憧れのマンションとして認知され、資産価値も保てると思いますので私は修繕積立金が値上がりしてもいいとは思ってます。

>>53 マンション検討中さん
植栽は綺麗でいいですが、手間がかかりますよ。
暴風雨や台風や雪で倒れてしまったり折れてしまって、その都度業者が入る感じです。
一定期間までは保証されていますが、期間を過ぎると都度何万も請求されている状態です。
ダメになっってしまった木も当初の木と同じものを買って植えるので、お金がかかる印象がとても強いです。
年に１～２度ある大雪の日は、何かしらの木が雪の重みで手を入れなければならなくなっています。

3400万の部屋はもう売り切れましたか？
公式もスーモも価格未定になってしまったようで。

>>55 マンション検討中さん
そういう時は駅にクレームを入れるといいと思います。
利用者への迷惑行為をしているのなら、駅から許可されなくなると思うので。

3400万の部屋は売らないそうですよ
2LDKは4000万台からとのこと

>>57 周辺住民さん
道路の場合は駅に言ってもだめですよ。

>>58 マンション検討中さん
情報ありがとうございます！
3400万はパンダ部屋ですらなく存在してなかったのですね

モデルルーム見てみたいのですが、なかなか日程も合わず、予約がとれません。人気のようですね。

モデルルーム見た方の感想頂ければ嬉しいです。

本物件のスカイツリーのマンション検討板にも記載しましたが、
念のためこちらにも。

ワンギリ電話がかかってきたので、番号検索しながら連絡したら、
日商エステムさんでした。WEB上では評判がすごく悪い模様です。
といいますのも、電話ででてきた営業さんが売り込みトークをしつつ、
私の状況を聞き出そうとしてきたので、伝えなかったら
いきなしガチャ切りしてきて、それはそれはたいそう印象わるかったです。
ホームページをみるかぎりはこの物件は日商エステムさんの物件ぽかったので、
こちらに記載させていただきました。

>>61 マンション検討中さん

自分はモデルルーム行きましたよ！！

何か聞きたいことがあればわかる限りお答えします！！

ありがとうございます。
ネガキャン書き込みがあり、マンションの意見をお聞きしたかったので大変助かります。

設備の評判が良いみたいですが、実際ご覧になった印象と、間取りの感想をお聞きしたいです。
部屋の中に柱？がある物件は避けてます。

また、実際の立地は駅からの距離はやはり近いのでしょうか？

京浜東北で駅距離と設備を重視して検討しているのですが、なかなか価格と間取りが合う物件が無く、こちらの物件は近辺に住んでいたこともあり、東口で住みやすそうなので検討しております

>>64 マンション検討中さん
駅からすごく近いですよ！！
改札からだと徒歩２分くらいですが、駅の階段を降りた所（マックの前）からだと１分もかからないです。
私も立地の面でここを検討してます。

>>61 マンション検討中さん
マンション買うの初めてですか？
どこもですがモデルルームはオプション満載で
現実の生活とはかけ離れます。
モデルルームみたいにベランダに物を置くことは出来ません。
標準装備とオプションかを認識してデザインの参考にするくらいです。
天高と水周りの配置の確認ですね。
フリープランでもこれは変えられないので。

>>64
ネガキャンなんてありましたか？
みなさん、本音で書かれていると思います。
川口市に住んでいる方なら、外からのイメージの悪さから西川口は避ける方が多いと思います。
115戸のマンションの割には無くても困らないものがたくさんあるのも本当のとこですよ。
周辺に住んでいた割には、土地勘が無さすぎますね。
東武ストアの真横なんですから、駅から近いのは容易に想像できそうですが・・・。
もしかして、業者の方ですか？

ここの学区はどうなんでしょう？
ネットで調べる限り、並木小学校も幸並中学校も悪くはなさそうですが。

物件の話がしたいのに、何故検討してない方がいるが不思議です。

そんなに近いのですね。ありがとうございます。

賃貸なので、そんなに日当たりを気にしていなかったのですが、買うならやはり南向きがベストなのでしょうか？

>>64 マンション検討中さん
京浜東北で駅距離と価格を重視するのであればここしか選択肢なくないですか？
川口、南浦和、浦和、大宮エリアは価格面で厳しく、蕨は駅近に物件ないですし

>>69
検討している人だけでは、デメリットがわかりづらいでしょ？
メリットだけを知りたいのであれば、営業さんに話しを聞けばイヤと言うほど聞けますよ。
営業なんて売れればいいのだし、売ったらサヨナラでその後のお付き合いは無いのですから良い事しか言いません。
なぜ検討外にしているのかを知りたいとは思わないのですか？
マンションは南側がベストでは？北向きなどを買いたいと言う人は少数でしょう。
東向きは午前中に家にいる人は陽が入るのでいいかも知れません。
西向きは日差しが強いですが洗濯物が乾きやすいですね。
昼間に家にいない人は北向きでもいいのかも。その分安く手に入るでしょうから。
リセールを考えると南がいいでしょうけど。
ただこの物件、南と西は線路。東には陸橋。ダブルサッシを採用しているのは、
ダブルサッシじゃないと音がうるさいという証明をしているわけです。

この物件は線路沿いであること、西川口であることに抵抗がなければ買いでしょう。西川口ではナンバーワンマンションになれる物件。リセールにも強いはず。
不安材料は将来的にどの程度修繕積立金が増えるか。

私もこの物件を購入したいのですが、完成までの期間が長い為まだ悩んでおります。

物件見学してきましたが18、19まで価格が未定で、知りたい事が教えてもらえませんでした。
逆にこちらの資産状況は他の物件より詳細に聞いてきて上から目線に感じました。
モデルルームは設備が充実していて良い感じでした。
駅徒歩90メートルなのでほぼ1分でした。
駅との間というか物件の目の前にパチンコ屋？があり喫煙者が10人近く並んでいました。
営業マンの方もタバコの臭いが酷かったです。

本当はザックリ価格が決まっているでしょう。
この時期で決まっていないわけがないですよね。
来場者の所得を反映させようとしているのかも知れませんね。
蕨のザ・プラ跡地もマンションになるようですね。
下階にスーパーが入る可能性もあるようです。
蕨なので価格帯は似たようなものになるのではないでしょうか。

まだ確定はしていない、と何度も念押しされた上でザックリとした価格なら教えてもらえました
西川口にも2020年にライオンズマンションが建つようです

>>72 マンション検討中さん

私も完成まで長いのが気になるところですけど、これだけリセールの強い物件はないと思うのでかなり悩んでます！！

>>75 マンション検討中さん
なるべく高く売りたいため懐事情をさぐってますね。私の時もそうでした。
最初は明らかにふっかけてます。
初めて買う人は煽られるのであせるのでしょう。高い買い物ですからゆっくりでも大丈夫です。
川口駅前でも青田刈りできなかったぐらいですから。
私は完成近くまで待ちます。売り切れたら縁がなかったと思うことに決めました。

>>77 マンション検討中さん
モデルルームまで行って確定金額教えてくれなかったので疑問符しかありません。

>>78 マンション検討中さん
同感。周りの地域事情は分かっているから金額だけ知りたいのにザックリしか教えない。
しかも売れ行きによっては次来た時には金額が変わってるかもと言われて。不信感。
こちらの懐事情を探る話ばかり。
自分は完成の頃まで様子見です。

最終期売れ残りならまだしも1期、2期で価格が変わることなんてあるんですか？

価格が変わることはよくあるね。
人気の物件ほど高くなっていく傾向があるよ。

そりゃ売主は高く売れるなら高く売りたいからね〜
営業マンはみんなそうでしょ。
特に人気の物件だとその傾向が強いよ。

もちろん売れ行き次第では値段が下がるパターンもなくはない。

駅徒歩2分は正直魅力
将来的に西川口の再開発が入れば価値は見込めると思う。
西口なら買わないけど、並木住所なら検討できる

都内に通いやすく、比較的価格が優しい西川口・蕨・戸田エリアでこの駅近は魅力的すぎる。埼玉高速鉄道沿線はまだまだ田舎で車がないと不便であることと、リセールは期待できないので検討エリアからは除外。予算が4500万で将来的にリセールも視野に入れているのでここが最有力候補。
ここが売れ残り、値引きや無料オプションサービスをしてくれるのを待とうと考えていましたが逆に値上がりするようであれば早めに動いた方がいいのかと葛藤中。とりあえず1期1次と2次で価格推移があるのか様子見かな。