パークホームズ山王二丁目　ザ　レジデンスについて

山王で築３０年の古マンションが８０００万だと
高すぎるまけろ
と言ったら

お引き取りください
だと

めちゃくちゃ強気だぞ
このへんの住民

大森駅西側の高台は、元々は財界人の別荘地だった地域。広い土地の一軒家が並んでいた。
昔は運転手付きの車を使う人が多かったが、今は駅からの距離も重要。ここは駅からとても近い。
価格に関係無く、すぐ完売するだろう。

パークコート代々木初台の延べ床約4,600㎡で全46戸、
このマンションは延べ床3,000㎡、地下2階、初台とグレード同等として
全28戸とみた。竣工売りでもいけそう？

ホントに建つの？

もう建ってるでしょ。外装のタイル貼り等終わって、今内装だろう。しかし囲いが厳重でわからんな。
上の階のテラス、バルコニーは見えるけど。工事はあと4ヶ月の予定。

完成販売なのですね。
実際の外環やお部屋を見ることが出きるのはうれしいですよ？

どう考えても高そう。

公式サイトはいつオープンするのでしょか？

パークホームズ山王二丁目 ザ・レジデンス

教会と専門学校の間。
確か東芝の福利厚生か何かの建物があったところですね。
夜が静かそう。

パークコートじゃないってことは、それほど高級路線ではないって事ですね。手の届くお値段設定かな。

ググるとパークホームズ山王二丁目ザ・レジデンスって出てくるね。
まだ、公式は無いけど

ここの価格はドコと比較すりゃ参考になるのだ？

パークホームズ品川大井より１０００万乗せって感じですかね。

駅近なので、かなり思い切った価格になりそう。

近隣のMRで上方チラ見してきました。平均坪単価は約420万だそうです。

すいません、32です。下記、訂正します。
誤:上方→正:情報

サイトの予定日はいつ頃でしょか？

サイトは無いけどMRはあるんですか？

準備中ってとこじゃないですか。。

現地へ行きました。専門学校と教会に挟まれているので、敷地にゆとりはないですね。
一部シートがはずされ、外壁タイルが見えます。写真のとおり、ごくフツーという感じです。
分譲中の品川大井のパークホームズは瀟洒な雰囲気ですが、
こちらはまだ全容がわからないので何とも言えません。駅から近いので、安くはないでしょうね。

Yahoo不動産でアップされていましたね、パークホームズ山王二丁目ザ・レジデンス。

27戸しかないようです。

http://www.31sumai.com/mfr/X1204/

間違い無く高い。

５年も寝かせて安いわけがない
高過ぎと言われるくらいで出すはず

安い時に土地を買えたとも考えられる。
今の基準で売れたら、大儲け？

駅北口から徒歩2分の500坪駐車場が10月で閉鎖。こちらも山王二丁目で大規模マンションorタワーかな。

>>43
隣の民家も一緒だと広大な土地だな。
地主っぽいし。
さすがにタワーはマズいんじゃないか？

山王の戸建と悩みます。

間違いなく高いが間違いなく即完売するんでしょうね

坪400は超えますよね？

内廊下で、他仕様も上げてパークコートにして欲しかったな。山王の遠目の戸建在住シニアの買換えで、高くてもこの立地なら捌けたと思うんだが…

>>47 マンション検討中さん

愚問ですね。軽く超えてくるでしょう。

この立地で田型は要らない。
高くても売れる。

田の字ベースの外廊下なんですね...ﾄﾎﾎ

週末に見てきたけど東側道路側は雰囲気良いね

気に入ったうえで、買えるだけの余裕のある人が買えばよいだけ

せっかく角部屋なのに、側面部の窓がすごく小さいというのが気になるなぁと思いました。周りの建物などとの関係性もあってそうなってしまうのかもしれないですが
せっかくの角部屋なのにもったいないな、と思ってしまって。

それから、間取りがごく普通のマンションと一緒なので（みなさんが書かれている田の字）、
もっと工夫があると面白かったのかも？と思いました。
プラン変更すれば確かに個性的にはなるだろうけれど…。

>>54 匿名さん
ここは、竣工後販売となりますので、
プラン変更やサイズ•カラー変更はできないようです。
そこも残念です。

駅遠の山王住人が必ず狙う物件ですね。
間取りが詰まらなくて残念。

完成販売だからプラン変更デキないのですね...

立地と周辺環境が売りのこのマンションで間取りが面白い必要あるのか？

竣工後販売の物件にプラン変更がどうのと言ってる連中って何なの？

>>59
場所で買うなら、間仕切りを取っ払ったり、いくらでも自分でできる。

現地をみてきました。
外壁、これからタイルとか貼るのでしょうか？
道路に面しているほうは、お向かいのお宅がすてきでいいですね。
駅方向の視界はどうなっているんでしょう？現時点では外からは想像できない・・・
お隣（教会と専門学校）とはすごく接近しているので、角部屋でも窓は小さくて正解ですね。
駅から本当に近くて、いいですね。その分、敷地に余裕は感じられませんが、駅近だから贅沢はいいません。

でも、きっと高くて、自分には買えないと思います。

今思えば、パークコート山王二丁目は、よかったな。借地だから決断できなかったけど・・・

間取りは重要ですよね。
実際、住むわけですカラ。

>>62 匿名さん
駅近でいい物件ですが、窓が小さいのと隣が近いので、最上階以外の部屋は暗いのではないでしょうか？

デザインは安っぽいな。買えそうなら買うつもりだが…

長い間、放置だったのは何かのトラブル？

落ち着いたオーソドックスな雰囲気

建築前から気になっていて、やっぱりって感じなんだけど、２ー３階の上の方の道路側だけど、電柱と電線がバルコニーの目の前にある。将来の無電柱化なんて大田区に計画ないから、この階はずーっと電線みながら暮らすんだろうか。
その分、安いなら分かるが、竣工後販売なら内覧して状況を確認した方が良い。かなり近いと思う。

>>66
本当ですね。電柱、大通りだとなくなっていっていますが、細い道の電柱はそのままですね。

>>この階はずーっと電線みながら暮らすんだろうか。
確かにそういわれると気になってしまうのかも。

物件エントリー受付中のようです。今のうちに希望の階を変更しておけばいいのかもしれないです。

公式サイトに価格出たね
最多価格帯が8500万台だから坪370くらいかな。

ジャーマン通りの駐車場がマンションになるかご存知の方いらっしゃいませんか？

>落ち着いたオーソドックスな雰囲気

目の前の電線がぶち壊してるな
ＣＧで消しちまうわけにもいかんし

これ駄目だろ

山王三丁目に2物件（徒歩6分と徒歩11分）、㎡数小さめの新築分譲の広告を見ました。徒歩6分が(仮称)グローベル大森山王プロジェクト、徒歩11分がデュオヴェール大森山王。

>>69

誰か謄本上げてみてくれ。地所や三井の所有権移転の仮登記でも付いてるんでは？

この２つは、単身・DINKS向けコンパクトマンションです。かなり専有面積は狭く、全戸、グローベルが４５㎡以下、デュオヴェールが５５㎡以下です。こことはコンセプトが異なります。

販売主からいただいたメールによると
〈販売価格（予定）〉６，７００万円台～１８，０００万円台
〈最多販売価格（予定）〉８，５００万円台
〈南東角Ａタイプ販売価格（予定）〉７３．７６㎡：８，４００万円台

資料請求した人を対象にアンケートを実施、アンケートに回答すると
・「図面集(参考資料ですが全タイプ図・敷地配置図が掲載)」
・「クオカード1000円分」　がもらえるそうです。
（※アンケート回答有効期限2017年10月22日まで）

現地を見てガッカリしたよ。敷地がギリギリで棟の間が近い。サービススペースのところの窓はカーテンも開けられないよね。

ここは瞬間蒸発でしょ。

サービススペースがあるのはA、C、F。
隣家の雰囲気にもよるんでしょうけれど、敷地がギリギリだと気になっちゃいそうですね……。

ルーフバルコニーもサービススペース側が使いにくいでしょうか。規約でバーベキュー禁止などあるので、気をつけて生活しないといけない気がします。花火もダメですよね。バルコニープールは？どのくらいまでやっていいか悪いかがわからないので、気をつけなくちゃと考えます。気にしすぎでしょうか。

＞78　さん

　あなたのようなファミリーが検討するマンションではありません。バルコニーでのバーベキューや花火、簡易プールなど望むのであれば、ひろいバルコニーが確保できる都下や千葉方面、TX沿線の方がいいですよ。そもそもバルコニーでは多くが禁止ですけどね。

釣りだと思うが釣られてみました（笑）

ここちょっと中途半端な立地だよね、大森ってのは。もうひと頑張りして、もうちょっと都心に勝った方が

途中で切れてしまいました。

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吉と思う。

ここは最高な立地だよ。
大森駅西側の高台は古くは財界人の別荘地。
その中でもここは、かなり駅に近い。
両隣は教会と専門学校。

>>80 マンション比較中さん

山王も知らないようですよ。田園調布ぐらいならわかりますか？

http://maps.gsi.go.jp/#16/35.587754/139.726331/&base=pale&ls=pale%...


都心に近く駅近の高台って貴重なのよ

メールのよれば、販売時期が少し後ろへずれましたね。

〈販売予定時期〉
平成２９年１２月中旬　→　平成３０年１月中旬
※９５平米以上のルーフバルコニー付プラン「４戸」のみ１月中旬に先行販売予定


（建物内モデルルームご案内開始予定）
平成３０年１月上旬～


（お引渡時期）
平成３０年３月下旬　→　平成３０年４月上旬

グランツオーベル、エミネ、八景園、グラウィス、ロイヤルパレスといった周辺マンションは古くなったが山王らしい雰囲気がある。建蔽率を抑えた空間構成や、使用している建材の質感など、総合的に邸宅街の伝統を引き継ぐものがある。パークホームズはそれらに比べれば、敷地いっぱいに建てられているし、仕上げも高級感があるとは言い難い。土地の用途は「近隣商業」で、以前は、東芝関係の事務所ビルだから、容積も300%。利便優先のコンセプトにならざるを得なかったのだろう。とは言え、まぎれもなく、住宅側の山王の一角にあり場所は希少。大森テニスクラブが徒歩すぐの所にあるのも魅力。一軒家がめんどくさくなった金持ちや、テニス好きの企業経営者だけど、東京ローンはさすがに無理といったレベルの人たちに魅力的な物件となるだろう。

八景園の方は闇坂方面への地下水の通り道で湿気がひどいみたいだが、こちらはどうなんだろう。

資料をいただきました。タイプAかFが良さそうではありますが、日当りと周辺からの近接具合によって全然ダメだって結論になるかもしれないです。

駅まで2分から3分程度の距離にありながら、さほど賑わしく無いアドレスが良いですね。
見方を変えると中途半端な立地に思ってしまうかもしれませんが、
利便性と静かな住宅街という感じが織り交ざった立地が良いと思います。

この立地の希少性が分かるのは、周辺に住んでる人だけだろうけど、周辺需要だけで瞬殺でしょう。
ディズポーザーあるみないだね。全戸、エアコン標準？図面上だけど。狭い部屋もなかなか間取り考えられている。

池上通りからジャーマン通りに入ってすぐ左。
広大な駐車場が閉鎖されたのが気になる。
タワマンか？

平成２９年９月２５日　大和ハウス工業株式会社 で登記されてるね。プレミストか・・

ジャーマン通り沿いって、たしか30メートルの高さ制限があるんじゃなかったっけ？９階相当かと。

>>92
謄本あげてくれてありがとう。

>>93
そんな制限あるのか？
総合設計使って間違いなく20階建くらいになるよ。

高さ制限、検討されてますよ。タワマンは周辺ではもう建築できません。

https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/machizukuri/tosh...
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/machizukuri/tosh...

もう一つ

したがって、駐車場の跡地の大和ハウス工業株式会社が購入した土地は、30メートルの高さ制限がかかります。

>>90 マンション住民さん

88さんの仰るとおりAとFの間取りはいいけど他は微妙な感じがします。

>>97
資料ありがとう。知らなかった。これ施行されてんの？
現行の大田区の都市計画に記載されてないけど。

資料提供したものです。実は「継続審議」になっちゃってお役人仕事でそのまま放置されてます（笑）

https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/sumaimachinami/machizukuri/tosh...

現況では図の都市計画図ですが、緩和処置がなくても20階ぐらいは建てられる？

滑り込みで高いの建てそうですね。

小学校校区は山王小学校だと思いますが校区ランキングではどういう評価でしょう。

>103
校区ランキングは存じ上げませんが、中学受験をされる方が多い学校です。
公立の小学校なので、過度な期待は禁物です。

FとNの間の広さの部屋（80〜90平米前半）はありますでしょうか?

ありません。59、60が一戸ずつ、70〜74平米がほとんどで、いきなり100平米越えが3戸という感じです。
部屋を多く作った方が儲かりますから。

ありがとうございます。
Fでキッチンとか風呂とかもう一回り広ければと思ったので（TRもあれば）
この間電話かかってきて、Fのおおよその予定価格は聞いたのですが、Nのメゾネットだと1.5億超えとかでしょうか?

>>106
もったいないなあ。
80以上は欲しい。100は広過ぎ。
駅遠の一軒家を売却して、住み替える山王住人を取り込める物件なのに。
一軒家を売却するにしては70は狭いと思う。
老後の夫婦の住まいに100は広過ぎ。

マーケティングの結果が今の間取り構成なのに
外野がアーダコーダうざいうざい

>>109 マンション検討中さん

この方の一言で冷え込みましたね。
残念。

かなり出来てきましたね。
室内がどんな感じか楽しみです。

銀行からローンの勧誘電話があった。借りて欲しいなら物件の紹介をして欲しいよ。良い物件がないなぁ。

いい感じ

>>113 マンション検討中さん
アースカラーが落ち着いていて、山王にふさわしい外観に仕上がっていますね。
バルコニーがコンクリ壁なのはやや旧来のデザインでのっぺり感はありますが、上部にアクリル？板があるのが良いアクセントになっています。

>>108
確かに。80くらいの広さがあれば十分余裕があって良いんですよね。ちょっと残念です・・

80あれば十分ですが、100を超える面積となると、老後は少し寂しいかもしれませんね。
それこそ賃貸に回して、別のところに住むという選択肢が生まれるかと思います。
60代ですと手狭に感じるでしょうし、ちょうど良いところが欲しいですね。

>>114 マンションオタクさん
プラウド山王のほうがよくないか