シティハウス文京茗荷谷レジデンス

すみふって時間をかけて販売するコストを価格にオンしてるから、高いからいい物って訳じゃないんだよね。

>>295 匿名さん
近くのリビオは高級感あるし、内廊下だったからブランドさえ気にしなかったら良い物件だったよ。ライオンズは最初価格見て驚いた。ただ、造りも良かったし、通りから入ってて小戸数だからサクッと完売になったね。実物はこじんまりしててインパクトないけど。

>>297 匿名さん
この辺で検討して長いんですね。どこも決め手に欠けてたんですか？

アトラスタワーも坪350万前後で買えたんだなと思うと悔しい。あと10年早く生まれていたら買ってたな。文京区や都心以外の区もこんな高騰してるのかな。

まぁ当時はそれでも高いと言われてたし。
金利も消費税も違うから今の坪単価と同じラインでは語りづらいとこはある。
今の相場とこのマンションが割高なのは間違いないけど。

>>299 匿名さん
都心もまだ上がってて一般世帯がついて来れなくなったからか、城東のアクセスが良いところが上がってる。錦糸町徒歩5分で坪360?370万でオプレジが売ってたけど瞬間蒸発。不動産は市場に左右されるから仕方ないね。ここが坪400万弱で買えたのは羨ましいと言われる日が来るかも知れないし、来ないかもしれない。

バブルはいつかはじける。慌てることないよ。

>>301 匿名さん
賃貸ならともかく城東に不動産買う気にはならないな。北千住のタワーも人気だったらしいけど…。でも皆自分の収入で買えるベストな立地、価格、利便性、災害への強さでバランスとって買っているんだろうね。本当に今の相場は苦しい。買えるけど暴落が怖いし。他国は五輪後も不動産上がった事例ばかりと言われ買い逃すのも怖い。

>>303 匿名さん
今は治安や災害そっちのけでとにかく利便性や駅近トレンドが好まれるね。そのトレンドがいつまで続くかはわからないけど。五輪後は暴落すると言われつつ、今のところその気配がないし、市況がどう変化するかわからないから、予算の範囲内で買っていいのが来たら買う、くらいで考えないとずっと買えなくなっちゃう。

こういうバブリーな市況だと住みたい街上位に大宮、赤羽なんかが出てくるんだよね。住みたいというか、買って住める街という方が正しい気がする。

文京区もランキング上昇しているらしいけど、都心に近いわりに割安感があるからバブルじゃなければ港区渋谷区で買えた層が流れてきているんでしょう。

ここら辺は買い物が不便だけど、山手線外の荻窪や中野と大して相場が変わらなかったしね。欲しい人が増えたからといって、供給増やせる場所ではないから、上がりやすいんだろうな。ここも、まがりなりにもメジャー７の物件、小学校至近、お茶や筑波付属に通いやすく窪町学区物件より価格が安いという点では売りやすいかもね。そもそもファミリータイプの築20年以内の物件自体がなかなか出てこない状況だし。

買い物不便ではない気がする。

消費増税対応のローン減税延長の対象は今年の年末までに引渡。引き渡し先送りで、もう売れないね。

>>306 マンション掲示板さん
文京区の中では便利だけど不便だと思うな。大型スーパーも商店街ないし。

ライフがなくなったら買い物難民に。

そもそも新築の３年の固定資産税減税も使えないしね。１年分だけ使えるのかな？

>>309
ライフは最近ますます栄えているよ。
駐車場に入れなくて困るぐらいね

>310

新築の固定資産税の減免は５年間だよ。これは今のところ２０２２年までOK。

あっ、建物の課税は引き渡しの翌年からだから延長がないと1年だけか。

はじめて現地を歩いてみたけど、千石駅にいく道が坂の勾配がすごいし不忍通り沿いを歩くのが車通り多くて歩道も狭いしなんかなぁって感じでした。

茗荷谷駅へは、筑波付属小学校前を通って教育の森公園を通るルートがいい感じで好きでした。

この物件は三田線と丸ノ内線、どちらを使う人が多いんでしょうね。

茗荷谷を冠している物件名からも教育の森を通って茗荷谷駅を使う人の方が多いだろうね。
春日通沿いは茗荷谷から後楽園にかけてが最近急速に街として発展してきていて店も増えているので、ここに住んだ場合は茗荷谷方面への動線がプライベートでも仕事でもメインになるだろうね。

茗荷谷と千石のイメージを天秤にかけただけでしょ。会社や学校が三田線沿線だと千石を使わざるを得ない。

去年こことは違う物件を見に行ったときに営業に言われたのだけど

やはり文京区だと圧倒的に茗荷谷、後楽園、本郷が人気で、茗荷谷で探す人はまず窪町学区で探すらしい。そのために港区在住だけどマンション買っといて住民票だけ取っておく人がいるほどだって。ただ最近の相場だと、茗荷谷駅近、窪町、坂上というだけで無名ディベのペンシルマンションでも億行く。

そこに大通りじゃない、教育の森や播磨坂至近、大手ディベの物件と全て揃うとかなり高くなるよね。

もともと文京区は色々規制があって、大規模の物件建てづらいみたいだしあえて管理人が巡回で済む戸数で抑えて建てるケース多いらしいし。

楽しいのは茗荷谷ルートじゃない？ということは茗荷谷を利用する人が購入を決意する方が千石を利用する人よりも多くなりそうだと思うんだけど、だめ？

このあたりは茗荷谷も千石も使えるのが良い。
どちらのエリアも堪能出来る。

ハザードマップが気になるけど、坂下であることはそこまで気にならないかな。むしろ生活利便性は、小石川には負けるが小日向よりは高いと思う。

坂が登れなくなるころには仕事もしていないと思うし、ライフや飲食店が多いし、バスがあるし。

駐車場ですが、横行昇降縦列式14台とは機械式の駐車場と見てよろしいですか？
14台分なので台数は少ないですが出し入れに面倒がないといいですよね。
それと機械式は将来マンションのお荷物の設備になると言われるので、
修繕コスト、取替コストなどもチェックしておくといいかもしれません。

>321

機械式駐車場の交換って販売時に作成する長期修繕計画の期間以降。あと、エレベーター竪配水管も。計画以上の値上げになるのは必至。

住友は初期ランニングコストは低く見積もってくるからねぇ
管理費はディスポーザーもついてないのでこんなもんだろうけど修繕積立ては見直す感じになるだろうね

昨日は駅前でモデルルームのティッシュ配ってたな。

あとどれくらい残ってるんだろう？

今のところ、あと4戸みたいですね。
契約を今したとしても、入居できるのは来年の4月なので、随分空いてしまいます。
まあ、今のこの状況だと、
そもそも販売もしにくいし、
引っ越し自体もしにくいから、かえって良かったのかもしれないけれど。

今契約して入居が来年の4月？！
遅すぎ…
昨日、今日と引越しされてる方見ましたよ。

>>326 さん
>>今のところ、あと4戸みたいですね。
あと少しですね。売りにくい状況ですが、あと4戸なら…

「マンションギャラリーは契約や引渡し手続き等、最小限の営業を致します」

営業時間を短縮して営業を続けるようです。

1LDKの部屋もあって、興味深く見せてもらいました。個性的と思ったのがトイレが洗面内にあること。ホテルみたいな部屋ですね。LDKに窓があるので明かりとりとしても使えそうですし、洋室も引き戸で壁にドアを収納できるのもかっこよさそう。
1LDKの部屋は投資用として買う人が多いんでしょうか。

>328

不要不急の外出は自粛が要請されている中、・・・。自分だけよければって人が将来のお隣さん候補。考えちゃうな。

トイレが洗面所にあるのは1LDKのみなので、狭い面積にトイレとバスルームを設置するための工夫なんでしょうね。
単身者向けなのでそれでいいと思いますが、玄関のすぐ横にバスルームの入り口があるのは設計上少し難があるように思えました。

大豊建設は工事中止しないのですか？

>331

工事を中止するも何も、ここは一年半前に完成してるよ。

1LDKの間取りを拝見しましたが、投資用と考えればおしゃれでいいかもしれません。
実需ではリビングに小さい窓がついているだけなので採光性にこだわる方には不向きかも？
こちらのマンションで賃貸に出る部屋は何割くらいあるんでしょうね。

1LDKで5,300万？
高すぎない？
最上階とかかな？

この立地で投資用にはならないでしょ。しかもコロナで市場が冷え込んである程度値段は下がっていく可能性も高い。

このマンション付近もだんだん古い戸建てがなくなって小綺麗になってきましたね。
このマンションの場所も3年前には小さな古い戸建てがひしめき合っていた。
猫又公衆便所、文京区は壊す予定だったのを、議員？か何かが反対してるようですね。

さすが人気の文京区、物件価格は高いですね。
最寄り駅はすく数あるのですが、いずれも徒歩１０分以上かかりますし
もう少し設備に特別感があるなど、他の物件との違いなどがあると良いかなと思いました。

よそでも書いたけど、小石川のパークホームズを中古で買えばいい
高級感はないけど、セイフー前で便利だよ
損はすることないよ

ダイエー横のパークホームズってあまり中古も出ないよね。ただ、あの辺は生活する分にはスーパー、薬局、飲食店、医療機関もあるし、春日、後楽園使えるから便利なのは間違いない。

小石川パークホームズ、ここより遥かに地盤悪いしなあ

こちらの掲示板で一年半前に完成しているマンションと知り、公式サイトの概要を確認したところ2018年11月30日完成済で引き渡しが2021年4月下旬とかなり間隔が空いていることに気づきました。
これはどういった事情でこのような対応になったのでしょうか。

>341

ここに限らずすみふの完成物件は引き渡しを先送りにしている。決算対策といわれてるけど実際のところはどうなんだろうね。

>>339 匿名さん
春日後楽園については、地盤と生活利便性、環境を考えればダイエー付近が一番いいと思う。駅近だとスーパーないし大通りで空気悪いし。料理しない単身者なら便利だけどファミリーには辛い。パークコートにマルエツ入って便利にはなりそうだけどやっぱり白山通りが空気悪すぎて。

ここは大塚窪町公園とか教育の森公園にも近いし買い物もライフ新大塚店がフラットなアプローチで利用可能なのでそんなに不便な場所ではないと思う。千川通りは街路樹も多く植えられていて近所の寺や公園、個人宅の庭の緑と潤いのある街並みを形成している。ここは外部から人が押し寄せてくることはなく、住宅向きの環境。むしろ人が集まって常に賑やかなダイエーの近くは好き嫌いが分かれると思う。

千川通り沿いは共同印刷の再開発が控えているほか、工場が減ってオフィスや住宅へと姿を変え、ここ何年かは胡蝶蘭を専門とするフローリストやカフェなどの飲食店が次々と開店している。10年後が楽しみな場所だと思う。

ダイエーの辺りは文京区の中でも特に地盤悪いでしょ…
東日本大震災の後この辺りのマンションに住んでる知り合いが高台に引っ越しましたよ

やっぱり駅から遠いのがネックですね・・・。

自分ちのマンションにマルエツや医療施設があるのは嫌だなぁ

たで食う虫も好き好きだけど、再開発だから仕方なし…

あと、駅近の幹線道路沿いだから、マンション前の歩道にチャリがあふれるし…

この物件はマルエツも医療施設もないから関係のないことでは...

>>348　評判気になるさん　の想定している物件は小石川一丁目のパークコートタワーの件だと思いますが、立地の特性だけでなく価格帯やターゲットとなる層が全然違うのでここと比較にはならないですよ。

駅からの距離はともかく、公園緑の中を歩いて通勤するというのは悪くないとおもう
坂も言われるほどにはキツくないし

坂、そうですよね。私もそこまで言うほどでも無いんじゃないかと思っていました。
程度の問題なので、完全フラットのエリアに現在住んでいる人だと
「坂だなぁ…」ってテンションが下がってしまうのかもしれないですが汗

教育の森の中を突っ切っていくのが
茗荷谷の駅までだったら一番近いルートとなるんですか？

今の季節はいいですけど、猛暑の時期は・・・。

猛暑の時期は、かなりの駅チカ物件以外は、結構萎えてしまいますね、、
駅に近いと
茗荷谷の場合はそもそもものすごい物件価格になってしまうし、
中古でもすごく人気はありそうだけれど。
教育の森の中は、木々が多いので
朝の時間帯だったら、まだいいかナァとは思う。

いっとき文京区にタケノコのように出来てたディアナコートより高い値段で坂下を買う時代かぁ

都バス上60で大塚か池袋に出るか、春日駅前、上野広小路に出るか、会社までバスで一本という人もたくさんいるでしょうね

上60、本数少なくなったね。昔は上58と同じくらい本数あったけど。

なにげにメトロだと上野や湯島千駄木あたりへのアクセスが悪いからバス便利でいいよね。

サンシャインに行くのに上６０ももっと本数増えるとありがたいんだけどな。

あの路線、なにげに便利なんですけどね。
あまり平日の昼間にたくさん人が乗っているイメージがないので、それで少ないのかも。
通勤通学時間帯に便利に走っていれば
それはそれで需要はありそうなのになぁ。
上野は松坂屋前が起点になっているイメージが強いけど
この路線は上野公園なんですよね。

東池袋が再開発でイケサンパークやハレザとか賑わうし本数が増えるといいね。ファーマーズマーケット行きたい。

イケ・サンパークでは毎週末ファーマーズマーケットが開催されるんですね。
出店される農家の方にとっても販路が広がるでしょうし、近隣住人も様々な旬の野菜を一か所で購入できるのは大きなメリットだと思います。
いくつか店舗もできるのかな？

>>360 匿名さん
カフェ等のお店もできるし、キッズパークもできるそうです。広さは豊島区最大で、教育の森公園くらいの規模のようですが、遊具が充実した公園は文京区にないので嬉しいですね。この辺からだとタクシーで行ってサンシャイン西友やセリアで買い物してタクシーで戻るのもありですね。後楽園と東池袋、共同印刷の再開発で上６０バスも減便したばかりですがまた増えそうな気がします。

このあたりからサンシャインシティには自転車が一番便利です。駐車場も気にしなくていいし、サンシャイン東端には駐輪場があります。上60便は増えて欲しいのは山々ですが、確かにいつ乗っても空いてますからね。。

でもせめて1時間に三本は欲しい。
自転車でサンシャインまで坂はありますか？

>363

高低差があるから坂は避けられないかな。

買い物があるなら自転車よりタクシーがいいと思うけどなぁ。文京区民ならほぼ電動アシストだろうから坂もそこまで気にならないのかもしれないけど。

上60は共産党区議が頑張ってて、東京都交通局に1時間3便はほしい要望してるみたい。春日と東池袋の再開発でいずれまた増やしてくれると思う。

１時間３便になってくれたらうれしいです。近隣としては。この辺りはどこの駅からも徒歩10分かかる中間地点なので、いざという時のバス便は重宝します。

10分ちょっとってのが微妙なんだろうね。普段は歩くんだけど雨の日とかはバスを使いたい。ただ、皆が毎回使う訳じゃないから利用少なくて減便。

再開発でバス便が増える可能性ありですか。
悪天候の日もそうですが、将来自転車に乗れなくなった時にバス便が充実していれば
不自由がありませんよね。
ファーマーズマーケットが毎週開催されるのは地域の人の楽しみになりそう。

大塚３丁目は結構バス便あるんですけど、千石２丁目は少ないかもしれませんね。
まぁ、このマンションからなら普通に新大塚駅を使えば池袋はすぐですよ。
サンシャインは歩いても行けると思いますが公共交通機関は何を使っても中途半端ですね。別にそんなに行かないと思いますけど。

このあたり住んでると確かにサンシャインには行く必然性はあまりありません。

しかし、子供がいると池袋東口は広い公園はあるし、トイザらスはあるし何かと便利です。

池袋からサンシャイン行くくらいなら新宿、渋谷に行くかな。

サンシャインに行くには護国寺を使えば良いから、千石二丁目から護国寺までバスで出て、そこから有楽町線かな。近いのにやっぱり面倒ですね。

電動自転車ならサンシャインまで10分くらいで着くと思います。ただ、大塚三丁目の交差点より西側の春日通りが狭い。

みなさん口を揃えてサンシャインに行く必然性はないとおっしゃっていて笑ってしまいました。
子供が小さいうちは水族館やプリキュアのイベントに行った記憶がありますが、
その他の施設はもっとアクセスの便利な駅に行きますかね。

サンシャインに行く必然性はない、みたいな書き込みが多いですが
サンシャインへの行き方についていろいろと書いてくださっていて…見ていると面白いですね。

護国寺のバス停のところだと
結構他の方面から来たバスもくるので、あそこは便利。
ただ、ここに限っては確かに場所的に若干中途半端感はあるかもしれません。

近くにプレミストができるみたいですがいくらくらいですかね
住環境でいえば圧倒的に向こうに分があるのでここを検討するにしてもあちらの価格を待った方がよさそうですね

完成が18年11月なのに、21年4月に入居？すごい会社ですね。

すみふはここに限らず完成物件の引き渡しを先送りしてる。竣工して1年を過ぎると新築を謳えないんだけどね。中古板にスレ移行依頼する？

確かに他の物件でも同じようなやり方だよね。諸手続き完了後に即入居させてくれてもいいのに。なんでなんだろう？

>379

すみふの決算対策といわれてる。来年の仕込みが無いんで今残ってる物件を来年に回す。

小石川なんて2023年引渡し。建築確認取得済みで８階建てだから普通に工事したら来年度中引渡しもできなくないと思うけど。

販売開始が来年7月予定なのに早くも告知。売りたいのか売りたくないのかよくわからない。

竣工から入居まで期間が空きすぎる問題ですが、
竣工が2018年11月下旬で入居開始は2021年4月は長すぎますよね。
待機期間にコロナで経営が悪化し契約破棄する人も出てくるんじゃないですか？

単に売上調整なんだと思います。
全社的に、売上が極端に変化しないように、ということなんだと思いますよ。
それにしても今契約しても入るのは来年…ってすこし遠いようには思いますね。
オリンピックが延期になったので
それでさらに難しい感じになってきている感があります。

>382

今年の前半くらいまでは引き渡しをしていて、既に入居してる人もいる。すでに新築じゃないよ。

あと、リーマンショック後には銀行の審査基準が厳しくなって仮審査は通っていたのに本審査でアウトってケースもあった。コロナで先行き不透明な状況だから慎重にしないと。

ねえここいつまで売ってるの？

>385

売れるまで。すみふの過去最長記録は10年かな。

値引きされましたね

あらっ、すみふにしては珍しい。

ってか売る気あったんだ。完成してるのに引き渡し来年だから売る気ないのかと思ってた。

すみふって安売りするっていうイメージが全然なかったので、すごく意外です。公式サイトのトップには、特に値下げをした旨は書かれていないのですが
どれくらい下げられたのでしょうね？

環境自体は茗荷谷は良いのですから、価格面で折り合えばほしいと思う人はいると思います。スミフだと高すぎるっていうのはあるのかもしれません。

所沢を坪500で売って売れずに値下げしたでしょ
まだ他にもあるぞ

千川通り挟んですぐのクネーテン、移転するみたいです。
残念。

値引きしてるんですね。
私も住友不動産は値下げしないイメージでした。
影でやっているのかもしれませんけどね。
私もどのくらい下がるのかが気になっています。

住宅評論家の櫻井幸雄氏の取材を受けたなど、注目も集まっているんでしょうか。

>392

S氏は提灯記事で有名。宣伝だよ。まあ、事情を知っていれば売れてないってことを広報してるようなものだけど。

他の方の書き込みもありましたが
竣工が２０１８年で入居が２０２１年４月
こういうことってあるものなのでしょうか？
普通でいえば２年も過ぎれば中古扱いになったりするのに・・・。
実際の部屋を見て購入できるのはありがたいですが
ちょっとな・・・と思ってしますいますね。

>394

普通は完成物件だと手続き後入居可なんだけどね。すみふはここに限らず完成物件の引き渡しを来年度にしてる。どうも決算対策みたいなんだけど売る側の都合だよね。

ちなみに完成物件でも最初はデコった棟内モデルルームを案内される。実際の部屋を見れるのは契約の前の確認の時。完成物件って現状有姿での引き渡しだからここでしっかりチェックしないと。青田売りみたいに内覧会やって不具合の指摘・補修ってことはない。不具合はアフターサービスで対応だけど、入居してからの傷や汚れの指摘は引っ越し時につけたものと区別できないから対応してくれない。