ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

23区内で5000万も払ってネットスーパーを使わないといけないマンションって・・・。

5000万で買ったマンションの駐車場を確保出来なかったら普段の買い物は自転車かネットスーパーしか無いのか。
パンフレットに載ってるような豪華共用設備より小さいスーパーが欲しかった。北本通り沿いなら、スーパーやファミレス誘致出来たんだろうな。

>>594 匿名さん
それは本人の使い方が悪いだけだろうね
それに配送料って運んでくれる対価なんだから別に見合うかどうかはあなた次第では?(笑)
自分で歩いて持って、っての労働力をアウトソーシングしただけなんだから。

>>596 名無しさん

小さいスーパーで満足ならコンビニでいいじゃん
利便性ならガーデンズ東京王子の方がいいと思うけど

>>595 匿名さん
5000万しか、の間違いかと(笑)

普通にスーパー近くにあった方が便利でしょって話。買い物至便かどうかもリセールに関係するしね。ネットスーパー必須ってあり得ない。どんだけ不便なの。主婦は毎日買い物行きたいもんです。
配送料毎回払うほどお金に余裕あるなら、わざわざ安い北区のマンション買わないんでは？

>>600 匿名さん

いやいや、言ってる事矛盾してますよ(笑)
東京23区で財閥物件が最多価格帯4900万、しかも今の高騰価格の時期でこの程度の額なんだから当然利便性や住環境だって価格なりにしかならんでしょ?(笑) いちいちディスってる暇あったら現実見た方が良い。6000出せるならガーデンズ東京王子の方が利便性は上がる。上がるが1000万以上予算も上げる必要がある。そういうもんかと。
それに、ネットスーパー必須とか勝手に曲解してるのはあなただけ(笑)適材適所で生協でもネットスーパーでも物理店舗でも好みとライフスタイルで選べば良いだけの話じゃん

>>600 匿名さん
マルシェが開催されるの知らないんですか?物件検討すらしてないんですね

>>601 匿名さん
あなただけって、スーパーなくて不便って言ってる人他にもいるでしょ。ネットスーパーか自転車って言われてる人もいましたよね。1番近いスーパーは徒歩どれ位？
>>602 匿名さん
はい。ここは検討はしてないです。ガーデンズスレ見てて、最近こちらが話題になってたので見に来ましたが。
スーパー無くてもネットスーパーで十分ってオカシイ事言う人いるなぁと思っただけです。

>>602 匿名さん
私は勝どきに住んでいたことがあって、勝どきでは月に二回ほど駅前でマルシェが行われているんですね。
ただ、回数も少ないし売っているものもオーガニックの野菜や手作りお菓子、瓶詰め商品がほとんどで、買いだめするにしても生鮮食品の選択肢が圧倒的にないんです。
結局、休日のレジャーとして成立していて平日のあ！片栗粉ときゅうりがない！みたいな一般スーパーの足しにはなりません。
マルシェの概要や品目、頻度もわかりませんし、値段(高いものを揃えるなど)もわからないので、あてにできないです。
月一のフリマ程度にしか思えません。

坪250なのでどこを妥協するかですね。

オイコスが駄目なわけではなく23区内で最多価格帯5000万前後のマンションってどこもこんな感じなの？

>>606 匿名さん
いいえ。
赤羽駅徒歩4分のプラウドシティ赤羽も分譲した時は同じくらいの値段でしたよ。
つまり、今が高値で売り出されているだけです。

山手線内側のマンションで近くにスーパーが無いマンションなんていくらでもあるだろうに。
しかも７０００～１億円とかが当たり前のマンションで。

志茂の工場地域マンションが5000万前後と聞くとあり得ない位高いけど、
今の情勢だと来年はもっと高くなりますよ。

>>609 匿名さん
そう思える人がいるなんて幸せだ。
今年後半はデベが価格暴落を恐れて工事を延期してた大型物件がどんどん始まる。
あの住友不動産でさえ方南町のマンション値下げしましたよ。

都内で販売されてる同価格帯の新築マンションの中ではオイコスが1番良いと思うよ。

ここは表面利回りどれくらいになりますか？

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170808-00139447-suumoj-life
分譲マンションの住宅着工数はいきなり増えましたね。在庫は掃けてないし、中古は値下がりが始まってる。
既に賃貸の着工数は異常な数になっているから賃貸供給過多で賃料が下がり、しばらくは賃貸でと選択を変える人も出てくるでしょう。

そう考えると、来年は更に高値になるかどうか？
尾久駅のアネシアなんてかなり慎重な値付けです。今年の新築値付けは、去年までの強気が打って変わってかなり慎重になっていますね。
やはり去年の秋頃がピークだったのでは？

自転車を使えば、スーパーバリューやダイエー、ニトリも数分ですから、買い物利便性もまずまずと思います。駐輪場やレンタル自転車を増やしてもらえると魅力が増しますね。
気になるのは価格です。ガーデンズのエアリーより高くなるのはきついです。それなら向こうを買ってましたから。お得感が出る価格だと人気も出るのではと思います。

>>606 匿名さん
そんな感じだね。最多価格帯が5000万切ってるんだからそりゃあ満額なわけない

>>610 匿名さん
そう思う人は買うにやめればいいだけじゃん(笑)何をそんな必死に啓蒙活動してるの?(笑) 外野でがやってる何も出来ない人よりも現実見据えて人生楽しんでる方がみんな幸せなんだよー

>>614 マンコミュファンさん

ですね。流石にこの立地ではエアリーよりも高くなる事はないと思いますね。そうなってしまえばおっしゃる通り多くが残ってる数少ないガーデンズのカームに流れる事でしょう。が、現時点でカームを買える資力がある人はカームに行ってると思いますからやはり安値圏で売ると思いますよ。大体4800万ぐらいでしょうね。

>>613 匿名さん
流石に昨今の高騰が実際の購入者の資力に追いついていないのが現状ですからねぇ
この高騰は売主側にとっても頭痛い話で困ってるでしょうね。
とはいえ、待つと言ってもねー。結局は結果論にしかなりませんし買う側としても安値で買いたい気持ちはわかりますが人生は継続してるわけでね。機会損失になったら意味ないので決断妥協は大事でしょうね。
ちなみに東日本大震災やリーマンショックが起きた時は確かに一時的にマンション価格も下がりはしましたが成約率が結局悪かったですね。やはり消費マインドは愚か経済や市場が危ない時には頭で今は安値圏だと思ってもなかなかでかい買い物は出来ませんからね。どちらにしても勇気がいるんですよ。私もリーマンショック時期で日経平均が7000円割り込んだ瞬間に700万ほど投資しましたがその後6000前半まで行って一時はビビりました(笑) 結局4倍ほどに膨れ上がったからいいんですが700万は出せても5000万の投資は出来ないですからね。
まぁそういう意味では無意味な資産価値や市場ばかり気にしてもしょうがないので素直に自分が良いと思えるかどうかでいいかと思いますよ。株と違ってマンションは実需面がありますからね。

>>609 匿名さん

多分ね、グロスはこのままで中身の削られ試合になってくはずだよ。ってのは今の価格高騰で資材高と人材難から来ててそれ解決できそうにないから(笑)
そろそろ3LDKも70m2から65m2ぐらいが当たり前になるんじゃないかなぁ
あとは長谷工施行のように規格型にして工業製品みたいに大量生産による開発費や施行費の圧縮と合理化、工期短縮による人件費削減。
つまりは中身のコストカットだね。
同じものが大量に売れる家電、テレビやスマホとかはよくやってるよね。まぁああいう感じかと。
なので待ってても状況はよくはならないよ。
人が減れば売上だって下がるから単価は上がるしね。世の中よく出来てるんだよね。

>>611 匿名さん

一番かどうかはわからないけどコスパはイイよね。バランス取れてるし駅近で利便性はそこそこ担保されてるしね

>>612 匿名さん

１０パーセントぐらいじゃないかな

>>610 匿名さん

心配しなくても５０００万で目黒とか買えるようにはならないから(笑)

やっぱり、長く住んで安心できる物件が一番のように感じます。
このあたりは人によって優先順位が違うだけに本当に難しいところだと思います。
何を重視するのか、ということから絞り込んでいけば間違いがないのでしょうが。

>>617 匿名さん
土地の仕入れ価格が非常に高額であることがわかっている以上、どれほど利益を削って価格を抑えてくるのか疑問。

>>619 匿名さん
資材の高騰はピークを過ぎて落ち着きました。
資材の高騰ってもう流行遅れ。

ここって坪150万で土地を仕入れてるんだね。
一戸あたり1660万になる計算。

三菱はガーデンズにも参加しているから、仕入れ値と販売価格の設定は勝算があるはず？
公式にチャレンジと書いているのは現場の雰囲気も伝わってくる気がします。

>>626 名無しさん
上ものの坪単価を建築費の高騰を考慮して高めに100万とすると20坪の部屋なら2000万で合わせて3660万。すでにこの時点でいいお値段ですね。

もしここが準工業地帯で容積率緩和措置を受けられたら、
一戸あたりの土地代が1100万と500万以上安く出来る計算です。
コスト構造上販売価格5000万前後になる理由ですかね。

前にも出た話題だけど、もし用地区分が違ったら・・という話はタラレバの極み。
用地種別は簡単には変わらないし、容積率が上がれば土地の値段も上がる。色んな前提条件が変わるから意味ないよ。

オイコスは既に公開空地の容積率緩和を受けているので、そこから1.5倍にはならない気がします。

>>630 匿名さん
同意見です。タラレバを言い出したらなんでも言えますから意味が無いと思います

>>623 匿名さん
マンションは元から脱出戦略は必須ですから長く住むってのは違います。
また住まいは家族構成変化や周辺状況に合わせて住み替えるのが基本です。
実際皆さんそうされてるじゃないですか。
生まれて一生涯同じ家に住んでる人の方が極わずかでございます。一度車を買ったら廃車にならないかぎりずっと乗りつずけるんですか?そんなナンセンスな人はいないですよ。
スパンが異なるだけで住まいも同じですよ。費用対効果が見合う内はすみ、そうじゃなくなったら乗り換えるが合理的です。
賃貸でもそれはできますが費用対効果は悪い

>>633さん
私もそう思います。ここを買ったとして、売りたい時にすぐに買手が見つかるかどうか。

>>627 匿名さん

このマンションのターゲットはガーデンズの価格帯には届かなかった人でしょう。
ガーデンズは大体6000万ｰ6500万が必要。
こちらは4700万ｰ5300万って感じでしょう。
世帯年収で言うとガーデンズは1200万～、
こちらは700万～といったところでしょうね。今の時期で23区マンションとしてはグロスとしては安値ですし、駅近ですからそこは良し。大規模で財閥物件なのも安心。日当たりと眺望も良し。
欠点は地盤の弱さと水害リスクだが、これはもう見切れてる。戸建てならともかくマンションでは支持層まで杭はうつし今どきの技術では施行不良でもない限りは倒壊したり命の危険はない むしろ家具倒れてくるとかの被害を心配した方がいいね 保険もあるわけでヘッジ出来る
水害のリスクはこれは何をリスクとらえるかだね。命のリスクでいえば上階にいけば済むし財産も同じ。万が一大規模決壊でもして１－３階がつかるきとになっても保険と修繕費で修理していくだけに話だわねもちろん起こって欲しくはないけど起こった時にへっじできればそれでいい話だね。東日本大震災でもこのあたりは別に大きな被害はなかったし。

>>634 名無しさん
価格なりにすれば売れます

売れても1000万以上の売却損でたら悲しいな

家賃14万の賃貸だと6年でその位なので、それ以上住めば元がとれるのでは？>1000万

>>638 匿名さん
だね。 実需面での減価償却費を考慮しないと意味が無い
加えて値下がりを抑えたいならガーデンズとかみたいな駅近でJRってのにしないとね
代わりに1000万以上予算の積み増しが必要になるわけだがそれが出来ないからここみたいにさらに安い物件に来てるのに何言ってんだろうね(笑)

最近、営業トークのような書き込み増えました。
夏期休暇が終わって仕事に励んでますね。
暑い中、ご苦労さまです。

夏休みは来週じゃないの？

>>640 名無しさん
一生懸命ネガご苦労さん

水害が〜って言うけど、荒川なんかに万一のことがあっねいざ避難ってなるとここはどこに避難するのですか？
その距離も大切ですよね。

>>643 匿名さん

>>643 匿名さん
避難?(笑)マンション上層階が最も安全なんだからそこに避難すればいいだけでは?(笑)
自分の命を守るのは他でもないあなた自身ですよ。それに万が一の話が大好きみたいですがここ４０年でこのあたりが決壊して大惨事ってありましたかね?また今後４０年であったとしてこれまでの人生の楽しみ、築いてきたものが０になるんですか?(笑)
舞浜あたりで3.11に液状化しましたね。で?一時的には色々あったでしょう。が、マンション自体は大きな被害なし、そして今は普通にまた生活してますよ。災害にあわないために人生送ってるわけじゃないですから。リスクはどこでもあるが最終的にはヘッジできるかどうかとその費用対効果だけでしょ。つまり保険商品と同じ話。万が一、万が一、と不安に駆られて駆られてたくさんの保険をかけるはあなたの勝手だが平時は常に多額の負担を抱えまくって楽しむことにお金を使うのではなく不安っていう漠然としたものにお金を払い、で結局は過剰保険で本質を見失い異常時ってのがちっともやってこないってパターンがオチですわね。
勘違いしてるみたいだけど、異常時に普通の生活ができるように考えるのはこれ馬鹿だから(笑)異常時には異常時なんだから影響受けるし不便も生じるのはこれ当たり前。
異常時に一切立ち行かなくなるのを避けるためだけに売っておくのが保険だよ。

で、水害がそんなに怖いならここでそんなに不安で不安で仕方がない物件スレでグダグダ不安追求するのやめて高台にある川そばでもない物件に行って安心追求すりゃいいじゃん(笑)
君がやってる事ってタバコは害だ！肺がんになる！って言いながら何故か「マルボロってどうですか?」ってスレに来て肺がんになったらどうするの?って言ってるもの。場違い感満載だよ(笑)

>>643 匿名さん
ハザードマップに書いてあります。
644さん、ちょっと何言ってるかわからないです

>>645 マンション検討中さん
君がわからないよ

>>644 匿名さん

めっちゃ早口で言ってそう

>>645 マンション検討中さん
可哀想。必死にネガにしがみついて

>>647 匿名さん
ご苦労さん

>>644 匿名さん
仰っていること、よくわかります。
起こってもいないことを心配して行動出来ないよりも、自分の直感を信じて「良い」と思ったら、その物件と良縁があるのだと思います。
あとは、自分の決めた道を正しい判断だったとするか、間違いだったとするかは、その後の自分の意思と行動次第ですからね。
自分はこの物件結構穴場な気がしています。

>>643 匿名さん
京浜東北線の西側の小学校が指定されています。旧赤羽台東小学校(1.6km)、あと西が丘小(1.7km)など。

>>650 通りがかりさん

俺も穴場と思う。新築で大規模駅近なのに安い上物にもお金かかってるし設備もいい

オイコスってなんの略なんだろうね
造語? ラテン語?

追い越す赤羽という意味です、多分

スペイン語で小屋って意味では。

>>644 匿名さん
最上階に避難？
エレベーター動くかもわからない、トイレも使えない、冷暖房も使えない、物資もくるかもわからない。
自治体の避難指示も拒否して最上階ですか？

あなたのような一般人が、一番自衛隊の方の手を煩わせるんですよ…

専有部の設備はどうなんでしょうね。公式にあまり情報がなく。

>>652 匿名さん
設備の情報はほとんど出てないのに、何で設備いいこと知ってるんですか（￣ー￣）

>>656 匿名さん
まじか笑笑

>>656 匿名さん
ってかどんなけ待ってる前提なの(笑)
水は引くんだよ

北区ハザードマップによると、ここは低地だから水が引くのは二週間後だよ

>>661 匿名さん
鬼怒川でもすぐ引いたのに２週間(笑)
まぁ大人しく待ってたら救助も来るからいいんじゃね、待ってれば。

実際の話、緊急避難は上層階で、事前の避難は赤羽西の高台でしょうね。

>>663 匿名さん
そうですね。
どれほどの災害なのかによりますね。

水が引いただけでは住めないです。
水道の水が流れてきたわけではなく、実際は土石流です。
水が引いた後は、泥だらけとなり、その清掃や壊れた電気設備の修理が必要です。
業者も忙しくて来ないです。
また、下水が溢れて臭気が上がって来ることもあります。
だからこそ災害一ヶ月くらい経つと仮設住宅が提供されるんですよ。

水害は滅多に起きませんが、起きたら地獄ですよ。この中で経験者や経験者の親戚は少ないのでしょうが。
年取ってから災害がきたら、更に大変。

>>664 匿名さん

はいはい、荒らしご苦労さん

>>664 匿名さん
あなたが買える家は地球にありません。
さよなら

>>665
>>666
販売のアルバイトでしょうか？

>>667 周辺住民さん

まだいたんだ
荒らし行為大好きな周辺住民

販売会社が夏季休暇に入ってから>>668のような荒らしが増えて残念です。
ネガでもいいので有意義な議論がしたいです。
休暇が明けたらバイトの人には積極的にポジ情報流してもらいたいです。

>>668 匿名さん
他のコメントを批難するのではなく、コメントされた情報について反論すればよいのでは？
個人についての批判は頂けませんね。

なんせ新しい情報がない

>>670 匿名さん
荒らし行為してる人が何を言ってもね。

>>672 匿名さん
どんなコメントでも、それを荒らし荒らしと囃し立てる方がよほど掲示板の雰囲気悪くなる荒らしに感じますね。

「荒らし、荒らし」と言って、他人の意見を封じようとしていて、当然反発され、逆効果になっています。

その話、いつまで続けるんですか。

バイト君たち早く帰ってきて欲しい。
情報をリークして欲しい。

早く家に帰ろう。

>>674 周辺住民さん

新しい情報も無いなら黙ってればいいんじゃないの? 同じ事を永遠と繰り返してるのは検討者にとっても運営側にとってもノイズでしかないね それはポジネガ問わずの話。

今日みたいな大雨が降ると水没しそうで心配

同じ北区の大規模ファミリー向けなら東十条のガーデンズよりも
こちらのパークハウスのほうが、特に子供が小さい家庭には絶対におすすめ。
東十条は駅自体が細長くてガーデンズ側の入口は坂もきついし周辺になにも
ありません。駅の近くは道が狭いのに交通量も多く、
歩道にガードレールもないので危ない。
パークハウスは赤羽も圏内でスーパーは大規模なものが選び放題、
公園もたくさんあって周辺も静かだし子育て向きです。
住宅街の奥だけど結構遅い時間でも人がいるし、街灯が明るいです。

営業乙

バイト君が帰って来た！
設備面の情報リークお願いします。

ザ・ガーデンズと比べる要素ゼロだな。現地行って見る分かるが。jrでもないし、周りスーパーゼロ、地盤が弱い、一番が周り道路が車一台すら通り辛い、志茂古い民家の塊。恐ろしく老朽。

>>683 マンション検討中さん
価格帯もだいぶ違うじゃん
比べるならちゃんと比べなよ

>>683 マンション検討中さん
北区のスレ見てるといつも思うんだけど、JR信者が多いのは何故？山手線内の都心部に行くには、メトロが1番便利だと思う。JRって郊外や他県に行くのに便利だけど…
今まで、JR、私鉄、メトロ利用駅、どれも全部住んでみましたが、メトロが1番使いやすけどな。
北区がJRの駅が多いから、メトロの便利さを知らないだけ？

>>685 匿名さん
JRの利便性の方が圧倒的だからでしょ。
それに通勤通学にしろプライベートで使うにしてもJRの方が便利だし使ってる人数も多い。資産性にも影響してくる。そんなの自明だよ
マンションは「環境」。環境は柔軟性に富み汎用性があり利便性が高いほうが価値が高い。通話しかできないケータイよりも今のスマホのように汎化と拡張性に富む方が良いので。
あと間違わない方が良い。JR信者と君はいうが真逆だ。普通の人はJR信者では無く単に便利なものを使ってるだけ。逆に君がJRアンチ信者なんだよ。意味不明にJR利用者を敵対しメトロを愛でる。メトロもJRも適材適所で好きに使えば良い話。ただの交通手段に過ぎないのだから。南北線で満足な人はそれでいいんよ。でもそうではない人が大勢いるのでいちいち文句を言う必要はないでしょうね

JRだと都心部を含めて乗り換え１回で済むことが多いけど、メトロだと最低二回乗り換えが必要な場所が出て来る。
例えば志茂駅から羽田空港は乗り換え二回必要

志茂から赤羽は自転車なら10分もかからないので、
実質JRと南北線両方が使えてどこでも行けるし、なにがなんでも
駅まで歩いていきたい人以外には十分おすすめできる立地だと思いますが。

言い訳がちょっと苦しいと思います。
自転車10分が前提なら23区に不便な場所など存在しないと思います。

>>687 匿名さん
JR以外の私鉄やメトロはJRがやらないニッチ部分に参入して隙間を埋めるビジネスだからそれはしょうがないこと。
JRが近距離から長距離まで主要部を広域的に網羅しており、ニッチな隙間を近距離網として埋めてる。必然的にJRありき、でJRの駅と駅を繋ぐのだからJR駅前提での路線設計になってるし、端的にいえばJRに依存してる。

これは同様に家と駅の隙間を埋めてるバスと同じと考えれば良い。埋めてる隙間のエリアスケールが違うだけで本質的には変わらない。バス便物件が敬遠されがちなのはメトロ等と同じで間にまた挟まってくるからだ。手間が増える。コストがかかる。時間もかかる。

もちろん価格あっての話だからあとはバランスで選べば良い。利便性が高くなれば資産性も高くはなるが価格も上がるし逆もまたしかり。
ただ世の中汎用性の高い環境である必要性がない人だっている。別にガラケー、っていうより本当に通話のみでいい、いやケータイなんて不要って人もいる。同じ事で、別にJRなんて使わない、電車すら乗らない、って人もいるからそういう人にとっては駅近とかにこだわる必要は無いし駅遠も選択肢に入ってくるだろうね。住まうのはあなたや家族なのだから自分のライフスタイルに合わせてあげればいいだけだよ。

一般的、客観的に見ればこことガーデンズ王子を交通利便性観点で見たらそりゃあガーデンズの圧倒的な有利である事に疑う余地は無いものの、南北線だけで十二分に満足してる人にとってはその優劣はまるで無意味となるわけだ。利便性の差額が価格差になってるが自分が重視しない部分による価格差はその人にとっては無意味となるわけでそこを棚卸しして比較していくのがマンション検討だと思うよ。なんでそういうのを度外視した一方的なポジやネガは意味が無い

とりあえず、南北線は比較的混まないので、通勤通学利用には良いと思いますよ。
で、遠くなどに行くときや・南北線の終電を逃した時は、ちょっと頑張ってJRが使える。
この環境は、個人的には便利だと思っています。
赤羽からバスもあるし、王子からならタクシーの運転士さんに嫌な顔されないし（近隣で営業したい方が多いようです）、JRから歩けない時も、なんだかんだできますし。
私は・・・ですが。

「JR」「メトロ」の優劣の話に
「乗り心地」
の話が出てきてないですよね？？
赤羽は便利ですけど、通勤通学に使うには、滅茶苦茶混んでいるのでは？？
南北線で駒込まで出て 山手線に乗ったりした方が、特に通学なんかには良いと思うのですけれど・・・いかがでしょうか・・・。

>>693 周辺住民ですさん
乗り心地、は残念ながら東京23区で通勤通学に使う足としては優先度が低い方が多いと思います。ってのも南北線も京浜東北や埼京線等に比べれば相対的には混雑率は低いものの結局通勤通学時間帯で見れば混雑度合いは充分高いからです。
したがって、今現代での方向性としては乗り心地の悪さを少しでも緩和する為に皆さん、乗り換えが少ない早く目的につく、ってところで選んでる人が多いかと思います。郊外や埼玉から長々と満員電車で東京に上京するより混雑しててもいいから一本で十数分で着く、っていうアプローチです。都心に近ければ近いほど資産性、流動性も上がるわけで不動産の活用(売却、賃貸)でもリスクは減りますしね。
もちろん都心に行けば行くほど購入価格も上がっていくのであとは費用対効果を狙うのでしょう。快速や急行止まるけど郊外で遠く時間がかかるよりも各停しか止まらないけど駅近で都心に近く乗車時間は１０分前後で、みたいなのが今時の都心回帰現象ですね

>>688 匿名さん
赤羽駅周りは人多くて自転車は降りて通行。
北改札口には駐輪場がないから南改札奥の駐輪場まで行かなくちゃいけない。
そこから南改札までも結構歩くの知らないの？
え？路駐ですか？

>>693 周辺住民ですさん
周辺住民なのに、赤羽駅始発を使わないの？
京浜も埼京線も赤羽始発があるよ。
座れて乗り心地もいいよ。

>>692 周辺住民ですさん
例えば埼京線ならば混むのは赤羽〜池袋間で時間にして10分程度なのでそれくらいの時間の混雑はさほど気になりませんし、新宿まで15分の間くらい座れなくても気になりません。

例えば乗車時間60分もかかるならば、混雑や座れるかどうかは気になりますよね。
でも一駅二駅なら、気になりません。

>>697 匿名さん

ですねー。家から、マンション駅から会社まで、待ち時間等など全部含めて通勤時間は３０分程度が良いですから電車の乗車時間は１５分が限界ですしそれ以上乗らないといけない郊外はきついですね。

>>695 匿名さん

あと駅もでかいから歩くの時間がかかりますよね 人も多くて余計に。
そう考えると赤羽駅はあまりに魅力がないですね。ハマるならここの方が圧倒的に便利で快適かと。

大きい駅は魅力が無いとは面白い意見ですね。
そうすると、一番魅力のある駅は無人駅になるのかな？

>>700 匿名さん
大きいから魅力がない、とは言ってませんよ(笑) 内容の割に物理的にでかくて人数が多いから時間がかかるだけで無駄だからです、赤羽駅がね。鉄道利便性も悪いしまともな路線は京急東北か埼京線だけ。この２路線が不要な人にとっては赤羽駅の利用価値は何もありませんよ

>>700 匿名さん

行間読まなさすぎ

>>699 匿名さん
駅大きいですか？
確かに路線は4路線ありますし、赤羽岩淵と言う南北線の駅も使えます。

しかし東京駅や新宿駅のように改札から遠い路線があるわけではないです。恵比寿駅のように全ての路線が平行に設置されています。
改札入って階段上がればすぐに目的のホームに行けます。
乗り換えの人は多いですが都心の駅で朝に人が多くない駅なんてないですよ。

>>701 匿名さん
東海道線はかなり使えますよ！
東京も新橋も品川も京浜東北より早く着きます。
湘南新宿ラインは、休日に横浜方面に行く先に役立っていますが、赤羽から向かう時ではなく帰りに役に立ちます。
赤羽駅は埼京線も湘南新宿ラインも止まるので早く来た方に乗ればすぐ帰れます。

埼京線と京浜東北線を使えば、山手線の主要駅はほぼカバーするので、不要な人が少ないのではないでしょうか。

赤羽駅を物理的に大きくて不便と言ってる人は赤羽駅に行ったことあるんでしょうか？
実際は朝の混雑時でも改札からホームまで２～3分程度で着きますね。

>>701 匿名さん
志茂駅は階段降りてから改札までが長いし、改札からホームも長いし…
メトロの駅ってホームに行くまでが遠い駅結構ある…
そして駅ナカなんて存在しないから楽しみもない…

>>705 匿名さん
ないと思うな。もしくは、改装前の赤羽駅しか知らないんじゃないの？エキュートができる前は確かに乗り換えの通路が狭かったよね。
昔は高架駅でもなかったし。

自分は赤羽駅最寄りで毎朝赤羽駅から通勤してる。
前に住んでいた1路線しかない駅と比べて乗車に時間がかかると感じたことはないし、物理的な乗車時間が短縮されて便利になった。

志茂駅は売店すら無いって本当ですか？

>>708 匿名さん

ないですよ。
駅構内図を見れば、シンプルな駅であることがおわかりいただけるかと思います。
http://www.tokyometro.jp/station/yardmap_img/_station_N18志茂_yardmap_images_yardmap.jpg

赤羽駅の大きさや乗り心地？を心配してくれているけど、赤羽住みで南北線を使いたい人は、赤羽岩淵使ってるからさ

赤羽駅が志茂駅に路線利便性で劣る点なんて見当たらないんだけど
バスターミナルも大きくて羽田空港や西新井、としまえん、高円寺、ときわ台、全部バス一本で行ける

都内屈指の交通利便性を誇る赤羽駅を批判してくる人まで出てくるとはここのネガは何でもアリですね。

>>711 匿名さん

オイコスは赤羽駅までは遠くて通勤には使えないし、駐輪場遠いしなんだけど

ネガというより南北線を持ち上げてるからポジなんじゃないのか？

>>704 匿名さん
あの、だからそれらを使わない人には関係ないんですけど(笑)
南北線があれば十分な人はそれ以外があると利便性と立地価値が高まって高くなるでしょうに．．．
一体全体何を言ってるんですかね。赤羽駅と志茂駅の利便性だけを比較する事に意味無いでしょ(笑) 新宿駅と赤羽駅駅比べて意味ありますか?(笑) 価格ありきでしょ。それに住環境も大事じゃないの? 住宅として住むんだから。

>>705 匿名さん
行った事ありますよ 職場が近いので。

>>713 匿名さん
平日も休日も南北線しか使わなくて満足なら志茂である必要すらないんだよね…

むしろ駅に路線の利便性を求めない人いるのだろうか
ちょっと言い訳苦しいよ

>>710 匿名さん

交通利便性だけを比べて意味が無いですって。価格、住環境も含めて考えるのが住宅選びですが。オイコスの設備、住環境、駅近、大規模マンションが同じ価格で赤羽駅近に買えるんですか? オイコスみたいな良質で閑静な住環境なんですか?
そんな事は考えなくてもわかる話では?そんなのも度外視して駅比較になんの意味が?(笑)
新宿駅と比べたら赤羽駅なんて比べるまでもない。東京駅も渋谷も全部そう。ってか価格も全部無視ならもはやなんでもありになりますねぇ。狭い赤羽駅か志茂か、なんて比較すらも無意味でそれこそ都心中心部にすまえばいいだけですよねー

>>715 匿名さん

はー?住みたいエリア、地縁ってあるでしょ?あなたはどこでもいいわけ?(笑) 気に入らない立地にわざわざ来てるの?

赤羽も色々で閑静な住宅地もあるんだけどな…
知らないかもしれないけど、赤羽駅近マンションに住んでいる人(プラウドシティ、パークハウス、パークホームズ、ディアシティ、ライオンズ、アボードなど)は元々オイコスと同程度の坪単価だよ
今買わなくてはいけない人には同情するけど、志茂のマンションなんて本来5000万もしないから…
オイコスは自転車など多少何かをプラスすれば赤羽駅も利用できるってもの強みの一つだとか考えていて、だからこそマンション名にも赤羽名乗ってる

>>715 匿名さん
本質がずれてるね。
自分が使う機能、サービスに対して対価を払うのだからそこが大事なんじゃん(笑)羽田空港使わない人に羽田空港の設備アップやアクセスの良さなんか無意味。
逆に様々な路線が入り込むターミナルだけど使いたい路線がなくしかも高いってなったら本末転倒なのは自明では?(笑)
君こそ鉄道利便性「のみ」重視ならなぜ赤羽駅?(笑) それ「だけ」が重要ならせめて新宿駅や東京駅クラスのターミナルのマンションにするべき話でしょうよ(笑) 見苦しいって、、君が見苦しいよ

>>710 匿名さん
はい、だから価格と住環境ありきですから(笑)住宅用途でマンション探すのであって鉄道利便性だけで決める話じゃ無いです
そんなの当たり前じゃん

>>717 匿名さん
志茂は地縁があるけど、赤羽が合わない気に入らないなら、オイコスはやめたほうがいいよ。
結局買い物は赤羽使うことになるから。

気に入らない赤羽エリアで買い物なんて耐えられないでしょ？

>>711 匿名さん
誰も赤羽駅利用するなんて言ってないです(笑)

>>720 匿名さん
住環境もどうみても赤羽西と大差ないどころか、志茂は学会信者多いし北本通りを超えてオイコス側に入ると道路は狭いし買い物する場所もない…

志茂ってどこが優れているの？

>>712 匿名さん
ポジでも無く当たり前の話をしてます。
鉄道利便性もマンション選びの要素の一つに過ぎないので。
南北線を持ち上げてるのではなく南北線の志茂で鉄道利便性に満足できる人にとっては別に赤羽駅である必要はないと言ってるだけ。使わないものにお金を払わなくていい。使わないもののために時間をかける必要も無い。使わないのののために住環境悪化はナンセンス。ってごくごく当たり前の話だと思います。
実際赤羽駅なんかよりもはるかに鉄道利便性に優れる新宿駅が出てこないのは何故か。簡単ですね。価格ありきだし住環境だって無視出来ないから選択肢に出てこない。そういう話をしています

ここを荒らしてるミスリードな人々はそこを勘違いして何故か不毛な赤羽駅vs志茂(笑)

>>721 匿名さん
はい? ずっと志茂に住んでますが赤羽駅なんて使いません(笑) 買い物も赤羽駅なんかでしません。なぜに赤羽駅行かないといけないの?わざわざ郊外に?普段の買い物は志茂で充分ですしそれ以外の買い物は私は六本木ですからご心配なく。

>>723 匿名さん
なら赤羽に行けばいいんじゃね?
なぜここにいるの? 字は読めるよね?
ここ志茂だよ 君がそういう差別的侮辱的な物言いで貶めた志茂。そういう物言いをする理由もわからないがそこまで侮辱した志茂の物件になんの御用?荒らし行為?

>>718 匿名さん

君みたいなたられば論者やかつてはー回顧房がよくいるが経済活動、開発を行って生産活動してるのだから今と過去で値段が違って当たり前。安かった時がー、って言ってるが安かった時代はそれだけの価値だけだった話でしょ(笑) 道路作って鉄道作って街として整備もしてって言うのが継続されて価値が上がるのだが(笑) 志茂のマンションなんてっていうが１０年前志茂と今は違うのに何を言ってんの君?恥ずかしいよ(笑)

>>718 匿名さん

>>718 匿名さん
目黒駅徒歩７分の所に住んでるけど40年前に買ったから激安だったわ

って話がこのマンションの検討になんの?

今日初めて現地に行ってみた。
予想以上に道が入りくんでいて狭い。
我が家の運転技術だと軽自動車かビッツクラスの小型車しか無理そう。

>>729 匿名さん
セットバックされるから心配無いよ

北本通りまでの道が全て狭いから、我が家では
SUVとかの3ナンバーは無理ですね。

>>731 匿名さん
駅近で利便性がいいから車いらないんじゃないかな
俺は持たないね

駅周辺の商業施設が貧弱だから、我が家では車必須ですね。雨の日や冬に自転車で買い物したくない。

>>733 匿名さん
普段の雑務は委託したら?ネット宅配で済ます

>>733 匿名さん
近くにイオンがあるのに貧弱ですかね(笑
ネガもここまで行くと悪質ですなぁ

車を持つだけでこれほど敵対視されるとは思わなかった。
車に対して何か恨みでもあるのでしょうか。

>>736 匿名さん

敵対視は誰もしてないかと。

イオンがあっても重い荷物を徒歩や自転車で持ち運びたくはない。
それと今もイオン近くに住んでるから、週末くらい別のところで買い物したい。

>>738 匿名さん
だよね
俺は生協、Amazon、ネットスーパー
こんな暑い日や雨に自分で運ぶとかありえないし行くだけで時間の無駄

ナニコレ、みている限り元郷の安いマンションでよくねと思わせたいのか？
赤羽駅をなぜか下げようとするポジよ。

>>740 匿名さん
嫌ならどっか行けばいいじゃん

「南北線の志茂駅の、そば」という、
「マイナー路線の小さな駅の、そば」「端っこだけど、23区内」
ってのも悪くないですよー
・・・と言いたかったんです・・・。
・・・マンションの価格に釣り合うかとかは置いといて（←これが重要なのに・・・すみません！！）

これ以上　赤羽駅に近いと
「志茂駅を使いたくても、安いJRで計算した通勤費しか支給されない」
って場合もあるかなあーとかもあり、
「志茂駅で十分」
な人間には、このマンションの場所は悪くないかな？って思ったんです。

「川口元郷」以北まで行ったら、埼玉高速鉄道（スタジアム線・・・でしたっけ・・・）の運賃が高いから、色々変わってくると思います・・・。

>>742 周辺住民ですさん
南北線だと言うことが優先順位高い人ばかりが集まるとは思えませんが…それは置いといて

赤羽エリアが気に入らないとか使いたくないなら王子神谷や、大岡山とかそんな選択肢もあるんですよね。もちろん川口元郷も。
赤羽より東十条のほうが都心に近いですが安いので…王子神谷は駅前がスーパーなのもあります。自転車使えば赤羽まで来れるのは志茂と同じです？

川口元郷も通勤なら交通費支給されるでしょうし、されないならコメントされた赤羽駅に近いからJRの運賃が支給される心配？をする必要がありません。
川口元郷にするだけで物件が1500〜2500万くらい安くなる上に、物価も安くなりますから交通費だけで元郷は…となるのは木を見て森を見てない印象を受けます。

赤羽駅がいいけど、値段の問題や中古マンションが嫌など条件に合致しない人の最後の選択肢ではないでしょうか？
そういう意味では、赤羽西のパークホームズも似たような条件ですね。

>>743

エリアの選択選択肢は色々あるでしょうが該当する新築マンションってあるんでしょうか？
ここは「ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂」を検討するスレですし、このマンションの
検討の一環として別のマンションを比較検討としてあげるならば具体的に今買える新築マンション名
をあげないと、ただの「たられば論」にしかすぎないかと思いますよ。

>>744 匿名さん
パークホームズあげてらっしゃるじゃないですか。
また、赤羽駅周辺や王子神谷の中古例まで挙げないと書き込むなとおっしゃるのでしょうか。

>>745
すいませんがパークホームズ赤羽西はもうほとんど販売は終わったも同然ですから中古相当と考えて良いと思います。
選べる条件が同等ではない状態のものを比較しても意味がないです。あくまでも新築スレですから。
逆に中古含めて場当たり的で運要素で話すのであればそれはもう完全に個人的判断になると思いますよ。

新築スレって新築と新築しか比較しちゃいけないと思ってるの？
今時、竣工済み未入居や中古も含めて検討している人なんて多いし、新築比較しかしない人の掲示板でもないでしょ〜

>>747
あの、あなた個人が新築だろうがエリア外だろうが中古だろうが何と比較するのは当然事由です。
ただ、ここは「ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂」ですから。検討の主軸はあくまでもここですし、
比較したことをわざわざここに投稿するならあなた以外の方も参考にならないと独りよがりでただ荒れるだけですよねぇ。

>>747さんに同意します。
エリア外や中古とは比較するなと主張する人は、都合悪い事があるんでしょうね。
お仕事ご苦労様です。

登録もまだなのに必死でこのマンション上げるひとはどういうお立場？

ザが付いてるから高級路線なのかな？

>>751
これまでの地所系譜をみるとザがついたら高級路線ですよね。
少なくともこのエリアでは地所の名に恥じないレベルでの意気込みだと
期待したいですねぇ。

でも同時に無意味に高いのもいらないですね。エリアにみあった安い価格での
住宅を求めます。

>>752 匿名さん

詳しくありがとうございます

>>748 匿名さん
志茂エリア？で新築だけを検討する人のみの掲示板ではないですよ。

赤羽駅徒歩圏の中古マンションとは比較するでしょう。
中古とは言え、価格と立地次第ではそちらのほうが有利な場合も多いと言うか私は完全に赤羽駅徒歩圏の中古メインで探しつつ、赤羽駅を使えそうな(妥協できそうな)新築を探す感じですね。

この規模だと地元の人だけで完売は無理でしょう。どこまでエリア外の人を惹きつけるかというと…やはり赤羽エリアの近さ等はかなり重要かと思います。

754さん
一戸あたりで原価を推測すると、土地代が1650万、
建物は共用部分の面積が不明なので推測になりますが
占有部分72平米共用部分20平米と仮定し、建設費の
単価１平米を25万としても一戸あたりで92*25=2300万で
土地代と会わせて3950万です。
これに設計施工管理宣伝費用利益の合計を20%入れると計4937.5万円です。
最多価格帯4900万は頑張った値段だと思います。
ちなみに土地の仕入れ値は18200平米83億弱と公表されています。

>>756
具体的な数字や考察ありがとうございます。とても参考になりますし客観的な数字からの
検討情報としてとても有益です。

個人的に思う話ですが水害、地盤軟弱、赤羽から遠いとか批判だけの投稿をされる方が
一部いらっしゃるようですがそういうのって検討っていうんですかね？ってのが不思議に思いますよ。
みなさん予算ありき、ですよね。そりゃ利便性にしろ、設備にしろ、地盤にしろ、住環境にしろ、
なんでも良ければ良いに越したことはないのはそうでしょうが、同時に一般的かつ客観的に価値が高い
と市場が評価されるものは価格も高くなりますよね、必然的に。
でも皆さんの予算はそれぞれ違いますが限られる。そしてマンション、っていうか「住まい」だけに
その収入や資産の100%をかけられる人なんてのもいないわけで、そのバランスでもって購入”検討”を
されるんだと思うんですよね。それが単なる批判ってのは検討とは言わないと思いますよ。
だって、嫌なら買わなければいいんだから。検討すらする必要もないんだから。

もう少し建設的で意味がある検討スレになればよいなっておもいます。

>>757 匿名さん
そのバランスや優先順位付けのため、優先事項の確認のためにコメントしているからでしょう。

まさか、水災だけを考えて検討していると思いますか？様々な検討事項があり、現段階で疑問がある点を書き込んでいるだけでしょう。
自分の検討項目全てを挙げないとコメントしてはいけないの？

自然災害が気になるならば、ここに書き込んで議論でいいと思います。

みなさん今度の土曜日8/26からモデルルーム予約開始です。
日程は9/16以降の土日祝日です。

荒川沿い がすべて。

一応指摘しますが荒川沿いではなく隅田川沿いです。

たしかにどっちか分からないくらい川が合流するところなんだよね。
この立地で長谷工でこの価格ってのはどうなのよ。

>たしかにどっちか分からないくらい川が合流するところなんだよね。

どっちか分からないって・・
隅田川は昔から存在してた本来の「荒川」で、その外側にあるのが人工的に造った「荒川放水路」。
現在では隅田川と荒川として別々に管理されている。
ちなみに水門へ合流してる新河岸川も人工的に掘削して造った川。

ここの物件はみなさん河川専門家にでもなりたいのですかね？（笑）
川の話ばかりでちっとも物件や近隣エリアの商業施設、福祉、医療、教育といった
話になりませんね。

河川氾濫推しの人が多いようですがそうはいっても結局このマンションぐらいの
価格しか出せないからここにいるんでしょうからそんなに必死に河川氾濫推しを
されても説得力もなにもないし単に物件阻害行為ですよね、それって。

土曜日から受付開始したモデルルームの予約は
どれくらい埋まったんですかね。
私は９月都合が悪いので、10月以降にします。

>>764 匿名さん
色々検討事項がある中で一番変えられない懸念事項だから？買ってしまったら水害リスク含みで諦めなくてはいけないと思う。

川の向こう側でここより1,000万以上安いファインシティが竣工後も売れ残り。
本蓮沼駅最寄りで赤羽駅までは歩けないパークホームズも未だに売れ残り。
南北線しか近くないオイコスがどこまで訴求できるでしょうか？

ちなみに志茂3〜5丁目にはあまりお店がなく、商店街も小さいのは残念です。
肉のおおこしは好きだけど、やっぱり基本は志茂駅の反対側(赤羽駅側)に店がある。
小児科について書いておくと、北本通り渡ったオイコス側に診療所がある。志茂2あたりにも診療所…
小児科がある病院となるとララガーデンまで出てほくとクリニックかな。
大病院は東十条か赤羽台になるから遠いかな〜

>>766

懸念事項や水害リスクっていうわりにはみんなそれ以上深掘りもしないじゃない？
ここでそれを吠えてる人って単に不安を煽るだけの行為に注力してるよね。
例えば水害リスクってなに？川が氾濫したりしてこのマンションが水害被害にあうこと？
でもそういうリスクのために水害に限らず火災や地震保険ってのがあるんだけど。
それでもリスクヘッジができない、っていうなら一体何をリスクだととらえてるのか逆に知りたいんだけどね。

個人的には別にこのマンションを擁護してるわけでもなんでもなく、単純に真剣に検討してる上で
水害リスクが看過できないリスクだっていうなら何をリスクだと捉えてどうしてそれがヘッジできないのかを
訴えた方がよほど有益な情報交換になると思うんだけど。

川そばだ、低地だ、ハザードマップだ、危険で不安だ、不安だ、っていうだけならもうやめとけば良い話なんだから。
もはやそれって懸念でもなんでもなくて自分の中で「なし」って結論でてるじゃんよ。

むちゃくちゃな論法だな。

いろいろ言い訳してもマンションの資産価値に一番影響するのは立地だからなー

マンションの価格高低の大部分は土地の値段。

つまりマンションの価値のうち立地がかなりのウエイトを占める。

ポストガーデンズになれるか見ものだね

>>768 匿名さん
どこら辺が? 指摘できるならちゃんとしたら?

>>769 匿名さん

うん、そりゃ知ってるけどならその価値が高いとのろに行かずにここでボヤキに入ってるのはなぜなのかな? 予算がないからでしょうに。

>>770 匿名さん

そんなのみんな知ってるよ。
でも予算もあるからその範囲で探すんじゃないの?

>>725 匿名さん
六本木？
六本木から南北線で品物持って帰るわけ笑
南北線住民の発想なんてその程度

購買層によって掲示板の雰囲気って変わるよね。

まだ情報がない今の段階で本気で考えている人は少ないでしょう。スレも野次馬9割と推察。

26日からモデルルーム予約開始しましたが、予約数が少ないみたいで枠ががら空きです。
やっぱり人気ないですね。

>>775 マンコミュファンさん
品物なんて配送でしょ、普通(笑)

>>777 匿名さん

だろうね。野次馬の９割は買えない人っぽいし。

×野次馬の９割は買えない人っぽいし
○野次馬の９割は買わない人っぽいし
だと思うが。自己紹介だったのかな

ここ買えなかったらもう都内のマンション検討板見ても意味ないもんね。
むしろネガティブなことを並べて価格が下がるのを待っているか、競争相手を撤退させようとしている買いたい人が多いのでは、と好意的に見てみる。

ファインシティやガーデンズをスルーしてここを待つ人いますか？

>>783 口コミ知りたいさん
もう需要は枯れちゃってると思いますが、如何でしょうか。

供給過剰で恐らくここは相当苦戦だな。
ハザードマップもチェックで。

こんな土地を高値掴みした時点で、第二のスカイティアラになることはほぼ確定路線な気がする

竣工２年後、売値の1000-1500万円安い中古を狙うのがよさそうな気がしてきました。

いくらなんでもちょっと高騰しすぎだよね。
３、４年前なら練馬区とかもっといい場所でも同じ間取りでここより１０００万は安かった。

>>787 匿名さん
それはありかもしれないね。
でもそんなに安さだけを求めてるならここじゃなくてもいいんでは?

>>785 匿名さん

安いから結構売れると予想

>>788 通りがかりさん

過去を振り返っても戻らない。まず現実受け入れて前を向くしかないのが世の中の常

>>786 匿名さん
そうはならないね
ここは土地は格安で手に入れてるし価格帯見るだけで上物も妥当なものにしかならんことがわかる
スカイティアラは土地の高値に加えて無駄に割高なゼネコン入れて価格が当時の新築相場以上になって今相場でもなお高いと感じるぐらいだ

二の舞になるでしょ。
この立地で長谷工なのにこの予定価格な時点でもう十分な割高感がある。

>>792 匿名さん
え？格安だと思う？
まずそこからして意見が違う
こんな川沿い低地の工業地域で使えるのは南北線のみの土地を相当高値掴みしたかと思う

>>792 匿名さん
土地の仕入れ値は18200平米83億弱と公表されている。
単価自体は周辺の取引額と大差ないみたいだけど、ここは工業地域だから容積率緩和措置が適用されず、結果的には一戸あたりの土地代が高くなっていると思う。

土地の仕入れは坪150万だね。

>>795

土地自体は普通の相場なりの価格で手に入れてるからね。これで高値掴みとかいうやつはあたまおかしい。
もはや現実すら無視なんだから悪質極まりないな

まず「相場」が数年前より結構高くて、条件を考えるとその相場よりさらに少し高く買ってるよね。
高値掴みと言うほどでもないけど、格安というのはかなり実態から離れてるでしょうな。

>>798

なら認めろよ。相場なりの価格で仕入れたっと。
格安も高値も言い過ぎだと。どちらでもない。相場なりに普通にかったわけだから。

相場なりで買った川沿いの土地をどう売るのか。頑張れ追い越す。

>>800
どううるもなにもすでに価格帯発表済み。
普通に売るだけ

>>801 匿名さん

普通に売ったら売れ残り必至だけどね

売れないでしょ笑

>>802
なぜ？　悪質な荒らしみたいだから通報しといたわ

営業さん遅くまで頑張ってるねえ

自分と違う意見を通報とか、むしろこいつが荒しだろ。

この土地でこの価格。
供給過多で足立区の売れ残りマンションと一緒にスカイティアラコースだと思う。

完売前に中古出たりして…

みなさん不毛な言い争いはやめませんか。
もうすぐ案内が始まるのだから、 自分の目で見て、自分の耳で聞いて、納得したら購入すれば良いじゃないですか。

ですね。安いのを買うしかないんだから

＞807
スカイティアラはスミフが元々3～4年で売ることを想定していた訳で
オイコスが同じ価格戦略だとたぶん失敗するだろうね。

>>810 匿名さん
売主のこと心配しなくてもいいかと思うけど。そんなに売主の販売応援したけりゃ就職すればいい

不動産なんて嫌でしょ。
大した給料でもないのに拘束時間が長すぎる。

>>812 通りがかりさん
そりゃ会社や職種によるな

810さん
ここもスカイティアラと同じく長期戦略で販売すると思いますよ。
三菱も体力あるからね。
4年ぐらいかけて完売すれば大成功と想定してると思って見たほうがいいと思う。

>>814 マンション比較中さん
だよね。
しかしなんでぱーくはうすの名前じゃないんだあろね

いや三菱はそんな売り方しない。
普通に完成前からどんどん完売させていく手法。
数年がかりなんてことやってるのすみふだけでしょ。
戦略と結果的にそうなっちゃうのは、違う。

816さん
過去の話ではなく、これからの戦略。
会社の業績みれば、すみふの売り方が今の市況では正解。
三菱も右へ習えだと思うよ。
失敗物件って、売れ行きが遅いことじゃなく、想定より安く売る羽目になる物件じゃないの？
今どき大手が売り急ぐ理由がない。

建てちゃって予定価格を設定した時点でもう売り切ることまで計画してる。今から変えられることじゃない。大手だろうがどこだろうが利益を回収するタイミングとその額は計画した時点で決まってる。
これから三菱がそういう会社になるならそれでいいだろうし出来るだろうけど、それはこのマンションからではない。もう数年すれば相場が下がっていくから、むしろいまの相場で手に入れた土地の物件は是が非でも今の相場で売り抜けたいでしょ。

私は当分、区内は相場は下がらないと思っています。
三菱もそういう前提だと想像しています。

>>819 マンション比較中さん
二極化でしょ
既に世田谷区や江東区は下がってるし、板橋も北区も下がっている

だから早いうちに売り切らないと、三菱は損切りすることになる

>>820 匿名さん

ガーデンズは棟ごとに上がってるよ

相場が下がらない前提なら、早いうちに売り切る必要も損切りする必要もないってのがわからないかな。
そういう対応は万が一相場が下がりだしたらすればいい。その時は失敗ってことになる。
で、デベはそうならないと思ってる。
売るほうは焦ったら負けの市況。体力あって待てるところが絶対有利。
在庫が多い？だから何なの？ってこと。在庫負担なんてすごく小さいよ今。

>>821 匿名さん

オイコスも7000万台の住戸があるから楽観できない。

現実のコストの問題じゃない。
いま企業はとにかく流動性のある資産を持ちたいんだよ。もう建てちゃっていつ売れるか分からないマンションなんて１番持ってたくないものだから。
三菱の値付けが高いのは長期戦でもいいと思っているからではなくて、この価格でも短期で売れると思っているだけ。土地相場は都心から上がって郊外に波及し、郊外から下がる。普通に考えたらこの辺りはいまが一杯でしょ。
現に場所によってはもう折り返したからね。

数年前の感覚だと志茂駅川沿いのマンションが5000万円になるとは予想つかなかった。
地価建設費共に上がってるから現時点では相場なりの値段だと思うし、
今後も値上がり傾向が予想されるなら買ってもいいかもしれないが、
今がピークで今後は横ばいか緩やかな下降傾向になるような気がして購入は躊躇する。

例えば5年で約1000万の大暴落が起きたとする。

しかし管理費込み家賃15万で5年払い続けると900万(＋更新料)。大暴落が起きたとしても5年後に1000万安いマンション買っても懐はほぼ同じ。

同じどころか5年も賃貸住まいを続けた上に、金利も今の市場最低金利は使えないかもしれない。

心情的に待てばどうにかりそうな希望を持ちたい気持ちはわかるが、現実はそんなに甘くないかもしれないね。

北区のマンション検討してる人で住居費が月に１５万もいってる人ってそんなにいないと思うけど。
それに買ったら買ったで、管理費・修繕費・固定資産税もかかるし、買った時点が早ければ当然減価償却も早いし何歳まで住み続けられるかも変わる。
仮に価格が暴落しなくても、どちらが得か単純な話では全くない。

尤もこういう人がいるから、三菱が強気の価格をつけるんだろうけどね。

志茂駅徒歩5分の築21年60平米で家賃15万だったよ。

参考までに王子の飛鳥山タワーだと70平米で月25万

>>北区のマンション検討してる人で住居費が月に１５万もいってる人ってそんなにいないと思う

たぶんここから間違ってる。北区オールと駅周辺の相場は違うからね。たしかに赤羽西の都営住宅なら月15万もしないけど、そこに住む人達は駅周辺のマンションを検討する層じゃない。

一番気になるマンション

王子神谷の団地でも普通に15万ですね

家賃15万円払えない世帯はここ買っちゃ駄目だね

>>833 匿名さん

4900万フルローン35年だと、安い変動としても管理費、修繕費、固定資産税を含めたら月15万くらいになるので、頭金を入れない方はその通りですね。

冷静に考えれば志茂中古マンションとの差額1000万と諸経費200万として、
最低1200万円位は用意しないと、購入即破産予備軍になってしまう。

工事中の現地に行ってみたけど、川のすぐそばで寂しい感じがしましたね。
建物や敷地が整備されれば変わるのかもしれませんが。

>>834 匿名さん
そんな高い部屋は買わないでしょ。
4000万円ぐらいだと思いました

>>830 匿名さん
そう思う
北区で括る人はたんに北区をdisりタたいだけ

>>837 匿名さん

もうここ価格出てるよ。
最低価格が4400万円台からだよ。
4000万円の住戸はないよ。

>>835 匿名さん

その位の貯蓄があると安心ですね。

>>837 匿名さん

最多価格帯が4900台というのも既出ですよ。

高層マンションでも水害リスク
「地元の洪水ハザードマップを確認すべき」
http://www.jprime.jp/articles/-/10508

>>841 匿名さん

それは知ってますよ。
私が言ったのは家賃15万円も払えない人は4000万程度のマンションぐらいしか買えないでしょって事です。

ここを検討するっていうのは水害が起こらない方に賭けるってことだから。住んでる間に起こらなければ勝ち、起これば負け。
それだけだよ。

>>844 匿名さん
勝ち負けじゃないと思うけど。
ヘッジできればそれでいい話

勝ち負けっていう言い方は確かにちょっとね。
でも真理かもしれない。
完全にはヘッジできないからこそ水害リスクという言葉やハザードマップがあるわけだからね。
保険には限度もあるし、保障があっても落ちた資産評価やダメになった私物が完全に取り戻せるわけじゃない。

すでに今後30年で70%の確率で予想される首都直下型地震については、みんな「きっと大丈夫」の方にかけて買おうとしてるんじゃないのかな。

いや首都直下地震はどこ行ってもみんな揺れるから賭けになってないでしょ。
だからって首都圏出るのは現実的じゃないし、諦めてるだけ。
でも武蔵野台地と川沿い・海沿いなんかでは地盤の違いが結構出るだろうね。

地震は諦めてるのに洪水だけ拘るの？

>>848 匿名さん

いや、そもそも分譲を買わずに賃貸で震災リスクを取らない選択肢があるでしょ

>>846 匿名さん

費用対効果は考えないのかしらん

周辺情報提供（隣のマンション13F建て)
■隣のマンション価格　4,000万円ぐらい　築13年　１０F　下記リンクで取引価格が見られる
https://www.ieshil.com/buildings/66521/
・志茂４－３４－４　ジェイパーク赤羽　１０F　売り出し中
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_88445744/
2LDK+S（納戸）、価格4180万円、専有面積75.96m2、バルコニー面積14.4m2
平置き駐車場付き（無料）
ベランダでタバコ吸う人がいて、管理組合に言っても改善見られないのが弱点。

■ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂
4,400万円台予定～7,500万円台予定　65.26m2～84.52m2
あと、10m2の70m2超えて　4,000万円なら魅力的かな？　65m2だとちょっと狭いかな。
検討のポイント
・駐車場とか料金は？近隣だと２万円ぐらいか？
・駐輪場は、一軒あたり２台では少ない。自転車がないと買い物に不便な地域です。
・志茂駅には自転車ほぼ止められません（数が少なく、既存でいっぱい）
・風の流れが気になる。本当にピューピューだから。マンションの向き次第。
　高台、高層マンション、川沿い、海近とかに住んだことがあるならわかると思います。
・スカイツリーの電波が強いので、テレビに「何もつながっていないアンテナ線１ｍほど」つければ
　地上波が受信できる地区です。
・道路交通事情（抜け道、一通、　救急車・消防車　いっぱい通ります）
・この物件の南向きの物件が魅力ですね。
・高層階ならスカイツリーと、東京タワー、富士山が見られると思います。

公式HPで価格が3900万〜に変更になっていますね。下がった理由が知りたいです！！

１週間ここに書き込みないくらい注目されてない物件だから焦ったのでしょう。

六郷土手の物件と二の舞になりそうですね。

>>853 マンション検討中さん
ガーデンズとファインシティがある中で完全に負け物件化してますからね。
今の時点で今週末の予約が埋まってないくらいだから。
相当焦ってるんでしょう。

>>853 マンション検討中さん

ほんとですね、最低価格が400くらい下がったかな？
でも最多価格帯や最高価格は変わってないので、全体的な値下げではなく客寄せのパンダ部屋だけの調整ではないでしょうか。3000台があるというだけで反響数は全然変わってくるでしよう。

65平米で3990だと坪202！
パンダであろうとは言え、メトロ徒歩6分でこの価格は驚異的ですね〜。

今モデルルームの予約受付中ですが、最初は資料請求した人限定で募集したが枠が埋まらなかったようで今は広く募集してます。
500戸のマンションの初回販売のモデルルーム見学枠を埋めるのに苦戦するようだと、完売は相当苦労しそうです。
予定価格の値下げも不人気を反映した結果だと思います。

これからの新築トレンドは高価格＆ロングスパン販売が主流になりそうなので、完売に時間がかかるのは想定内かも知れません。ただ、価格を下げ過ぎると設備の仕様まで抑えられてしまわないか心配です。大田六郷は立地の割に高すぎると言われながら、竣工してからは高仕様・デザインの良さで見直されていますので。

販売は苦戦するだろうけど、価格は下げないと思いますよ。
安くなるのを期待する人は、他所に行ったほうがいいよ。

>>860 通りがかりさん

既に下限が4400から3900に値下げされてます

このあたりの物件にしては間取りも広く確保している印象があります。
北区にもよいマンションがそろってきたので、比較するのが難しくなってきた感じがあります。
後は価格と折り合いがつくかどうか。
迷っていると、どんどん売れていくのでどこかで決断が必要なんですけどね。

価格は高くてもいいから、赤羽まで歩ける場所で大規模だったら良かった。この立地だと苦戦しそう…。

>>861 匿名さん

最多価格は4900台で据え置きですよ

853の者です。本当ですね、最多価格はそのままなんですね。最多価格も下がるものと思っていたので残念です。70m2〜を希望しているので、全体的に下げて頂けると嬉しいのですが…
回答頂いた方ありがとうございました。

１Fで3900万円はまだ高いような。

>>858 匿名さん
ご名答！
まったくもってその通り

１～２Fは沈むところだから、もう少し安くないと割りが合わないですね。

>>868 匿名さん
川向こうで1000万違うのって皆さんどう思います？

絶対に橋を渡らないとこちら側（高台のある陸地側）に来れないって所かな？
それも橋がいくつもあるわけじゃないから遠回りして。
埼玉県側に行くと値段がガクンと下がるのは、東京都と埼玉県のアドレスが違うだけじゃなくて
どこかの橋を渡らないと行けないからだと思うよ。
電車じゃなくて車や自転車に乗ると実感する。

まぁここのマンションだって、神田川や石神井川の橋を渡らないと都心からたどり着けないけど。

>>869 口コミ知りたいさん

その人の現状によるけど、お金に余裕があるならまずガーデンズ。
もし、そうじゃなくてかつ賃貸なら川向こうもあり、実価格は1000万以上差があるし、川向こうは即入居だけど、ここは入居が1年半後だからその分の賃料考えたらもっと差が出る。
ひとまずここ見てからでいいと思うけど。

ホームページに保育園作る的なこと書いてないけど、これだけの規模で保育園なしなの？
最初の方のコメントで保育園あるみたいなこと書いてる人いたけど、あるんならホームページに普通書くんじゃない？

保育園あるって言ってましたよ。

HPにオランダ運河沿いの写真っていう印象操作素材は載ってるよね。

保育園は区営ですか？

認可保育園です。

なんでホームページに書かないんだろう？
よくある話？

国交省の荒川シミュレーション
これみると赤羽根の東側に住めないな

これが、起きたら東京の、首都機能麻痺しますし、銀座も日本橋もダメって事です。そうならないために、うちの近くで、工事してますよ。日本のメンツ丸潰れですからね。

>>878 マンション検討中さん

買えない人のひがみにしか見えない

>>877 匿名さん

ホムペは相変わらず全然情報ないですね。。

ハザードでは水没5mかあ

>>882 マンコミュファンさん

そういう人にはオーベル板橋おすすめ
環七の横だけど

>>878 マンション検討中さん

毎回毎回バカの一つ覚えみたいにそのネタで頑張るけど、彩湖の意義知ってんの？wikipediaで調べてみなよ。

1999年に運用開始してから、水門開いたのたったの１度だけだよ。しかも能力の半分程度の2070万トンしか利用されず。

しかもこの一帯で第一から第五まで2500億円かけて整備する予定が進んでおり、過剰な設備として反対運動まで起こっている。

さらに万が一彩湖が破綻しても戸田川口方面に水が流れるため、荒川右岸は守られ結果的に東京駅はおろか、赤羽周辺も守られる。

やみくもにネガって、他物件への誘導に邁進するのでなく、少しは勉強もした方がいいよ。

MRに行って来ました。
ガラガラでした＿|￣|○

南向き70㎡、中階で坪240万程度でした。
洪水リスクに目をつぶれば結構、お買い得感はあるかな？

ただ、ついでにマンション建設地を視察してきましたが、よく言えば閑静、すぎる？感じですね。
道が狭くて周りで家事とか起きた場合、消防車ってどうなってるのだろうか？

>>885 マンション検討中さん

今日の天候ではファミリーは足が遠のいたかもしれませんね。。構造や設備って、もう資料ありますか？

ここに、決めた！

>>886 匿名さん

私が行ったのは昨日です。^_^

資料はもらいました。けど、まだ製本出来てないからとゆーことで、ホッチキス留めですけどね。笑

>>884 匿名さん


国交省はこんな映像なんでつくるのかな

>>889
可能性があるからでしょ。
実際、キャサリン台風の時には埼玉～東京下町まで大被害が出たんだし。
当局の本音としては「危険予測は伝えました。あとは自己責任で」という所でしょうね。

国交省はインフラ整備、公共事業の正当性アピールのために作ったのでしょう。代々地元ですが、治水、排水整備のおかげでここは、洪水も無いですよ。

あの動画の全てがガセではないでしょうが、ゼネコンと結託して税金の使い道を正当化したい、という意図もこめられてるでしょうね。

これからは５０年に１度の豪雨が日常になる時代ですからね。

50年に一度とか100年に一度のように雨とか、、言い出したらキリがない。
だから日本中コンクリートのダムだらけ、

この50年で荒川氾濫してないしね

>>895

徒に煽るわけではないですが、
それはリスクの確率とは関係ないと思いますよ。
「過去に無かったから大丈夫」が通じないのが近年の天災ですから。

>896

そういう話じゃない。893の話に乗っただけだよ。

荒川の堤防決壊は早々、起きるものじゃないと思います。既出ですが、ここが決壊すれば丸の内の水浸しになり、日本経済がマヒします。それは頑として防ぐでしょ？自民党政権でスーパー堤防計画も復活しましたし。ここは関係ないけど。

それよりも、もっと現実的なリスクとして、集中豪雨による冠水の方が気になります。ここは土地が低そうなんで。

内水についても12年前に神谷ポンプ所がリニューアルしたし、何も対策が検討されていない所よりはむしろ安全では。

集中豪雨で冠水
川の近くに行けば堤防決壊で洪水
山に行けば土石流
海が近ければ、塩害
埋め立て地に行けば、液状化現象の可能性
あと北朝鮮による核ミサイル

どこに住むのでしょうか？言い出したらキリがありません。

もう購入検討じゃなくて、ヒマを持て余した庶民が水害をネタに鬱憤を晴らす場に成り果ててますね。
水害と言うなら足立荒川江東は全域で同じですよ。近くなら赤羽もね。ここだけネガキャンしても無駄無駄。

荒川の氾濫なんて怖くないです。
このマンションがある場所は将来、100年後か200年後にスーパー堤防が完成して、
浸水の心配が無くなります。

ここの人に水害の話は禁句らしいね。
丸の内とかまるきり関係ないし、ミサイルと水害が同列なはずがない。自ら避けることができるリスクと不可抗力を同質に考えるのはナンセンスそのもの。
リスクを正しく理解した上で価格と天秤にかけて決めればいいわけで、目を瞑ることは出来ない。

>>903 匿名さん

しつこいなぁ。隅田川や荒川沿いマンションは沢山あるだろ。相手にされないからってここに粘着するな。

>>903 匿名さん
で、結局何が言いたいのでしょうか？

>>903 匿名さん

禁句じゃなくて、単に川の近くだからとバカの一つ覚えみたいに煽る方がくだらないという話だよ。
あの手この手で水害対策には力いれてる訳だから、そうした対応策にも客観的に評価してみたら？

誰かが書いてたけど、彩湖調べた？俺も知らなかったけど、大規模な水害対策に納得させられたよ。

あなたみたいにやみくもに不安を感じる人はここはやめておけばいい。ただそれだけ。

>>906 匿名さん
ですね。
しかしまだしつこく水害ネタをけしかけて検討妨害してる荒らシックがいるんですね

最近の台風の大雨でも被害どころか警戒水位にすらならないんだよな
治水能力は日々上がってるし流石だね、日本は。

3400万円とか安すぎる。嬉しいよね、この安さ。
23区でこの価格で買えるのは今だとここだけかな

安い理由を知って、納得した上で買うのなら良いのでは。

私は買いませんが。

>>910 名無しさん

それここに限らないね(笑)

最低価格が3900台に戻ってる。
3400台はただの誤記載だった？

あ、4400台から下がって3900台だったのね。失礼しました。

人気でねあがったのかね。やはり3999万円だとしても3000万円台ってのはインパクトあるよね。
最近の23区じゃあ5000万円台が当たり前だし。

間取りを見ると、4LDKだけトイレ手洗いカウンターがついているみたいですね。あとオイコスシリーズは八潮と金沢文庫がありますが、そっちを見ると保温浴槽も期待できるかも？

手洗いカウンターつけてるところも上物と中身の両方にお金をかけてる証拠ですね。
3000万円台なのにしっかりしてると思いました。評価が高いのも頷ける

>>914

プラウドのさいたま新都心より約1千万円安いですね。
超絶買い得だと感じます。

ほんとお買い得だね。　さいたまには住めないからね、俺は。

オイコス検討していたのですが、現地を見てネガティヴな印象を受けました。
下見ルートは赤羽岩渕駅〜現地〜志茂駅です。

気になったのは、周辺道路がかなり狭い、スーパーなど商業施設が無い、大型工場が近い、緑が少ない、路上喫煙を複数見かけたなどです。
全体的下町風情を感じ、明るい雰囲気や、この街で新生活をスタートさせたいというワクワク感を抱くことができませんでした。

また、これだけ密集した地域に大型マンションができて地域の方に受け入れられるかという点も気になりました。（当方小さな子供もいますので）

他に現地見られた方はどのような印象抱かれましたでしょうか？
私も下見はまだ一度ですので、できれば皆さんの意見を伺いたいです。

>>919 マンション検討中さん

私もこの前、車で周辺を散策して来ましたが、概ね同じ印象を得ました。

特に道の狭さですよね。志茂駅からの帰り道は最早車は通れませんからね。あそこら辺、火事が起きたら消防車とか入らないだろうから、燃え広がる可能性が大きいですよね。。

ただ、開発予定地はもともと工場？資材置き場とゆーことで、周辺住人からしたらマンションの方が寧ろ受け入れられやすかったのでは？と思います。反対運動が起きている訳でも無さそうですよね。。

MR自体は、長谷工施工と言えど、やはり地所ブランドだけあってしっかり作られているなと感じました。

まぁ、トータルで見たら、超絶とは言えないまでも、それなりに割安かな？といった印象ですね。

>>919

お気持ちはわかりますがまず現実を見て見ることだと思います。
ご自身の予算と向き合うだけでは？と思いますよ。

> ここの人に水害の話は禁句らしいね。
水害のことばが出たら、必ず激しく攻撃されますww

買わないくせに良く言うw

ほんとほんと。この価格でも買えないんだからどんな仕事しちゃってるんだろうかねっておもうね。
このスレにわざわざ書き込んでる時点で強がっても無意味なことが確定しちゃってるのに

>>923 匿名さん

そうでなく、最新の情報で検証することもなく『水害ガー』『水害ガー』と連呼するのは非科学的だという話。

>>925 匿名さん

その返信はおれ宛じゃないだろ

水害ネタしつこいね
どうせ買えないのに心配してもしょうがないじゃん

>>925 匿名さん

すみません。922だった

昨日現地に行ってみましたが、予想以上に暗くて寂しい立地を見て、購買意欲が下がりました。
近くに商業施設が少ないのに道が狭くて日々の買い物にも苦労しそうで、想像以上に残念な環境でした。

>>929 匿名さん

全てはお値段相応でございます

>>929
その暗くて寂しい街並みの向こうに15階建ての巨大マンションがデーンとそびえ立つわけですよ。
駅の階段を出て現地方向を見るとすぐに。

街のイメージなんて簡単に変わります。

>>929
想像以上に残念な環境の価格でしか買えないご自身の予算と
そんな予算しか確保できないご自身に対してまずは残念だと思われた方が
よろしいと思います。

物件の内容と比して価格が反映されているだけですから
物件に対して文句をいうのはお門違いというやつだとおもいますよ。
あなたが富裕層であればきっとこの物件はフィルタされて検討対象候補
にすら上がって来ないはずですから。
舞台に上がれないのは物件が問題ではなくあなた自身なのです。

929です、予想外に噛みつかれて驚いております。
ご指摘の通り私は現金5000万しか用意できない残念な人です。
>>932さんは7500万の部屋も余裕で買える富裕層なんですね、とても羨ましいですが、
同じマンションにならないと思うと安堵しました。

5000万では23区で賑やかな所は無理ではないでしょうか。

>>934 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
当初は用意した現金5000万で買える物件を探してましたが、ローンで予算を上積みしようかと思います。

>>935 匿名さん

なるほど、予算を6000〜7000にできれれば選択肢はかなり広がると思います。何年か前なら山手線内も狙えた価格帯ですが、今は価格の割に。。という所ばかりで難しいです。ご健闘をお祈りします。

>>933
その予算では23区でまともなところは買えませんよ
23区で普通なところにマンションが欲しいならいまでは7500万円は必要です。
5000, 6000万円程度であればどこかしら残念なマンションにしかなりません。

>>935

ははは。嘘をついてまで必死に強がってもバレバレ（笑）
大人しく他府県でもいって3000万円のマンションでお買いなさいな

5000万。。私なんて自己資金ほぼゼロで行こうと思ってるのに。。低金利とフローが命綱♩笑