GREEN PARK 東日本橋一丁目について

安っぽ〜いエントランス。
無名デベの安普請。
オリンピック終われば坪260に戻るでしょう。
小伝馬町や東日本橋は無名デベが日当たりなしのコンパクト作って
安い派遣が住むイメージ。ファミリーなら財閥買おう。

財閥系は個性ないからなぁっとも思うけどね。無駄に高いし、ローン10年くらいで買いたい。

マンションを検討する時に会社名が良くないね。
もう少し現代風にすれば印象も変わるのに残念。

外観だけでなく居住性を判断するのが重要です。騒音、振動、キッチンシステム.流台の質、電気室内の設備の振動騒音対策 など検証すべきです。

湾岸エリアと一緒で過剰供給されているエリアに資産性は見込めないね。永住ならいいけど。ただ永住できる立地なのか。内装は変えられるけど立地はお金で変えられないから、、ここのエリアは将来が心配だ。

人形町、東日本橋付近に居住用と投資用それぞれ一部屋持っていて、投資用検討含めこの辺りの物件は一通りみてる人間です。

>>42 匿名さん

260はさすがに煽りすぎだけど、一理ある。
昔から住んでる人間からすると、今のこの界隈の坪単価の上がり方は異常。おそらく東京オリンピック後に下がると思う。
が、さすがに都心や中央区人気、日本橋人気を踏まえると以前の水準までには落ちないかと。あくまで私見ですが

人形町450〜
浜町400
東日本橋350

くらいに落ち着く想像をしているので、投資検討もそれくらいを基準にしています。

つまり、この物件の上層階くらいの価格がギリギリ買ってもいいかなと思うレベルであるという判断ですw

この辺の中古相場をみてるとデベは価格を左右する最も大事なファクターではないので、この物件は居住用なら上層階もおっけい、投資加味したら低層階は買いじゃないかなと思う。
あまり擁護すると業者認定されそうだけど、この界隈で南側の中層階以上の眺望が抜けてるのは貴重かなとは思う。

坪単価の話に戻ると、同様に近辺で投資意図も含めて買ってよいかなとおもうのは、プレミストの北側、ディアナの低層階かなと。グリーンパークの馬喰町は確かに安かったけど、ほぼ浅草橋やん、というところが懸念でやめた。

お金がある人は高いマンション買えばいいと思うけど、この辺に実質住んでる人の平均は年収700-1200くらいと思うからそれを踏まえると前述な判断基準。

ちなみに財閥推してる人もいて、確かに一般的にはその通りだと思うけど、この界隈の財閥系で名指しはさけるけど、居住用だったら絶対買わないだろというひどい間取りの物件があるよw
このあたりの物件で間取りが綺麗にとれいるのは、プラウド、プレミスト、あと意外かもだけどグリーンパークだと思いますよ。もちろん内装のレベルはプラウド、プレミストにはまったくかなわんけど。

今の中央区の価格は土地も含めて完全なバブル価格。
まだしばらくは続きそうだけどいつかどこかではじけます。

去年の年末、この周辺の財閥系の分譲賃貸を内覧しましたが、
クオリティは期待外れ、日照も駄目、選択肢に入りませんでした

が、しばらくするとその物件は埋まっていた
春の引っ越しシーズンには、この周辺の割高な新築物件はすべて捌けてしまった
湾岸などに比べたら、この界隈の需給バランスはまだ維持されていると思います

>>50さんの相場観にほぼ同意

中央区の世帯収入の平均が700万ちょっとのようですが、この辺には昔から住む高齢者世帯も結構いて
マンション購入層の平均はもっと上で、1000万には届かない程度かなと思います

仮に世帯収入900万と想定すると、無理なく住居費に回せる上限は月20万弱
これを35年住宅ローンに照らして計算すると、今の金利で7000万弱の物件まではいける

70平米の物件として、坪単価330万ぐらいが実質的にみて妥当な水準、それ以上は割高と考えられます
立地とかブランドとか相応のプレミアムが付くことはありますので、一概にバブルとは言い切れませんが
皆さんおっしゃる通り、現状、中央区の新築物件の多くが、実需でみたら割高になっていると思われます

もし将来金利が上昇した場合、上記の計算が成り立たなくなり、
アベノミクス前の水準まで値下がりすることがあるかもしれない

しかし、日本橋では再開発計画が、あと10年は続くことになっています
都の予測だと、都心3区の人口増は今後20年以上続く見込みです

結局、今後のマンション価格はそのエリアの人口動向によって決まっていきます
都心の人口増は、あのリーマンショックの時に平成年間のピークを記録しています
都心の中でも、交通の利便性が屈指であるこの周囲のマンション需要は、今後そう落ちることはないと考えられ
景気の波はあるでしょうが、結局は収入ベースでみた妥当水準に均衡していくと思われます

東日本橋、馬喰町というエリアはすこし博打感もあるんだけど楽しみなエリアでもある。人形町に10年住んでるけど、人形町なんて10年前誰も見向きもしない町でしたよ。
上で言及されてる坪単価は大体感覚近いけど、むしろ人形町界隈が坪単価500オーバーとかであがりすぎなので下がるリスクありとみてるので売り時は今。東日本橋は350近辺で買っておけば5年後10年後は化ける可能性は0ではない。何も起きずに下がる可能性も否めないけど(笑) でも人形町がここまで上がるとは全く思ってなくて10年前にたまたま買っておいてラッキーという感じなので、日本橋界隈の盛り上がりをみると少しだけ期待してしまう。
オシャレなカフェとかベンチャー起業アピールとかし不動産業界が盛り上げようとしてるのがいっときの清澄白河の雰囲気にもにてる。清澄もバカあがりしてるからなぁ。

>>55 検討板ユーザーさん

すみませんスレッド間違えました。ここはまだ完成してませんでしたね

>>54
人形町、浜町はリガーレ、トルナーレが出来て、イメージ一新されましたね
ランドマーク的なものがあると全然違ってくる

東日本橋、馬喰町、横山町の卸問屋は、どう考えてもこれから変わらざるを得ないと思います

ここら辺は、既にマンションの供給量が多いし、かなりマイナーな感じなので、人形町ほど高騰しないと思いますが、リーズナブルな価格であれば確実に売れる立地でしょうね

東日本橋3丁目、馬喰町のあたりは、まとまった土地に大きな古いビルが立ってますけど、ここにランドマーク的な商業施設やタワマンが立つ可能性あるかもですね

公示価格みたら、人形町と馬喰町は同じぐらいか馬喰町の方がやや高いぐらい
エ○ワール海○とか、土地の使い方もったいない（笑

都心の人気エリアから同心円状に価格は上がってる。
日本橋⇒人形町⇒浜町・東日本橋⇒清澄・森下⇒住吉⇒東陽町

みたいな感じ。笑
東陽町が坪300とかで出始めているから、東日本橋350だったら正直買いではないかと思っている。

この界隈でのアスコットパーク、グリーンパークの存在は、正直財閥系とか大手のディベロッパーとしては嫌がっている印象。グリーンパークの悪口を引き出そうとすると「弱小だから」の一点ばりで、具体的な悪口が出てこない。笑

当然何か瑕疵が起きた際は、補償などの問題で、弱小であることはデメリットになるんでしょうけど。

50さんが言ってるけど、間取りはグリーンパークはめっちゃきれいだし、収納が多くて内装のレベルも低くない。

低価格高品質とは言わないけど、低価格中品質ではあると思う。
その視点でみると、この界隈では、財閥系でも高価格低品質のドボン物件がいくつかあると思うけど、みんなブランドの名前に騙されちゃうんですよね。

東日本橋という立地については、disっている人も多いんですが、永住物件としては需要がすごくありますよ。久松小学校エリア（浜町は半分は有馬小エリア）、かつサピックスがあり、それ目的で引っ越してくる人がいるくらい、ファミリー向けには人気。

このあたりに住む層は、ファミリー層で、超富裕層ではなくアッパーサラリーマン。つまり永住目的で買うから、多少高くてもローン組めるし、投資とか考えてないから買っちゃうんですよね。プレミストは一応浜町ではありますが、浜町のはじっこであの高価格でなんで売れるんだろうと考えると、アッパーサラリーマンの永住ニーズだと思う。

そういう意味では、浜町よりもさらに割安な東日本橋は、投資対効果も加味できるのでナシではないかと。

という、検討状況なうです。笑

弱小デベでブランド力はないものの、価格の割りに立地は悪くなく、仕様、間取りもそこそこ良いのはポイント高いですよね。
中古での売却を考えるとブランドマンションのネームバリューは生かせないためこの点は若干影響があるかもしれませんが、長く住む目的ならこのご時世お買い得だな～と思いました。すぐ隣道路一本挟んだ人形町、浜町では坪単価400万越えが当たり前ですから。。

立地も駅までの距離を考えれば悪くないし、マンションそのものも特に間取りに関しては考えられていると思います。
居室になるべく窓が来るように配慮がされているように感じます。
あとはやはり指摘されている方がとても多いですが、
あまり有名ではないデベロッパーというところが気になるところですね。
何かが有ったときの保証体制とか、
会社のそういう場合の耐力などはどうなのかなって。

学区に惹かれるのは30代の夫婦ですよね。永住？？中学校受験したらもうメリットはないですよ、まだ40代なのに永住ですか笑

マンションの立地は大事ですね。環境はもちろん、生活のなかでのアクセスが便利かなど。購入後の環境が変わることもあるので、少し汎用性があるよう考えておかないといけないかもしれません。こちらは収納たっぷりプランが充実していますね