イニシア池上ってどうですか？

池上は駅ビル建設もあって、
今後もっと上がると思いますよ。
池上本門寺の存在も大きい。
開発されない自然だからね。

確かに駅の再開発により街並みはきれいになりそうですね。

周辺を見に行って気になった点が２つあります。

南向きより北向き（本門寺向き）のほうが景色が良いように感じましたが、やはり日当たりの問題で南向きなのですかね。。。

電線が多く、４階以下だとベランダから電線が目の前になると思ったのですが、電線はあまり景観としては考慮しないものですかね。。。

VRでもよいので、どう見えるか確認したいものです。

私も電線が気になりました。

また、私が見に行った時、マンション前の駐車場にたくさんのゴミが積まれている車が数台止まっているのが気になりました。

ストリートビューでも確認できますが、
あれはどうにかして欲しいです…

電線について私も気になったいますが、
或る程は度道路～ベランダまでは間を空けると思いますよ。
隣のマンションよりは空間が出来るとおもいます。
（隣はコの字ですが、当マンションは長方形ですので、）

ゴミのが積まれている車？はちょっとわかりません。
ストリートビューだと特に見当たりませんが、、、

ワンボックスタイプの白い車です。一台はマンション建設地の目の前でフロントガラスに日焼け？がされているので見づらいですが、よく見ると運転席助手席までゴミがいっぱいで、古い週刊誌が運転席フロントガラスにはりついてます。ストリートビューではモザイクがかかってます。
そのすぐ10メートル先くらいに（細かく言うとマンション斜め前かな？）また同じ白いワンボックスタイプの車があり、これも同じように運転席助手席側までゴミで溢れている状況です…。
そのまたとなりの車も少しゴミが積まれてます。…

案内会の時にどうにかならないか聞いてみようと思います。

価格の予想
坪300万円という予想がありましたので、
実際の適正価格を模索します。
池上1丁目（駅10分程度）で約地価140～150万円坪です。
マンション敷地面積を戸数で割ると1戸あたり約12.58坪/戸です。
という事で地価150万円/坪とすると地価は1戸あたり1887万円で約1900万円です。
これに上物はＲＣなので150万円/坪とすると80㎡で約3650万円です。
1900万円+3650万円＝5550万円となりますが、（70㎡で4900万円くらいか）
それにエレベーター、共有施設などの住戸以外の建設費用やら広告費など加え
１戸あたりで1000万円程上乗するとしても6550万円です。
つまり250～270万円が適正価格と判断します。
70㎡＝5300万円～5700万円
80㎡＝6000万円～6550万円

80㎡＝5500万円（坪230万円）で作れなくもないと思いますけどね。
つまりディベは売れれば基本的に儲かります。

車確認しました。
古いアパート前の白いワンボックスと
その横のワンボックス２台の事ですね。
両方ともゴミが積まれてますね。

恐らくこのアパートのオーナーの所有物なのかな。
アパートも生活感があるので誰か住んでいるのかな。
このアパート自体がゴミ屋敷化してたりしてｗ

価格の予想参考になります。
ただその予想は適正価格ではなく最低価格ですね。
予想された価格に、経費＋利益をどれだけ乗っけてくるかで
値段が決まりますね～
やっぱり坪３００万までいっちゃうのかな

ＨＰに間取りが追加されていますが、
随分とかわった間取りですねー。
廊下ないじゃん。プライバシーの確保、各部屋間の防音など、気になりますね。
他の物件も同じような間取りですが、コスモイニシアは何故この間取りを推しているんだろうか。

>>32 匿名さん
池上駅だけが綺麗になっても無理では無いですか？

わかる方教えて下さい。
イニシア池上の建設場所ですが？
1990年に建てた池上秀久コートマンションを壊してまで建てたのか？
何か有りましたか？
住んでた方々がはどうしたんでしょうか。

>>43
分譲だったんですね。
買い取ったか、地権者として新しいマンションに入る条件かなのかな？

>>43 マンション掲示板さん

去年まで直ぐ近くに住んでましたが数年前から殆ど誰も住んでませんでした。

池上秀久コートの隣でないの？

>>46 マンション検討中さん
他に庭付き戸建が2件敷地内有りました。

廊下といえるような長さではないので、洋室からの音がリビングに聞こえそうですね。
間取りを見た感じでしかわかりませんが、キッチンの空間が広めに取られているので良いです。
バルコニーも広く作られていて、全体的にゆとりのある作りになっていますね。

>>39 マンション検討中さん
そのアパートがもし、ゴミ屋敷だったら嫌ですね、車がゴミ屋敷ですか？
何か、治安が不安ですね。
やはり、環境が一番ですね。
やはり、高く見積もっても300万が良いとこですね、耐震構造でも無いし？
構造から見て、もし300万だったら絶対に高すぎですよ(*≧∀≦*)
気になる所ですね。

何か投稿が少ないですね？
情報収集が無いのかな、人気が無いのかな？
価格も問題があるのかな？

小規模マンションですからね。数百戸あるマンションと比べると少なるなりますよ。まだＭＲも価格もわからない状況では書き込む事もあまりないのでは。

300は高すぎると思います。
個人的には250が妥当だと思いますよ。

>>52 マンション検討中さん
建て方の構造から見ても、そうですね、やはり@250万が妥当ですね。
南側の景色が気になりますね。

>>53 検討板ユーザーさん
何か、地盤が心配ですね？
1990年建てたマンション跡に建ててる事(何か地震の影響かな？数年前から空き家？)北側が川？気になりますね。

他のマンション営業マンは、イニシア池上に関しては@300程度だろうとは言っていましたが、、、
今週末の事前説明会で、ある程度の価格とマンション前のゴミの話は聞きたいものです。

※それ以外にも、同じ池上で建設中のレジデンシャルも気になります。。。

同じ池上で建設中のレジデンスなんてありますか？
差支えなければ教えて頂きたいです。

>>56 マンション検討中さん

レジデンシャル池上(仮)
というマンションなのですが、ネット上には情報がまだなかったです。
他営業マンさんに教えてもらって知りました。
池上6-19にあるアパートを壊して建設中の場所だと思います。
(現地を一応確認済)

ディベロッパーにも確認はとりましたが、まだ詳細等何も決まっていないようです。。。

駅近くなので、イニシアよりは高そうですが。。。

ファミリーがあるなら、比較対象として検討したいものです。

場所が良いですね。都心へのアクセスがしやすく、非常に便利な立地にあると思います。
一瞬、ホームページを見たときはホームシアターがついていると思ったのですが、
洋室とつなげるとそういう形に出来るという話なんですね。
ちなみになんですが、ホームシアターを取り付けるとなるとどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか。

>>49 検討板ユーザーさん
現地、見てきました、車が4台位あって、古いアパートもゴミ屋敷でした。
古い建物が多くて、数年後はマンションが建つのかな？

アパートについては、何れ解体されると思うので
個人的にはあまり気にしてません。
池上秀久コートが解体された理由は知りたいです。
事前説明会に行かれる方、聞いて頂けないでしょうか。

宜しくお願い致します。

池上秀久コートの解体費用はイニシアが負担したのでしょうかね？
だとすると価格に上乗せされますね。気になります。
連投失礼いたしました。

問い合わせたら、事前説明会である程度の価格感は教えてくれるということだったので、今週末には検討するに値するマンションかどうかわかりそうです。

池上秀久コートって分譲マンションだったのだろうか？
分譲マンションだと区分所有者全員から買い取ってから解体したって事だよね。

suumo記載です
第一期一次　６棟
77㎡~83㎡　販売価格6400万~7900万
でてました、どの様に思いますか？

池上秀久ｺｰﾄが気掛かりですが？。

池上駅　徒歩7分
坪単価＠280万円～320万円
素直に高いと思います。

恐らく１戸あたりの土地所有面積が広いのが
影響しましたかね～。

>>65 マンション検討中さん
そうでね、やっぱり高いですね。
もし、前の古いアパート跡に6階建のマンションが建ったら最悪ですね？

1000万円くらい高いです。

戸建ての地元住人が、家を売って管理のちゃんとしたマンションに住むには、静かで良い場所だと思うよ。

説明会参加してみました。
ざっくりですが、坪300〜で考えると価格が出る感じです。
総㎡数が広いので、価格もそれ相応ですかね。

前マンションについては、隣の土地をイニシアがすでに持っていたらしく、オーナーと交渉して追加土地として譲ってもらったそうです。
価格の上乗せはたぶんないと言っていましたが、詳細は見えないところです。

電線は四階までは景観に入りそうでしたね。

前の土地は調査中で、今後の利用含めて後ほど調査結果を回答してくれるらしいです。

ちょっとふっかけてきたかな？という気持ちがありますが、㎡が広いので妥当といえば妥当ですかね、、、？
70㎡台は手が届きそうですが、80㎡台の部屋は諸費用等含めて8500は軽く超えそうなので、個人的にはキツイ感じです。。。

モデルルームが今月末から見学可能らしいので、それ待ちですかね。

参考になれば幸いです。

以前各物件の坪単価を記載しましたが、
イニシアはやはり平均坪単価300万で間違いないそうです。
ヴィーク南馬込も坪単価350万から340万に変更になりましたので、お知らせ致します。

また8月から池上で新築マンションが販売致します。
事業主は一建設でプレシス池上の多分第2弾が
普通借地権で出て来ます。
坪単価は290万で地代が2万円です。

参考にどうぞ。
なにか情報があれば記載致します。

>>69 マンション検討中さん

とても参考になりました。
情報ありがとうございます。
とても参考になりました。
やはり価格も高そうですね！
前の古いアパートが気がかりですね？

徒歩10分以内の距離に銀行や病院があるのは、なんだかんだで便利ですよね。
駅も徒歩7分の距離なので、それほど遠いという感じはしないと思いました。
とてもシンプルな間取りですが、リビングが広めに作られているからか、とても広そうに思います。

現地見てきましたが、前のゴミの家(会社)は10年以内には売地になりそうな位古いです。
隣のアパートや民家と含めると、小さめなマンションが立ってもおかしくないので
東側半部は景観要注意ですね。何れにしても、先の投稿の方がおっしゃる調査待ちかと思います。
あと、呑川側が非常階段とかややオープンで、侵入が簡単にできそうで、全体的にセキュリティが
弱そうです。駐車場も少ないですね。
管理人が常駐パターンになってしまう場合、特に管理費も高くなりそうです。
耐震でもないし、デザイン的にも普通だし、池上と言っても1丁目の気品や、7.8丁目の区画整備感は
ないので、ちょっと高すぎる感がありました。オリンピック後の資産価値は結構落ちるのでは？

確かに、４丁目で坪300万越えの物件なんて今まで売り出されてないので微妙なところです。
共有施設もないし。80㎡中心と言っても、同じ値段を出したら、共有施設とか充実している
ところはいっぱいありますよね。どうして強気なんでしょうか？
もちろん、地縁があって、予算に余裕のある方はいいのでしょうけど。

管理人は平日勤務だって言っていました。
毎平日だったかは覚えていませんが。。。
マンションのサイズによって決まるらしいですね。

付加価値としては、池上駅の再開発があるので、それで強気なのかな・・・という予想ですが。。。

ここが強気という訳ではないと思う。
もうどこもかしこも高くなって、これが今の相場なりの価格だと思う。
もっと安くて良い所があったら教えてほしい。
本当に予算足らなくて困る

>>77 マンション検討中さん
イニシアの他の地区の販売価格をイニシア池上と比べると高いですね(*≧∀≦*)
まあ、最終の先行の説明会、終了後でどう出るか楽しみですよ。
だいたいの結果が出ると思います。

>>77 マンション検討中さん

安くて良い場所はあると思いますが、
利便性の良い場所(都内)でとなるとどうでしょうか。。。

40~50台で狭くても良ければ池上でも価格は手頃だと思いますし、
広さを求めるなら千葉ニュータウン方面とか遠くまで行く必要があるかと。

色々見る限りでは、
比較的グランイーグルのマンションは都内でも安めな気はしますが。

それか、中古マンションだと、
新築▲1000~で購入できるのでそれも有りだとは思います。

とにかく、やはり都内は高い・・・ですよね。。。

安く売る理由がないと思います。

そもそも2011年～2016年の5年間でディベは相当儲かっていると思います。
なので、ゆっくり売っても会社が厳しい状況になる事はないでしょうからね。

会社のお金に余裕があれば早く売る必要はないです。、

>>80 マンション検討中さん
商売はそんなに甘くないですよ(*≧∀≦*)
在庫は早く完売しないと大変なんです。
経費と固定費が増えるばかりです。