イニシア池上ってどうですか？

引き渡し来年の3月ですよね。
かなりスローペースのようですが、
7月から販売開始として半年で売りさばける？
なにげこーゆー物件は値段を下げて一気に売りそうな気がしますが、

コスモスイニシアは販売時期が遅いですよ。
竣工してから実物を見せて売る、全戸竣工販売のケースも多いです。
このマンションだと竣工まで２/３、竣工後に残り1/３を売るぐらいのペースでは？

小規模マンションでもそんな感じなんですか。実際のお部屋が見られるのは良いですけど。
そういう売り方だと入居が始まって数ヶ月経とうとも値下げはほとんどなさそうですかね…。
間取りはなかなか好印象でした。布団収納場所二か所、WIC二か所と設備は良いですね、ここ。
空間の使い方は上手だと思います。
代表間取りは広い部屋なので、これより狭い部屋がどうなってるのか気になります。

マンションの裏手に川が流れていますが、
ベランダの向きは逆だし特に虫などの対策は必要なさそうですね。
仕様設備や構造はどうなんでしょうかね、
最近のイニシアはわけわからんコンセプトに
したがるので、普通でお願いします。

駅からはほど近く、自然もあるのでよさそうですね。イニシアは住む人目線のつくりなので期待してます。少し気になるのは

・小中学校の評判はどうでしょう？

・北に川がありますが、地盤液状化と氾濫、臭いはどうでしょう？

・広い部屋しかないようなので価格はいくらくらいと予想しますか？

なにか情報があれば是非^_^

イニシアはとてもよく考えて間取りが作られていたり、玄関ドアやキッチン、洗面所などもとても工夫されていて、他のマンションにはない魅力がたくさんあるので楽しみです。

現地偵察に行ってみましたが、川の臭いは気になりませんでした。
お寺の花々がとても綺麗に咲いていて、近所の方がたくさんお散歩していました。
池上本願寺は朝の6時と夕方の6時に鐘を鳴らすとネットで見かけたのですが、どうなのでしょうか？

小中学校の評判は私も気になります。
池上小学校、大森第四中学校になると思いますが、口コミを見る限りは悪くない印象です。
小学校が近いというのがとてもありがたいですね。

価格は80平米は6500から7200くらいかなー思っていますがどうでしょう？もっと高いのかな…

呑川の地盤確かに気になります。この辺は販売員さんに詳しく聞きたいですね。
悪いことは言わないかもしれませんが…

2020年に向けて池上駅は再開発されるようですし、ぜひ素敵な店舗が入ってくれたらいいなと思います。

近隣に住む者です。

裏手の川については工事済みです。
氾濫することはありえません。→現地をご覧になってください。
匂いにつては今まで「臭い」と思った事は１度もないです。

小学校はまずまずの評判です。校庭も広いのでのびのび遊んでます。
学校までは本当に近いと思います。

寺が点在しているので、落ちついた雰囲気が好きな方は気にいると思います。
本門寺通りが趣がありますが、これといったお店がないです。
スーパーは駅近くのマックスバリュー、オオゼキ、少し遠いですが東急ストア、オーケーですかね。

価格についてはどうなんでしょうね。最近は売れ残りマンションが目立ちますからね。
値下げ広告も多いですし。輸入材料費高騰といっても今は110円前後ですし、
（2015-2016は120～125円でした）あとは人工と仕入れ値でしょうね。

ちなみに池上駅は2020年までに駅改良工事です。
駅ビルが完成します。ＷＥＢで検索すると出てくると思いますよ。

値段次第では買おうかなと思いますが、最近のイニシアは妙な間取りや仕様が目立つ

入居時期は 平成30年3月下旬予定　となっていますからずれなければちょうど新学期に間に合うスケジュールで引越ができそうですね。

小学校も近いみたいですし、家族住まいとしては住みやすい環境が整っているんじゃないかなという印象を受けました。

総戸数は31戸と小戸数の部類に入るでしょうから、こじんまりとしたマンションになってくるのかな

現地見てきました。
戸数のわりに土地の面積がある印象です。
横より、縦（ベランダ～廊下方面）は余裕がありそうです。
横のマンションは「コの字」に出来るくらいなので、、
ベランダ側か廊下側は土地に余裕ができそう。

もう少し規模があっても良いと感じました。
駐車場が平置きとなってますので、駐車場に使用するのかな？

１階部分はエントラス、ごみ置き場管理室、駐輪場があるので、
恐らく住居用は３戸かな。

日当たりは良いと思いました。電線がちょっと邪魔ですので、
土地に余裕がある分は建物を道路から離して
ベランダを少し奥にしてくれると良い。

83㎡の3LDK間取りを見ました。ウォークインクローゼットが洋室1にも2にもついています。あと面白いのがFUTON収納ですね。洋室1、布団なんですね。ベッドじゃないのかな。洋室3もFUTONでした。LDKが18.2帖で、すごく広く感じました。

ドアも天井までのドアのようですし、かなり広々と使えそうな感じがします。

オフセット洗面も面白いです。普通なら真ん中ですよね。

近所に住んでますが、5月は細かい虫が川ぞいに多いです。雨の後は川が臭いです。
平日日中は、 本門寺側の小学校が賑やかです。騒音に聞こえるかは人それぞれです。
夜は静かです。安かったら検討しようかと思いますが、80平米中心ということと、
本門寺お膝元という事で、比較的資産家を狙った物件なのかなとも思います。
また、直前まで、まだ古くないマンションが建っていて、わざわざ解体して
建てているので、何かあったのかとか、地権者優先とかあるのか気になります。
どなたかご存知でしたら教えてください。

本門寺通りで撮影してました。なんのドラマですかね。

駅からほどほどに近い物件なので、住みやすさを感じられそうなマンションだと思いました。
中心地へもそれほど遠くない駅なので、通勤にも便利そうですね。
収納は充実しているものの、なぜか間取りが手狭に感じてしまいますが、
部屋の配置のせいなのでしょうか。

イニシアのマンションは期待大ですね。笹塚の物件を見学しましたが、かなり拘りがあるように感じました。

やや気になるのは、他の方が書かれているように川沿いであることですね。氾濫はないと思いますが、液状化リスクについては販売員に聞いてみたい（どなたか聞かれたら教えてほしい）

あとは、目の前建物が古く、夜はちょっと怖いなと感じました。

価格とのバランス次第ですね。最近はどこも高いので。ここは頑張ってほしい

北側は環境が良いので高いと思いますよ。
駅南側の方が安いと思います。

プランの内容を見ていると、部屋の配置や設備など
使い勝手がよさそうなマンションだなと思いました。

特にウォークインクローゼットが2か所あったり
他物件と比較するとこちらのほうが良いと思う点が多いです。

家族でほっこりと楽しく住んでいけそうですね。

近い物件ですと、駅徒歩5分で8年前分譲のアーデル池上が260万円/坪くらいだったと記憶してます。
リーマンショック直後で売れ残り多数で値引きをしていた記憶があります。
なので実質260万円よりは低かったのかな。

今は時代が違うので何とも言えませんが、同価格だとして80㎡は6300万円～
区切りが悪いので1Ｆで5980万円～と予想します。
71㎡は。5600万円～と思いますが、戦略上目玉住戸にして4980万円かもしれません。
勝手な推測です。

あと駅の反対側ですが、駅からはここと同じ徒歩くらいの場所で
8年前にアールブラン池上が分譲されてます。
これは70㎡で5500万円代～だっと思います。ずいぶんと前なのでなので参考になりませんが、

化粧台が広めに取られていたり、収納が充実していたりと、
広々と暮らせそうなマンションだと思いました。
実際の面積よりも広く住めそうな印象を受けます。

広い間取りが多いみたいなので、仮に坪単価250万円だったとしても
70㎡と80㎡では約760万円程の価格差があります。よって
それなりに裕福なご家族がターゲットになるのかなと思います。

間取りを拝見しましたが、、
全居室に床暖房ありなのですかね？
薄く色が付いている部分って床暖房でよね？

イニシアは他物件でも全居室に床暖房付けた
マンションが数戸ありますね。

そんなたくさん床暖房いらないわ

イニシア他物件のＨＰを確認してみましたが、
床暖房のない部屋は色はついていませんね。
という事は、全居室床暖房ですね。

池上駅について良く知らないのですが、朝の混雑状況はどうでしょうか。
また、駅周辺のお店の状況についても気になるところです。
ゆとりがあって、自由に家具配置が出来そうな間取りで印象が良いですし、
老後も暮らしやすい印象を受けました。

とても良い間取りありますよね。イニシアさんのマンション、素敵ですね。

我が家は、できれば３LDK欲しくて予算的には出来れば5,500〜6,000万なんですけど、買えるお部屋ありますかね。

立地は気にいっているものの、いくらなんでも7,000万とかは現実的ではありません。

中古で5,000万がアッパーですが、皆さんの情報教えてください。

本当に、皆さんその位は余裕なんですかね。

イニシア池上は300万/坪です。
70㎡=6,330万円
80㎡=7,260万円
90㎡=8,168万円

坪300万ですか。
それはどこからの情報でしょうか？

ちょうど今日ここの資料が送られてきたけど、
間取りはとても良いし、設備仕様次第では本気で検討しようと思います。
ブランズ久が原がくそ高かったので、坪３００が本当ならいいなー

>>25 匿名さん
SUUMOの不動産部署情報です。

ちなみに
リビア池上240万/坪
イニシア池上300万/坪
池上新築マンション借地権290万/坪
ブランズ久が原322万円/坪
オープンレジデンシア久が原296.2万円/坪
クレヴィア千鳥町300.6万円/坪
インプレスト西馬込332.1万円/坪
ヴィーク南馬込350万円/坪
ガーラ南馬込318.8万円/坪
アールブラン馬込330万円/坪

正確な情報なので参考にどうぞ！

>>27 eマンションさん
すごいですね！
面白い情報ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

坪300もしますか？
池上は沿線の中でも安い方という認識ですが

>>29 マンション検討中さん

この辺で検討しているけど、どこもかしこも高くなってる。
この4~5年で相場が1000万位上がってる感じがする。
今が高値なのか、これからまだまだ上がるのか?
判断に悩みます。

リーマンショック後の2011～2013年あたりが異常に安かったという事なんでしょうが、その頃の印象が強烈すぎて、また値段が下がるのでは？と期待している自分がいるのです。世界規模でみると日本の不動産は現在の値段でも多少お得感はあるそうですが。それでも23区内で買うなら6000万円はみておかないと買えないですね。また、2015～2016年が高値で2017年は多少値下がりと不動産の関連記事を見かけますが、どうなんですかね。
要は買える物件を買う事しか出来ないのですが、
2011年頃は23区に買えた→郊外なら買えるという変化ですかね。
それが妥協できない→お金を貯めるしかないという事です。

ただ、高いと言ってもこればかりはご家族のタイミングですからね。
価格が安くなったとしてもタイミングが合わなければ買えないでしょうし、
価格が高くとも買わざる得ない状況であれば、買うしかないでしょうし、

損得勘定だけではマンションは買えないと思います。

池上は駅ビル建設もあって、
今後もっと上がると思いますよ。
池上本門寺の存在も大きい。
開発されない自然だからね。

確かに駅の再開発により街並みはきれいになりそうですね。

周辺を見に行って気になった点が２つあります。

南向きより北向き（本門寺向き）のほうが景色が良いように感じましたが、やはり日当たりの問題で南向きなのですかね。。。

電線が多く、４階以下だとベランダから電線が目の前になると思ったのですが、電線はあまり景観としては考慮しないものですかね。。。

VRでもよいので、どう見えるか確認したいものです。

私も電線が気になりました。

また、私が見に行った時、マンション前の駐車場にたくさんのゴミが積まれている車が数台止まっているのが気になりました。

ストリートビューでも確認できますが、
あれはどうにかして欲しいです…

電線について私も気になったいますが、
或る程は度道路～ベランダまでは間を空けると思いますよ。
隣のマンションよりは空間が出来るとおもいます。
（隣はコの字ですが、当マンションは長方形ですので、）

ゴミのが積まれている車？はちょっとわかりません。
ストリートビューだと特に見当たりませんが、、、

ワンボックスタイプの白い車です。一台はマンション建設地の目の前でフロントガラスに日焼け？がされているので見づらいですが、よく見ると運転席助手席までゴミがいっぱいで、古い週刊誌が運転席フロントガラスにはりついてます。ストリートビューではモザイクがかかってます。
そのすぐ10メートル先くらいに（細かく言うとマンション斜め前かな？）また同じ白いワンボックスタイプの車があり、これも同じように運転席助手席側までゴミで溢れている状況です…。
そのまたとなりの車も少しゴミが積まれてます。…

案内会の時にどうにかならないか聞いてみようと思います。

価格の予想
坪300万円という予想がありましたので、
実際の適正価格を模索します。
池上1丁目（駅10分程度）で約地価140～150万円坪です。
マンション敷地面積を戸数で割ると1戸あたり約12.58坪/戸です。
という事で地価150万円/坪とすると地価は1戸あたり1887万円で約1900万円です。
これに上物はＲＣなので150万円/坪とすると80㎡で約3650万円です。
1900万円+3650万円＝5550万円となりますが、（70㎡で4900万円くらいか）
それにエレベーター、共有施設などの住戸以外の建設費用やら広告費など加え
１戸あたりで1000万円程上乗するとしても6550万円です。
つまり250～270万円が適正価格と判断します。
70㎡＝5300万円～5700万円
80㎡＝6000万円～6550万円

80㎡＝5500万円（坪230万円）で作れなくもないと思いますけどね。
つまりディベは売れれば基本的に儲かります。

車確認しました。
古いアパート前の白いワンボックスと
その横のワンボックス２台の事ですね。
両方ともゴミが積まれてますね。

恐らくこのアパートのオーナーの所有物なのかな。
アパートも生活感があるので誰か住んでいるのかな。
このアパート自体がゴミ屋敷化してたりしてｗ

価格の予想参考になります。
ただその予想は適正価格ではなく最低価格ですね。
予想された価格に、経費＋利益をどれだけ乗っけてくるかで
値段が決まりますね～
やっぱり坪３００万までいっちゃうのかな

ＨＰに間取りが追加されていますが、
随分とかわった間取りですねー。
廊下ないじゃん。プライバシーの確保、各部屋間の防音など、気になりますね。
他の物件も同じような間取りですが、コスモイニシアは何故この間取りを推しているんだろうか。

>>32 匿名さん
池上駅だけが綺麗になっても無理では無いですか？

わかる方教えて下さい。
イニシア池上の建設場所ですが？
1990年に建てた池上秀久コートマンションを壊してまで建てたのか？
何か有りましたか？
住んでた方々がはどうしたんでしょうか。

>>43
分譲だったんですね。
買い取ったか、地権者として新しいマンションに入る条件かなのかな？

>>43 マンション掲示板さん

去年まで直ぐ近くに住んでましたが数年前から殆ど誰も住んでませんでした。

池上秀久コートの隣でないの？

>>46 マンション検討中さん
他に庭付き戸建が2件敷地内有りました。

廊下といえるような長さではないので、洋室からの音がリビングに聞こえそうですね。
間取りを見た感じでしかわかりませんが、キッチンの空間が広めに取られているので良いです。
バルコニーも広く作られていて、全体的にゆとりのある作りになっていますね。

>>39 マンション検討中さん
そのアパートがもし、ゴミ屋敷だったら嫌ですね、車がゴミ屋敷ですか？
何か、治安が不安ですね。
やはり、環境が一番ですね。
やはり、高く見積もっても300万が良いとこですね、耐震構造でも無いし？
構造から見て、もし300万だったら絶対に高すぎですよ(*≧∀≦*)
気になる所ですね。

何か投稿が少ないですね？
情報収集が無いのかな、人気が無いのかな？
価格も問題があるのかな？

小規模マンションですからね。数百戸あるマンションと比べると少なるなりますよ。まだＭＲも価格もわからない状況では書き込む事もあまりないのでは。

300は高すぎると思います。
個人的には250が妥当だと思いますよ。

>>52 マンション検討中さん
建て方の構造から見ても、そうですね、やはり@250万が妥当ですね。
南側の景色が気になりますね。

>>53 検討板ユーザーさん
何か、地盤が心配ですね？
1990年建てたマンション跡に建ててる事(何か地震の影響かな？数年前から空き家？)北側が川？気になりますね。

他のマンション営業マンは、イニシア池上に関しては@300程度だろうとは言っていましたが、、、
今週末の事前説明会で、ある程度の価格とマンション前のゴミの話は聞きたいものです。

※それ以外にも、同じ池上で建設中のレジデンシャルも気になります。。。

同じ池上で建設中のレジデンスなんてありますか？
差支えなければ教えて頂きたいです。

>>56 マンション検討中さん

レジデンシャル池上(仮)
というマンションなのですが、ネット上には情報がまだなかったです。
他営業マンさんに教えてもらって知りました。
池上6-19にあるアパートを壊して建設中の場所だと思います。
(現地を一応確認済)

ディベロッパーにも確認はとりましたが、まだ詳細等何も決まっていないようです。。。

駅近くなので、イニシアよりは高そうですが。。。

ファミリーがあるなら、比較対象として検討したいものです。

場所が良いですね。都心へのアクセスがしやすく、非常に便利な立地にあると思います。
一瞬、ホームページを見たときはホームシアターがついていると思ったのですが、
洋室とつなげるとそういう形に出来るという話なんですね。
ちなみになんですが、ホームシアターを取り付けるとなるとどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか。

>>49 検討板ユーザーさん
現地、見てきました、車が4台位あって、古いアパートもゴミ屋敷でした。
古い建物が多くて、数年後はマンションが建つのかな？

アパートについては、何れ解体されると思うので
個人的にはあまり気にしてません。
池上秀久コートが解体された理由は知りたいです。
事前説明会に行かれる方、聞いて頂けないでしょうか。

宜しくお願い致します。

池上秀久コートの解体費用はイニシアが負担したのでしょうかね？
だとすると価格に上乗せされますね。気になります。
連投失礼いたしました。

問い合わせたら、事前説明会である程度の価格感は教えてくれるということだったので、今週末には検討するに値するマンションかどうかわかりそうです。

池上秀久コートって分譲マンションだったのだろうか？
分譲マンションだと区分所有者全員から買い取ってから解体したって事だよね。

suumo記載です
第一期一次　６棟
77㎡~83㎡　販売価格6400万~7900万
でてました、どの様に思いますか？

池上秀久ｺｰﾄが気掛かりですが？。

池上駅　徒歩7分
坪単価＠280万円～320万円
素直に高いと思います。

恐らく１戸あたりの土地所有面積が広いのが
影響しましたかね～。

>>65 マンション検討中さん
そうでね、やっぱり高いですね。
もし、前の古いアパート跡に6階建のマンションが建ったら最悪ですね？

1000万円くらい高いです。

戸建ての地元住人が、家を売って管理のちゃんとしたマンションに住むには、静かで良い場所だと思うよ。

説明会参加してみました。
ざっくりですが、坪300〜で考えると価格が出る感じです。
総㎡数が広いので、価格もそれ相応ですかね。

前マンションについては、隣の土地をイニシアがすでに持っていたらしく、オーナーと交渉して追加土地として譲ってもらったそうです。
価格の上乗せはたぶんないと言っていましたが、詳細は見えないところです。

電線は四階までは景観に入りそうでしたね。

前の土地は調査中で、今後の利用含めて後ほど調査結果を回答してくれるらしいです。

ちょっとふっかけてきたかな？という気持ちがありますが、㎡が広いので妥当といえば妥当ですかね、、、？
70㎡台は手が届きそうですが、80㎡台の部屋は諸費用等含めて8500は軽く超えそうなので、個人的にはキツイ感じです。。。

モデルルームが今月末から見学可能らしいので、それ待ちですかね。

参考になれば幸いです。

以前各物件の坪単価を記載しましたが、
イニシアはやはり平均坪単価300万で間違いないそうです。
ヴィーク南馬込も坪単価350万から340万に変更になりましたので、お知らせ致します。

また8月から池上で新築マンションが販売致します。
事業主は一建設でプレシス池上の多分第2弾が
普通借地権で出て来ます。
坪単価は290万で地代が2万円です。

参考にどうぞ。
なにか情報があれば記載致します。

>>69 マンション検討中さん

とても参考になりました。
情報ありがとうございます。
とても参考になりました。
やはり価格も高そうですね！
前の古いアパートが気がかりですね？

徒歩10分以内の距離に銀行や病院があるのは、なんだかんだで便利ですよね。
駅も徒歩7分の距離なので、それほど遠いという感じはしないと思いました。
とてもシンプルな間取りですが、リビングが広めに作られているからか、とても広そうに思います。

現地見てきましたが、前のゴミの家(会社)は10年以内には売地になりそうな位古いです。
隣のアパートや民家と含めると、小さめなマンションが立ってもおかしくないので
東側半部は景観要注意ですね。何れにしても、先の投稿の方がおっしゃる調査待ちかと思います。
あと、呑川側が非常階段とかややオープンで、侵入が簡単にできそうで、全体的にセキュリティが
弱そうです。駐車場も少ないですね。
管理人が常駐パターンになってしまう場合、特に管理費も高くなりそうです。
耐震でもないし、デザイン的にも普通だし、池上と言っても1丁目の気品や、7.8丁目の区画整備感は
ないので、ちょっと高すぎる感がありました。オリンピック後の資産価値は結構落ちるのでは？

確かに、４丁目で坪300万越えの物件なんて今まで売り出されてないので微妙なところです。
共有施設もないし。80㎡中心と言っても、同じ値段を出したら、共有施設とか充実している
ところはいっぱいありますよね。どうして強気なんでしょうか？
もちろん、地縁があって、予算に余裕のある方はいいのでしょうけど。

管理人は平日勤務だって言っていました。
毎平日だったかは覚えていませんが。。。
マンションのサイズによって決まるらしいですね。

付加価値としては、池上駅の再開発があるので、それで強気なのかな・・・という予想ですが。。。

ここが強気という訳ではないと思う。
もうどこもかしこも高くなって、これが今の相場なりの価格だと思う。
もっと安くて良い所があったら教えてほしい。
本当に予算足らなくて困る

>>77 マンション検討中さん
イニシアの他の地区の販売価格をイニシア池上と比べると高いですね(*≧∀≦*)
まあ、最終の先行の説明会、終了後でどう出るか楽しみですよ。
だいたいの結果が出ると思います。

>>77 マンション検討中さん

安くて良い場所はあると思いますが、
利便性の良い場所(都内)でとなるとどうでしょうか。。。

40~50台で狭くても良ければ池上でも価格は手頃だと思いますし、
広さを求めるなら千葉ニュータウン方面とか遠くまで行く必要があるかと。

色々見る限りでは、
比較的グランイーグルのマンションは都内でも安めな気はしますが。

それか、中古マンションだと、
新築▲1000~で購入できるのでそれも有りだとは思います。

とにかく、やはり都内は高い・・・ですよね。。。

安く売る理由がないと思います。

そもそも2011年～2016年の5年間でディベは相当儲かっていると思います。
なので、ゆっくり売っても会社が厳しい状況になる事はないでしょうからね。

会社のお金に余裕があれば早く売る必要はないです。、

>>80 マンション検討中さん
商売はそんなに甘くないですよ(*≧∀≦*)
在庫は早く完売しないと大変なんです。
経費と固定費が増えるばかりです。