NPO法人 住管センターは、どんなコンサルですか？

県内唯一の知事認可団体と書いてあるが、本当に唯一？
実績の業務内容は、アドバイスの様な細かい仕事が多いが、実績の場所も名称も曖昧に伏せてある。
実際に契約をした住民（理事会と委員会と管理組合）の声が聴いてみたいです。

千葉県の老朽化をしてしまった分譲団地が専門の様です。

去年、修繕委員会として話を何度か聞きましたが、劣化診断（初回なので外壁と防水とペンキ）、基本設計（必然性必要性のある修繕計画）、修繕計画（推移表による修繕費ストック）のお話より、
議案として成立する要件（住民の人間関係対策）に興味があるように感じました。皿管業者なので、管理会社を引き離す感触はありました。
こちらは伏せてはおりましたが、専門家（資格所持者と実務現役勤務者）住民に参加お願いし、専門的質問もしましたが、代表者の建築等専門資格所持が曖昧で、その都度列席する建築士が返答しました。

去年皿管の検討対象には入れ、饒舌に経験を喋る代表自身は、建築資格（建築士、管理士、宅建士等）の所持は一切無し。
ＨＰ記載の経験現場は個人情報の保持とかで、曖昧で紹介は不可、兎に角、役員に皿管の業務委託契約締結臨時総会議案の提出段取りと議決に向けて（10年ちょいでも劣化が酷い）と急がす。
素人集団の初回住民には、まずはこなした現場の紹介と住民説明会（最低二回）ではないか？
当然、当管理組合はお断りしたが、アドバイスとして、これから話を聞く組合さんにはこのＮＰＯのＨＰの経験精査と質問（有資格は提携者のみ）の回答は必須。
かなり詳しい住民（暇な知ったかぶり老人ではない現役有資格者や現役実務経験者）のアドバイザー列席は、必ず実行すべき。

この非営利団体は、業務委託契約を管理組合と直接に結びます。
発行する1.劣化診断書も2.基本設計（特記仕様書）も内容の実務は外注し、表紙はこの団体代表です。
又、3.業者公募もこの法人名義で募集し、その中で業者選考し、相対で言説をします。
成果物は、ＮＰＯ法人として請求し、入金させる務委託契約を結ばせます。
因みに、契約には住民説明会の開催の頻度も記載しません＝一切やらなくても違約ではないという事。
ここは、既に非営利団体ではありません。
ＨＰ記載で、手掛けた実績の名称・場所を伏せていますので、その確認をお勧めします。
（ＮＰＯでなくとも、これを嫌がるコンサル会社は既に優良と言いません。）

19日22：00放送ＮＨＫクローズアップ現代「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」
は、大規模修繕工事を控えた管理組合役員は勿論、住民の方は録画でも見るべきです。
番組内容は、悪質コンサルの注意点で、
当初廉価なコンサル業務委託契約締結、その管理組合の修繕積立金残金ピタリの見積工事代金、公募の形で応募業者の条件付け、選定はコンサルが行い、現説は、相対で金入数量表を配布し、結果は金額は右上り直接工事費％は実は同比率の似非公募入札結果。竣工後のクレームは一切関わらない契約内容。戸＠150万を初回で超えるのはオカシイと番組内で指摘されてました。
上記と真逆な優良コンサルならば、ＨＰマンション実績から同エリアで直近具体例で説明が当然です。

※通常管理会社の元請が無くなっている状態なので、このままコンサル契約を進め、竣工後ゼロになった修繕積立金が何倍徴収となるのか？（長期修繕計画の大幅な変化に依る）の確認は必須です。

管理会社＝コンサル、である。

いえ、上記放送は、「大規模修繕工事のコンサル」の件で、通常の管理会社が元請では無く、皿管のケースです。放送の中で、皿管もアイミツをとるべきとありました。
又、直接営繕施工会社に見積もりを取ると、約一億円程安かったので、住民がその皿管コンサルを外し、直接施工契約を望み、内容証明が来た場面がありましたが、その場合には竹管となります。
（施工会社も下請工事のみの竹管は請けない会社もあります）

因みに通常（日常）管理の業務委託契約では、他の設計事務所、営繕会社に依る大規模修繕工事については別契約記載ですが、通常（日常）管理契約がそのままなら、大規模修繕工事には出来る範囲で協力をはする。
が、大手一般的契約です。

コンサルの裏。有名コンサルやテレビに出てるコンサルにも裏があるから気をつけろ。

クローズアップ現代冒頭
格安のコンサル（皿管一級建築事務所）は、13年分貯蓄修繕積立金目いっぱいの修繕工事費36000万円を別会社で二億五千万円。　そのコンサル介さず直接工事業者（竹管の営繕業者）と話を進めると、弁護士から辞退するの内容証明が来たと住民インタビュー。番組で初回180世帯なら戸＠200万円ですよ、、、、

キックバックを仕込んだこのマンションから降りる気なんざ、コンサルはさらさら在りません。
で、コンサルが提示したフル金額と指定業者（証拠は、自白だけですから、データ並べ談合が濃厚なら✖です。）で、施工契約しなければコンサル降りると弁護士から内容証明ですよ、、、脅しですよ。
もし解約すれば、契約違反で、済莫大工費の違約金を臭わせて来ますが、業務委託契約は、違約金は無く、最大で格安業務委託費の支払いで終了です。

業務委託解約は、成果物（完了した業務）のやったとこまで代金で解約です。
通常で1.劣化診断、2.基本設計、3.施工業者選定（選択業務なので施工金額大小は無関係でしかも請負契約は未決です）住民が納得出来ない2.基本設計（特記仕様と数量表）、3.その一億安い所が見つかる業者選定は、
成果物とは到底言えません。必然的に1.劣化診断も疑問を持ちます。
業務委託契約は、成果物に納得出来なければやり直し、
又は、信頼関係が失われれば、やったとこまで解約可能です。

相手は、その決定に臨時総会議決が必要であると十分に知っていて、
理事会でそのまま進めざる得ない方向で持ってきています。
さっさと臨時総会を招集し、半数議決後、「信頼関係が失われたので白紙解約又は成果物とは言えませんので、現在支払い済みの半金で解約」の通知で手を切るべきです。（その弁護士はもう出て来ませんから、、、）

番組内では悪質大規模修繕コンサルは、一級建築士事務所（皿管）でしたが、
コンサルは、建築資格すらも不要なので、当然に非営利団体もコンサルは名乗れます。
そのコンサルの直近の現場実績確認と現実の顧客にお会いし、戸＠200万か？と聞けば、素人である住民代表（理事会や修繕委員会）でもコンサルの優劣は必ず判ります。

ここは又、ホームペイジの形式を変更し、実績は、以前は名称を伏せ、戸数を曖昧にし、マンション対象を不明だったが、実績年度だけは、年度別記載だった。
ここにきて、更に、工事名称別に分け、年度を不記載にした。

※一番上の大規模修繕工事コンサルティング業務は、年度を書かず沢山記載し、更に（一部です）と書いてあるが、半年前のホームペイジでは、27年度は二件だけだよね。

↑正に、hpは入口ですね。
今時は、営繕業者も、下請け施工であっても自社が手掛けた大規模修繕工事マンション名称、世帯数、施工年度、大まかな予算は、HPで具体的に公開しております。
コンサルを標榜する以上、大規模修繕工事を手がけたマンションの見学会の段取り程度は当たり前。

千葉県内でマンション専門の防水業者ですら、施工マンションで、施工前画像と施工後画像と工法と大まか予算は、当たり前に実績現場としてHPで公開しております。

いよいよ初回大規模修繕工事が近づき、役員達が手分けし、管理会社紹介コンサルや一級建築士事務所など情報を収集しています。
非営利団体（NPO）も情報収集範囲に入れており、このNPO住管センターのＨＰを見ますと、トップに
「千葉県知事認証唯一のマンション管理組合支援NPO団体」とあり、一般住民がそのまま読めば、ここは
　千葉県知事で認められた千葉県で唯一のマンション支援の非営利団体なんだなと理解します。
しかし、HP実績に、具体的なコンサル名称実績は無く、僅に戸数と所在しか記載が無く、年度すらも記載ありません。

ここで、確認すべきは、ＨＰで強調する、本当に千葉県知事に唯一認められた、千葉県で唯一のコンサル会社なのかどうかでした。そうであれば、千葉県内の実績は凄いモノでしょう。非営利団体ですし、、
そこで、千葉県担当部署(県民生活・文化課)にこのＮＰＯ法人HPの上記文言について書面で質問をしたところ、返答は以下の通りでした。（原文ママ抜粋）

1.
「認証」ですが、法令で定められた要件を備えていれば、所轄庁が確認し証明することで、千葉県知事の認可ではありません。
2.
「マンション管理組合支援業務のＮＰＯ団体」ですが、同様な事業を行う団体が県内で何件届けらているかは　　　県は、把握をしておりません。従って、県としては何故この記載があるかも返答は出来ません。

つまり、千葉県では、申請がなされ、用件が整えば認証し、県内の同業の団体法人数、活動実績は把握すらもしないという結論です。トップペイジの標榜がこれでは、、、、
やはり、「業者」の言う事を一方的に信じる事無く、マンション直近実績（階数、世帯数、築年が近似のモノ）の現場を見て当時の役員委員会に「NPOに頼んで良かったですか？」と聞き、納得してから、初めて依頼の検討をする事がとても大切と思います。
私どもの様に、初めての大規模修繕工事を控え、良いコンサルを求め、悩む住民役員は多いと思います。
良いコンサル選定の参考になればと思います。

当マンションも、初回の大規模修繕工事に備え、千葉県Aランク・ゼネコン出身の一級建築士所持の修繕委員がHPをジックリと読み込んだ。確かに、トップに千葉県知事の「認可」と千葉県「唯一」とある。
しかし、設立経緯には「認証」とあり、千葉県文化課の問い合わせでは、「唯一」かどうかは同業法人の総数を把握をしてないとの事だし、試しにネット検索すれば、千葉県内で驚くほど、正に星の数だけ、大規模修繕工事コンサルを生業とする非営利団体のNPOがヒットする。

更に、HPで実績と紹介されているマンションも、営繕年度は不明で、名称は勿論、所在は市まで、約戸数と団地型か単棟型しか書かれてない。
理事長挨拶でも、多数の専門家を擁しとあるが、本人の一級建築士や施工管理士等の建築資格の記載は無い。
「どう判断するかは、まぁ、、貴方のマンション次第という事でしょうね、、、」
が、当方の修繕委員の判断でした。