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物件概要 |
所在地 |
東京都品川区東品川4丁目24番1(地番) |
交通 |
東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 京急本線 「青物横丁」駅 徒歩6分 京急本線 「品川」駅 バス9分 「都立八潮高校前」バス停から 徒歩2分 (港南口より) 山手線 「品川」駅 バス9分 「都立八潮高校前」バス停から 徒歩2分 (港南口より)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
687戸(他に管理事務室、パーティールーム、ゲストルーム等) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上19階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年11月下旬予定 入居可能時期:2020年08月上旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]積水ハウス株式会社 東京マンション事業部
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施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
管理会社 |
積和不動産株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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グランドメゾン品川シーサイドの杜口コミ掲示板・評判
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426
契約済み
管理費会計に響くなら駐車場を駐輪場化するの賛成です。
駐輪場ニーズは高いというアンケート結果ですし、変えられるなら駐車場にしてほしいですね。
あとはカーシェアはニーズないんですかね?
元々サービスとしてないので難しいのかもしれませんが、駐車場余るぐらいならカーシェアにしてもいいと思います。
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427
住民板ユーザーさん8
管理費会計を改めて見ると、駐車場使用料の収入って大分多かったんですね。それが埋まらないとなると会計的に結構痛手ですね。
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428
住民板ユーザーさん1
駐車場使用料の収入が見込めないと修繕積立金が値上がりしやすくなりますよね
それも不安です
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430
住民板ユーザーさん8
[No.429と本レスは、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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431
住民板ユーザーさん5
おそらく今、駐輪場を増やしてほしいという要望が何となく一番多いのではないでしょうか?子供が大きくなって、家庭の経済状況などによっては車を所有したくなる方も出てくるかと思いますが、現状では駐輪場を増やす事が最有力手段かな? あと、そもそもですが、本来毎月の駐車場収入は管理費計上ではなく、長期修繕積立金に回すのが望ましいとネットで調べると出てきますね。当然そうすると管理費不足になりますから、どこかで何かを削っていくor管理費値上げになる訳で…。私も含めてこちらの物件を選んだ方の大多数は「永く良い住まいでありたい」という意識を持っていらっしゃると思うので、こういった問題を一つ一つ良い方向に解決していきたいですね。
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432
住民板ユーザーさん3
機械式駐車場は保守費用もかかるから、機械式駐車場をワンブロック無くして、そこが駐輪場に、なればいいですね。
ただ、その場合車動線と自転車動線が分離されないという問題点はあります。
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433
住民板ユーザーさん1
駐輪場は増えてくれると嬉しいですよね!
ただ駐車場ワンブロック分の使用料とそこを潰して作った駐輪場の使用料を比較すると管理費の不足が不安です。
431さんがいうように管理業務委託費を削るor管理費値上げ等の対応が必要かもしれませんね。
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434
契約済み
機械式駐車場の保守費用(更新含む)がかかると言ってもその維持にかかる費用
をユーザーが負担するわけで、ここで利益を出して管理費の上昇を防ぐわけではないです。不要なユニットを削ってその無駄な保守費用をかける事なく
同時に広く需要があるものに変えるという趣旨です。
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435
住民板ユーザーさん2
>>434 契約済みさん
おっしゃる通りだと思いますが、先日送付されてきた管理費会計では、機械式駐車場の保守費用よりも多くの駐車場使用料が計上されており、他の支出に充てられてるように読めました。
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436
住民板ユーザーさん1
駐車場使用料は貴重な収入源ですし、将来的に埋まる見込みがあるのであれば残すべきですよね
今は車がなくても、いずれは車を持つかもしれない(持ちたい)世帯が割といる気がします
車を今後絶対に持たない世帯が多数で駐車場の空きがそのままになるのであれば駐車場を減らさないといけませんよね
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437
住民板ユーザーさん5
>>436 住民板ユーザーさん1さん
小さい子供のいるファミリー層がたくさん入居するとなると、10年後は自転車のピークになりそうですが、20年後は車がピークになりそうですね。
入居属性が偏っているとそういう不具合が出ても仕方ないですね。
安易に駐車場をたくさん削るとどうなんでしょう。。。こればっかりは分かりませんね。
自動運転、エコカーが登場すると車も所有し易くなるでしょうし。
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438
住民板ユーザーさん2
本当に自転車こそ20年後は一切乗らなくなるからなぁ
安易な判断は危険だ
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439
住民板ユーザーさん2
駐車場削ると管理費が大幅に上がるのが怖い
試算してもらわないと
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440
住民板ユーザーさん3
高齢になって運転するのも怖いよ。
事故多いし。
アクセルとブレーキの踏み間違いとか、、
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441
住民板ユーザーさん1
トランクルームはどうでしょうか。
都心のマンションを4軒程、住み替えして住んでますが、どのマンションも駐車場は空きがあり、トランクルームは希望者が多いようです。
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442
住民板ユーザーさん2
>>440 住民板ユーザーさん3さん
20年後はまだ高齢じゃないから大丈夫では?
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443
住民板ユーザーさん5
>>441 住民板ユーザーさん1さん
トランクルームは人気出るでしょうね。すぐに埋まると思います。
あと、パッと思い付くところではコインランドリーですが、駐車場が外なので難しいっていう事と、リース代と光熱費がかさむので、管理費が上がっちゃうでしょうね。
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444
住民板ユーザーさん1
契約時からこの短期間に、管理費アップの可能性大きいって少し詐欺のように感じてしまったんですが。デベロッパーの計画の甘さを感じています。皆さんは許容されてるんでしょうか?
掲示板ももっと荒れるのではと思っていたのですが、こんな事は大した問題にはならないんでしょうか?
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445
住民板ユーザーさん5
>>444 住民板ユーザーさん1さん
駐車場の台数は販売前からの計画ですので、実際の需要数は契約者からのアンケートではじめて分かるものなので、これは仕方ないかなと思います。
この物件は規模も大きいし、積水さんとしてもGMシリーズの中でも気合いを入れた物件だと考えられますので、後々トラブルになったり評価が下がったりするのは避けたいはずで、その為にもちゃんと動いてくれていると考えています。
結局これだけの大規模マンションで共有施設や植栽といった付加価値がある物件ですから、入居後も何かとトラブルや問題点が出てくるのは当然でしょうね。
駐車場問題は重大な問題ですが、現段階では「まだ何とかなる」と考えていますので、とりあえずアンケート結果を待ってみようと思います。
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446
住民板ユーザーさん5
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447
住民板ユーザーさん3
これだけ大規模だと意見は色々出るだろうけど意見がまとまるかどうかが不安
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448
住民板ユーザーさん1
>>445 住民板ユーザーさん5さん
アンケートをとる前にある程度予想することが事業を行う上で大切かと思いますが。。
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449
住民板ユーザーさん5
>>448 住民板ユーザーさん1さん
東京都の場合、住戸数に対して30%?以上の駐車場の設置が必要といった内容の法律がありませんでしたっけ?
(どなたか詳しい方教えていただきたいです)
それを考えると駐車場の台数は無駄に多くしてないですし、購入検討中の頃は駐車場がちゃんと埋まるか多少心配していましたが、その駐車場計画を含めて契約したわけですから、ここからは私達契約者の問題(入居後は管理組合の問題)にもなってくるかと。
まぁ、いずれにせよ今は積水さんが責任を持ってあらゆる手段をもって対策を検討していただきたいですね。
私達は明るいマンション生活の為にもどんどん意見をあげていきましょう!
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450
住民板ユーザーさん8
>>449 住民板ユーザーさん5さん
ここを見ていても意見はたくさん上がるので心配いらないと思います
どちらかというと意見が一通りでてからどつやって結論を出すかが気になります
多数決になるんでしょうか
人数が多いので結論までに時間がかかりそうですし早め早めに話し合いたいものですね
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451
住民板ユーザーさん5
>>450 住民板ユーザーさん8さん
もちろんアンケートとったりして参考にはするでしょうけど、長期的な収支計画を立てる必要があるので、いくらトランクルームを作ってほしい!と私達が意見しても設置する場所や数、管理・費用の問題もありますし、トランクルームは現実的ではないと管理会社が判断すれば、アンケートの選択肢にも入らないのではないでしょうか?
(設置数の関係で利用出来ない人も含めて)管理費が上がるとしたら、反対する人も多いでしょうし。
単純に多数決で決めて良い問題なのかどうかは微妙な気がしますが、どのような形で決定されるのか私も分からないです。
ただ、管理費が妥当かどうかはともかく、今後積水さん(管理会社)が出してくるであろう対策案は実現可能で現実的なものに絞られるはずです。
私も気になるので色々と積水さんに聞いてみたいのですが、この為だけに電話やメールするのも悪いので、別の用事とくっつけて久々にモデルルームに行ってこようかなと思っています。
逆に何か良い情報ありましたら教えてくださいませ!
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452
住民板ユーザーさん1
>>449 住民板ユーザーさん5さん
条例で駐車場の数が決まっているなら仕方ないですが。でもそれなら数を減らすという策は出ないのではと。
いずれにしても、管理費アップの可能性の話を、封筒だけで済ましている積水の対応には私は不満ありですがね。
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453
購入済み
うちは駐車場云々で管理費があがりますって封筒、見てないですね。
既に駐車場利用予定だから、利用者は価格据え置きで、駐車場使わない人だけ管理費か修繕費として追加徴収するんですかね?
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454
購入者
重説読めばという話かもしれませんが、修繕費と管理費の会計は別ではないのですか。
もっというと、駐車場の修繕費は駐車場費用だけで賄うわけじゃないんですね。
駐車場費用の使い道は当初どういう計画だったのでしょうか。
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455
購入者
>>454 購入者さん
失礼しました。
手紙の裏面に記載ありましたね。
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456
住民板ユーザーさん8
>>452 住民板ユーザーさん1さん
私も封筒だけで済ませるのはどうかと思いました。
あまり入居前から強く出られず何も言えていませんが、実際に管理費アップが決まるのであれば直接説明欲しいですよね。
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457
購入者
>>456 住民板ユーザーさん8さん
まだアンケートの段階ですから説無はあると思いたいですね。
良く考えると、柔軟に対応してくれる良い会社だと思いますか。
駐車場足りないなら足りないでファミリー物件なのにという意見出たでしょうし。
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458
住民板ユーザーさん8
>>453 購入済みさん
私も封書きていないです。
駐車場利用者ではないです。
これから届くのでしょうか。
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459
住民板ユーザーさん5
>>458 住民板ユーザーさん8さん
そうではないでしょうか。
南側のコカコーラの敷地の時も、時間差がありました。
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460
住民板ユーザーさん9
管理組合の結成前ですが、ディベロッパーに一方的に管理費値上げを決められないように、具体的な額については契約者の意見をきくべきことを申し入れては。
全体的に系列の管理会社への報酬が高すぎることが原因とみられます。例えば、カフェの運営収入及び経費を管理組合の収入ではなく管理会社への支払いとして計上していたり、管理会社が主に使用するコピー機のリース料を管理費として計上していたり等、切れる所が多々あります。
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461
住民板ユーザーさん3
確かに経費削減できる部分は多そうなのに、安易に管理費アップして問題の解決を図ろうとするのはどうかと思いますね…
コンシェルジュの報酬や勤務形態も見直せば削れる部分は多そうに思えます
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462
住民板ユーザーさん3
駐車場の台数が減るとなれば、もしどうしても嫌なら既契約者はそれを理由に手付金返還の上でキャンセルできるのでは?
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463
契約済み
以前現地の写真のリクエストがあったので撮ってきました。
夕方なので暗く見えますが、実際はこんなに暗くなかったです。
管理費の件も以前来ていた重要事項説明の変更の件も書面のみの通知よりも対面での説明の場があってもいいと思いました。
ほんとに気になる人は聞きにくると思ってるのかもしれませんが…。
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464
住民板ユーザーさん1
>>463 契約済みさん
写真ありがとうございます。
書面のみでの連絡気になりますよね。何千万出してる客に対しての、営業?会社?の対応には不満ありです。契約時からその辺は感じていましたが。。
前の方も言われてましたけど、今回のような事で、契約のキャンセルって出来るんですかね??
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465
購入者
>>464 住民板ユーザーさん1さん
お気持ちは察しますが、連絡というよりもアンケートですから、多目に見ましょうよ(^-^)事前に可能性があると伝えて誠意あると思いますよ。逆に初期対応で書面以外はあり得ないわけですから。
ちなみに、管理費や駐車場台数変更しないで引き渡しても良いわけですし、手付金放棄の解約しか出来ないのではないでしょうか。
駐車場に関しては、仮に今埋まったとしても時代と共に利用率変わるわけですから、柔軟に入居者が主体性持って対応してく事で解決してくのも一つかもしれませんね。
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466
住民板ユーザーさん5
>>465 購入者さん
>>465 購入者さん
同感です。
大多数は入居前で新生活がワクワクなはずですから、あまりネガティブな書き込みが多いと入居後が心配になっちゃいます。
まだ別に何も管理費アップの決定がされた訳ではないですから。
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467
住民板ユーザーさん1
入居後にシビアな現実に直面するよりはあらかじめ問題点を把握してから入居する方がいいと思うのは少数派でしょうか
管理費アップの可能性くらいでネガティブな気持ちにはなりません
それくらいはあり得るだろうなと思っていましたし、お花畑にはなるのは危険だと思います
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468
住民板ユーザーさん8
>>463 契約済みさん
私は重要事項説明書の変更も、今回の管理費の件も、書面すら来ていません。
なぜ?
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469
住民板ユーザーさん5
>>468 住民板ユーザーさん8さん
何期に申し込みされましたか?
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470
匿名さん
>>460 住民板ユーザーさん9さん
カフェはどのマンションでも
光熱費や人件費等の維持費は管理組合持ち(ただし材料費は委託会社持ち)
売上は全額委託会社のもの
規模によっては販売補償費用として数百万円を更に支払い
が一般的です。売上自体が月に数十万円程度でおよそペイしないので、それくらいの条件でないと業者が入ってくれません。
物凄い金食い虫ですが(今住んでるマンションでは年間の負担額は約1000万円。1世帯辺り年間約2.5万円)、その分中古で売るときの売りになるので、必要な投資だと割りきっています。
10年間住んでてもカフェの経営負担額は約25万円。それでカフェのついていない物件より50万円高く売れればb/cは2.0です。
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471
匿名さん
今住んでいるマンションも620世帯ほどです。
年間管理費収入 1億200万円
駐車場使用料収入 9,000万円
来客用駐車場使用料収入 400万円
修繕積立金収入 9,200万円
その他収入 1,400万円
それで、毎年管理費会計から剰余金5,000万円を、特別修繕費に振り替えています。
うちの場合は、駐車場収入がある程度あるおかげで、修繕積立金の増額は過去1度だけで済んでいます。皆様の現在のマンションではいかがでしょうか。
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472
匿名さん
800世帯くらいのタワマンです
管理費 16000万円
駐車場収入 14000万円(内10000万円を管理費に、4000万円を修繕積立金に)
共用施設使用料 1200万円
修繕積立金 16000万円
規模の差を踏まえれば471さんと同じような感じですね
大体この辺りに収束するのでしょう
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473
住民板ユーザーさん8
>>469 住民板ユーザーさん5さん
返信が遅れてすいません。
第1期です。
まだ案内来てません。
自分から問い合わせるのも…
掲示板見てるってばれそうですよね。
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474
住民板ユーザーさん1
>>473 住民板ユーザーさん8さん
本当に届いていないなら重大なミスですし、きちんと問い合わせるべきでは?
むしろ怒らないといけないかと
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475
住民板ユーザーさん1
>>474 住民板ユーザーさん1さん
重大なミスは言い過ぎな気がするけど、人的なミスで漏れてしまっている可能性がありますよね。確認したほうがいいのでは。
大きな買い物ですし、掲示板見るのも普通かと思いますよ。
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