プレサンスロジェ神戸ポートアイランドってどうですか？

続きです。

⬛プレサンスのデメリット
・裏の道路のトレーラーがうるさい。（主に平日の日中なので、あまり気になりませんでした）
・駐車場の料金がクレヴィアと比べてやや高め。（車が無いため影響なし）
・中学校のグラウンドのライトが夜は眩しそう
・キーが使いづらそう
・景観はイマイチ

⬛クレヴィアのデメリット
・スーパー、学校、コンビニが遠い
・通路側がガッツリIKEAに面しているので人通りが気になる
・病院が真横にあるのが少し気になる
・うろ覚えですが、ディスポーザが無かった気がします。（間違ってたらごめんなさい）
・北側の道路を通るトラックがそこそこうるさい

最後です。

ちなみにポートアイランドに15年ほど住んでいました。
震災も経験しましたが、液状化がひどかったのは外側の道路で、居住区域はそこまででもなかったです。
電気はすぐに復旧しました。水道は数ヶ月止まっていましたが…。神戸大橋が通行できなくなりましたが、割とすぐに仮の橋ができました。

いまは島外に住んでいますが、ポーアイは公園が多く、治安も良いので安心して子育てできると思い、戻って来ることにしました。三ノ宮は、駅ビル開発やアクアリウムなど、これから色々発展していくようなので、アクセスの良いポーアイも一緒に盛り上がればいいなと思っています。

340番です。
多数ご意見をいただいてありがとうございました。

安価かつ立地の良いプレサンスにすることにしました！
知人で長くポーアイに住んでる親御さんに住むならこちらと意見をいただいたのも決め手になりました。

皆さん、立体駐車場やディスポーザー、パーティールームの将来の修繕積立金は気になられませんか？
あと、市営住宅が近くにあり、あまり環境が良くないように思われますがどうですか？

車を毎日乗られるのであれば、クレヴィアの方がいいかも・・・。
私は車未所有なのでそこまで気にならなかったです。
修繕積み立ては月5000円程度なのでこんなものなのかな？って思ってます。

>>341 匿名さん

まだ1期の20戸販売中になってるという事はほとんど売れていないという事でしょうね。やはり立地に問題がたくさんあるというのがネックなのでしょうか。もう少しは売れると思っていましたが、予想は難しいですね。

>>348 評判気になるさん
市営住宅の他にも外国人留学生の寮がすぐ隣にあります。
マンションの裏側の大通りはトラックが多く通りますので、少し音や排気ガスが気になるかも知れません。
中ふ頭や北埠頭駅は市営住宅に住む人の最寄り駅で、他にもバイクで夜中に走り回る人がたむろしている事が多いので、女性や子供さんの夜中に独り歩きは辞めた方が良いです。

ポーアイに30年いる住人より

>>351 マンション検討中さん

やはりあまり環境は良くないのですね。市営住宅や公団が近くにありましたし、トラックが常に走ってる通りにも近いし、幼い女児がいる身としてはかなり躊躇しますね。学校が近いということで子供が学生の間は良くても、後々チャイムやグラウンドの声がうるさく感じる可能性もありますしね。
大変参考になりました。ありがとうございました。

>>348
将来の修繕工事費もこのくらいの共用設備なら他の平均的マンションと同じくらいと想定
将来かかる大規模修繕の工事費用が同じとすればあとは積立金の速度をどうするかだけだよね

>>349
修繕積立金はどこもかしこも最初は安くてだんだん高くなるの業界の標準

プレサンスロジェ神戸ポートアイランドの修繕積立金は専有1平米単価で約70円なので最初は安いから築15年とか20年超えてからの値上がりは急上昇になると想定

クレヴィア神戸ポートアイランドの修繕積立金は専有1平米単価で約100円なので築15年超えてからは緩やかな上昇と想定

2つのマンションの大きな違いは機械式駐車場の存在
駐車場の修繕費、維持費、建替え費をマンション全体で負担するのか、駐車場料金だけで負担するのか

>>344
>>345
プレサンスロジェとクレヴィアの比較で機械式駐車場の問題はどう考えられてますか？

平面式駐車場は維持費も安く建替えもない
機械式駐車場は寿命が約20年なので将来建て替え無しで撤去するだけなら平面式と同じく大きな問題にならない
ただ、建て替えるならその費用をどこから出すのかが課題

素人なりに調べてみると
駐車場料金だけで機械式駐車場の維持費用や建替え費用を積み立てるなら毎月の利用料金が高くなる
かといってマンション全体の修繕積立金で維持するなら車を利用しない世帯の不平等感も出る

駐車場月額利用料金で検査費、維持費、数年単位の部品交換はまかなえそう
20年後の建て替え費用も積み立てるなら毎月1万円前後の料金じゃないとやっていけないかもね

こういう一般のサイト見てると駐車場料金で建替え費用を積み立てるなら毎月1万円くらいはかかるっぽいが
その負担は車利用者の理解は得られないかもね

機械式駐車場の寿命が約20年なので将来建て替え無しで撤去するだけなら大きな問題にならない
将来も建て替えるならその費用をどこから出すのかが課題

受益者負担の原則か住民全体の公共物なのか
色んなサイト見てると適正な費用などれくらいなのかとか考えてしまいます


【マンションの機械式駐車場の修繕】注意点や積立金の目安
https://ansin-tosou.com/mansion/kikai-tyusya.html

機械式駐車場の修繕費に毎月１万円余分にかかるという事は、２０年間で２４０万円もかかるという事ですよね。

うちらは長く住む予定ですので、４０年間で４８０万円、６０年間で７２０万円も余分にかかる事になるという事ですか。

それに加えて車を利用しない人が半数ほどいらっしゃるとその金額も倍になり、２０年間で４８０万円、６０年間で１４４０万円もかかってしまうことになりますね。
そんな膨大な負担にはとても耐えられません。

少なくとも車を利用しない人達にもきちんと支払ってもらう必要があるでしょう。機械式駐車場の修繕もマンションの付加価値を維持するには必要不可欠な費用ですからね。

じゃあ車がある人も、ない人にとっても
中・長期的にみるとプレヴィアの方がデメリットが少ないですね

また出たプレヴィアの人笑笑

>>353 匿名さん
修繕費の計画書は営業に言えばもらえますよ。当初は安いですが大規模修繕毎に段々と上がる設定でした。
全て管理会社の言いなりに修繕するのであればてすが…。そこは管理組合で考える必要があるかと。

両方のマンションのその他の費用の支払いプランは
確認した方が良いですよ
ブレヴィアは、比較すると少し高めですがそのまま増えずに走る感じでした
クレサンスは初めやすくて、急に高くなったとおもいます

プレヴィアだのブレヴィアだのクレサンスだの、バカにしてると思われるので間違えない様に気をつけましょう。
修繕費でいくとクレヴィアのバルコニー形状も悪化要因にはなるので、購入前にしっかり聞いた上で比較されるのが良いでしょうね。

プレヴィアとかクレサンスとかブレヴィアとか最早どこのマンションの話してんの？www

三宮から帰宅する時、中埠頭駅や北埠頭駅は島内をほぼ1周することになるのが面倒臭いですね。中公園駅やみなとじま駅で降りますか？
環境や立地、修繕費などを考えたらだんだん魅力がなくなってきました。クレヴィアの方がいいですかね？

>>362 マンション検討中さん

北埠頭行きにすると本数が減るので、みなとじまで降りる予定です。駐輪場も無料ですし。

毎日何かしら買い物はあるので、スーパーや銀行ATMに寄ってから帰宅すると思います。

やはり家族構成によるのではないでしょうか？小さい子供がいるので、近いほうが安心して学校に通わせられますし、お友達が近所にいないのも寂しいかなと思いました。クレヴィアだと、通学路を想像したときに不安を覚えたので。

逆に、DINKSや、お子さんの自立したご夫婦には、クレヴィアのほうがステータス感もありますし、良いのではないかなとおもいます。

雨の日はポートライナーに乗ってそれ以外は自転車でみなとじま駅利用というのもありかもしれませんね。
修繕費の話ですが、最初は約5000円ですよね？今後の支払いについて詳しく聞いてみます。
個人的見解ですが30歳～40歳向けがプレサンス、40歳～50歳がクレヴィアというイメージがあります。

>>364 マンション比較中さん
みなとじま駅の利用者数が増えてしまうのでやめていただきたい。特に朝の通勤時間は直通が混雑するので特別な理由がない限り極力最寄り駅をご利用下さい。

小さい子供だとクレヴィアから学校まで歩いて25分くらいかかるでしょうね。
何度も道路横断しなければいけないし不安ですよね。
うちも子供が小さいのでプレサンスにしました。

通勤についてはみなとじまで降りても大人なら徒歩7分（ダイエーとほぼ同じ）
くらいなので帰りはみなとじま駅になるでしょうね。

>>365 島人さん
朝ポーアイから出る分にはそんなに混雑していないでしょう。
朝は学生や通勤等のポーアイに入ってくる方が混雑して、夕方は逆ですよね。

島内に住む人が島外への通勤に利用するのはそんなに影響ないと思いますよ

>>365 島人さん
十分特別な理由だと思いますが？

>>365 さん
364です。
お気持ちはお察しいたしますが、私個人としましては朝は6時半、夜は20時頃に乗車しますのでご迷惑おかけしないかと思います。
もちろんマンションの住人全体でと考えるとご迷惑をおかけすることもあるかと思いますが、仕方のないことだとも思います。

>>365 島人さんあんただけのライナーかよwwwお前がライナー乗るの辞めたら？

>>355 購入者さん

機械式駐車場の修繕費はそんなにもかかるのですね。

２０年間で４８０万円、４０年で９６０万円、６０年間で１４４０万円ってことは、そに修繕費だけで小さいマンションの１つも購入出来ますね。

先日モデルルームへ行ったのですが、営業がすごいですね。しかも出会いがないから紹介して下さいと言われ、このマンションは絶対買わないと思いました。このマンション購入を決断された方、営業はどのような感じでしたか？大きい買い物なのに信用できましたか？

>>372 匿名さん
私は普通に親切な方ばかりの印象でしたが。
担当者はひとりではありませんからね。
クレヴィアも行きましたが、はじめに出てきた人はかなり頼りなくて、不安になりましたよ。
そのあと出てこられた方はいい人でした。
まあ第一印象って大事なんですけどね。
プレサンスの営業の方も多分ここはご覧になられてるだろうから、
来場者アンケートだと思って今後の参考にされるといいのではないでしょうか。

>>372 匿名さん
私も、営業の方はいたって普通の若い方でした。むしろちょっとアッサリしてるかな？と言う感じ。他のブースもチラッと見ましたが、押しの強い感じの営業をされてる方は、その時はいませんでした。

価格について、プレサンスが安いのかな？クレヴィアは何故高いのでしょうか？ブランドイメージ？公園Viewだから？プレサンスと比べるとそれぐらいしかメリットがないように思いますが、、、まあ人によって価値観の違いはあるんでしょうが、この差は何？
設備等建物自体の価値を考えると、どうしてもプレサンスが良いように思えてきます。

機械式駐車場は後から修繕費だけで１０００万円以上も必要ですので、後払いも含めると決して安くは無いように思います。どちらにしてもイマイチというところでしょうけど。

>>375
価格差の一部は敷地面積の差もあるかなと思ってる
駅からの距離の差とか駅が違うのも多少あるにしてもポーアイだし大差は無いと推定してる
この敷地面積の差が平面駐車場と機械式駐車場の差、駐車場料金の前払いと後払いの差、
利用する時の時間の差とかそういうとこに繋がってるのかもね

ポートアイランドは取引が少なくて地価情報が曖昧だけど敷地面積の1戸辺りの差って約100万円くらいかな？
あとは2つの物件の個別の部屋によって専有面積辺りの平米単価が違うから何とも言えない


プレサンス　1戸辺りの敷地面積　約32.57㎡
クレヴィア　1戸辺りの敷地面積　約37.92㎡


プレサンス ロジェ 神戸ポートアイランド
神戸新交通ポートアイランド線 「中埠頭」駅 徒歩3分
敷地面積　4,429.83m2
総戸数 136戸
駐車場 : 130台（屋外平面式4台（内3台は電気自動車専用充電スタンド付）・屋外機械式125台（内3台は電気自動車専用充電コンセント付）・屋外来客用平面式1台（福祉対応））　3,000円～12,000円（月額）


クレヴィア神戸ポートアイランド
神戸新交通ポートアイランド線 「南公園」駅 徒歩1分
敷地面積　6,295.10m2
総戸数 166戸
駐車場 : 166台（平面166台）　500円～5,000円（月額）、来客用1台

>>377 匿名さん

なるほど！かしこ！
そうかもしれませんね。納得の答えです。ありがとうございます。

価格帯を優先にマンションぶっけんを選ぶ人であれば
ポートアイランド線ではありますが、徒歩2分の距離なので
便利でいいなと思うのではないでしょうか。
大規模マンションなので、その点も考えないといけないかもしれないです。

>>371 マンション検討中さん

機械式駐車場の修繕費には1000万円以上もかかるのですね。後からの支払いで良いとはいえ、膨大な費用になりますね。

最近よくCMやってるね。
売れゆき良くないのかな？

>>381
引渡しまで4ヶ月でまだ1期販売やってんだからな
まー慌てずに自分が気に入れば買えばいいし迷ってるなら買わなければいいだけよな
どうせ完成してからでも売れ残ってるだろうから完成品見てから決めてもいいし

明石の方に住んでる者です。マンションの郵便受けに当物件のチラシが入っていました。10年ほど住んでいますが、中央区のマンションのチラシなど滅多に投函されない地区です。ハイヒールモモコさんのCMをよく見かけますが、チラシはチュートリアルさんでした。
相当困っていらっしゃるのでしょうか(^^;
一件でも多く売れるといいですね。頑張ってください。

ポーアイのマンションはこれから良さそうな気がしてます。

こちらを購入した者です。
建物は14階までできていますね。7月から内覧できると聞きました。今から楽しみです(*^^*)

ポーアイは、私もそうなのですが、長く住んでいる方、独立・結婚後に戻って来た方が多いです。それほど住みやすい町なのだと思っています。

>>384 匿名さん

そうですよ。ポーアイはこれから良くなるでしょうね。日本の人口が激減する中、ポーアイはさらに減るでしょうから、うまく行くと人口１０００人位になって、静かに暮らせそうです。私は静かな土地で暮らしたいと思っています。

>>386 匿名さん
え？ポーアイは人口増えてるんでしょ？企業もたくさん入って来ていると聞いてますよ。市も居住誘導区域に指定して再開発しようとしているようですし、これからもっと増えるのではないでしょうか。

人口1000人は流石にヤバイっしょ

販売延期を繰り返した挙げ句、やっと販売開始して年単位で月日は経過すれどもほとんど売れず、まだ第１期なのは流石にヤバいっしょ。もう竣工が目前まで迫って完成在庫が目前です。

私は早く契約してしまった事を悔やんでも悔やみきれません。少しは売れていくと考えて、様子を全く見ずに、希望の部屋を押さえに行くべきでは無かったです。

>>387
ポートアイランドは当初の計画人口2万人で
現在7000人代でしたかね？

プレサンスの売り方って、なんかよくわからないから、まだ1期だからって全然売れてないとは限らないのでは？
正式に販売開始って掲載する前から、事前販売でそこそこ売れてたみたいだし。
たしかに大人気とは言えないでしょうけど、タイプによってはもう殆ど残ってないのもあるかも？
せっかく新居買ったのに、住む前から後悔なんて残念ですね。
私は希望の住戸が買えてラッキーだったと思ってますけど。
それに今時、竣工までに完売するマンションなんてあるんですか？
神戸駅近くの某マンションなんか、便利なはずなのに竣工から1年くらいたっても売ってましたよ。

>>391
アベノミクスで景気良い今だからこそ人気マンションは竣工前完売続出してます

一般論だと新築時の完売速度は人気のバロメーターになるので早期完売なら中古になってからも資産価値維持率が高くなってます
売れ残りが長い場合はその逆で資産価値目減り早いです

もちろん、初期設定価格が相場と比較してどうかとか総戸数が多いと需給崩れたり景気動向とか
色んな要素もあります

今年完成のプレサンスのマンションで言えば、、
プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー、プレサンス レジェンド 琵琶湖、プレサンス ロジェ 梅田、プレサンス ロジェ 阿倍野松崎町、プレサンス ロジェ 森ノ宮
なんかは完成前完売してます

プレサンスの兵庫のマンションは立地がイマイチで完成後売れ残りマンション多いですね

インテリアオプションはどのようなものをすれば良いのかな？個人的に気になっているものは、エコカラット、珪藻土の壁と天井、セルフィール、ガラスのコーティング、床や玄関のコーティング、水まわりのコーティングです。これはやっといて良かった！又はその逆もあれば教えていただきたいです。

>>393 匿名さん
オプション会はなかなかの人数でしたね。
売れているようで少し安心しました。
やはり子供連れの方がほとんどでよかったです。
我が家はエコカラットや珪藻土、コート類は値段との兼ね合いで今回は見送りました。
確かに何をしたら良いのか迷いますね。

オプション会は一部の家族が煩いくらいに騒いでいただけで、参加者も少なく盛り上がりはしていなかったように見受けられました。

あのような賑やかな家族が同じマンションの住民という点に不安を感じます。出来れば部屋は離れていて欲しいの一言です。

↑購入した人がこういうこと書くかね？

デザイン良いですね。もうだいぶ外観できているのでしょうか。見に行ってみようかな。現地見に行ったかたおられますか？

先日、行ってきました。
まだ囲いは取れていませんが13階まではできているように見えました。
完成すると、なかなかかっこよくなりそうで楽しみです。

もう最上階までできているみたいですよ(^-^)
隣のルイシャトレとだいたい同じ高さです。
いつ見に行っても陽があたっていて開放感があります。
目の前の中学校のグラウンドも、芝生が綺麗でいい感じです。

酸素美泡湯って他にあまりないのですか？

いつのまにか第1期完売して第2期販売開始してますね。粛々と、という感じでしょうか。

第1期って何戸だったんですかね！？

ここ位に希望なら60～70戸位は一期で完売してたら粛々って言葉の使い方で良いと思うけど、実際はどうなんでしょう。401さん、教えて頂けませんか？

1期の20戸は完売したのでしょうか
昨日から2期始まったようですね


販売スケジュール
プレサンス ロジェ 神戸ポートアイランド /第2期
販売スケジュール2018年5月12日(土) AM10:00〜 先着順申込受付開始
価格2520万円～4180万円
最多価格帯2,900万円台・3,100万円台（各2戸）
専有面積55.45㎡～90.05㎡
その他面積
バルコニー面積：11.90㎡～33.27㎡
アルコーブ面積：4.18㎡〜9.68㎡
間取り2LDK・3LDK・4LDK
販売戸数10戸
管理費7,320円〜11,890円（月額）（インターネット・Wi-Fi利用料金等含む）
管理準備金15,000円（引渡時一括払）
修繕積立金3,880円〜6,300円（月額）
修繕積立基金360,400円〜585,300円（引渡時一括払）

ここを検討しているかた、ルネやクレヴィア以外にどういったところを候補に考えておられますか？教えていただきたいです。合わせて中古物件等も検討されてますか？

>>397 匿名さん 昔と違いポーアイも環境良くなりましたし、マンション自体の設備や外観も良い感じですよ。 私も検討中です！

>>406 検討していますさん

プレサンスと同等でお考えならエステムやルネ、クレヴィアやワコーレでしょうね。
近年は急成長したプレサンスやワコーレがよろしい感じかと。

>>408 通りがかりさん
ありがとうございます。エステムは中古物件ですね？プレサンスだと王子公園とか妙法寺でしょうか、あと尼崎も？ワコーレだと摩耶THEリミテッドかな。
JR摩耶駅前直結の物件も気になってますがどうでしょう？あとカシータ板宿は？似たような価格帯かと思いますが。

かなりマンション出来上がって来ましたね！

>>410

写真で見ると圧巻ですね。すごい！マンションって遠くから見ると、できあがりがわかりやすいですね。

チュートリアルがマンションのホームページにのっていて面白かったです。芸人さん起用するのって多いんでしょうか。時々、マンションのイメージキャラクターに芸能人を起用していることもありますよね。

第一期完売で第二期の分譲中だそう。順調に売れているんじゃないでしょうか。

あのCM、必死こいて売ろうとしてる感丸出しですよね。
きついんだろうなぁ。

>>411 匿名さん　プレサンスの営業が必死で書き込みしてるみたい(笑)


起用してる芸人もハイヒールのモモコとかビミョーな人使いすぎて、逆にイメージ悪い

>>413 匿名さん
同感‼︎ ステマ感 わら

モモコはともかく、チュートリアルは好きです！

４１０さんの写真見ました！
拡大するとすごく大きくなって、部屋の中まで見えそうな勢いです。
ほんと、もうすぐ完成って感じがします。

7月中旬竣工予定で、まだ第２期。
１期と合わせてもまだ３０戸。
単純に計算すると、あと１０６戸残ることになります。

けっこうゆっくりした販売なんですね。
このペースだと、竣工後に実際に部屋を見て検討することもできそうかな？

事前販売で残った住戸を分けて販売してるだけで、実際はそんなに沢山残ってないと思いますよ。

>>415 匿名さん
総戸数に対してもし本当に106戸もまだこの時期に残っていて、「けっこうゆっくりした販売なんですね。」みたいな呑気な感覚じゃ、あまりにも悠長過ぎる。
危機感が必要かと思うけど。

先日、散歩がてら近くをウロウロしました。
建物は出来上がっていますね。東側の立体駐車場も出来上がってました。駐輪場、植栽、エントランス、庭あたりがこれからなのかな。
近くで見ると、ベランダのガラスがブルーでとても綺麗でしたね。
写真は、北東からみた図です。

　現地はかなり出来上がってきているのですね。
本当にもう少し、という感じで

第２期の販売概要が出ているのですが、１０戸だけ、ということでした。
第１期でかなりの数が出てしまったということなのでしょうか？
生活はし易い、ということなので、
需要は高くなっているのでしょうか。

プレサンスの期ってよく解らない
売れてるのか売れてないのか不明

一般的な不動産事業主だと期次で販売して売れ残ったり先着順に変わる
ここはどういう販売手法なのか

2ヵ月後には完成だからまだ30戸しか売れてないとは思えない
友の会として販売してるってことかな？


プレサンス ロジェ 神戸ポートアイランド
第1期 販売戸数20戸
第2期 販売戸数10戸

イイ感じです！

こちらも。

玄関側から。

良い感じで完成在庫セールになりそうですね。第一期も１年以上かけてほとんど売れなかったと聞いています。

賃貸っぽい

リセールは期待出来ますかね。

めちゃくちゃカッコイイです！

カッコ良すぎw

すっごくカッコいいw

典型的団地ですね。カッコイイw

機械式駐車場むき出しなのが近代的というか都会的というか・・なんともかっこいい！

新築のURですね！カッコイイのでアールww

売れ行きは？

>>432 マンション掲示板さん
いやいや建設途中の写真やから

まだ選びたい放題

ここの広いの買うか、駅前タワーの狭いの買うか迷います。

昨日、入居説明会行きました。
思ったよりは売れてて安心しました。
でも欲を言えば、会場でペットボトルのお茶くらい出してほしかった～

完売した?

まだです

駅も近いことですし、これくらいの価格でこの広さはちょっと惹かれるものがありそうです。

一番高くて広い部屋で4,180万円ですか、90.05㎡ありますから、4LDKで各部屋がそれほど広くないとはいえ、一室リビングにしてしまえばかなり開放的な空間ができそう・・・と思ったら、リビング隣接の部屋はウォールドアなどではなく壁のようです。きれいなアウトポールの各部屋は素敵なのに、ちょっと残念な点だと思います。

大型トラックの通行量すごいし、マンション周辺に倉庫と古い団地、他はコンビニ以外は何にもないような…車があれば何とかなるかなと思いました。

周りを歩いてみましたが、道路には直接面してないから音はさほどでもないと思います。
中埠頭駅も北埠頭駅も、道路側ではない静かな道を通ってマンションに行けました。
北埠頭に行けば郵便局もあるし、東へまっすぐ行けば7分くらいでダイエーとトーホーや銀行、ATMがあります。
逆に車がなくても暮らせるのはこちらのマンションだと私は思いましたが。

すみません。訂正です。
東へまっすぐじゃなくて、西へまっすぐでした。