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物件概要 |
所在地 |
千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-18、1-19(地番) |
交通 |
京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩15分 総武線 「幕張」駅 徒歩25分 (※徒歩分数は B-7街区:高層棟:メインエントランスからのものとなります。)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
497戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上37階建(タワー棟) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年12月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]野村不動産株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [売主]伊藤忠都市開発株式会社 [売主]東方地所株式会社 [売主]株式会社富士見地所 [売主]袖ヶ浦興業株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社 [販売代理]伊藤忠ハウジング株式会社
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施工会社 |
株式会社熊谷組 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス口コミ掲示板・評判
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759
匿名さん
海に近いから、塩害対策品が必要かも確認か。エアコンだけでも確認すべきことって結構ある。
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760
マンション比較中さん
床暖、ディスポーザー、各階ゴミ置き場
このあたりの有無は気になるところですね
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761
匿名さん
タワマンだと24時間換気が全熱交換式かどうかも要チェックポイント。最近、コストダウンでついてないケースが目立つ。
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762
匿名さん
>>759 匿名さん
2kmくらい離れているしさすがに不要な気がします。気になるようであれば、ダイキン製のエアコンであれば標準品で塩害対策が施されているそうです。
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763
匿名さん
ダイキンも通常仕様と塩害仕様は別ですよ。
通常仕様でも塩害に強いって話なら良く知りませんが
個人的にはエアコンは技術進歩早いから10年以上使うってイメージじゃないんで標準品買って壊れたら新しいの買うかな
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764
匿名さん
モデルルーム見てきました。
外玄関、内装はオプション無しだとかなり
シンプルですね。
立地は駅から離れている分すっきりしていました。
全棟そろったらビル風はどうなるかな。
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765
マンション検討中さん
約1ヶ月ぶりにMR訪問。ベイサイドビューの西向き価格が2〜300万ほど落ちてました^_^
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766
マンション検討中さん
>>765 マンション検討中さん
おお!もう価格調整行ってたんですね!
情報提供ありがとうございます!
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767
匿名さん
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768
マンション検討中さん
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769
マンション検討中さん
>>768 マンション検討中さん
実際は15分ではつきませんよ。少なくとも女性や子供の足では。
でも、ここの魅力はそこではないと思います。MR行ってみてください。
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770
マンション検討中さん
ここの固定資産税ってだいたいどのくらいになるんでしょう?
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771
マンション検討中さん
西向きだけが若干下がってたんですかね?
他はどうでしょうか?
まあそれでも、割高ですが。
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772
匿名さん
>770
営業に聞けば見込み額は教えてくれるはずだよ。確認するポイントは、1年目と2年目、7年目。1年目は土地だけなのと引き渡し日からの日割り、2~6年目は新築の減免ありなので、額が違ってくる。
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773
マンション検討中さん
>>771 マンション検討中さん
南も若干、下がりました。
東は据え置きですね。
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774
マンション検討中さん
ありがとうございますございます。
南が若干なんですねー。どれくらいでしょうか5%くらいとかですかね。
あと東も別に安いわけじゃないのに、そこは据え置きなんですね。
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775
匿名さん
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776
マンション検討中さん
>>775 匿名さん
苦しい??どこら辺ですかね??
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777
匿名さん
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778
匿名さん
マンションマニアさん、三分の一売れるとか言ってるのは業者寄りな感じが見え隠れするから、控えた方が良いですよ。
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779
匿名さん
管理費や駐車場代金までもが高いと感じるのは自分だけ??内廊下&タワーパーキング&駅近物件であればまだわかるけど。
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780
マンション検討中さん
マンションマニアは、ただの素人ですね。
ステマするにしても、もう少し勉強したほうがいい。
サイトの見せ方はうまいが、文章や分析のレベルはそれに見合ってない。
まあ。何れにしても、価値と比べて高いわこりゃ。
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781
匿名さん
管理費は高いですね。千葉の庶民では到底維持出来ません。
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782
マンション検討中さん
ここは東京からの移り住みをある程度取り込む予定なのでは?と思ってます。そういう人は車は持たないですからね。街開発なんで車なくても問題なく生活できますよ。カーシェアもありますし。
私も東京在住でここ考えてます。
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783
匿名さん
管理費、修繕費、駐車場で4〜5万はさすがに高いなあ
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784
匿名さん
好きな部屋を購入できるのでしょうか?
通常は販売期毎に買える物件が決まっていますよね。
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785
匿名さん
>>783 匿名さん
タワーとしては安いと思いますよ!修繕費は安すぎて爆上げ必至な予感がしますが。
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786
匿名さん
>784
2パターンあって、早期来場者から希望をとってそれで各期の販売住戸を決めるパターンと売主が予め販売住戸を決めてるってパターン。前者の売り方が一般的。ただ、販売開始後にモデルルームに行くともう販売住戸は決まっている。
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787
マンション比較中さん
東京在住で今は車を持っていなくても
ここで生活するには必要になってきますよ
買い物、駅までの送り迎え、お出かけ、車があったほうがより便利です
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788
マンション検討中さん
駐車場7割は有り得ない。営業にはシータワーの現況を分析した、とか言われたが3割も空きはないよ。
月額料金を高くすることで車持つのを諦めてもらいたいんだろうけど、まず足りなくなるね。
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789
マンション検討中さん
そもそもここの区画だけでもそれなりに敷地があるのに、駐車場を七割に留めた理由って何ですかね?コストでしょうか?高稼働率が前提ならば、台数増えた方が効率上がると思うのですが。
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790
匿名さん
千葉の庶民にとっては維持費高い。一方で修繕積立金は安すぎるから、数年後に破綻する家庭が出てきそうな気がします。ちゃんと楽観的じゃない資金計画を立てよう。
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791
マンション検討中さん
駐車場7割は、そりゃコスト削減でしょう。三井にとっては売ったあとに駐車場足りなくても痛くも痒くもないし。さらに月額利用料を上げることで、管理費口に回る額はきっちり確保するあたりさすがですw
グループとして管理でも儲けようとする姿勢は上場企業の鑑ですね。
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792
マンション検討中さん
駐車場7割は不満
だったら住民専用シェアcarを2~3台用意してほしいですよね。
ちょっとした買い物や送り迎えに使いたい。
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793
匿名さん
駐車場の利用料は修繕費ではなく管理費に入るの?修繕積立の方な気がする。
機械式増やせば修繕費跳ね上がる。購入後の費用なので一般的にはこちらがデベ的に売りやすい。
平置き増えれば固定資産税上がるのかな。土地安ければ無問題だが。
ただ、この立地で駐車場7割はどうなんでしょうね。
カーシェアの有無はこれから分かるのでしょう。
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794
マンション検討中さん
>>793 匿名さん
駐車場の利用料は8割が管理費、2割が修繕費に組み込まれるそうです。稼働率の前提が95パーセントで、それを超えたぶんは修繕費に入るそうです。
カーシェアは3台。三井のリパークが運営するので、管理費扱いにはならないそうです。
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795
匿名さん
駐車場の想定稼働率95%ってかなり高いね。足らないから常に満杯ってことかな。一般的には想定稼働率は7割。それくらいでもサイズが合わないから空き待ちって人が出てくる。
あと、一部を修繕積立ってのも珍しい。通常は、管理組合の会計に入れて、トータルで剰余金が出たら管理組合総会の決議で修繕積立に振替。
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796
匿名さん
カーシェアは外部運営ってのは健全かな。管理組合で運営して赤字になったら大変。
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797
匿名さん
駐車場の稼働率がある一定割合を超えた分を修繕積立にするってのは、ちょっと危うい計画かな。稼働率によって積立金が変動するわけでしょ。
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798
匿名さん
なんかみんな文句が多いな〜。新築時駐車場7割は確かに少ないけど、古いパティオスとか駐車場凄い余ってる。機械式撤去したとこもあるくらいだし。将来を考えればそれほど悪い設定ではないかもよ。駐車料の扱いも別に問題にするようなもんじゃないでしょ。
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799
マンション検討中さん
ベイタウンのどのマンションも、自走式はほぼ満杯で機械式やタワーパーキングは余ってる。機械式は車幅180センチ、高さ155センチまでってとこが多いから乗れる車が限られるから。
ここは自走式なのはとても評価できるけど、かなりの戸数の駐車場難民が発生するな。
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800
マンション検討中さん
ところで、スロップシンクついてないのって最近は普通なの?
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801
マンション検討中さん
>>761 匿名さん
全熱交換器って、このクラスでついてる???
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802
マンション検討中さん
>>766 マンション検討中さん
価格調整は三井のオハコ。
パークタワー晴海も当初は方角関係ない価格設定で、その後北向きを調整しましたーって、なんじゃそりゃでした。。。
そんな売り方しなくても自信があれば売れるでしょうに。。。
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803
匿名さん
>>800 マンション検討中さん
最近は付いてないマンション多いですね。
コストカットなんでしょうけど残念ですよね。
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804
マンション検討中さん
>>778 匿名さん
そうかもね。
駐車場のくだりは少し苦しい。
だって、70パーセントの時点、かつ、95パーセント稼働で元取れるとしてる時点で、車持ってない人の方がマイノリティだし。
というか、ここで車持ってない人の方が少ないっしょ。
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805
マンション検討中さん
>>803 匿名さん
ここはついてないんですか??
それはまずい。
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806
匿名さん
タワーのバルコニーにはスロップシンクないことの方が多いですよ。
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807
匿名さん
>>804 マンション検討中さん
その通りと思います。車所有者又は車希望者が控えめにみて90%として、70%の駐車場当選者は割高に設定された駐車料金で苦しみ、20%の落選者は車を手放すか遠方に借りることを余儀なくされ、嬉しいのは相対的に費用負担が軽くなるマイノリティの10%だけですかね。
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808
マンション検討中さん
海浜幕張駅近くにある高架下の月極パーキングは15,000で借りれるみたいですね。
セキュリティーだけが心配だけど、最悪はそこに止めるしかないですね。
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809
匿名さん
駅の近くの駐車場だと、車に乗るまで15分。荷物があって積み込むためにマンションに戻る必要があったら、出かけるまでに30分かかっちゃうね。
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810
マンション検討中さん
高架下の月極は空きないみたい。若葉地区がベイタウンのように路駐OKなら、どこか遠くで契約だけして近所に路駐って人も出るかもね。
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811
匿名さん
草っ原には止めさせてくれないだろうしなぁ。本当に難民が増えそう。
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812
マンション検討中さん
>>807 匿名さん
駐車場に関しては三井の読み間違いでしょ。
それか置けない理由でもあったのか。
駅まで徒歩15分、千葉県でしょ。
車ないとか考えられない。。。
そしてマンマニの無責任な分析。。。
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813
匿名さん
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814
匿名さん
まぁマンマニを責めるのはよしましょうよ。価格情報を出してくれるんだし、事実として嘘を言ってるわけてはないんですから。彼にも色々事情があるんですよ、たぶん。
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815
匿名
駐車場がぴったし埋まるか少しだけ足りない、少しだけ余るならマンマニの分析が正しいことになるね。
逆に大幅に足りなくなるならマンマニの分析が不正解、というか三井の設定ミスとなる。
誰が正解かは1年半後にわかることだよ。
うちはぴったし埋まると予想してる。千葉とはいえ今時7割を越える人が車を持っていることは考えにくいよ。
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816
マンコミュファンさん
マンマニさんは、将来の価格を周辺物件と比較して予測する際に、甘めに予測してるのがびっくりです。
駅から近くて条件のいい物件と比較して価格を予測することが多いですよね。
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817
匿名
>>816 マンコミュファンさん
そうかな?というかここの場合所有権が少ないから比べられる物件が少ないんだからちゃんと所有権して評価してるのはわかりやすいが。
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818
匿名
>>815 匿名さん
結局のところぴったし埋まってマンマニさんが正解ってことになりそう。
根拠はないですけど私たち家族も車を所有しないけどここ買いますから同じような家族も3割はいるんじゃないかと思ってます。私たち家族からすると駐車場が埋まってさえくれれば良いわけですが参考までに。
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819
マンコミュファンさん
駐車場は足りないと思います。なんといっても徒歩15分は強烈です。
以前、新船橋のプラウドが、船橋駅から徒歩14分で坪単価150万円でバカ売れしたけど、あそこは新船橋駅徒歩1分でしたからね。
イメージやブランド力では海浜幕張の方が上だけど、実際の立地では新船橋の方が上だろうから、坪単価250万円はあり得ないし、220万円でも厳しいと思う。
イメージ先行で都内の富裕層を口説くつもりなのかな。
新船橋のプラウド1.2街区が駐車場設置率75%位で駐車場足りなかったから、次の3~5街区は80%位に引き上げたはず。
駅1分で、駅前にイオンモールがあり、電車2分で船橋駅について東武や西武デパートがある環境で80%だから、駐車場は全く足りないだろうなと。
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820
マンション検討中さん
>>818 匿名さん
私も同じ考えです。
徒歩かチャリで普段の生活に事欠くことは無いとおもいます。遠出するときはカーシェアあるし、通勤は徒歩かチャリか、雨の日はタクシー乗り場もありますからね。
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821
匿名
>>820 マンション検討中さん
横入りですみません。私達も車は所有していませんがこちらを購入予定です。営業さんの話ですからどこまで鵜呑みにして良いかはわかりませんが千葉県民で購入する方は車所有率高いけど私達家族のように都内から住み替えてくる人はカーシェアやレンタカーに慣れている方が多いため車を所有する予定がない方が多いそうです。実際私達も都内からの住み替えでカーシェアに慣れてるため車は持ちません。
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822
匿名さん
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823
匿名さん
駐車場利用希望の有無をアンケートでとってるから、契約前にその結果を確認して判断。車を所有する予定がない人が多いって説明は相対的にってことで、具体的な数字じゃないでしょ。
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824
マンション検討中さん
駅近の築16年のマンション、大分こちらと仕様が違うよ。距離だけで単純比較して価格を議論するのはいかがなものかと。
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825
匿名さん
確かに今は車所有世帯減ってるみたいだしカーシェアも普及して来ましたからコスト考えても駐車場設置率100%じゃないのは時代の流れかなと思いますが
「駐車場設置率が少ないから凄い」は営業マンかよって言われても仕方ないですね
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826
匿名
>>825 匿名さん
駐車場が余らない台数でしかも自走式だから住んでからの管理面などでは魅力的だよね。マンションのウリなんだから伝えるべき点でしょう。
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827
匿名さん
機会式だと空くのは問題だけど自走式なら少し広く作っても管理費なんてたかが知れてますし、
批判的なレスが多いですからコストカットとネガティヴに感じる方が多いんじゃ無いですか?
リセール時に100%は強いですしね
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828
匿名さん
その通りで、自走式の場合ランニングコストがほとんどないから余る分には大してデメリットないんですよね。足りないと結構困るという。多めに作って車世帯を歓迎しておけば管理修繕費も潤っていいことずくめのはずなんですけどね。容積率を駐車場に食われるのをケチったんじゃないかと勘ぐりたくなる。
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829
マンション検討中さん
>>828 匿名さん
まぁ、駐車場は既に4階建てなんで、台数増やすならば階数増やさないといけないので、そうなると今度はエレベーターを設置する必要が出てくる。そうなると管理費増えますからね。。費用対効果で考えると、7割が最も良いとゆーことなんじゃないのかな?、
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830
匿名さん
>>826 匿名さん
管理面から見たら自走式なら管理にそんなに金掛からないんだから余るデメリットより足りない場合の収入機会損失の方がよっぽどデメリット有るかと
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831
匿名さん
駐車場が足りなくて、空き待ち状態だと中古で売り出すときに買い手が限定されるから売りにくくなる。そっちの方が問題として大きい。
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832
匿名さん
>>829 マンション検討中さん
現状、駐車場にエレベーターついてないんですか?4階に当ったら階段をヘイコラ登っていかないといけないと。。屋根もないし最上階はかなり辛いですね。カーシェアでいいやってなりそう。
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833
匿名
>>832 匿名さん
駐車場専用のエレベーターありましたよ。
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834
マンション検討中さん
>>833 匿名さん
829です。
失礼しましたm(__)m
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835
マンション検討中さん
>>801 マンション検討中さん
ついてるかついてないか誰かご存知ではないですか?
非常に重要なことです。
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836
匿名さん
非常に重要なことならご自身で確認された方が良いかと
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837
匿名さん
水盤ってなんで作っちゃうんだろう。水を使う共用施設って意外に金食い虫で、管理コストを抑えるために入居後数年で枯山水なんて例もある。
それから、幼児にとっては顔がつかる深さでも、十分窒息に至る。そういった管理責任も管理組合に生じる。
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838
名無しさん
マンション購入検討してます。
今、かなり高めに予定価格が出てますが、
説明会で予定価格高めに出して、
販売開始と同時に1割引くらいの価格で販売されるのは一般的なケースですか?
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839
マンション検討中さん
>>838 名無し
事前訪問会から既に少し下がっているので、更に1割値引きは厳しいかと思ってます。
ここの板見ても既に購入宣言してる方がちらほらいますからね。今の価格設定でも十分な需要が集まっている可能性があります。
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840
匿名さん
意外と適正価格なのかもしれないですね。ここだけ高いなら誰にも相手にされないですが、他も死ぬほど高いですからね。
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841
匿名さん
>>838 名無しさん
売れ行きが危ぶまれる場合、価格を下げて見込み客を拡大するアプローチと、販売期間を延ばして需要が自然発生するのを待つアプローチがあります。ベイパークでは二棟目の販売計画が一年延期されており、後者の方針で進むと思われ、微調整以上の大きな値下げは期待できない気がします。値段が高くても地縁等の関係でここでないと駄目という人が一定程度出てくるんでしょうね。
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842
マンション検討中さん
>>836 匿名さん
検討掲示板で聞くのは、マズイ内容ですか?賃貸マンションと同じ換気システムですか?
全熱交換器があるかないかは居住空間に与える影響は大きいですよ。
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843
匿名さん
最近はコストダウンが進んでいるので全熱交換器なんてよほどの高級マンションじゃないとついてないと思いますよ。港区の坪700超えるようなところならついてるかもしれません。なんというか国産大衆車のスレでこのクルマは冷蔵庫ついてますか?と聞くくらい場違いな質問のイメージ。
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844
匿名さん
普通に考えて全熱交換器なんてついてる訳ないじゃないですか
居住用マンションですよ、商業ビルとかなら有るんでしょうけど
どうしても気になる大事な事ならMRに電話で聞けばすぐ教えてくれるかと
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845
マンション検討中さん
>>844 匿名さん
今まで都内で検討していたマンションでは普通に付いていたので、それが普通と思ってました。
無駄足にならないよう事前に確認したかっただけです。
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846
マンコミュファンさん
二棟目が一年遅れるんですね。ということは、今現時点で把握しているペースだと、10年ではなく20年位かかってしまうかもですね。
一気に開発してくれないと、リスキーだなぁ。
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847
匿名さん
>>845 マンション検討中さん
へぇ参考までにどの物件を検討してたんですか?中古含み?
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848
匿名さん
まあまあ。時間をかけてゆっくり売る戦略なら、我々もどっしり構えて、ゆっくり検討しましょうよ。検見川浜みたいに販売側が焦り始めてからが買い時ですよ。
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849
匿名さん
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850
マンション検討中さん
>>847 匿名さん
ここ一年の都内新築は一通り。
全熱交換ではないということは、外の空気がそのまま入ってしまうわけですよね。冷暖房効率がめちゃくちゃ悪くなって汚い空気が家に入ってくるわけです。普通タワマンならそれはありえないでしょ。
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851
匿名さん
>>850 マンション検討中さん
じゃあ聞きますけど都内のどの物件で全熱交換器ついてました?少なくともこの物件と競合するような物件では皆無と思いますけど。坪200万代のマンションに多くを求めていけませんよ。
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852
匿名さん
ここの角住戸みたいに風が抜けないレイアウトだと全熱交換は必須だと思うけどな。光熱費すごいことになるよ。イニシャルコストをけちると、ランニングコストでもっと大きな出費になる。
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853
匿名さん
>>852 匿名さん
いやだからそんな物件ないって言ってるのが理解できないのかな?早く851の質問に答えてくださいな。
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854
マンション検討中さん
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855
検討板ユーザーさん
どなたか、全熱交換ありのマンションでの居住経験を、なしのマンションでの居住経験を教えて貰えませんか?
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856
匿名さん
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857
マンション検討中さん
マンションマニアより
『2017年には海浜幕張若葉地区で総戸数4390戸の超メガトン級大規模マンションがスタート予定です!!
仮に15年かけて販売するとなると月に24戸~25戸の契約をとらなくてはなりません。駅前の好立地というわけでもなく、ユトリシアほど目に優しい価格ではありませんから販売は一筋縄ではいかないでしょう。』
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858
匿名さん
>>851 匿名さん
ネットで検索すればいくらでもでできますよ。坪200万円代の部屋があるタワマンでもついてます。
ここは駅から遠く、資産価値の点から共用部はケチっていないと思っていたのですがやはり全熱交換器はナシでしょうか?
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859
匿名さん
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860
匿名さん
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861
匿名さん
>仮に15年かけて販売するとなると月に24戸~25戸の契約をとらなくてはなりません。
これって何気にハードルが高いですよね。
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862
匿名さん
4390戸ですもん何げと言わず普通に高いハードルですよ
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863
匿名
一筋縄ではいかないからこそコンセプトに力を入れているんでしょう。マンマニさんが言いたいのは海浜幕張駅徒歩15分にただマンションを建設したって売れないから街をつくらないとだめだよという話なのでは。
実際に街のコンセプトが発表されてからはマンマニさんも幕張ベイパークを押してくるようになりましたからね。年間300戸~400戸なら捌けると思うよ。
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864
マンション検討中さん
ほんとにほんの数年前までと値上げが半端ないですよね...
上がったのに仕様が下がるって購買欲が下がりっぱなしです。
天カセと全熱、あればあるにこしたこたぁない。
こんなにグイグイ上がったなら、すぐに下がるのかな?なんて思ってしまいますが、そんな甘くないんでしょうかね。
ここ、こんなに強気にくるとは想定外でしたし。
だったら、満足度の高そうな2棟目まで、狭めの中層階ならイケるのかなぁと少し待つかな...とよぎります。
でも、線路すぐ横で音の心配もあるし。
高層の建物に囲まれて、陽当たりも気になりますし。
冬の影は相当距離出ますからね。
ちょうど太陽が朝から夕方まで移動してる間、どの建物からも影がのびそうで。
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865
匿名さん
計画見る限り2棟目が立地的にも良いですよね、数年後ですけど
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866
マンション検討中さん
3LDKで3,000万台じゃないと売れ無さそう。千葉県だし。
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867
匿名さん
>>858 匿名さん
いくらでもあるなら2、3あげて下さいな。妄想はチラシにでも書いて下さいw
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868
匿名さん
2棟目発売まで待って、売れ残ってる1棟目と比較してからでも遅くない。1棟目もまだ建設始まったばかりだし。
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869
匿名さん
MRの営業の方曰く、2棟目は千葉の富裕層と都内の富裕層の住替え狙いらしいので(1棟目を早く売りたいための売り文句な気もするけど)、千葉最高層になるのもあって、線路際だけど高額物件になってしまうのかなーなんて
パークタワーがあって少し景観は被るけど、1棟目を含めて、間違いなく他の予定のタワーより見晴らしは良いし、ほんの少しだけ駅近だし…
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870
匿名さん
市況次第では二棟目の販売が更に延期になる可能性もあります。値引きされた一棟目と比較されたら売主としては目もあてられないので。いつまでにベイパークを完成させなければならないという約束は別にないんでしょうし。
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871
マンション検討中さん
まあ20年遅かったな。20年前なら売れたかもしれない。個人的な意見なので気になさらないでください。
建物自体はタワマンでいいんじゃないでしょうか。
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872
匿名さん
まー2棟目が1番高いのはそりゃそわだろうって話だね。
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873
匿名さん
つぎになると高くなるから早くって、すみふやゴクレといった売れ残り続出デベの常套句。三井までそんなことするようになったか。
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874
マンション検討中さん
不動産屋なんて三井も大京も変わらないですよ。
そんなのに乗せられる人がいるのは情けないですけど。
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875
匿名さん
大京って強引な営業手法で有名。資料請求やモデルルーム行くときには覚悟しないと。
デベにはそれぞれ特徴があるんだけどな。
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876
匿名さん
>>860 匿名さん
だから検索エンジンで探せばいくらでもで出るよ。
この板で他物件の固有名詞を出すのは良くないです。
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877
マンション検討中さん
>>875
私は三井の営業に信じられないくらいしつこい営業を受けた経験があります。
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878
匿名さん
全熱交換器をつけても、坪単価に直したら1万も差は出ないでしょ。
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879
匿名さん
>877
珍しいね。大手デベって買いたいんなら売ってあげるよって態度の営業が多いんだけど。
余程成績の悪い営業に当たったのかな。
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880
匿名さん
もう辞めてあげて!!
都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさんのライフはもう0よ
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881
匿名さん
熱交換器はよくわからんからどうでもいいんだが、二棟目の方が駅に近いって勘違いじゃないか?公園突っ切れませんよ?
色んな意味で二棟目の方が安くなる気がします。
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882
匿名さん
ゴミ置き場は各階にあるのでしょうか?
ベイフロントタワーは1階のゴミ置き場まで持って降りなきゃいけないみたいで・・・。
コスト削減のしわ寄せですかね。
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883
マンション検討中さん
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884
匿名さん
>>880 匿名さん
なんか情けないことを言いだしたのでやめてあげますw
こういうやつが見栄張ってローン組めないような部屋申し込むんでしょうね。相手する営業マンがかわいそうw
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885
マンション検討中さん
ローン組めない部屋は現金じゃないと申し込めないはず。
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886
匿名さん
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887
匿名さん
その記事甘いね。冬寒いからといって給気口閉じちゃうと部屋が負圧になることもある。
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888
匿名さん
>>886 匿名さん
他物件の固有名称がどうのこうの言うなら、本物件につかないことが確定している仕様について議論しても無駄でしょ。ていうかウザいから書き込まないでくれる?
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889
匿名さん
不都合な真実は書いちゃダメなのかな。北朝鮮みたいだな。
ここの角部屋みたいに風が抜けない構造だと全熱交換だときついよ。知らない人に売りつけちゃうのっていかがなものか。
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890
匿名さん
書き間違えた
全熱交換だときついよ⇒全熱交換なしだときついよ
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891
匿名さん
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892
匿名さん
都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさんが対象の物件を挙げてくれないから比較も何も出来ないよ(T . T)
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893
匿名さん
津田沼駅徒歩8分のザ・レジデンスが新築70㎡ 5000万~
こちらは4500万~
まぁ妥当な値段ですね
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894
マンション検討中さん
>>890 匿名さん
それってダイキンのエアコンじゃダメなんですかね??
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895
匿名さん
エアコンと換気装置は別物ですよ
今は24時間換気ですし
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896
匿名さん
全熱交換でないと、エアコンかけてる最中に外の暑い熱気を24時間換気で取り込むから、電気代がすごいことになる。
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897
匿名さん
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898
マンション検討中さん
ふむふむ。。
それはタワマンだと標準装備されているべきものなのでしょうか??
この価格帯で、という意味です
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899
匿名さん
都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさんは有るって言いはってますが物件名が1件も出て来ません。
要はそーゆー事です。
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900
匿名さん
>>889 匿名さん
お宅こそ不都合な事実をかけないのかな?物件名とか?もういいから全熱交換のスレでも立てて勝手にそちらでやって下さい。
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901
匿名さん
ここって駅行きのバス停、最後に乗りますよね?
という事は、雨の日とか満員で乗れないてことが容易に起こるのでは?それが心配です。
それと管理費…まだ未確定の固定資産税と合わせるといくらになるのでしょうか。
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902
匿名さん
>>901 匿名さん
この前のMR訪問の時、京成バス、順路変更があって、行きも帰りも1棟目が始めの停留所で帰りも始めに降りる順序変わったとの事でした
でもタワー沢山立ってきたら、どうなるか判りませんね
管理費(毎月の維持費)高いですよね⤵︎
固定資産税、税率変わるんでしょうし、幾らになることやら…普通はそんなに払えないだろ、って額になりそうですよね…
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903
マンション検討中さん
管理修繕、固定資産税でローン終わってからも毎月7万くらい払うはず。買う意味なし。
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904
匿名さん
タワマンは維持費高いから仕方ないよ。住宅ローンとは別に月5万円は最低限払えないと、あの高級感は維持出来ません。
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905
匿名さん
駅まで沢山歩くのは苦にならないけど、維持費が高すぎますね。キャッシュでポンと買えるくらいの方じゃないと、ちょっと稼いでいるくらいのサラリーマンじゃ無理でしょ。
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906
匿名さん
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907
匿名さん
タワーと低層棟で修繕費用って全然違うんだけど、同じ物件でどう分担するんだろうね。
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908
匿名さん
>902
固定資産税の税率が変わるって話は今のところないと思うけど。
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909
匿名さん
レジデンスはタワーの修繕負担する代わりに、タワーの施設が使える。
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910
匿名さん
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911
匿名さん
>>899 匿名さん
だからネットで調べればいくらでも出て来るよ。わざわざ固有の情報を出しても仕方ないでしょ。問題はここが全熱交換器による換気システムかどうかであって他物件の比較をしているわけではない。
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912
マンション検討中さん
>>911 匿名さん
聞かれた質問に答えず、
既に流れかけた話題を引き戻し、、
あなた何がしたいの??
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913
匿名さん
全熱交換器は無いよ検討外でしょ、消えて下さいお願いします。
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914
匿名さん
>909
それは違うような。共用施設の維持費として管理費で負担してるでしょ。
まあ、タワーの低層階も高層階に貢いでるようなものだけどね。
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915
匿名さん
まぁ熱交換器さんは荒らしの一種ということで無視しましょう。これが最後ですが熱交換器さん、皆さん迷惑しているのでよそでどうぞ。
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916
匿名さん
設備がないことを指摘すると荒らし扱いですか。ここは北朝鮮か。
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917
マンション検討中さん
荒らしとゆーか、荒らしにも達していないような。
とにかく全熱交換器については結論でました。
お疲れ様でした
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918
マンション検討中さん
熱交換器とか正直誰もよくわからないから実は重要な着眼点かもしれないぞ。
まあわからないけど。
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919
匿名さん
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920
匿名さん
例えば夏にエアコンで部屋を冷やしてるときに24時間換気を稼働させると、せっかく冷やしえるのに暑い外の空気が入ってくるのでエアコンの効率が落ちる。全熱交換器式の24時間換気って外から入ってくる空気と、換気で外に出す空気の熱を交換する装置。
以前はタワマンならついていて当たり前だったんだけどね。知らない人はついていなくてもわからないから、コストダウンの最初の対象になる。
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921
匿名さん
61kや70tのリビングインの浴室も、リビングの畳数表示を見かけ上広く見せかける、最近はやりのコストダウン手法。
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922
匿名さん
都内単価200万代タワマンの殆どが全熱交換器有るさん
から
以前はタワマンならついていて当たり前だったさん
へ改名
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923
匿名さん
以前は三井の物件って食器棚が付いていた。食器棚が付いていて助かる~なんてさくらしてたのは今や昔話。
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924
匿名さん
920だけど、坪単価200万円台は私じゃないけどね。
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925
匿名さん
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926
マンション比較中さん
平日朝の海浜幕張駅、激込みだったんですけど・・・タワマン6棟建ったら運送能力がパンクするんじゃ・・・
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927
匿名さん
洗面台の入り口の扉が開き戸になっているのもコストダウン。これまた三井って以前は、居室の扉も引き戸にして部屋がすっきりなんて謳ってた。そういうのやめちゃうとかえって目立つんだよね。
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928
匿名さん
だって一昔前?だかのちょっと良い仕様にして坪単価280じゃ誰も買わないでしょ?
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929
匿名さん
ベイタウンは平均100平米なんて物件がバンバン建ってた訳だし時代の流れですよ。
仕方ない
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930
匿名さん
中古で転売するときはそういった物件と比較されて、買いたたかれちゃうんだろうね。
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931
匿名さん
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932
通りがかりさん
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933
通りがかりさん
70m2で管理費と修繕費で月額26000円は高いよね。
なんかおかしくないですか?
この他に固定資産税が年間20万円と駐車場を契約したら12万円が飛んでいくわけか、、、。
こうなると借地権のベイタウンと年間維持費が変わらないと思う。
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934
匿名さん
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935
匿名さん
打瀬小学校まで8分とのことですが本当ですか?
地元の方いらっしゃいましたら教えてください。
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936
匿名さん
>>926
現在の海浜幕張の1日あたりの乗車人数は約6万5千人。
ここの全戸数4500戸のうち、多めに見積もって1戸あたり1.5人が海浜幕張駅を通勤に使うとしたら増える乗客数は6750人。
今よりおよそ1割の増加なのでどうにかなるんじゃないのかな?
それに海浜幕張にお勤めや車通勤の人もけっこういると思うので、実際に駅を使う人はこの試算よりは少ないだろうし。
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937
匿名さん
>931
音問題を起こすようなショボい引き戸だとコストダウン。でも、そんなことしたらクレームの荒らしになるから、音対策として吊り戸にするとコストアップになる。
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938
マンション検討中さん
ここの物件は、とにかく未知数なことが多いので悩みますね。
街が完成する2030年ごろをイメージしてみると、、
・人口1万人目標は住戸作って、価格はともかく分譲してしまえば達成できそう
・商業設備はどのようなものができるのか
おしゃれなレストランは結構、だけど気軽に入れるファミレスもあったほうが便利だし
街の中華屋さんやラーメン、牛丼屋みたいな庶民的な店はこなそう、
・医療機関、公共施設(北側の文教エリアに何が出来るのか)
・バスはどれくらい来るのか、エリアに出来た商業施設の魅力で外部から人がやってくるのか。
(うちだけで閉じるといくら1万人いてもやっていけないお店が多そう)
・自動運転やパーソナルモビリティ(一人乗りカー)など、未来の自動車が駅近くじゃないと価値がない
というマンション神話を破壊するのか
・ドローン宅配、自動運転無人バスなど未来的な取り組みは実現するのか
・住民意識の形成が出来るのか。(公園での市民祭りや6棟のマンション共同によるイベントなど開催できたら盛り上がりそうだけど、、)
すべて達成出来たら、現状割高と思えるこのマンションも結果としていい買い物したなと言われそうですね。
ただ、一方でここのマンションでは住むだけでなく、自らが何かをしようとする強い住民意識がないとつまらないでしょうね。
あとは、郊外の団地のように将来的に強いコミュニティ意識が結果として外部に対して排他的になってそのまま老害化しないよう、人の入れ替えも許容しないと、、
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939
マンション検討中さん
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940
匿名さん
>>939 マンション検討中さん
カジノは果たしてできると嬉しいんだろうか
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941
マンション検討中さん
>>940 匿名さん
カジノは賛否両論がありますが、個人的には賛成です。
幕張メッセはカジノと親和性が高く、経済効果も期待し易いと思われます。
カジノと言えば、ギャンブル依存症や治安の問題が上がりますが、それは日本人は出入りできないようにするとか、対策は必要ですよね。ラスベガスであんなことがあったばかりなので説得力はないかもですが、カジノは寧ろ治安改善にもなりますからね。
カジノを作るとすれば、マリンスタジアムの向こうの方ですかね?幕張が国際観光都市になれば、マンションの資産価値にもプラスかな。
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942
通りがかりさん
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943
匿名さん
個人的にはカジノ面白いと思います。拡大地区への誘致なら、住宅地区、文教地区とはそれなりに離れてますし、入場料の設定次第で客層も選別できそうな気がします。昼はディズニー、夜はIRで幕張宿泊〜みたいな流れが出来たら素敵だなと思います。
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944
匿名さん
いいですね〜、ついでに放置気味の海浜公園の海辺あたりも整備されて観光地化してくれると盛り上がりそうですね。
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945
匿名さん
いい案ですね。実現したらホテルの稼働率が上がり新たな雇用が生まれ税収が潤い街も賑わうでしょう。
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946
マンション検討中さん
カジノなんか出来たら間違いなく住環境悪くなりますよ。
街のイメージが悪化しますし。
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947
匿名さん
>>946 マンション検討中さん
まぁパチンコや競馬とは客層が違うんじゃないんですか。
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948
匿名さん
カジノは反対。
自然の流れで、カジノで儲かった人が散財したくなる場所もできます。また損した人がお金を借りる場所、飲むところ。普通ではないテンションの人達が街にあふれるのは勘弁です。
若葉地区がそうなったら、いくら良いマンションでも選択から消えます。
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949
匿名さん
確かに散財したくなる場所や飲む場所はできると思いますが、幕張においては、規模にもよりますが、県の企業等管理局や市の幕張新都心課による一定の審査を経た資本の進出に限定されるのではないでしょうか。
また、IRに若葉・打瀬の住民が通うならまだしも、それ以外のエリアからの客なら、遊戯後はホテル集積地のタウンセンター地区に留まるか、電車かタクシーで幕張を離れるのが自然な流れだと思います。そこからさらに公園突っ切って15〜20分歩いて若葉住宅地区まで溢れるとは私は想像し難く、このエリアの色分けに幕張の魅力を感じています。
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950
通りがかりさん
夜、帰宅ルートの公園でカジノで負けた連中に出会うのは嫌だな。
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951
匿名さん
小学校まで15くらいはかかりますよ。
低学年の子供の足だと、20分はみておいたほうが。
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952
匿名さん
カジノって言ってもベイタウンや若葉地区の住宅エリアじゃなくてホテルがある辺りとかメッセの方でしょ。
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953
匿名さん
勉強不足ですみません。lRで誘致されたカジノを利用できるのは外国人でしょうか?
若葉地区やベイタウンには来ないでしょうが、駅前には集まるでしょうし酒場が増えそうですね。
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954
マンション検討中さん
>>953 匿名さん
カジノ法案はまだ審議すらも始まってませんし、幕張はカジノ候補地の1つであって、ここに建設されることも決まってません。
とゆーことを踏まえた上ですが、
もしカジノ法案が成立するならば、外人観光客が中心で、日本人は禁止か、もしくは相応の入場料はらわないと入れない、になる可能性が高いです。自民党はカジノに前向きですが、連立の公明が否定的なんで、ある程度の規制が入ると言われています。
まぁ、カジノはパチンコ屋とは仕組みも客層も規模も別物ですね。。
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955
匿名さん
営業マンにお伺いしたら、希望が多いのは西側と東側高層階らしい…買う買わないは別として!
低層階の景色に…ビックリ^_^;
それにしても管理費、修繕積立金、固定資産税でザックリ5万はびっくりする。
ローンと別にこの金額が毎月来るとわ!
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956
マンション検討中さん
>>955 匿名さん
管理費+修繕費+固定資産税で
いくらくらいが適正だと思いますか?
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957
通りがかりさん
>>955 匿名さん
駐車場代も込みなら、そんなもんだろう。
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958
匿名さん
長期修繕計画を確認したほうがいいよ。タワマンは修繕積立がどっと上がる。10年後は月々の支払、もっとすごいことになる。
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959
マンション検討中さん
カジノ自体は、神奈川に出来るでしょ。
千葉県は成田案と幕張案で県内でも調整すらつかずポシャってしまった。
ただ、当初外国人オンリーとしても、人気に陰りがでたら収益改善のために日本人もOKとかどんどん規制緩くなりそうだから、住環境近くにはないほうがいいと思います。
まあ、公園挟んでの商業エリアに出来ると思われるので、そもそもこっちには影響はないと思いますが
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960
通りがかりさん
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961
マンション検討中さん
確かシティタワー金町は、タワマンだけど、管理修繕が35年の合計で75平米くらいで1500万くらいしたはず。固定資産税も入れると、2000万くらいローン以外で余分に払うってこと。
幕張も同じだけど、管理費単価が金町の物件よりももっと高いので、さらに高い。
マンションの値段が仮に23坪とすると、物件が5200万諸費用含めて、ざっくら5400万。35年のローン総額が、金利1%固定として6400万くらい。管理修繕固定資産税で、2000万強。
締めて、8400万超。
35年でならすと毎月の負担は、20万円也。
そしてローンが終わった後でも、毎月、管理修繕が5万-6万の負担は覚悟しないといけない。固定資産税鑑みると、さらに負担は上がる。
その頃には、子供も巣立って夫婦二人の1LDKで良いとしたら、賃貸の方が良い。
生産年齢人口が大幅に減る中で、築年古い維持費高いタワマンに、誰が資産価値を見出して買ってくれることか。したがって売り逃げは無理だとしたら、出口のない債務地獄の老後破産の恐怖も全くないわけじゃない。
だとしたら、やはり、この売価ぎ割高な価格だと思う。実需のマンションに坪220で、維持費馬鹿高い。
消費者を舐めた価格だわ。
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962
匿名さん
良く分譲と賃貸で価格がって話題になるけど賃貸派の人は分譲と比較して選ぶ人いるかもしれないけど分譲買う層は物件検討時点で賃貸と比較して購入する人は少ないんじゃないですかね。
金額的な損得より満足感や充足感を優先して考えてる気がします。
まー確かに私もここの値付けは強気な気がしますが
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963
匿名さん
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964
匿名さん
>>961 マンション検討中さん
でもぶっちゃけ賃貸用物件て内装や設備がしょぼいし、分譲賃貸も玉が少なく希望通りの部屋はまずでないんだよなぁ。結局物件価格だけ見て買えそうなギリギリの部屋を狙うから高く感じるのであって、維持費を含め余裕のある資金計画すればそんなに困らないよ。借り入れが年収倍率で4倍くらいが目安かな。6000万借りるなら1500万。世帯収入ならそんな難しい話でもないっしょ。
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965
匿名さん
前にも出てましたが管理費は物件価格に比例します。固定資産税も同様。従って坪単価が高いという意見はともかく、維持費が高いという批判はナンセンス
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966
通りがかりさん
維持費は気にするのに、リセールバリューは気にしないの?
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967
匿名さん
実需って書いて有るからリセールを考えない場合って事かと?
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968
匿名さん
>>961 マンション検討中さん
すごくわかりやすい分析ですね。
勉強になります。
初期費用以外でも高額な費用がかかることがよく分かりました。
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969
マンション検討中さん
海浜幕張にマンション買う人は、ある程度の経済力がないと買ってっから苦労するよ。千葉みなと駅あたりのマンションを検討した方がいいよ。
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970
匿名さん
>>968 匿名さん
同感です
リアリティのあるご教示だと思います
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971
匿名さん
なんだかんだ言って一期で1/3くらいは売れる見込みなんでしょ。だとしたら現時点ではそれなりに妥当な値付けなんじゃないの。売れるものをわざわざ最初から安くする必要はないわけだし。
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972
匿名さん
タワマンのリセールや資産価値を考えたらバーゲンプライス
ここを高いと騒ぐ人は蘇我あたりの徒歩30分一戸建てを買えばいい
たぶん同じ金額だと思う
わが家は買いますよ
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973
匿名さん
タワマンのリセールがいいのは希少性もあると思う。ただ、タワマン建設ラッシュとなって今後も維持できるかは疑問。
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974
マンション検討中さん
駅直結だったらリセールも期待できるけど、埋立地で駅徒歩15分、線路の北側に位置して海から遠くて眺望がイマイチという条件ではリセールは期待できないですよね。
このへんは、どう考えますか?
一生住み続けるなら問題ないのだろうけど。
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975
匿名さん
>>974 マンション検討中さん
幕張ベイタウンは同様の条件でリセール維持している物件が多いですよ。たぶん街自体のファンが多いからです。ベイパークがリセール維持できるかは今後の街づくり次第かな。
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976
匿名さん
終の棲家のつもりでも、何があるかわからない。いざ売りに出そうとして売れないと身動き取れなくなる。
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977
匿名さん
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978
匿名さん
ミニバブル期前は安かったし、その後相場が上がってるから中古も価格を維持してる。高値つかみすると・・・。
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979
匿名さん
>>978 匿名さん
それはその通りなんですけど、本当の郊外だとミニバブルの恩恵も受けられずただ駄々下がるのみです。下り相場の時は都心もどこでも値下がりして損ますが、バブルの恩恵がある立地なら売り時を選べればリセール維持できることになります。実際には家庭やら仕事の事情やらで好きなときに売るのは難しいですけどね。
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980
匿名さん
ミニバブル以降、2~3割上がってるので、条件のいい立地だと中古も上がっている。維持してるレベルってむしろ負け 組。
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981
匿名さん
保育園とか老人ホームは部外の人も利用できるし、保育園は抽選待ちにもなるそう。
特典とかは特にないのかな?
駅から15分で書いてあるけど実際20分でしょうかね。バスがなかなか来なかったり、満員で乗れない場合に暗い公園を子供にあるかすかと思うと悩んでしまいます。
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982
名無しさん
渋幕が現在の水準を維持すれば、渋幕通学徒歩圏の三井のマンションってだけでもリセールバリューは相応にある。
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983
マンション検討中さん
リセールなんか期待できるわけないでしょ。
今の時代に徒歩15分とか。
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984
マンション検討中さん
>>982 名無しさん
あるわけないじゃん。
ベイタウンの中古価格を見ればわかる。
ベイタウン内では、海に近いベイフロント、ビーチテラスと分譲価格が激安だったグリーナぐらいで、その他の物件は価格維持どころか分譲価格を下回ってる。ただし、震災直後の頃よりはだいぶ戻してきているがね。
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985
マンション検討中さん
だいたいさ、駅徒歩15分を忘れさせるくらいのアピールポイントがあればいいのだろうけどね。
何かありますか?
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986
匿名さん
>>985 マンション検討中さん
それはもうアレよ、本田のサッカー場?
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987
マンション検討中さん
》985
徒歩15分を忘れさせる何かですか、、、
そうですね。徒歩15分を忘れさせるくらいの高い値段と街が出来上がらないかもしれないと言うハラハラ感。
あとは、朝はいいけど夜は恐怖の公園ルートで、非日常のスリルを毎日味わったり、
公園外から遠回りして徒歩25分くらいかけて運動不足を解消できたり、
しかしあの公園は夜見ると、ホームアローンの夜の公園を思い出すね。
お金でいうと年収1500万くらいあるなら、買ってもその後も支払いはやっていけるし、
リセールは、売りたくても残債割れになるだろうから、否応無しに強制的に永住できるし。
維持費高くて、破産住人が増えても、まあ気にしないなら構わないし
まあ、先のこと考えずに、決めるならネタになるくらいの高値掴みにチャレンジしたらいいし、
上がっていく修繕費と古くなっていく建物を見て精神力も鍛えられるから良いかも。
2棟目延期してる時点で、デベは本気で情報弱者を狩りにきてるね。
市場価格はマーケットが決めるから、情報弱者が率先して買うのなら需要が生まれて、結果それが今の市場価格なんだろうけど、
実需エリアの立地である以上、情報弱者が買い終わった後の二棟目で、塾考層が適正判断して購入する価格こそが、本来の適正価格で、それこそが一定の時間軸で見た上でもある程度安定感ある市場価格になるはず。
でも、2棟目延期によって、答えが出るのはだいぶ先になってしまった。
まあ、売り方としてはうまい。
場所は魅力的なだけに、ホント長い目で見た値付けをしてほしかった。悔やまれる物件だわ。
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988
匿名さん
>>987 マンション検討中さん
そこまで分かってるなら、自分だって売り手側に回ったら同じ戦略を取るだろ。慈善事業じゃないんだからw
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989
マンション検討中さん
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990
名無しさん
>>984 マンション検討中さん
分譲価格維持を目線にするならおっしゃるとおりだけど、築年数考慮したら十分リセールバリュー残ってる類のものと思いません?中古価格が残債下回る住人ほとんどいないんじゃないかな?築20年以降は値下がり幅も低減していく傾向にあるし、ベイタウン内の中古マンションは優秀だよ。
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991
テツ&トム
海浜幕張駅から徒歩15分かー
そのまま電車乗ってたら蘇我まで行けちゃうね。
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992
匿名さん
もう蘇我の一戸建て買おうよ
そのほうが幸せだよ
わが家はここ買いますけどw
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993
マンション検討中さん
分譲価格は新築祝儀(デベ利益)もこめられてるわけで残債割れは無いというのが何を根拠にしてるのかよくわかりません。
しかも大型マンションだから中古物件の数も多くなりそうなので競争になってしまいそう。
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994
匿名さん
本田のサッカー場は後に8,9階建のマンションになる予定ですよ。
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995
匿名さん
近くに老人ホームできるなら両親もよべる
そんなタワマンがこの値段なら、やはりバーゲンプライスだよ
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996
匿名さん
>>993 マンション検討中さん
中古の価格は需給しだいだから新築祝儀を超えて築浅が値上がりすることがあります。また、値下がりするとしてもそのペースが借り入れ残高の減少ペースよりも遅ければ残債割れはしません。繰り返しますが値段は需給次第なので大型だから買い叩かれるということはなく、むしろデベが開発を決定した以上、それなりの需要があるということです。
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997
名無しさん
>>993 マンション検討中さん
例えばパティオスなら分譲価格を坪180と置いてみて、30年元金均等フルローンで試算したらいいんじゃないかな?築20年で、坪単価60程度なら残債と資産価値がトントンの状態。でも実際は築20年超でもその1.5倍程度で売り出されてる物件ばかり。新築祝儀込みで購入しても残債割れしてる住人はベイタウンにはほとんどいないでしょ。
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998
匿名さん
>>995 匿名さん
老人ホームではなく、老人が住める住居ですよね?
良く確認した方がいいですよ!
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999
マンション検討中さん
マンションの管理費+修繕積立金は、分譲価格に比例して決まっているようですが、どのような理由なんでしょうか?
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1000
匿名さん
>>993 マンション検討中さん
それはそうなんだけど中古の方も売主個人の利益と業者の仲介手数料まで含まれてるよ。おまけに建物保証もない。
中古でお得に買えるのは、定点観測して訳あり物件が出てきた時にすぐに判断出来る人、不動産屋とのリレーションがしっかりしてる人だけだよ。
プロもすぐに買い手がつく物件なら自分の客に売りたいから日頃からリレーションがなければ紹介すらされません。
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1001
匿名さん
>>999 マンション検討中さん
デベが用地を仕入れるときはまずその地域の購入者層の収入や資産から、購入可能な物件価格を決めます。次に物件価格から建物原価と経費、利益を引いて、土地代として残る金額を入札して落札します。つまりデベが土地を入札した段階で物件価格と購入者層はほぼ決まっています。あとは購入者やマンションの格に応じて共用設備やソフトサービスを決めます。具体的にはアッパー層が購入者層と想定されている場合、ある程度の維持費には耐えられますがしょぼいサービスだと逃げられてしまいます。一方で底辺相手の場合維持費が高いと逃げられます。従って、購入者層のレベルに応じたサービスを設定する必要があります。
まとめると物件価格に応じて購入者層が決まり、購入者層に応じて最適な共用設備、サービスのレベルが決まるので、物件価格に応じて維持費は高くなります。
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1002
匿名さん
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1003
マンション検討中さん
ローン返済とは別に毎月のランニングコストがかなりかかるので、悩んでいます。
70㎡でも月々、管理費約2万+積立修繕約1万+固定資産税約2万
しかも積立修繕は10年ごとに2倍に上がってくそうですが、30年後には月々のローン+8万ってことですかね?
話を聞いてるときは、過度な共有部や設備がなくて良いと思いましたけど、管理費は都内の設備の充実したタワマンと変わらないんですね。。。
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1004
マンション検討中さん
修繕計画教えてくれました?
聞いたら、まだはっきりしてなくて…と濁されましたよ。
担当の人が無知なのか、ちゃんと計画が建てられてないのか。
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1005
匿名さん
京葉線の騒音が気になります。夜は周りが学校なので寂しいです。
低層階は眺めが悪そう。
でもまっいいか新築だから。
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1006
匿名さん
>>982
>渋幕通学徒歩圏の三井のマンションってだけでもリセールバリューは相応にある。
流石にそれは無いとおもいます。渋幕は通うものであって、近くに渋幕あってもだから何って感じですよ。
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1007
匿名さん
>>998 匿名さん
ありがとうございます
サ高住かな?たしかに確認が必要ですね
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1008
匿名さん
>>1006 匿名さん
職住近接と考え方は一緒やで。学住近接。我々の時間も子供の時間も大切。県外から通わされてる600人の生徒の親御さんも、本当は子供の通学負担を減らしてやりたいと思ってるよ。
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1009
匿名さん
このマンションに住んで、子どもが渋幕なんて理想ですね。その前段階、渋幕に入れるような進学塾が近いかも重要です。受験生こそ時間が大切ですからね。
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1010
マンション検討中さん
修繕計画未定なんて初めて聞いた。普通のマンションだと2万弱/月上がる。
タワマンだといくら上がるのか想像がつかない。
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1011
匿名さん
ここからなら、幕張インターナショナルスクールからの渋幕がベストコースかな。
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1012
匿名さん
渋幕から法大に進学した私も推薦します。素晴らしい学校です。
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1013
匿名さん
渋幕て急に難関校化したよね。自分の記憶だとせいぜい市川レベルだった気がする。
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1014
通りがかりさん
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1015
マンション検討中さん
渋幕の話はどうでもいい。
自分の子供が通うかは所詮、学力次第。
マンションの情報交換がしたい。
30年後に維持費だけで8万…
ローンを払い終えても、死ぬまで高い維持費を払い続けなくてはいけないのか。
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1016
マンション検討中さん
>>1003 マンション検討中さん
ランニングコスト情報ありがとうございます。
都内の賃貸からの住み替えを考えていたんですけど、駐車場をかりると更に増えるということですよね?
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1017
マンション検討中さん
>>1016 マンション検討中さん
更に1.5~2万円アップです。
ざっとローンとは別に月々+7万くらいはかかるんじゃないですか。
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1018
匿名さん
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1019
マンション検討中さん
幕張ベイフロントも管理費+修繕費は高かったが専有面積も広かったので仕方ないのかなと思っていたが、ここは専有面積が狭いのに信じられないくらい高い。しかも駐車場が100%無いから2台目借りたくても無理そうですね。
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1020
匿名さん
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1021
マンション検討中さん
なに言ってんの?
駅徒歩30分もかかるベイフロントなんて正解じゃないよ。
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1022
マンション検討中さん
>>1015 マンション検討中さん
>>1015 マンション検討中さん
同感です。
30年の管理修繕が月平均で平米500円程度です。最初は安く見せてすぐ上がっていく。転売立地なら最初安くて売り逃げが常套手段なのでしょうが、、、。実需立地だからそうもいかない。
結局25年目は600円超えていて、そこからさらに上がっていくのでローン後は管理修繕だけで家賃払ってるようなもんですね。80平米なら駐車場込みで7万。これに加えて固定資産税ということになっちゃいますね。
30年後って言うと2019年竣工なので2049年です。
2040年に自治体の半数が消滅危機と言われてたり、2045年には東京でさえ人口の3分の1が高齢者になり、2050年には失業率が倍になると言われている中で、ローン後も月々8万以上払う。
https://matome.naver.jp/odai/2138069935981188801
さらに言うと、30年くらいには2回目の大規模修繕もあるだろうから、25年目の修繕と比べて30年目は大幅に上がる可能性も否定できない。
資産価値が維持できると主張する人は、
30年後、2050年に家を買おうとする世代が、(人口減で安くなった土地を当たり前に見て相場が激変している中で、)築30年の徒歩15分の郊外物件、しかも、築30,40, 年と、どんどん維持費が高くなり、一方で設備は古くなり、維持費だけで10万円の大台も突破するかもしれない物件を、選びたいかどうか冷静に考えて見て、自分が逆の立場でも買いたいと思うなら、将来の資産価値をあてにして、将来資産価値を含んだ現行の割高価格で買えばいい。
一方で、資産価値が見込めないと考えるな 場合は、将来の物件残価値0で、自分が死ぬまでの総負担額を計算して、その負債を人生かけて払って払い終わっても、老朽物件を維持費で だけで10万払う姿を想像するといいかと。
私は、仮に、「築30年、幕張物件、維持費10万、住人はみんな30年前なので、平均年齢30歳上。つまり子供の同級生は限りなく少ない物件」があったとして、物件価格0円でも積極的に買いたいとは考えないかな。買ってしまうと、次の購入者が現れないと永遠に維持費を払わないといけないリスクがあるので。それよりは、その時の新築か、築浅中古だなあ。
何れにしても、資産価値を含んだ値付けのままで買うのは、ゴメンだわ。
都心ならまだわかるが。(都心でも、高齢者が急増する上に、容積緩和などで、割安になってくるのは見えてるけど)郊外でこの値付けは、勘弁してほしい。土地50万強で落札して(容積300%、公園寄付差し引いて、造成勘案しても実質坪20万半ば)、建物110-120万程度で、販管費いれても、どんなに高くても150-160くらいが原価でしょう。適正利益載せても、170-180でしょ。平均坪210だと、買った瞬間、坪50万程度の含み損。かつ維持費は他より高い。
まあ、だからこそ、情報弱者以外に売れないのわかってるから、販管費高めに目積もって、長期化販売でそれが売価に上乗せされていて、かつ二棟目を延期して我慢比べという話とつながるんだろうけど、、、。
不動産相場は、いやまそんな局面じゃないんだから、まともな値段にして、サクッと売って、さっさと街をし繰り上げる方向に考えてほしい。まだ正式価格じゃないんだから、販売戦略考え直してほしいわ。
サクッと売っても、これだけでかけりゃ管理費で安定的に儲けでるでしょうに。
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1023
マンション検討中さん
長すぎて読む気がおきない。
要は、お金が無いからここは諦めて蘇我の物件を買うってことでいいのかな?
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1024
マンション検討中さん
長いけど、中身があるから読めたよ。
正論だし、確かに割高。
金があるか無いかと言う話と、高いか安いか判断することは別次元の話。
金があるやつでも高いと判断するものは、ぼったくりで論外。
金があるやつが安いと判断するのは、良いもの。
金がないやつが高いと判断するのは、たんに手が届かないだけ。
金がないやつが安いと判断するものは粗悪品。
要は、いいものが高いのは構わないが、それだけの価値がないのに高い=割高かどうかと言う話をしてるから、金があるかないかと言う話ではないと思うよ。論点は。
俺もこの物件は、雰囲気の良さは否定しないが、割高だと思う。
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1025
匿名さん
蘇我を馬鹿にするな、蘇我もいいところだぞ
無理に割高物件に手を出さず蘇我の徒歩45分21坪二階建てが3500万で買えるよ
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1026
マンション検討中さん
>>1024 マンション検討中さん
いや、結構めちゃくちゃだぞ。
かなりの丼勘定だし、
売上原価に販管費混ぜてみたり。
で、この手の分析する人は、一般的な物件との比較で述べて欲しい。
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1027
マンション検討中さん
読みましたが、売上原価ではなくて、原価と利益という意味で書いていると思いますよ。
原価は、売上原価と書くと、仕入のみを指す場合と、仕入れに加工費(人件費、外注費)を入れる場合があります。
人件費を入れるか否かは、業態によります。ディズニーは、人が資産という理念から原価にキャストの販管費を入れています。
運送会社とかの人件費も、人がいないと運ばないので、経費ではなく原価に入るのが本来。
まあ、難しくなるので、深堀はこの辺でやめとくとして。
結論言うと、
一般論で原価というと、トータルの原価でも問題なくて、あとは業者の儲けということになるので、要するに、儲けすぎと言いたいのかと。
尚、精緻な数字は(当たり前ですが)業者しかわからないので、丼になるのは当たり前。
唯一確認できるのは、公表されている土地価格ですが、これは合っているので、それ以外は推定値だと思います。ただ、これも大きくは外れてないかと。むしろ近いと思います。
批判される方は、じゃあいくらなら正しいかを出してもらえるとみんなが、参考にできて良い掲示板になるので、みんなウエルカムだと思いますよ。私は、関心はありますが、やっぱり1割高いなぁと思うのと、修繕はまあ仕方ないとしても。管理費が高すぎだと思っています。
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1028
匿名さん
>>1021 マンション検討中さん
ベイフロントは徒歩20分です。ベイパークとの違いはシャトルバスがあるので駅まで楽かもしれません
ね。維持費も多少安かったと思います。ただし普通借地権で免震ではありません。
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1029
マンション検討中さん
マンション購入者(特に若い夫婦)は管理費・修繕費 、固定資産税が払えず退去というのが意外に多いらしい。
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1030
匿名さん
固定資産税滞納しても退去させられないと思うが・・・
まー管理費、修繕積立、税金、払えないのに買っちゃダメですよね
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1031
匿名さん
マンションは最後のところ嗜好品です。お金が不安な人は大人しく戸建を買いましょう。蘇我がオススメです。
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1032
マンション検討中さん
>>1029 マンション検討中さん
>>1031 匿名さん
>>1030 匿名さん
1029さんの代わりに行間を補足すると、
固定資産税が払えないまま、滞納があまりに続くと、行政から差し押さえ通知が来て、最悪は競売になる。
金を作るためには、自分が退去して、安井マンションに引っ越して、分譲物件は賃貸に出して、ローンとの差額で貸せるなら、それで当座の金を作って滞納解消するか、
もしくは、売りに出して、残債以上ならそれで解消。残債以下なら、銀行がオッケーしないから原作売れない。ただし、差し押さえされる状況ならば銀行も相談にならざるを得ないので、競売の場合と、任意売却の場合とで比較して、ローン回収額が多い方での解決を進める。
まあ、こんなとこでしょう。
いずれにしても。滞納解消しないまま住み続けることは難しい。結果、背伸びして買うとやばい。割高なものには手を出さず、適正なものに手を出しましょう。
要するに1029.1030共に、考え方としては間違っていない。
蘇我は、土地勘ないのでどうなのかはわからんが、蘇我のことばかり書く人がいるが、コンプレックスでもあるのですかね。蘇我は蘇我で地元の人にはいい場所でしょうから、あまり悪くいうのは賛成しませんが。
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1033
マンション検討中さん
千葉らしくレベルが低いスレです。
蘇我とかよくわからないこと連呼する変な人もいますし。
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1034
匿名さん
>>1031 匿名さん
「最後は嗜好品」(何処であろうと)マンション購入検討者には突き刺さる言葉ですね
様々が天秤に乗ってくるのでどうにも判断が難しい…いろんな意味での『将来環境』の確定が出来ない中=暗中模索なので、特に今の時期のマンション購入は博打に近いものがあるかなって最近感じています(哀)
しかし何にせよ幕張の売り出し価格と管理費が割高と感じる人が多いのがよく分かります (比較対象を千葉近隣としても)いやホントに高いですよね
都内都区部と比べても千葉である事を加味してもやっぱり高め?ま、住環境が全然違うし・いろんな意味で幕張とは比べられないですかね 幕張MRの営業の方と話していた時には、立川あたりとの新築との比較の話をされて、その辺りと同じか安い設定です、って
立川辺りまで行かないと幕張と同レベルにならないのかと思うと、都内にはゆったりした広さのマンションは買えないなーって
もう少し普通に自宅が買える時代を過ごしたかったけど思っても何にもなりませんね
そんな時代は戦後の高度成長期か、このあと20年経って人口減少社会が広く実感出来る様になってからでしょうか…
購入検討時期が今のこの時間な事を恨むこの頃です
蘇我も京葉線始発とか高速インター至近とか良い地域ですよね
でも戸建とマンションとだと、まただいぶ違いますね 戸建のメンテナンスは自分次第、凡そ10年で上物は減価償却扱い でもでも土地は借地ではなく、その後が相続出来れば永代に所有権…
ところで話しは変わりますが、津田沼プレミアとの比較検討してらっしゃる方はいませんか?
予想販売平均価格と幕張価格にだいぶ開きがあり、あちらの掲示板では「津田沼で300はオカシイ」(高過ぎる)と
住環境や価格(予想)も違うし、価値観や予定資金力の違いなどから、皆さんやっぱり比較対象にはならないでしょうか?
長文失礼しました
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1035
匿名さん
高いと思う感情もわかるけど、土地取得費280億、総事業費約1800億、総供給戸数約4400戸あたりの数字を踏まえると、高い高い言っても仕方がないよね。
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1036
匿名さん
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1037
匿名さん
高いと思う人は、安いのを買えば良いだけ。
マンションの価格は時価だから。
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1038
マンション検討中さん
これから相続で都心物件はまだ出てくる中、あえて千葉を選ぶ理由がある方は良いんではないですかね。
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1039
マンション検討中さん
>>1035 匿名さん
1,800億➗4,400戸=4090万
平均の広さが、23.33坪と仮置きして (※第1期の最多価格帯4,900万、平均坪単価210万から参考値として算出。4,900÷210=23.33)
4,090÷23.33=175万
今回割高に作ってるから、23.3坪で試算しているが、
元々はもう少し平均面積大きい予定だっただろうし、新聞へのインタビュー回答なので少しふかしてるとは思うので実際は、幕張だから平均面積85平米で当時計画していた場合も考えてみると、25.7坪試算となって、4,090÷25.7=159万/坪となる。
つまり、坪160-175万くらいが予定総事業費。
分譲マンションデベの利益は、一般的には5-10%と言われてるから、売価がmin168-192万となる。
だがフタを開けると、220で出して、客の様子見て、210に修正。
それでも、儲けすぎ。
割高に感じる人は、その感覚は正しい眼を持ってるってこと。
要するに1割から2割高い。
5000万の物件で2割変わると1,000万変わる。そうすると月々ローンが2.8万くらい変わってくる。(試算前提1,000万×1.0%×35年×1/2)。
管理費も200-230円位ならば、許容できるが、これも1-2割り高い。
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1040
マンション検討中さん
元々、平米数を小さくして若い世代でも購入しやすい設定だったと思うが?
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1041
匿名さん
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1042
マンション検討中さん
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1043
マンション検討中さん
>>1039 マンション検討中さん
つまり、坪160-175万くらいが予定総事業費。
分譲マンションデベの利益は、一般的には5-10%と言われてるから、売価がmin168-192万となる。
この逆算だと販管費ゼロで計算していることになりませんか?それとも事業費の中に販管費が含まれているとの認識でよろしいのですか?
総事業費=建設費と考えるならば、割返すべきは利益率ではなく、粗利益率のような気が、、その場合、マンデペの一般的な粗利益率は20から30なので、平均4000万ちょいで最多価格帯が4900だと逆に適正か、寧ろ割安になるかも??
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1044
マンション検討中さん
あ。⬆︎です。
でも、1割から2割高いなぁ〜
て感覚自体は私も持ってますので悪しからず。
笑
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1045
マンション検討中さん
>>1044 マンション検討中さん
「総」事業費なので素直に考えると建設費はもちろん販管費ふくめた、文字通り総費用という前提です。
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1046
匿名さん
「儲けすぎ」の意味が分かりません。値段が高ければデベは部屋が売れずに墓穴を掘るだけです。売れるから、つまりその価値があると少なくともデベが見込むから高くするのです。値段は最終的には需給に基づいて調整されます。
少しきつい言い方になりますが自分が想定した価格で買えないからと言って、子供じみた文句を言うのは見苦しいです。
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1047
マンション検討中さん
追記
千葉県から購入時の土地が坪53万で、容積300%なので、一種単価17-18万/坪。
公園寄付を差っ引いて考えても、20万前半。
建築費が、140-150ってことは流石にないと考えると、販管費は入ってると考えるのが自然でしょうね。
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1048
マンション検討中さん
>>1046 匿名さん
私が買うか買わないかではなくて、買う立場に立って真剣に買うべきか否かを判断するためのあくまで客観的な数字の話をしているので、感情論で批判している書き込みとは異なるとは思いますが。
まあ、見苦しいと言われたので、もう書くのやめますね。
ただ、よく考えずに、またはよく知らないまま買って後で払えなくなると本人はもちろん、他の住人も管理組合の予算に影響するので、よく考えたほうがいいとは思います。ローンが通ることと、払えることは別だし、今の市場価格は、将来の市場価値とは別物ですからね。
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1049
匿名さん
マンションの価格はコストの足し算で決まるのでは無く、受給バランスに規定されます。
自己満足のコスト論議にはウンザリかな。
こういう人って時代に流れが読めないんでしょうね。
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1050
匿名さん
180だかでコストから考えてしっかり利益出てたとしても210で売れると判断したら210で売るでしょそりゃ
210じゃ儲け過ぎだから190で売るかなんてなるかい
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1051
マンション検討中さん
>>1048 マンション検討中さん
当たり前のことを、ウダウダ書くないでよ
買えない人は、ここに来ないで欲しいです
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1052
匿名さん
>>1048 マンション検討中さん
まぁたしかに家賃なみのローンで買えますみたいな謳い文句はひどいと思います。ただここを検討する人の多くはマンション購入経験ありの二次取得者でしょうからその辺の心配はあまりいらないでしょう。
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1053
匿名さん
価格の話の中すみません。
タワーマンションの外廊下にお住まいの方、怖いと思うことはありませんか?
廊下なので敢えてのぞき込んだり見上げたりはしないですが、画像は奈落のようでかなり怖いなと。
一戸建てからこのマンションを検討中ですが慣れるものですか?
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1054
マンション検討中さん
ベイフロントは歩いた事がある方なら判ると思いますが、大人のかなりな早歩きでなんとか20分強くらいです 駅から荷物を手に歩こうと思える距離ではないし、居住者用バスも日中は、え?って言うくらい便がない
知らない人が知った風に書き込むのは良くないですね
と、まあ、それは仕方ないとして、ベイパーク買おう!と決断していらっしゃる方が居たら、その決定打の観点を教えて頂きたいです
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1055
匿名さん
感覚は人それぞれなので怖い人もいれば慣れる人もいると思います。
ちょっとでも不安なら戸建のままで良いと思います。
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1056
匿名さん
蘇我を馬鹿にしないでほしい
蘇我はいいぞ
無理してタワマン買うより蘇我で一軒家も悪くない
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1057
マンション検討中さん
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1058
マンション検討中さん
ローンの仮申し込みもクリアし、後は嫁のゴーサインを待つ身です。
都内からの移住になりますが、決め手は住環境と、何よりマンションのクオリティの高さです。詳細は言いません。MR言ってください。けど、都内で結構、物件見ましたが、坪200台はもちろん300台でもなかなか見ることが出来ない仕様だとおもいます。
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1059
匿名さん
ローンの仮審査と嫁さんのゴーサイン順番逆じゃね?w
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1060
マンション検討中さん
>>1059 匿名さん
まぁ、細かいことは言いっこなしで。
笑笑
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1061
名無しさん
>>1058 マンション検討中さん
私も真面目に購入を考えているものですが、仕様差ってどんなところでしょうか?
MRにも行きましたが、素人なもので、どの辺りの仕様に着目されているのか
よくわかりません。広さの違いはわかるのですが。差し支えなければ、教えてください。
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1062
匿名さん
>>1054 マンション検討中さん
徒歩時間は分速80m換算で表記することが決められています。そうでないと人による個人差で距離の基準があいまいになるからです。中古の売り出し物件を見れば明らかですがベイフロントは海浜幕張駅から徒歩20分です。早歩きとかよく分からない基準で書かれても困ります。あまり不動産の常識をご存知ないようですが今後は気をつけてくださいね。
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1063
マンション検討中さん
>>1061 名無しさん
私も素人ですし、元々は都内の大規模板マンばかり見ていたので、余計に差を感じただけかもしれませんが、と前置きした上で、、
都内の2〜300万台クラスとの比較ですが、メジャーブランドのマンションでも施工はほとんど長谷工です。なので、基本は直床が多いですが、ここは二重床です。まぁ、タワマンは全部そうなのかもですが。。後、天井高、階高もしっかりありますよね。
部屋の装備も一通り揃ってます。最近のマンションはディスポーザーがなかったり、食洗機がオプションなものもチラホラ見かけます。
で、ここはルーバー面格子が装備されてますが、私が見た中ではここしかありませんでした。
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1064
マンション検討中さん
>>1062 匿名さん
一度、歩いた経験から言うけど徒歩30分かかったよ。
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1065
マンション検討中さん
外廊下ってことだけで、コストカットされたタワマンなのでは?
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1066
マンション検討中さん
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1067
マンション検討中さん
>>1048 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
真剣に購入するか悩んでいるからこそ、そういう知識のある人の客観的な意見は参考になります。
買えないから文句を言ってると批判だけして全く何の情報もださない輩は、痛いところを突かれて焦る身内の関係者でしょう。
価格は買えたとして、死ぬまで払う高額な維持費、どうしたものか。
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1068
マンション検討中さん
>>1029 マンション検討中さん
購入時にちゃんとした説明を受けてない、
もしくは、ローンが払えるからと知識がないまま何十年後のランニングコストまで考えずに買ってしまったツケですかね。
若い夫婦が陥りやすいというのも納得。
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1069
マンション検討中さん
>>1065 マンション検討中さん
確かに高級感が出しやすい内廊下に対し、外廊下はコストカットと見られやすいですよね。
でも、もしここが内廊下を採用していれば、私のニーズである70から80㎡で3から4LDKの部屋はほとんど無かったんではないのかな?と思ってます。
内廊下って廊下側に窓作らないですよね。オール角部屋か、小さい部屋でベランダ側の窓オンリーの部屋しかできなかったのでは??
違いますかね?どーでしょーか?
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1070
マンション検討中さん
1069です
必ずしもそーじゃないみたいですね。
すいません。。。
有明の住不のトリプルタワーは内廊下で、部屋を横に並べてますね。てか、このタワマンは板マンをそのままタワーにしてるんですね。凄い。。
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1071
マンション検討中さん
大して管理するものないんだから、
管理費今から見直してもらいたい
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1072
マンション検討中さん
>>1062 匿名さん
当然、分速徒歩基準を知っていて書いていますが、何かご不満が?
そちらはベイフロント擁護派?
そんなに基準が大切で、客観性が大事なら、直線距離1.6キロとでもすべきでは?
その方が個人個人にはより客観的でしょう
私は近居している者として、あくまで簡略な目安を伝えたまでですので悪しからず
難癖付けはご遠慮願いたい
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1073
1061
ご教示ありがとうございます。とても参考になりました。
いくつかのMR見てもやたらとオプションがついていたりして、違いが良くわからなかったもので・・・。
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1074
匿名さん
私も幾ばくかの浅薄な知識しかないマンション購入素人ですが、MR訪問の時に「仕様にはあって欲しいもの・便利なものがまず殆ど付いています」と営業担当氏に云われたので「じゃあ、『実は、これは無いんですよね』は?」って訊いたら、即答で「お風呂の「ミストサウナですね」と返ってきました 「あると嬉しい仕様だと思いますが、結構使わないらしいですし、かつメンテナンスも必要になってきますし」との事でした
高い管理費、(外廊下)、熱換気システム、住むに従って上がっていくだろう修繕費、マンション余り時代の手前でマンションバブル、、、何だかマイナスポイントばかりに思えてきますが、それを上回っても買いたい!が有れば、買い、なんでしょうね(苦)
皆さん、如何でしょうか?
ウチは悩んでいます…
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1075
名無しさん
>>1074 匿名さん
ウチの場合はもう消去法ですね。
都内通勤エリアで、ここより周辺環境の整った坪210の物件なんて築古以外ほとんどないですし、子どもの学校のことなどを考えると住宅価格が落ち着くと予想されてる2025年頃まで住宅購入は先延ばしにしたくない。
悪い条件挙げるのは簡単ですが、売り出される物件の中で自分なりに優先順位つけて決断していかないと、家は買えないですよね。
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1076
マンション検討中さん
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1077
匿名さん
>>1072 マンション検討中さん
難癖ではなく駅距離については基準を使うのが常識なんです。よく分からないマイルールを持ちだはないで欲しいというだけです。あまり参考にならないから。
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1078
匿名さん
>>1077さん
いやいや、1分=80mの駅距離の基準使う方が実際に生活する上では非常識ですよ。
手ぶらで歩く日もあれば重い荷物を持って歩く日、大雨で傘さして歩く日など毎日異なる状況で目的地まで
歩くわけですからね。
1077さんは信号や踏切があろうとどんな状況でも80mをジャスト1分で刻み続けて歩くんですか?
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1079
マンション比較中さん
信号無視して車に轢かれようが踏切のバーが下りてようが80mをちょうど1分ペースで突き進むのみです!
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1080
マンション掲示板さん
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1081
マンション検討中さん
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1082
マンション検討中さん
>>1081 マンション検討中さん
出ましたね。購入宣言。
差し支えなければ、どちら向きですかね?
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1083
匿名さん
>>1078 匿名さん
実際に1分80m歩くことが普通と言っているのではありませんよ。人によって歩く速さが違うのは自明なので駅距離の基準として個人的な時間を書くことにあまり意味がないと言っているんです。卓越した理解力をお持ちのようですので重説は時間をかけてお読みになって下さい。
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1084
匿名さん
ディスポーザーはバナナの皮は禁止だし、卵の殻も処理出来ないから、あまり使えないよ。無い方がランニングコストが安くなるからいいんだけどなぁ。それより、例えばウォールドアとか今どき当たり前にある魅力的な設備が揃っていない、、
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1085
匿名さん
高いとは全く思わないけど、高いと思う人は中古を待てば良いだけの話。
13年後に更に修繕積立金アップするからランニングコストは仕方ないけど。
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1086
周辺住民さん
卵の殻は普通にディスポーザー使えるよ。確かにNGの食材はいろいろあるけれど、生ゴミが(余り)出ないという点ではとても重宝してる。
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1087
匿名さん
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1088
匿名さん
>>1083さん
不動産表記の基準より、誰かが実際に歩いてみた感想の方が断然参考になるので意味あると思いますよ。
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1089
匿名さん
>>1088 匿名さん
歩いてみた感想じゃなくて徒歩距離の話をしてるんですけどね。しかもアップダウンがあったり踏切があったりという実際の所要時間に影響する情報があるならともかく、単に長くて大変でしたとかそんなクソ情報いらないから
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1090
幕張ベイタウンからの難民
購入を決めた際の、最終的な要因は何ですか?ちなみに、最終的に排除した否定的な要因はありましたか?
実は、私の家族でもほぼ購入を決めたのですが、家族の「衣、食、住、職(場)、教(育)と(将来の)老(後)」の全てを同じ場所でほぼ間に合わせることができるからです。羽田と成田空港のどちらかを利用する海外出張が多いですが、都内には行く機会はほぼありません。
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1091
匿名さん
>>1083 匿名さん
リプライ続けてらっしゃるみたいですが、結局、支離滅裂な理論なのを気付かれていない?
不毛な議論=ベイフロントが海浜幕張から徒歩20分、かどうか、なので、もうよろしいのでは?
ベイパークに関する情報交換の場なので、スレッド枠が勿体ないです
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1092
匿名さん
>>1089さん
だから誰かが30分かかるって言ってるじゃん。
基準の徒歩何分なんて当てになんないよ。一番近い駅寄りのマンション敷地から改札じゃなくて駅舎の敷地までの距離だから。エントランスからホームまで+何分かかるのよ。
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1093
匿名さん
>>1089 匿名さん
暇に任せてそういう文句をここに書くなら、まあ歩いてみなさいな
アップダウン=埋立地での細かい高低差が知りたい?踏切?高架線路の京葉線以外が通ってるの、この地区に?
グーグルアースででもすぐ判るでしょ
文句言う前に自分で少し調べたら?
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1094
周辺住民さん
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1095
匿名さん
>>1089 匿名さん
「実際の所要時間に影響する情報」=実際の情報、「単に長くて大変でした」=実際の情報
となるので、仰っている論理が崩壊しています
そろそろこのへんで
この議論の発端者より
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1096
匿名さん
大体家を30分前に出れば目標とする電車に乗れるのかな。そういう実際生活する上での情報を知りたがっているのだと思いますよ。エレベーター待ちとかで朝は大変ですし。
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1097
口コミ知りたいさん
ここって将来地下鉄通ったりとかないですよね 。。 駅が遠いなぁ
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1098
匿名さん
[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
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1099
マンション検討中さん
ベイフロントは早歩きで20分、のんびり歩いて30分ということで納得してください
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1100
匿名さん
うーん
現実として駅遠ですよね
健康のためには良いかもしれませんが資産価値としては、、、
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1101
マンション検討中さん
ベイフロントの話はどうでもいい
しつこい
ところで購入を決めた方、高い管理費はどう折り合いをつけた感じですか。
永久的に払い続ける高いランニングコスト、、、
都内の湾岸タワーマンションよりも高いって、、、
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1102
マンション検討中さん
20年、30年先のことは考えてないんじゃないですか。
売りたくても駅からの距離、高い維持費、供給過多により売れず
維持費貧乏な老後です・・・
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1103
マンション検討中さん
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1104
マンション検討中さん
>>1101 マンション検討中さん
都内&千葉の中古免震タワマンの管理費&修繕費をいくつか見ましたが、ここが突出して高いとゆーことはないとおもいます。
私が検索した20から30件程度、70㎡台の物件、東京&千葉で管理費は8000〜26000円、中央値は16000円位。
修繕費は中古なんですが、築10年超程度で1万円強位です。
いずれもHPで眺めた程度でちゃんとデータは取ってないのであしからず。
後、ここの物件ですが、前のコメントで70㎡、管理費2万円、修繕費1万円、て数値が一人歩きしているように思えるのですが、実際はもう少し安いです。資料は自宅なので、誰か正確な費用を書いて頂ければと思いますが、管理費は19000円程度、修繕費は8150円程度だったと思います。
認識違いであればすいません。
けど、結局はある程度のキャッシュアウトを想定した上で、出せるか、出したくないか、だけだと思います。
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1105
匿名さん
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1106
マンション検討中さん
築16年のシータワーと比べても管理費が高いと思う。
コンシェルジュなんて余計なサービスが付いているからか?
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1107
マンション検討中さん
>>1104 マンション検討中さん
管理費約2万、修繕費約1万であってるじゃん。
一人歩きしてると指摘するほどの差じゃなくないか?
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1108
匿名
>>1106 マンション検討中さん
コンシェルジュを余計なサービスと思うような層が買うマンションではないでしょうに。
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1109
マンション検討中さん
>>1104 マンション検討中さん
同等の共有部や設備のマンションで調べてますか?
平均値にはカフェやラウンジ、ジム、24時間コンシェルジュなどここよりもサービスが充実してるマンションも含まれてますよね。
管理するサービスが少ない割に高いということです。
ここの管理費は都内の充実しすぎるタワマンと同じ管理費を取ってることに疑問です。
何に使われているのか。
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1110
匿名さん
余裕で買える世帯と見栄張ってパツパツのローンで苦しむ世帯の間で間違いなくマンションカーストが生まれるでしょうね。
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1111
匿名さん
200程度のタワマンでもカーストとか出来るもんなの?
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1112
匿名さん
>>1098さん
一晩考えてこの程度の負け惜しみな言葉しか思いつきませんでしたか(笑)
さっさと尻尾巻いて逃亡して下さいね
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1113
口コミ知りたいさん
もう値段は決定時に大して下がらないもんなんでしょうか 詳しい人教えて下さい
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1114
名無しさん
人それぞれだと思いますが低層階(10以下)の景色…笑
前に他の建物建てたせいで、何も見えないところありますねw
あと高層階のエレベーター能力足りてます?あの数だと朝とかエレベーター渋滞が…
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1115
マンション検討中さん
>>1108 匿名さん
余計じゃないと言うなら、どんな便利なサービスを受けれるんだよ。
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1116
匿名さん
角部屋の値段って全然下がりませんね。最後までこの価格ですかねー
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1117
匿名さん
希望住戸のアンケートを取って人気が特定の部屋に偏らないように価格調整して、販売価格を発表して販売開始ってのがパターン。調整で部屋ごとに上げたり下げたりする。全体的に下がったら人気がなかったということ。
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1118
匿名さん
とゆーことは、あの高い角部屋でも希望して買える人がたくさんいるってことですよね。
すごいですね。うらやましー
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1119
匿名さん
>>1101 マンション検討中さん
同程度の設備・仕様であるならば、東京よりも少し値が下がっていい筈、と思うのですが、分譲価格(まだ良しとも出来る?として)や管理費などのその他の値付けは、どなたかが前に示唆された様に「デベ側が『この値段で売れる!』と見込んだ最高値」なのでしょうか?
この点をMR営業さんに訊いてこられた方が居れば教えて下さい
まあ、でも、訊いても上手くはぐらかされて終わり?
または納得・合点の行く説明があると更に検討時のよい参考になりそうな気がするのですが…
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1120
匿名さん
最近は人件費や鋼材価格の高騰で人気がなくても高い価格で販売せざるを得なくて、売れ残りってパターンもあるけどね。
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1121
口コミ知りたいさん
価格はそう決まるんですねありがとうございます。1回目の販売で全部屋売り切れたり抽選になるくらい検討してる人いるんでしょうかね。全然想像つかないです。
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1122
匿名さん
期分け販売ってアンケート集めて売れる見込みの分だけ販売して、○期即日完売と次の期で宣伝する。完売ってお約束というか売る側の演出。
1期で判断できる人気のバロメーターは、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する販売戸数の割合。時間をかけて小出しにってのはその後、苦戦するパターン。
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1123
匿名さん
価格調整の話は、以前、NHKでマンション販売の舞台裏みたいな番組でやっていた。
ちなみに営業に聞いても本当のことは言わないでしょ。彼らは少しでも高く売り抜けようと頑張ってるわけだし。
価格下げさせるとしたら、みんなで希望住戸アンケート出さない作戦するとかかな。
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1124
口コミ知りたいさん
よく分かりましたありがとうございます。一期の販売終わってみないとどの位人気ある物件なのか分からなそうですね。
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1125
マンション検討中さん
>>1114 名無しさん
私も思いました。
恐らく、高層階専用のEVは2機しかないように思います。下層階は4機使えて、全部で6機でしょうか。
朝、来ない、来ても各階で止まる…とイライラするのは間違いないでしょうね。
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1126
マンション検討中さん
昨日、今日は三井さんがお休みだからか、
板が購入検討者からの真っ当な意見交換でいいですね。
いつもなら売り手側の苦しい言い訳、批判がありますけど。
ところで南側の眺望ってどうですかね?
やっぱり高層階でも後から立つマンションに視界は遮られるのでしょうか。
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1127
マンション検討中さん
>>1125 マンション検討中さん
エレベーターは低層、高層ともに3台です。
高層階のところで、低層エレベーターの位置にトランクルームが置かれます。
高層エレベーターのうちの一台はゴミ収集と兼用になるそうです。
大体、70世帯に一台の配分なので、少な過ぎるとゆーことは無いようです。
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1128
匿名
>>1127 マンション検討中さん
マンマニさんの情報だと
低層 3台
高層 2台(内1台は非常用、ただし非常時以外は高層専用)
その他ゴミ収集用、駐車場が各1台
でしたよ。
つまり
低層3台
高層2台
ゴミ収集用は別にあり
が正解かと。
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1129
マンション検討中さん
>>1128 匿名さん
ホントですか?
私も最初、高層が二台かと思い、営業に尋ねたのですが、、、ゴミ収集用 兼 高層用が一台あり、合計3台と言われました。
で、ゴミと一緒にエレベーターに乗るのは嫌だといったら、ゴミの収集はエレベーターの利用頻度が少ない時に行いますと。
もう一度、確認してみます。
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1130
匿名
>>1129 マンション検討中さん
マンマニさんに直接ご相談した際にもお話されていたので間違いないと思いますが
低層3台
高層2台
ゴミ収集用1台
で間違いないと思いますが一応確認されたほうがいいですよね。
たしかマンマニさんもゴミ収集用は高層階を兼ねるとおっしゃっていた気がするので正解は
低層用3台
高層用2台+ゴミ収集用1台
かもしれません。
私達が低層階購入のため低層のことを聞くばかりでしたので営業担当にご確認してみてください。
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1131
匿名
まとめると
低層用3台
高層用3台(内1台は非常用を兼ねる 内1台は管理用を兼ねる)
が正解みたいですね。
ごみ収集に多くみて1時間かかるとすると高層階は24時間の内1時間が2台運用になるというわけですか。多くはないけど少なくはない台数では。タワーマンションとしては多いほうかも。
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1132
マンション検討中さん
ここも上から降りてくるエレベーターを低層階の人が止めると高層階を買えなかった貧乏人が止めるなよとか思われるんですかね。
豊洲のタワマンではマンションカーストで上から降りてくる2億ション以上階からのエレベーターがある時は止めちゃいけない暗黙のルールがあったんですよね。
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1133
マンション検討中さん
どなたかBー2街区の建設が1年遅れた理由を営業から聞いた人いますか?
自分で聞けば良いのですが、聞きそびれてしまったので、、、
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1134
マンション検討中さん
どーなんですかねー?
結局、どんな方が住むのかによるのでは??
とは言え、ここは最高でも9000万で、億ションはないですからね。
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1135
匿名さん
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1136
マンション検討中さん
ここ高いって言うけど、1億を超える部屋は無いんだよね。パークタワーやシータワーは億超えはあったようだから、皆が言うほどじゃないのでは?
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1137
匿名さん
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1138
匿名さん
シータワー 150.81㎡
パークタワー173.06㎡
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1139
マンション検討中さん
◆TVドラマや旅番組のイメージとは大違い!
各メディアが取り上げるような「人気スポットに住んでみたい」と浮かれた気持ちで引っ越したら、生活に不便。快適なイメージとは、かけ離れた地獄のような街はどこなのか。今回、匿名を条件に答えてくれた不動産コンサルタントのA氏に「住んだら地獄な街」の特徴を聞いてみると、
「①生活に必要最低限な商業施設が少なく、夜も暗く活気がない。②不動産の資産価値が落ちる可能性が高い。③災害発生時のリスクが大きい」の3点を挙げてくれた。
そのうえで、ランキングをSPA!編集部で作成(※下記参照)。
千葉県からは海浜幕張がランクインした。
「住宅地のコンビニは2軒のみで、どちらも23時に閉まるので不便。週末は路駐がひどいです」(幕張在住歴27年・女性)と不満の声が。
人気に釣られて住めば、とんだ地獄が待っている。
<住んだら地獄な街ランキング>
1位 谷中……夜は早く、店がほぼ閉まって真っ暗
2位 鎌倉……尋常じゃない車渋滞に地元民は困惑
3位 春日部……若者は市外で遊ぶため、老人ばかり
4位 白金高輪……夜は早く、人通りも少ない
5位 幕張……治安は悪くないが、迷惑な路駐だらけ
― 首都圏[ヤバい街]ランキング ―
日刊SPA!
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1140
匿名さん
皆で一期をボイコットすれば、三井も現実と向き合うでしょう。
そもそも住むのがまだだいぶ先なのに一期で契約する人なんているのかねぇ、、
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1141
マンション検討中さん
>>1139 マンション検討中さん
このランキングの調査はいつ時点のものですかね?
10年くらい前に谷根千に住んでて今も用事で足を運びますが、確かに10年前はそんな感じでしたけど、ここ数年で結構、変わってきていて、夜遅くまでやってる店も増えてきてます。
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1142
マンション検討中さん
>>1140 匿名さん
第1期ボイコット決めて、とりあえず都内の賃貸続行を決めました。
坪160万、管理費平米あたり170円になるくらい人気が無いといいなあ。
流石にそれは無理だろうけど。
210万、270円の値付けはないわー。そこまでの価値はないわ。
思い起こせば2008年なら、勝どきのタワーが(当時日本一の階数のtokyo towersですら)坪160万で買えたのに、今は倍くらいする。
結果、幕張徒歩15分でもこの値段。
人口減ったら2008年はたったの9年前。不動産相場なんて10年もあれば激変する。怖いわ。
とりあえず一期は様子見しますわ。
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1143
匿名さん
基本大手は期毎に平均坪単価レベルで価格を変えることはしないよ。すみふを除くと。
なので一期の値付けって重要。
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1144
マンション検討中さん
>>1131 匿名さん
どちらにせよ、高層階行きの1台はゴミと一緒のエレベーターを使うっていうことですね。
ゴミの臭いって結構残るんですよね…
特に夏場とかヒドい。
衛生的にも心配。
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1145
匿名さん
管理費、修繕費は入居後に総会やら何やらで
変えればいいと思うよ。
相当もめるけど。
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1146
匿名
>>1142 マンション検討中さん
安くなれば住みたいと思う人がいる以上はマンションの価格は下がらないのですよ。
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1147
マンション検討中さん
>>1145 匿名さん
機械式駐車場があるだけでもなく、部屋も広いわけでもない、ここまで管理費が高い理由は何でだろう?
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1148
マンション検討中さん
>>1144 マンション検討中さん
生ゴミの匂いについてはディスポーザーがあり、毎日回収するみたいなので、それなりに抑制されるとは思いますが、、これも住人の心がけ次第ですかね?
ゴミ回収と高層階エレベーターが兼用になるのは仕方が無いかと。別にするとさらに管理費上がりますからね。
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1149
マンション検討中さん
管理費が高い要因
各階にあるゴミステーションからのゴミ回収費
コンシェルジュサービス
物件価格が高いから
保育所施設があるから?
駐車場のエレベーター
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1150
マンション検討中さん
賃貸は上がってないのにマンションだけ上がってる。
明らかに投資対象になってることからのバブルだと感じ見送ります。
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1151
ベイタウンから
どなたかベイタウンからの移住を決めた方、おられますか?
もし可能であれば、パーク・タワーズの購入に際して、ネガティブなでありながら、排除の
要因にならなかったことがりましたら、是非、教えてください。
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1152
匿名
>>1151 ベイタウンからさん
参考になるかわかりませんが一応ベイタウンからの住み替えなのでお返事いたします。
うちは近居です。子供が巣立って部屋を持て余しています。
親世代(私たちです)→ベイタウンからの買い替えでベイパーク2LDK
戸世代→都内賃貸からベイパーク3LDK
を予定しています。
気に入ったところは棟同士が離れているため囲まれ具合がベイタウンほどないところです。
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1153
名無しさん
>>1142 マンション検討中さん
第1期でボイコット…おもしろい考えですね!
たしかに第1期は博打なところあるし、修繕積立とか計画が決まってないのに資金だけは決まっているという計画性の低さ…。
捉え方は人それぞれだけど、どうなんだろうなと不安になります。
バスがあるっていっても、第1期塔は朝とか最後にバスに乗るので将来的に他の塔ができて満員で乗れません!ってことになりそう。
本当考え方って色々ありますね。
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1154
匿名さん
長期修繕計画って契約前の重要事項として説明される。重要事項説明書って冊子として印刷されているから、その準備期間を含めてすでに決まってないとおかしい。説明できないはずはないんだけどね。
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1155
匿名さん
>>1149 マンション検討中さん
ご教示有難うございます
納得できるようなそうでない様な…
他物件との比較でも、ベイパークはこれで妥当なんでしょうか? 自分で調べ切っておらず心苦しいのですが、是非また教えて下さい
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1156
マンション検討中さん
価格と間取りが公式で更新されましたが、
なんか変な感じが、、苦笑
この間取りで4990万円みたいになってます。。
きっと間違いだと思うけど、期待はこの間違い
くらいの価格と間取りなんだよなあ。
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1157
マンション検討中さん
>>1156 マンション検討中さん
みました。
これマジなんですかね?
うちの希望で400万くらい下がってますね。
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1158
ベイタウンから
ありがとうございます。参考になります。
我々ケースでは、共働き夫婦、子1人 ー 3LDK 希望。
両親2人(引退済み) ー同じ敷地内の別のグループ(野村不動産)の高齢者住宅を将来、希望。
のような感じですが、最終的に「排除した要因」のいくつかを吟味したいと考えています。
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1159
マンション検討中さん
正直これでも高いのでは。
規模が大きいだけに失敗は許されないでしょうし。
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1160
マンション検討中さん
>>1159 マンション検討中さん
どれだけ安く買おうとしてるんだよ。
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1161
名無しさん
>>1158 ベイタウンからさん
高齢者住宅を誤解されてる方もいるかと思いますが、ベイパークにできるのは高齢者向賃貸住宅です!
老人ホームと全然違うので、ご注意を!
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1162
匿名さん
若葉地区に資産価値はありますか。
東京駅から電車で40分、徒歩15分 毎日の通勤は大変。
都内の物件には負けますな。
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1163
名無しさん
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1164
マンション検討中さん
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1165
マンション検討中さん
都心マンション、70㎡8000万円 車無しで生活するか、
このマンションで100㎡、車有りで生活するか、価値観様々だと思いますよ。
もちろん、都心マンションは都内通勤通学先が多数あるのでその分資産価値も高いでしょうし
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1166
マンション検討中さん
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1167
マンコミュファンさん
>>1165 マンション検討中さん
100平米を買える人は車有り生活も出来るでしょうが、大多数の部屋では駐車場も抽選になります。
MRで聞きましたが、購入検討者の8割(以上?)は車所持希望されているそう。対して、駐車場は戸数の7割。
都内じゃないのに車を諦めないといけない世帯も出てくるでしょう。
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1168
匿名さん
モデルルームのアンケートで駐車場利用の有無を記入させられるけど、聞かないと結果を教えてくれないんだよね。駐車場必須の人は、契約前にアンケートの結果を聞いて判断。
駐車場の抽選って契約の後だから、駐車場外れたからといって解約しようとしたら買主事由となって手付金没収。
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1169
匿名さん
>>1168 匿名さん
この物件で車なしで生活できます?
二台希望も難しいですか?
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1170
匿名さん
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1171
マンション検討中さん
老後の生活を考えたら車が無くても生活出来るところでないと後悔すると思う。
そういった視点で、海浜幕張エリアはどうなのだろう?
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1172
匿名さん
認知症対策で高齢者の免許って、更新期間が短くなったし、認知機能試験や講習も増えてハードル高くなってる。アクセルの踏み間違い防止機能が付いてない車は禁止ってのも検討されてるらしい。年取ったら、車無くても生活できるってのが無難だろうね。
こないだ親が一時停止違反で捕まったら、認知機能試験受けないと免許停止にするって通知が着てびっくりした。半年前に免許更新して認知機能試験受けてるのに。
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1173
匿名さん
>>1170 匿名さん
ここは車ないとキツくないですか?
都心の徒歩5分ならまだしも‥
今家族で2台なので近隣のパーキングもなければ厳しいですね。
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1174
マンション検討中さん
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1175
匿名さん
MR行って来ました 販売開始が11月下旬って事は、まずまず人気なんでしょうか しかし、『まさかこの辺が人気なんだ?』っていう列に人気集中している様で、既に抽選必至との情報でした
どなたが書かれていましてが、確かに富士山ビューは、富士山丸見え、ではなく、ごく高層階でないとだいぶアパホテルが邪魔していて、ちょっとがっかりになりそうです
熱換気システムの件を訊き忘れて来たので、どなたか情報持ってらしたら教えてくださいませ
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1176
匿名さん
>>1154 匿名さん
因みに、長期修繕計画、ちゃんと出来てました
大凡そちゃんと考えてるんだなーとは感じましたが、高いなー、と思うのには変わりはないトコロですが…
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1177
匿名さん
配売開始って現時点では予定。見込み客が集まらずにずるずる遅れるなんてこともよくあるパターン。
あと、早期来場者をあまり待たせるわけにもいかないから見切り発車なんてこともある。それだと総戸数に対する販売戸数が少なかったりする。小出しにパラパラだと、苦戦するよ。
竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、売れ行きの判断は重要。といって一期だと判断は難しい。コメントしてる人もいるけど、見極めるためには一期はパスするって作戦もある。
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1178
マンション検討中さん
パスするのは勝手だが、条件のいい部屋は確実に無くなっていくよ。
それでも構わないならいいけど。
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1179
匿名さん
条件のいい部屋から売ると、最後に売りにくい部屋が残って苦戦するから適当に割り振る。少なくともパンダ部屋は各期に用意するよ。
それに戸数が多いから一期で大部分を売り切るなんて無理でしょ。
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1180
匿名さん
とりあえず登録だけしておいて、契約直前まで状況を見るって手もある。契約するまではいつでもノーペナルティで降りられる。
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1181
匿名さん
>>1177 匿名さん
嘘か誠か判りませんが、今のところ一期でだいたい全住戸の半分くらいが埋まりそうって云われました それが好調なのか不調なのか素人なので判りませんです
値付けがされていない部屋は一期では売る予定がないと見ていいのでしょうか
とすると、ある列がどっさり価格掲載なしなので、そういうものなのかなーと
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1182
匿名さん
一列ごっそり販売対象外って、余程不人気な間取りだね。
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1183
匿名さん
1期だけで半分の250戸が埋まりそうって相当好調じゃないですか?
逆に売り主からすれば値付けに失敗した(安すぎた)とも言えますが
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1184
匿名さん
期分け販売て1期が一番売れてその後じり貧ってのがパターンだから、一期で半分くらい売り出せないと後がきついよ。それから、アンケート出しても購入しないって人も出てくる。そういったことも実際に販売しないとわからない。
>逆に売り主からすれば値付けに失敗した(安すぎた)とも言えますが
この論理ってすみふぐらい。それにJVって期間限定だから売り切る戦略でしょ。
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1185
マンション検討中さん
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1186
マンション検討中さん
ベイタウン内の某タワマンでは、3期に渡って販売されたが、1期で70%、2期と3期でそれぞれ15%づつ販売していたので、1期で半分も売れないとは言えないはず。
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1187
マンコミュファンさん
一期で半分なら好調と言う方がいますが、他の見方では4000戸に対して250戸で16分の1になります。
超大規模は難しいですねぇ。
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1188
匿名さん
あれだけネガの出たベイフロントも、入居時には完売で今や1、2割増しで中古販売されてる。
相場値上がりしてるタイミングでもここも普通に売れんだろうね。
ネットのネガって結局嫉妬がほとんどな感じですね。
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1189
匿名さん
ベイフロントは販売時から安いって掲示板で言われてたと思ったけど
駅から遠いのはその通りだたけど
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1190
マンコミュファンさん
マンマニさんによると、坪単価は200万円を切るようです!190万円台ですかね。
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1191
匿名
>>1190 マンコミュファンさん
記事読むと200弱って書いてあるので210くらい?高くはないですね。
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1192
通りがかりさん
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1193
マンション検討中さん
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1194
匿名さん
間取りによって床暖がついていたりいなかったりするように見えますが部屋によってオプションになるということかな?
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1195
ベイタウンから
ありがとうございます。ご忠告ありがとうございます。
野村不動産のオウカスのようですが、両親は我々とあくまでも同居を前提です。
しかし、将来的に介護が必要になった場合、タワーマンションでとはいかないので、そのための善後策です。
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1196
匿名さん
ここも免震で天井高260あってディスポーザーあるタワーなんだから坪単価200切ってくれば相当割安でしょ。ここ1〜2年で首都圏でこれより安く同スペックのタワマンなんてないでしょ。
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1197
名無しさん
>>1177 匿名さん
すいませんが勉強のため教えてください。
竣工時点で未販売住戸があった場合のデメリットとはなんでしょうか?
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1198
マンション検討中さん
固定資産税が40万円/年ぐらい(減税期間終了後)になるそうですが、海浜幕張って
こんなものでしょうか?
これまで賃貸暮らしだったので、相場がよくわからないのですが、、、
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1199
匿名
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1200
匿名さん
>1198
どの部屋で? でも、一番広い部屋でもそこまでしないと思うけど。
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1201
マンション検討中さん
>>1200 匿名さん
確か80平米ぐらいの部屋でそのくらいと営業から聞きました。間違いかな?
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1202
マンション検討中さん
>>1201 マンション検討中さん
それって見積もり出した時の話で、高目に設定していると言われませんでしたか?
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1203
マンション検討中さん
>>1202 マンション検討中さん
ご指摘の通り、見積の時の話です。パソコンで出してました。確かに少し高めに出しているとは言っていたような気もします。
正直高いなーと思いましたねえ
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1204
マンション検討中さん
>>1203 マンション検討中さん
軽減無しで20万円くらいだと思う
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1205
匿名さん
軽減も勘違いしがちなのは対象は建物だけ。土地分は軽減がないから半額にはならない。なので軽減対象の時期の見込みも確認しておいた方がいい。
ただ、固定資産税の基準となる建物の評価額って登記されないと決まらないから、少し高めに見積もるってのは普通なんだけど、倍も高く見積もってると参考にならないよね。
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1206
匿名さん
海浜幕張と一括りに言ってもほとんど借地権付きだから単純に比較できないですよね
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1207
マンション検討中さん
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1208
マンション検討中さん
>>1198 マンション検討中さん
うちも40万くらいと言われて高すぎと思いました。普通は20万くらいですが…
確認が必要ですね。
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1209
マンション検討中さん
ベイタウンで120平米の広さの部屋で税金は約30万円なんで、明らかに高過ぎる。
営業は話が違うって言われると困るから多めの金額にしてきたのかな?
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1210
マンション検討中さん
マンションの固定資産税は軽視できない。
築15年を超えても、6年目の時の税金額から殆ど減らない。
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1211
マンコミュファンさん
>>1191 匿名さん
200弱は200よりちょっと下、200強は200よりちょっと上という意味ですよ。
だから、200万円以下ってマンマニさんが言ってます。
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1212
検討板ユーザーさん
>>1196 匿名さん
首都圏のタワマンで駅徒歩15分っていうのもないですよね?建物のスペックだけで値段が決まるのでは無いと思いますが。
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1213
マンション検討中さん
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1214
マンション検討中さん
徒歩15分でもバスが沢山出ればいいですが、
通勤時間帯15分間隔は不便ですね。
自動運転バスとか斬新なことしてほしいです。
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1215
マンション検討中さん
先日MRに伺い、購入する意思伝えました。
他のタイプでも埋まって来てるらしいですが…
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1216
匿名さん
>>1212 検討板ユーザーさん
確かに都内のタワマンで徒歩15は晴海くらいしか見たことがない。
歩くが好きな人もいるし、資産価値気にしなければいいのではないでしょうか?
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1217
匿名さん
実際に歩いてみましたが、フラットで道幅もあり信号もほぼないので、都内やごちゃついた郊外の徒歩15分よりは大分ストレスレスですね。晴れていれば気持ちよいでしょう。雨降りの日はパートナーに車で送って欲しくなりそうですが。
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1218
マンション検討中さん
>>1215 マンション検討中さん
重ならないよううまく営業がさばいてくれるといいですね。
三井の営業ってうまくやってくれるのかな?
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1219
マンション検討中さん
>>1209 マンション検討中さん
素人質問ですみません。
ベイタウンって借地じゃないのでしょうか?
借地で20万なら所有権付きで40万もありえなくもないような....
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1220
匿名さん
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1221
マンション検討中さん
>>1219 マンション検討中さん
マンションの場合、土地の固定資産税+都市計画税は1万円もしないです。
大部分が建物の税金です。よくベイタウンは地代を毎月払うが土地の税金を払わないので差し引きゼロみたいなことを言っていますが、よく考えて下さい。地代で毎月1万円払うと年間で12万円です。一方の税金はたった1万円ですから、どちらがランニングコストが安いか一目瞭然です。
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1222
マンション検討中さん
>>1218 マンション検討中さん
正しく担当の営業さん次第ですよね(汗)
…あとは祈るのみです。
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1223
幕張買いたいが高いので一期はステイ
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1224
匿名さん
>>1223 幕張買いたいが高いので一期はステイさん
細かい試算を大変有難うございます
相続の時に少し勉強したのでちょいかじりの知識しかなかっとことろ、大いに参考になりましたです
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1225
マンション検討中さん
>>1223 幕張買いたいが高いので一期はステイさん
的外れ。
そんなに高いわけないじゃん。
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1226
マンション検討中さん
>>1209 マンション検討中さん
ベイタウンって軽減が効いてその税金なんですかね??
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1227
買いたいが高いのでステイ
>>1224 匿名さん
コメントありがとうございます。
営業から固定資産税が40万と言われた方がいるようですが、恐らく以下が背景にあるのかと想像します。
つまり、軽減の特例が更新されるかどうかがわからないので、保守的に40万と言っているのかと。詳しくは下の記載参照されてみてください。そういう意味でいうと上記の試算は概算でしたが概ね外れてないのでしょうね。
特例の条件→
平成30年(2018年)3月31日までに新築された住宅であること
店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/2以上であること
居住部分の床面積が50~280㎡(一戸建て以外の賃貸住宅は40~280㎡)であること
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1228
匿名さん
>1218
それ、営業のリップサービス。調整できるとしたら倍率が付かないように不人気マンションってこと。全戸に倍率が付くようだったら調整なんてできないよ。
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1229
幕張買いたいが高いので一期はステイ
>>1227 買いたいが高いのでステイさん
もう一点追記すると、建物価格は仮で設定しているのであくまで推定値です。(国交省の建築価額表を元に仮置きです)実際にはもっと低くなる可能性は十分あります。あくまで考え方ですのであしからず。
参考
■家屋の「固定資産税課税標準額」
家屋の評価は総務省が告示した「固定資産評価基準」にもとづいて各市町村が行います。
その評価方法は「再建築価格」と言って、評価対象となる家屋と同じものを評価時点で新築した場合の建築費とされています。新築物件の場合はおおむね建築費の5割程度になるケースが多いようです。新たに新築された家屋の評価額は市区町村(東京23区は東京都)の担当者が実地調査を行った評価調書をもとに市区町村長が翌年の3月31日までに決定をします。
具体的には、屋根・柱・壁・床・基礎などについて、建築の形式や種類、材料、寸法、施工量などを基に評価点数を求めます。この評価点数に地域ご事情や工事の難易度などによる補正を行ったのが課税標準額となります。この課税標準額と実際にかかった建築費は計算根拠が違うので同じ額にはなりません。
このようにして算出された家屋の固定資産税課税標準額は、新築された翌年(課税初年度)に初めて固定資産税課税台帳に登録されます。ただしこの時点は新築時から日数が経過しているので、新築時に算定された価格から2割が経過月数に関係なく控除されます。つまり新築時点で1㎡あたり100,000円の評価額の家屋は80,000円で登録されることになります。
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1230
匿名さん
ここは土地代っていくらなんでしょうね?
普通借地は地代35年で約420万。更新しても30万+12万×年数。土地の税金は無し。
土地代1500万なら借地100年分を先に払ってる訳で、毎月の土地分ローン代に年1万ちょいの固定資産税も取られる。
どちらがよいんでしょうねー
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1231
匿名さん
土地には消費税がかからないから、消費税を決めるために、販売価格のうち、建物分と土地分って区別されている。営業に聞けば教えてくれるはずだよ。
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1232
匿名さん
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1233
マンション検討中さん
素朴な疑問なんですが、
ここは駐車場代が高めですが、入居後に組合で駐車場代下げて管理費上げるという事が起こったりするものなのでしょうか??
技術的な可否と、実際にそういうことが起きたマンションとかってあるのですかね??
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1234
マンション検討中さん
>>1233 マンション検討中さん
駐車場が高すぎて、後々空きが増えて、管理費を上げざるをえなくなる可能性はありますよね。
その場合は駐車場料金を下げて空きが出ないようにしたほうが管理費の上昇を抑えられる
というケースも考えられると思う。
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1235
マンション検討中さん
駐車場の階数や位置にもよると思いますが、
駐車場代はいくらですか?
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1236
マンション検討中さん
>>1235 マンション検討中さん
確か12千円〜24千円って言ってたと思う
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1237
匿名さん
>>1232
同時期竣工のタワーマンションではザ・タワー横浜北仲が資産価値や住みやすさ、グレードではるかに上です。
もっと色んな物件を見ましょう。
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1238
マンション検討中さん
>>1237匿名さん
ゆっくり子育て考えてる人には、北仲は不向き。
間取りも微妙。価格も微妙。
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1239
マンション検討中さん
>>1237 匿名さん
価格もですよね。
幕張のウリはお手頃感。
北仲のあれは、一般人は住んでからが苦労しそう。カーストが、バリバリで。。
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1240
マンション検討中さん
>>1236 マンション検討中さん
ありがとうございます。
そんなに高い感じはしませんでした。
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1241
マンション検討中さん
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1242
匿名さん
都心でもないのに駅徒歩15分の物件で、
駐車場が2万以上って自分の中ではないなぁ。
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1243
マンション検討中さん
営業ではないですよ。
会社経営しているので、車や駐車場の費用の何割かは経費計上します。
確かに、サラリーマンで奥様が専業主婦では高いと感じるでしょう。
高いと感じる人は止めた方が良いです。
あそこは車がないとコストコやイオンで沢山買い物ができないしストレスでしょう。
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1244
マンション検討中さん
イオン、コストコ、ららぽ、IKEA
買い物を考えると住民専用のカーシェアリングがあれば助かるんですけどね
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1245
マンション検討中さん
>>1244 マンション検討中さん
カーシェアはありますよ。三井のリパークで住人以外も借りれますが、周りに住居がほとんどないので、誰も仮に来ないんでは?と思ってます。
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1246
匿名さん
>>1245 マンション検討中さん
>>1245 マンション検討中さん
確かカーシェア3台だったでしょうか
居住者優先との謳い文句(一般利用者とどう区別するのかまだ聞いていません)
でも、なんとなく車を持たない生活を選ぶ人が増えそうな気がしますが気のせい?
この地区・地域で、自分の車がなくても良い生活ならば、それに越した事はないですね
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1247
マンション検討中さん
保育所はこのマンションとどういう関係になるのでしょうか?
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1248
通りがかりさん
>>1247 マンション検討中さん
特に優先権は無いよ。他の保育園と同じ。
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1249
マンション検討中さん
別の敷地で別物と思っていいのでしょうか?
管理費には影響ないですよね?
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1250
匿名さん
修繕費は分かれるって言ってましたが、三井が所有して貸すことになるのか、管理組合が所有して貸すことになるのかまだ決まってないようなことを言ってましたが...
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1251
匿名さん
私は文京区に住んでいますが、幕張は激遠方だけど、これだけ一体開発された場所は、雰囲気あって良いですね。都心にない良さはあるなぁと感じます。
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1252
マンション検討中さん
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1253
マンション検討中さん
高層階の場合、風の強さってどうですか?
窓が開けられないことなんてありますか。
高層階は常に揺れているって話を聞いたことがありますが、風による揺れとかってどうなんでしょうか?
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1254
匿名
>>1252
なぜ絶対文京区?
海浜幕張勤務としては、文京区に用はないし住む気もない。
千葉をバカにしてないで都内でも探せば?
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1255
マンション検討中さん
今月末までの締切設定との事で希望・検討住戸アンケートを提案して来ました 当然、確約ではありませんし、本契約まではまだまだ時間が開きますがね
一期ではそこが人気なんだろうなーの部屋は結構な倍率らしいです どこまで本当かな?と思いますが、雨の中なのにブースがぼぼ満席なのにビックリしました(休日だから当たり前?)
担当氏に伺ったら、手付金はやっぱり10%でした
眺望税含めた固定資産税予想金額は、?!?って云うくらい高かったですが、前出の方が情報提供して頂けている通り、「後から、『こんなはずじゃなかったよ!』とならない様に高めにお話しさせていただいています」との事でした
その金額は、たぶん何となくですが、やっぱりパークタワー・シータワー、ベイフロントが目安にはなりそうです
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1256
マンション検討中さん
私も今日商談に行きましたが、客の年齢層が高く、子連れが少なかった印象を受けました。住み替え検討の方が多いのかもしれませんね。
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1257
マンション検討中さん
>>1256 マンション検討中さん
角部屋とか広い部屋も多いので、子供がいても中学生とか、大きいのかもしれませんね(中学生だと
部活とかあって一緒についてこないと思いますので、、、)
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1258
eマンションさん
>>1225 マンション検討中さん
モデルルームに行って話を聞くと判りますよ
的外れではなさそうです
つまり、安くはなさそうです
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