アデニウム上麻生 ザ・レジデンスってどうですか？

訳あり物件いっぱい作ってるデベさんかな。赤信号みんなで渡れば怖くないなんてことして、車に突っ込んだらどうなるかわかるでしょ。

そういえばここのデベも、玉川学園で既存不適格物件売ってたけど、二度と同じ建物は立てられない希少性の高い物件なんて説明してた。物は言いようだね。

あれ？自分側に不都合があるとだんまりですか？

4月から住んでますが静かで日当たり良いし、良いマンションですよ

日当たり？南向きじゃないんじゃないですか？

南西ですよ

良いマンション！

売れ残っているのに良いマンションのわけあるかー！

マンションって完売まで何ヶ月かかるものなんでしょうか。
去年の春ごろから？もうほとんど売れたのかな。値段はもう下がらないかな。

管理費とか修繕積立金は大丈夫？

近くで販売しているシンビエンスは残り少ないぞ。道が細すぎて嫌悪されるんじゃないかな

住人が少ないままで修繕のお金がたまらないと将来どういうことになるんだろう。部屋の階は眺望以外は大差ないと思うけれど、3分の2は埋まってないとその点は心配。他のマンションではそういう問題ってどうなのかな。

管理費・修繕積立は区分所有法で区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の所有者は売主だから、管理費・修繕積立も売り主負担。

で、問題ないかと思いきや、未入居が多くて駐車場利用が少ないと管理組合の収入が減って赤字なんてことがありうる。ここは機械式が多いから使用しなくてもコストがかかる。

近くに公園、小児科もあるし、子育てには良さそう！

前の空き地に何か建つらしい。

2000万まで値下がりしたら買います。
柿生駅から15分。2000万が妥当。

立地的に湿気はどうでしょうか。また虫も多いもしますが。

>>110 マンション検討中さん
徒歩9分だよ？

後ろが崖だし、高層階でも虫は多そう。
柿生まで平坦、新百合も上の出口から出れば平坦なのはいいね。
駐車場は使いづらく見えるけどどうなんだろ？

平坦じゃないと思いますよ。現地見た方がいいですよ。

新百合ヶ丘という名の、各駅停車の柿生と百合が丘最寄りのマンションが数多くありますね。皆さんならどっちのが良いと思いますか？

柿生は美味しい焼肉屋さんがありますね。

2年くらい経ってると聞いた。でも1/3も灯りがついてないね。値段下がるかな。

止めた方がいいと思います。アンケートに一人と書いたのに、奥様と来て下さいと言われ、頭にきたので、アンケートを返してもらい、物件を見ずに帰って来ました。ファミリー向け物件を見に行った自分がバカでした。今時、結婚したくても出来ないLGBTの人を平気で傷つける売り主。二年経っても、売れず、急な坂道にあり、お年寄りがやっとの思いで、登ってました。若い人なら良いけど。見る価値ないです。　近くの徒歩5分の方が良いです。お値引き可能との事。

坂がきつくて、若くないと無理。60代位の人がやっとの思いで上っていた。車あるなら別ですが。1800万円が相場。駅から遠いから、値崩れします。
妻とは離婚したと話したのに、次は奥さまといらして下さいといわれた。
その販売員からは、絶対買いたくないと思った。

もの凄い訳あり物件だね。

http://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000023/23089/tinjou...

やっぱここやばいですか…？

ジョイント・コーポレーションの完成販売＝訳あり物件の再販って構図かな。玉川学園でも既存不適格物件販売してた。しかも、希少性高いなんてセールストーク使って。

>>121
自分で見て考えた方がいいですよ。
ここのネガティブな書き込みは当てにならないです。

>120

この条例に該当して、既存不適格ってことだね。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000017/17846/syamen...

見て自分で判断は当然だと思うが。ネガティヴな書き込みも根拠はあるだろう。いいも悪いも情報はたくさんあったほうがいい。

検討するときはメリットとデメリットを天秤にかけて判断する。営業はポジ情報しか説明しないから、ネガ情報のほうが貴重。知らずに契約しちゃって後で知ってしまったらそれこそ後の祭り。

ネガ情報を排除しようとするのはどんな立場かわかるでしょ。

中は見ていないが、前を通ってみた。プリズンぽい。シンプルでいいと思うか、殺風景で牢屋のようだと思うかは個人の自由だが。まわりの道がもう少し便利ならね。

坂に囲まれて暮らせるのはこの物件の特徴

売主変わってるから損切りして転売したのかと思いきや社名変更。

ついに長谷工、デベに参入ですか。

>>123 マンション検討中さん

ありえないですね！売ることで精いっぱい。。。

車の音は全く聞こえないように感じた。
ウグイスの鳴き声がよく聞こえてとにかく静かな印象。

日中に下の方の入り口がある道に行ったら、なんか大声で宴会でもやってるようなバカ笑いと嬌声と赤ん坊の泣き声ですごいうるさかった。窓開けっ放しなんだな。まわりの家に反響して普通の立地より音が響く。小さい子供のいる家庭が多いんだろう。壁の防音はどうなってるのか。壁薄いって話も出ていたけれど。基本、平日日中は在宅しないが、休日もあれだったら最悪。

荒川建設工業は破産し、晴建（○鋪代表）に生まれ変わりました。
表向きは赤坂の事務所ですが、破産調査にバレないように隠し事務所（下記の四谷）で悪事を重ねながら頑張っています。
東京都新宿区四谷2丁目11番9号

ああだから建物前の空き地の工事がなかなか始まらないのか。あそこはまだ荒川建設の土地だよな。それとももう他所に売っぱらった？何が建つか確定するまで様子見なんだが。

小型犬と思われるのがけたたましく鳴いてた。ペット可なんだな。

建設中も何度か崖崩れがあり、地盤が強いといって主張するけど…ゲリラ豪雨とか…新しいうちはよくても、大丈夫に思えませんが…

最近大雨等での災害も気になります。こちらは、土砂災害の警戒区域になっているのでしょうか。

しっかり土砂災害警戒区域。ハザードマップは市が公開してるから、自分で調べないと。

>137

地盤（＝支持層）と表層は別。

>137
何度もあったんですか？本当に？
でも良かったですね、崩れる斜面がなくなって代わりにでっかい建物になったからもう崩れませんね。それとも建物ごと動くって話ですか？

>>140 匿名さん
工事前も、工事中も崖が崩れて、新聞にも出てましたよ。工事中も、一生懸命に隠しましたけど…あの工程見てたら、そのうち、歪みが出てきちゃうんじゃないかな。

>>141 口コミ知りたいさん
ネットで調べたのですがニュースを見つけられませんでした。お持ちでしたらアップを

風説の流布じゃない？
絶対よいマンションだと思いますよ。

>>143 マンション掲示板さん
そうですよね
ぜったい見ているはずなのに1週間音沙汰ないのはおかしい。ライバルかな？

初心者なので教えてください。
ジョイントコーポーレーションから長谷工に売り主が変わるってことはどういうこと？
良くあること？
それとも何か問題があるの？
中古マンションってこと？

>145

ジョイント・コーポレーションの経営が傾いて長谷工が買収。

売主の変更とは関係なく、竣工後1年たってるので新築は謳えない。

あと、よくない話としてはここを設計した荒川建設は、横浜で土地の一部を残して掘り下げて、残した部分を地盤面としたのが認められなくて高さ制限違反で建築確認取り消しなんてことしてる。横浜市では過去に一部を盛り土してそこを地盤面にして高さ制限違反って事例があった。それで条例改正してるけど、その抜け穴を使ってるのでかなり悪質。

詳しくないのであれば関わらないのが賢明。ここも発覚していないだけで何かやってるかも。

>>146san

教えていただいてありがとうございます。

マンション見学を自粛していたので、お礼が遅くなりました。
検索してみたら、ジョイントコーポレーションの他の物件も、長谷工で買っている物件が見つかりました。

大手のマンションは、ブランドのイメージでやはりお高いので、地道に大手以外で探そうと思っております。
今も駅から10分以内に住んでるので、必須条件になってしまっているのでなかなか条件の合うマンションが見つからないのですが、急いではいないのでじっくり探します。

今回、ホームページを見ていただけなら気がつかなかったことでした。
掲示板の売主とホームページの売主が違うのが不思議だったんです。
いろいろ参考になりました。
御礼とともに今後の報告させて頂きました。

>147

中堅デベを検討してるならコロナの件で不動産販売停止してるし、収束しても景気が落ち込むだろうから財務状況も調べた方がいいよ。恐らく破綻するところも出てくる。

引渡し前だと手付金は保全されるけど、引き渡し後、アフターサービス期間中に破綻だと受けられなくなる可能性がある。瑕疵担保責任は姉歯事件を教訓に瑕疵担保責任履行法ができたけど、竣工後十年以内に不具合が発覚した時に売主が破綻していると少なからず影響はある。

売主が変わるパターンで多いのは、売れ残りを転売業者が買い取って販売するケース。その場合、アフターサービスや瑕疵担保責任の扱いを要確認。

このマンションの「提携企業優先分譲住戸45戸」とは何ですか？

>150

一般販売とは別にデベと提携してる会社の社員を対象に優先販売した分。優先販売した場合は、その旨を表示する義務がある。

優先販売できるのって、友の会会員とか建設協定した場合に限って近隣住民とか限定されてるんだけどね。提携企業優先販売ってグレーゾーン。

有難うございます。
グレイゾーンですね。あまり聞いたことないし。近隣住民優待は珍しくないですが・・・

地下室マンションを優先販売とは・・・
上層階を優先販売したのですかね。

>>152 匿名さん
会社同士のギブアンドテイクなんだからグレーではないな。
これもビジネス。

ここのデベさん、玉川学園の既存不適格物件を条例が改正されて二度と同じ建物が建てられないから希少性が高いなんてまるで価値があるかのように説明する何でもありの会社。

グレーなんて赤信号みんなで渡れば怖くないでしょ。

近隣住民優先も建築協定が前提なので、沿線の某物件みたいに市民優先なんてルール違反なんだけどね。

ルールを守らない会社だから売ったら最後なんてことも。法律はちゃんと調べないと。

>>154 匿名さん
建築に明るいのですがこの説明ではよくわかりません。
詳細な説明をお願いします。

既存不適格は将来建て替えができないので価値は下がる。それを逆に説明してるんだもの。

ちなみに柿生物件だとプレミストが敷地に都市計画道路がかかっていて、実施されると既存不適格になる。駅前の再開発で道路計画進むかもしれないから要注意。

>>142 マンション掲示板さん
崩れたのは本当。原因は知らんけど。http://www.matiren.com/subpage114.html

いつ完売するのだろう…
3年位販売してる

提携企業優先分譲住戸は45戸すべて売れたのでしょうかね？

ジョイント・コーポレーションから売り主さんが長谷工になってます。
2年前に見学に行きましたがまだ販売しているんですね？
と言いつつ、自分も書き込みの中で、デベロッパーの経営状況を見たほうがいいといわれ
上場企業に絞りました。
この掲示板でアドバイス頂いたので報告です。

調べたら、ジョイント・コーポレーション自体が長谷工不動産になったみたいですね。長谷工グループの再編でそういう風になったとググったら出てきました。
ですので、売り主の実態自体は変わらないのだけど、
名称が変わったというような認識になるっぽいです。

6戸販売中なんですね。
買いやすそうなお値段で広めのプランなので、残っているのが意外な感じがします。
全室アウトフレームでウォークインクローゼットも各部屋にあって西南向き。
いいプランだと思うのですが。
もっと2LDKとかもあると良かったのかな。
キャンセル住戸も出ているみたいですが、その6戸とは別なのかな？
ブライトヒルズ最上階 南西向き 3LDK 70㎡超。
最上階だからお値段はけっこうするのかもしれません。

>163

工事中にがけ崩れあったみたいだし、設計の荒川建設も訳ありなうえに破綻。不動産は残り物にお買い得ってないことは理解の上で判断かな。

売主も身売りだし。

Rタイプのリビングは１７．７畳もあれば十分ですよね。
テーブル置いて、ソファ置いて、あと細々したものを置いても
十分にゆったり過ごせる。鍵型の間取りが気になってしまった。
１５畳でも十分ですけどね。

リビングに収納があって奥行きもありそうです。２個収納があるので小物類と少し大きなものと分けて収納できるのも魅力
掃除機もしまってけるのでさっと取り出して掃除機を利用できそう

冷蔵庫も手前にあるので取り出しやすいですね。
洋室には出窓カウンターがあるんですね。ちょっとしたものを置いたりできそうでいいです

収納面もそうだけど、全体的に使いやすさとか、住みやすさとか
ちょいちょいそういうのは考えられていると思います。

正直、柿生自体、ものすごくマイナーな感じの駅だし
その駅からも歩いて10分くらいの場所のマンションなので、
立地的には良いというわけではない。
建物そのものをその代わりに良くしようとしているように感じます。

マンションのほぼほぼ敷地内に建て売り5棟くらい作ってるね

＞＞１６８
まさかその建売の方も管理費が掛かるんですかね。
中にはそんな戸建ての物件もありますからね。
管理費というかセキュリティ会社が入っているから、
その分の費用が必要ってことですけどね。

竣工して４年が過ぎているのに、まだ販売しているってなかなか苦戦していますよね。
竣工後の販売であったとしてもこれはなかなか厳しそう。
その割は価格帯も立地から考えると高めの設定。
住んでいる人は早く売れてほしいでしょうね。

完成売りの物件って現物が見れるってことで青田売りより売れる物件は販売期間短かいよ。

もうすぐ竣工して４年になると思うのですが
まだ販売しているって中古物件扱いにならないのでしょうか？
価格を見ると正規価格かなと思いました。
この価格帯では完売は厳しいんじゃないですかね。

竣工から1年を過ぎると新築は謳えない。といって中古ではなく、未入居物件。日本語って難しい。

駅近のプレミストは大幅割引してました。こちらも販売価格下げないと厳しそうですね。ダラダラと売り続けても販管費がかさむだけ。

プレミストは損切して業者に転売ってパターン。ここもどこまで頑張れるかだね。ちなみにプレミストは既存不適格リスクがあるから安いからといって飛びつくと…。

売主により戦略が異なるのでプレミストが値引きするのでこちらも…という話にはならないのかもしれません。
ちなみにですがジョイント・コーポレーションさんの方針はどのようなものですか？
竣工後〇年を目処に価格改定するタイプか、個別に値引きを持ちかけられるのか、何か情報があれば教えていただきたいです。

ジョイントは中堅だったけど長谷工に買収されて財務的には強くなったからね。どうするのか。

買うタイミングを迷ってしまいますね…

>>173　匿名さん
>>竣工から1年を過ぎると新築は謳えない。といって中古ではなく、未入居物件。
これまで1年経過したマンションを「新古」と言っていました。中古の名前ではないんですね。1年経過したあたりが値引きタイミングでしょうか。

地下1、2階の目の前に戸建て7棟分譲中
出来上がったら窓からコンニチワ状態だよ
近隣から反対運動起こされて、次はマンション住人から反対されてそう
隙間があれば積極的に埋めていく感じ逞しいわ

新築の時期を過ぎると新古になるんですね！
新古マンションの場合は未入居なので中古のような値引はないんですか？
他の方がおっしゃるようにある時期を区切りに一斉に価格が改定されて再販売されるのかしら。

新築を謳えなくなる竣工後1年が値下げのタイミングの一つではではあるけどここはとっくに過ぎてるし。プレミストみたいに損切して転売業者にってパターンもあるけど、どうするんだろうね。

あとは系列の仲介業者から販売とか、賃貸ってパターンくらいかな。

>>179 匿名さん
マンション反対の次は戸建て反対？じゃ、何が建つんならいいんですかねぇ。
そんなに嫌なら業者より先に土地を買っておくしかない。
そもそもここに限らず、隣に建物が建てば窓からコンニチワは別に特別な事じゃないけど、ここであえて書いて排他感情を煽る必要あるの？

>>182 匿名さん
マンション関係者の方？
お疲れ様でーす

>>183 評判気になるさん

このマンションには特に関係ないけど。一般的で当たり前のこと言ったら業者認定するのって、そうしないとなんか都合悪いの？それともそう思わないと自我が保てないの？

>>184 匿名さん

噛みつく前にスーモで写真の一つでも見てくれば？
マンション関係ないどころか、マンションの一部ですか？ってぐらいの所に建ってるよ
お住まいの方の手前大層な事は言いにくいけど、売れ残る理由がよく分かる気がするよ

>>185 匿名さん

噛みつく？おかしなこと言うなぁ。証拠もなく業者認定したのは誰なのさｗ
「マンションの一部ですか？ってところに建ってる」から何？マンションのすぐそばに戸建てが建ってるのってここだけなの？全国探してここだけとか極少数っていうなら「ひどい話だね」ってなるけど、べつに珍しい話でも極端に酷い話でもないでしょ。

先着順であと4戸だけですが、あと4戸っていうのがなかなか最後大変なんですね。。
価格だけ見ると安く感じるけれど、駅がマイナーな感じなので、
そこが気にかかる人が多いのかもしれない？？
値下げとかは特にしていないんですね？

＞駅がマイナー

小田急線って急行停車駅と各停で段違いだからね。以前は準急が結構あったんだけど。

＞なかなか最後大変

残り少ないと選択肢がないってことで、見に行っても無駄かなと敬遠されたりする。

＞値下げとかは特にしていないんですね？

どうだろうね。個別値引きだと表に出てこないし。まあ値引きしたら販売が動くか。

今週末は春の眺望体験会が開催されるようですが、
公式トップから閲覧できるバルコニーからの眺望も
面白いですね。
思わずぐるぐる回して周辺の建物や植栽を確認して
しまいました。

なら買います！

現地をご存知の方に教えてほしいのですが、新百合ヶ丘まで徒歩で行けそうですか？
「新百合ヶ丘へ11分」とあって、これはバスに乗る前提で11分ですか？バスなら4分で、徒歩なら7分ということですか？徒歩だともっとかかりそうと思ったものの、「意外と歩ける」ことなのかどうか…

柿生駅が最寄りだということはわかるのですが、気になったので質問させてもらいました。

>191

バスに乗る前提で11分

バス乗車が4分で、バス停までの徒歩が7分。

ちなみに徒歩時間って距離を分速80ｍで換算。信号待ちは考慮してないから実際に歩いてみないと。高い買い物なんだから。

>>191 匿名さん

斜面上の道を北に。突き当りを右に曲がって茶臼山緑地沿いに行けば尻手黒川には楽に出られます。そこから山口台を抜ければ歩けないことはないけど、そのルートを通っても新百合まで徒歩２０分はかかりますね。
休日のウォーキングやたまに散歩がてらならいい距離かもしれないけど、日常的には歩きたくないですね。

買い物して荷物持ってとか雨の日に歩きはきついかな。まあ、行きは散歩がてら歩きで帰りはバスとか。

まあ、マンション購入検討してるなら現地確認は必須。少なくとも朝、昼と夜。

そうなんですってね。
時間を変えて現地を何度か見に行くのがコツだと言われたことがありました。
車を利用する人は交通量とかも時間帯によって違ってくるのでしょうし、
徒歩の場合は通勤通学時の様子とかも見ておくとイメージがつかみやすいのかなと思います。

サイトを見たらもう最終期であと1邸だとか。
好評だったみたいですね。
条件的に良いものが揃っている感じがしますから、完売も近いのではと思います。
駅は近くないけど、広さと価格と向きが良さそうですし、角住戸でもあるとのことなので。