パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

22階西南の未入居1LDK上乗せ500万で売ってるけど業者なんだろうか

他のリセールが、約20%増しかそれ以上での成約がほとんどなのに、これじゃ瞬間的に決まってしまうのでは？

>>6532 マンション掲示板さん

20%増しがほとんどなんですか？
1割増しか、減価した例もあると聞きましたが。

やはり、あのダイレクトWindowsの解放的なのを見ちゃうと、角部屋はいいです。眺望があまりよくなくても、リビングに迫力があります。

>>6531 名無しさん

プラス99万ですね

>>6535 名無しさん

これだと結構な損失ですね。
今売り出してる低層より条件いいのに。

この値段なら、さすがに、明日、明後日の案内で決まってしまうのでは

東南と南東の低層角部屋は30～40％アップで成約してるよ。
北東の高層階が高すぎるから引張ってくれる。

北東17階2LDKは900万上乗せだけど売れてないしね

>>6536 匿名さん
逆に19階以下の西南同部屋が今回販売で大して売れなかったので弱気な価格設定かも。西向きかつこの1LDKの間取りは微妙なんだろうかと思ってしまう。

いずれにしても三井には金が入るので問題なし。
新築は施工費から大幅に上乗せして売却。
転売は間に入って手数料がっぽり。
管理は三井の管理会社が月額固定でがっぽり。

西南角２２Fってマンコミュ価格表見ると11500となってるけど正式価格で値下げしたのでは？
北東角も予定価格では東北角より数千万高かったけど結局東北以下に値下げしてたような

>>6539 匿名さん
900じゃなく2000万上乗せでは？
確かNHK立て替えの影響で低層階の北東は値下げしたと思う…

>>6538 匿名さん

成約情報はどこで得てますか？

>>6536 匿名さん

これ、予定価格で販売価格じゃないじゃん。

低層階の中住戸と角部屋ではグロスが違うので、2倍くらいの価格差がある。中住戸はフルローンで、角住戸は一括払いが多そうだなw

>>6542 匿名さん
こちらが正しそうですね。さすがに未入居で損失出すとは考えにくく。
だとすると19階西南11500と同価格だから、グレード下がるのにまた三井さん釣り上げたね。

今回販売しなかった低層のブロックはいつ販売になりますか？

今月末に6期6次でさばけなかった分を募集して、秋口くらいには低層西と南をどうするか見えて来るのでは？今回分が完売しないことには三井レジの残り持分は出してこないでしょう。でもゴリゴリ欲しい圧力かければ少しはなんとかなるかも。賃貸成約事例見てますが40や42のワンエル、眺望無しで平米7千円弱取れるようなので現金買いには悪くないですよ。西の高層階や東なら8千円強だけどそこはもう売ってないし。もちろん1.1くらいの収益ローンで組むのもまずまず見通せるし

>>6549 匿名さん
何で現金買いが良いのですか？レバきかせないと、利回り低くなると思うのですが。

>>6548 匿名さん
もう販売してますよ

>>6549 匿名さん
1.1って金利ですか？そんなに安く借りれる方法あるんですか？

住宅ローン0.4％で2億ひけた属性だが、1％前半で1億は投資ローン通った。利回り4％台で回してる、もっと買いたい。

日常の買い物は、使い分けかと思います。ウォーキングを兼ねて１万歩くことが苦にならない人であれば、ライフ（渋谷東）、マルマンストア（代々木八幡）、ＯＫストア（初台、北参道）も候補に入ってきます。代々木上原の小田急ＯＸもいいです。代々木上原方面に行くときは、途中のアステリスクでケーキを買うのを定番にしています。近くで済ませたい場合は、上の方も書いてるように西武食品館、東急フードショウ地下あたりでしょうか。時々、ネットスーパーも使ってます。

通行者から丸見えの本当のパンダ部屋の301は売れませんね。。
東南～南東角なら15～19階買えたグロスだもんなー
高台なのに東の抜け感を見れない3階であの坪単価は厳しい、だがしかし売れてしまうのでしょう。

>>6555 匿名さん
パンダ部屋って、誰でも欲しくなる激安価格を広告に載せるための客集め部屋のことを言うのでは？条件を加味しても価格が高くて売れないのは、パンダと呼ばない気がします。単なる割高な売れ残り部屋では？

>>6555 匿名さん
あと数階上ならば、東の抜け感と公園の緑を拝めるのに…3階は残念。

>>6556
「通行者から丸見えの～」と書いてあるのだから、動物園のパンダ部屋のように丸見えを揶揄してるの気づきましょう。

初期の売り出しの頃は、今考えるとすごくお得だったのに、ネガコメントが相当多かったのは、それでライバルを蹴落としたかったのか？それとも先見の明が全くなかったのか？

Cタイプはなかなか売れませんね。

>>6560 匿名さん
前回の抽選後、少し売れてましたね。まだ残ってますけど。

>>6559 匿名さん
ある程度人気のマンションはネガも多いですよね。最初に買ってる人たちは、後から買う人たちより、ある意味リスクをとっているとも言えるので、その後、値上げされても仕方ないでしょと思いますけどね。

渋谷のガラ空き高級マンションってこの物件のことですかね？
https://diamond.jp/articles/-/277460

>>6563
ザコート外苑のことだよ

1階と2階のラウンジでやたら電話してる人いるけどうるさいんだよなあ

あーわかっちゃった。またまた、マナー警察の○○さんですね。また、注意書増えるのかなー。

区役所、ラインキューブで囲まれてる南東低層住人の方居られますか？
住み心地はどうでしょうか？

南東はダイレクトウインドウからも区役所ビューだからいまいち。東南のほうがはるかに眺望が良い

>>6568 匿名さん
低層階の角は、東南か東北ビューが抜けてるので良い。

隣角部屋の南東は区役所ビュー、北東はいずれNHKで塞がるので。

低層南東住人ですが確かに眺望はイマイチですが陽がしっかり入ってきて明るくて満足です。

広瀬すずちゃんのCMの最後に渋谷タワーのシルエットが映るたびにちょっと嬉しくなります

三井不動産的にもランドマーク的扱いかと思うと嬉しいですね

分かる！毎回見て、おっとなります。玉虫色？とトーチデザインでカッコいいです！ランドマークですよね。

次回の販売は10月で随分間がありますね

3Q決算に売上計上したいからです。2020年8月竣工でしたが1月引き渡しも決算対応のためでした。

となると次の販売は、もう竣工1年以内の新築住宅でなくて、未入居物件扱い。
でも40?50平米の住宅ローン減税の契約条件が現状?11月30日までなので、狭い部屋はそのあたりが完売目標で、残りは王様住戸とかかな。
301号室は知らないw

7490万は安かったですね。

王様住戸ってどこですか？

>>6575 匿名さん
年度決算なんだから、4Q決算は大して意識しないだろう。

>>6578 マンション検討中さん
＞王様住戸
最上階とかのグロス超高額住戸。時間かけて売ることが多い。
でも、ここだと高い部屋ほど既に売れてしまってるかもですが、、、販売状況どうなんだろ。

王様住戸もなにも高層階は全部売れてるでしょ。

>>6579
前四半期との比較で今四半期が落ちると株価下がるから、3か月単位で引き渡しをずらしてます。もちろん本決算が一番大事ですが。

抽選外れた人向けに数時間だけ掲載される販売概要のスクショありがたい。救済で8戸売れたのはすごいですね～。今回40～50戸売れたなら10月でも20～30子は売れそう。その次の売り出しは1月でそのあたりで完売かな。301がんばれよ（笑
北東、東北列は坪単価高すぎて高低層ともに賃料とれなくて、マンション内でも利回り悪い。

ここは利回りで言ったら最近の中では抜けていい

>>6584 マンション検討中さん
定借だから利回り高いのもあるけど、賃料自体めちゃくちゃ高いですよね。

10月発売なのは今回売れなかった住戸？それとも新しく、これまで出してなかった住戸が販売されるのでしょうか？

>>6586 匿名さん

後者でしょう。一度販売した物件は、先着順で抽選会は不要かと。

>>6587 匿名さん

ありがとうございます。

中古物件として、7月の終わりに出た.22階の1LDK62.43平米の部屋、リハウスの該当ページから消えてますね。
契約が終わって消えたことを考えると、申し込み自体は、売り出してまもなく入ったのでしょうね。
多少乗っけてても、２２階の角で抜けてる部屋なら、12999万円は今となったら、かなり安いですもんね。坪688円

なんか、ずっとウォッチしてるんでしかー

>>6580 匿名さん
最上階のプール付きのメゾネットって2パターンだったと思うけど、15億と10億でしたっけ？

ここみたいな定期借地権のマンションは、売却するとき、地主の許可や承諾料の支払いって必要ですか？

>>6593 匿名さん

不要です。

北参道のあの立地で倍率ついてるの金の価値が下がりすぎてるな・・不動産は立地が全てだから定借でもここの安さが際立つ時がきます。

渋谷駅前、早朝だともはやマスクしてない人のが多い。
反マスク反ワクチン派の集会も頻繁にやってるし、やはり住みたくない富裕層も多いのかな？

駅前と違ってめちゃくちゃ静かだけどね、隣は小学校だから宣伝カーも音切ってる。うるさいのは北側のNHK工事これは2035年まで続くから覚悟が必要ｗ

>>6597 匿名さん
まぁ、北側もそこまでうるさくないけどね！

渋谷ホームズ建て替えの計画が進んで説明会あるたいね

>>6599 マンコミュファンさん
高さ150メートル
東南側の角部屋は眺望がもろかぶりですね

渋谷ホームズより抜けている15階以上だとヒカリエ方面が塞がれる。公園通り沿いに建てるようだから、スクランブルスクエアはそのまま見えるか更に抜けてくる。神南小学校も建て替えで、間の道路を広くして広場になるから綺麗になって良い建て替えだな～。竣工は5年後くらいかな？

住民の方、渋谷ホームズ建て替えについてどう思いますか？
東南の部屋以外の方はむしろメリットなのかなと思いますが、高さ150mとのことなので東南の方は殆どの方が眺望に影響しそうですね。
質問、意見あれば問い合わせできるようですが、高さ下げてくれと言った所で通らないでしょうし。
考えをお聞きしたいです。

三井に住んでましたの人？

>>6602 匿名さん
150メートルという事は、渋谷ザタワーより高いのね。

今の建物を1/2強にして、高さは3倍になるのか。地権者の費用負担は、平米100万くらいですみそう。パークマンションがもたもたしてるから、神南小学校の容積とられてんの笑

>>6604 通りがかりさん
しかもけっこう近いから、東南の角の人達はカーテン開けれないですね

三井になれば小学校もグラデーション柄で、児童館からパコ渋まで統一感でる。マンションはホシノデザインなれば、ツインタワマンに見えて最高だ。

所有権の渋谷ホームズで、個数がグッと増えても、居住者の建て替えの費用負担は坪350万円くらいかかるということならば、　
パークコート渋谷ザタワーが、もし所有権マンションだったら、仮に建て替えたとしたら、坪500万は超えることになりますよね。2年、3年の仮住まいでさらに1000万円弱の負担はあるでしょうに。
残存少なくなってからの売却等のリスクはあるかもしれないですが.、それ以外の点では、定期借地権マンションとして、この立地で、この価格で住めることは、とても割安に感じます。
建て替えって、お金かかり過ぎますよね。
渋谷ホームズと、パークマンションの販売価格がでたら、パークコート渋谷ザタワーの割安感が際立ちそうな気がします

ここより駅近に所有権タワマンできるんだ。

割とショック。

渋谷ホームズが殆ど被らない部屋に住んでます。
渋谷ホームズが高く建替えると西にある神南小学校は午前中日陰になる可能性がありますね。昔神宮前の千駄ヶ谷小学校の南にあるビルを住友不動産が建替えようとしてPTAが反対してかなり上の階を削られ、マンションからオフィスビルにしたことがあるはず。今回もホームズ側の希望であってこれから反対の声が多くなれば高さが削られるのでは。そうすると建替のためには採算が悪くなって売りに出す部屋は高い値段設定にならざるを得ないかも。
そうなるとパークコート渋谷ザタワーの割安感を強調してくれるから東南角の部屋の人は可哀そうですが全体としては資産価値が上がるのでは。

>>6610 匿名さん
せっかくの長文だけど東向きの教室はなさそうだよ

>>6609 匿名さん

桜丘とブリリアもありますからね。

>>6611 匿名さん
少なくとも学校の建物やグラウンドが長く日陰になるというのは論点だと思います。千駄ヶ谷小学校の時は区議会も巻き込んでの騒動になったと記憶してます。

10時には南の日差し入ってくるから小学校は問題ないよね。渋谷区に暫定的な許可をもらってるから動画公開できてるわけだし。PC渋谷の説明会の時もパーマンとホームズの住人が反対してたけど、何も変更することなく押し切られて着工

北側は高いと言われてたけど、三井の価格設定は絶妙だったという事ですな。

4億4900万で出てた38階のお部屋、4億3500万に値下げしましたね。さすがにチャレンジ価格過ぎたってことですかね？

>>6608 検討さん
>仮に建て替えたとしたら、

人口も物価も住宅事情も異なるであろう70年後、の建て替えコストを今計算する意味は無いでしょう。

北東が高すぎるおかげで他の角部屋のリセールがめちゃ良い。1LDKの角部屋は需要が少ないから厳しい

>>6618 匿名さん
渋谷ホームズの建替えで高さ150ｍのタワーマンションで南側のビューがさえぎられることが価格に織り込まれていたってことなんすね

渋谷ホームズと、パークマンションの建て替えが、パークコート渋谷ザタワーの資産価値に大きく影響すると思うのですが、パークマンションは三井なのでわかりやすいですが、渋谷ホームズの分譲時の売主は、三井や三菱、住友などではなく馴染みのない会社でしたが、建て替えるとなり、分譲するとなると、どれくらいブランド価値で、パークマンションなどと、価格が変わるんでしょうか？
素朴な疑問ですが、わかるかたよろしくお願いします

>>6623 通りがかりさん
ブランズタワーだと思われるのでパークマンションの建替えとさして差はないと考えてよいんじゃない

だせえポルシェとまってた

南東に住んでるんですが、渋谷ホームズは早く建て替えてほしいです。建物が綺麗になるだけで違う

>>6625 匿名さん

小姑みたいですね。また三井くんかな。

>>6610 匿名さん
そんな複雑なことにはならんでしょ
計画通り容積率1000%です

敷地面積広いし、かなりの物が出来そうですな。
ところで完成はいつ頃？

渋谷ホームズって建て替え2回目ですよね。最初は公団みたいの建ってた。大昔。

へえーそうなんだ、まあこの立地だもんね。
ブランズタワー渋谷かな？建て替え後の名前は。竣工って何年なんですかね

渋谷ホームズさん、いつまでもしつこいですね。

バレー時間外なのにエントランスに置きっぱなしするな白フェラーリ

ここはフェラーリに乗ってるとアピールできるってことかな。

定借に資産性とか
元本取り崩して費用化し続けているのに
消えた費用に利息がつくと良いね

1LDK、順調にさばいてるけど後どれくらい放出するんだろう。西側の低層は南よりもパーマンまでの距離があるから欲しい。650弱でお願いします！

>>6633 匿名さん

以前も三井に住んでました。

15階のダイレクトウインド角部屋の2LDKが坪590万だったから、中住戸の展望無し部屋650万は買いたくない笑

Eタイプの1LDKがかっこいいですね。素敵。
珍しい変形間取りです。

LDKのフィックス窓が高級感ありそうです。
エントランスからホールにかけての広さ、実際に部屋を見たら、多分、すごく高級感ありそう……
カップボードは点線で書いてあるので、備え付けではないんですよね？

食器棚は、下層階は、ついてないです。
ダイレクトWindowsは、超望がわるくても、開放感と、迫力はすごいです。
角部屋見ちゃうと、中住戸との差を実感してしまいます。

角部屋2LDKは食器棚付いてるよ。中住戸や角部屋1LDKは付いてないのかも。

1LDKで眺望良い部屋まだ残っていますか？

北西の角、60平米くらいの1Lは低層でも今のところそこまで壁ドンではないかな？囲まれ感はあるから眺望抜けるとは言えないけど、10階くらいならまあまあって感じかも。
40平米くらいの1Lは中層の西向きが何とか。ただ例の原宿パークマンションの建て替えで5年後は分かんない。南向きは22階まで区役所とお見合いなのでなんとも

低層の1LDK、西北の角は.西側が税務署とかぶるが、北側はNHKと距離があるので、圧迫感は無いと思います。
中住戸とくらべて、それでも開放感は大きいと思います。

1LDKは前回の売れ残りを放出？

>>6646 匿名さん
結構、利回り高いよね

>>6647 匿名さん
定借だからね

>>6643 匿名さん
北西であれば北側は抜けてて良いと思う。
渋谷ホームズの建替で南側の眺望は著しく悪化する一方、それにつられてリセールは上がるだろうから、いいとこ取りできるし。

ちょっと前の投稿で、渋谷ホームズの建て替え、地権者の費用負担、坪単価300万円くらいと言ってましたが、部屋数が倍になるのに、なんでそんなかかるんですか？
これまでの建て替え事例だと、戸あたりゼロから、かかっても2000万円くらいのようですが。
だって、坪300万っていったら、70平米だと6500万位になります。所有権なのに不思議に思いました。
誰がわかる人いたら、教えてください
本当にそんなかかるなら、定期借地で、割安で購入した方が遥かに理にかなってると思います。

先日、国交省のマンション修繕積立金のガイドラインみたいなのが、かなり久しぶららに改定されたようで、かなり上がってますね。
パークコート渋谷ザタワーは、購入時の修繕積立一時金がかなり大きいから、そこは安心材料ですね

所有権マンションは解体準備金積んでないのと、建築費高騰の影響は大きそう。70平米が2000万円でできるなら、中古で渋谷ホームズ70平米を買えば儲かりますね～

パークマンション、28/3/31 ですね。高さ100メートル

貴重な情報ありがとうございます。
竣工が2028年ってことですよね。
結構、先なんですね。

24年から28年、解体は23年かな？渋谷ホームズより早い？

>>6653 評判気になるさん
あら、決まったんですね。 管理会社からの情報ですか？説明会？

28年って、ずいぶん先ですけど、そんな先なんですか？だって、建てるのは、3年なんかかからないですよね

>>6656
現地に建築計画のお知らせが出てますよ

原宿パークマンションや渋谷ホームズの建替えマンションって、所有権だから分譲価格は坪1000万超えてきますかね

渋谷ホームズはブランズタワー渋谷になるのかな？北参道が坪750-850だから坪900で来ても驚かないですね。眺望抜ける南や東側は1,200でもこの立地で所有権なら全然売れそう。
パーマン渋谷建て替えは…中層でもそこそこ豪華仕様なら1,000は普通にあり得ますね。虎麻、西小山が軽く1,000らしいのでまあそんくらいかな。とても手が出ないわな

>>6660 匿名さん
虎麻と西小山…

>>6661 匿名さん

相手はせず、無視しましょう。そのうち、武蔵小山とか言い出します。

>>6662 匿名さん
比較対象は桜丘口再開発B棟、原宿パーク建替え、渋谷ホームズ再開発、東京建物渋谷2丁目タワーでしょ
いずれも所有権だから坪1000万超は必至だろうけど

野村の原宿駅前の神宮前六丁目計画も坪1000超はほぼ確実らしいですし、渋谷区好立地の相場は数年後にはとんでもないことになりそうですね

ブランズタワーになる渋谷ホームズ、100mの高さに生まれ変わる原宿パークマンション、そして、明治神宮前原宿からすぐ近くの野村のプロジェクト、販売はいつになるかわからないが、このままの不動産相場が続けば、いずれの物件も、坪1000万近くの販売になることは間違いなさそうですね！
野村の原宿駅すぐのは、立て看板には、竣工が2024年11月予定となってるので、早ければ来年あたり概要がでそうですね。11階建てと書いてありましたのでタワーにはできないのですね。
いずれも坪1000はいきそうですね

>>6665 eマンションさん
敷地面積4000㎡超だから凄いマンションになりそうだよね

しかも、地下鉄１番出口から、敷地まで2分かからないですね

パークコート渋谷ザタワーの割安さが際立ちそうですね

>>6668 マンション検討中さん
定借だから当たり前でしょ
借地期間が終われば取り壊して更地で返却だからね

原宿の野村は坪1500以上です。ブランズ1100、パーマン1300くらいかな

>>6670 匿名さん
原宿2分は強いよね
最上階11階は代々木公園一望で新宿の夜景まで見えるからホント希少価値あります
原宿パークは結構、ビルに囲まれてるんじゃない

美竹公園も３年後には大きく変わるんですね。賃貸のようですが、ホテルも入りそうなので、高いんでしょうねぇ。

>>6669 名無しさん

こういう反応って疲れるね。なんていうか、理解力の問題なのかな？定借を考慮しても割安と言いたいんだと、普通は理解するけどね。

>>6670 匿名さん
本当に神宮前6丁目PJが坪1500万超なら、ブランズタワーやパーマンもそのくらいいくんじゃない
神宮前6丁目は原宿2分だけど線路沿いのハンデもあるよ

うちのプール付きPHの坪2500が抜かされそうだＷ

>>6675 匿名さん
最上階プール付の所有権なら坪3000以上は確実やな

もう相場感覚がついていけない・・まあ海外に比べれば、まだ6から7掛けくらいで安いのかもしれないけど。坪1500って！

>>6677 匿名さん
これから出てくる周辺マンションの予想価格を考えると、定借物件であってもここの残り部屋を買うべきとの結論になるな

定借は融資つかないから買えません…

融資つかないとかデマでは？？

提携融資で億以上の融資もらってる。現金は投資でフル回転させて0.4%住宅ローン組んで1%減税で利子貰える

>>6681 匿名さん
新築の定借物件1億は土地と建物の比率は0:10で計上できるんでしょうか？
できれば減価償却面でも有利ですよね

72年分の一括地代込みなので、その辺でも節税させて頂いてます。法人で買ってる人多いでしょうし、ここは少し特殊で妙味ありますよ。

>>6681 匿名さん
借りたもん勝ちだな。
岸田さんも妙な税制を導入して経済をおかしくしなければよいですがちょっと心配です。
成長と分配の好循環とか新しい資本主義とか、選挙対策でなく本気で言ってたら怖いですね。

当初の渋谷ザタワーみたいに晴海フラッグが叩かれてますが、純粋にスーパー安いと思います。渋谷同様に部屋を選定すれば、3年後の引き渡し時点で20～30％値上がりしているでしょう。それを賃貸で10年×3％で回して、50％値上がりで売却して合計80％でexit。部屋をちゃんと選ばないといけませんが

1LDKの第2期？販売もあっさり完売ですね。。すごすぎる。確かにお買い得ですわ。

>>6687 マンコミュファンさん
どのくらい販売されたんですか？

今回の1LDKの2期？って1期の時に登録入らなかったところ売ったんですかね、それともG-Lの10階以下も販売？？

>>6689 匿名さん
多分11階より上ですね

>>6687 マンコミュファンさん
坪2.5万位上で賃貸がつくので投資としても十分成り立つからね
年間で坪30万賃料取れれば、坪600万で買っても表面利回り5%確保できるし

>>6690 マンション検討中さん

11階より上だと前回売れ残ったとこですね。
10万円差なら上の方がいいですよね。

リハウスの賃貸の出物見てると賃貸狙いの投資家は角部屋1LDK買った人が多そうですね。角部屋でDWで単価も他の部屋より安くて600ちょいですから飛びつきますよね

>>6695 匿名さん
それでも今回も抽選あったみたいですよ。

角部屋1LDKは夜中に騒いでるよなぁ

低層階で、眺望が期待できないなら、1LDKの角部屋が良い気がするな。抜けてなくても、ダイレクトウインドウはやっぱり、迫力があるし、リビング入った時の、オッ！という感動が大きかった

低層の1ldk角部屋は本当に買い物だろうな。
貸しても利回り5%は固いし、売っても少なくとも20%は益取れそう。

低層角部屋の2LDKはもっと利回りいい、北東は利回り悪いが南東すごい

眺望メインで満足してます。利回り悪いけど。

定借で5%って悪いだろ
普通は、区分所有権でそれくぐらいだぞ
売却損で吹っ飛ぶよ

>>6703 匿名さん
今の市況、ここと同レベルの立地の所有権で利回り5%の物件教えて！買いたい！

>>6704 匿名さん

馬鹿でしょ？
７０年で０になるということは年平均して何パーセン下がっていく？
算数だよね？
普通は５０年もすれば減価もほぼしなくなるけど、ここは０まで下がり続けるのですよ
どうやって1.5倍で売りつけるの？
賃貸より安く住み続けたいとかなら理解できるが
一時払いの保険を解約して、一時払い以上のお金返ってくると言っているのと同じ

>>6705 匿名さん
会話、成立してないよ

価値を感じる人が買えばいいんだと思います
今月引き渡しなので楽しみ

>>6705 匿名さん

聞かれたことと関係ない持論で会話になってないし、賃貸利回りで投資回収できれば、出口の価値がゼロでも投資として成立するでしょう。◯◯はどっちだよって話。

>>6708 マンション検討中さん

馬鹿じゃないの？
１÷７０年＝0.0142
これだけ年単純平均で減価するの
だから定借はできるだけ安く買わなければいけないの

>>6708 マンション検討中さん

何年で回収できるの？
どこで売る予定なの？

>>6709 匿名さん

そもそも前提が正しくない。キャピタルが多分に出ている定借は、いくらでもある。そういう事実を脇に置いて、平均とか意味をなさない。実需じゃなく、投資目線で見るなら、物件個別に目利きできるように成らなきゃだめだよ。所有だから買い、定借だからダメとか単純なこと言ってる方が◯◯ですよ。自分で頭使わなきゃ。あなた素人っぽいし、しかもにわか評論家っぽいから、相手にならないから、この辺でやめとくよ。

>>6709 匿名さん
だから、そういう無意味な理論を聞いているのではなくて、ここと同レベルの立地の所有権物件で利回り5%の物件教えてよ。

犬にマスクさせとけ

PC渋谷、低層角部屋最高ってこと？
住んでよし、貸してよし。2019年前後に買ってた人は今の売買成約事例見ると、ざっくり13%くらい乗せて売れてるね。賃貸利回りは4.5%より上での契約事例も結構あるから中々レア物件だと思うこのマンションは。

やっぱり三井

パークマンション建て替えは、予定だと、長方形の24階建てのようですね。住戸は、東側と、西側がメインとなり、北側と、南側の眺望が得られるのは、おそらく角部屋だけですね。
アムウェイ、法務局、NHKがあるので、建ってみないとどうなるかはわからないけど、やはり、高層階でないと、眺望は期待できないのでしょうか。
それでも、相当、豪華なマンションになることは間違いないですね。パークマンションですから。いったい、どれくらいの値段になるんでしょうね。
それにしても、平成28年竣工って、随分と先ですね。

>>6716 評判気になるさん

高層のパークマンションて、事例ありましたかね？？？？

自分はここしか知らない。1971年築 19階建て、タワーとは付いてない。
三田綱町パークマンション
https://www.homes.co.jp/archive/b-40967785/

>>6716 評判気になるさん
渋谷ホームズの建替えは何階建てのタワーマンションになるんでしょう
建替えパーマンの東南はけっこうさえぎられるよな

これに関しては予見のしようがないけど、南側を購入した人は本当に不憫
所有権マンションの登場で北側の中古価格はつられて上昇する一方、南側の価格は…

真の富裕層はNHK新社屋超えの北東角部屋を購入するだろうし、ここは北参道みたいな眺望の良い健全な入居者が集う共有スペースがないからますます資産価値が向上する。
といっても、あと35年経過すると半値以下になってるよ。

いくら三井が厚化粧を施そうとも、所詮は定借。所詮は渋谷。

北側買ったのが価格上がらず、南と東がつられて上がってるのだが。

>>6724 匿名さん
最終的にゼロ価値になることは事実でしょ

ここが定借ゆえにやがては刹那の儚さを偲ぶ物件になることは間違いないです。あと69年と僅かです。

相続対策あるいは法人節税対策にて条件の良い部屋を現金買いかつ10年以内の転売なら僅かなメリットありますが、収益物件としてまともな金融機関のローンが使えない時点で再販は厳しいので、良い子の皆さんは注意して対応していただきたいです。

これはもはや金融商品と言えるのではないでしょうか？

築35年までは分譲と同じ値動きすると思う。ただし、築35年過ぎたら築35年時点での時価から1/35ずつ減価していく。

無理があるかもしれませんが、利回りが1.4%違えば、７０年で９８%賃料が多く入ってきます。

>>6729 匿名さん

渋谷区役所や三井不動産が所有者や貸主の地位。
購入者はいくら金を払おうが借主なんですよ。
更に賃貸による入居者は転貸人です。

地代も先払い、法外な管理費や積立金も決定的。
収益狙いの転売、賃貸の募集物件の在庫余り状態。

誰が最もリスク背負っているか、幼稚園児でも分かるのではないでしょうか？

利回り資産としてここ持つ人で70年ベタっと持つ人なんていないでしょ、投資家ってのは常に資産を優良なものに入れ換えていくわけだから。
20年くらい高利回り享受して、まだ定借期間50年残ってる状態で売却、最初の20年で20/70減価するかって言うとしなくて、せいぜい5-10%、
マーケットはどうなるか分からないけど、渋谷は開発どんどん進んで住みやすくなるし、周りに所有権マンションが高値ででれば資産価値はプラス方向。ちょっと詳しい人なら買いますよね、法人で買えるなら先払いの借地も償却できるし

>>6731 匿名さん
住宅ローンがつくうちが華であることは間違いない
やはり所有権に限る

定借が所有権より良いと思ってる人は基本いなくて、ここが評価されてるのは所有権なら1000万狙える物件が600とか700で買える割安さかと
個人的には外観も特徴的だし、立地というかあの辺で一番高い所にあるので、周りに100mクラスのマンションができようが高さ抜かれることなくて、渋谷のTOP感は保たれ続けるだろうところもいいと思います

何を言っても、ここの北東角部屋あるいは価格面を除いては、渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。

それにしても、あの共用部のインテリア。
イケイケパーティピーポーをターゲットにした囲い部屋というほかなく、消滅していく儚い刹那主義を体現していると思うのです。あと69年と数ヶ月。

一般的な富裕層には、南青山や麻布や虎ノ門などの所有権マンションをオススメします。

>>6734 マンション検討中さん

プロの沖さんは虎麻近くの定借だけどな。

>>6734 マンション検討中さん
渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。


うーん、致命的に投資センスがない。周囲の再開発はチャンスだよ。再開発前に物件取得なんて幸運以外のなにものでもない。虎麻近所なら更に最高。

>>6736 匿名さん
これのこと？
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz196...

3Aの所有権マンションたくさん持ってる人達が上層階買ってるから。
南東や西の所有権マンションも買うんじゃない。

北東の犬がいるな

買うときに銀行が融資してくれるか
ひとに貸す時に高く借りてもらえるか
売るときに次の人が銀行から融資受けれるか
この3つが不動産選びのポイント
銀行が逃げる物件は流動性が極端に悪い

流動性が極端に悪い物件は激安になります。
あと69年と数ヶ月。
いくら表層を厚化粧をしても、経年劣化は進んでいます。

所有権マンションで好立地で区分所有者の経済レベルが高ければ、そのマンションは経年優化し、ヴィンテージマンションと呼ばれるほどその価値が上昇します。

>>6735 匿名さん

虎麻近くの沖さんオススメマンションは更新可能な普通借地権付マンションですので、やがて消滅してしまう当マンションとは異なります。

>>6741 マンション検討中さん
その理屈だと、英国大使館跡や虎ノ門麻布台の坪2000万なんだが、そこまで思い切れるかどうか

もう飽きたので、これでおしまい。一般論、抽象論をいくら並べても、所有権並みに取引され、値上がりしている定借があるという「事実」は変わらない。ここに関しては、6733さんの言う通りかと。（ファクトで議論できない人っているよね。）

https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/dqkultviro
「定期借地権に対する考え方を事実に基づいて変える必要がある」
https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20181025
「私は定借マンションを住み替えながら、含み益を１億円以上にしました」

>>6744 匿名さん
おっしゃる通り。
外野が喚こうが、渋谷のランドマークマンションとして燦々と聳え立つ勇姿に変わりはない。
そして、それを見た誰かが心奪われ、いつかは手に入れたいと欲しがっているだろう。

1ヶ月くらい前から駐車場1の入口に傷ついてるけど、ドライバーに補償させたのか？駐車場に鏡ついててあんなぶつけ方してるようだと、また繰り返しそう。

このマンションは最高だと思いますよ。個人的にはエントランスが好みではないけど。定期借地なのは買う人を選びますが、普通借地で名変承諾取られるやつよりも好きですね。いつか、安く買いたいです。

>>6747 匿名さん
普通借地権だと借地料の値上げの不安もあるし、定期借地で借地料一括払いというのはスッキリしてて分かりやすい

>>6748 マンション検討中さん
地主が渋谷区のなせる技です。不確定要素がない方がいろいろと計算しやすいです。

今日は警備員の方が車寄せで交通整理を行っていました。マンションの車寄せがわかりにくいのでありがたいですね。

>>6733 匿名さん
渋谷ホームズ建替え準備組合の説明会資料によるとデベによる保留床買取単価は坪630万
なので、所有権分譲の場合は坪840万程度の分譲予定で坪1000万円までは届かんのじゃない

昨日の午前中、外苑前近くのビルから当マンションと富士山の組み合わせがとても美しかったです。

北東角もいいが、北西角からの富士山ビューも圧巻だろうな。

渋谷ホームズのほうが高さあってぶっといタワーか

>>6753 匿名さん
40階建でそっちの方が高さも高いんでない
まだ、あと5年以上かかりそうだけど、、、

角の1LDKと、中住戸の狭い1LDK.、迷いますね

>>6755 通りがかりさん
予算の問題以外で悩むところはない気がする

まだ角部屋1LDK残ってますか？1Lはもう中住戸のキツイお見合い部屋しか残ってない気が…

北東角の3階売ってるよ

それはそれでなかなか辛い部屋。。

南西角の1Lの10階以下ってこれから売り出すんでしょうかね？

日中はマンション向かいに警察車両がいて、マンションの車出入りを見てる。夜は覆面車両がいる時もあり。マンションの議事録では防犯カメラを何回か見せるよう要請ありと明記。相場操縦で逮捕されるのかな笑

>>6720 職人さん
南側は最初から価格が安く設定されているので、すでに値上がりしています。

そもそも購入時に渋谷ホームズの説明もパークマンションの説明も丁寧にされているので、低層階を買われている方はご存知だと思います。こんなにすぐできる話が出てくるとは思ってなかったと思いますが。

南東の前に、渋谷ホームズがあって、その部分は確かに完全に被りますが、南の真ん中の部屋も左を見るとビルが目に入ってしまいますが、何階に住んでいるかによってもインパクトは違うと思います

南西の角部屋ついては、渋谷区役所を除き、上から下まで遮るものがなくビューが完全に確保されています。

南西の部屋は、2.3割位以上、上昇しています。

>>6722 匿名さん

北は、日あたりはよくありませんが、代々木パークが見えて景色が良いので最初の価格設定をかなり高く設定しています。

どのタイミングで買われたのか分かりませんが、そのため北側のある方の部屋は、縦に、最後までたくさん残っていました。

これはみんな欲しいんだけどちょっとさすがに高いなって言う価格だったからなと言うふうに聞いています。

北側の部屋を買った方々は本当にリッチな方なんだなと言うふうに思ってますが、

南側を買った人は、最初の価格設定がほんとに安くてお得だったんです。

そのため南側から順番に売れていたと言うふうに聞いています

>>6724 匿名さん

ほんと正しいご指摘です。計算すれば、期間が半分になったからと言って半額になるみたいなことは絶対にありませんよね笑

35年間で、家賃が1,000,000円だとすると、年間12,000,000円、4.2億円が得られます。購入時のマンション価格を大きく上回ります。古くなるかもしれませんがインフレなどが起きれば、賃料はそんなに下がらないものです。

単純計算ですが、もしずっと所有して70年間住んだとしてと、1ヶ月あたりの家賃は、坪あたり、わずか7000円弱から9000円前後ですね。
貸したら、今だと、坪23000円から28000円くらいまでのようですね。

>>6766 検討板ユーザーさん
確かに、渋谷のランドマーク的なタワーマンションは高く貸せるので魅力的だよなー
贅沢言えば、所有権なら申し分ないけどね
ま、所有権なら、もう坪単価で3桁では買えんがな

すでに所有してるけど定借なので追加でもう一部屋購入しようか迷っております
檜町みたいに港区のいい場所にパークコートタワーが出たらそちらの方がいいのですがしばらく予定ないですよね？

>>6766 検討板ユーザーさん
私は今の相場で築７０年だといくらかなって考えました。ざっくり坪４００くらいと想定して、新築の所有権価格が１０００万なら、差し引きで坪６００くらい。そう考えると、そんなに高いわけでもないし安いわけでもないかな。

>>6770 匿名さん
７０年先など予想していませんよ。

>>6770 匿名さん
昭和3年に平成10年の相場を予想するのと同じことでほぼ意味なし
ちなみにその期間は1万倍くらいインフレになってるので、あえて言えば所有権マンションはインフレヘッジになるが、定借マンションはならないということ

なんとなく、マンションの灯りも、増えてきましたね。

>>6768 マンション検討中さん

>>6768 マンション検討中さん
残念ながらないですね。
こちらの西側、原宿パークマンション建替もこれから住民との価格交渉が始まるとのことで、最短で2028年だそうです。揉めれば2030年過ぎるかもしれません。

>>6774 マンション掲示板さん
原宿パークマンションは一度揉めて建替え決議が流れたと聞いたましたが、また、建替え決議をやるんですね？

>>6775 eマンションさん
建築看板立ちましたので、間違い無いと思います。
竣工予定が2028年3月になっているのですが、それが今後揉めずに進んでの最速日程だそうです。

>>6776 マンション掲示板さん
渋谷ホームズも建替えが決まったかなようなコメントが多いですが、竣工時期は決まってるんですか

>>6778 通りがかりさん

近隣住民説明会。。。

1R出てるみたいですが、おいくらなんですか？

あと、どれくらい残ってるんですか？

>>6781 検討板ユーザーさん

真面目に検討してるなら、現地モデルルームに行けばいいと思います。

高層階を相続対策で買われた人たちは、使わないバレー区画をぽんぽん貸してくれるから有難い。まさかバレー借りれるとは思わなかった。

コチラの物件、前払地代を確定申告した場合、どれくらい税還付受けられるんでしょうか？
一般企業のサラリーマンです。

そんなもんないわ

>>6783 匿名さん
確かに、わざわざ地階まで降りて、自分で機械駐を操作して、車が出てくるまで5分待たなくていいのは便利だよな
日本はあんましバレーサービスが浸透してないので当たり前のことにありがたみ感じてしまうね

>>6784 マンション検討中さん
自分で住むなら、還付も何もないです。
賃貸に出すなら、時間経過とともに地代として、経費にすることになります。

>>6787 匿名さん
法人ならメリットあるんですかね？

>>6788 マンション検討中さん
賃貸に出すのであれば個人でも法人でも時間経過に応じて経費になるので、同じですね。
税率は個人法人で違うでしょうけど。

こんなとこで質問してる時点で実行することなんてないから、回答する必要なし

ワンルームはどの列でしょうね。
前回7980万の11階1LDKが最安だったので、おそらく11階以上なんだろうけど

<第7期3次販売住戸のご案内>
販売戸数：15戸
価格帯：7,790万円～13,520万円(※権利金・一括前払地代含む)
最多価格帯：8000万円台※1000万円単位
専有面積：40.04㎡～65.93㎡
間取り：１R、１LDK、２LDK

＜次期以降販売予定住戸のご案内＞
価格帯：7,000万円台～10,000万円台 （1000万円単位）※権利金・一括前払地代含む
最多価格帯：10,000万円台
専有面積：40.04㎡～59.64㎡
間取り：１R、１LDK

>>6791 マンション検討中さん
恐らく3階の西向き、Hの下だと思います。

>>6791 マンション検討中さん

ホームページにある部屋番号見ればわかりますよ。

>>6793 匿名さん
定借の低層階40平米のワンルームが坪660ですか。。
日本も資産インフレが進んでるんですね。
世界中、コロナ対策で紙幣の輪転機をまわしまくってるので当然ですけど。

>>6794 匿名さん

定借でもここは坪単価に、一括前払地代含む、ですからね。
普通の分譲物件並みの価格になるのは仕方ないでしょう。
竣工済みなのに分譲を続けている物件ですし。

確かに、南、西の、低層階は、最後の最後は、売らないかもしれないですよね。
でも、さすがに、40平米、7000万台中盤なら、売れてしまいますよね。

高層の角部屋に引っ張られて、低層の角部屋の広い部屋（北東、東北を除く）が一番リセール良くなった。マンションは仕様より立地が全て

ワンルームでました！これは安いですね！

ここの1Lは資産価値維持できますかね？

>>6800 検討板ユーザーさん
30万で賃貸がつく限り安泰でしょう

原宿パークマンション、とっくに看板出てますよ。
　

ワンルーム、投資としてよさそうです。

30万円
1年で360万円
2年で720万円
3年で1,080万円と計算して、
8,210万円を回収するためには22.80……で23年見ておけばいい感じです。

その間、リフォームなど経費は必要ですが、長期間保有するなら支払った分は回収できたらいいかなと考えます。

渋谷ホームズのほうが出来るの遅いんだな2030年

よし

エントランスに警備員つける議題が住民の一番人気笑
2名配置で24H 6800万/年、単価 3881円/時間なのに
誰も不満言わず、1.4倍管理費上がります。なので利回り悪くなりますね。

>>6806 マンション検討中さん

反対も含めての１位でしょう。総会で決議すれば反対多数で否決されるよ。

昨日、参加しました。
警備員立哨の件は、大切な課題だが、費用がかかるなら、他に方策はないかなど、有意義な意見交換会でした。
大きな出費となるなら反対との意見が大半でした。

>>6806 マンション検討中さん
そんなに高い時給だったらプロレスラーとか雇えるんじゃない！

6800万を500戸で割ったら13.6万、月当たり1.1万円の管理費アップ。さすがに反対多数でおわるやろな。日中は防災センターのおじちゃん立ってるから問題ない。
それより車寄せや駐車場の導線巾が狭いのが嫌だ、設計がギリギリすぎる。

総会の後の、意見交換会、その方は、確かに、時折、ややテーマと違った内容を発言されてましたが、管理会社にとっては、耳が痛い内容だったかもしれないですが、口調は強かったものの、真っ当な意見が多く、言いにくいこともハッキリと言ってくれて、所有者にとっては、ありがたかった面も多かっですよ

最近、夜になると灯がともってる部屋がかなり増えてきたような気がしますね。
いつも、原宿駅のあたりからこのマンションを眺めていますが、やはり部屋の灯が多くなるとより素敵に見えますね。

>>6815 匿名さん
青山パークタワーと管理費の比較をして無駄や割高な設定を改善したらと指摘していただけでしょ
ちなみに現在、青山パークタワーの最上階の234平米が売りに出てるけど、管理費78580円だから、平米あたり335円なんだね
まあ、これから管理組合の理事会でしっかりコストコントロールしないと、同じような指摘を理事会役員がされることになると思うよ

区分所有法、管理規約、判例の観点から一言
マンションにおける個人への誹謗中傷のビラ撒きは、通常は名誉棄損の問題であり、当事者間の問題として取り扱われるため、管理組合は関知しない。しかし、それがマンション管理への迷惑行為と捉えられた場合は、当事者をマンションから排除する目的で、手続きに則り、専有部が競売に掛けられることになる。
ルールを持ち出す前の常識の問題ではあるが、一応、法的側面からも忠告しておく。
以上。

>>6819 マンコミュファンさん

管理費の比較が無駄だということを理解された方がよろしいかと。

青パは2003年、築18年です。こちらは2021年です。

バイトの時給は2003年の664円から2021年の930円まで、ほぼ1.5倍です
https://parttime00.com/saiteitingin/zenkoku/

古い時代のマンションと、いまのマンションでは管理費の相場が違う、ただそれだけです。
受託側から管理費の値上げや費用の値上げの提案はとてもハードルが高いです。
付き合いや実績づくりのために利益が低くともやめられない、そういう状態になっているマンションがいくつかある、それだけです。
近年のマンションより管理費と2003年築のマンションの管理費を比較されてみてはいかがでしょうか。

ましては当マンションは分譲時坪800万円、平均価格2億円近いマンションです。
2億円というのは賃貸にして月60?90万円、ローン支払いにして月60万円という金額であって、管理費が1万円減ろうと誤差です。

このクラスのマンションで考えるべきはサービスの充実であって、管理費を下げることではありません。
そしてサービス開始からまだ1年も経っていません。
18年かけて作り上げた管理と、1年目の管理が同じ水準になるわけがありません。

新卒一年目22歳で18年働いた40歳と同じパフォーマンスを出せますか？
なんでもかんでも管理会社を敵視するのではなく、長い目で見ていかに良くするかを考えてませんか？

費用の話以外にも、できることはいくらでもあり、たとえばパーティルームの稼働率が20%だとします。
いまのパーティルームは昼夜ともに1.5万円くらいの利用料かと思いますが、これが100%稼働すると3万円×30日×80%で72万円、年間864万円の収入アップになります。
フルに近い価格で稼働するのであれば値上げができ、さらなる収入アップにつながります。

ゴルフラウンジに関しても、貸出駐車場に関しても、会議室に関しても、バーに関しても同様です。

貸切バーをやるだとか、バーで住民向けのイベントをやるだとか、車のイベントをやるだとか、収入を上げる方法はいくらでも方法はあります。それを第三者管理で動ける人たちがやればいいわけです。

建設的に考えていきませんか？

やたらコンシェルジュや管理会社にクレームを入れている方は、一体どんな提案をされているのですか？
その方でも別の方でも構いませんので、せっかくなので議論しませんか？

今の管理は何がどうダメで、それをどう変えたいのですか？
第三者管理をすべき理由はなんですか？三井の管理がダメとは一体どのような観点で何がダメですか？
それは理事会方式にすれば何が変わりますか？それは理事会方式のデメリットを超えていますか？

青パの管理が良い例としてあげられていたことのひとつは、「犬の名前を覚えていること」でした。それが全てですか？
18年間住民が安定しているマンションと500世帯が日に日に入ってきている1年目のマンションで比較すべき特徴ですか？青山パークタワーの1年目も全住民の顔を覚えて、犬の名前を覚えていましたか？

教えていただけると幸いです。

詰めるように聞いてばかりではいけませんので、私からも1つ住民のみなさまのためになる提案を書いておきます。

解体準備金の適正化です。

現在は解体準備金をほぼ修繕積立金の2倍で積み立てています。
100平米で23800円です。年間23万5600円です。
平均的な住戸が70平米だとして、500戸だとすると年間1億4000万円の積み立てです。

70年間で、約100億円近い積立です。
弱めに考えても年間1億円近く、70年で70億円規模の積立になっています。

なお解体時の所有者は余った解体準備金を按分される仕組みです。余剰が30億円出れば、戸あたり600万円が返ってきます。

本当にこの金額が適正ですか？
いま解体するとしたらいくらかかりますか？

この30年間のインフレ率はいくらでしたか？

解体準備金は修繕積立金と違って途中で触らないお金ですし、ロックできるのであれば運用条件も良くなります。
70年間のインフレヘッジが必要ならば、元本保証されない金融商品で年間1%程度の運用をすれば良いのではありませんか？
仮に70年後にも物価が同じでインフレが起きないのであれば運用成績はあがりませんが、その場合は工事価格もあがらないので問題ありませんので、運用さえしていれば70年後のインフレ率を想定した工事代金の積み立ては不要です。

この金額は過剰に見えますし、現在解体する場合の費用を見て適正水準まで値下げしたらいかがでしょうか？

あるいは、この程度の費用を削減しても意味ないという考え方もありますし私はそのように考えているので、浮いた分は住民向けのサービスに使うという形でも良いと思います。
解体準備金を半減できれば7000万円近くのお金が残るので、(意味はありませんが)警備員を設置することもできますね。

いかがでしょうか？
ご意見お待ちしております。

>>6826 マンション検討中さん

失礼、計算間違えていましたね。
70平米が平均であれば年間約1億円の積立で、70年で70億円ですね。半減できれば5000万円を削減ないしサービス充実へ使えます。

>>6827 マンション検討中さん
フロントサービスがあって、バレーサービスがあって、24時間警備があって、ゲストルーム、フィットネス、パーティラウンジがあるのに、ほかになんのサービスを追加しろと言ってんの？

解体準備金を考えるなら、インフレ率や現在の解体コストよりも
将来の解体コストと廃棄物の処理コストを考えないといけないと思います。
タワマンの建替え時期は重なるでしょうから、解体コストは高騰するでしょうし
特に将来は、廃棄物の処理場不足で、廃棄物処理コストがとても高騰するのでは？
人口減で、放置される廃墟タワマンが出てくるリスクもあり、縁を切れる定借の方がリスクは少ないのでしょうけど。

>>6828 マンション掲示板さん
ラグジュアリーホテルなど、管理ないしホスピタリティのレベルが高いところとの差分を埋めていけば良いのではないでしょうか。

具体的にいうなら、利便性/快適性を高めるためにできることはいくらでもあって、たとえばポーターサービスかもしれません。

季節ごとに入り口に飾るもの、たとえばクリスマスツリーだったり門松だったりそのクオリティだったりかもしれません。

エントランスで住民にお茶を出す、といったサービスも予算があって需要があれば可能かもしれません。

棟内清掃や窓の清掃の頻度をあげたり、絨毯の交換頻度をあげたりかもしれません。

住民向けのイベントを費用負担して行うことかもしれません。

いくらでもやれることはあって、それはマンションの資産価値をあげるものもありうるのではと思います。

>>6829 匿名さん
それは素人がやってもわからないし70年前に予測することはプロでも無理、という結論になると思います。
廃棄物処理なんて政府が補助金を出すかもしれないし、さまざまな要因が絡みます。

ゆえに数年に1回、現時点での見積もりを出してそれに必要な費用を均等積立すれば良いのでは？逆に減ることもあるかもしれないですね。
予測できない未来まで無理にシミュレーションするより、確実にそのときそのときでわかる未来に必要な費用を積み立てる方が良いのではないでしょうか。

解体費が読めてきた最後の数年で、解体準備金の分配金でマンション価格が上がりそうだな。現状の取得者みんな死んでるけどな笑

個人情報に対して非常識な人がいて恐ろしいと思いました

自転車置き場、違法電動自転車、ナンバーなしキックボードがたくさんあります。警視庁に確認したら、渋谷署に通報するよう言われました。が迷います。

ぜんぶ通報しましょう

マンションの外観を見てきました。上の方はもちろん格好いい。遠くから見ても異常に目立ちます。
でも近くで見ると結構普通。道路沿いはショボく感じました。

一般的な評価はどうなのでしょう。

高層階のリセールは市況が良いので10％増くらい。低層階の角部屋は坪600万だったので高層にも引っ張られて20％増くらい、中住戸は利回りは良いけどリセールは厳しい。

>>6839 匿名さん
低層、高層という区分け以外に、ここは方角で単価が大きく違います。方角による差はないですか？

代々木公園ビューの北角は高すぎたからリセール悪い、南角は安かったからリセール良い。三井が煽っていたほど代々木公園ビューは普通だったので、檜町ザタワーのような指名買い入らないのが伸びない原因。ゆえに北角は竣工後も残っていた（低層の北角はまだ残っている）が、南角は竣工前には高層も低層も完売していた。

今中古売りに出てるのはほとんど南ばかり。1年以上売れ残ってるのもあるね。
まぁ南は目の前の再開発で日照と眺望塞がれるから売れないのも仕方ない。
北角は低層が2億ぐらいで売りに出てたけど眺望ある部屋だったからすぐ決まった。
北は売り物自体なかなか出ないけどリセールはいいね。

西の高層階はどうかな？

西の15階以上は良いんじゃないかな。
パークマンションの建替えあるけど、60m離れてるしアムウェイ隠れるしw

>>6844 マンション掲示板さん
原宿パークマンションと渋谷ホームズの建替えで南と西の眺望がなくなるようですが、それぞれ何階建てのタワーマンションになるのでしょうか？

>>6838 マンション検討中さん
ここはエントランスまでのアプローチの奥行きが長くないから、ショボく見えるでしょうね。でも、近くで見ても建物自体は圧巻ですよ。

道路側むき出しなのがちょっと残念。
セットバックして壁や植木で囲まれていれば、もっと威厳が出たのに。

>>6845 匿名さん
南は40階、西は24階ですかね。

>>6848 マンション掲示板さん
南のホームズはそこまで上がってくるんですか
ちょっと囲まれ感がでちゃいますね

>>6763 通りがかりさん

南西の部屋は、目の前が新しい区役所、小学校、新しい子育て施設のため、眺望確保されていて安心。

やはり所有権マンションがいいので原宿パークマンションの建替えを待とうかと思いますが、今の不動産市況だと平均で坪1000万とかいっちゃいますか

コープ原宿裏のプラウドは坪2500万で、うちの最上階といっしょですね。
ただプラウドのほうが広いので50億くらいです。

>>6852 匿名さん
コープオリンピア裏の11階建てのプラウドって、最上階50億円なんですねー
麻布虎ノ門再開発の100億円超えを知った後だと、そんなもんかぁという気になってしまいまねぇ
個人的には渋谷ザタワーのプライベートプール付き39階が好きだな

原宿パークマンションの建替え決議って成立した？

したよ、ただ解体開始と竣工は遅いから5年後くらいだったかな。

原宿パーマンは2028年の春に竣工のようです

>>6844 マンション掲示板さん

冬の富士山は素晴らしい?

冬でもダイレクトウインドウは暑いし、家具や什器の日焼けやばい。夏の西向きは灼熱地獄（笑
ここは遮るビルがないから東南か東北の角部屋が良いよ。南東は建て替えあるから×、北東は陽が朝に一瞬しか入らないから寒いしリセール悪い×。

>>6858 匿名さん
北はNHK情報棟、南は渋谷ホームズ建て替えタワー、西は原宿パーク建て替えマンション
東だけが抜け眺望なんだね
10年経つと偉く雰囲気かわるな

東の六本木の夜景とスカイツリーは、北の夜景より綺麗。南の渋谷ビューは近すぎるのと角海老看板が強すぎるw

確かに東の六本木夜景を見ながらのモエシャンでの乾杯は雰囲気でていいね

竣工後3年も売れてないザコート外苑の悪口は止めろ

また駐車場１の側壁が擦って破壊されてるな。平置きでゆとりあって鏡見ながら入庫すれば当たること無いのに運転下手すぎだろ。バレーがぶつけることないから爺かな

>>6865 匿名さん
検討板に書く内容？

>>6802 匿名さん
原宿パークは総合設計仮許可は取れてるけど建替決議は月末の日曜日なんだね
今度こそは上手くまとまるのかな？

投資用に1LDKと2LDKの現地部屋を見に行ったけど、定借ゆえ現金買いしてまでは不要と判断しました。
金融機関はやはり所有権の新築マンションを好むし、更にはセカンダリー購入者になればなるほどローン利用者が多くなるのが通例。
人生もマンションも100年時代のなか、定借の未来は霞んでいくかもしれませんね。

パークコート神宮北参道の1LDKの方が所有権にしては安くない?

長期で賃貸なら割安な定借もあり。
将来的に売る可能性があるのであれば、所有権だと思います。

パークコート神宮北参道はいいですよね。ここと違って、所有権&駅近なので。

>>6868 匿名さん

ずっと同じ部屋出てて値下げする気配もないですね。
沖有人さんの大規模タワーの定借は儲かるというセオリーも崩れつつあるんでしょうか。

>>6875 匿名さん

最近の沖さんの都心定借押しは、ポジショントーク。今のご自宅の出口のため。

今売ってる住戸はそもそも三井が賃貸用に保有予定だった低層の1LDK,1Rを決算調整なのか方針変更なのか竣工後に売りはじめたわけだから、売れ残ってるとは違うと思いますよ

遠くから見ると高層階の独特のデザインは確かに格好いい。
でも現地で実物みると、そうでもないんだよな。普通だし、出入口は付近は平凡。

竣工後に売れ行きが鈍ったのはそのせいじやないかな。CG映像は格好いいところばかり強調するから。

土地賃料一括前払い、が悪かったのでは？
坪単価が高く見えてしまうから。

>>6884 匿名さん

新築だとそうかも。でも、中古だとランニングコストが高いのもビビるので、行って来いかな。

転売ヤー祭りだな、ここは。

>>6887 マンション掲示板さん

転売ヤーの屍地獄だよ。全然、売れない。まあ、欲張りすぎて価格も下げないから、一年も売れないんだけどね。さっさと損切りして売ればいいのに。個人の趣味でリフォームして売ってたり、転売素人も見受けられる。そろそろ資金繰りも苦しくなるだろうから、買いたい人は、買い叩くチャンスかもよ。

北東がジゴク

>>6889 匿名さん

転売ヤーテイシヤクさんは結構でございます。
メインバンクの都市銀行(赤と緑)からも、定借の購入は厳に慎んでくださいとのことです。

>>6890
北東じゃなくて南が売れてない

>>6892
角住戸の話。パコ渋の中住戸はセールもリセールも論外、賃貸レベル

南は中住戸もだが南東角も南西角も高層なのにずっと売れてない
再開発でもっと高いのが目の前に立っちゃうからかね

>>6894 匿名さん
近所で再開発もはじまるんすか？

>>6894 匿名さん

方角関係なく、絶対値として転売できてない。賃貸もできてない。投資家の皆さま、御愁傷様です。賃貸より安く住む実需向け。

そもそも定借は住商問わず、実需向けです。
それを投資、投機に振り向ける時点で投棄になっちゃうよ笑

>>6897 マンション掲示板さん

そんなに?なマンション～信じられないよ?

>>6897 さん

そんなに?なマンション～信じられないよ?

>>6903 マンコミュファンさん

>>6903 マンコミュファンさん

そんなに?なマンション～信じられないよ?

>>6903 さん

そんなに?なマンション～信じられないよ?

>>屑とは信じられない?

完成後1年経っても売れてない部屋もチラホラあるな

>>6908 検討板ユーザーさん

それって、新築とは言えなくない？
既に中古扱い。
御愁傷様です。