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物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区宇田川町28番49他(地番) |
交通 |
東急東横線 「渋谷」駅 徒歩8分 東京メトロ半蔵門線 「渋谷」駅 徒歩8分 東京メトロ副都心線 「渋谷」駅 徒歩8分 山手線 「原宿」駅 徒歩12分 東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩11分 東京メトロ副都心線 「明治神宮前」駅 徒歩11分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
503戸(総販売戸数481戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上39階 地下4階建 敷地の権利形態:定期賃借権(準共有、借地権の期間:2093年9月30日まで約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※借地権の譲渡・転貸は売主への事前通知をしたうえで可。) 完成時期:2020年08月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
東急建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークコート渋谷 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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6311
マンション検討中
>>6310 匿名さん
小さい部屋の具体的な価格はわかりますか?
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6312
匿名さん
>>6311 マンション検討中さん
すみません。公式ホームページ以上の情報はわかりません。
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6313
匿名さん
高台の恩恵を一番うける東向きが良かった、東北と東南の角部屋かな。これが北東と南東の角部屋だとイマイチだった。中住戸は見てないからわからない
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6314
匿名さん
法人向け投資物件としてみると、定借で好立地で賃貸向け物件には可能性しか感じない。デベは下層階の自社所有賃貸で相当儲けられると思うが、わずかでもそのお裾分けに預かりたい。
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6315
匿名さん
さっきHP見ました。南向きの1L、供給開始のようですね。抜け感無いというか区役所と壁ドンですが賃貸向けに半分くらい現金出して買うのは結構(というか相当)美味しい部屋だと思います。西向き1Lの残り含めて三井は一定自社でも保有なのですかね?どれくらいの戸数出すかと南向き一桁低層が坪650程度なら倍率かなりつきそう・・・取り敢えず税金面からも法人所有含め一部屋欲しいって方、多いのではないでしょうか。
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6316
匿名さん
定借は住んでも数年ですよ
どんどん価値がゼロに向かって行く
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6317
匿名さん
定借は最終的にほぼ全額償却(節税)できるし、出口近くでのリスクが限定的(予測可能)な点が法人にとって魅力。賃貸物件として、この立地の比較優位は揺るぎないし、絶対欲しい。
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6318
匿名さん
都心立地の定借の良さを理解できない人はほっとけばよい。わざわざ、倍率上げる必要もなし。明らかに所有権より実質利回りは高い。
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6319
匿名さん
南向きの低層階を売りだしてきましたね。今年から40平米以上なら住宅ローン減税が使えるようになったので、三井はこのチャンスを逃すまいと売りだす決断したのかな。東南角や南東角が坪650以下でしたから、1年減価したのに坪単価が角部屋より高くて値上げしてきましたね。
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6320
匿名さん
残りの期間が10年で、利回り20%なら
売れますかね。
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6321
匿名さん
>>6320 匿名さん
理論的には、投資回収から残存価値は算出されるのでしょうが、その残存期間なら売り手も買い手も現れないのでは?どうしても、まとまった現金が必要なら、叩き売りるでしょうが、普通なら、そのまま持つ(住む、賃貸で回す)と思います。
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6322
匿名さん
定借は、家賃分の価値が減少するけど、その減少分の値上がり益が取れないんですよ
同じ価格投資するなら、所有権一択です
なんでそんな簡単なロジックわからないかな
どうしても安く住みたい人以外は、メリット少ないですよ
昨今そのメリットも高すぎて謎ですね?
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6323
匿名さん
ちなみに、賃貸で回すということは、安く借りた部屋を転貸しているのと同じですよ
数を増やさないと旨味無いですよ
本体価格の下落で相殺される金額を忘れているでしょ
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6324
匿名さん
>>6323 匿名さん
忘れてないよ。忘れる人なんかいるの?出口の手仕舞するまでで通算損益計算するに決まってるじゃん。たまに所有者の素人投資家が忘れて儲かった気になっている人は見かけるが、特に定借なら忘れようがない。
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6325
匿名さん
>>6322 匿名さん
こういう人がいるから、沖さんの言うように都心の定借はおいしいんだよね。安く買えて利回りがよく、資産価値も上がり、所有権より儲かる。
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6326
匿名さん
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6327
匿名さん
>>6325 匿名さん
そんなわけ無いだろ
減価分の含み益が発生しないのに
認めたくないのは分かるけど、アホだと思われるぞ
私の所有権パークコートタワーの方が儲かっているよ
前に住んでいる期間を単純月割りしたら、毎月寝ているだけで280万円増
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6328
匿名さん
ちなみに永住しても良いと思っている
ここは40年いくら減少するかな?
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6329
匿名さん
キャピタルだけなら、タワーの西新宿エムズポートが+46%(2013→2018)、渋谷ならパークハウス渋谷美竹が+43%(2014→2018)ですね。今はもっと上がっててエムズはエグい。期間は美竹が60年エムズは70年。賃貸利回りも仕込み価格から考えると都心なのに上々よね。ここは70年、大手のタワーでランドマーク的に周辺ライバル乏しい。2018価格で買った人は既に含み持ち、法人スキームでの賃貸回しなら、かなーり美味しくなってるはず。あのタイミングでGOした人はプロよ。実績で妙味が明らかになってるから南の1LDKはアリ。14-15Fくらいから抜けてくる西側がまだ出てこないってことは三井が保有なのかな。
まあ倍率下げたいからネガるの分かる。私も見に行くのでそこそこのをそれなりに仕込みたい。ラトゥール神南の人気と平米賃貸額考えると現金で2部屋くらいを法人で仕込むお医者さん多いんじゃない?
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6330
通りがかりさん
皆さん色々お持ちなんだから、
一物件位は定借で良いかと。
みたいな感じで買いました。
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6331
匿名さん
本気で定借がキャピタルでないと思い込んでいる人がいるようですな 笑
事実は、6329さんの言うとおり。
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6332
職人さん
中途半端なインテリが語っていておもしろい。
富裕層は衝動買いするんじゃない?
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6333
マンション検討中さん
どなたかここの制振構造について詳しく教えて頂けないでしょうか?
よろしくお願い致します。
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6334
通りがかりさん
>>6333 マンション検討中さん
誰も知らないと思います。ここは、他のマンションでは普通ある構造、設備を説明したパンフレットは皆無です。
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6335
マンション比較中さん
カメムシタワーに住んでみたいが住人の民度はいかがでしょうか?
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6336
匿名
>>6335 マンション比較中さん
カメムシタワーwww
てしかに!w
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6337
マンション検討中
1LDKの部屋、高くないのでかなり魅力的だが、抽選倍率高くなるでしょうか?
予約サイトが満席に近くなってるので心配ですが。
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6338
匿名さん
7000万代といっても実際は7900万とかなんでしょう?
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6339
マンション検討中
>おそらく、そうだと思うけど、たとえ7980万円だったとしても、そこが倍率高すぎて買えなくても、他の部屋で8000万円台であっても、ここに住めるならいいと思います。1LDKは早期に売れちゃうんだろうか。
果たして、北参道と比べてる時間あるか
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6340
匿名さん
ほんとだ、「※1000万円単位」って書いてるからまあ7千万後半からかな・・・
でも40平米で7,800万円だとしても坪650切ってくるのか。そんなに高くないな。まあ40より42平米の方がリビングに柱がモロ被りじゃない分、入居者受けよくない?ここが8,200-なら全然ありだと思う。どっちの間取りも区役所と壁ドンだけど価格的には反響大きそう
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6341
匿名さん
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6342
マンション検討中さん
価格の中に含まれる地代は減価償却の対象となりませんが、この地代を必要経費として計上する事は可能なのでしょうか?
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6343
匿名さん
展望抜けてる角部屋が620万だったのに、区役所お見合いで展望無しで650万は値上げしてきたなwそれでも他が高くなってるから売れるでしょう
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6344
匿名さん
1LDKの価格の安さに驚き、二度見してしまった。この価格は、定借でも十分安いと思った。マンションマニアが絶賛している、ブランズ愛宕虎ノ門の中古1LDK 6980万円より良くないか?
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6345
匿名さん
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6346
マンション比較中さん
前払い地代は、前払い費用として資産計上後、期間に応じて償却
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6347
匿名さん
>>6342 マンション検討中さん
三井のすまいループに入ってるなら、無理の税務相談サービスがあるので、税理士に相談されてはいかがでしょうか。
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6348
匿名さん
2LDK 76.29m2
北西角部屋 15階 14680万円 坪単価636万円
東南角部屋 12階 13480万円
北東以外の低層角部屋なら勝ち確定だった
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6349
匿名さん
坪600万前半で角部屋が1年くらい売ってたのに、南の区役所ビューが人気で嬉しい。低層の角部屋は割高な北東角しか残ってないから、現時点では南の坪650万以上は妥当ですね
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6350
匿名さん
3Fの40平米が7,800万円だとして650くらいか。南向きは20Fか21Fでようやく区役所抜けてくるから、その下の階なら価格の階数差が緩いはず。なら一番安い低層だよね
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6351
匿名さん
7900万とかなのに1000万単位で7000万円台って出してくるの、三井もせこいですね。
100万単位にして欲しい。
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6352
検討板ユーザーさん
誰か、1LDKの、具体的な部屋ごと価格わかりませんか
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6353
匿名さん
心配するな
積立金を毎月取り崩して経費化しているのだから
会計センスがあれば分かるだろ
残った元本の価値が上がっても知れているよ
所有権より良い投資パフォーマンスでないです
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6354
匿名さん
>>6350 匿名さん
そう考えると、初期の販売の高層階が坪610万切ってたのは、相当なお買い得だったのね。
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6355
検討板ユーザーさん
1LDK、反響大きいのか、予約サイトが全部埋まってしまってるけど、倍率どうなっちゃうんだろ。
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6356
匿名さん
Xってなってる日は既に予約満席ってことですよね。うーんこの6期6次が1LDKを2タイプ出す販売期で7月末販売予定なら、18日までに訪問して要望申し込み出さないと舞台にも立てないのか?
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6357
匿名さん
まずもってパリピの伏魔殿を見てみたいので来場予約しましたw非壁ドンで7500切ってたら買うかも
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6358
検討板ユーザーさん
7500なら安過ぎなので、殺到するのでは?
あえて、刻みを1000万にしてるってことだから、最低でも、7800台、もしかしたら、7900台な感じがしますが、実際はどうなんでしょ?
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6359
匿名さん
HP見てると三井が100戸ほど保有する(407/503分譲)ってなってる。以前は150戸(355/503分譲)持っとく記載だったから、50戸ほど放出したって訳か。投資家の圧力に押された?今回の1Lの40戸前後と低層南か西向きの角を10個ほど出してくる感じかな。まあどれも激戦。最多販売価格帯が8,000万円台って記載あるから、3Fの40平米でようやく7,890万とかよなあ。それでも欲しいけどさ
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6360
匿名さん
>>6359 匿名さん
実際に南低層を見てみたら、さほど区役所が気にならず、これならあり、買うから売ってくれとの声が多かったと内覧会の時に営業さんから聞きました。
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6361
匿名さん
>>6359 匿名さん
既に分譲済みの1LDKは倍率ついてたんですか?
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6362
匿名さん
今回以外のワンエルは2018の冬から2019初頭に分譲されたはず。倍率は分かんないけどついた部屋とつかなかったところあるんじゃ?デベ側も倍率散らすだろうし。
1期2次なのか2期なのかは不明だけどすぐに売れた記憶ある。2年半前の時点でそんな高くないって評価だったのと今回より間取りと眺望は良いだろうから。ワンエルじゃないけど、最近の倍率は3階や5階の角部屋で4倍くらいらしい
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6363
検討板ユーザーさん
今回は、眺望は皆無だから、階数による価格差はないような気がしますよね。
21階以上の当初の高層階の40平米が、坪680前後だったので、今回は、650くらいな気がします。
でも、投資として買う人は眺望気にしないので、8000万円台なら、結構、すぐ売れてしまいそうな
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6364
匿名さん
さっきMR電話したら偉そうな対応とられてガン萎え。問い合わせ多いのかな。三井にしちゃ珍しい。
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6365
匿名さん
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6366
匿名さん
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6367
匿名さん
今さら新規で問合せしてくる人に売らなくても売れるからな。最近は低層角部屋なら数倍の倍率がついてる状況。2年前に展望抜けてる低層角部屋を買ってた住民の皆さんはおめでとうございます。
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6368
通りがかりさん
ここを買う人全員 お金儲けの道具としてしか見ていないのが、なんとも言えない感じがしますけどね。
まぁ、実需はほぼゼロでしょうし、私も遠慮なく利用させて頂きますかね。
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6369
匿名さん
>>6368 通りがかりさん
実需で考えてますがそんな少ないんですかね?
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6370
匿名さん
普通にいると思いますよ。住んでよし、後々貸してよしなので若い人も欲しいのでは?
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6371
周辺住民さん
>>6367 匿名さん
展望抜けてる低層角部屋って、北西・北東ですか?南側は、区役所で低層は眺望ゼロだし。。。
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6372
匿名さん
南東と南西は区役所はあって抜けてないけど、東南はLINEホールより上は抜けてました。19階の東南が売り出し出てたから展望見れました。
西南は今は抜けてるけどパークマンション建て前で塞がれる。北東は価格と展望が釣り合ってないけど抜けてますね笑
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6373
名無しさん
19階の角、リセールででてましたが、つい先日、売れてますね!中古の情報から消えてました!
ここは、やはり明らかに安いと思いますね。
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6374
検討中
>>6372 匿名さん
たしかに…北東の301は売れ残ってますしねぇ。。
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6375
名無しさん
早いとこ買っとかないと、完売した後、後悔しそうです。眺望を諦めた単価の低めの低層の中住戸にの部屋にするか、単価は高くなるが、多少なりとも抜けてる角にするか、悩ましい
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6376
匿名さん
実需じゃないんだから、眺望なんてどうでも良い。
最安部屋をゲットし、賃貸に出す。
賃借人は、喜んで最安値で共有部ドヤ顔で使い放題。
これが、こういうパーティーマンションの正しい利用方法だ。
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6377
匿名さん
原宿パークマンションは将来的に建替が決まっても総合設計を使うなら公開空地と天空率の関係で北側に寄せてペンシルで設計しないと30階建にはできないから、塞がれる西側の部屋は北西寄りの方の27階以下くらいの位置だろうね。
一方で近い将来の一番の懸念は渋谷ホームズの建替合意が取れた場合に東武ホテルの建替と相まって、東南側のビューが激変すること。
距離が非常に近いからね、渋谷ホームズとは。
原宿パーマンとどちらが先に建替完了するか微妙なところだけど現時点での進捗としては渋谷ホームズの方が進んでいるね。
まあ10年スパンの話だけどね。
まず最初に食らうのは東武ホテル建替の影響かな。
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6378
名無しさん
パークマンションも、渋谷ホームズも、実際にはどうなるかわからないから、宝探し的な話になるけど、角部屋は、もしかしたら、眺望が残る、割安な部屋もまだあるのかもしれませんね。
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6379
匿名さん
東武ホテルの建て替えは10階くらいで建築計画出てる、下り坂部分なので大した影響はない。
渋谷ホームズの影響は南東の影響が一番大きい。南東は渋谷ビューがメイン、東南は六本木ビューがメイン。まぁどの方角も何かしらのリスクはある
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6380
評判気になるさん
>>6379 匿名さん
東武ホテルはどんな計画なんですか?どこかに出てますか?
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6381
匿名さん
過去の43平米の値付けからしたら40平米が7000万円台からなのは妥当ですね。
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6382
匿名さん
東南と南東の角部屋安くて良いなぁ。渋谷の高台のダイレクトウインドウでこの価格だったのか・・・
東南坪624万←LINEホールより上は前建て何もなし
南東坪570万←南側は区役所お見合い、東側はLINEホールより上は前建てなし
問い合わせたがこの2列は低層高層ともに完売してました。
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6383
匿名さん
>>6381 匿名さん
これは販売当初の価格表ですか?
次期販売分の方が安いんですね。
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6384
匿名さん
1坪少なくて7000万円台表記が7800万円だったら坪単価は一緒。
東と違って南は展望皆無な部屋、定期借地で引き渡しが半年以上も遅くなって単価一緒なのは値上げしてるのでは
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6385
名無しさん
LINEホールの高さって、パークコート渋谷ザタワーの何階から抜けるのですか?
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6386
匿名さん
地上6階、塔屋1階、地下2階、高さ31.95mらしいから大体10階くらいから抜けるんじゃ?
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6387
匿名さん
今の新築マンションの市況からして結果的に2018年末から分譲スタートをしていたこちらの物件の割安さは2021年夏市況であてると際立ちますね。
これ来年以降はどうなるのかという話ですが、現状で既にマンション適地の素地は枯渇して各デベが用地仕入競争は激化、あらゆるエリアで相場が切りあがっている。そして建設単価も特に弱含む要素は現状はなし。金融緩和もやめられる要素が皆無。
つまり何が言いたいか。
短期でみたときの来年、中長期でみたときの5年、10年スパンともに高級区分マンションの相場は切りあがる一方でしょうね。
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6388
匿名さん
>>6387 匿名さん
沖有人さんはそろそろピークで売り時と言い始めましたね。
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6389
名無しさん
>>6388 匿名さん
この20年、右肩上がりだったから、ほとんどの人が上手くいっていた。誰も予想できない。
沖氏が、その旨の発言を先日してたのは、確かに驚いた。
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6390
マンション検討
あの人、2025年までは、落ちないと、根拠を出して強く言ってたのに、
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6391
マンション検討
ピークであり、落ちるという意味ではないと解釈しました
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6392
匿名さん
沖さんは、下に抜粋したように、儲かった人は、あまり欲張らずに利確するのも選択肢と言ってるだけかと。
------
「そろそろ価格高騰の終焉を意識しなければならない時が来た。但し、その確率は1~2割と言ったところで、高くはない。」「頭と尻尾はくれてやれ」「あまり欲張らずに利益確定して、賃貸に引っ越すのも悪くない。」
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6393
職人さん
>>6377 匿名さん
10年経つと、渋谷ホームズ建替えタワーマンション、原宿パークマンション建替えマンション、新東武ホテルが周辺を囲むことになるんですね。
眺望は多少さえぎられるのかもしれませんが、敷地はかなり整備されてきれいになるメリットはありそうですな。
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6394
検討板ユーザーさん
渋谷ホームズ建て替えしてもっとスマートに長細い建物になってほしい
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6395
匿名さん
>>6394 検討板ユーザーさん
渋谷ホームズは一度建て替えしてますから2回目は意思決定早いかもですね。
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6396
マンション検討
今回放出した、1LDKは一気に売れてしまいそうですね!?残りの1LDKも、8月にかけて更に売り出しなりそうな気がしますね。
倍率具合は、どうなんでしよう?
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6397
匿名さん
凍死家連中が群がってるとしか思えない倍率でした…。
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6398
マンション検討中さん
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6399
マンション検討中さん
ここ最後の売出しに21階の売出しあるよね?
いくらになるのか
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6400
匿名さん
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6401
匿名さん
>>6400 匿名さん
40平米台はざっくり平均10倍くらい。
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6402
匿名さん
>>6401 匿名さん
すごい人気ですね。
59平米の方はどんな感じですか?
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6403
匿名さん
西向きの1LDKは少し高いけど割と眺望抜けてますね。
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6404
匿名さん
>>6401 匿名さん
まだ要望書の申し込みも始まってないですよね?
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6405
匿名さん
適当な嘘言う人がいるから気をつけて。まあ、真剣に購入考えてるなら、こんな掲示板なんか信用しないだろうけど。百に一つくらい、キラリと光る情報はある。
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6406
匿名さん
売出し部屋は申し込み締切日に数時間だけ公式サイトに掲載される
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6407
匿名さん
北東のBタイプは高層も低層も余ってますよ。NHK建て替えの取り壊しで中にいた虫が飛んでくるのが難点
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6408
検討中
>>6407 匿名さん
何階が余ってるんですか?眺望とかいかがですか?
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6409
匿名さん
売れ残ってる部屋に手を出して大丈夫ですかね。
リセール的な面で。
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6410
匿名さん
売れ残りではなく、新規公開ですね
しかも、全く値上げしてないですし
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6411
匿名さん
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6412
マンション検討中さん
Bタイプ4階くらいしか残ってなかったからDタイプ低層(4階よりは高い)を買うことにしたんだけど、Bタイプ高層が出ているならショック。ちなみに当方が検討した時は、高層は東向き中住戸31階しか見当たらなかった
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6413
匿名さん
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6414
匿名さん
条件良い角部屋が坪600万円で半年間は選びたい放題だったのに、なぜか物が無くなってくると条件悪い角部屋が坪700万で売れるからマンシオン面白い
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6415
マンション検討
この半年、1年で、相場自体が上がってますものね。この立地。この建物なら、それでも魅力的と思います。昨年から外国の人が日本に来づらいから買えないから、このマンションの購入は、日本人がほとんどを占めてるのですか?
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6416
匿名さん
>>6415 マンション検討さん
そういう個人属性については、デベしかしらないのでは?あと、自分で住まない海外の人は、物を見ずに買う人が大多数だと思うので、来日云々は関係ないと思います。
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6417
住民
>>6416 匿名さん
1年半前に契約した際には、契約者はほぼ日本人と聞きました。
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6418
匿名さん
ここは賃貸も多いから外人さんがいても不思議じゃないけどね
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6419
マンション掲示板さん
一年半前ってことは、コロナによるはじめての緊急事態宣言より前で、ほとんど日本人による購入ってことは、ほぼ日本人による購入とみなせそうですね
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6420
匿名さん
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6421
匿名さん
実需使いの中国人が若干居ますが、ほとんどは日本人ですね。南向きの40平米1Kに8000万円出せる層は、サラリーマンですが高属性だから治安維持されそう。南をオール賃貸だとCELINEロゴT着てるような詐欺師で溢れそうでしたが全戸販売になって良かった
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6422
ご近所さん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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6423
マンション検討中さん
>>6413 匿名さん
ありがとうございます!安心しました!20&21階がラストチャンスですが、倍率相当付きそうですね
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6424
検討中
1LDK.8000万円台なら超望は悪くても、やはり倍率が相当高くなりそうですが、1億ちょっと超える低層階の角も、倍率高くなりそうですか?
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6425
匿名さん
40平米の4タイプのうち何故かHだけトイレ手洗いカウンターありますね。
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6426
匿名さん
Hだけ価格が高かったりしますか?
トイレ手洗いカウンター、便利そうです。
コロナ禍だからこそ、トイレの後はきちんと手洗いしたいです。
他の間取りはスペース的に手洗いカウンターを置くスペースがなかったんでしょうか。
Hの間取り、ホームページから確認できなかったのですが、LやKの間取りだとトイレ出てすぐ洗面台があるので省略してもいいと思ったのかもしれません。
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6427
匿名さん
色々と計算しましたが、結局 キャッシュ一括じゃないと割に合わないと判断し、見送りとしました。
札を入れられた方は不動産経営、なんとか頑張ってくださいね。
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6428
匿名さん
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6429
匿名さん
>>6427 匿名さん
キャッシュ一括って資金収支は回るだろうけど、資金効率悪いよね。
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6430
マンション検討中さん
結局低層の市役所側角部屋も買いだったのかー、決断できず
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6431
匿名さん
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6432
マンション検討中さん
今の市況でこれより価格と物件のバランスが取れたものがないから
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6433
通りがかりさん
「都心に住む」読みました。
お洒落なお部屋でした。
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6434
通りがかりさん
どうしてもここ住みたいのですが、1lに3人で済んだら浮きますか?1人は赤ちゃんです。
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6435
匿名さん
>>6434 通りがかりさん
59平米ならありでは。40平米は流石に狭いかと。
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6436
マンション購入検討中
公になりましたね。今回土日登録締め切りの分は、40.01平米から75.32平米。販売戸数41戸。価格帯は7570万円から、13940万円。
最多価格帯8000万台が6戸、8500万円台が6戸とのこと。
40.01平米 の1番安い部屋、7980万円かと思ったら、7570万円でしたね。眺望悪くても、倍率高いでしょうね
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6437
匿名さん
一番人気は4FのKですかね?出口見えやすいし、平米8千円は固いから当たって欲しいです。
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6438
匿名さん
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6439
匿名さん
低層バズってるなぁ、コロナ前に低層の良い階数の角部屋購入者が高層階に引っ張られて1番リセール取れるな。
41戸要望入ってるとなると、5倍以上の抽選部屋もあるだろう。100人前後の申し込みがあったのか
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6440
匿名さん
40平米の間取りを見ましたが、スパンが短い上に
ベランダの真ん中に柱がある設計ってどうなの?自分は住みたくありません。
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6441
匿名さん
>>6436 マンション購入検討中さん
どこに公になってるんですか?
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6442
匿名さん
マンマニ来てたみたいだからまた法人買いで荒らされちゃうのかなあ
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6443
匿名さん
何十戸も買える訳でもないのに、荒らすって大袈裟すぎる。単なる買えない人の嫉妬にしか聞こえないよ。
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6444
匿名さん
>>6443 匿名さん
7000万台なら14戸までは買える資金力あることが日本橋で示されてるからね。
実需には迷惑。
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6445
買い替え検討中さん
>>6442 匿名さん
マンマニが自宅を査定に出したとの動画をアップ。
2019年の春に竣工して入居したとのこと。
そして別動画でマンマニはプラウドオーナーと言っていた。
2019年築のプラウド、なるほどね。
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6446
検討板ユーザーさん
まあでも買い得物件きっちり狙って札入れるのはちゃんと相場感持ってるってことじゃない?
三井は最近盛り上げ重視の売り方してる感じするし、買えたらラッキーってやつですね。
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6447
マンション購入検討中
41戸とか、7570万円からとかは、公式ホームページはまだですが、概要だけは、スーモとか、yahoo不動産にはでてました。
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6448
匿名さん
これで41戸が決まると残戸数は実質100部屋を切るのかな?
たしか最初、三井さんが保有したまま賃貸に出すか考え中みたいな箇所が140部屋くらいあったよね、それが今まさにメインで販売しているライン。
何となく年度内にはほぼ全部供給しきってしまいそうな勢いだね。
今となっては渋谷タワーが割安感あるとみんな感じているからこそのエントリー好調、抽選部屋多数の現実がある。
今回の抽選に漏れた人向けに6期7次を10部屋くらい供給して、あと何期かに分けて来春あたりには最終期になるんじゃないの?
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6449
匿名さん
最新は503戸(総販売戸数407戸)なので、三井の持ち分は96戸です。当初、150戸だったので、約1/3の54戸を一般にお裾分けした形です。
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6450
マンション検討中さん
コメント見てると、モデルルーム行ってないと思われるコメントが散見されますね。
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6451
マンション掲示板さん
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6452
匿名さん
>>6449 匿名さん
てことは今回41戸を供給して更に抽選落ちした人に7次で追加の部屋を当てたらほぼ全戸数を供給完了して秋にはMRクローズになりえる勢いてこと?
何かそんな雰囲気じゃないんだよな…
まだまだ出してきそうな。
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6453
匿名さん
パコ参道の1R部屋出す前にここを売らないと、向こうが高いと認識されちゃうからこっちは年内には完売しそう。唯一売れ残るのは雑魚ートだけ
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6454
匿名さん
低層角部屋の転売部屋が売り出し消えてる。あの高層階価格で約定したのか。。
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6455
匿名さん
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6456
匿名さん
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6457
マンション購入検討中
そんなに倍率ついたなら、残りの1LDKの部屋も一気に放出してしまって売り切ってしまえそうな感じですか
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6458
マンション検討中さん
三井もこのマンションを保有しておきたいという事でしょう。
今回の放出はお裾分けじゃないですか?
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6459
匿名さん
抜けは西側の方がまだマシなので、そっち側のを三井が所有っぽいですね。南の20-21階は最終期かな?この階数でようやく区役所を越すので今出してるのより当然高く出すか。でも欲しい!
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6460
匿名さん
>>6456 匿名さん
そんな倍率ついたとは営業から聞いてませんでしたが。。
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6461
マンション検討中さん
今後の販売方針や価格などはモデルルームに一回でも行けば分かるのに、それすら知らずに憶測で書くのはいい加減に止めたらどうですか?
購入する予算がないのでMRにも行けないということでしょうけど。
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6462
通りがかりさん
kは3倍から6倍くらいな気がします。申込みました。明日ドキドキ。
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6463
匿名さん
いずれにしても、ここの販売開始以降、更に一段都心のマンションは値上がりしたので、割安感が際立ちます。
北参道の値段見てると本当に高い。
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6464
マンション掲示板さん
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6465
匿名さん
低層の坪600万円の角部屋2LDKのダイレクトウインドウからです。
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6466
匿名さん
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6467
匿名さん
低層は角部屋すら抽選無しで選びたい放題だったのに、買いたくても買えないマンションに笑
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6468
マンション検討中さん
買えた方おめでとうございます、これからよろしくお願いします
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6469
匿名さん
>>6466 匿名さん
10倍はないですよ。
高くて5,6倍です。
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6470
マンション掲示板さん
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6471
マンション検討中さん
1L西向き、柱有に、当たったんですが、不安です笑
資産性大丈夫ですかね。勢いのみで買ったので不安です。
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6472
検討板ユーザーさん
当選おめでとうございます!すぐに10%乗せて売りに出しても成約しますよ?
仕込み原価諸費用で出すなら私が買います笑
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6473
マンション検討中さん
59平米の1LDKですか?
おめでとうございます!
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6474
匿名さん
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6475
マンション検討中さん
>>6472 検討板ユーザーさん
そうなのですね。庶民エリア在住なので、高すぎてよくわかりませんでした。ありがとうございます!
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6476
マンション検討中さん
>>6473 マンション検討中さん
40平米Hタイプです。59買える財力ありませんが、59最高ですね!
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6477
匿名
>>6476 マンション検討中さん
今回売り出しの中で、まだ残ってる部屋ありますか?
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6478
マンション検討中さん
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6479
マンション検討中さん
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6480
匿名さん
西の40m2いいですね!例のパークマンションの建て替えはまだ先ですし、買える人買えた人いいなあ
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6481
匿名さん
今回の売り出しと価格なら19階ほしいから集中しますよね。
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6482
検討板ユーザーさん
19F、部屋によるでしょうけど10倍はいってないんじゃないかな?まあ6倍8倍と10倍はあんま変わんないというのはあるだろうけど。
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6483
匿名さん
この後、抽選で外れた人向けにすぐ販売あって、その後も販売しますよ。
19階が10倍かはわからないけど、かなりの倍率の部屋が複数あるはず。
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6484
評判気になるさん
すいません、6期6次が今回で7次で募集する住戸も1LDKですか?南の20階が出るなら欲しい
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6485
マンション検討中さん
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6486
匿名さん
南の20階とかは最後でしょうね。相当高くなるはずと聞きました。
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6487
匿名さん
南の区役所向かい合わせより西のアムウェイ向かいの方が人気ですか?
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6488
匿名さん
西は建て替えで展望無くなる。南は区役所どん、北はNHK建て替えで公園塞がれる。東南も建て替え、生き残ったのはなぜか単価最も安かった東
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6489
匿名さん
>>6465
国立のイベント見れていいなー。北東は神宮前のヒューリックに塞がれてドローン見れなかった..
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6490
匿名さん
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6491
匿名さん
賃料利回りで計算してみてはいかがでしょう?今回は階数の価格差が少ないのでバランスだと思います。客つけ時も西と南ならあまり階数で平米賃料変わんないでしょうし。自己居住用で割り切って住むなら気に入った向きと階数で選んで良いのでは?8千万円半ばの価格帯ならどうせ残債割れなんてしないですよ!
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6492
匿名さん
>>6490 匿名さん
選べる部屋がたくさんある時は条件良いところにみんな集まるけど、だんだん選べなくなってくるからね。そうすると今回は希望なかった部屋でも次回以降すぐ埋まるということはあるのではないですかね。
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6493
検討中
低層の301がずっと売りに出てますが、価格に見合ってないから売れ残ってるんですかね?
3階だと外から中が丸見えだし…
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6494
匿名さん
8階以下の角部屋は厳しい、特に北角は交差点の車や歩行者から丸見え
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6495
マンション検討中さん
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6496
マンション検討中さん
三井遍歴
新川崎→4倍落選
晴海→3倍落選
浜離宮→4倍落選
北仲→10倍落選
津田沼→3倍落選
勝どき→3倍落選
幕張→5倍落選
今回→5倍落選、敗者復活戦きっとマンマニ砲で10倍
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6497
匿名さん
おお、落選遍歴すごいですね。どこもいいマンションで審美眼が凄い!三井もさすがに空気読んで玉多目に入れるとかしないものかな。
マンマニさんは既に法人で札入れて引いてるかも。その後の敗者復活住戸にも殺到させるのは外れた人が気の毒です
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6498
匿名さん
>>6496 マンション検討中さん
大規模ばっかりじゃん。
目立つんだからマッマに砲無くても転売ヤー寄ってくるよ。
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6499
匿名さん
転売ヤーくるほどお買い得な物件なら先着順住戸いつまでも売ってるのは何故?
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6500
マンション検討中さん
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6501
匿名
>>6499 匿名さん
眺望は抜けてるが下から覗かれるリスクがあるので、カーテンは開けられない。そのくせ価格は高い。もう少し上階であればまだしも…
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6502
匿名さん
実需で1LDK買ってるシングルって年収どれくらいですか?
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6503
マンション検討中さん
分譲住戸が多いと比較的治安保たれるからありがたいけど、三井所有で賃料の維持コントロールを一定してもらえた方が良いってのもあって相反する感じ。
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6504
マンション検討中さん
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6505
匿名さん
マンマニは先週の締め切り前に来訪してて法人で札入れしてるね。そして買ってから記事で煽るとw
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6506
匿名さん
南、落選組。次どうするかな。グロス高いCの一桁階数は悩む。マンマニはどうでもいいかな。マンクラはうるさいだけのニワカ
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6507
マンション購入検討中
プラウド原宿が概要でたら、坪1000万近くで、ここの割安感が際立ちそうですね
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6508
匿名さん
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6509
マンション検討中さん
>>6508 匿名さん
逆に申し込まないんですか?迷いなく申し込んでしまいました。どの部屋でもお得な気がしてしまいます。
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6510
匿名さん
>>6496 マンション検討中さん
敗者復活戦は落選者だけならそんな倍率いかないのでは?
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6511
匿名さん
一階の違いがわずか10万円差ですからね。
しかもここは一階違いで眺望がかなりシビア。
今回売り出しの下半分は売れ残ったようですし、
リアルな検討者はその辺りを賢く分析しているでしょうね。
マンマニが急に煽り出したのも、自分が買った手前、下半分が売れないと困るからです。
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6512
匿名さん
>>6511 匿名さん
西は一階違っても大差ないですよね。
南は19階から1階違いでかなり違いますが一応価格差ありますし、割安なKタイプは売り切れたようです。
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6513
マンション検討中さん
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6514
匿名さん
いやぁ、西も見え方は結構違いますよ。
10万円差と知ってる人は、もはや売れ残りには手を出さないのではないでしょうか。
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6515
匿名さん
幕張のタワマンの最上階も法人買いしたから、マンマニは煽りまくってるな。
煽ってないですよ~私は皆さんのために発信してますよ~という化けの皮を被ったわかりやすい不動産屋ゴリラ
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6516
匿名さん
人のことはどうでもいい。とやかく言ってるお前らが不快。
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6517
匿名さん
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6518
匿名さん
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6519
匿名さん
>>6511 匿名さん
売れ残った下半分とは40m2台と59m2のどちらもですか?
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6520
住人
公園側の低層住人ですが、住み心地めちゃくちゃいいですよ。投資面だけでなく実需面でもホントおすすめします。
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6521
匿名さん
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6522
住人
>>6521 匿名さん
共用部分はもちろんのこと、、
NHK工事中ですが、公園と西新宿ビルの眺望
静かな環境
天井高は少し低いですが仕様も及第点
かなと
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6523
匿名さん
低層階ではあるが、Eタイプ 59m2がバランス良さそう
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6524
匿名さん
北側の日中の工事音はまじうるさかった。日中は出勤してるシングルかパワカなら問題ない。日中に家にいる状況だったら他の方角のほうが良い。資産性もふまえて。
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6525
匿名さん
>>6524 匿名さん
北がうるさいなら西や東でもそれなりにうるさいですよね。
今後パークマンションの建替え工事とかも見込まれるし。
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6526
匿名
>>6524 匿名さん
人それぞれ体感が違うけど、、
窓閉めてればそこまでうるさくないんでは?
当然、窓を開けるとやばいけど…
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6527
匿名さん
>>6522 住人さん
日頃のお買い物はどうなさっていますか?
まいばすけっとではちょっと。
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6528
住人
>>6527 匿名さん
食料品は、主に西武百貨店と東急百貨店の地下のスーパーですね。( 徒歩数分 )
特に西武はそんなに高くなく野菜とかも豊富なので使い勝手良いかと。
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6529
マンション掲示板さん
渋谷CASTの東急ストアも5、6分歩けば行けるし、まいばすけっとも、入り口からは想像できないけど、結構広いし、わりとなんでも揃うし、かなり安いのでとても良いと思います。美味しいお刺身や、いい肉を買いたいなら西武行きますが、普段の飲み物、嗜好品、その他、普段の食べ物なら、私は、まいばすけっとに行きます。
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6530
匿名
>>6529 マンション掲示板さん
あと…ドンキーの地下の食料品売り場も安い。
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6531
名無しさん
22階西南の未入居1LDK上乗せ500万で売ってるけど業者なんだろうか
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6532
マンション掲示板さん
他のリセールが、約20%増しかそれ以上での成約がほとんどなのに、これじゃ瞬間的に決まってしまうのでは?
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6533
匿名さん
>>6532 マンション掲示板さん
20%増しがほとんどなんですか?
1割増しか、減価した例もあると聞きましたが。
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6534
マンション
やはり、あのダイレクトWindowsの解放的なのを見ちゃうと、角部屋はいいです。眺望があまりよくなくても、リビングに迫力があります。
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6535
名無しさん
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6536
匿名さん
>>6535 名無しさん
これだと結構な損失ですね。
今売り出してる低層より条件いいのに。
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6537
マンション
この値段なら、さすがに、明日、明後日の案内で決まってしまうのでは
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6538
匿名さん
東南と南東の低層角部屋は30~40%アップで成約してるよ。
北東の高層階が高すぎるから引張ってくれる。
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6539
匿名さん
北東17階2LDKは900万上乗せだけど売れてないしね
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6540
匿名さん
>>6536 匿名さん
逆に19階以下の西南同部屋が今回販売で大して売れなかったので弱気な価格設定かも。西向きかつこの1LDKの間取りは微妙なんだろうかと思ってしまう。
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6541
匿名さん
いずれにしても三井には金が入るので問題なし。
新築は施工費から大幅に上乗せして売却。
転売は間に入って手数料がっぽり。
管理は三井の管理会社が月額固定でがっぽり。
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6542
匿名さん
西南角22Fってマンコミュ価格表見ると11500となってるけど正式価格で値下げしたのでは?
北東角も予定価格では東北角より数千万高かったけど結局東北以下に値下げしてたような
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6543
匿名
>>6539 匿名さん
900じゃなく2000万上乗せでは?
確かNHK立て替えの影響で低層階の北東は値下げしたと思う…
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6544
匿名さん
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6545
検討板ユーザーさん
>>6536 匿名さん
これ、予定価格で販売価格じゃないじゃん。
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6546
匿名さん
低層階の中住戸と角部屋ではグロスが違うので、2倍くらいの価格差がある。中住戸はフルローンで、角住戸は一括払いが多そうだなw
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6547
匿名さん
>>6542 匿名さん
こちらが正しそうですね。さすがに未入居で損失出すとは考えにくく。
だとすると19階西南11500と同価格だから、グレード下がるのにまた三井さん釣り上げたね。
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6548
匿名さん
今回販売しなかった低層のブロックはいつ販売になりますか?
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6549
匿名さん
今月末に6期6次でさばけなかった分を募集して、秋口くらいには低層西と南をどうするか見えて来るのでは?今回分が完売しないことには三井レジの残り持分は出してこないでしょう。でもゴリゴリ欲しい圧力かければ少しはなんとかなるかも。賃貸成約事例見てますが40や42のワンエル、眺望無しで平米7千円弱取れるようなので現金買いには悪くないですよ。西の高層階や東なら8千円強だけどそこはもう売ってないし。もちろん1.1くらいの収益ローンで組むのもまずまず見通せるし
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6550
匿名さん
>>6549 匿名さん
何で現金買いが良いのですか?レバきかせないと、利回り低くなると思うのですが。
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6551
匿名さん
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6552
eマンションさん
>>6549 匿名さん
1.1って金利ですか?そんなに安く借りれる方法あるんですか?
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6553
匿名さん
住宅ローン0.4%で2億ひけた属性だが、1%前半で1億は投資ローン通った。利回り4%台で回してる、もっと買いたい。
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6554
匿名さん
日常の買い物は、使い分けかと思います。ウォーキングを兼ねて1万歩くことが苦にならない人であれば、ライフ(渋谷東)、マルマンストア(代々木八幡)、OKストア(初台、北参道)も候補に入ってきます。代々木上原の小田急OXもいいです。代々木上原方面に行くときは、途中のアステリスクでケーキを買うのを定番にしています。近くで済ませたい場合は、上の方も書いてるように西武食品館、東急フードショウ地下あたりでしょうか。時々、ネットスーパーも使ってます。
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6555
匿名さん
通行者から丸見えの本当のパンダ部屋の301は売れませんね。。
東南~南東角なら15~19階買えたグロスだもんなー
高台なのに東の抜け感を見れない3階であの坪単価は厳しい、だがしかし売れてしまうのでしょう。
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6556
名無しさん
>>6555 匿名さん
パンダ部屋って、誰でも欲しくなる激安価格を広告に載せるための客集め部屋のことを言うのでは?条件を加味しても価格が高くて売れないのは、パンダと呼ばない気がします。単なる割高な売れ残り部屋では?
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6557
匿名
>>6555 匿名さん
あと数階上ならば、東の抜け感と公園の緑を拝めるのに…3階は残念。
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6558
購入経験者さん
>>6556
「通行者から丸見えの~」と書いてあるのだから、動物園のパンダ部屋のように丸見えを揶揄してるの気づきましょう。
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6559
匿名さん
初期の売り出しの頃は、今考えるとすごくお得だったのに、ネガコメントが相当多かったのは、それでライバルを蹴落としたかったのか?それとも先見の明が全くなかったのか?
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6560
匿名さん
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6561
匿名さん
>>6560 匿名さん
前回の抽選後、少し売れてましたね。まだ残ってますけど。
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6562
匿名さん
>>6559 匿名さん
ある程度人気のマンションはネガも多いですよね。最初に買ってる人たちは、後から買う人たちより、ある意味リスクをとっているとも言えるので、その後、値上げされても仕方ないでしょと思いますけどね。
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6563
匿名さん
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6564
購入経験者さん
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6565
匿名さん
1階と2階のラウンジでやたら電話してる人いるけどうるさいんだよなあ
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6566
匿名さん
あーわかっちゃった。またまた、マナー警察の○○さんですね。また、注意書増えるのかなー。
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6567
匿名さん
区役所、ラインキューブで囲まれてる南東低層住人の方居られますか?
住み心地はどうでしょうか?
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6568
匿名さん
南東はダイレクトウインドウからも区役所ビューだからいまいち。東南のほうがはるかに眺望が良い
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6569
名無し
>>6568 匿名さん
低層階の角は、東南か東北ビューが抜けてるので良い。
隣角部屋の南東は区役所ビュー、北東はいずれNHKで塞がるので。
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6570
マンション検討中さん
低層南東住人ですが確かに眺望はイマイチですが陽がしっかり入ってきて明るくて満足です。
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6571
日本頑張れ
広瀬すずちゃんのCMの最後に渋谷タワーのシルエットが映るたびにちょっと嬉しくなります
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6572
マンション検討中さん
三井不動産的にもランドマーク的扱いかと思うと嬉しいですね
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6573
匿名さん
分かる!毎回見て、おっとなります。玉虫色?とトーチデザインでカッコいいです!ランドマークですよね。
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6574
マンション検討中さん
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6575
匿名さん
3Q決算に売上計上したいからです。2020年8月竣工でしたが1月引き渡しも決算対応のためでした。
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6576
匿名さん
となると次の販売は、もう竣工1年以内の新築住宅でなくて、未入居物件扱い。
でも40?50平米の住宅ローン減税の契約条件が現状?11月30日までなので、狭い部屋はそのあたりが完売目標で、残りは王様住戸とかかな。
301号室は知らないw
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6577
匿名さん
7490万は安かったですね。
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6578
マンション検討中さん
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6579
口コミ知りたいさん
>>6575 匿名さん
年度決算なんだから、4Q決算は大して意識しないだろう。
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6580
匿名さん
>>6578 マンション検討中さん
>王様住戸
最上階とかのグロス超高額住戸。時間かけて売ることが多い。
でも、ここだと高い部屋ほど既に売れてしまってるかもですが、、、販売状況どうなんだろ。
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6581
匿名さん
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6582
匿名さん
>>6579
前四半期との比較で今四半期が落ちると株価下がるから、3か月単位で引き渡しをずらしてます。もちろん本決算が一番大事ですが。
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6583
匿名さん
抽選外れた人向けに数時間だけ掲載される販売概要のスクショありがたい。救済で8戸売れたのはすごいですね~。今回40~50戸売れたなら10月でも20~30子は売れそう。その次の売り出しは1月でそのあたりで完売かな。301がんばれよ(笑
北東、東北列は坪単価高すぎて高低層ともに賃料とれなくて、マンション内でも利回り悪い。
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6584
マンション検討中さん
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6585
匿名さん
>>6584 マンション検討中さん
定借だから利回り高いのもあるけど、賃料自体めちゃくちゃ高いですよね。
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6586
匿名さん
10月発売なのは今回売れなかった住戸?それとも新しく、これまで出してなかった住戸が販売されるのでしょうか?
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6587
匿名さん
>>6586 匿名さん
後者でしょう。一度販売した物件は、先着順で抽選会は不要かと。
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6589
匿名さん
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6590
匿名さん
中古物件として、7月の終わりに出た.22階の1LDK62.43平米の部屋、リハウスの該当ページから消えてますね。
契約が終わって消えたことを考えると、申し込み自体は、売り出してまもなく入ったのでしょうね。
多少乗っけてても、22階の角で抜けてる部屋なら、12999万円は今となったら、かなり安いですもんね。坪688円
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6591
匿名さん
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6592
匿名さん
>>6580 匿名さん
最上階のプール付きのメゾネットって2パターンだったと思うけど、15億と10億でしたっけ?
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6593
匿名さん
ここみたいな定期借地権のマンションは、売却するとき、地主の許可や承諾料の支払いって必要ですか?
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6594
マンション掲示板さん
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6595
匿名さん
北参道のあの立地で倍率ついてるの金の価値が下がりすぎてるな・・不動産は立地が全てだから定借でもここの安さが際立つ時がきます。
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6596
匿名さん
渋谷駅前、早朝だともはやマスクしてない人のが多い。
反マスク反ワクチン派の集会も頻繁にやってるし、やはり住みたくない富裕層も多いのかな?
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6597
匿名さん
駅前と違ってめちゃくちゃ静かだけどね、隣は小学校だから宣伝カーも音切ってる。うるさいのは北側のNHK工事これは2035年まで続くから覚悟が必要w
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6598
名無し
>>6597 匿名さん
まぁ、北側もそこまでうるさくないけどね!
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6599
マンコミュファンさん
渋谷ホームズ建て替えの計画が進んで説明会あるたいね
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6600
評判気になるさん
>>6599 マンコミュファンさん
高さ150メートル
東南側の角部屋は眺望がもろかぶりですね
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6601
匿名さん
渋谷ホームズより抜けている15階以上だとヒカリエ方面が塞がれる。公園通り沿いに建てるようだから、スクランブルスクエアはそのまま見えるか更に抜けてくる。神南小学校も建て替えで、間の道路を広くして広場になるから綺麗になって良い建て替えだな~。竣工は5年後くらいかな?
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6602
匿名さん
住民の方、渋谷ホームズ建て替えについてどう思いますか?
東南の部屋以外の方はむしろメリットなのかなと思いますが、高さ150mとのことなので東南の方は殆どの方が眺望に影響しそうですね。
質問、意見あれば問い合わせできるようですが、高さ下げてくれと言った所で通らないでしょうし。
考えをお聞きしたいです。
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6603
匿名さん
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6604
通りがかりさん
>>6602 匿名さん
150メートルという事は、渋谷ザタワーより高いのね。
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6605
匿名さん
今の建物を1/2強にして、高さは3倍になるのか。地権者の費用負担は、平米100万くらいですみそう。パークマンションがもたもたしてるから、神南小学校の容積とられてんの笑
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6606
評判気になるさん
>>6604 通りがかりさん
しかもけっこう近いから、東南の角の人達はカーテン開けれないですね
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6607
匿名さん
三井になれば小学校もグラデーション柄で、児童館からパコ渋まで統一感でる。マンションはホシノデザインなれば、ツインタワマンに見えて最高だ。
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6608
検討
所有権の渋谷ホームズで、個数がグッと増えても、居住者の建て替えの費用負担は坪350万円くらいかかるということならば、
パークコート渋谷ザタワーが、もし所有権マンションだったら、仮に建て替えたとしたら、坪500万は超えることになりますよね。2年、3年の仮住まいでさらに1000万円弱の負担はあるでしょうに。
残存少なくなってからの売却等のリスクはあるかもしれないですが.、それ以外の点では、定期借地権マンションとして、この立地で、この価格で住めることは、とても割安に感じます。
建て替えって、お金かかり過ぎますよね。
渋谷ホームズと、パークマンションの販売価格がでたら、パークコート渋谷ザタワーの割安感が際立ちそうな気がします
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6609
匿名さん
ここより駅近に所有権タワマンできるんだ。
割とショック。
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6610
匿名さん
渋谷ホームズが殆ど被らない部屋に住んでます。
渋谷ホームズが高く建替えると西にある神南小学校は午前中日陰になる可能性がありますね。昔神宮前の千駄ヶ谷小学校の南にあるビルを住友不動産が建替えようとしてPTAが反対してかなり上の階を削られ、マンションからオフィスビルにしたことがあるはず。今回もホームズ側の希望であってこれから反対の声が多くなれば高さが削られるのでは。そうすると建替のためには採算が悪くなって売りに出す部屋は高い値段設定にならざるを得ないかも。
そうなるとパークコート渋谷ザタワーの割安感を強調してくれるから東南角の部屋の人は可哀そうですが全体としては資産価値が上がるのでは。
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6611
匿名さん
>>6610 匿名さん
せっかくの長文だけど東向きの教室はなさそうだよ
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6612
匿名さん
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6614
匿名さん
>>6611 匿名さん
少なくとも学校の建物やグラウンドが長く日陰になるというのは論点だと思います。千駄ヶ谷小学校の時は区議会も巻き込んでの騒動になったと記憶してます。
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6615
匿名さん
[No.6613と本レスは、複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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6616
匿名さん
10時には南の日差し入ってくるから小学校は問題ないよね。渋谷区に暫定的な許可をもらってるから動画公開できてるわけだし。PC渋谷の説明会の時もパーマンとホームズの住人が反対してたけど、何も変更することなく押し切られて着工
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6617
匿名さん
都心のマンションなんてお互い様。いずれ、何か建つに決まってる。文句言う奴の気がしれない。
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6618
匿名さん
北側は高いと言われてたけど、三井の価格設定は絶妙だったという事ですな。
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6619
匿名さん
4億4900万で出てた38階のお部屋、4億3500万に値下げしましたね。さすがにチャレンジ価格過ぎたってことですかね?
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6620
匿名さん
>>6608 検討さん
>仮に建て替えたとしたら、
人口も物価も住宅事情も異なるであろう70年後、の建て替えコストを今計算する意味は無いでしょう。
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6621
匿名さん
北東が高すぎるおかげで他の角部屋のリセールがめちゃ良い。1LDKの角部屋は需要が少ないから厳しい
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6622
匿名さん
>>6618 匿名さん
渋谷ホームズの建替えで高さ150mのタワーマンションで南側のビューがさえぎられることが価格に織り込まれていたってことなんすね
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6623
通りがかりさん
渋谷ホームズと、パークマンションの建て替えが、パークコート渋谷ザタワーの資産価値に大きく影響すると思うのですが、パークマンションは三井なのでわかりやすいですが、渋谷ホームズの分譲時の売主は、三井や三菱、住友などではなく馴染みのない会社でしたが、建て替えるとなり、分譲するとなると、どれくらいブランド価値で、パークマンションなどと、価格が変わるんでしょうか?
素朴な疑問ですが、わかるかたよろしくお願いします
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6624
匿名さん
>>6623 通りがかりさん
ブランズタワーだと思われるのでパークマンションの建替えとさして差はないと考えてよいんじゃない
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6625
匿名さん
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6626
マンション検討中さん
南東に住んでるんですが、渋谷ホームズは早く建て替えてほしいです。建物が綺麗になるだけで違う
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6627
匿名さん
>>6625 匿名さん
小姑みたいですね。また三井くんかな。
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6628
マンション掲示板さん
>>6610 匿名さん
そんな複雑なことにはならんでしょ
計画通り容積率1000%です
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6629
匿名さん
敷地面積広いし、かなりの物が出来そうですな。
ところで完成はいつ頃?
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6630
匿名さん
渋谷ホームズって建て替え2回目ですよね。最初は公団みたいの建ってた。大昔。
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6631
匿名さん
へえーそうなんだ、まあこの立地だもんね。
ブランズタワー渋谷かな?建て替え後の名前は。竣工って何年なんですかね
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6632
匿名さん
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6633
匿名さん
バレー時間外なのにエントランスに置きっぱなしするな白フェラーリ
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6634
匿名さん
ここはフェラーリに乗ってるとアピールできるってことかな。
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6635
匿名さん
定借に資産性とか
元本取り崩して費用化し続けているのに
消えた費用に利息がつくと良いね
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6636
匿名さん
1LDK、順調にさばいてるけど後どれくらい放出するんだろう。西側の低層は南よりもパーマンまでの距離があるから欲しい。650弱でお願いします!
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6637
匿名さん
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6638
匿名さん
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6639
匿名さん
15階のダイレクトウインド角部屋の2LDKが坪590万だったから、中住戸の展望無し部屋650万は買いたくない笑
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6640
匿名さん
Eタイプの1LDKがかっこいいですね。素敵。
珍しい変形間取りです。
LDKのフィックス窓が高級感ありそうです。
エントランスからホールにかけての広さ、実際に部屋を見たら、多分、すごく高級感ありそう……
カップボードは点線で書いてあるので、備え付けではないんですよね?
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6641
マンコミュファンさん
食器棚は、下層階は、ついてないです。
ダイレクトWindowsは、超望がわるくても、開放感と、迫力はすごいです。
角部屋見ちゃうと、中住戸との差を実感してしまいます。
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6642
匿名さん
角部屋2LDKは食器棚付いてるよ。中住戸や角部屋1LDKは付いてないのかも。
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6643
匿名さん
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6644
匿名さん
北西の角、60平米くらいの1Lは低層でも今のところそこまで壁ドンではないかな?囲まれ感はあるから眺望抜けるとは言えないけど、10階くらいならまあまあって感じかも。
40平米くらいの1Lは中層の西向きが何とか。ただ例の原宿パークマンションの建て替えで5年後は分かんない。南向きは22階まで区役所とお見合いなのでなんとも
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6645
マンション検討中さん
低層の1LDK、西北の角は.西側が税務署とかぶるが、北側はNHKと距離があるので、圧迫感は無いと思います。
中住戸とくらべて、それでも開放感は大きいと思います。
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6646
匿名さん
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6647
匿名さん
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6648
匿名さん
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6649
通りがかりさん
>>6643 匿名さん
北西であれば北側は抜けてて良いと思う。
渋谷ホームズの建替で南側の眺望は著しく悪化する一方、それにつられてリセールは上がるだろうから、いいとこ取りできるし。
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6650
マンション検討中さん
ちょっと前の投稿で、渋谷ホームズの建て替え、地権者の費用負担、坪単価300万円くらいと言ってましたが、部屋数が倍になるのに、なんでそんなかかるんですか?
これまでの建て替え事例だと、戸あたりゼロから、かかっても2000万円くらいのようですが。
だって、坪300万っていったら、70平米だと6500万位になります。所有権なのに不思議に思いました。
誰がわかる人いたら、教えてください
本当にそんなかかるなら、定期借地で、割安で購入した方が遥かに理にかなってると思います。
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6651
マンション探し
先日、国交省のマンション修繕積立金のガイドラインみたいなのが、かなり久しぶららに改定されたようで、かなり上がってますね。
パークコート渋谷ザタワーは、購入時の修繕積立一時金がかなり大きいから、そこは安心材料ですね
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6652
匿名さん
所有権マンションは解体準備金積んでないのと、建築費高騰の影響は大きそう。70平米が2000万円でできるなら、中古で渋谷ホームズ70平米を買えば儲かりますね~
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6653
評判気になるさん
パークマンション、28/3/31 ですね。高さ100メートル
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6654
検討板ユーザーさん
貴重な情報ありがとうございます。
竣工が2028年ってことですよね。
結構、先なんですね。
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6655
匿名さん
24年から28年、解体は23年かな?渋谷ホームズより早い?
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6656
口コミ知りたいさん
>>6653 評判気になるさん
あら、決まったんですね。 管理会社からの情報ですか?説明会?
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6657
検討板ユーザーさん
28年って、ずいぶん先ですけど、そんな先なんですか?だって、建てるのは、3年なんかかからないですよね
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6658
匿名さん
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6659
匿名さん
原宿パークマンションや渋谷ホームズの建替えマンションって、所有権だから分譲価格は坪1000万超えてきますかね
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6660
匿名さん
渋谷ホームズはブランズタワー渋谷になるのかな?北参道が坪750-850だから坪900で来ても驚かないですね。眺望抜ける南や東側は1,200でもこの立地で所有権なら全然売れそう。
パーマン渋谷建て替えは…中層でもそこそこ豪華仕様なら1,000は普通にあり得ますね。虎麻、西小山が軽く1,000らしいのでまあそんくらいかな。とても手が出ないわな
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6661
匿名さん
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6662
匿名さん
>>6661 匿名さん
相手はせず、無視しましょう。そのうち、武蔵小山とか言い出します。
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6663
名無しさん
>>6662 匿名さん
比較対象は桜丘口再開発B棟、原宿パーク建替え、渋谷ホームズ再開発、東京建物渋谷2丁目タワーでしょ
いずれも所有権だから坪1000万超は必至だろうけど
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6664
匿名さん
野村の原宿駅前の神宮前六丁目計画も坪1000超はほぼ確実らしいですし、渋谷区好立地の相場は数年後にはとんでもないことになりそうですね
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6665
eマンションさん
ブランズタワーになる渋谷ホームズ、100mの高さに生まれ変わる原宿パークマンション、そして、明治神宮前原宿からすぐ近くの野村のプロジェクト、販売はいつになるかわからないが、このままの不動産相場が続けば、いずれの物件も、坪1000万近くの販売になることは間違いなさそうですね!
野村の原宿駅すぐのは、立て看板には、竣工が2024年11月予定となってるので、早ければ来年あたり概要がでそうですね。11階建てと書いてありましたのでタワーにはできないのですね。
いずれも坪1000はいきそうですね
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6666
名無しさん
>>6665 eマンションさん
敷地面積4000㎡超だから凄いマンションになりそうだよね
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6667
eマンションさん
しかも、地下鉄1番出口から、敷地まで2分かからないですね
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6668
マンション検討中
パークコート渋谷ザタワーの割安さが際立ちそうですね
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6669
名無しさん
>>6668 マンション検討中さん
定借だから当たり前でしょ
借地期間が終われば取り壊して更地で返却だからね
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6670
匿名さん
原宿の野村は坪1500以上です。ブランズ1100、パーマン1300くらいかな
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6671
名無しさん
>>6670 匿名さん
原宿2分は強いよね
最上階11階は代々木公園一望で新宿の夜景まで見えるからホント希少価値あります
原宿パークは結構、ビルに囲まれてるんじゃない
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6672
評判気になるさん
美竹公園も3年後には大きく変わるんですね。賃貸のようですが、ホテルも入りそうなので、高いんでしょうねぇ。
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6673
匿名さん
>>6669 名無しさん
こういう反応って疲れるね。なんていうか、理解力の問題なのかな?定借を考慮しても割安と言いたいんだと、普通は理解するけどね。
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6674
名無しさん
>>6670 匿名さん
本当に神宮前6丁目PJが坪1500万超なら、ブランズタワーやパーマンもそのくらいいくんじゃない
神宮前6丁目は原宿2分だけど線路沿いのハンデもあるよ
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6675
匿名さん
うちのプール付きPHの坪2500が抜かされそうだW
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6676
名無しさん
>>6675 匿名さん
最上階プール付の所有権なら坪3000以上は確実やな
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6677
匿名さん
もう相場感覚がついていけない・・まあ海外に比べれば、まだ6から7掛けくらいで安いのかもしれないけど。坪1500って!
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6678
マンコミュファンさん
>>6677 匿名さん
これから出てくる周辺マンションの予想価格を考えると、定借物件であってもここの残り部屋を買うべきとの結論になるな
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6679
匿名さん
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6680
匿名さん
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6681
匿名さん
提携融資で億以上の融資もらってる。現金は投資でフル回転させて0.4%住宅ローン組んで1%減税で利子貰える
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6682
eマンションさん
>>6681 匿名さん
新築の定借物件1億は土地と建物の比率は0:10で計上できるんでしょうか?
できれば減価償却面でも有利ですよね
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6683
匿名さん
72年分の一括地代込みなので、その辺でも節税させて頂いてます。法人で買ってる人多いでしょうし、ここは少し特殊で妙味ありますよ。
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6685
eマンションさん
>>6681 匿名さん
借りたもん勝ちだな。
岸田さんも妙な税制を導入して経済をおかしくしなければよいですがちょっと心配です。
成長と分配の好循環とか新しい資本主義とか、選挙対策でなく本気で言ってたら怖いですね。
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6686
匿名さん
当初の渋谷ザタワーみたいに晴海フラッグが叩かれてますが、純粋にスーパー安いと思います。渋谷同様に部屋を選定すれば、3年後の引き渡し時点で20~30%値上がりしているでしょう。それを賃貸で10年×3%で回して、50%値上がりで売却して合計80%でexit。部屋をちゃんと選ばないといけませんが
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6687
マンコミュファンさん
1LDKの第2期?販売もあっさり完売ですね。。すごすぎる。確かにお買い得ですわ。
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6688
匿名さん
>>6687 マンコミュファンさん
どのくらい販売されたんですか?
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6689
匿名さん
今回の1LDKの2期?って1期の時に登録入らなかったところ売ったんですかね、それともG-Lの10階以下も販売??
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6690
マンション検討中さん
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6691
匿名さん
>>6687 マンコミュファンさん
坪2.5万位上で賃貸がつくので投資としても十分成り立つからね
年間で坪30万賃料取れれば、坪600万で買っても表面利回り5%確保できるし
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6694
名無しさん
[No.6692~本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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6695
匿名さん
>>6690 マンション検討中さん
11階より上だと前回売れ残ったとこですね。
10万円差なら上の方がいいですよね。
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6696
匿名さん
リハウスの賃貸の出物見てると賃貸狙いの投資家は角部屋1LDK買った人が多そうですね。角部屋でDWで単価も他の部屋より安くて600ちょいですから飛びつきますよね
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6697
マンコミュファンさん
>>6695 匿名さん
それでも今回も抽選あったみたいですよ。
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6698
匿名さん
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6699
評判気になるさん
低層階で、眺望が期待できないなら、1LDKの角部屋が良い気がするな。抜けてなくても、ダイレクトウインドウはやっぱり、迫力があるし、リビング入った時の、オッ!という感動が大きかった
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6700
マンコミュファンさん
低層の1ldk角部屋は本当に買い物だろうな。
貸しても利回り5%は固いし、売っても少なくとも20%は益取れそう。
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6701
匿名さん
低層角部屋の2LDKはもっと利回りいい、北東は利回り悪いが南東すごい
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6702
匿名さん
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6703
匿名さん
定借で5%って悪いだろ
普通は、区分所有権でそれくぐらいだぞ
売却損で吹っ飛ぶよ
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6704
匿名さん
>>6703 匿名さん
今の市況、ここと同レベルの立地の所有権で利回り5%の物件教えて!買いたい!
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6705
匿名さん
>>6704 匿名さん
馬鹿でしょ?
70年で0になるということは年平均して何パーセン下がっていく?
算数だよね?
普通は50年もすれば減価もほぼしなくなるけど、ここは0まで下がり続けるのですよ
どうやって1.5倍で売りつけるの?
賃貸より安く住み続けたいとかなら理解できるが
一時払いの保険を解約して、一時払い以上のお金返ってくると言っているのと同じ
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6706
匿名さん
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6707
匿名さん
価値を感じる人が買えばいいんだと思います
今月引き渡しなので楽しみ
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6708
マンション検討中さん
>>6705 匿名さん
聞かれたことと関係ない持論で会話になってないし、賃貸利回りで投資回収できれば、出口の価値がゼロでも投資として成立するでしょう。◯◯はどっちだよって話。
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6709
匿名さん
>>6708 マンション検討中さん
馬鹿じゃないの?
1÷70年=0.0142
これだけ年単純平均で減価するの
だから定借はできるだけ安く買わなければいけないの
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6710
匿名さん
>>6708 マンション検討中さん
何年で回収できるの?
どこで売る予定なの?
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6711
マンション検討中さん
>>6709 匿名さん
そもそも前提が正しくない。キャピタルが多分に出ている定借は、いくらでもある。そういう事実を脇に置いて、平均とか意味をなさない。実需じゃなく、投資目線で見るなら、物件個別に目利きできるように成らなきゃだめだよ。所有だから買い、定借だからダメとか単純なこと言ってる方が◯◯ですよ。自分で頭使わなきゃ。あなた素人っぽいし、しかもにわか評論家っぽいから、相手にならないから、この辺でやめとくよ。
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6712
匿名さん
>>6709 匿名さん
だから、そういう無意味な理論を聞いているのではなくて、ここと同レベルの立地の所有権物件で利回り5%の物件教えてよ。
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6713
周辺住民さん
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6714
匿名さん
PC渋谷、低層角部屋最高ってこと?
住んでよし、貸してよし。2019年前後に買ってた人は今の売買成約事例見ると、ざっくり13%くらい乗せて売れてるね。賃貸利回りは4.5%より上での契約事例も結構あるから中々レア物件だと思うこのマンションは。
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6715
住みたくない街 3位 豊
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6716
評判気になるさん
パークマンション建て替えは、予定だと、長方形の24階建てのようですね。住戸は、東側と、西側がメインとなり、北側と、南側の眺望が得られるのは、おそらく角部屋だけですね。
アムウェイ、法務局、NHKがあるので、建ってみないとどうなるかはわからないけど、やはり、高層階でないと、眺望は期待できないのでしょうか。
それでも、相当、豪華なマンションになることは間違いないですね。パークマンションですから。いったい、どれくらいの値段になるんでしょうね。
それにしても、平成28年竣工って、随分と先ですね。
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6717
マンション検討中さん
>>6716 評判気になるさん
高層のパークマンションて、事例ありましたかね????
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6718
ご近所さん
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6719
匿名さん
>>6716 評判気になるさん
渋谷ホームズの建替えは何階建てのタワーマンションになるんでしょう
建替えパーマンの東南はけっこうさえぎられるよな
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6720
職人さん
これに関しては予見のしようがないけど、南側を購入した人は本当に不憫
所有権マンションの登場で北側の中古価格はつられて上昇する一方、南側の価格は…
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6721
マンション検討中さん
真の富裕層はNHK新社屋超えの北東角部屋を購入するだろうし、ここは北参道みたいな眺望の良い健全な入居者が集う共有スペースがないからますます資産価値が向上する。
といっても、あと35年経過すると半値以下になってるよ。
いくら三井が厚化粧を施そうとも、所詮は定借。所詮は渋谷。
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6722
匿名さん
北側買ったのが価格上がらず、南と東がつられて上がってるのだが。
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6724
匿名さん
>>6721 マンション検討中さん
35年で半値以下って意味不明。。。
残存期間35年から得られる不動産収益を想定して計算してる?
まさか、35÷70=0.5とかいう幼稚園生並みの計算?笑
残存期間35年の(収益還元法による)不動産評価額と新築時販売価格は、なんの相関もないよ。それですむなら投資ファンドも楽でいい。笑(立地などの物件属性関係なく、全ての定借は新築時販売価格で将来価格を1秒で評価できる!。。。訳ないだろ。常識で考えればわかるはず。)
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6725
通りがかりさん
>>6724 匿名さん
最終的にゼロ価値になることは事実でしょ
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6726
匿名さん
>>6725 通りがかりさん
それと収益が出る出ないは、全く別の話だし、定借を(最後まで所有したケースの)前提条件なので、改めてどや顔でいう話ではない。皆知っている。
都心で表面利回り1%台の所有権物件が売買されているが、それは出口でキャピタルゲインを見込んでいるから(もしくは相続税でメリットがあるから)。もし、定借でキャピタルが出ないと思えば、それは表面利回りに反映される。収益物件として、どちらが良いかは条件次第であり、所有は定借より儲かるとか、そんな単純な話ではない。とにかく、君の言っていることは、超はずかしいレベルなので書き込まない方がよい。
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6727
マンション検討中さん
ここが定借ゆえにやがては刹那の儚さを偲ぶ物件になることは間違いないです。あと69年と僅かです。
相続対策あるいは法人節税対策にて条件の良い部屋を現金買いかつ10年以内の転売なら僅かなメリットありますが、収益物件としてまともな金融機関のローンが使えない時点で再販は厳しいので、良い子の皆さんは注意して対応していただきたいです。
これはもはや金融商品と言えるのではないでしょうか?
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6728
匿名さん
築35年までは分譲と同じ値動きすると思う。ただし、築35年過ぎたら築35年時点での時価から1/35ずつ減価していく。
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6729
匿名さん
無理があるかもしれませんが、利回りが1.4%違えば、70年で98%賃料が多く入ってきます。
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6730
マンション検討中さん
>>6729 匿名さん
渋谷区役所や三井不動産が所有者や貸主の地位。
購入者はいくら金を払おうが借主なんですよ。
更に賃貸による入居者は転貸人です。
地代も先払い、法外な管理費や積立金も決定的。
収益狙いの転売、賃貸の募集物件の在庫余り状態。
誰が最もリスク背負っているか、幼稚園児でも分かるのではないでしょうか?
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6731
匿名さん
利回り資産としてここ持つ人で70年ベタっと持つ人なんていないでしょ、投資家ってのは常に資産を優良なものに入れ換えていくわけだから。
20年くらい高利回り享受して、まだ定借期間50年残ってる状態で売却、最初の20年で20/70減価するかって言うとしなくて、せいぜい5-10%、
マーケットはどうなるか分からないけど、渋谷は開発どんどん進んで住みやすくなるし、周りに所有権マンションが高値ででれば資産価値はプラス方向。ちょっと詳しい人なら買いますよね、法人で買えるなら先払いの借地も償却できるし
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6732
検討板ユーザーさん
>>6731 匿名さん
住宅ローンがつくうちが華であることは間違いない
やはり所有権に限る
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6733
匿名さん
定借が所有権より良いと思ってる人は基本いなくて、ここが評価されてるのは所有権なら1000万狙える物件が600とか700で買える割安さかと
個人的には外観も特徴的だし、立地というかあの辺で一番高い所にあるので、周りに100mクラスのマンションができようが高さ抜かれることなくて、渋谷のTOP感は保たれ続けるだろうところもいいと思います
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6734
マンション検討中さん
何を言っても、ここの北東角部屋あるいは価格面を除いては、渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。
それにしても、あの共用部のインテリア。
イケイケパーティピーポーをターゲットにした囲い部屋というほかなく、消滅していく儚い刹那主義を体現していると思うのです。あと69年と数ヶ月。
一般的な富裕層には、南青山や麻布や虎ノ門などの所有権マンションをオススメします。
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6735
匿名さん
>>6734 マンション検討中さん
プロの沖さんは虎麻近くの定借だけどな。
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6736
匿名さん
>>6734 マンション検討中さん
渋谷ホームズやパークマンションには太刀打ちできません。
うーん、致命的に投資センスがない。周囲の再開発はチャンスだよ。再開発前に物件取得なんて幸運以外のなにものでもない。虎麻近所なら更に最高。
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6737
匿名さん
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6738
匿名さん
3Aの所有権マンションたくさん持ってる人達が上層階買ってるから。
南東や西の所有権マンションも買うんじゃない。
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6739
周辺住民さん
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6740
匿名さん
買うときに銀行が融資してくれるか
ひとに貸す時に高く借りてもらえるか
売るときに次の人が銀行から融資受けれるか
この3つが不動産選びのポイント
銀行が逃げる物件は流動性が極端に悪い
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6741
マンション検討中さん
流動性が極端に悪い物件は激安になります。
あと69年と数ヶ月。
いくら表層を厚化粧をしても、経年劣化は進んでいます。
所有権マンションで好立地で区分所有者の経済レベルが高ければ、そのマンションは経年優化し、ヴィンテージマンションと呼ばれるほどその価値が上昇します。
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6742
マンション検討中さん
>>6735 匿名さん
虎麻近くの沖さんオススメマンションは更新可能な普通借地権付マンションですので、やがて消滅してしまう当マンションとは異なります。
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6743
匿名さん
>>6741 マンション検討中さん
その理屈だと、英国大使館跡や虎ノ門麻布台の坪2000万なんだが、そこまで思い切れるかどうか
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6744
匿名さん
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6745
マンコミュファンさん
>>6744 匿名さん
おっしゃる通り。
外野が喚こうが、渋谷のランドマークマンションとして燦々と聳え立つ勇姿に変わりはない。
そして、それを見た誰かが心奪われ、いつかは手に入れたいと欲しがっているだろう。
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6746
名無しさん
1ヶ月くらい前から駐車場1の入口に傷ついてるけど、ドライバーに補償させたのか?駐車場に鏡ついててあんなぶつけ方してるようだと、また繰り返しそう。
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6747
匿名さん
このマンションは最高だと思いますよ。個人的にはエントランスが好みではないけど。定期借地なのは買う人を選びますが、普通借地で名変承諾取られるやつよりも好きですね。いつか、安く買いたいです。
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6748
マンション検討中さん
>>6747 匿名さん
普通借地権だと借地料の値上げの不安もあるし、定期借地で借地料一括払いというのはスッキリしてて分かりやすい
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6749
匿名さん
>>6748 マンション検討中さん
地主が渋谷区のなせる技です。不確定要素がない方がいろいろと計算しやすいです。
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6750
マンション掲示板さん
今日は警備員の方が車寄せで交通整理を行っていました。マンションの車寄せがわかりにくいのでありがたいですね。
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6751
匿名さん
>>6733 匿名さん
渋谷ホームズ建替え準備組合の説明会資料によるとデベによる保留床買取単価は坪630万
なので、所有権分譲の場合は坪840万程度の分譲予定で坪1000万円までは届かんのじゃない
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6752
マンション検討中さん
昨日の午前中、外苑前近くのビルから当マンションと富士山の組み合わせがとても美しかったです。
北東角もいいが、北西角からの富士山ビューも圧巻だろうな。
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6753
匿名さん
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6754
名無しさん
>>6753 匿名さん
40階建でそっちの方が高さも高いんでない
まだ、あと5年以上かかりそうだけど、、、
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6755
通りがかりさん
角の1LDKと、中住戸の狭い1LDK.、迷いますね
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6756
匿名さん
>>6755 通りがかりさん
予算の問題以外で悩むところはない気がする
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6757
マンション検討中さん
まだ角部屋1LDK残ってますか?1Lはもう中住戸のキツイお見合い部屋しか残ってない気が…
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6758
匿名さん
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6759
マンション掲示板さん
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6760
匿名さん
南西角の1Lの10階以下ってこれから売り出すんでしょうかね?
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6761
匿名さん
日中はマンション向かいに警察車両がいて、マンションの車出入りを見てる。夜は覆面車両がいる時もあり。マンションの議事録では防犯カメラを何回か見せるよう要請ありと明記。相場操縦で逮捕されるのかな笑
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6762
匿名さん
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6763
通りがかりさん
>>6720 職人さん
南側は最初から価格が安く設定されているので、すでに値上がりしています。
そもそも購入時に渋谷ホームズの説明もパークマンションの説明も丁寧にされているので、低層階を買われている方はご存知だと思います。こんなにすぐできる話が出てくるとは思ってなかったと思いますが。
南東の前に、渋谷ホームズがあって、その部分は確かに完全に被りますが、南の真ん中の部屋も左を見るとビルが目に入ってしまいますが、何階に住んでいるかによってもインパクトは違うと思います
南西の角部屋ついては、渋谷区役所を除き、上から下まで遮るものがなくビューが完全に確保されています。
南西の部屋は、2.3割位以上、上昇しています。
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6764
通りがかりさん
>>6722 匿名さん
北は、日あたりはよくありませんが、代々木パークが見えて景色が良いので最初の価格設定をかなり高く設定しています。
どのタイミングで買われたのか分かりませんが、そのため北側のある方の部屋は、縦に、最後までたくさん残っていました。
これはみんな欲しいんだけどちょっとさすがに高いなって言う価格だったからなと言うふうに聞いています。
北側の部屋を買った方々は本当にリッチな方なんだなと言うふうに思ってますが、
南側を買った人は、最初の価格設定がほんとに安くてお得だったんです。
そのため南側から順番に売れていたと言うふうに聞いています
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6765
通りがかりさん
>>6724 匿名さん
ほんと正しいご指摘です。計算すれば、期間が半分になったからと言って半額になるみたいなことは絶対にありませんよね笑
35年間で、家賃が1,000,000円だとすると、年間12,000,000円、4.2億円が得られます。購入時のマンション価格を大きく上回ります。古くなるかもしれませんがインフレなどが起きれば、賃料はそんなに下がらないものです。
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6766
検討板ユーザーさん
単純計算ですが、もしずっと所有して70年間住んだとしてと、1ヶ月あたりの家賃は、坪あたり、わずか7000円弱から9000円前後ですね。
貸したら、今だと、坪23000円から28000円くらいまでのようですね。
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6767
通りがかりさん
>>6766 検討板ユーザーさん
確かに、渋谷のランドマーク的なタワーマンションは高く貸せるので魅力的だよなー
贅沢言えば、所有権なら申し分ないけどね
ま、所有権なら、もう坪単価で3桁では買えんがな
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6768
マンション検討中さん
すでに所有してるけど定借なので追加でもう一部屋購入しようか迷っております
檜町みたいに港区のいい場所にパークコートタワーが出たらそちらの方がいいのですがしばらく予定ないですよね?
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6769
匿名さん
>>6766 検討板ユーザーさん
私は今の相場で築70年だといくらかなって考えました。ざっくり坪400くらいと想定して、新築の所有権価格が1000万なら、差し引きで坪600くらい。そう考えると、そんなに高いわけでもないし安いわけでもないかな。
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6770
匿名さん
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6771
匿名さん
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6772
検討板ユーザーさん
>>6770 匿名さん
昭和3年に平成10年の相場を予想するのと同じことでほぼ意味なし
ちなみにその期間は1万倍くらいインフレになってるので、あえて言えば所有権マンションはインフレヘッジになるが、定借マンションはならないということ
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6773
検討板ユーザーさん
なんとなく、マンションの灯りも、増えてきましたね。
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6774
マンション掲示板さん
>>6768 マンション検討中さん
>>6768 マンション検討中さん
残念ながらないですね。
こちらの西側、原宿パークマンション建替もこれから住民との価格交渉が始まるとのことで、最短で2028年だそうです。揉めれば2030年過ぎるかもしれません。
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6775
eマンションさん
>>6774 マンション掲示板さん
原宿パークマンションは一度揉めて建替え決議が流れたと聞いたましたが、また、建替え決議をやるんですね?
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6776
マンション掲示板さん
>>6775 eマンションさん
建築看板立ちましたので、間違い無いと思います。
竣工予定が2028年3月になっているのですが、それが今後揉めずに進んでの最速日程だそうです。
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6778
通りがかりさん
>>6776 マンション掲示板さん
渋谷ホームズも建替えが決まったかなようなコメントが多いですが、竣工時期は決まってるんですか
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6779
匿名さん
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6780
検討板ユーザーさん
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6781
検討板ユーザーさん
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6782
匿名さん
>>6781 検討板ユーザーさん
真面目に検討してるなら、現地モデルルームに行けばいいと思います。
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6783
匿名さん
高層階を相続対策で買われた人たちは、使わないバレー区画をぽんぽん貸してくれるから有難い。まさかバレー借りれるとは思わなかった。
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6784
マンション検討中さん
コチラの物件、前払地代を確定申告した場合、どれくらい税還付受けられるんでしょうか?
一般企業のサラリーマンです。
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6785
匿名さん
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6786
マンション検討中さん
>>6783 匿名さん
確かに、わざわざ地階まで降りて、自分で機械駐を操作して、車が出てくるまで5分待たなくていいのは便利だよな
日本はあんましバレーサービスが浸透してないので当たり前のことにありがたみ感じてしまうね
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6787
匿名さん
>>6784 マンション検討中さん
自分で住むなら、還付も何もないです。
賃貸に出すなら、時間経過とともに地代として、経費にすることになります。
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6788
マンション検討中さん
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6789
匿名さん
>>6788 マンション検討中さん
賃貸に出すのであれば個人でも法人でも時間経過に応じて経費になるので、同じですね。
税率は個人法人で違うでしょうけど。
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6790
匿名さん
こんなとこで質問してる時点で実行することなんてないから、回答する必要なし
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6791
マンション検討中さん
ワンルームはどの列でしょうね。
前回7980万の11階1LDKが最安だったので、おそらく11階以上なんだろうけど
<第7期3次販売住戸のご案内>
販売戸数:15戸
価格帯:7,790万円~13,520万円(※権利金・一括前払地代含む)
最多価格帯:8000万円台※1000万円単位
専有面積:40.04㎡~65.93㎡
間取り:1R、1LDK、2LDK
<次期以降販売予定住戸のご案内>
価格帯:7,000万円台~10,000万円台 (1000万円単位)※権利金・一括前払地代含む
最多価格帯:10,000万円台
専有面積:40.04㎡~59.64㎡
間取り:1R、1LDK
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6792
検討板ユーザーさん
>>6791 マンション検討中さん
恐らく3階の西向き、Hの下だと思います。
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6793
匿名さん
>>6791 マンション検討中さん
ホームページにある部屋番号見ればわかりますよ。
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6794
匿名さん
>>6793 匿名さん
定借の低層階40平米のワンルームが坪660ですか。。
日本も資産インフレが進んでるんですね。
世界中、コロナ対策で紙幣の輪転機をまわしまくってるので当然ですけど。
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6795
匿名さん
>>6794 匿名さん
定借でもここは坪単価に、一括前払地代含む、ですからね。
普通の分譲物件並みの価格になるのは仕方ないでしょう。
竣工済みなのに分譲を続けている物件ですし。
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6796
匿名さん
三井の作戦勝ちでしょう。高層を早々売り切って、その後は低層の広い部屋、最も売り難い低層、お見合いの狭い部屋は、三井持ちでもいいし希望者がいたら販売。価値の低い部屋は、選択肢を無くしてから販売。
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6797
検討板ユーザーさん
確かに、南、西の、低層階は、最後の最後は、売らないかもしれないですよね。
でも、さすがに、40平米、7000万台中盤なら、売れてしまいますよね。
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6798
匿名さん
高層の角部屋に引っ張られて、低層の角部屋の広い部屋(北東、東北を除く)が一番リセール良くなった。マンションは仕様より立地が全て
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6799
検討板ユーザーさん
ワンルームでました!これは安いですね!
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6800
検討板ユーザーさん
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6801
マンコミュファンさん
>>6800 検討板ユーザーさん
30万で賃貸がつく限り安泰でしょう
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6802
匿名さん
原宿パークマンション、とっくに看板出てますよ。
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6803
匿名さん
ワンルーム、投資としてよさそうです。
30万円
1年で360万円
2年で720万円
3年で1,080万円と計算して、
8,210万円を回収するためには22.80……で23年見ておけばいい感じです。
その間、リフォームなど経費は必要ですが、長期間保有するなら支払った分は回収できたらいいかなと考えます。
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6804
匿名さん
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6805
名無しさん
よし
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6806
マンション検討中さん
エントランスに警備員つける議題が住民の一番人気笑
2名配置で24H 6800万/年、単価 3881円/時間なのに
誰も不満言わず、1.4倍管理費上がります。なので利回り悪くなりますね。
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6807
匿名さん
>>6806 マンション検討中さん
反対も含めての1位でしょう。総会で決議すれば反対多数で否決されるよ。
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6808
検討板ユーザーさん
昨日、参加しました。
警備員立哨の件は、大切な課題だが、費用がかかるなら、他に方策はないかなど、有意義な意見交換会でした。
大きな出費となるなら反対との意見が大半でした。
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6809
eマンションさん
>>6806 マンション検討中さん
そんなに高い時給だったらプロレスラーとか雇えるんじゃない!
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6810
匿名さん
6800万を500戸で割ったら13.6万、月当たり1.1万円の管理費アップ。さすがに反対多数でおわるやろな。日中は防災センターのおじちゃん立ってるから問題ない。
それより車寄せや駐車場の導線巾が狭いのが嫌だ、設計がギリギリすぎる。
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