パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

昨夜の渋谷の様子がテレビで流れていたけど、渋谷は住む所ではないね。。。

日本一、有名なスクランブル交差点だけどね。

世界一
海外でも、有名で映画の撮影に使われるくらいです

>1119：匿名さん
駅周辺はねー。そうだね。
狂喜乱舞の中 痴漢も横行していたらしいし。
そういう街なんだろね。
男性単身者にしかニーズがない。

ここは離れてるから関係ないけどね。

タイムズスクエアとセントラルパーク沿いの億ションの関係と同じだね
100平米2億4000万円で買っても月100万円で貸せれば5%の利回りになる

マンションマニアじゃない俺だとそれじゃ全く旨味ないな

マンションマニアなら、利回りに加えて、渋谷の高台にタワーマンションを所有する喜びがプラスになるので十分満足できる

あーだこーだいっても買えない人が9割なので、要約すると妬み乙となってしまう非情。

>>1126 匿名さん
ここ買わないけど、早く価格とか発表されて欲しい。かなり注目してます。

渋谷〜新宿の再開発で西の逆襲という感じだな
ここは象徴的なタワーとして当面ランドマークになると思われる

アメリカも東海岸から西海岸にIT企業の成長で経済の重心が移ったのと同様に日本も丸の内から六本木そして渋谷に重心が移りつつあるね

>>1129 匿名さん
そうそう。西は西で再開発あるのに、
湾岸＊＊＊＊の方々は東京の重心は東へと言い張ってるのが滑稽だわな。

>>1130 匿名さん
東側の方が容積率が大きいとこ多いからね。その部分は有利です。

>>1129 匿名さん
六本木、丸の内、渋谷の順の間違いでしょ？
丸の内周辺には大手商社、外資、金融がまだ残ってるけど、
ベンチャーメインの六本木はすでに終わって
ベンチャーの新たな重心は渋谷。

>>1131 匿名さん
会社規模は東のが大きいし、お固め企業。
渋谷は新興ベンチャー中心
Google 来れば初の大きな会社！めでたい。

マイクロソフトがある品川はダメですか？

>>1134 匿名さん
住むにはダメ。Vタワー住んでたけど品川駅の通勤混雑に嫌気がさして引っ越した。

流石に渋谷や原宿ほどではないよ、品川

Appleやメルカリは六本木だしUBERは恵比寿、AirbnbやLINEは新宿、テスラは赤坂。高感度な立地のオフィスにわざわざ殺風景な湾岸や雑居ビル街から通勤する人はいない。どう考えても今後はIT分野の就業人口が増え金融は減っていく、特に高度人材は尚更。これをどう見るか。

>>1137 単に給料と、家賃に寄るんじゃない。
家賃賄えるなら、そりゃ近所のが便利だけど。
高度人材で衣食住センスが最新のではない人はいくらでもいる。
つうか、営業や企画はともかく、技術オタクほどこだわらないし、会社に住んでるw

>>1137 マンション検討中さん
IT 系の企業こそ、湾岸、大手町、日本橋、品川、大崎あたりに多いけどね。
実態、詳しくないでしょ？
ITではないけど、今煌めくと言えば、
Zozoとか、舞浜でなかった？

インド人多い西葛西、川崎あたりも
高度IT人材が住む地域。東や湾岸周辺だね。
メーカー付きIoT 関連だと南武線沿線。

あと、金融人材需要するのは、ネット移行やシステム化やAI 化が進むからであって、銀行員は減ってもシステム屋は減らせない。

ZOZOは特殊。地元なだけでしょ。品川、大崎はそうだし、最近は五反田なんかも多いね。湾岸でなく城南だけどね。

湾岸にあるのはデータセンターとか付加価値低いIT産業や部門だけだよ。ご苦労様。

>>1139 名無しさん
zozoが舞浜とは、初めて聞いたよ。君詳しいね。笑

>>1142 匿名さん

失礼、美浜だったか
https://www.starttoday.jp/about/history/

>>1141 マンション検討中さん
データセンターは地盤良いとこに作るから
原則湾岸は無いよ。

>>1141 マンション検討中さん
データセンターの付加価値低いとはいつの時代の人よ。
このAWS全盛時代に。
オペさんの給料自体は低くても
データセンターはサービス運用の基盤だし
割と稼ぎ頭よ。

データセンターは2020年に向け用地不足の懸念
http://tech.nikkeibp.co.jp/it/atcl/ncd/14/457163/111502794/

どこもパンパンなわけだ

渋谷は臭すぎで無理ですわ

>>1145 名無しさん

人的付加価値の話ししてるのに大丈夫？勘定系の保守やってる人が増えてもマンション価格上がらんでしょww

だから、湾岸にデータセンターは普通つくらんて。
地盤改良に金かかるし。
むしろ、地盤の良い回線起点の大手町から離れ過ぎない場所が理想なんで、割とお高めの土地になる。
テレコムセンタービルに惑わされたんだろうけど、あれはレアな方。

>>1148 あんたこそ、湾岸にデータセンターばかりとか大丈夫かw
データセンターがあるからマンション価格に影響する訳ではなく、高級マンション用地として優秀な土地が実はデータセンター向けってだけ。
NHK周りにもあるよ。セキュリティ上どの建物がそうかは普通あまり公開されないけど。

つまり、データセンターと用地を取り合う場所にあるマンションが、優良マンション

じぶんが間違った情報出したと思ったら、
屁理屈で張り合わずに
>>1143みたいに素直に訂正すれば良いだけじゃない？

不動産クラスタって頭古くて固い人多いけど
そんなんだと渋谷に住むには感度悪いんじゃない？

さいたま化した渋谷には住みたくない。

池袋のが出やすくない？
あ、埼京線をアクセス改善中か。

アット東京とかNTTコムとかどこにあるか知らんのかな？

そもそもデータセンターの有無はどうでもよくて、東京の東側にはユーザー系とかSIerみたいな年収1000万（）目指してがんばってるIT土方が生息していて、渋谷や六本木、五反田なんかの活気あるスタートアップエコシステムとは無縁ということが言いたいだけ。

住むどころか駅に降りるのさえ嫌だわ

>>1156 匿名さん

なのに掲示板は覗くんだな

>>1155 SIerは上流会社の部長クラスで、せいぜい1500〜2000万弱てトコだからね。
外資系技術者やコンサルには負ける。

>>1152 名無しさん

同感。湾岸にデータセンターが多いのは過去に住宅不適地とされていたからで、今の湾岸の地位を貶めるものでは決してないからね。倉庫が多かったのと同じ話。

しかし一部上場企業だと年収一千万ぼっちでローン一億組めるから侮れん。
信用情報買いってやつ？
中小企業の有資格者や
株で儲けた現金買いよりは信用あるのか
優先して貰えたりする。

>>1155 マンション検討中さん
五反田は東側だ

>>1155 マンション検討中さん
NTT関連は最近は三鷹、品川、大手町、新宿あたりだね。
アット東京は20年前くらいに巨大なの豊洲に立ててたから、まだ使い続けてるかと。

五反田が東側だったら白金台や目黒も東側だね
まぁ、京都の東で東京だから、この際ぜんぶ東側でいいかもね

流石に目黒は違うw

何処から東でも西でもいいけど、結局、都心３区とそれ以外でしょ。

渋谷は3区てはないよ

>>1164 匿名さん
もしかして、渋谷の高台より
湾岸のが3区だから上だとか言いたいとか？
まさかだよね？

渋谷は大量の痴漢が集まるしマジむり
似たようなのが沢山住んでそう

どうした、元気ないね
無理なら無理しなくて良いのだぞ

オフィスに関して言えば渋谷の高台より都心三区の方が基本上でしょ。Sクラスのビルって殆ど丸の内大手町日本橋で、その次に新宿六本木渋谷ってイメージ。坪賃料も。
渋谷は駅前以外住むところって印象あるけど。

>>1169 匿名さん
いま、渋谷の賃料うなぎ登りというか
そもそも入れるテナント空いてないよ？
知らないの？

それ、どこでも一緒ですよ。

>>1171 匿名さん
無知晒しw。特に渋谷が逼迫してるんだよ。

渋谷はオワコン

まぁ、現状オフィス賃料は大丸日が圧倒的だし、オフィス需要が逼迫してるのはどこも同じです。因みにIT系が渋谷五反田に多いのは賃料が安いからでもある。
ここはマンションスレなので、あんまり関係ない話ですけどね。レジとしては渋谷の方が高かったりしますし。

買える価格なら欲しいなぁ。
渋谷なんか住めるのと思ってたが、住んでみたら超便利だよ。
ユニーブルとかアトラスとかミタケとか黙って買った人は賢明？
ほとんどのネガは気にすることない！笑
買える人はこんなとこ読まないで黙って買う。
定借もそんなこと気にしない金持ちが買う。

>>1170 マンション検討中さん
スクランブルスクエアは坪４万超えくらいらしいので、まだまだ安いですね。

>>1175 マンション検討中さん
賢明です。
再開発しまくっていてどこがオワコンなのか笑
PARCOも来年には建つみたい

ここって９月下旬竣工で４月下旬入居開始って随分間が空いているけど、
三井の賃貸分を埋めるために入居時期を遅らせているのかな？

渋谷は間違いない。
相対的に土地がないのが良いところ。
東急さん頑張ってるし外国人いっぱいだしGoogleも来るし最悪誰かが買ってくれる立地

>>1178: マンション検討中さん　

そんなもんでないかな。

浜離宮も長いよ。

役所絡むと大体安全策なんで長い

グーグルを含めIT企業が渋谷に戻ってくれば、渋谷の魅力は一層高まるでしょ
あとは価格だね
借地期間も７０年なら、最後どうなるかを考える必要もなさそうだし

ここは唯一無二の立地なので定借がどうとかタワーが嫌とか言っても虚しいね
池袋のクヤクションも高い高いの大合唱だったが結果は見ての通り
コンセプトや屋上の専有部見ても、三井はグローバルレベルのレジデンス作り意識してるな

最大の懸念事項は、最も近い駅に徒歩8分という確定事実がどう評価されるか。
新駅開業予定もなしにここまで駅距離のあるマンションが長く高い資産評価を維持するのは難しいのでは。
広尾に広大な敷地とかいうのならばともかく。

あんな坂だらけの道8分も歩けないわ。

難しくないわ！渋谷たぞ！

渋谷とか乗降客どんどん減ってるし衰退するだけ
夏とか普通に臭いし汚いしとても住むとこじゃない

ブリリアタワー池袋の分譲時も今が相場のピークでこれから暴落するの大合唱だったけどね。過去ログ見ると笑えるわ。

定借ですから、期間が短くなるにつれて安くなって当たり前。毎年最低でも１%は下がる覚悟は必要です。

渋谷衰退だつて。衰退するわけない

>>1191 匿名さん
現実みなよ。
事実渋谷を利用する人はどんどん減ってる。降りる魅力がないんだよ。

今工事中だから減るに決まってるでしょう
これから唯一就業人口増加するITの集積地なのに渋谷が衰退したら日本終わるわ

オフィスとしてこっそり絶賛衰退中なのは赤坂や六本木だけど、それも単なるサイクルね
渋谷や虎ノ門が吸い上げているだけ

>>1193 匿名さん
しーっ、、わざわざ情弱さんに教えてあげる必要ないですよ。

渋谷が衰退だったら発展するのはどこ？
新宿？

2000年代前半に六本木にIT企業群を奪われた渋谷だが、若年層や外国人の根強い人気に支えられていることに加え、100年ぶりの再開発で日本のシリコンバレーになりつつある
ビルの坪賃料も六本木を超えてくるでしょう

ヒカリエが出来ても何の効果なくここ10年利用者は減り続けてる。
集まるのは金のない若者だけ。
新宿池袋は維持し続けてるのに何でだろうね？

運河民ご自慢の常盤橋でしょ
共働きで住宅ローンかつかつだからできても行かないくせにね

>>1198 匿名さん

武蔵小山がここにも出没してる

渋谷なんでガメラが来れば破壊され衰退するだろうね
懸念はそれくらい

>>1197 名無しさん
商業地としては若者の街に
こだわり過ぎたから
ヒカリエでさえ、20ー30代ターゲットで
高級感ないし。
消費のポリュームゾーンは40代半ばだから
そこを取り込めなければ難しい。

新興企業のテナントととしては、今後も
発展していくでしょう。

>>1198 匿名さん
まだ立ってもないし
立つ前からゴジラに出演して重石になる
活躍ぶり。

>>1196 匿名さん
すでに、青山あたりのテナント賃料平均は坪で3000円くらいしか変わらんよ。

渋谷の再開発は成功すると思う。
東急さんはマジ本気。
一連の再開発の建て替えに便乗して西武百貨店の建て替えもほぼ確定。
NHKの建て替えもここには好材料じゃないかな。

広告邪魔だわ

東急には誰も期待していないでしょう。
三菱か三井なら良かったのに。運がないというかなんとやら。
このパークコートタワーには全く影響はないですけどね。

>>1206 匿名さん

鉄道会社をなめたらいかんよ。
あとここも三井だし宮下公園も三井だよ。

新宿もある京王と違って東急は渋谷一本足打法だからな
採算度外視でGoogle誘致するあたりも気合いが違うわ

ここって販売価格に地代含むとありますが、もし10年住んで売却したいってときはその地代はどうなるのですか？結局地代込みの高値売却ってむすがしいのかな？
神宮前みたいに安いけど地代掛かるって売り方できないと思いまして。

>>1207 匿名さん
鉄道会社は都市導線含め街自体を作るからね
二子玉川とか自由が丘とか田園都市線沿線は
かなり成功した

渋谷再開発は成功するだろう。
だがいかんせん山手線外側に向かって８分は遠い、遠すぎる。青山方面とは訳が違う。
結局、相対的な割安感を出してくれるかどうか次第。

プール(笑)作って高級感出すらしいからそれはない

羽田への飛行機が、ここの真上付近を通過するそうなのに
車輪出した飛行機の下のマンションに高級感があるやら。

https://www.sumu-log.com/archives/3693/

これね。75dB位？

>>1212 名無しさん
プールは最上階のプライベート設備だから庶民は享受できないでしょ？

定借は考えちゃうなー
渋谷の中でも住む場所じゃないしね。
渋谷であれば松濤あたりでちょっと頑張って2LDK買うなー

地代を引渡時一括払いだから所有権と殆ど同じですよ。

地代一括払いの場合って、転売時の税金計算上はどのような扱いになるかご存知の方います？　購入時の諸経費の一種ということで原価扱い？

家賃分が
取得費の金額から毎月毎月下がってしまいますよね。

借地料一括というのは、210億円を505戸で分割なのでしょうか。それとも、販売戸数の355戸での分割なのでしょうか。

150戸は三井不動産が賃貸として出すはずですので、三井不動産としては販売する側だけで借地料の全額を持ってもらいたいと思ってるのでは？

単純に全戸同じ面積として、総建築面積の7割が住戸に当てられるとすると、一戸平均85m2＝約26坪となります。

借地料は、355で割ると一戸あたり6000万円
（もし好意的に505で割ると4200万円）

上物が坪当り200万円かけて建設していたとすると、上物で5200万円
（ソースは以下、坪当り100万円で高い方だそうです。坪当り200万円なら、相当なもんかな、と）
https://www.zakzak.co.jp/smp/economy/ecn-news/news/20140223/ecn1402230...

建築費用として、85m2で11200万円

上物の3割を利益として享受するとすると

85m2で6000+5200×1.3＝12760万円（坪490万）での販売になるんではないでしょうか。もし、505戸で割って、三井不動産も150戸分の借地料を支払うのであれば、10960万円（坪420万）

もしあくどい計算で、355戸で割った挙句土地代に関しても3割乗せて利益をぶんどりたいなら
（6000+5200）×1.3＝14560万円（坪560万円）

あとは、三井不動産がいくら建設費を削って利益は乗っけたいかによって、前後するかとおもいますが、坪当り500万円とかが、いいとこなんじゃないでしょうか。

坪単価800の場合は、20800万円の販売で、三井不動産が82%の利益

坪単価1000の場合は、26000万円の販売で、三井不動産が130%の利益

建設費用をおしめば、利益率はさらに上がっていきます。

なので、借地料込みで坪500万円を超えてきたら、割とあくどい計算をしていると思うのですが、どうなんでしょうか。

坪800だのと言っている人は、何を根拠にその数字が出てくるのか教えていただけますでしょうか。

いや、確かに足し算は大切だけど、慈善事業じゃないんで、要は坪800万でも欲しいと思う人がいれば良いわけだから、デベとしては出来るだけ盛ろうとするでしょ。

地代は恐らく取得価額に含めることになると思います。

契約書が分かれ、かつ譲渡時に精算されるのであれば、前渡金として別立て可能だと思いますよ。

そんな契約にならないでしょう。

次に売買するときは地代込価格として取引されるだろうか、別段意識することないのでは。

今日も渋谷にはこれから民度の低い人達が集まって汚い街をさらに汚して帰って行くんですね。

パイ乙モミモミは駅前だけだよ。
ここは洗練されたエリア。

>>1224 匿名さん
予想通り最寄駅前に集まったゴミ共が練り歩いていたみたいですね。
馬鹿共の肥溜めとして発展しそうですね。

駅前の大騒ぎはタイムズスクエアのカウントダウン等と同じで文化の中心イベントなのでむしろプラス要因
あと渋谷の中心部のタワーマンション相場は所有権なら坪1000万円なので定借で800万円はそんなもんじゃないの
コストサイドからみたプライシングなんかするわけないっしょ

公共の土地の活用で、莫大な利益を三井が手にした場合は「安く貸し過ぎ」批判が出てくることを考えるとあまり高値をつけられないのでは？

あくまで民間事業者として競争入札で事業参加しているわけだから、それは余計なお世話でしょ
逆に相場が悪化して、想定分譲価格を下回った場合のリスクは三井がとってるわけだから、売値は三井の自由でよい気がするよ

買い叩きネガが発生してるが
公共の事業ではないのだから
安くは無理

利益が十分出るのに、免震辞めるとか、建設会社もスーゼネじゃないし。。。
渋谷区役所と変な忖度してなきゃいいけど。

公開時37階が、39階プール付きとなった経緯が知りたいね。

決まった後に建築費上がったから、個数増やしてその差額に当てるって記事がどこかにあったかと。
渋谷区も許可してる。

>>1220 マンション検討中さん

販促費用とか、企画に至るまでの費用とか、その他一般管理費などはどのくらいになるんだろう。

そういうのを網羅的に足し上げた上で損益分岐価格を出した上で、周囲の物件価格の現状と見通し、実際の検討者の期待価格など含めて考えてくれるとより納得感が増すと思うので、もう少し頑張って調べてもらえると嬉しいです！

小岩の恋ワッチ

渋谷付近のタワマンってそもそも無いですよね
青山パークタワーも坪450がいいところで、1000万なんて山手外側、高台なんて言ってるけど駅まで平坦でもないで成立しないのでは？
新しいほうのブランズ六本木ですら所有権で坪600程度なのに。
そりゃ最上階のプライベートプールつき200平米の部屋なんかは坪1000でも買う人がいるから成立するわけで。
中層までのフロアだと坪400〜500がいいとこなんじゃないかな〜

後から容積率を緩和してもらって37階から３９階にしてるので区が無関係って事はなさそう

http://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/nfm/news/20141222/687591/

>>1234 マンション検討中さん

青山パークタワーは坪６００万越えだけど。。。

常識的に計算すれば、平均で@600を超えることは考えにくいけどね。
上限で@560とみて検討してます。それ以上なら見送りです。ハイ。

えっ
そんな安くなったら世界中から買い手が集まってきて誰も買えんぞW
ク○共をしめ出す為には下限坪700くらいは必須しょー

最上階のプライベートプールって、最上階の人たちしか使えないなら、当然最上階の人たちだけで管理費・修繕費の全額を負担するのだよね？

青山パークタワーの600超えの部屋は中層以上だけですよ
あと不動産のマージンも入ってるのと新築高騰に乗っかってるのも考慮すべき

代官山のモデルに行って、直接聞けばわかるでしょ
とにかく人気があることだけは間違いない

てか今不動産在庫膨れすぎてるの知らんのかね？
1年経っても残ってる物件ゴロゴロあるのに。

>>1240 マンション検討中さん
６００越えは１０階より上って感じで取引されてます。低層でも５５０前後。

>>1241 匿名さん
代官山のモデルはつぶしたあとプラウドになるね。
更地にして野村様にお返しだから敷地の解体費を一部負担する感じだね。

なんか贈収賄の臭いが・・・。
渋谷区議会議員の人が見てたら、調べてくれないなかぁ。
なんか経緯がおかしい。

渋谷駅前のマンションより安くはならないだろうけど、定借考慮したらどうだろ。
東急（笑）所有権と三井パークコート定借だからもしか同じくらいになるかもね。

低層 450
中層 550
高層 650
最上階 900
近辺になるんじゃない？
定借であることと渋谷のターゲット層の収入考えるとこれくらいじゃないと売れないと思う
あと、本物の富裕層（笑）はやっぱり渋谷とかより代官山青山恵比寿エリアに住むと思う
なんだかんだ若者の街ですよ、渋谷って

それくらいのボランティア価格にして欲しいですよね。

恵比寿には高級マンションありませんよ。

古いけどガーデンプレイスいいと思う。

九段南のマンションが坪450なのに渋谷がそれより高いとかないでしょ笑
半分期待です

>>1251 マンション検討中さん
青山パークタワーで坪６００万とかです。

>>1251 マンション検討中さん

九段南は新築ですか？
武蔵小山ですら坪500してますけど？
本当に九段南が坪450で買えるなら教えて欲しいです。

ルフォンが坪450ですよ。億超えかつ売れ残りではありますけど。
事前契約者もいる手前大々的には宣伝出来ないんでしょうが、デベもなりふり構ってられないんでしょうね。

>>1254 マンション検討中さん

九段北のやつですか？１９階建の６６戸の中規模の。

>>1254 マンション検討中さん

シティタワールフォン九段下ですか？
住友が入っているのにそんなバーゲンプライスだなんて。。
このご時世ですから、その価格なら周知されれば即完売では？

>>1256 マンション検討中さん
４階以下の日当たりナシ部屋が坪５００万を切るらしい。なんか、情報とちょっと違うね。該当スレより。

現地見ればそれでも高いと感じると思いますよ。
なんせ相手はスミフですから。手強いです。

>>1235 マンション検討中さん
落札条件と変わるなら、区の許可が必要
階数まで決めて落札した訳だから

低層階は　結構周りの建物に囲まれて　眺望どころか日当りもない部屋が多そう
分譲では売れないから賃貸にするんじゃないかな
特に南側の区役所が高い
逆に東側は公会堂が低いので比較的条件良さそう

建築費の高騰に対して階層増で対応したってことは従来の階層の価格には影響最小限に出来るって前提なのかな？
価格予想がほんとに難しい。公開間取りが全部奥超え前提の部屋だし。40平米で7000万とかついたらみんな萎縮しそうだな。

70年の地代を引渡時一括払いだと、
その地代分を35年ローンで借りて返済する場合、
計算上は毎月２ヶ月分の地代を払っているのと同じことですかね？

地代が含まれるってことは近くの神宮前はだいたい平均5万円月々掛かってるんですよね。
借地期間が同じ70年と仮定した場合、4000万が上物とは別に掛かってくるわけですよね。
なんか、途方もなく割高な気がしてきました。借地マンションだから売却時も安く見積もられるだろうし。

地代一括支払いってことは地代にも金利掛かるってことか！？
これから金利上向きなのに。。

X年後に払うべき地代を現在価値に割り引いた額の合計を前払いする形になるだろうから割引率の分だけ総額は安くなるのでは？
但し、常識的に考えて、割引率＜調達金利だろうからその差の分だけは金利負担が生じると思う。

今の低金利、で割引率は計算されてしまうのでは？

そういうことになる
ただ、本来の地代月額を公開せず70年分の総額だけを示されたら割引率が不明で損得勘定できんわな

>>1267 匿名さん
所有権であれば、本来しはらわれるはずの、おおよその土地の固都税は教えてくれるでしょう。それを払わなくて良いことと、定期借地権７０年という判断材料以外に何が必要？

正確には72年半位ですね。
この余分な2年半分だけで100万円程度高くなるかも。

デベが区に毎月地代を払うなら契約なら、このプロジェクトのキャッシュフローは超GOOD！
デベが受ける恩恵のお裾分けをいただいいた格安地代を期待してますが……

土地の固定資産税などは、三年ごとに見直しだから
おおよそでも教えようがないのでは。

定期借地物件で月額地代が変動する物件ってあったっけ？
固定資産税の増減なんて、地主が地代から得る利益でまかなっているのでは？

シティタワー品川の地代は、
消費者物価に連動して数年おきに変わります。

>>1271 匿名さん
その時の税額の話。下がることもあるし、上がることもある。変動なんか気にしても仕方ない。

地代70年分前払いとかほぼ全ての部屋が億超えるんじゃないの笑
地代だけで4000万以上で金利負担も考えると5000万は支払うことになるんだよな
それで所有権はありませんって笑

>>1275 マンション検討中さん
ケチ臭いな。借入金利も安いから問題なし。先払いできるなんて、相続対策にもちょうどいいね。

なるほど、でもデベに払った前払い地代ってデベにとっては負債勘定、ということはこちらにとっては資産？？

借地権って普通に相続税対象だよね？？？

>>1278 匿名さん
対象ですよ。

>>1276 匿名さん
これから金利あがっていきますよ。業者は絶対言わないけど笑

販売予定はいつ頃ですか。

>>1280 マンション検討中さん
政策金利の数値予想ができる人は日銀総裁ぐらいなもんやろ。
大局的には上がるかもしれんが、インフレターゲット達成まで道遠し

実際よりも低い予想で設定されれば一括前払いは利を得る可能性もある？

あと20年くらいは渋谷でここ以上の物件は出なさそうですね。
そういう立地だからこその価値ある定借ですが。

渋谷ホームズの建て替えが出るはず

再開発で駅直結か連結のマンションできそうな気もするので定借ディスカウントないと後悔してしまいそう。間取りが見てみたいです。

現実に住居系の再開発の計画ないんだからあと20年はできないでしょ
渋谷付近の今後の目玉は表参道駅直結の青山第一マンションの建て替え、北青山の同じく三井の定借タワー、野村の初台65階建てツインタワーあたりかね

子供の城、旧青山病院跡地　現在は住宅展示場になっている場所に都が敷地をもっている。
一時期に広尾病院移転の話があって潰れた場所、ここは超一等地だね、

2023年度竣工の東急があるやん。
利便性（駅距離等）に価値を大きく置く昨今の風潮からすると、かなりの価格の物件になるかと。

渋谷から8分勾配もある土地で利便性高いとは言えないけど

>>1289 匿名さん

現時点では渋谷の大本命はそちらですね。

>>1291 検討板ユーザーさん
ただ、桜丘は分譲少ないらしいです。

青山第一マンションの建て替えはまもなくなんでしょうか？

まごう事なき渋谷ナンバー１はこちらでしょう。
桜丘？
東急でっせ、あすこ。笑
そもそもス○ム街のあんなところとここだと地歴で比べるクラスが違いますよ。

桜丘は高値で売り逃げたい地権者くずれの輩が、あちこちでステマしまくってるから危ういよね

まあ、地歴云々～ブランド云々～が、現代の価値観にどこまで通用するか、だよね。
通用すると思えばこちらがよいし、通用しないと思えば東急がよいし。美人投票の原理。

>>1295 匿名さん
どっかと違って渋谷は至近で再開発が続くから、売り時の見極めが難しいでしょうね。羨ましい悩みです。

>>1295 匿名さん

あ、ムサコがいる

>>1299 匿名さん

武蔵小山と比べて治安はどうなんでしょうね
似たり寄ったりといったところでしょうか

いつから販売開始ですかね。とても気になります。

今秋になるようですね
価格はまもなくでは！

『渋谷はヤラれると覚悟した方がいい』

渋谷駅前はマトモな人間が住む場所ではないですね。
こちらの良好な立地とは天地の差があります。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/14939807/

>>1303 匿名さん
田舎者的な発想かなと。この辺に住む限り、イベント毎なこと気にしないですよ。

なんで比較対象が武蔵小山なんだよ
比較するなら六本木か虎ノ門でしょ
坪1000万円超のタワーマンションがあるエリアと比較しないと意味がないよ
ムサコくん

通勤時間帯は駅から15分はかかりそうですねここ

>>1305 匿名さん

武蔵小山は今3A+Mとして、注目度が抜群なんだよね。地盤の良い高台の高級住宅街に日本最大級のアーケード商店街。それに再開発が加わって無敵。
買って間違い無い希少なエリアだと思う。

>>1306 マンション検討中さん

そそ。今どき駅前1分以外は資産性が保たないと言われてるので、15分とか論外。

>>1308 匿名さん
確かに徒歩８分の距離は遠いです。普通はそうだけど、この場所は特別な気がする。

特別に思えるのは新築のときだけ
著名マンション評論家も徒歩７分までを買えとのとこ
ここは７分以内の検索条件にかからないから厳しいね

>>1310 匿名さん
北に代々木公園とNHKがあって、南に渋谷の街をがあるんだから、特別です。著名な評論家の評論を見てみたいもんだ。

>著名マンション評論家も徒歩７分までを買えとのとこ


なんだよマンション評論家って
んなもん自分の家の事位は自分で決めりゃいいんだよ

代官山アドレスの中古を見たけど、やはり古いマンションは天井低くてげんなり
やはりタワーマンションは新築に限るね
あと、ビューは譲れないので、ここの代々木公園と渋谷原宿の夜景が見える部屋を検討したいと思います

さすがお金持ち

北側の部屋が人気となるのかな？
あと、この場所だと東京タワーがヒルズに隠れるみたいだね。

今後10年間は渋谷ナンバー１マンションになるは間違いなさそう。
あとは価格がどの程度か。

60平米7000万くらいならいいな

６０㎡なら１億３０００万円くらいじゃない
貸して月額５０万くらいしょ

60平米7000万とか、、、桜丘でもそれくらいするでしょ。

さすがに無い。桜丘再開発なら６０m2で１.５億でしょう。書いてて恥ずかしくないの？

？
なんで怒ってるのこのヒト
宣伝なら自分の隔離スレでやれば

60平米だとここは1.6億からとのこと、聞いた話

渋谷とか民度低い人間しかおらんから無理

>>1321 匿名さん

武蔵小山さん、もう少しわかりやすく頼む

>>1323 マンション掲示板さん
武蔵小山ではないと思いますが。
同じ線路脇マンションでしょうけど。

この辺、もうちょい栄えるといいなぁ。

線路脇と言えば今スレで話題の桜丘さん。

>>1326 匿名さん
ハズレです。ガッツリ線路脇の浜○町です。

>>1324 匿名さん

はいはい。ムサコさんはご退場ください。

武蔵小山って、悪事がバレると絶対に他になすりつけようとするのな。笑

浜○町の騒音マンションの奴だろ。

>>1330 匿名さん

ムサコくん諦めたまえw

桜丘も浜松町も線路脇同士仲良くしろおWWW

>>1332 匿名さん
浜○町さんは、再開発マンション買って、地権者を儲けさせたから、地権者が恨めしくて仕方ないんですよ。あっ、ムサコさんも一緒か？

同じ線路脇なら山手線内側かつ港区の方がいいなあ

武蔵小山と指摘された途端にこの荒れよう。
いつもの武蔵小山であると確信できました。
因みにお判りでしょうけど、1332も武蔵小山です。

>>1334 匿名さん
あそこは、ここと違って、三井不動産が安い値付けしかできなかった立地だからねぇ。爆

>>1336 匿名さん

安い値付けですか？
武蔵小山で坪500は相当チャレンジングなぼったくり価格だと思いますよ。
著名なブロガー達も価値に見合わない高値だと酷評してるようですから、アレを買うのは相当な情弱かと。

>>1307 匿名さん
真上に飛行機通るけどね

ぶっちゃけブリリアも坪350近辺だったでしょ
池袋と渋谷比較してよくて5割増しの坪500ちょいだと思うよ
低層は400台だろうね

いくら線路脇ベッタリのス○ム街とはいえ、駅前でそんなに安いのか、桜丘ってとこは

>>1340 匿名さん

武蔵小山くんは何でそんな差別主義なの？
そういう書き込みもうやめなよ。見苦しいよ。

>>1340 匿名さん
養分君うるさい

>>1340 匿名さん
桜丘口は低地だから従前土地評価額は1150万円/坪ですよ

ここはパークコートスレですよ。
桜丘とか格下はどうでもいいですよ。
そろそろ本筋に戻りましょう。

でもこれだけ伸びるってことはみんな興味持ってるってことなんだろうね

ありあり
最低価格を低くしないで欲しい
品良くいきたいので

>>1343 匿名さん
普通に、そんな高かったの？っておもう。全体の平均ですかね。

ここの抽選落ちたら桜丘買うのもアリっちゃアリ

無しだな

東急建設の制振技術って技術的な評価としてはどうなんでしょうね。

渋谷がなし

>>1351 匿名さん

落ち着いた地盤の良い高台の住宅街が良いですよね

雨の日に渋谷駅から濡れながら坂を上がる苦痛を上回る景観と造りになるなら住みたいけど借地前払いもあるしやはり価格次第ですね。中層～高層が坪平均５５０～６００以下なら検討したいです。

>>1353 検討板ユーザーさん
残念ながら、それはあり得ません

100平米中層階南向き2LDKで、2億なら買い、3億なら売りってとこかな
冷静に考えて希少性は高いでしょ

ほし〜〜い！

定期借地権だよ、ここ。よほど安くなければ検討できません・・

先行事例として三菱が広尾ガーデンヒルズ横で分譲した桜レジデンスが参考になるんじゃないかな
日赤病院の土地を借りて作ったマンション
築後10年の定借だけど値下がりしてる気配はないよ

希少性希少性いってるやつは業者か？
適当なフィルターかけて残ることが希少性とは言わないんですけど
山手内側でもない、最寄りまで徒歩10分、坂道、唯一あるとしたら代々木公園が近いことくらいだろ
あくまでここ、ガキンチョの街渋谷ですよ
でも定借だから安くでて倍率20はいきそうだけど

高齢化で加齢臭の増えていく日本を想像したらガキンチョの街に住みたくなった

三井さん。
坪750〜くらいに押さえておくんなまし。

区民優先枠あるんだろうけど、ここ2.3年で異動してきた奴は対象外にしてほしいな。ずっと前から住んでる人が本当の渋谷区民だろ。

ここを買ったら、変わりゆく渋谷を眺めながら、完成が待ち遠しくて堪らんでしょう。

衰退していく街を眺めながらカタルシスに浸るんですね。

今日、近く歩いたんで地盤安心スコア見たら、この辺は７０点でした。以外にも渋谷駅の辺りは７５点でした。

ここの入居開始頃には車輪出した飛行機が飛び始めているでしょう。
変わりゆくではなく、既に変わって騒音の街となってるかな。

>>1366 匿名さん
そうですね。ここは線路脇とかの汚くてうるさい場所ではないので、飛行機の影響は大きいかもしれないですね。

https://www.sumu-log.com/archives/11303/

参考に。

品川区ほど切実な高度ではないけどね、飛行機。

現地見に行ったけど人混みで駅から徒歩15分、汗が滝のように流れて着く前に検討中止したわ。中古の検討者も同じ経験すると思うとリセールも厳しいな。参考まで。

原宿とか公園がわからいってみ
代々木方面からだとパン屋やカフェもあって
悠々

同じ駅遠でも、舗装された運河沿いの開放感ある道を１５分と、繁華街の狭い道を若者に揉みくちゃにされながらの１５分では全く印象が違うね、

渋谷区役所新庁舎はほぼ完成しているが、住宅棟はまだまだのようだね。
ラ・トゥール渋谷ⅡⅢ？は完成まじか、クレーンが見える。

ここの魅力は、代々木公園より明治神宮の緑、
早朝の鎮守の森は、昼間とは別格。

>>1372 マンション検討中さん
代々木公園沿い徒歩10分も中々ですよ。

鎮守の杜はパワースポットだけあってすがすがしいですね

>>1371 匿名さん
渋谷区役所に用がある時は、原宿から行きました。帰りは渋谷駅へ。この時期は、坂上るのはきつい。

代々木公園経由で原宿に出られるのは少し惹かれます。

原宿駅歩のタワーマンションは魅力的でしょ
どこに住んでると聞かれて原宿と答えられるのはいいね

>>1378 匿名さん
このマンションは、やっぱり原宿というよりも渋谷なんだよな。
そして、原宿よりも神宮前の方が、響きとしては人気あるよ。

結局中途半端なんだよなあ

>>1372 マンション検討中さん
だからと言ってパークタワー晴海は残念ながら全く検討対象外です。そもそもの駅力が比較に値しません。

原宿駅歩の12分では品川に住んでると言う港南さんと似たようなものに

ここが原宿なら湊が銀座でもぜんぜんオッケーじゃんとはw

>>1383 マンション検討中さん
湊の概要が分かりません。

>>1382 匿名さん
港南は汚い、暗い、臭いイメージしかないので、たとえ距離が同じだとしても、全く別物だと思います。さらに、浜松町の雑居ビル群を５分歩くよりも、代々木公園を１２分歩いた方がマシです。

代々木公園？嘘はいけない
原宿駅から歩くなら拳銃男の立てこもりがあったマンションや税務署、アムウェイを抜けて徒歩１５分というところでしょう
港南も雑居ビル街はわずかであとは開放感のあるオーシャンビューが続くし嘘はよくない

代々木体育館とNHKの間通るんだよ。なんだよ、浜松町はただのシッタカおじさんか。

代々木公園って井の頭通りのことかw
今年一番笑ったわww

>>1388 マンション検討中さん
圧倒的は敗北感で、気でもふれたんですか？湾岸なんて住むとこじゃないねー。って人が住む場所です。

桜丘も浜離宮も線路同士仲良くしろやwWwW

また武蔵小山が嫌がらせ連投で荒らしてる

やっぱり渋谷は投稿者の民度も低いですねー。
街に集まる人を見れば分かるけど。

>>1392 匿名さん
そりゃ投稿してんのの大半が浜松町の奴だからだろ。そりゃ民度低くなるわな。

言わぬが花。そうだろうとは思ってるけど。

桜丘さんちーっす^ ^

とりあえず。桜丘の人も浜離宮の人も似た者同士どっかでやり合ってれば？

7000万くらいだったら購入検討してましたが1億前後になるのではないかとの事で諦めました(;o;)
もっとお安くなると嬉しいです！

そもそも、何で急に港南が出てくるのか、意味不明。
渋谷と関係なくない？
それとも浜松町と港南って関係あるの？

港南と桜丘の人の言い争いが最初の原因みたいですね。

>>1399 匿名さん
港南とも言われてますし、ムサコとも浜松町とも。浜松町が有力だと思いますが。

桜丘の人が以前からここを監視して宣伝しているのは知っていましたが。
そこに色んな人が絡んできてカオスですね。
とりあえず、桜丘の人を筆頭に関係ない人は退出すべきでは？

>>1401 匿名さん
あなたどこの人なんだろ？その中で関係あるとしたら桜丘さんだけでは？

>>1402 匿名さん

武蔵小山が桜丘や浜松町を持ち出して
荒らしてるだけです

そう思います。

桜丘をライバル視させて荒れさせたいらしいけど、ここ買う層には無駄では？
浜松町や港南はもっと興味ないし。

桜丘の再開発は所有権だが東急で、ここは定借だが三井である
これが最大の論点
他地区は関係なし

桜丘など比較すらしてませんよ。
ご理解頂けましたら速やかに線路脇にお帰り下さい。

都内地価上昇
要因はオフィス需要のある場所

ここもかな？

>>1406 匿名さん
誰もそんな論争してない。
あなたはしたいみたいだけど。

三菱は大手町ビル改修してSAPジャパンのラボを呼び込むみたいだね。
シリコンバレー系起業家呼び込みはどこも力入れてる。

>>1410 匿名さん
ん？どういう事？
本物件と関係あんのかな？

旬のフィンテック系は大丸有が多いし、ベンチャーも渋谷離れてるってことかと

みんな倍率下げるのに必死ですね

>>1411 マンコミュファンさん
IT 系誘致するのが旬てこと。
渋谷もgoogle 来るんでしょ

都内地価上昇

原因はオフィス需要なんで
オフィス需要と競合する地域に建つマンションは
釣られて上がる

IT系は成長企業だから更新ごとに高い賃料で増床してくれるから、これほど有難いテナントはいない
社長も高級賃貸を数百万円クラスで借りてくれるし、丸の内のサラリー社長とは比較にならないからね

まさに不安定だからこそ為せる技ですね。
丸の内は安定かつそのＮ数が膨大ですから比較にならないかと。

こっちも三井に開発して欲しかった。
東急、金なくて開発が遅々として進まない。
下手すぎ。

>>1419 桜丘住人さん
近隣住民からしたら、いち早く開発して欲しいわな。歩道橋やら面倒だし、新しい改札とか待ち遠しいでしょうね。

10年ほど渋谷に住んでますけど、便利になりましたよホント
不便に思ってるのは東横が地下に潜ったことくらいでしょうか
副都心線はいらないです笑

この物件の並びの住友さんはは結局ラトゥールにしたんだね。


https://www.sumitomo-latour.jp/jinnan-1/

駅の地下道からどれくらい近くまで行けますかね。

地下道なら渋谷の街の上を通過する飛行機の騒音も聞こえないだろうし
万一落下物があっても安心ですね

渋谷はもう衰退するだけでしょ
臭いし民度低い人しか集まらないし

渋谷は衰退どころか盛り返すと思うけど、常に道路工事している感があるし、飲食のゴミのせいか臭いのは否めない。そう思うと少し遠いけどパークコートくらい離れるのもありかもしれない。

まあ民度は低いわな
表参道や南青山に比べれば

>>1426 検討板ユーザーさん
臭うのは、暗渠が下水がわりになってるからだと思う
だからネズミも多いし

まあ、いずれにしてもかなり高くなるだろうね。建築費が高騰して下がって来ない時期にあたりそうなのは不運。

資材は立て始める前には
すでに抑えてるから、数年前の
1番高い時期に当たってるのは確定
だから計画見直したんでない

高いうちに買って直後に金利上昇が最悪のシナリオw

最悪っぽいな・・

早く億越えの間取りだけじゃなく40-60くらいの間取りも出してくれないかね

４０～～６０ぐらいの間取り購入の人よりまずは億越えのお客様が主の狙いのようですね。
リビングの部屋がまあ、いびつな形。
きっと建物のデザインを重視した結果でしょう。
一応資料請求した。

いびつリビングがでかいので、40～60くらいの部屋は角ではない中住戸ですかね。

60平米でも億越えでは？

角部屋でない部屋に億越えは出したくないなあ

値段下げるために40㎡台くらいの狭い部屋がそこそこあるかも

再開発って必ずと言っていいほど、４０m2前後の部屋があるけど、あれって作らなきゃいけないのかなぁ？

４０を造るならせめて投資用に活かせるように１Ｋではなく、１ＬＤＫにしてほしい

>>1439 匿名さん

等価交換

60平米8000万と予想
40平米5500〜

>>1442 マンション検討中さん

それなら瞬殺

>>1441 匿名さん
誰と等価交換？区役所以外地権者いないんじゃない。

青山1丁目のパークコートにザ コート神宮外苑でしょ。
そしてここと三井さんこの辺りで頑張りすぎですね。

>>1442 マンション検討中さん

他物件の三井の営業さんに聞いたけど、とてもそんな値段じゃ買えそうもないです。
60㎡は確実に億ションです。

もう今後は都心の一等地は基本的に借地になっていくのかもね
定借で60平米億越えってまた完成後の売れ残りが半端なく残りそう
もはや抽選の心配もなさそうだね

>>1442 マンション検討中さん
無いでしょ。その値段なら即日完売。
周辺の家賃平均の収益還元で計算してみなよ。

コストから考えると2014年の段階で平均一部屋8800万。 利益は10パーセント乗せるとして9680万。平均的な広さが70平米とすると坪456万。 2014と比較して資材価格高騰で概ね1.4倍ぐらいに相場が上昇したので平均坪638万。

60平米1億2000万ってことですか
市ヶ谷のルフォンよりも高いんだ笑

定期借地権なのにそんな値段・・！？

やっぱり一等地のマンションは高いんだね
所有権だったら、えらいことになってたね

定借でその値段だと買い手つかないでしょうね
いくらでも金ある人が上層買って、中層下層は売れ残りがオチでしょう
その値段出すなら港区千代田区でそこそこのマンション買えますし

普通に売れるでしょう。
70年あったら普通にマンションの寿命分は住めるわけだから、ほぼ所有権と変わらずに取引されることは目に見えてる。
銀行も残り30年までは普通にローン付けますよ。

>>1453 マンション検討中さん

千代田区とかに縁もなく、価値を感じない層もいるからどうだろうね。

>>1453 マンション検討中さん
渋谷駅より港区、千代田区の方が高いと思ってる奴いるんだ。

港区はともかく千代田区なんて住んでも何も面白くないし、何が楽しくてわざわざ高額出して住むのか教えてもらいたいくらい

何が楽しくて渋谷駅近くのくっさいゴミ溜めに高い金払って住むのか教えてもらいたい

>>1457 匿名さん
子供いる人なんでない。

>>1458 匿名さん
渋谷駅は再開発が楽しみだしイベント、グルメ、ファッション等の楽しみに事欠かない。
散歩でちょっと足を伸ばせば表参道や恵比寿に行ける利便性も良い。
で、千代田区の楽しみは？
まさか子育てのみ？

なんで、千代田区民て決めつけてるの？
品川区とか中央区かもしれない。
超能力と言う名の妄想力？も
ほどほどにね。

>>1460 匿名さん
ちな俺港区なんで千代田区の楽しみは分からないよん。

こうして見ると初心者マーク付いてない発言のが上から目線のヤヴァイの多いな。

千代田区の楽しみを訊いているだけで、誰も千代田区民と決めつけてないんでは？
言ってる本人が決めつけてるような気が。

楽しみなら、港区湾岸に今住んでるんだけど特に楽しみは無いなあ。

>>1460 匿名さん
渋谷の交差点で痴漢とスリでもするのかな？
渋谷のイベントが楽しみとか正気じゃない

しかも渋谷でグルメて笑
中高生に混じってファミレスでもいくの？ほぼチェーンばっかでろくな店ないじゃねーか

渋谷のファッションにもツッコメよ

>>1466 匿名さん
渋谷いいとこだよ。遊ぶのは高くないかだろうけど、住むには高いし、以外と高い店もある。品川や浜松町に比べればね。

>>1466 匿名さん
アート系のイベントとかあるし名店も結構あるよ。
渋谷＝底辺のガキという発想しかできない時点でお察し。

渋谷のイメージなんてこんなもん。

https://milltalk.jp/boards/610

>>1461
一人あさっての方向向いてる

確かに千代田区の半端ない大豪邸に住んでた奴ってのはいて
東京の中でもステータスの一つだけどこれは今やリーマンでは無理だわね。

40代の俺の子供の頃でも父ちゃんじゃなくて少なくとも爺ちゃん世代から成功しないと無理だったな。

当時の名残で今でも番町のマンションは高級・高額だけど今の人達がそれを選択出来るかどうかは微妙だな。

千代田区出身ならいざ知らず、年収2000万の外資系とかでもなかなか選択する事は難しく
例えば、最近上場した40代前後の創業社長連中でも金が有っても千代田区に住む選択が出来るかどうか。
特にそれを魅力に感じるかどうかは疑問だけどな。

ちなみに・・・俺は千代田区なら千代田区でも満足出来るし渋谷区でも満足出来るけどね。
ただ、湾岸は避けたいな。

港千代田が例に出てるのに、港区無視して千代田区の楽しみだけディスるのも割と明後日

ここは渋谷だから千代田掘り下げても
意味なくない？

番町が日本の最高級住宅街の一つなのは
間違いない。
渋谷のトップは松濤？

>>1469 匿名さん

事実だから仕方ない

>>1472 の最後三行、おれおま

千代田区だと丸の内と日比谷ミッドタウンかな。
落ち着いてるけど楽しいかというと微妙。
代官山に住んでるけど渋谷は再開発がほんと楽しみ。

実際問題、千代田区育ちでもない人間にとって千代田区がそんなに魅力かどうか難しいな。

ポンと番町のマンションくれるとか広い敷地の大豪邸くれるなら素直に喜ぶんだけどなあ。


孫さんが港区、三木谷さんが松濤、柳井さんも近所。

この辺りの年代の大金持ちでもなかなか千代田区って選択がないとなるとなかなか。