パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

>>3221 匿名さん
何か言い返さないと気が済まないのは、貧乏性な証拠ですよ。
とりあえずセルフ良いね、をやめるところから始めてみませんか。

定借は賃貸と同じである、という視点で話されているのは、共感しますよ。

つーか、パークマンションの話は、モデルルーム行った最初の日に聞かされましたけどね笑

>>3223 匿名さん

ブーメランて知ってます？
あなたも言い返していますよ。 笑

定借住み替えて資産築いた沖さん
https://diamond.jp/articles/-/183277?display=b

ここの安い部屋だとランニングコストを入れても2億円。70年だと一年当たり300万円、月25万円。
住んでもコスパ良すぎ。賃貸に出したらぼろ儲け。

あっ、金持ちのあなた、言い返さないでね。 笑

某大手不動産の友人から聞いたのだが、昨年半ばまでは2億以上の物件もそこそこ動いていたが動きがかなり悪くなったとのこと。1～2億の物件にも波及しているのが予想できる。

そうですね。
所有権を得て地に足がついた生活がしたい方は、お隣の建て替え分譲待ち。
捨てゼニでも安く賃貸目線で住みたいなら、こちら。

セオリー通りでつまらないですが、これを一応の結論といたしましょう。

>>3228 匿名さん

何、勝手に意味不明な結論の書き逃げして、精神的勝利宣言してるんだよ。

結論は、はなから定借買う気がないやつは、ここに書き込まないこと。

本件地至近では、年末の「青の洞窟」も好調、パルコも既に見上げる高さになったし、
KOEも順調、上場大手地も商業店舗になる。公園通り上からは、SS東棟が真正面に
姿を現しそびえる光景は恩典。代々木ドコモタワー(私的にバベルタワー）や
東京タワーも夜はアクセントで望める。新居住棟も明かりが付いた。
以前書いたが、渋谷区役所も今週新庁舎で業務を開始した。

▽「GU渋谷店開業3/15」（1/17ジーユー）
井の頭通りセンター街交番分岐傍にあった「ブックオフ」は昨夏に閉店していたが、
同地で新たにGUが開業することになった。
GUは銀座ではユニクロとともに一等地展開だが、原宿渋谷の若年人気地には
展開できていなかったが、４年程前にパルコに進出、同店舗の建替事業を受け、
２年程の短命進出で終わっていた。

私的にはファストリ・ユニクロ系商品は一点も保有してなく、店舗にも入ることもない。
株式市場では、数多くある指標・指数等チェックしている中で、ある傾向を示すことが
あるので、それのみポジション取りで活用することがある。
株式関係は上げても下げても離隔でき、最速資金ポジコントロール可で最強。

ファストリは、平成or2000年代に急成長した企業。カジュアル系衣料中心に、
「品質確保⇔低価格路線」でターゲット顧客層を広くとったことが主な要因。現在では、
国内では定番的に親しまれている、「ユニクロ」も今や海外展開店舗のほうが多い、
グローバル面でも成長してきた。ここ10年業績も堅調で株価は約5倍前後上がった。

ファストリ系商品には縁がないのだが、「良い」と思うのは、低価格商品店舗でも
銀座店のように、店舗意匠はそれなりの質感で展開していること。
マツキヨも同様に質感上げた店舗をだしているので、「場所柄」を考慮している面は
高評価だ。競争が激しい地区だが頑張ってほしい。

標記渋谷店は、地下1階～地上3階で展開し、店舗面積は約520坪程
概要ttps://www.gu-japan.com/jp/corp/company/pressrelease/pdf/190117_GU_Shibuya_store_opening.pdf

▽渋谷ソラスタ（SHIBUYA SOLASTA）」(1/15東急不動産）
歴史的大改良事業は鋭意進捗しており、目玉施設も春以降本格的に追込みに入る。
昨年春にUPした「南平台開発」のビル名称が、標記で決まった。
5/15には本ビル内にシェアオフィス「ビジネスエアポート渋谷南平台」が開業予定で、
今夏8月には、「東急不動産」が南青山から本地に本社を移転する。またグループ系も
本ビルに拠点を集約することが決まっている。

本社移転は、東急プラザ&セルリアン側に持ってきたのは、R246サイドで、
駅周辺大改良他、両翼見据えて良い。メインタワーは高く貸す方向で貢献。
概要ttps://www.tokyu-land.co.jp/news/92b9de3e94206f6a7e94d40da9d65473_1.pdf
南平台他UP済分
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614352/res/439/

▽「渋谷駅前ビジョン」（東急）
スカイツリー・浅草・上野・秋葉原・銀座・東京タワー他のインバウンド来訪者が多い
ゴールデンライン各地区と並ぶ、西側地区の新宿・渋谷。
渋谷駅ハチ公口は、海外来訪者の定点写真スポットでいつも賑わう。
109方面左上、マークシティ右手に年末には完成、点灯もされていた。
本格運用は本年1/1からなので、一段と上空を見回す来訪者が増えるし、
海外来訪者へのビジョン・アピール度も上がり、渋谷のPR効果にも貢献する。
概要ttp://www.tokyu.co.jp/image/news/pdf/20181220-2.pdf

何の話？

ここが定借であろうが魅力的なマンションである事は間違いないと思ってますが、過去あったハイグレード定借マンションと比べると当時よりやや単価が高い事がネックだと感じてます。

方角によっては割安な部屋もある様ですが、視線を気にしながら住むのは個人的に考えられないので…

ここも定借を住み替えて成功するマンションの中に入るんですかね？

賃貸物件として見た場合、所有権と定借で家賃は変わらない。中古価格は収益還元法で裁定されるから、元が安い定借は値上がりすることで調整が入る。定借残り期間が十分長い場合、借り手側からすれば何ら問題ない。

よって、都心の定借は値上がりしやすい。これは定借を購入してしばらく住んで売却する人にとっても有利。

今販売されている恵比寿のプラウド、南平台のパークハウスと比べても、地代一括込みを考慮すると、過去の定借と比べて割高ということはない。
ただし初期の定借では、特殊事情や一般的でなかったこともあり、極端に割安だった物件があったことは確か。そういった物件は、所有権以上に値上がりしている。また、販売時は不人気で売れ行きが悪かった定借も所有権以上に値上がりしている。ただし、全部億ションが成り立つ程の都心物件。それだけ、都心定借は貴重な立地に建っている。

>3230
この手の長文、販売不振の三井のマンションスレに決まって投下されているやつですよね。
乃木坂でも見ましたー。

キャピタル狙うなら売り出しの価格の歪みを狙うしかない。相場の歪み、方角の歪み、再開発前と後の歪み。定借の安売り出し価格の歪みもその１つ。
基本的には売却よりも賃貸回しの方が効率は良さそうだけどね。

>>3237 匿名さん

いや、素人は黙っていて 笑

>>3236 匿名さん

そうですね。歪みを見極められる眼力があるかないか、ですね。

定借を買う気もない若葉マークの人、まだ出入りしてるのね。市場原理も知らない土素人さんみたいですが。

まあまあ。買うお金があって、ここを真剣に考えているけど知識がないだけの人かもしれないので優しくしてあげましょう。

>>3234 匿名さん
収益価格というのは収益還元法により年間の想定家賃から物件の価格を算定するものというのは理解していますか。年間700万円の賃料を稼げる部屋があって7％で回したいと思えば１億円が収益価格ですね。つまり年間家賃700万円の物件は、定借であろうが所有権であろうが収益価格としては同じ１億円です。
でも実際の不動産の価格は原価法という土地、建物の価値による積算価格他も加味されますので売買の価格は違ってくるでしょうね。ただ、所有権タワーの土地の持ち分は部屋の広さによりますが、１戸当たり１坪あるか無いかなので原価法でもいうほどの違いはないのでは。
中古売買の際は、昔は不動産は原価法がメインでしたが、最近は利回りをいじることで高値をつけられる収益還元法がメインとなっていますね。
新築時の売り出しでは基本は土地の取得費に建設費、広告費・人件費等の販売経費を加えそこに開発利益を乗せるわけですが、景気がよく強気で販売できるときはかなりの利益を乗せるわけです。
その利益は方位や階数、眺望地により各部屋にばらまかれて販売価格が決まるわけですがその時に割安・割高な部屋が生まれるのです。

オプション会の案内、全然こないけど、ただ待ってればいいのだろうか？まあ、問い合わせるけど、契約後ほったらかしにされているようで気分が悪い。

>>3241 匿名さん
1月中頃と聞いていたので1月に入って問い合わせたところ2月上旬に延期になったとのこと。
担当には事前に伝えるべきだと言っておきました。
確かに対応に問題はありますね。同感です。

19.1.19
2期販売予定価格帯★40㎡台8,000万円台～ 70㎡台12,000万円台～ 80㎡台15,000万円台～ 100㎡台22,000万円台～ 140㎡39,000万円台～(1,000万円単位）

7000万円台ありませんでしたね。

>>3240 マンション検討中さん
年間家賃700万円の物件は、定借であろうが所有権であろうが収益価格としては同じ１億円です。
→
確実に違います。定借の方が利回りが高く、費用も若干高いので収益価格は安くなります。

実際の不動産の価格は原価法という土地、建物の価値による積算価格他も加味されますので売買の価格は違ってくるでしょうね。
→
確実に違います。マンションは比準価格でほぼ決まります。積算価格は参考程度です。

所有権タワーの土地の持ち分は部屋の広さによりますが、１戸当たり１坪あるか無いかなので原価法でもいうほどの違いはないのでは。
→
確実に違います。積算価格が理解できていません。分譲価格から建物価格とデベ粗利を控除すれば土地価格です。計算してみれば土地価格の比率の方が大きいですから持分ではもっと大きいです。

中古売買の際は、昔は不動産は原価法がメインでしたが、
→
確実に違います。昔から比準価格がメインです。

最近は利回りをいじることで高値をつけられる収益還元法がメインとなっていますね。
→
半分正しいです。投資目的なら収益、自己使用なら比準です。

新築時の売り出しでは基本は土地の取得費に建設費、広告費・人件費等の販売経費を加えそこに開発利益を乗せるわけですが、景気がよく強気で販売できるときはかなりの利益を乗せるわけです。
→
半分正しいです。デベ利益率には相場があります。乗せ過ぎては分譲価格が高くなりすぎ競合と勝負できません。

その利益は方位や階数、眺望地により各部屋にばらまかれて販売価格が決まるわけですがその時に割安・割高な部屋が生まれるのです。
→
その通りです。眺望には原価かかりません。1階でも10階でも建築コストは同じです。上の階ほど利益が大きいです。

はい、気持ちを切り替えて第２期の話や渋谷の将来の話をしましょう。
買う気のない人は出ていってね。

10階以下の低層階は次期なのかなあ。
楽しみにしていたのに・・・。

隣の所有権の建て替えの話、初めて聞きました。

モデルルームに行きました。隣の建て替え話は営業から何も出ていません。
「聞かれていないから、答えなかった」的な多法人スキームみたいもんでしょうか？

すまん、一番上のプールある部屋まだ残ってる？買おうと思うんだが。

>>3255 匿名さん

一つアルヨ。急げ～

お隣の建て替え所有権マンションもプールがあるような気がしますね。

>>3255 匿名さん

15億。

プールとか夏だけじゃん
冬は露天風呂にでもするのかな
どちらにせよいらぬ心配かｗ

こちらの完売が見えてくるまでは、お隣の建て替え所有権マンションの話は出てこないでしょう。
お荷物物件を片付ける為とはいえ、やり方がエグいのは不動産マーケティングの常と言えます。

https://scramble-stadium.tokyo

スタジアム以外にもスポーツ施設出来そうだよな。
プールとかも作ればいいのに。

>>3260 匿名さん
お隣の建て替えは、住民決議が不調に終わったからから遅れているのであって、こちらの販売とは関係ありませんよ。

渋谷久々に行ってみたけど薬局ばかりの街になってしまったね。これも爆買い狙い？

3264
来年になれば
渋谷の街の上を飛行機が通過するようになるから
また様変わりすると思うよ

枯れ木も山の賑わい

まあ、買った人は書き込まなくなるからな。

ここは地権者もいないし、富裕層がほとんどだった。
そんななか、危ない感じの方が暴れだしたので、誰も書き込まなくなった。

私もこれが最後、有益な情報感謝しております。

★第2期販売予定価格帯★
40.90㎡　1LDK　8,000万円台～
59.86㎡　1LDK　11,000万円台～
74.46㎡　2LDK　12,000万円台～
80.56㎡　2LDK　15,000万円台～
97.26㎡　3LDK　19,500万円台～
101.56㎡ 3LDK　22,000万円台～
143.42㎡ 3LDK 39,000万円台～
※価格帯は1,000万円単位

比較的ここはまともだった。小石川は酷い……
購入層は、あんまり書き込まない中、おかしな人が乱入してここも終了かな。
私も去年契約済んで、ローン申し込みも完了。
後はオプション会だけなので、これでおさらばします。

購入者さんは、見ない方がいいですよ。
となりの所有権付きの分譲がこちらより割安かつハイグレードで出てくる未来は、精神状態を不安定にするでしょうから。

知らぬが仏。
昔の日本人は、素晴らしい句を世に残して下さいました。