パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

>>2772 匿名さん
貰ったプラン図面みると下層階もどの方角もタイプ分けされてるから売り出すんじゃないの？

19階予想坪単価（分譲しないタイプがあるかも）
北　720万65m2（中層階より10m2狭い）
東　750万47m2（40m2台1ＬＤＫ）
北東800万75m2
東北720万72m2
東南600万72m2（前立て）
南東580万74m2（全方位前立て）

低層は仕様が悪く、天井高は200mm低く、階差も考慮すると、この価格が妥当か。

しかし、安くした場合、1期契約者から大クレームとなる。

今更だけど全額一括の前払い賃料高いね。

北、北西、東北はもっと人気になると思ったけどなあ。
高いけど、お値打ちだと・・・？

22階以上も仕様は低い。
営業も立地が良いからと言い訳してたが2億強で全熱交換器なし、壁に穴は驚いた。

>>2777 匿名さん
全熱交換器で仕様を見るのは素人だよ。

>>2778 匿名さん

玄人は何をチェックしますか？

玄人は、出口を見据えて、
立地・ランドマークタワー・外観・エントランスほかの共用施設。
専有部では方角・眺望・間取り・天井高くらいか。

中古の客は、マンション名＞価格＞眺望＞間取りで探す。
－例－
パークコート青山ザタワーか檜町タワー、2億まで・南向きの２ＬＤＫ・前立てなし。なければ赤坂タワーレジデンスでもいい。

>>2780 匿名さん
ここが定借でなければ出口は問題ないだろうが、定借でかつ時期的にかなりの高値の状況で、出口の心配はないのかな？
売れなければ賃料収入で十分おつりは来るのは間違いないけど。

>>2781 名無しさん
そうですね。
経費で落とせるしかすのがよいですね。

>>2781 名無しさん

タワーマンション節税のニーズがあるので、新築で購入した人の出口は問題ないと思います。
そういう人は、買って賃貸に出し評価額を下げるのが目的ですから。

>>2780 匿名さん
おそらく、その2大タワマンにプラスされ、パークコート渋谷タワーの指名買いも出てくるでしょう

金ある老人には駅から坂道遠すぎ
タクシーもめんどい

ここのターゲットは50未満と賃貸・売却・セカンド目的の個人・法人。　
老人の実需ではない。

蛇足だが、
その賃貸・売却目的の融資が極めて厳しくなったので、三井は値下げせざるを得なかった。

私も実需で買う予定だったが、徒歩10分弱がどうしても引っかかり自分の会社まで遠くなるので今後出る他の駅直結マンションにする予定
融資は年収の4倍に抑えたので問題なかったが

>>2785 匿名さん
基本高齢者は実需でここは買わないでしょう。
相続税対策か投資でしょうね。

ここと文京区が競合する？
ここはザコート神宮外苑、南平台、中古ＰＣ青山、中古ＰＣ檜町が競合マンションだと思っていた。
目から鱗。なるほど。

いや、駅直結は便利ですよ。
また、遊びに来てくださいね。

何で住まいサーフィンの評価、ココ良いんだろう？

>>2789 匿名さん

誰もそんなこと言っていませんよ。
幻覚、幻聴？

あれ、もう遊びに来ちゃったの。
駅直結は早いね～。

>>2789 匿名さん

ここと競合となる駅直結はパークシティ武蔵小山くらいかなぁ
文京小石川は低地なんで足切りライン外ですね

>>2789 匿名さん
2787だが文京区ではない
もっと良い立地で出来るのあまり知られてないだろうな

>>2794 匿名さん
北参道ですか？

ですね

北参道？直結でも、副都心線じゃないですか。
意味あるんでしょうか、そんなの。
眺望は三方位良さそうなので、所有権ならここより高くなりそうですね。

買わないと決めたのに、気になるんですか。
遊びどころか昼から晩まで張り付いてますね。

坪600で買えればキャピタルでるよ

一期で、坪650はどうですか？

＞2780 匿名さん 17時間前
＞玄人は、出口を見据えて、
＞立地・ランドマークタワー・外観・エントランスほかの共用施設。
＞専有部では方角・眺望・間取り・天井高くらいか。

＞中古の客は、マンション名＞価格＞眺望＞間取りで探す。
＞－例－
＞パークコート青山ザタワーか檜町タワー、2億まで・南向きの２ＬＤＫ・前立てなし。な＞ければ赤坂タワーレジデンスでもいい。

賃貸運用→10年後売却と仮定し、間取りについてお尋ねします。
75㎡３ＬＤＫ、75㎡２ＬＤＫ、中住戸で、どちらのプランを選択するべきでしょうか。リビングが狭くなり、小部屋と田の字でもあえての３ＬＤＫブランドか、この価格帯で探す方にはＬＤを広く２ＬＤＫなのか。

2億まで・南向きの（２ＬＤＫ・３ＬＤＫ）、前立てなし、Ｊ、Ｉタイプで検討。

３ＬＤＫが最も需要があり、売りやすいと思いますよ。

>>2802 匿名さん
1LDKは？

>>2795 マンション検討中さん
北参道も直結なんすか？GSK？
東京駅のは買いたいです

HとJの22階以上はまだ残ってますか？

水曜日の書き込みが極端に少ないのはなぜかな

私もHタイプ欲しいです。キャンセルでないかな？
だれか情報持ってませんか？

>>2808 匿名さん
21階以下のＨタイプじゃダメなのですか？

欲しい部屋は早く動いてゲットしないと厳しいですね。第一期第１次でお買い得のめぼしいところは売れてしまいます。

>>2810 匿名さん
こんなに高いマンションでもお買い得部屋なんてあるのでしょうか？

>>2811 匿名さん

価格の絶対値ではなく、価値に対してどうかでしょう。
三億円の価値のあるものが二億円ならお買得。例えですよ。
新築は価格が歪みやすいから、お買得部屋は必ずあります。

>>2809 口コミ知りたいさん

21階以下でHタイプあるのでしょうか？
天井高とか仕様が違うって聞きましたが。

>>2813 匿名さん
冊子の図面プランを見る限り、21階以下もHタイプの記載がありました。ちなみにJは無くなってました。

>>2814 口コミ知りたいさん

アルファベットが同じでも階数で間取は違ってくる場合がありますよ。
だから、階数・アルファベットの組み合わせ表記になっています。

全熱交換器>エントランス、て言い切るあたり
住みごこちより販売重視のの業者が
多いのかと思う。住むなら両方重要。

最近の数億越え物件で全熱交換器や
エアコンカセットでない風潮はちょっと
異常。

>>2815 匿名さん
図面上、22階以上と同じ位置とサイズ感ですから間違いないかと。もちろん同じHでも22階と23階で違うように、その程度での平米数の違いはあると思いますが、タイプは同じ間取りと思います。ちなみにJは２つ分の部屋に分かれてました。つまり南の中住戸は低層階にはみ2タイプあるということですね。

>>2817 口コミ知りたいさん

あっ、その上に末広がりの微妙な話ではなく、例えば22階と31階のHとIのような違いを言ってます。同じアルファベットでも違うと思うので確認してください。

ここは天井が低いんですね。

上層階のキャンセル情報ありませんか？

>>2820 匿名さん
どのタイプ希望ですかー？予算は？

ここは平和ですね。きちんとした情報交換になっている。同じパークコートでも、文京区の板はひどい。

文京区って、マンション建てたら毎度のごとく反対運動で訴訟してるし、掲示板はいつも民度が低い。そのくせプライドだけは圧倒的に高くて、なんであんなところの住人と群れれ暮らしたいのかわからないよね。笑
圧倒的にこちらの方がいいし、選ぶ人もクレバー。まあ、文京区の人もほとんど買えないだろうからいいよね。

褒めるなら良いですが、一纏めにして根拠のない理由で貶すのはやめましょう。
どこの地区でも素晴らしい人もいればそうでない人もいるわけで結局は個人の問題です。

やっぱり冷やかし？

２８２５は２８２０に対してです

>>2826 匿名さん
そうでしょうね。買う気なら、営業と話せばよいだけですから。

>>2827 名無しさん
冷やかしではなくて、営業がキャンセル動向をいち早くキャッチしようとしているのかも。

>>2828 マンション掲示板さん
こんな掲示板で、しかも三井の営業そんな細かいことするかな?？

コンプライアンス的に上場企業はしないと思う。
顧客に電話かければ良いだけ。

購入者の方は手付金入れたんすか？

景気の先行きが怪しいですが、ここを買って大丈夫でしょうか？

何を根拠に？

パウエルが利上げ断行したことで景気後退で日経平均2万円割れ。。買ってしまった人たちがキャンセル相次がないか？

そんなことはないでしょう。渋谷の開発は続きますから…

数千万くらいの値下がりなら１～２年の食費程度。キャンセルしないでしょうね。

渋谷のランドマークに成りうるタワーだし、青山パークタワーとはグレードが違うし、ここの価値は上がりこそすれ、落ちることはないでしょう。

>>2836 検討板ユーザーさん
そうですね、1年に500万?1,000万円の外食代は普通では…

やはり21階以下は全部は売らないみたいですね

販売開始当初から、総販売戸数355戸／505戸ですよ。

>>2840 匿名さん
地権者住戸分ではなく、三井所有分の中で三井が売らずに持ち続ける可能性が高いようです。なので、販売戸数も355戸未満となるみたいですよ。

おいしい収益源だから手放したくなくなったか、売る自信がなくなったのか？どちらでしょうか？

https://mituikenta.com/?p=2402
これは腑に落ちる記事です。
モデルルームでも第一期１次では投資筋は少なく、実需の人が多いと言ってました。
倍率も最高で６倍、多くは２倍程度だったようです。
投資のプロが群がるほど割安ではないが、実需はついてくる絶妙な値付けという感じでしょうか。

株の含みで買うつもりならね

3年前は17000円台だった時もあったし、その後20000万台超えましたし、株も不動産も価格の上げ下げはあるのかと。
楽観視？とまではいきませんが、こんな事もあるよね。と思っています。

>>2843 匿名さん
そもそもプロの不動産投資家は区分マンションには手を出さない。利回りが最低でも7、8%必要。キャピタルゲイン狙いしても短期譲渡で税金で持っていかれるので旨味が少ないし。
中国マナーや属性の良いサラリーマンにわか大家が今まで手を出していただけで、彼らは殆ど居なくなっただけのこと。

>>2842
やはり、定借物件でここまで高価格帯ではあまり多くは捌けないのではないですかね・・

>>2847 匿名さん
一応平均2倍以上なら売れてるというのでは。
下層階は総額は1億以下でしょうから倍率もまだ上がるのでは無いですか。

景気良さそうな人、居なくなったね

美味しい収益源と聞いた。まあ本音はわかりませんがね。あと下層階もそこまでは下がらなそうだから、前立てあることを考えれば北向き以外は上層階選んだ方が良いのでは。

私も下層階の分譲対象の広い部屋は、景色が抜ける北向が多いせいもありますが、グロス価格は安くならないと聞いてます。勿論、上層階の同じ向きよりは単価は下がるでしょうが70m2クラスの北側角は億越えでしょう。

>>2851 匿名さん
60平米クラスも1億は割らないです。

>>2849 評判気になるさん
そもそも株高といってもその儲けだけでここを買える人は殆どいないのでは。IPOで上場益を得た既存株主は別として、私は3億程度を株や外債で運用して今年は3000万程度の利益でした。つまり20億超を10%で回せて漸くここをポンと買える感じです。そんな人はそういないでしょうね。
当然オプションはたっぷり付ける余裕はできますが。

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4458-2018

ベスト3
ここの見学をして、決めて欲しかったですね。

しょーもない記事笑
モデルルームに生花がいけてたからですって。
ホスピタリティですって。
それが全部価格にのってますよ！って言いたい。
だから一番町は売れなかった。
立地と価格とそこそこのモデルルームでよし！

>>2855 匿名さん
それを言うとここは広告宣伝にお金をかけてないね。パンフもシンプルでこれだけかと思ったが、結局邪魔になるからこれで良い気もする。
でも、その安くした分の広告費を販売価格から引いてるようにも思えない値付けなので、契約の記念に豪華カタログを保管したかった気持ちもあるが。

>>2856 通りがかりさん
積極的に売ろうとは思っていないのでは？

30階以下の2億前後の物件はほとんど一期で申し込みなかったし、今売れ残ってる高い部屋は売るの苦労するんだろうね
まあここの物件に限らずだが、定借だから余計にね…

>2858
ん？ちゃんと価格表見てます？３０階以上の２億前後の部屋は南側も北側もほぼ完売してるけど。適当なことは言いなさんな。

ここは完成したら凄くインパクトあると思います。定期借地で敬遠する人がいるお陰で買うことが出来ました。都心の定期借地の旨味を知っている人には有り難いことです。

やはり前払い地代というのがデカかった。

>>2860 匿名さん

都心の定借の旨味とは？

>>2859 匿名さん
30階以上ではなくて30階以下と書いてますよ

>>2857 マンション掲示板さん
確かに他の物件の話をしたらそちらにすれば良いのではというような感じの態度だった。
それだけ売れる自信があるということか。

買って買ってとしつこく言われると評判が立ってしまったら致命的だからでしょう。この価格の定期借地、かなりチャレンジングな側面が強いですからね・・・

>>2860匿名さん
銀行の支店長にここの話をしたら定借でも70年間あり、間違いなくランドマーク的な有名物件になるので中古でも資産家が買いに来るから、是非買うと良いとのアドバイスでした。
確かに20年経って売却してもまだ50年は残っているし、その時ローン使うとしても属性が最高ランクの人達なので全く問題ないとのことでした。

>>2866 匿名さん
支離滅裂w

賃貸の借り手は付かないだろうし、出口戦略がリセール以外にないのが、ここの弱みかな。

>>2869 匿名さん
この近くに住不が高級賃貸を二棟建てると聞きました。坪2万以上出す借り手がいる証拠です。

ラトゥール？

>>2871 通りがかりさん
そうですね

>>2872 匿名さん
渋谷はこの後IT企業の再集積が進み高級賃貸需要もかなり見込めますね。

そういう連中は、分譲賃貸はショボいし借りないよ

定期借地権は、所有権の85%と言われています。
所有権で坪800とすれば坪700以下ならまずまず。坪600程度の部屋もありましたが、これはお宝物件。ここが竣工する頃の相場は、駅前再開発により坪1000以上とも言われています。その場合、より割安感が際立ちます。
更に都心の定期借地権は、中古マーケットでは所有権と同等で取引されています。（郊外は駄目です。）データに裏付けされた、こういった情報を持っているかいないかの情報格差が持っている人にとっては旨みです。もし所有権であったら、定期借地権で躊躇している人が参戦して、北中のように欲しくても手に入らないところを比較的容易く手に入れられるのですから。
これだけ潜在的に割安であれば、想定外のことがあっても、大きく値崩れする可能性は小さいでしょう。（最上階は別ですが、気にしない人が買うのでまあ、いいでしょう。）

>>2867 匿名さん
どの銀行、支店長でしょうか？区分マンションの評価方法が間違えっていませんか？
毎週水曜日になると書き込みが激減するんです。そう言えば不動産業界では水曜日を定休日にしているところが多いです。

>>2873 匿名さん

こういう、自分は違うのに他人の価値観を根拠レスで語る人、この掲示板にたくさんいますよね。
ここは比較的マトモな板だったのに、検討してないただ、ネガりたい人が入ってくるとここも潮時かな。

>>2875 匿名さん
都心部で中古マンションの検索してみると、相場よりかなり安いなと思うのは定借物件がほとんど

＞駅前再開発により坪1000以上とも言われています。

ここは駅徒歩10分かかりますよ。

>>2879 匿名さん

マンションの中古市場価格は、新築価格に連動します。新築相場が上がれば中古相場も上がります。
既に相当程度、不動産相場が上限にきており、上昇余地が少ないのは事実ですが、だからこそまだ上昇余地がある立地を厳選する必要があります。
渋谷周辺は、その数少ない立地だと思っています。人が集まる商業地域を抱え、インバウンド需要の増加も見込め、オフィスも増える大規模再開発。
これと同等の再開発地域は、都内では品川、虎ノ門など限られています。

>>2874 匿名さん
確かにオーナー系は買うだろうけどその下の幹部レベルは高級賃貸の可能性はかなりあるでしょう。分譲賃貸がしょぼい？
それに万が一賃貸で借り手が居ないなくても別に投資のためだけに買うわけでは無いので大丈夫。

渋谷駅前再開発に関しては確かにその通りなんですが、ここは隣駅の渋谷ー神泉駅間くらい距離が離れている場所ですから、不動産価値に寄与する恩恵はかなり薄まります。
どちらかと言うと、代々木公園物件かな。

最悪どちらに転んでも、ホームページでプッシュしているように、そういう『混沌を遊べ』ばよろしいかと思います。

渋谷駅徒歩８分物件で渋谷再開発の恩恵が薄まるわけないでしょ。。

将来のことは誰にもわかりません。色々とリスクを並べて買わない選択もありだと思います。
各自でリスク許容度が違うでしょうから。私は不確実さの幅を評価し、リスクが許容範囲だと思ったので買いました。もしかしたら、キャピタルゲインを出すことには負けるかも知れませんが、想定家賃での下落率やこれまでの買い換えで得た利益が吹き飛ぶような下落リスクには勝てると思い買いました。

>>2877 匿名さん
自分は違うのに他人の価値観？何のこと？
根拠は言ってますよ、集積が進むと。
しかも、契約しましたが。
買いもしないネガはあなたですよね。

>>2877 匿名さん

失礼。2874への返信のつもりが間違えました。ごめんなさい。私も購入者です。

>>2879 匿名さん
再開発は駅前だけではなく、アベマタワー、パルコの建替はここなら4分程度。
駅10分(距離的には8分)といっても郊外の駅からとは違い、要するに徒歩圏に渋谷駅があるという凄い立地に建つタワーですよ。

>>2886 匿名さん
そうでしたか。
気になさらないでください。
根拠のないネガは無視するのが一番ですね。

>>2876 評判気になるさん
その支店長はメガの首都圏の支店長で3Aの中古の融資の実績が多くあるので間違いはないと思いますが。区分の評価方法が間違ってる？定借の話をしているのに区分？分かるように説明を。

>>2889 匿名さん
でしたらぜひその銀行名と支店長名を教えていただきたい。
RCの耐用年数47年に対し、定借70年だから20年経ってもまだ50年残ってるから大丈夫なんてとても支店長からの発言と思えません。なのでぜひそのメガバンク、その支店長を教えていただきたい。いくら定借が70年だからとは言え、法定耐用年数は47年です。もう一度聞きます、その支店長は誰ですか？

>>2890 評判気になるさん
あなたが言ってるのは一般属性の人のローン付の話。私が言ってるのは別に担保がどうこうなど関係ない最高属性の世界の話。別に他にここの何十倍の不動産があれは耐用年数なんてどうでも良いのです。
あなたの知らない、教科書的なこととは違う世界があることを理解した方が良いと思います。

>>2894 匿名さん
小学生を叩く大人たちへ
自分の都合の良いように平気で嘘をつく大人たちへ
もう一度言います、法定耐用年数は47年です！法定耐用年数を超えた融資問題について本日毎日新聞にニュース上がっています。

その支店長さんって
渋谷の街の上空を飛行機通過が始まれば騒音と落下物リスクで
資産価値が下がるかもしれないって想定はしてないんですかね？
いろんなニュースでやってるから飛行機通過を知らないわけはないのに

買うか買わないかは、いずれにしても自分で決めることです。お互いの意見ということでよろしいのでは…
ここは今後の開発もあるし有望ですが、定借のため限界もあります。とはいえ、定借でないと、出ない物件でもあります。

横レス失礼
耐用年数とか難しい事は分からないけど、都内メガバンク有力支店3行全てで不動産購入目的の融資断られたのは事実
通常融資ではその何十倍でも借入可だけど
別に飛行ルートとか個別事情関係なく、どこも定借のみが理由で、自己資金が何割だろうが無理だと。

各支店間で意思統一されてるかも疑問だし、資産価値を吟味すれば一律NGってのはなんだかなぁとは思うけど、大手銀行なんてそんなもんだよ
中古融資現時点でOK出したって、現実に売る時には責任取る必要もないから、何とでも言うよ

>>2890 評判気になるさん
定借は関係ないですけど、築３０年超の区分マンション数年前に投資で買った時、メガバンクで２０年で借入でしました。金利上がってもよければ３０年でも借りられそうな話でした。

定借が借入きついのは理解するけど、耐用年数の関係でも、定借でも即だめってことは無いかと。

はなから購入する気のない人はスルーしましょう。この辺は、ＮＨＫも建て替えしたら見違える。そういう想像力が働かない人は再開発の恩恵に預かれない。
いずれにしても、この立地、中古の下値は限定的だから大損する可能性は低いのに、値上がりする可能性もある。悪くないと思います。
2,3千万円下がったところで、ローンの支払いに困らない人なら数年住めば元がとれますよ。

>>2899 匿名さん
当初私が言った内容から若干変わってきています。
耐用年数を超えた融資、別途共担入れられる物件があれば、耐用年数と借地権の関係は直結しません。
そもそも土地に対する所有権、借地権ですから、土地に耐用年数ありません。

定借70年だから、20年経ってもまだ50年あるから大丈夫と某メガバンクの支店長が言っていたとありえない話を言っている人がいるから自分の意見を述べただけです。

土地は消耗しないから耐用年数なくて、減価償却もない。ただ定借は所有権と違って他人の保有ものを期間限定で借りることを念頭に入れたうえ、この物件を検討したほうがよいでは？

>>2901 評判気になるさん
そして、もう一つ
水曜日になると、書き込みが激減するんです。不動産業界では水曜日を定休日にしているところが多いです。
もうこれ以上に言いません。

先オプで数千万溶かした場合手付金返してもらえるんだろうか

>>2903 匿名さん

な訳ない。

>>2901 評判気になるさん
いまいち日本語が上手く無いようですね。前段で書いていることがよくわからないです。
それは良いとして、私の言っていることが理解できないようなので最後にしますが、
まず、定借期間が70年あれば例えば20年経ってもまだ50年残っているので、この物件なら高属性の人が買いに来る物件だということ。
そしてそれらの高属性の人たちなら、定借であろうが所有権であろうが銀行はローンをつけるということです。そういう意味でとても良い物件だということを言っているのです。
あなたはここで何をしたいのかな？
私はあくまでも高属性の人たちが中古でもそういう買い方を出来る物件だと言っているまでです。
あなたは一般属性の話をしてるだけのこと。
そんな当たり前の話は誰でも分かっています。
理解できないならこれ以上回答は不要。
ここを契約してから発言をしてください。

>>2898 匿名さん
新築時点でここのローンが下りないのはあなたのに何か問題があるだけのことです。
自己資金が何割でも無理？フルローンで下りる人もいると思いますよ。

いやぁ二期がいよいよ来ましたねホームページに！
価格が気になルゥ！
流石に１億以下にはならないかなぁ、、どうなんだろう。
価格表は来年かしらね

>>2906 マンション検討中さん
この人は居住用じゃなくて投資用なのかもしれませんよ。でも、私は大した属性じゃありませんが、ローン引けましたけど。

たぶん、銀行の担当者が気を使って、「定借だから」と言ったのだと思われます。

やっぱり二次は、40平米代は人気になるのでしょうか？

人気になるとは思いますよ。予算1億以内なら40平米しか買えませんからね。このグレードのマンションならとりあえず1つは持っておきたいと思う人もいるでしょうし。

>>2906 マンション検討中さん
「ローン」ではなく「融資」ね

個人の住宅ローンならいくらでも通るよ、新築時は。
3億以上の転売市場は融資が付くかどうかに相当左右されるのは事実
その観点からここはそう跳ねないのではと言ってるだけ
この物件がメガバンクで全て融資付かなかったというのは紛れも無い事実
年商10億とかの超小規模企業ではない上、通常融資は普通におりてる状況下でね

第一期は、当初100戸売り出し予定でしたが、全部売れたのでしょうか？
第二期一次が40戸なら順調ですね。

>>2904 匿名さん
現金で買おうと思いましたが、2年後買値に戻ってくるまでロールし続けて戻らなかったらアウトですね

2年先で良かった良かった。

47年で資産価値なくなるってミスリードしてるの？
47年で減価償却されて税制度上の価値が評価額1円になるだけで、住めなくなるわけでも売れなくなるわけでもないと思うが。
そこまで使い潰せば経費として計上する取得費はなくなるが、むしろ固定資産税安くて良くない？
税制上の価値がなくなったら、何が困るの？

いったい全部でいくつ売却するんだうね？355から大幅に減ると予想します。

>>2912 匿名さん
随分わかった風な言い方だが、意味不明。
うちは自己使用でも、投資用どちらでもここは借りられるけど。
定借だから借りられないわけないだろ。

HP見ると下層階も含めて売り出し40戸しかない予定か
株は完全に下落トレンド入ったし、不動産も来年は厳しくなるね

これだけ株が下がると、反転した時の上昇が凄いだろうな。トランプとシュウキンペイが手打ちして、FRBが利上げを止めたら爆上げ必至。
また、二年も先の物件、落ち着きましょう。

株なんて一時的に半額になることは折り込み済。
マンション価格もこの10年、所謂新価格、新々価格で高すぎると言われた時期があり、リーマンなどで一時的に下がったが、結果として新々価格より高くなってるのが現状。
あまり目先の短期的な価格変動に惑わされない方がいいですよ。
株も不動産も何十年単位のお付き合いですから。
投機筋なら別ですが。

急に書込み減っちゃいましたね…

>>2923 匿名さん

誠に勝手ながら2018年12月25日（火）～2019年1月10日（木）の期間は冬季休業とさせていただきます。

スーモに第2期1次の間取りがで出ますね。
40m2台は流石に億越えはないでしょう。
7000万円台があるかな？

>>2924 評判気になるさん
なるほど。
でもむしろネガの書き込みが減ったように思うのは俺だけかな。
ライバルデベがネガを書き込んでたりして。

>>2925 匿名さん
いい間取りもありますね

https://diamond.jp/articles/-/183277
ここはかなり値上がりが期待できる条件が揃ってます。

>>2928 匿名さん

ダイアモンドですか、、、なんだか怪しいですね

何を信じるかはあなた次第。

>>2928 匿名さん
タワーや大規模の方が資産性が高いって、完全に主観じゃん。

この将来価値格付けを見るとPC渋谷乗ってないですね
昨年の見ると都心部の定借も考慮されてるはずですが…

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO39384830W8A221C1X11000/

>>2931 匿名さん

客観的データですよ。

>>2928
品川のシティタワーに代表されるように、やはり一般的に定借物件は売りにくいので極端に安く値付けされる物件があると美味しいこともあるよね、という話しでしかなくて、強気に出た定借物件に果たして旨味があるかどうか・・と思うのだけれど。違うのかなあ・・

>>2934 マンション検討中さん

品川シティタワーは例外って書いてあるじゃん。それを除いても定借として妥当な値付けなら、都心の貴重な立地なら所有権と同様に売買されるから、割安な分だけ美味しいということ。
まあ、理解できない人は他を当たれ、お呼びじゃないでいいんじゃない。

>>2933 匿名さん
ソースは？

過去の実績データです。記事に具体的数字も書いてあるのに、逆に完全な主観とか読めるあたり、もうそこは読解力の問題かと。

以上、過去の実績でした。
結論、シティタワー品川でさえ、
定借は割安感で売れる。

あの記事にマンション販売時期のデータないよね。
マンションの販売時期の相場が安ければ現地点の値上がり率は高くなるんだから、マンションを選んで結果を操作することも可能。
販売時期が3年違えば相場もガラッと変わる。
少なくとも販売年次ごとのマンション騰落率で比較しない意味ないでしょ。

渋谷に住む楽しさを教えて？
楽しそうな気がするけど、渋谷という地を楽しめないなら、落ち着いたところで
いいかなと思ってしまう。
代々木公園ですぐに走れるのはいいなと思う。

要するに、定借という括りでいっしょくたにしていては、美味しい定借にはありつけないということです。
定借の目利きがきかない人は手を出さない方が無難です。

ここの地主は渋谷区ですよね。
物件概要には「※建物存続期間は2093年9月30日までの約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。」と書いてあるけど、渋谷区が地主だったら、借地期間終了時に再契約を期待できるかもしれない。
最近のマンションは70年以上もつだろうし、70年後に住民の多くが再契約を望めば、区もそれを無視できないのではないかと思う。
ところで、このマンションに限らず、高額物件の売行きは最近も堅調なようですね。外国人による購入は一服したはずなので、相続税対策での需要が相変わらずあるということなのでしょうか。

https://diamond.jp/articles/-/187615
億ションの買い方。
最寄り駅が渋谷駅なら大丈夫。

ここは投資という観点より、ここが欲しいのか欲しくないのかということでしょうか。買っても住むこともないと思いますが、決して貸すことはないと思います。持っていることが幸せだと感じています。

>>2943 匿名さん
区にとっては安定した収入源だしね。
その頃人口減ってれば余計に。

>>2945 マンション検討中さん

凄い、コレクターですか！
でも、空き家にしておくのはもったいないですね。

>>2945 マンション検討中さん
フェラーリとかランボルギーニとかの高級車の所有者と同じような感覚ですかね。
ランボのベニーニョは1台3億6000万円くらいしますからね。
まあ、お金の使い道に困っている人のためのマンションということですか。

>>2948 匿名さん
そんな感覚ですかね…
クルマもそうですが、役モノは値下がりしません。
別にお金の使い道に困ってはいないと思います。
欲しいものを買って持っていたいと思っているだけです。
10年経って買った値段で売れれば最高ですね（笑）

>>2949 検討板ユーザーさん
良いお金の使い方ですね！
羨ましいです。

>>2949 検討板ユーザーさん
素敵な感覚をお持ちですね
やはりセンスの良いマンションには2949さんのような方が多く集まるのでしょうね

うわ～、そんな人が多く集まったら、普通のサラリーマン一馬力のうちは浮いちゃいますね…

バリバリのセンスあるヤツだけが買えるマンションだよ。
デザインみりゃ、わかんべ。

>>2952 匿名さん
ある意味純粋なサラリーマンでここを買えるのはスーパーサラリーマンだからそれはそれでたいしたものですよ。
ここを所有するという分には立場は同じだから気にすることは全くないと思います。

>>2943

再契約はあり得るかもですが、区も築70年の老朽化マンション残すよりかデベと組んで新事業やった方が更に儲かるかもなので期待はしない方が良いんじゃないのですかね。

70年後は今生きてる人達は子供も含めてほぼ亡くなってるので、考える必要も無い事かなと思いますけれども。

着地点は、残り20年からはほぼ賃貸でしょう。
管理組合は、三井への委託なので最後まで可もなく不可もなく、きれいにメンテするでしょう。

>>2955 匿名さん
自分の子供がその子供にたいして「この不良債権どうする？」って悩むだろうことに思いが至らないのが、定期借地に騙される人特有の思考の浅さ。

固定資産税も安い。

むしろ地方の土地持ってたほうが不良債権。ここなら残らないし、子供に残すつもりもないので、後腐れないかと。

考え方によると思いますが、買いたい人が買いたいと思える金額で買えればそれでいいのでは

キャピタルゲインだ！と沸くもよし、代々木公園近い！という実需もよし

ただ狭いだけ

あと、価格の割に間口狭く間取りは
住み心地微妙。
しかし、それを上回る外観と共有部設計。
他人に自慢できる格好良さ。

そうそう、相続しても売れない貸せないで収益力を生まず固定資産税や維持費など経費ばかり掛かるのが負動産。都心一等地の不動産が負動産になるはずないのにね。
2958はただケチつけたいだけなんでしょう。

買えない人があちこちの高級物件でネガるのは良くある。
それに対するレスを書きこんで煽りを加速させる人もいる。
ネガはネガで参考なるか検討しつつ、まったり行きましょう。

ここの掲示版は一億円台で見栄を張る人が多い物件ですよね。
ここの角部屋検討してたけど、仕様とプール、目の前の公園などに惹かれて次期でコート神宮外苑にしました。
ここで2.5億出せる人は素直に尊敬します。

>>2965 匿名さん
それは、素直ではなく皮肉と言います。外苑もいいマンションなのて当たるといいですね。
素直に応援しています。

ここと神宮外苑煽ってる人いるから、あまり釣られないでね。

檜町、北仲とここ渋谷は、コンセプト、デザインともに唯一無二のステキなマンションなのではないでしょうか。ここは定借ということで、少し人気が出ないようですが…

人気がないおかげで買えました。
完成して実物を見たら人気がでると思います。
後２年ですね。楽しみです。

檜町はデザイン良いけど
北仲はデザインは普通だと思う。
横浜だからコスパ良いから大人気になった。

将来、売る時に苦労しなければいいのだけれど。きっと苦労するだろうな～と思うと、なかなか買えません。。。

>>2963 匿名さん
残存年数が少ない定期借地が不良債権ということでしょ？
誰しも思うことですが。

それでいいんです。
定借というだけで十把一絡げ、郊外と都心一等地の不動産価値の差を認識できない人がいるおかげで倍率が落ちるのですから。
渋谷美竹も新築販売のときはそうでした。
ここは、美竹とはグレードが全く違うので、更に価値があります。

グレード上げた以上に価格上げたんだよね・・

渋谷がいつの間にか｢池袋化｣しているとか

定借の期間が70年間もあるので、都心一等地の物件であれば、新築時に買う人は定借であることのデメリットを考えなくてもいいということですか。
このマンションならば、投資で買う人も、実需で買う人も、遅くとも20年以内に売却するつもりであれば、定借だから買い手がつかないとか安くしないと売れないとかいうことはなさそうですかね。
さすがに、30～40年後くらいになると、定借であることのデメリットが出てきてしまうのかな。そのときは、渋谷区が定借の再契約も検討すると言ってくれれば、大丈夫なのかな。まあ、今そこまで考えなくてもよいのかな。
あと、スレの投稿日時の表示がマイナスになっていますが、おかしくないですか？

定借お得だよね

>>2977 匿名さん
40年住んだ後あたりからは賃料との比較で売買されるのではないですか。
75平米の部屋で新築時月坪2.5万円程度のものが残り30年の賃料として坪1万円程度とすれば75平米だと8000万円以上になるので、部屋次第ですが、充分元は取れますね。
売れなければその賃料で貸せば良いわけだし、
つまりデメリットにはならないでしょう。

>>2975 匿名さん
それはそうですね。
でも、あまりの強気に要望が出ない部屋は結果的に割安となり逆に人気が出たようだし、デベも値付けには苦労してそうですね。

>>2979 評判気になるさん
なるほど、有難うございます。
つまり、売れなければ解体まで所有して貸し続けるという覚悟があれば、ずっと持ち続けてもいい、そうでなければ、20年以内に売却した方がいいということでしょうね。
定借マンションには神社が地主の物件もあり、そのような物件では定借の再契約が期待できるのかなと思いますが、地主が渋谷区だと再契約をあてにしない方がいいでしょうね。

地主がだれであろうと、定借で何十年も先の再契約をあてにするという発想がわからない。また、再契約したところで所有権ではないのだから、何も変わらない。定借で期限が決まっていることは不確定性がなく出口戦略が建てやすいというメリットなのに、これが再契約で70年延びたら建物の建て替えなど、却って面倒を抱え込むことになる。

都心一等地の利用権が不良債権化する心配をするのも理解できない。

そのような発想をする人は定借に向かないのでここは止めましょう。

北向きでなければ地代を除けば坪550万円くらい、定借が7掛けとして所有権だと坪800万円くらいです。割安とまでは言えないけど、悪くはないですよね…デザインも良いし！

>>2982 匿名さん
いえ、そういうことではなく、定借でも再契約を見込める方が、期間満了時の選択肢が増えていいのではないかということですよ。
仮に再契約が可能であっても、それは義務ではないので、70年後の時点で再契約しないで解体した方が有利だと思えば、再契約しなければいいだけのことです。
このマンションもメンテナンス次第で70年以上はもつだろうから、再契約の選択肢があっても別に邪魔にはならないでしょう。
再契約されることで面倒を抱え込みたくなければ、再契約された時点（当初の定借が切れた時点）で売却すればいいのではないですか？ いくらで売れるか分からないけど、解体すれば価値ゼロのものについて対価を得られるわけだから、悪くはないのでは？

>>2984 匿名さん

現時点で再契約の可能性をあれこれ議論する意味がない。不確定性が大きすぎ確率さえはじけないので意思決定の材料になり得ない。

物件の購入動機なんて
大抵不確定要素だよ。
経済行動学なんざ
合理性の大局だしね。

>>2985 匿名さん ほか
皆さんの書込みを見て、このマンションに関しては、渋谷区が地主なので、再契約の可能性はないという前提でよい（というか、現時点ではそう前提せざるを得ない）と思いました。
いろいろご意見ありがとうございました。

モデルルームで定期借地権の資料もらったでしょう、再契約はなく解体になります。ここではないが確か三井の地権者向け資料では出ていかない場合、裁判にするので安心だという旨が書いてある。

プラウド南麻布かどこかは解体するか未定だから解体積立金はなかった気がする。
契約の重要性を無視して淡い期待する人がいるなんて残念だね…

>>2988 匿名さん
定借マンションである以上、資料に「再契約はなく解体になります」と書くのは当然でしょう。
「再契約の可能性あります」なんて書いたら、そもそも定期借地権にならないです。
建前はともかく、事実上、再契約を期待できるのかどうかが知りたかったのです。

また、「出ていかない場合、裁判にする」というのは、重要なポイントですね。
このマンションを分譲時に買えるような人は、皆さん約束をきちんと守るでしょうけど、70年後にどんな人が住民になっているかは分からないですよね。
中には居座ろうとする人が一人や二人いてもおかしくないので、立退き訴訟をしていたら、最悪の場合、借地期限までに解体工事が終わらないおそれがあります。また、このマンションの地主は営利企業ではなく地方自治体なので、居座りたい住民が「区民を追い出すのはけしからん。渋谷区は再契約に応じるべきだ」などと言い出して、住民が知合いの区議に働きかけたりしたら、政治問題化して渋谷区も対応に困るでしょう。
そういうトラブルに巻き込まれかねないことを考えたら、やはりこのマンションは20年以内に転売するという心づもりで買うのが最も無難なように思えてきました。

あと、定借なのに解体積立金がないマンションがあるって本当ですか？
パークコート神宮前とかパークタワー西新宿エムズポートのような、地主が神社であって再契約がある程度期待できそうな定借マンションでも解体積立金は一応あるはずなのですが、積み立てなくて大丈夫なのでしょうか。
もしかしたら、そのマンションでは、実は裏で定借を再契約するという密約が地主とデベロッパーとの間でなされているのですかね。

契約が建前とは？
日本も中華人民共和国？

>>2990 匿名さん
揚げ足取りのコメントに答える必要はないけど、一応答えておくと、定期借地権の場合は、借地期間の終了時に借主は退去しなければならない。ただ、定借であっても再契約が禁止されているわけではない。
借地期間満了時に、貸主と借主が新たに合意して定借を再契約することは可能です。
ただ、それはあくまでも借地期間終了時の交渉の話しであって、当初の定借契約時に再契約することを約束したのでは、そもそも定借にならない。
なので、定借である以上、資料に「再契約はなく解体になります」と書かざるを得ない。
その場合でも、定借終了時に当事者の合意で定借を再契約することは何ら違法ではない。
これでお分かりですか？

もう、何がいいたいの、この人。
当たり前のことを長々と。
そもそも、再契約は期待できますか？とか聞かれても誰もこたえられないし、全く意味のない質問。

>>2988 匿名さん
貸借で裁判？
決められた年限で賃貸借は終わり絶対に裁判にならないのが定借。
誰かが書いてる通り貸主と借主が合意すれば再契約はあり得ますが、まず借主側の合意がまとまるとは思えませんね。
法律が分からずに淡い？期待を持って買うのはやめましょう。そういう考えはごね得体質の人の考えですよ。だいたいその時ここをのぞいている人の大半はこの世にはいないでしょうし。

借主が定借後も不法占拠して出ていかなかった場合、裁判か強制執行ということでしょう

自分考えの要旨を適切にまとめることができず、まとまりなく長々と主張しててあれですね…

なんか購入検討に無意味な書き込みで埋め尽くされた感がありますね…

ここは高台の直基礎で外観デザインも秀逸、共用部も個性的で類似物件はなし。最寄り駅が大規模再開発の渋谷駅でありながら、閑静な住環境。日常の買い物も西武食品館など困らない。
それなのに、今の新築相場としては定借のおかげで比較的目に優しい。築年数からしても暫く競合物件は見当たらない。
魅力的なマンションだと思います。

みんなやっぱりなんだかんだ屁理屈をこじつけてても、結局 所有権が欲しいんだねえW

なんで再契約なんて意味不明な話が出ているか分からん。マンション住民が自分勝手な理由から騒いだって政治が動くわけないじゃん…
新築としてデベロッパーが区に支払える金額以上の金額を住民が団結して新たに払い込むなら可能性はあるかもだが、そんな負担のある住民合意はまず無理でしょ。

>>2992 匿名さん
「何がいいたいの」って、書いてある通りですよ。
「当たり前のことを長々と」書きたくないのは、こちらも同じ。>>2990 匿名さん の質問に答えただけ。定借をご存知の人には無駄な回答であったとは思います。

いずれにしても、このマンションに関して再契約の可能性はないと皆さんがお考えであることはよく分かりました。「再契約は期待できますか？とか聞かれても誰もこたえられない」ということは、再契約はできないと思っておいた方がよいということでしょう。それを前提に考えます。

新年ですので、検討版に戻りませんか。

>>2996 匿名さん
そんなことは誰も言ってない。

>>2999 匿名さん

>>2998 匿名さん
これだけ皆に言われて漸く前提？
再契約は出来ないと思っておいた方がよいということでさしょう、だなんて、誰に語りかけてるのだろうか。
一般人は皆最初からわかっているよ。

>>2999 匿名さん
すみません、間違えて返信にしてしまいました。
そうですね。
引き渡しまで後2年になりましたね。
楽しみです。

好意的な書き込みは殆ど購入者さんですかねぇ…

子持ちファミリーはゼロでしょうね。

再契約は新規契約。築70年のボロボロな建物を所有する為に多額の権利金を支払うのですか。

>>3006 名無しさん
前にも書きましたが、再契約という選択肢があった方がいいのではないかということです。
仮に再契約が可能だとしても、再契約する義務はないので、再契約しないで解体した方がよいと70年後の時点で判断すれば、再契約しなければよいだけのこと。
選択肢が増えるだけなので、邪魔にはならないはず。
たとえば、70年後の時点で、マンションがあと20～30年は十分使える状態であれば、（借地料などの条件にもよりますが）20～30年間だけ借地期間を延長（再契約）するという選択肢があった方が望ましいのではないかということです。

私は、このマンションに関しては、地主が地方自治体なので、ある程度の交渉は可能ではないかと思っていました（もちろん、渋谷区が再契約に応じるかどうかは分からない）が、皆さんが違うお考え（再契約の可能性はいっさいないし、渋谷区と交渉するつもりもない）なのはよく分かりました。やはり、地主が神社の定借マンションとは違うということだと思います。

う～ん、ずれてる。
購入者の誰も生きていない先の話の可能性を議論する無意味、しかもその可能性を地主に聞くならまだしも、匿名掲示板の意見で判断するって滑稽というのが理解できませんか？

折角、口直しに2995で話題を変えたつもりなのに…この掲示板も、へんな人が乱入しちゃったため、もう終わりですね。

まとめると、やはり皆さん、所有権が欲しいといったご様子ですね。

>>3008 匿名さん
定借なんだから、渋谷区に聞けば、｢再契約の可能性はありません｣って答えるに決まっていますよ。
現時点で「再契約に応じる用意があります」なんて答えたら、（契約書の標題が「定期借地契約書」であっても）定借ではなく、普通借だと認定されかねません。
地主が神社の定借マンションならば、ある程度再契約の期待は持てそうなので、地主が地方自治体の場合も同様に考えられないかと思っただけです。

もういいよ。

>>3011 匿名さん

？もう意味不明過ぎて理解不能
何を議論したいのやら？
それがここの購入検討に有意義な議論なのか？
さっぱりわからん。
いずれにしても、この掲示板は死んだ。
さようなら～

三井はマンション建設するために渋谷区から土地を賃借して建物を建築し販売します。区分所有者が取得するのは建物所有権と土地の転賃借権です。いわゆる又借りの権利です。渋谷区と三井の借地契約内容はすべての区分所有者に対して効力を有します。再契約(実際はないですが)は渋谷区と三井との間で決める話しで、転借人それぞれが考えたり望んだりするようなものではないのです。

可能か不可能かで言うなら「不可能」と将来を断言できる人はいないが、通常で考えれば「可能」という前提を置けるものではない（認められる可能性はイチかゼロかではゼロにかなり近い）。
仮に針の隙間の可能性を抜けて、借地料の追加払い等で再契約が可能になったとしても、期間や賃料その他条件はその時にならないと判明しないし、その時に追加資金負担について住民合意がとれるかもわからない。
よって、再契約を前提にはおけないし、全てが（どちらかというと不可能な側で）未定の中で、現時点ではこれ以上議論することもできない。
その上で、「それでも私は再契約を前提として検討する」というのは個人の自由だが、これ以上ここで議論することがない。

気を取り直して、第二期の話をしましょう。
検討材料にならない関係ない話はスルーで。

再契約ができるように管理組合で要望書をまとめて区に提出しませんか。

買えない人のやっかみ？70年先は関係ないですから…そんなことかにする人は買わないですから。

この掲示板見てるとだんだんと買う気が起きなくなってくるな・・

>>3019 匿名さん

そうですね。
もう買っちゃったけど。

>>3015 匿名さん
おっしゃることに異存はありません。この話題はこれでお終いにすることも同意です。（なので、今後はコメントもいただかなくて結構です。コメントされると、一応お答えした方がよいかと思うので。）
ただ、私が知りたかったのは、3015 さんが書かれていることではなく、地主が一般企業か地方自治体かによって事情が変わってくるのかということでした。
つまり、
①　地主が神社の定借マンション⇒ある程度再契約の期待は持てそう。
②　地主が一般企業の定借マンション⇒再契約の可能性はほぼゼロ。
だと思いますが、このマンションは①と②のどちらに近いといえそうかということです。
皆さんのお考えだと、どうやらこのマンションは②と同じということのようなので、それは理解しました。

あと、70年後に再契約できるかなんてどうでもいいという意見がありましたが、早期に転売する予定の人には、たしかに無用の議論だと思います。

>>3021 匿名さん
再契約できないから、「定期」借地権！
それが嫌なら買わなければよいだけ。僕は買いましたが…

私はやめました。無くなっても良いというような余裕資金などなく、さすがにこのマンションと心中する気にはなれませんでした。人それぞれ、ですね。

吉外が1人いるね
やはり渋谷は民度が低いね、一緒に住みたくないわ
これは巧妙なネガだったりしてな

>>3024 マンション検討中さん
私もあなたと住みたくない…
民度の高い人は直ぐに吉外なんて言いません（笑）

>>3021 匿名さん
いつも文章長過ぎ。ただ以降を書く必要なし。
以後別内容で投稿する時も簡潔を心がけよう。

>>3025 マンション検討中さん
相手しちゃダメですよ。
ただの冷やかしなんだから。

一期一次、南側坪700から 北側坪850から（解体準備費込み）というのは他の高級定借マンションと比較しても決して安い方では無いと思いますが、実際要望が入っているのも事実なので、そこまで所有権にこだわりもって無いんでしょうね。
この都心相場の上昇傾向はどこまで続くのでしょうか？

>>3028 マンション検討中さん

南は坪604からですよ。

南側坪604から 北側坪761から（地代一括前払い、権利金・解体準備費込み）ですよ。

>>3026 評判気になるさん
コメントいただいたので、「簡潔に」お答えします。
「ただ」以降は、冷静に分析している3015 さんでさえ、私の質問に正面から答えていないようだったので、そんなことを尋ねているのではないよという趣旨で書いただけ。
（できれば、もうコメントはしないでほしいです。）

北側以外 住む価値あるの？

>>3030 匿名さん

高層階の一部の間取りをベースにしてしまったので、適正では無かったですね。
失礼しました。
訂正ありがとうございます。

武蔵小山以外住む価値あるの？

>>3032 匿名さん
君にはここのどの部屋も似合わないからさっさと消えなさい。

読んでいて不安になりましたが、既に買っちゃいました。時既に遅し。神様助けて(/≧◇≦＼)
沖さんが太鼓判を押していたので信用してしまいました。
こうなったからには渋谷ライフを暫くエンジョイします。
では。

大丈夫大丈夫。
ブロガーがそう言ってるなら大丈夫大丈夫。

>>3036 匿名さん
不安になった？
契約前から分かっていた定借の事を訳の分からない書込みで？
契約してないのバレバレですよ、ネガさん。

第1期はどれくらい売れたの？

>>3038 評判気になるさん

ばればれってw
本気にしたの？
買いましたよ。
冗談が通じないのね。
私は何件も購入経験があり、キャピタルゲインもあるので心配しないでね

>>3040 匿名さん
何件？マンションだと何軒かな。
定借を？
神様助けてだなんて、冗談だとしたら品がないね。
では質問です。
レジデンシャルサロンの受付は、入口の自動ドアを入って右？左？正面？どれかな。
すぐに答えられるはずだよね。
買うどころかサロンに行ったこともなさそうだから聞いてみました。
思い過ごしだとよいが。

>>3042 マンション検討中さん
ここを真剣に検討するならまずサロンに行きましょう。
無関係者の無責任発言、ヨクナイ

>>3041 評判気になるさん
左、です！

グランディオーソには蔑ろにされてる感じかな。

>>3044 匿名さん
いや！真上だろ

>>3045 匿名さん
何か不愉快な思いをされましたか?

途中からレベルの低い板になっちゃいましたが、来週末から第二期開始です。気を取り直して、既に契約済の人も含めて有意義な情報を共有しましょう。

渋谷区の物件ではグランディオーソは相手にしないでしょう

気の長い70年後の所有権問題より
来年に迫った飛行機ルート問題かな。

次の港区グランディオーソの物件って虎ノ門？

>>3048 匿名さん
そうしたいですね。
でもここに書き込んでいる人間は紛い物だらけで、本物の契約者や検討している人はほんの一握りなのであまり書き込む気が無くなってきますね。

今、アド街天国で平成の東京でイケてる街top20やってた。
一位渋谷 二位銀座 三位秋葉原 四位六本木 五位 新宿だった。

まー、渋谷のシンボル的なタワマン、定借でも、買ってて問題ないんじゃない。
定借とはいえ、ここ下がったら日本終わってる時じゃない？
東京で一番の注目都市＝日本一。

そうだと思います。
相対的に優位な立地で、相対的に優位な物件を買っておけば問題ないと思います。

残念ながら出てきたのがヤマンバとかね…
平成30年間の過去の街を象徴するような印象だ
電車直通するようになり乗降客数右肩下がり

これからも街全体を変えてゆくのは、森ビルが開発する街、次点で住友不動産
今後の開発予定一覧見ると港区が圧倒的、渋谷はオフィスビルできても床面積少なすぎるからそこまで期待するほど変わらない

まー、ま?、
日本で、一二番的ポジションてことで。

渋谷区はこれからだね。再開発の機運が高まって計画が未定予定含めかなりあるし。

平成ではイケてたかもしれないけど、一年後に飛行が通過する街となってからどうなるか。

>>3058 匿名さん
飛行機の飛ばない長閑な田舎で住めば。
部外者はお引き取りください。
いつも同じこと書き込んで自分が惨めにならないのかね。

ほんと、どの板にも飛行機野郎は現れるよね。
繰り返し繰り返し、それしかないのかと。
お呼びじゃないのに。

第二期は、低層40m2台の価格に注目しています。単価はともかく、グロスではこのマンション最低価格帯でしょうから。8000±500万円くらいでしょうかね。

>>3059
高度がかなり下がる品川より南側くらいじゃなきゃ大丈夫ですよ。さほど気にすることではない。

渋谷駅上空はスクランブル交差点を撮ってるんだか何を撮ってるんだか分からないけどよくヘリが飛ぶからその音がうるさい。思いのほか気になる。

>>3060さん

40平米クラスで7000万円台予想なんでしょうか？
やっぱりお高いなぁ…。

この辺は通らないが、駅からの道中、大型トラックが大音響で風俗店の宣伝しながらぐるぐる回ってるのはウルサイ。
あれは規制できないの？

>>3064 匿名さん
あの歌のリズム好きなので、帰省して欲しくないです。

>>3065 口コミ知りたいさん
??帰省 ○規制

一番狭いタイプで坪530万円を切らないと6999万円に突入しないですからね～
パンダ部屋として区役所とお見合いの二列だけは6000万円台もあるかもしれないですね。

匿名

まぁオフィスでは丸の内には勝てんし、都心部の再開発ほど小洒落た感じもない。
でも原宿あたりまで含めて娯楽もあるし、新規のオフィスビル含めて色々と
何でもあるというのが渋谷の良いところなのではないかね。

ここのほとんどの部屋は初競りマグロより安いなｗ

>>3069 匿名さん
オフィスは丸の内のような一部上場企業をターゲットにしているのではなく、IT系企業の集積が見込めるのが面白いのでは。
丸の内は地所、日本橋は三井不、港区は森ビル、渋谷は東急電鉄、東急不が開発の担い手で
前の3社とはかなりの実力差があるものの東急グループの威信にかけて開発を進めるでしょうから面白くなると思いますよ。

飛び抜けた一番は無くても色々と２番を狙うような感じが良いよな。渋谷は、ほんと何でものごった煮みたいで好きだわ。街としては面白いんじゃないか。オフィス街や気取っただけの街より。イベントも豊富だしな。

港区のパークコートタワー、檜町と青山は中古で坪1000万円超になってますので、渋谷の新築もそろそろ坪1000万円の仲間入りでしょう。
実際、桜丘町の再開発マンションはそれ以上になりそう、想像もつかないとパークハウス南平台の営業が言ってました。
その頃には、ここの坪700万円台は定借としても割安に感じるのではないでしょうか。

渋谷と港区は違うと思う。
港区は別格。
中央区よりは上にはなれると思うけど。

だから、港区より割安と言ってます。

不動産仲介業者の話だと檜町は別として青山ザタワーは坪1000で出しても長く売れ残っているとのことです

>>3073 匿名さん
桜丘は東急の威信をかけたプロジェクトだから相当、三井の檜町や青山を意識してるみたいね
時価総額3800億の企業が1980億円の事業費かけての再開発だから仕様は相当いいと思うよ

とはいえ、桜丘は谷底低地

しかも線路沿い。

>>3078 匿名さん
？？？
ここの人は桜丘を敵視するの？
あそこは谷底から坂登ったとこだよ。

桜丘さん、こんにちは。

3073です。
私が桜丘の例を出したのは、ここの価値のベンチマークになると思ったからです。

3081のようなレスは残念です。
どこかの板のようにマウンティングの応酬にならないで欲しいです。火種を提供してしまったようでしたらすみません。

>>3083 匿名さん
大成戸田だからそのへんは抜かりないっしょ
てか、レジデンス棟は丘の上だから！

>>3083 匿名さん
地盤が良ければベタ基礎、悪ければ支持層まで杭を打つ、要するに上に乗る建物をちゃんといかに支えるかだから、上物にとってはどちらも同じ。ちゃんと理解してから書こうね。
ただし、地震時の液状化は軟弱地盤では起きやすいけどね。

時々ニュースで浸水映像が出てますね、渋谷駅の周辺。
雰囲気もギラついた感じはぬぐえませんし、ファミリーで住む人はいないでしょうね。
こちらは有名な公園が近くにあるので、よかったです。

再開発後の渋谷の相場は、今より上がると考えていいでしょう。今も高いことは高いですが、買って損はないように思います。

>>3085 評判気になるさん
本気で言ってる？
間に豆腐のサンドイッチされた支持層に刺すより、直接支持層に置いた方が安定するに決まってるでしょ？
40mは相当長い方だよ。
湾岸でも海底岩盤近ければ、杭が10-20mの物件もあるし。

ここはリーマンショック後の低家賃をベースに計算（収益還元法）しても損はない。

ただ、定借が嫌いな人は買うべきではない。

>>3088 匿名さん
だから間が豆腐であろうが杭が支持層に届いていれば上物には影響ない。地盤の状況に応じて何本も打つからね。
杭が長いと倒壊でもすると思ってるの？
ちゃんと構造計算してるに決まってるだろ。
杭基礎の方がコストが高くはなるのは間違いないが。

素人質問で申し訳ないんですが

このマンションには杭がないんですけども
地震の縦揺れからの横揺れで

建物が抜けたりとか、ズレたりとか、倒壊とかしないんでしょうか

戸建とは違って、ようは片足のつま先立ちで山手線に乗ってるようなものだなあ、と感じてしまったのですが

桜丘って40mも杭があるの？？？

>>3091 マンション検討中さん
http://a-ddd.com/blog/2017/06/10/%e6%9d%ad%e3%81%a8%e5%9f%ba%e7%a4%8e%...

マンションの価値はこちらの方が上でしょうね。
桜丘は線路沿いの板マンです。

まぁ直基礎の方が杭基礎より杭の損傷とかがないのはメリットなんじゃない。タワマンでも珍しいよね。ここみたいな直基礎物件

>>3094 匿名さん

もう、桜丘のマンションの形状でてるんですか？板状が本当なら外廊下？
坪単価1000万円予想には似つかわしくないですね。
板状でもザコート神宮外苑のようなマンションならいいのですが。

あと、何より駅近大規模再開発の中なので、ここより価値が低いことはないと思いますが。むしろ、桜丘が価格を引っ張って、相対的にここの割安感が際立ち、値上がりすることを期待しています。

板状には見えませんが、かなりのペンシルマンションですね。
高さも低いのにここまでペンシル風に見えるということは、ランドプラン自体がカツカツなんでしょうか。
外観も普通、線路沿い、谷底、パリピの聖地。

坪1000の価値はないと思いますが、投機的な性格の物件ですし、その辺りは株価等のギャンブル運に左右されるでしょう。

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52456550.html

専有床1坪あたりの総事業費は400万円超だから板マンとはいえ相当な仕様ですよ
低層階は高級ホテルがサービスアパートをやりますし！

桜丘は周りは高い建物ばかりで眺望なさそう。
眺望の抜ける部屋は高そうだし。

>>3098 匿名さん
少し計算すりゃ400万/坪もするわけないの分かるよね。

桜丘マンションはギャンブル性が高いのでまともな人は避けるでしょう。
デイトレーダー、仮想通貨、IT一発屋、etc 。

一般的には駅近ほど資産価値高いですがどうなりますかね。住環境ではこちらの方が良さそうですが、利便性では劣りますしね

1億5000万と5000万の新築マンション。景気悪化で値下がり額が大きくなるのはどちらか。雑誌の見すぎで「資産価値が高い=値下がりしない」の勘違いが多いこと多いこと。

>>3103 匿名さん
金額で言えば普通は高い方。
率で言えば、金額に見合う価値が無い方。

>>3103 匿名さん

率が大事ですよ。
別に底値で売るわけではないので、価値のある方は価格は回復するけど、価値の無いものは回復しないから、結局損。

1億しか持ってない人は3億で買った部屋を2.5億で売る可能性があるけど、100億持ってる人は誤差の範囲なので売らないだけの話だよ
つまり投げ売りする人がいれば下がる可能性がある、新築の場合、デベが売主だからデベがそうならない限りは下がらんということ

つまり、不動産業界、特に大手の体力がある限り新築価格の下落はない。
大手はマンション建てずに他を建てれば凌げる訳だし。

それは極論過ぎ。
大手でも景気が急に悪化すれば売値を下げる。
彼らも売れない在庫を抱えても仕方がないので。
リーマンの時がその実例。

ほう。ではリーマン時の下げ幅は？
大して下がってないが。
それでも二匹目待ち？

景気問題よりも来年からの都心飛行機ルート問題がある街の渋谷。

それにしても低層階の下り天井2100mm
場所さえ良ければ洞穴でも売れますからね

いよいよモデルルーム再開ですね。
果たして、低層が幾ら位になるか。

でも、ここのブログみると間取りもいい感じみたいですよ。
https://www.cocom.fun/entry/2018/09/09/052648

>>3113 マンコミュファンさん
ブログでも見方が浅い。
上の方の部屋だし平面でしか見てないよね。
しかも平面も柱の食い込み度外視。

低層の予定価格を見てきた人がいらっしゃれば、情報提供をお願い致します。m(__)m

それにしても低層階の下り天井2100mmはひどいなあ・・

第２期１次が今のところ40戸、これにどれだけ上積みできるか。第１期は徐々に上積みして100戸、落選者の救済で数10戸プラス。
価格が価格だけに、定借で安さを期待してた人の期待は裏切った形で爆発的な人気ではないけど、今年中には粗方、売れるかの試金石になりそうです。
竣工時点で20戸程度の残りなら、値引販売はせず三井が賃貸にするでしょう。

ディンクスなどで住むなら凄い良い立地ですね。
生活も楽しそう。
ファミリーで住むなら子供の成長を考えた時にこの周辺環境が良いのかどうかは微妙なところ。

学校通うのに最寄りが渋谷駅って凄いですけど、落ち着かな過ぎな環境ではありますよね。
個人次第ではあるのですが。

一期の坪単価は安いと思ったけど、グロスがね～。

二期はグロスは安いが、坪単価がね～。

買いたいけど買えない現実。

小学校が隣なので、そこまでは安心ではないでしょうか。中学以降は住み替えてもいいですし。

>>3120 匿名さん
どこ住んだってまともな子はちゃんと育つ。寄り道さえしなきゃ、道路環境は悪くない。

うちのガキは松濤小学校か神南小学校行かせて、中学受験してから引越して賃貸にでも回そうかなと思ってます。自分のやってる会社が渋谷だから10年くらいはこの辺にいたい

>>3114 住民板ユーザーさん1さん

柱の食い込みって何が問題なの？居室形状に影響なければ関係ないと思うけど。売主も普通は内法の数字見て値付けするものだよ。

あなたとは、良い間取りの基準が違うのでしょうね。

杭が長くても、柱が食い込んでも、天井高引くでも。気にしない人には良い仕様だと思います。
商業施設に駅直結は便利ですし。

>>3125 マンション検討中さん

駅直結？誤爆？