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物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区宇田川町28番49他(地番) |
交通 |
東急東横線 「渋谷」駅 徒歩8分 東京メトロ半蔵門線 「渋谷」駅 徒歩8分 東京メトロ副都心線 「渋谷」駅 徒歩8分 山手線 「原宿」駅 徒歩12分 東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩11分 東京メトロ副都心線 「明治神宮前」駅 徒歩11分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
503戸(総販売戸数481戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上39階 地下4階建 敷地の権利形態:定期賃借権(準共有、借地権の期間:2093年9月30日まで約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。※借地権の譲渡・転貸は売主への事前通知をしたうえで可。) 完成時期:2020年08月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
東急建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークコート渋谷 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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2501
匿名さん
>>2500 名無しさん
普通だよ。
君の言い方だと、過去、分譲マンションでキャピタルもインカムも出てないみたいだな。
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2502
匿名さん
>>2495 匿名さん
最近お金を持った富裕層なんじゃないですか?
日本人なのか中国人なのか知らないですが。
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2503
匿名さん
なるほど。確かにこの値段で定借買うとは、中国香港台湾はじめアジア勢が相当程度入っていそうな気がする。。
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2504
匿名さん
>>2503 匿名さん
まさか君は定期借地権の割高割安を価格の絶対値で判断してるの?
君には用のない物件ならもう来ないでもらえるかな~
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2505
匿名さん
ここで高値を肯定したい人って、一体どういう立場の人なんだろう。地権者さん?営業さん?それとも周辺にお住まいの方とかなのかな・・?
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2506
匿名さん
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2507
匿名さん
泣きわめこうが、事前案内会の反応で価格調整した結果が今の予定価格。全体的に割安に落ち着いたんじゃないかな。キャピタルでるかでないかは部屋毎でちがう。単価計算して、沖式と比較すればでやすい部屋は自ずとわかる。方角で単価差が激しくついているからね~
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2508
匿名さん
4倍が最高らしい。
1倍に申し込みしたけど、どうなることやら。
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2509
匿名さん
>>2507 匿名さん
どの部屋がキャピタル出るの?教えて〜
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2510
匿名さん
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2511
匿名さん
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2512
匿名さん
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2513
マンション検討中さん
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2514
匿名さん
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2515
マンション検討中さん
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2516
匿名さん
-
2517
匿名さん
>>2511 匿名さん
そんな価格ありました?
価格表には見当たりません。
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2518
匿名さん
>>2517 匿名さん
営業さんからの話です。申し込みがここは4件と言ってました。公式に販売はしてないのだと思いますよ。
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2519
匿名さん
投資家連中の話題になってきましたね。
投資家といっても不動産屋に毛が生えたレベルですがね。
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2520
匿名さん
結論としては結構、売れ行きは良さそうね
所有権だったら坪単価1000万円超だったってことなんだろうね
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2521
匿名さん
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2522
匿名さん
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2523
匿名さん
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2524
匿名さん
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2525
マンション掲示板さん
>>2515 マンション検討中さん
確かにここの販売事務所異様な静けさ その一方で予約受付もままならないような反応
不思議な物件ですね 定借がどうのこうのと行っている方がいらっしゃいますが
そしてローンが付くつかないとも そんなこと関係ない人が買います
現金決済です 中古になっても同じこと かの広尾ガーデンフォレストも
中古マーケットでも盛況 ローン利用者は見かけないのでは
賃貸 ネット4パーセント弱で回ると思いますが 3.5パーセントとして
30年で元本回収 のこり40年は儲け 相続税評価額は40パーセント程度 賃貸してれば7掛け
30パーセントの評価額 1億円お現金持って死ぬよりここの1億の物件買って
30年運用して元を取って その後相続発生なら相続人は大喜び
残る40年で賃貸で相続人は年金がわりに賃料受けとり享受
ただ広尾に比べると 材質劣悪 広尾は大理石ふんだに利用
最終分譲の椿はこの例外ですが当初分譲の当初分譲のF棟までは
素晴らしい内装の出来映え
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2526
匿名さん
広尾ガーデンフォレストさん
中古が高く売れたらいいですね。
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2527
匿名さん
買うなら所有権のヒルズのほうやろ。笑
情弱は、知らへん。笑
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2528
匿名さん
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2529
マンション検討中さん
>>2525 マンション掲示板さん
現金一括購入なら、マンションの固定資産税や修繕費用・管理費
を勘案しても、30年で元本回収できますでしょうか?
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2530
匿名さん
定借はマーケットが極端に小さいからね。よほど運が良くない限り将来売る可能性がある人は苦労するよ。
それでもいい人は買えばいいけど、それでは困るという人は避けるべし、が鉄則でしょ。
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2531
匿名さん
ポジショントーク激烈。
俺も抽選避けたいから、
定借は避けるべしに
一票。
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2532
通りがかりさん
>>2529 マンション検討中さん
現金購入したらエクイティリターン下がっちゃうじゃん笑
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2533
通りがかりさん
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2534
販売関係者さん
>>2525 マンション掲示板さん
2525さんの考え方はとても壺にはまっていて、
クリティカルな視点だと思います。
つまり、別の言い方をすると下記のごとくです。
こちらのマンションを現金一括で購入して賃貸に出したとします。
固定資産税や管理費・維持費も勘案すると、元本回収に何年かかりますか?
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2535
匿名さん
>>2534 販売関係者さん
30年ぐらいじゃね?
そこからあとは丸儲け。
子孫のためにどう?
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2536
匿名さん
NET利回りで3.3%を確保できるなら、検討に値すると思いますよ。といいたいところだが、実際は2%だと思いますがっ!
ここは相続税対策での購入か、賃貸で住むのが賢明ですよ。
三井は広尾の定借も相続税対策用の資産家へ推し、よって若人には不適ですね。
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2537
匿名さん
約57年。
700万円÷(1.7万×12月×60%)
条件:坪700万円の部屋購入、家賃1.7万円/坪(70年平均、新築時2.5万円)
経費:管理組合費、修繕費、解体費、管理委託費、利子換算(1%)、火災保険、建物固定税、所得税、住民税、空室リスク10%。計約40%
これでも甘々査定。
定借だろうが所有権だろうが関係なく厳しい現実。
参考までに、不動産屋は空室リスクや所得税等(人によって差異大)の算入はしない。
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2538
匿名さん
>>2536 匿名さん
相続税対策だとなぜ所有権より定借の方がいいの?長期的にみたら所有権の方が良さそうに思うけど
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2539
2534
>>2537 匿名さん
2537さん、詳細な計算ありがとうございました。
つまり計算上は、現金一括で購入して、70年間持ち続けば
58年目~70年目は、家賃収入-維持費分が
実質的な儲けになるわけですね。
勉強になりました。
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2540
マンション比較中さん
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2541
匿名さん
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2542
2534
きわめて大雑把には、家賃収入の4割程度は、
ランニングコストに消えるということですね。
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2543
通りがかりさん
>>2542 2534さん
実際不動産買って賃貸出したことあれば分かるけどそんなことない。
1. 賃料は総合課税だから、4-5割税金かかる。これは正しい。
2. ただし、減価償却は損金算入可能。マンションというかRC共同住宅は躯体47年定額償却+設備15年定率償却。つまり、オプション購入費は償却早いです。
3. あとは、規模にもよるけど、収益の概ね3割程度は経費算入可能。個人で自己申告の人はマイナスにする猛者もいるけど、白色申告でなければ7年証憑保存義務あるから非推奨。行き過ぎた節税はいけない。目をつけられてむしろ苦しくなる。
4. 概ね5棟10室基準を満たせば、青色申告の特別控除で年間72万円だったかな。更に損金算入。
5. 小規模企業共済で無税貯金。
6. 消費税還付でキャッシュイン。
という具合に極限までNOI Yieldを高めるのが、サラリーマン大家さんたち。プロはそういうどエンド君に知恵をつけて売り付けて転売益だけとる。
なお、居住用の人には関係ない話です。投資っぽい話出てる割には、投資家が誰もコメントしてなかったんで、チョビッと燃料投下。あとはみなさん自分で調べてネ!
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2544
通りがかりさん
>>2543 通りがかりさん
もうちょっと詳しく教えて下さい。一戸居住用、一戸投資用で考えています。
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2545
通りがかりさん
>>2543 通りがかりさん
ありがとうございます。そういうのデベに質問したら教えてくれるんですか?
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2546
匿名さん
>>2545 通りがかりさん
投資用不動産を売っているわけではないので教えてくれません。
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2547
通りがかりさん
>>2546 匿名さん
そうですか。みんなこういうの知ってるんですか?
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2548
匿名さん
1、2534さんが指摘しているのは、税を含めた経費全般が40%。おかしい数字ではない。所得税と住民税だけで40%と勘違いされている方もいるようだが、全体の経費割合でいえば所得税等は大した%ではないでしょう。
2、家賃が70年平均1.7万円は高い。1.25万円(新築時の50%)が適正か。誰にもわからないというのが現実ではあるが、これだと完済77年となる。
それに加えて、リフォーム代が算入されていない。この占める割合は約5%と高い。よって45%が適正では。 これだと完済は約85年となる。
3、経費項目は正しいが、数字は不確定。 すべては自己責任。
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2549
通りがかりさん
現金で買わない人は元本割れててもエクイティリターンはプラスなんだから気にせず買えばいいんだよ。
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2550
マンション検討中さん
>>2549 通りがかりさん
借金した方が利息もあるのに、元本割れてでも得ということですか?
投資のプロでらっしゃるようですが、僕サルなので、サルでもわかる説明していただけませんでしょうか。
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2551
マンション掲示板さん
>>2550 マンション検討中さん
いくらで売れるか次第ですが、フルキャッシュより投資効率は上です。だからREITが成り立つんです。
LBOでググって下さい。簡単な算数です。
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2552
匿名さん
いくらで売れるか次第ですか 笑
REITは損しないんですか 笑
それ、ただの博打でしょ 笑
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2553
マンション掲示板さん
>>2552 匿名さん
いくらで売れるか次第です。
REITも損します。
投資は全部博打です。ただ、工夫の余地があり、それが面白い。
なぜ流行る手法があるのか。ただそれだけです。ご自分で計算してみたら分かります。計算しなければ、ただの博打のままです。
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2554
マンション検討中さん
借金で買うということは、結局のところ、レバレッジを掛けて購入することなので、
計算通りにいけば、リターンも多くなる。ただし、金融市場の変化もあるので、
借金による購入は、現金買いに比べてリスクも高くなる。
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2555
匿名さん
投資も博打も儲けているときは、能書きを垂れる。
自分は天才だと錯覚する。
冷静になれと言われても聞く耳持たず。
人間である限り、仕方がない。
だからAIには適わない。 なんちゃって。
-
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2556
2534
きわめて大雑把には、家賃の200倍くらいの物件購入なら
まあまあOKと言われていますよね。
しかし、現実的には、家賃の200倍の物件なんて
ほとんど見ないですね。
現金一括購入なら、家賃の200倍の価格で
指し値を入れればいいのでしょうかね。
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2557
2534
家賃の200倍の価格の物件を現金一括で購入して賃貸に出すという場合、
元本が回収できるのは、何年後でしょうか?
税金+管理費+修繕費用は、大雑把に家賃収入の4割とします。
(200+200×0.4)÷ 12 = 23.3年
ですから物件価格が家賃の200倍でも、ランニングコストまで考慮すれば
そんなに安すぎる価格でもないような気がします。
それでは、
元本が30年で回収できるような物件価格は、家賃の何倍でしょうか?
(30×12)÷ 1.4 = 257倍ですよね。
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2558
匿名さん
土地から仕込むマンションの場合、投資利回り10%が理想と言われます。ここのような超一等地でも8%程度は確保したいところです。例えば、2000年ごろ新築時に購入した当方の広尾の物件は8%を確保出来ます。
利回り3.3%なんて狂気の沙汰とはいえないし、どうしても欲しいなら現金一括払い以外に選択肢はないです。
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2559
匿名さん
>>2550 マンション検討中さん
投下資本に対してでしょ。
出口で帳尻があえばいいんです。
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2560
匿名さん
>>2558 匿名さん
バカですか?
都心の新築マンションで利回り8%超えるところなんてありませんよ笑
いつの時代ですか?
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2561
匿名さん
中華系の方々は利回り3%と聞いたらすごい!と感激するとか
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2562
マンション検討中さん
>>2558
利回り10%って表面ですよね。
表面10%でも、6000万円のマンションで家賃50万円、
3000万円のマンションで家賃25万円。
2001年ころの港区中古なら、そういう物件もあったよね。
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2563
匿名さん
>>657 匿名さん
買えない人のひがみに聞こえるからやめた方がいいです。
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2564
匿名さん
>>2562 マンション検討中さん
だーかーらーいつの時代の事?
昔はーなんて言っても意味がない。
何年遡る気ですか?
建設的な話をしましょう。
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2565
マンション検討中さん
あまり高齢者をいじめないように
そのうち郵便貯金で10パーとか言い出しますよ
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2566
通りがかりさん
大昔に一軒二軒買っただけの素人が高説垂れるのは害悪で痛くて見てられないので、職場の後輩にでも先輩風吹かして満足しておいて下さいね。
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2567
匿名さん
二軒三軒買っただけの素人が先輩風吹かして満足している。
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2568
マンション検討中さん
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2569
匿名さん
最上階(プール)、南(安い)、北東(眺望)、北西(眺望)が人気。
まあ、全体的に人気。
新価格が絶妙なんだよな。
しかし、西にパークマンション100m、東南に渋谷ホームズ30階?、北西にNHK90mの建て替えが将来ある。南の区役所、南西は住友だっけ?は建設中。
階数と価格を十分検討すべき、リセール時のために。
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2570
通りがかりさん
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2571
マンション掲示板さん
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2572
マンション検討中さん
神宮前よりは南平台のパークハウスとかのほうが一緒に検討してる人は多いのかな
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2573
匿名さん
いま、渋谷青山で検討するなら、南平台、クヤクショ、神宮外苑の3つからでしょう
それぞれ微妙にキャラはちがいますが!
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2574
匿名さん
>>2573 匿名さん
微妙というより、まったくキャラが異なる。どれも損はない物件。
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2575
マンション掲示板さん
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2576
匿名さん
-
2577
匿名さん
-
2578
匿名さん
-
2579
匿名さん
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2580
マンション検討中さん
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2581
マンション検討中さん
さすがに2倍にはならないとは思いますが…
1番人気はどのタイプなんでしょうか?
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2582
匿名さん
-
2583
匿名さん
-
2584
匿名さん
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2585
マンション掲示板さん
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2586
マンション検討中さん
1番人気は確かHとJタイプだったような。
後は買えない高層階にも倍率ついてました笑
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2587
マンション検討中さん
抽選?
要望書で倍率がついただけで、販売は別なんでは、、?
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2588
匿名さん
連投、スルー、連投、スルー
かわいそうな初心者マークさん。涙
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2589
eマンションさん
>>2588 匿名さん
あなたは、どれを買われるのですか???
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2590
匿名さん
内緒。。。だけどヒントを教えてあげる。
私のお部屋は10人が申込みしてるんだって。
さて、どのお部屋でしょう。
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2591
マンション検討中さん
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2592
匿名さん
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2593
匿名さん
Hは今のところ何倍くらいですか?どなたか教えてください?
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2594
匿名さん
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2595
匿名さん
Hは止めときなはれ、安物買いの銭失いといいまっしゃろ、リセールは厳しいおすえ。
1LDKの1億円はこの好景気が去りはったら、おわりどす。
ほかを見つけなはれ、探しなはれ。
知らん旦那はんや偉いはんを前に堪忍どすえ。
はい、さいなら。
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2596
eマンションさん
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2597
マンション検討中さん
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2598
マンション検討中さん
K、Lの30階以下はコーナーだし、
狙い目かもと最終案を悩んでいます。
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2599
匿名さん
こんな高額マンションでもスレッドが賑わうって事は、金があるとこにはあるんだな。
3LDKって最低いくらなんだろ…
1LDKでも1.1億?だから2億とかか。
子なしの共働きでも無理だわ。
買えるのは医師夫婦とかNHK夫婦とかか。
NHK局員は買いに来そうだな。
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2600
匿名さん
そうどすなあ。K・Lよろしおすなあ。
目の前の渋谷ホームズの建て替えが検討されておますやろ
そこをぎりぎり避けはった方がよろしんとおますやろか
近所の方にお聞きしたら〇〇階とか言うてはったし
専門家の人が階高はここより低いんやないかと言うてはったなあ
抽選、当たったらよろしいおすな。
はい、さいなら。
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2601
マンション検討中さん
>>2599 匿名さん
そのどっちでもない普通の共働きだけど、2億ちょっとなら普通に買えるよ。
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2602
匿名さん
>>2601 マンション検討中さん
まあ、一馬力でも、あるマンションで二億円の審査通ったな。しかし、資金手当てができるからって、営業マンも勧めるなよと思った。こっちは普通のサラリーマンなんだから。
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2603
匿名さん
結構金あるんですね、皆さん。
子供がいなかったら1.3億くらいまでは行けそうだけど、ま、子供がいるんでローンは9000万台が限界っす。
それでもやって行けるのかどうか。
金持ちの皆さん、グッドラック。。
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2604
匿名さん
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2605
eマンションさん
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2606
匿名さん
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2607
匿名さん
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2608
マンション検討中さん
153か158戸分の100戸出しならまずまずじゃない?
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2609
匿名さん
南と西南がダントツの人気
現状最高倍率10倍前後
年内に2次あり
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2610
匿名さん
すごい人気なんですね
世田谷の定借が悲惨なことになってるんで上昇相場にストップがかかったのかと思いましたが、超都心部のタワーの需要は想像以上なんですね
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2611
匿名さん
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2612
匿名さん
下層階の価格と比較してから判断したいのが皆の本音では?
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2613
ご近所さん
>>世田谷の定借
ブランズシティかな。あれは駅からも遠いし仕方ないだろうね。
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2614
マンション検討中さん
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2615
匿名さん
-
2616
マンコミュファンさん
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2617
匿名さん
-
2618
マンション検討中さん
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2619
匿名さん
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2620
マンコミュファンさん
>>2617 匿名さん
ここなら仕様なんてどうでもいいような
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2621
口コミ知りたいさん
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2622
匿名さん
1期はパスしようかと迷ったんだけど、40m2は坪単価高いらしいし、明日登録することに決めました。倍率が気になるけどイチかバチか勝負。
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2623
匿名さん
>>2621 口コミ知りたいさん
プラン冊子の後ろに、スタンダード、スーペリア、ペントハウス・プレミアムとあるでしょ?
22階より下はスタンダードで、22階以上よりグレードが落ちますよ。
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2624
匿名さん
>2622
外れても40m2には挑戦できるからね
そのための高層階からの販売なんだろうけど
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2625
匿名さん
>>2622 匿名さん
わざわざライバルを増やすことは普通はしません。
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2626
匿名さん
初心者マークの1行質問は、人の親切心をもてあそんでいますからご注意してください。
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2627
匿名さん
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2628
匿名さん
>>2627 匿名さん
私も本日申し込みます。
絶望的な倍率でなければいいのですが。
お互い、グッドラック。
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2629
eマンションさん
>>2623 匿名さん
天井高、天カセ、タイル以外の違いがあまりなさそうな気が
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2630
匿名さん
-
2631
匿名さん
-
2632
マンション検討中さん
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2633
匿名さん
希望が持てる倍率でした。
流石に空いているところはありませんでしたが。
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2634
マンション検討中さん
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2635
匿名さん
希望の部屋は4倍だったので同じタイプの1倍の部屋にしました。
2倍なら可能性ありますからね。1番の方ゴメンナサイネ。
はじめてなので、今からドキドキです。
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2636
匿名さん
-
2637
匿名さん
-
2638
匿名さん
倍率ありの60-70の狭めを申し込む方はセカンドハウスか投資用なんでしょうか?
うちは実需で100なのと、次の予約したので流石に抽選はないと思いますが…
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2639
匿名さん
>>2638 匿名さん
倍率つかないなら、今日当選の連絡があると思いますよ。なければ、抽選です。
抽選でも、当選したときのために次回予約はします。
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2640
匿名さん
北東上層階も4倍だったような気がしましたよ。
上層階はそれなりの倍率だと記憶しています。
私も上層階だったので検討外ではありましたが、口頭で教えていただきました。
メモしていないので間違っていたら、すみません。
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2641
匿名さん
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2642
匿名さん
>>2632
人気、大したことなかったんですか?
どのくらいの感じだったんでしょう?
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2643
匿名さん
価格が価格だから、倍率はさほどでなくとも、一通り埋まっていたようですよ。
1倍でも100戸売れれば先ず先ずでしょう。
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2644
マンション検討中さん
最高倍率6倍みたいですよ。
億ションでこれだけの倍率がつくなんて。
お金持ちっているんですね。
空いてるお部屋に申し込もうとしたらどの部屋も倍率ついてました。
だから結局、気にせず第1希望に申し込みました。
明日抽選ですが皆んな行きますか?
写真撮ってアップしてください!!
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2645
マンション検討中さん
抽選会仕事で行けないので行く方は倍率表アップしてください!
ズルされないように。
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2646
マンション検討中さん
抽選ではありませんでした。それはそれで悩んでしまうのは贅沢な悩みでしょうか?
このマンションの評価は本当に難しいです!高いのだか安いのだか、買ったほうがよいのかどうか、よく分かりません…
初志貫徹して第一希望に申し込めば良かった気もしています。
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2647
マンション検討中さん
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2648
マンション検討中さん
>>2647 マンション検討中さん
自分の欲しい部屋、階数で抽選のほうがよかったと、
少し悔やんでいます。今週悩んでみます…
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2649
匿名さん
私も抽選と言われましたが、最終日の経過など何となく対応に不信感を感じました。
広めの部屋を十分に買える予算はあるんですが、ここは止めるかもしれません。
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2650
匿名さん
>>2644
すいません、最終日に行かなかったので教えてください。
どの部屋も倍率ついてました。とありますが、100戸全てに倍率がついていた訳ではなく、希望のプランの中では空きがなく倍率がついていたということですよね?
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2651
匿名さん
>>2649 匿名さん
抽選なんて信じてるんだ
箱の中見たら愕然とするかもよ
売りたい客に、売りたい部屋を割り当てて行くための抽選も?ある
昨今のブラックボックス化した販売方法は、ネットで何でも情報が流れる世の中だからしょうがないのかね
とにかくコネと情報戦なのは確か
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2652
マンション検討中さん
>>2651 匿名さん
そのために誰か行った人が何番が当選したか写真撮ってください。
よろしくお願いします。
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2653
匿名さん
ここは住戸別抽選?
抽選部屋が多い場合は倍率別抽選もあるよね。これだと各倍率で何番が当選したかわかればいいから確認しやすい。
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2654
匿名さん
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2655
マンション検討中さん
>>2649 匿名さん
一番乗りで行けば抽選箱の中の確認できるよ。もちろんサクラが先回りしてるとか疑いだしたらキリないが、三井含む財閥系はクリーンにやっている印象。
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2656
匿名さん
北仲の倍率抽選は面白かった。
一番凄かったのは、トミヒサクロスの戸別抽選。
人人人、3会場に分けての抽選だったけど、半端なく盛り上がった。
-
2657
マンション検討中さん
購入を検討していましたがちょっと悩み始めました。
定期借地の割に価格が高いというのもそうですが、
以前の陸軍の監獄という書き込みを見つけてよく調べたところ
226の兵士がここで処刑されているのですね。収監されていたので慰霊碑があるのかと勝手に理解していました。
監獄はまだしも処刑場はさすがに気持ちが悪いですね。
念のため書いておきますが、別に他人に購入を辞退させるつもりで書いているのではなく
単純に自分が嫌だなと思って書きました。
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2658
マンション検討中さん
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2659
匿名さん
長文ご苦労さん
只今抽選の真っ最中
あなたは本当にわかりやすい、正直者さん。
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2660
匿名さん
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2661
マンション検討中さん
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2662
匿名さん
ここは一次は昨日締切で100戸も全て希望入ったのか?
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2663
匿名さん
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2664
マンション検討中さん
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2665
匿名さん
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2666
マンション検討中さん
私も当選しました。
キャピタルゲイン狙って応募したわけではありませんが、
取れますかね?
将来的な渋谷の値上がり期待を考慮してですか。
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2667
検討板ユーザーさん
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2668
匿名さん
新築で買える人はいいけど、定借中古で買う人って年収あっても融資出るのか?
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2669
匿名さん
なんだこりゃ。
HP見たら1期2次、最上階2部屋が10億と15億。本日登録抽選とある。
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2670
マンション検討中さん
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2671
マンション検討中さん
手付金5%だと断られますよ。
キャンセル出ても教えてもらえません。
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2672
匿名さん
当選者のみなさん
おめでとうございます。
ここを購入できた皆さんは間違いなく人生の勝利者です。
キャンピタルもインカムも期待できますし、
何よりこの地にこのグレードのマンションに住めるチャンスを得たことが素晴らしいですね。唯一無二感の強いこのマンションは圧倒的は差別化が図られるとともに、きっと渋谷という地の再開発とともに認知もされていくでしょう。良いマンションにしていきましょう。末永くよろしくお願いします。
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2673
匿名さん
ありがとうございます。
でも、本当に当たるとは思わなかったです。
ラッキーそのもの。感謝、感謝です。
当選された方、これから当選される方、こちらこそよろしくお願いします。
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2674
マンション検討中さん
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2675
匿名さん
皆さんは落ちた人の気持ちを考えたことあるのでしょうか
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2676
匿名さん
2期もありますから気にしないでください。
2期は1倍か2倍の部屋にします。
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2677
マンション検討中さん
下層階の方がキャピタルもインカムもあるんじゃない?
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2678
匿名さん
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2679
匿名さん
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2680
匿名さん
ありがとうございます。
早速MRに電話してみます。
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2681
マンション検討中さん
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2682
マンション掲示板さん
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2683
住民板ユーザーさん1
共用施設にスタディルームがあるみたいなんですけど、
どんなデザインになるかご存知の方いらっしゃいますか?
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2684
eマンションさん
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2685
マンション検討中さん
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2686
匿名
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2687
通りがかりさん
そうだね。いかに買えない冷やかしが多かったかがよくわかる。一期一次が終わったと同時に一気にいなくなる…まあまた二期始まれば、買えない冷やかしが集まってくるのでは?
これは人気高級マンコミュスレではあるあるです。
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2688
マンション検討中さん
確かにここで当落にかかわるコメントをしている人は10件以下のようですから
つまりちゃんとしたコメントは1割以下でしょうね。
私は冷やかしの書き込みが大半だと理解しながら、情報源の一つにはしています。
でも他の億ションの板はもう少し書き込みが多い気がするので書き込みが少ないと書きました。
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2689
マンション検討中さん
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2690
匿名さん
即日全戸完売ではなく、まだまだ戸数残っているマンションですよ。
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2691
マンション検討中さん
>>2690 匿名さん
タイプによってはキャンセルありませんよ。
全戸完売とは出したお部屋に対して全戸申し込みが入ったということ。
ローン通らない人もいるから営業担当に連絡してみてはいかがでしょうか?
キャッシュならなおよし。
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2692
検討板ユーザーさん
>>2689 マンション検討中さん
次期販売には、気になるタイプのお部屋はないのですか?
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2693
マンション検討中さん
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2694
マンション検討中さん
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2695
マンション検討中さん
>>2694 マンション検討中さん
確かにその列が一次の狙い目ですもんね。
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2696
匿名さん
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2697
匿名さん
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2698
匿名さん
-
2699
匿名さん
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2700
匿名さん
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2701
匿名さん
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2702
名無しさん
>>2701 匿名さん
出ると思う。
けど南、西南の方がもっと出ると思う。
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2703
匿名さん
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2704
検討板ユーザーさん
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2705
マンション検討中さん
この物件は本当に割安なのでしょうか。
販売価格の内訳として建設費70%権利金15%前払地代15%程度とのことなので価格表
を見ると土地権利金地代を合わせた土地関係価格は土地持ち分の坪単価は3000万円程度。
これは路線価から割り戻した実勢価格の約2倍。解体準備金を70年間で建物坪あたり70万円
程度を積み立てることを考えると、土地コストは通常の土地所有権マンションとあまり変わらないレベルですね。
場所柄土地代は実勢価格の2倍以上はするとは思いますが、区役所建替え費用、デベ
の利益ががっぽり乗っているからでしょうか。
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2706
匿名さん
所有権なら坪900~1000くらいでしたでしょうからね。そう考えれば割安では?
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2707
匿名さん
どういう計算なんだ…坪3000万とかその辺の数字はどこから来るのかわからん
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2708
マンション検討中さん
まっ、唯一無二の立地だからな。
賃貸で住むより安いと思えばえーやん。
細かい数字出したって高かろーが欲しいものは欲しい。
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2709
匿名さん
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2710
匿名さん
>>2708 マンション検討中さん
隣のパークマンション所有権で建て替える。
坪単価ここより必ずしも高いという訳ではなさそう、知らんけど
>>2705 マンション検討中さん
手付金の説明では地代全てで坪100万程度
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2711
検討板ユーザーさん
>>2710 匿名さん
隣のパークマンションは坪1000との噂だよ…
所有権だから当たり前だけどね
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2712
マンション検討中さん
まだ隣は立つまでに時間がかかるでしょ。
南向きの30階以上がいいのかなと。
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2713
マンション検討中さん
三次に32-Iが出たのですね。事業協力者が買わなかった…
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2714
マンション検討中さん
高層階の人気は北側と聞きましたが、価格的にバランスが良いのは南側と言う事ですか?
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2715
マンション検討中
>>2707 匿名さん
概算2億の部屋として3割が権利金、地代なら6000万、持分敷地は部屋の広さを全体床で案分すると2坪程度。よって坪3000万。
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2716
マンション検討中
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2717
匿名さん
>>2715 マンション検討中さん
意味不明笑笑
だから何?
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2718
匿名さん
ココを買えない人が隣の建替買えるわけないじゃん。
いつになるかわからないし、値段もわからない。
しかも四方囲まれてる。
所有権でもそれは嫌だわ。
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2719
マンション検討中
>>2717 匿名さん
意味不明じゃなくて君の頭じゃ理解できないだけだな。簡単な算数。
定期借地の割に土地関係費がかなり取られてるということ。
ついでに解体準備金は平米240円取られるから75平米の部屋で70年で1500万円。
色んなところに利益乗せすぎだな。
そういうことを指摘されて捨て台詞でごまかそうとしてるのかな。君は業者だな。
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2720
マンション検討中
>>2710 匿名さん
坪100万というのは部屋の床で割った数字でしょう。
土地の価格の評価はあくまで土地持分でする必要あり。上の計算は土地持分2坪で3000万円払うから坪1500万円。路線価から割り戻した実勢価格の2倍。土地の価格は場所により実勢価格より安いところもあれば2倍以上の場所もあるからこれだけで判断はできないが。
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2721
マンション検討中さん
唯一無二?
希少価値はあるとは思えるがそれは言い過ぎ。
絶対額が高くてもコスパが良いもは買うけど、
割高なものは欲しくても買わないな。
割高でも欲しいというくらいだから申込したんだよね?
それとも口だけ?
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2722
匿名さん
>>2720 マンション検討中
貴方の書いてることは計算すれば普通に理解できますので大丈夫ですよ。
私の言ってるのは土地の持ち分とは無関係の話です。
抽選の説明の時に営業から手付金は地代除く10%と言われました。
おそらく契約書には書いてあるんでしょうが、その地代が坪あたり約100万だったということだけです。
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2723
匿名さん
ほんとだ。南向き32階が売りに出てる。
今日の10時から13時の受付期限。
風邪ひいたので会社休みます。
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2724
匿名さん
一応、坪あたりとは土地持ち分ではなく、部屋の専有面積です。
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2725
匿名さん
>>2719 マンション検討中さん
理解できますが、だから何?ってこと。
買わなきゃいーじゃん。
そしてこのスレッドこないでください。
気になってしょうがないのかしら。
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2726
匿名さん
南向きは人気NO1のタイプじゃん。しかも32階。
坪単価もグロスも魅力的だし、眺望良好、3LDK、行燈部屋も4畳あるし・・・。
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2727
マンション検討中
>>2725 匿名さん
意味不明といったかと思うと理解できると言い出すのは何?適当人間だな。もっと論理的な議論をしないとな。
買わなきゃいいじゃんだって?
買おうか真剣に検討してるから計算してるんだよ。
感情的になるとこらからして、やはり業者だな。
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2728
匿名さん
計算、計算って、いやに単純な計算だな。
定借は複雑だよ。税理士でも経験者でないとわかんないくらいだからね。
何をもって割安か割高かの判断は難しいよね。
横からゴメン。
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2729
マンション検討中さん
今日の締め切り、13時なんだ!
超短期勝負…14時抽選。
三井さんも売るためにゲリラ戦ですね。
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2730
マンション検討中さん
1次外れた人の個別の要望を聞いてはめ込んでるのでしょう。
表面上は抽選と言いながら短時間の公表で実質無抽選ねらいですね。
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2731
マンション検討中
>>2724 匿名さん
不動産の坪単価とは土地、建物別々で考えるべき。土地は容積率が同じではないので、マンションの部屋の床で割った坪単価は一つの目安にはなるが、比較の基準がずれる。
原価法的に不動産の価格の検証をするには土地持分と建物持分を分けて考えないと実態が見えない。
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2732
マンション検討中
>>2728 匿名さん
マンションは所有権でも建て替えは容易ではないので、結局70年もすれば数坪の土地が残るだけですから、貸借で70年と実質的に変わらないので、確かに割高か割安かの判断は難しいとは思います。
単純とのご指摘ですが、詳細に数字を出すと部屋が特定されるので概算数字で出してるだけです。
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2733
名無しさん
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2734
名無しさん
>>2733 名無しさん
完売!まあ客がついてる上での売り出しだからね
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2735
匿名さん
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2736
匿名さん
結局、ここまで何戸売れたんですか?
22階以上で何戸残ってるんでしょうか?
HPで何戸完売御礼とか書いてくれればいいのに。
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2737
匿名さん
なんでそんな気になるの?モデルルームに連絡すれば?
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2738
マンション掲示板さん
>>2737 匿名さん
人気度合いを知りたいのでしょう。
申し込みが当たったけど買おうかどうか迷ってる、又はこれから申し込みをしようか考えてるんでしょう。完売でない場合は値段が下がるかなと期待してるとか。
あとは人気の場合は権利を取って利益を上乗せして売ろうと考えてる悪い人かも。
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2739
匿名さん
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2740
匿名さん
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2741
通りがかり
>>2732 マンション検討中さん
マンションも色々で、土地価格が非常に高い場合、新築時でも、建物価格より土地価格の方が高い場合もあります。要するに資産の半分以上が土地と言うことになり、土地は劣化しませんので、資産価値は減少しません。むしろ土地価格の上昇とともに、資産価値が増加して行きます。このマンションの場合は、70年後には更地にして返還しなければならないので、土地の資産価値はかなり小さくなりますね。その分価格が低くなっていると言うことでしょう。
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2742
匿名さん
>>2741 通りがかりさん
それが定借という制度そのものだから当たり前。
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2743
マンション検討中さん
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2744
名無しさん
それらを踏まえた上でここは需要がある、と言うのが市場の答えだとは思いますが…
やはり定借物件は難しいですね
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2745
匿名さん
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2746
マンション検討中さん
>>2745 匿名さん
こういうところで、よく人の意見にそういう言い方する人間がいるが、ちゃんと自分の意見を言ってからコメントすべき。
色々なレベルの人間が見るのだから自分は当たり前だと思っても、参考になる人間もいるはずだし。
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2747
マンション検討中さん
>>2740 匿名さん
今の市況はあと数年で必ず悪くなるでしょうね。ただし、局地的に渋谷の市況は良くなるかもしれませんね。
私はそれにかけることにしました。
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2748
匿名さん
下がれば上がる、上がれば下がる。
だから、近い将来下がることは間違いない。
その次の将来は上がる。ただの、循環。
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2749
マンション検討中さん
すみません。今更な質問で申し訳ないのですが、ここの地代は前払いで一括払いとお聞きしたのですが、最初に諸経費として支払うのでしょうか?その場合いくらくらいの支払いなのでしょうか?
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2750
匿名さん
定借って、定借の期限には全くの無価値になるっていうことですよね。そう思うと、さすがにこの値段は高いなあ・・って思っちゃいます。。。
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2751
匿名さん
モモレジさんのブログ(解説)を読んだら参考になるよ。
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2752
匿名さん
借地権は実際は何の問題もなく逆に優良物件も多いのに、転売市場では予想以上に不評でほとほと参った経験がある。
ここはそういった常識を打ち破る、初の物件になる可能性を感じる。
けど、マンション購入層の審美眼って高額帯でさえかなり低いんだよな・・・
あと融資(ローンに限らず)の担保価値は必ず低く見積もられるか断られる、これは自称プロ評論家の誰もはっきり言わないけれど事実。
ここの2軒目、融資で行こうとしたら大手三行共にゼロ回答だった。ちなみに中小、小規模事業者でも、赤字でもない。個人の住宅ローンなら大丈夫だったけど。
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2753
匿名さん
定借に関係なく、住宅ローン以外の融資は厳しいよ。
3割自己資金を入れれば大丈夫だと言われたけどね。
スルガの件における金融庁指導が一段落したら(半年か1年)、少しは甘くなると思う。
今は銀行も金融庁には歯向かえないからね。
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2754
匿名さん
>常識を打ち破る、初の物件?
沖さんが、定借で含み益1億円出しているのに?
モデルルームに行ったなら、紙もらったでしょ?
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2755
マンション検討中さん
定借だからここのセカンドマーケットは全く予想できません。そこが不安と言えば不安。ただ特に南向きの坪単価は魅力的。買うかどうかの難しい選択ですね!
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2756
匿名さん
>>2755 マンション検討中さん
南はお買い得過ぎます。バーゲンセール。北との眺望による単価差差は、中古では縮小するので、値上がりする確率大。
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2757
マンション検討中さん
南側は、当初より約3000万円近く低い値付けになりましたから…もちろん最初が高過ぎたのでしょうが。かなりリーズナブルだと思います。
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2758
匿名さん
>>2757 マンション検討中さん
南向きとは南西?南?南東?すべてですか?
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2759
マンション検討中さん
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2760
匿名さん
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2761
匿名さん
西南は下がったと言っても29階以下はお見合いの可能性がありますからね。
それと、3Aならともかく1億以上の1LDKは悩ましい。
南東はもう少し人気になってもおかしくなかったのでは?
南東側に渋谷ホームズ建て替えがあるとしても。
南はどうしてここまで安くしたのか??? いわゆるパンダ。
行燈とはいえ3LDK、31階以上は行燈部屋も4畳あるし。
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2762
検討板ユーザーさん
南方面はこれから建つ建物とお見合いになると思うのですが、中層階以上ならうまく眺望抜けるのでしょうか?
そうなると北方面の坪850?は少々高く感じてしまいますね
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2763
匿名さん
定借だからといっても、地代も権利金も全額含まれた価格。
解体準備金もほぼ土地の固定資産税と同額。
う~ん、激安だと思うけど、人気はパッとしないですよね。
皆さん下層階を待ってるのですかね~。だとしたら三井の誤算。
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2764
匿名さん
将来お見合いの可能性のある角部屋Iタイプをお隣中住戸Jタイプより安くした。
それにより、Iタイプが非常にお買い得に見えたため人気が集中した。
その分、Jタイプの人気がなかったので、お買い得Iタイプよりも更に下げざるを得なかった。
これが南向きJがバーゲンセールになった経緯。
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2765
匿名さん
>>2762
今回販売対象の22階以上なら南でも眺望は抜けます。確かに同じ間取りの北側は、眺望は素晴らしいですが高いですね。
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2766
匿名さん
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2767
匿名さん
>>2761 匿名さん
JとHが同じ単価はすごいよね。普通は1Lの方が面積狭いから3Lより単価高くなるのに…
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2768
匿名さん
階数にもよるけど、22階ならEも単価的にはJと同等。おまけに3LDK,角部屋。
広いからグロスが高くて手が出なかったが、予算があえば欲しかった。
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2769
匿名さん
ここは高層階の現金買いで数億円の高い部屋、坪単価安い部屋は売れてるけど、A、CやMの単価高い所は一期で全く申し込み入ってない。値付け高すぎるのもあるけど、1億後半から2億は本当に値動き悪い。
後は22階以上の安値が坪600強だから、下層階が坪600以下でかなり安く売り出されるのが一番のリスク要因。
建築は詳しくないが、他の定借より解体準備金かなり高いのはタワマンだからか?
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2770
匿名さん
21階以下も北やその隣などは、勿論、同じ方角の上層階よりも安いですが、南の坪600までは下がらないと聞きました。本当かどうかは保証できませんが。
南低層は、区役所とお見合いなので、坪600から更に下がると思います。
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2771
口コミ知りたいさん
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2772
匿名さん
低層階は北側方面と東側方面しか分譲しないでしょう。
355戸から上層階の戸数を差し引くと、前立てのない北側と東側となります。
狭い低層西側と南側は分譲しないのではないかと。
担当者の話とも合致します。
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2773
検討板ユーザーさん
>>2772 匿名さん
貰ったプラン図面みると下層階もどの方角もタイプ分けされてるから売り出すんじゃないの?
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2774
匿名さん
19階予想坪単価(分譲しないタイプがあるかも)
北 720万65m2(中層階より10m2狭い)
東 750万47m2(40m2台1LDK)
北東800万75m2
東北720万72m2
東南600万72m2(前立て)
南東580万74m2(全方位前立て)
低層は仕様が悪く、天井高は200mm低く、階差も考慮すると、この価格が妥当か。
しかし、安くした場合、1期契約者から大クレームとなる。
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2775
匿名さん
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2776
匿名さん
北、北西、東北はもっと人気になると思ったけどなあ。
高いけど、お値打ちだと・・・?
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2777
匿名さん
22階以上も仕様は低い。
営業も立地が良いからと言い訳してたが2億強で全熱交換器なし、壁に穴は驚いた。
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2778
匿名さん
>>2777 匿名さん
全熱交換器で仕様を見るのは素人だよ。
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2779
匿名さん
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2780
匿名さん
玄人は、出口を見据えて、
立地・ランドマークタワー・外観・エントランスほかの共用施設。
専有部では方角・眺望・間取り・天井高くらいか。
中古の客は、マンション名>価格>眺望>間取りで探す。
-例-
パークコート青山ザタワーか檜町タワー、2億まで・南向きの2LDK・前立てなし。なければ赤坂タワーレジデンスでもいい。
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2781
名無しさん
>>2780 匿名さん
ここが定借でなければ出口は問題ないだろうが、定借でかつ時期的にかなりの高値の状況で、出口の心配はないのかな?
売れなければ賃料収入で十分おつりは来るのは間違いないけど。
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2782
匿名さん
>>2781 名無しさん
そうですね。
経費で落とせるしかすのがよいですね。
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2783
匿名さん
>>2781 名無しさん
タワーマンション節税のニーズがあるので、新築で購入した人の出口は問題ないと思います。
そういう人は、買って賃貸に出し評価額を下げるのが目的ですから。
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2784
マンション掲示板さん
>>2780 匿名さん
おそらく、その2大タワマンにプラスされ、パークコート渋谷タワーの指名買いも出てくるでしょう
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2785
匿名さん
金ある老人には駅から坂道遠すぎ
タクシーもめんどい
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2786
匿名さん
ここのターゲットは50未満と賃貸・売却・セカンド目的の個人・法人。
老人の実需ではない。
蛇足だが、
その賃貸・売却目的の融資が極めて厳しくなったので、三井は値下げせざるを得なかった。
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2787
匿名さん
私も実需で買う予定だったが、徒歩10分弱がどうしても引っかかり自分の会社まで遠くなるので今後出る他の駅直結マンションにする予定
融資は年収の4倍に抑えたので問題なかったが
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2788
名無しさん
>>2785 匿名さん
基本高齢者は実需でここは買わないでしょう。
相続税対策か投資でしょうね。
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2789
匿名さん
ここと文京区が競合する?
ここはザコート神宮外苑、南平台、中古PC青山、中古PC檜町が競合マンションだと思っていた。
目から鱗。なるほど。
いや、駅直結は便利ですよ。
また、遊びに来てくださいね。
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2790
匿名さん
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2791
匿名さん
>>2789 匿名さん
誰もそんなこと言っていませんよ。
幻覚、幻聴?
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2792
匿名さん
あれ、もう遊びに来ちゃったの。
駅直結は早いね~。
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2793
マンション検討中さん
>>2789 匿名さん
ここと競合となる駅直結はパークシティ武蔵小山くらいかなぁ
文京小石川は低地なんで足切りライン外ですね
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2794
匿名さん
>>2789 匿名さん
2787だが文京区ではない
もっと良い立地で出来るのあまり知られてないだろうな
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2795
マンション検討中さん
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2796
匿名さん
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2797
匿名さん
北参道?直結でも、副都心線じゃないですか。
意味あるんでしょうか、そんなの。
眺望は三方位良さそうなので、所有権ならここより高くなりそうですね。
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2798
匿名さん
買わないと決めたのに、気になるんですか。
遊びどころか昼から晩まで張り付いてますね。
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2799
匿名さん
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2800
マンション検討中さん
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2801
匿名さん
>2780 匿名さん 17時間前
>玄人は、出口を見据えて、
>立地・ランドマークタワー・外観・エントランスほかの共用施設。
>専有部では方角・眺望・間取り・天井高くらいか。
>中古の客は、マンション名>価格>眺望>間取りで探す。
>-例-
>パークコート青山ザタワーか檜町タワー、2億まで・南向きの2LDK・前立てなし。な>ければ赤坂タワーレジデンスでもいい。
賃貸運用→10年後売却と仮定し、間取りについてお尋ねします。
75㎡3LDK、75㎡2LDK、中住戸で、どちらのプランを選択するべきでしょうか。リビングが狭くなり、小部屋と田の字でもあえての3LDKブランドか、この価格帯で探す方にはLDを広く2LDKなのか。
2億まで・南向きの(2LDK・3LDK)、前立てなし、J、Iタイプで検討。
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2802
匿名さん
3LDKが最も需要があり、売りやすいと思いますよ。
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2803
検討板ユーザーさん
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2804
匿名さん
>2802:匿名さん
ありがとうございます!
売却のみならず、賃貸でも3LDK(75㎡) > 2LDK(75㎡) で、貸り手が早くつくものですか?
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2805
匿名さん
>>2795 マンション検討中さん
北参道も直結なんすか?GSK?
東京駅のは買いたいです
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2806
匿名さん
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2807
評判気になるさん
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2808
匿名さん
私もHタイプ欲しいです。キャンセルでないかな?
だれか情報持ってませんか?
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2809
口コミ知りたいさん
>>2808 匿名さん
21階以下のHタイプじゃダメなのですか?
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2810
匿名さん
欲しい部屋は早く動いてゲットしないと厳しいですね。第一期第1次でお買い得のめぼしいところは売れてしまいます。
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2811
匿名
>>2810 匿名さん
こんなに高いマンションでもお買い得部屋なんてあるのでしょうか?
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2812
匿名さん
>>2811 匿名さん
価格の絶対値ではなく、価値に対してどうかでしょう。
三億円の価値のあるものが二億円ならお買得。例えですよ。
新築は価格が歪みやすいから、お買得部屋は必ずあります。
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2813
匿名さん
>>2809 口コミ知りたいさん
21階以下でHタイプあるのでしょうか?
天井高とか仕様が違うって聞きましたが。
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2814
口コミ知りたいさん
>>2813 匿名さん
冊子の図面プランを見る限り、21階以下もHタイプの記載がありました。ちなみにJは無くなってました。
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2815
匿名さん
>>2814 口コミ知りたいさん
アルファベットが同じでも階数で間取は違ってくる場合がありますよ。
だから、階数・アルファベットの組み合わせ表記になっています。
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2816
匿名さん
全熱交換器>エントランス、て言い切るあたり
住みごこちより販売重視のの業者が
多いのかと思う。住むなら両方重要。
最近の数億越え物件で全熱交換器や
エアコンカセットでない風潮はちょっと
異常。
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2817
口コミ知りたいさん
>>2815 匿名さん
図面上、22階以上と同じ位置とサイズ感ですから間違いないかと。もちろん同じHでも22階と23階で違うように、その程度での平米数の違いはあると思いますが、タイプは同じ間取りと思います。ちなみにJは2つ分の部屋に分かれてました。つまり南の中住戸は低層階にはみ2タイプあるということですね。
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2818
匿名さん
>>2817 口コミ知りたいさん
あっ、その上に末広がりの微妙な話ではなく、例えば22階と31階のHとIのような違いを言ってます。同じアルファベットでも違うと思うので確認してください。
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2819
匿名さん
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2820
匿名さん
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2821
マンション検討中さん
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2822
匿名さん
ここは平和ですね。きちんとした情報交換になっている。同じパークコートでも、文京区の板はひどい。
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2823
マンション検討中さん
文京区って、マンション建てたら毎度のごとく反対運動で訴訟してるし、掲示板はいつも民度が低い。そのくせプライドだけは圧倒的に高くて、なんであんなところの住人と群れれ暮らしたいのかわからないよね。笑
圧倒的にこちらの方がいいし、選ぶ人もクレバー。まあ、文京区の人もほとんど買えないだろうからいいよね。
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2824
マンション検討中さん
褒めるなら良いですが、一纏めにして根拠のない理由で貶すのはやめましょう。
どこの地区でも素晴らしい人もいればそうでない人もいるわけで結局は個人の問題です。
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2825
匿名さん
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2826
匿名さん
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2827
名無しさん
>>2826 匿名さん
そうでしょうね。買う気なら、営業と話せばよいだけですから。
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2828
マンション掲示板さん
>>2827 名無しさん
冷やかしではなくて、営業がキャンセル動向をいち早くキャッチしようとしているのかも。
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2829
検討板ユーザーさん
>>2828 マンション掲示板さん
こんな掲示板で、しかも三井の営業そんな細かいことするかな??
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2830
匿名さん
コンプライアンス的に上場企業はしないと思う。
顧客に電話かければ良いだけ。
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2831
マンション検討中さん
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2832
匿名さん
景気の先行きが怪しいですが、ここを買って大丈夫でしょうか?
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2833
匿名さん
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2834
匿名さん
パウエルが利上げ断行したことで景気後退で日経平均2万円割れ。。買ってしまった人たちがキャンセル相次がないか?
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2835
マンション検討中さん
そんなことはないでしょう。渋谷の開発は続きますから…
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2836
検討板ユーザーさん
数千万くらいの値下がりなら1~2年の食費程度。キャンセルしないでしょうね。
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2837
匿名さん
渋谷のランドマークに成りうるタワーだし、青山パークタワーとはグレードが違うし、ここの価値は上がりこそすれ、落ちることはないでしょう。
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2838
マンション検討中さん
>>2836 検討板ユーザーさん
そうですね、1年に500万?1,000万円の外食代は普通では…
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2839
匿名さん
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2840
匿名さん
販売開始当初から、総販売戸数355戸/505戸ですよ。
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2841
検討板ユーザーさん
>>2840 匿名さん
地権者住戸分ではなく、三井所有分の中で三井が売らずに持ち続ける可能性が高いようです。なので、販売戸数も355戸未満となるみたいですよ。
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2842
匿名さん
おいしい収益源だから手放したくなくなったか、売る自信がなくなったのか?どちらでしょうか?
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2843
匿名さん
https://mituikenta.com/?p=2402
これは腑に落ちる記事です。
モデルルームでも第一期1次では投資筋は少なく、実需の人が多いと言ってました。
倍率も最高で6倍、多くは2倍程度だったようです。
投資のプロが群がるほど割安ではないが、実需はついてくる絶妙な値付けという感じでしょうか。
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2844
匿名さん
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2845
匿名さん
3年前は17000円台だった時もあったし、その後20000万台超えましたし、株も不動産も価格の上げ下げはあるのかと。
楽観視?とまではいきませんが、こんな事もあるよね。と思っています。
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2846
検討板ユーザーさん
>>2843 匿名さん
そもそもプロの不動産投資家は区分マンションには手を出さない。利回りが最低でも7、8%必要。キャピタルゲイン狙いしても短期譲渡で税金で持っていかれるので旨味が少ないし。
中国マナーや属性の良いサラリーマンにわか大家が今まで手を出していただけで、彼らは殆ど居なくなっただけのこと。
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2847
匿名さん
>>2842
やはり、定借物件でここまで高価格帯ではあまり多くは捌けないのではないですかね・・
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2848
検討板ユーザーさん
>>2847 匿名さん
一応平均2倍以上なら売れてるというのでは。
下層階は総額は1億以下でしょうから倍率もまだ上がるのでは無いですか。
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2849
評判気になるさん
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2850
匿名さん
美味しい収益源と聞いた。まあ本音はわかりませんがね。あと下層階もそこまでは下がらなそうだから、前立てあることを考えれば北向き以外は上層階選んだ方が良いのでは。
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2851
匿名さん
私も下層階の分譲対象の広い部屋は、景色が抜ける北向が多いせいもありますが、グロス価格は安くならないと聞いてます。勿論、上層階の同じ向きよりは単価は下がるでしょうが70m2クラスの北側角は億越えでしょう。
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2852
マンション検討中さん
>>2851 匿名さん
60平米クラスも1億は割らないです。
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2853
検討板ユーザーさん
>>2849 評判気になるさん
そもそも株高といってもその儲けだけでここを買える人は殆どいないのでは。IPOで上場益を得た既存株主は別として、私は3億程度を株や外債で運用して今年は3000万程度の利益でした。つまり20億超を10%で回せて漸くここをポンと買える感じです。そんな人はそういないでしょうね。
当然オプションはたっぷり付ける余裕はできますが。
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2854
匿名さん
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2855
匿名さん
しょーもない記事笑
モデルルームに生花がいけてたからですって。
ホスピタリティですって。
それが全部価格にのってますよ!って言いたい。
だから一番町は売れなかった。
立地と価格とそこそこのモデルルームでよし!
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2856
通りがかりさん
>>2855 匿名さん
それを言うとここは広告宣伝にお金をかけてないね。パンフもシンプルでこれだけかと思ったが、結局邪魔になるからこれで良い気もする。
でも、その安くした分の広告費を販売価格から引いてるようにも思えない値付けなので、契約の記念に豪華カタログを保管したかった気持ちもあるが。
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2857
マンション掲示板さん
>>2856 通りがかりさん
積極的に売ろうとは思っていないのでは?
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2858
匿名さん
30階以下の2億前後の物件はほとんど一期で申し込みなかったし、今売れ残ってる高い部屋は売るの苦労するんだろうね
まあここの物件に限らずだが、定借だから余計にね…
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2859
匿名さん
>2858
ん?ちゃんと価格表見てます?30階以上の2億前後の部屋は南側も北側もほぼ完売してるけど。適当なことは言いなさんな。
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2860
匿名さん
ここは完成したら凄くインパクトあると思います。定期借地で敬遠する人がいるお陰で買うことが出来ました。都心の定期借地の旨味を知っている人には有り難いことです。
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2861
匿名さん
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2862
匿名さん
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2863
匿名さん
>>2859 匿名さん
30階以上ではなくて30階以下と書いてますよ
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2864
匿名さん
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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2865
マンコミュファンさん
>>2857 マンション掲示板さん
確かに他の物件の話をしたらそちらにすれば良いのではというような感じの態度だった。
それだけ売れる自信があるということか。
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2866
匿名さん
買って買ってとしつこく言われると評判が立ってしまったら致命的だからでしょう。この価格の定期借地、かなりチャレンジングな側面が強いですからね・・・
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2867
匿名さん
>>2860匿名さん
銀行の支店長にここの話をしたら定借でも70年間あり、間違いなくランドマーク的な有名物件になるので中古でも資産家が買いに来るから、是非買うと良いとのアドバイスでした。
確かに20年経って売却してもまだ50年は残っているし、その時ローン使うとしても属性が最高ランクの人達なので全く問題ないとのことでした。
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2868
評判気になるさん
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2869
匿名さん
賃貸の借り手は付かないだろうし、出口戦略がリセール以外にないのが、ここの弱みかな。
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2870
匿名さん
>>2869 匿名さん
この近くに住不が高級賃貸を二棟建てると聞きました。坪2万以上出す借り手がいる証拠です。
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2871
通りがかりさん
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2872
匿名さん
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2873
匿名さん
>>2872 匿名さん
渋谷はこの後IT企業の再集積が進み高級賃貸需要もかなり見込めますね。
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2874
匿名さん
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2875
匿名さん
定期借地権は、所有権の85%と言われています。
所有権で坪800とすれば坪700以下ならまずまず。坪600程度の部屋もありましたが、これはお宝物件。ここが竣工する頃の相場は、駅前再開発により坪1000以上とも言われています。その場合、より割安感が際立ちます。
更に都心の定期借地権は、中古マーケットでは所有権と同等で取引されています。(郊外は駄目です。)データに裏付けされた、こういった情報を持っているかいないかの情報格差が持っている人にとっては旨みです。もし所有権であったら、定期借地権で躊躇している人が参戦して、北中のように欲しくても手に入らないところを比較的容易く手に入れられるのですから。
これだけ潜在的に割安であれば、想定外のことがあっても、大きく値崩れする可能性は小さいでしょう。(最上階は別ですが、気にしない人が買うのでまあ、いいでしょう。)
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2876
評判気になるさん
>>2867 匿名さん
どの銀行、支店長でしょうか?区分マンションの評価方法が間違えっていませんか?
毎週水曜日になると書き込みが激減するんです。そう言えば不動産業界では水曜日を定休日にしているところが多いです。
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2877
匿名さん
>>2873 匿名さん
こういう、自分は違うのに他人の価値観を根拠レスで語る人、この掲示板にたくさんいますよね。
ここは比較的マトモな板だったのに、検討してないただ、ネガりたい人が入ってくるとここも潮時かな。
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2878
匿名さん
>>2875 匿名さん
都心部で中古マンションの検索してみると、相場よりかなり安いなと思うのは定借物件がほとんど
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2879
匿名さん
>駅前再開発により坪1000以上とも言われています。
ここは駅徒歩10分かかりますよ。
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2880
匿名さん
>>2879 匿名さん
マンションの中古市場価格は、新築価格に連動します。新築相場が上がれば中古相場も上がります。
既に相当程度、不動産相場が上限にきており、上昇余地が少ないのは事実ですが、だからこそまだ上昇余地がある立地を厳選する必要があります。
渋谷周辺は、その数少ない立地だと思っています。人が集まる商業地域を抱え、インバウンド需要の増加も見込め、オフィスも増える大規模再開発。
これと同等の再開発地域は、都内では品川、虎ノ門など限られています。
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2881
匿名さん
>>2874 匿名さん
確かにオーナー系は買うだろうけどその下の幹部レベルは高級賃貸の可能性はかなりあるでしょう。分譲賃貸がしょぼい?
それに万が一賃貸で借り手が居ないなくても別に投資のためだけに買うわけでは無いので大丈夫。
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2882
匿名さん
渋谷駅前再開発に関しては確かにその通りなんですが、ここは隣駅の渋谷ー神泉駅間くらい距離が離れている場所ですから、不動産価値に寄与する恩恵はかなり薄まります。
どちらかと言うと、代々木公園物件かな。
最悪どちらに転んでも、ホームページでプッシュしているように、そういう『混沌を遊べ』ばよろしいかと思います。
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2883
匿名さん
渋谷駅徒歩8分物件で渋谷再開発の恩恵が薄まるわけないでしょ。。
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2884
匿名さん
将来のことは誰にもわかりません。色々とリスクを並べて買わない選択もありだと思います。
各自でリスク許容度が違うでしょうから。私は不確実さの幅を評価し、リスクが許容範囲だと思ったので買いました。もしかしたら、キャピタルゲインを出すことには負けるかも知れませんが、想定家賃での下落率やこれまでの買い換えで得た利益が吹き飛ぶような下落リスクには勝てると思い買いました。
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2885
匿名さん
>>2877 匿名さん
自分は違うのに他人の価値観?何のこと?
根拠は言ってますよ、集積が進むと。
しかも、契約しましたが。
買いもしないネガはあなたですよね。
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2886
匿名さん
>>2877 匿名さん
失礼。2874への返信のつもりが間違えました。ごめんなさい。私も購入者です。
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2887
匿名さん
>>2879 匿名さん
再開発は駅前だけではなく、アベマタワー、パルコの建替はここなら4分程度。
駅10分(距離的には8分)といっても郊外の駅からとは違い、要するに徒歩圏に渋谷駅があるという凄い立地に建つタワーですよ。
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2888
匿名さん
>>2886 匿名さん
そうでしたか。
気になさらないでください。
根拠のないネガは無視するのが一番ですね。
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2889
匿名さん
>>2876 評判気になるさん
その支店長はメガの首都圏の支店長で3Aの中古の融資の実績が多くあるので間違いはないと思いますが。区分の評価方法が間違ってる?定借の話をしているのに区分?分かるように説明を。
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2890
評判気になるさん
>>2889 匿名さん
でしたらぜひその銀行名と支店長名を教えていただきたい。
RCの耐用年数47年に対し、定借70年だから20年経ってもまだ50年残ってるから大丈夫なんてとても支店長からの発言と思えません。なのでぜひそのメガバンク、その支店長を教えていただきたい。いくら定借が70年だからとは言え、法定耐用年数は47年です。もう一度聞きます、その支店長は誰ですか?
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2891
匿名さん
>>2890 評判気になるさん
あなたが言ってるのは一般属性の人のローン付の話。私が言ってるのは別に担保がどうこうなど関係ない最高属性の世界の話。別に他にここの何十倍の不動産があれは耐用年数なんてどうでも良いのです。
あなたの知らない、教科書的なこととは違う世界があることを理解した方が良いと思います。
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2894
匿名さん
[No.2892~本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
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2895
評判気になるさん
>>2894 匿名さん
小学生を叩く大人たちへ
自分の都合の良いように平気で嘘をつく大人たちへ
もう一度言います、法定耐用年数は47年です!法定耐用年数を超えた融資問題について本日毎日新聞にニュース上がっています。
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2896
匿名さん
その支店長さんって
渋谷の街の上空を飛行機通過が始まれば騒音と落下物リスクで
資産価値が下がるかもしれないって想定はしてないんですかね?
いろんなニュースでやってるから飛行機通過を知らないわけはないのに
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2897
マンション検討中さん
買うか買わないかは、いずれにしても自分で決めることです。お互いの意見ということでよろしいのでは…
ここは今後の開発もあるし有望ですが、定借のため限界もあります。とはいえ、定借でないと、出ない物件でもあります。
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2898
匿名さん
横レス失礼
耐用年数とか難しい事は分からないけど、都内メガバンク有力支店3行全てで不動産購入目的の融資断られたのは事実
通常融資ではその何十倍でも借入可だけど
別に飛行ルートとか個別事情関係なく、どこも定借のみが理由で、自己資金が何割だろうが無理だと。
各支店間で意思統一されてるかも疑問だし、資産価値を吟味すれば一律NGってのはなんだかなぁとは思うけど、大手銀行なんてそんなもんだよ
中古融資現時点でOK出したって、現実に売る時には責任取る必要もないから、何とでも言うよ
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2899
匿名さん
>>2890 評判気になるさん
定借は関係ないですけど、築30年超の区分マンション数年前に投資で買った時、メガバンクで20年で借入でしました。金利上がってもよければ30年でも借りられそうな話でした。
定借が借入きついのは理解するけど、耐用年数の関係でも、定借でも即だめってことは無いかと。
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2900
匿名さん
はなから購入する気のない人はスルーしましょう。この辺は、NHKも建て替えしたら見違える。そういう想像力が働かない人は再開発の恩恵に預かれない。
いずれにしても、この立地、中古の下値は限定的だから大損する可能性は低いのに、値上がりする可能性もある。悪くないと思います。
2,3千万円下がったところで、ローンの支払いに困らない人なら数年住めば元がとれますよ。
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2901
評判気になるさん
>>2899 匿名さん
当初私が言った内容から若干変わってきています。
耐用年数を超えた融資、別途共担入れられる物件があれば、耐用年数と借地権の関係は直結しません。
そもそも土地に対する所有権、借地権ですから、土地に耐用年数ありません。
定借70年だから、20年経ってもまだ50年あるから大丈夫と某メガバンクの支店長が言っていたとありえない話を言っている人がいるから自分の意見を述べただけです。
土地は消耗しないから耐用年数なくて、減価償却もない。ただ定借は所有権と違って他人の保有ものを期間限定で借りることを念頭に入れたうえ、この物件を検討したほうがよいでは?
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2902
評判気になるさん
>>2901 評判気になるさん
そして、もう一つ
水曜日になると、書き込みが激減するんです。不動産業界では水曜日を定休日にしているところが多いです。
もうこれ以上に言いません。
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2903
匿名さん
先オプで数千万溶かした場合手付金返してもらえるんだろうか
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2904
匿名さん
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2905
匿名さん
>>2901 評判気になるさん
いまいち日本語が上手く無いようですね。前段で書いていることがよくわからないです。
それは良いとして、私の言っていることが理解できないようなので最後にしますが、
まず、定借期間が70年あれば例えば20年経ってもまだ50年残っているので、この物件なら高属性の人が買いに来る物件だということ。
そしてそれらの高属性の人たちなら、定借であろうが所有権であろうが銀行はローンをつけるということです。そういう意味でとても良い物件だということを言っているのです。
あなたはここで何をしたいのかな?
私はあくまでも高属性の人たちが中古でもそういう買い方を出来る物件だと言っているまでです。
あなたは一般属性の話をしてるだけのこと。
そんな当たり前の話は誰でも分かっています。
理解できないならこれ以上回答は不要。
ここを契約してから発言をしてください。
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2906
マンション検討中さん
>>2898 匿名さん
新築時点でここのローンが下りないのはあなたのに何か問題があるだけのことです。
自己資金が何割でも無理?フルローンで下りる人もいると思いますよ。
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2907
匿名さん
一億までなら簡単にメガバンクのローン通る。
一億以上は審査厳しくなるけど
属性収入問題なければ審査は通る。
メガバンク通らないとかないよ。
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2908
マンション検討中さん
いやぁ二期がいよいよ来ましたねホームページに!
価格が気になルゥ!
流石に1億以下にはならないかなぁ、、どうなんだろう。
価格表は来年かしらね
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2909
通りがかりさん
>>2906 マンション検討中さん
この人は居住用じゃなくて投資用なのかもしれませんよ。でも、私は大した属性じゃありませんが、ローン引けましたけど。
たぶん、銀行の担当者が気を使って、「定借だから」と言ったのだと思われます。
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2910
マンション検討中さん
やっぱり二次は、40平米代は人気になるのでしょうか?
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2911
匿名さん
人気になるとは思いますよ。予算1億以内なら40平米しか買えませんからね。このグレードのマンションならとりあえず1つは持っておきたいと思う人もいるでしょうし。
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2912
匿名さん
>>2906 マンション検討中さん
「ローン」ではなく「融資」ね
個人の住宅ローンならいくらでも通るよ、新築時は。
3億以上の転売市場は融資が付くかどうかに相当左右されるのは事実
その観点からここはそう跳ねないのではと言ってるだけ
この物件がメガバンクで全て融資付かなかったというのは紛れも無い事実
年商10億とかの超小規模企業ではない上、通常融資は普通におりてる状況下でね
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2913
匿名さん
第一期は、当初100戸売り出し予定でしたが、全部売れたのでしょうか?
第二期一次が40戸なら順調ですね。
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2914
匿名さん
>>2904 匿名さん
現金で買おうと思いましたが、2年後買値に戻ってくるまでロールし続けて戻らなかったらアウトですね
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2915
匿名さん
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2916
匿名さん
47年で資産価値なくなるってミスリードしてるの?
47年で減価償却されて税制度上の価値が評価額1円になるだけで、住めなくなるわけでも売れなくなるわけでもないと思うが。
そこまで使い潰せば経費として計上する取得費はなくなるが、むしろ固定資産税安くて良くない?
税制上の価値がなくなったら、何が困るの?
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2917
マンション検討中さん
いったい全部でいくつ売却するんだうね?355から大幅に減ると予想します。
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2918
マンション掲示板さん
>>2912 匿名さん
随分わかった風な言い方だが、意味不明。
うちは自己使用でも、投資用どちらでもここは借りられるけど。
定借だから借りられないわけないだろ。
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2919
匿名さん
HP見ると下層階も含めて売り出し40戸しかない予定か
株は完全に下落トレンド入ったし、不動産も来年は厳しくなるね
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2920
匿名さん
これだけ株が下がると、反転した時の上昇が凄いだろうな。トランプとシュウキンペイが手打ちして、FRBが利上げを止めたら爆上げ必至。
また、二年も先の物件、落ち着きましょう。
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2921
匿名さん
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2922
匿名さん
株なんて一時的に半額になることは折り込み済。
マンション価格もこの10年、所謂新価格、新々価格で高すぎると言われた時期があり、リーマンなどで一時的に下がったが、結果として新々価格より高くなってるのが現状。
あまり目先の短期的な価格変動に惑わされない方がいいですよ。
株も不動産も何十年単位のお付き合いですから。
投機筋なら別ですが。
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2923
匿名さん
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2924
評判気になるさん
>>2923 匿名さん
誠に勝手ながら2018年12月25日(火)~2019年1月10日(木)の期間は冬季休業とさせていただきます。
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2925
匿名さん
スーモに第2期1次の間取りがで出ますね。
40m2台は流石に億越えはないでしょう。
7000万円台があるかな?
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2926
評判気になるさん
>>2924 評判気になるさん
なるほど。
でもむしろネガの書き込みが減ったように思うのは俺だけかな。
ライバルデベがネガを書き込んでたりして。
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2927
名無しさん
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2928
匿名さん
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2929
マンコミュファンさん
>>2928 匿名さん
ダイアモンドですか、、、なんだか怪しいですね
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2930
匿名さん
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2931
匿名さん
>>2928 匿名さん
タワーや大規模の方が資産性が高いって、完全に主観じゃん。
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2932
匿名さん
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2933
匿名さん
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2934
マンション検討中さん
>>2928
品川のシティタワーに代表されるように、やはり一般的に定借物件は売りにくいので極端に安く値付けされる物件があると美味しいこともあるよね、という話しでしかなくて、強気に出た定借物件に果たして旨味があるかどうか・・と思うのだけれど。違うのかなあ・・
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2935
匿名さん
>>2934 マンション検討中さん
品川シティタワーは例外って書いてあるじゃん。それを除いても定借として妥当な値付けなら、都心の貴重な立地なら所有権と同様に売買されるから、割安な分だけ美味しいということ。
まあ、理解できない人は他を当たれ、お呼びじゃないでいいんじゃない。
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2936
匿名さん
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2937
匿名さん
過去の実績データです。記事に具体的数字も書いてあるのに、逆に完全な主観とか読めるあたり、もうそこは読解力の問題かと。
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2938
匿名さん
>>2935 匿名さん
>>2934 マンション検討中さん
中古も売りにくいなか、CT品川は年間20件成約してるから売りにくいことは無いと思う。
今年も22件売り出して20件成約、残2件だね。
高騰110%の価格でも割安だからだろうね。
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2939
匿名さん
以上、過去の実績でした。
結論、シティタワー品川でさえ、
定借は割安感で売れる。
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2940
匿名さん
あの記事にマンション販売時期のデータないよね。
マンションの販売時期の相場が安ければ現地点の値上がり率は高くなるんだから、マンションを選んで結果を操作することも可能。
販売時期が3年違えば相場もガラッと変わる。
少なくとも販売年次ごとのマンション騰落率で比較しない意味ないでしょ。
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2941
匿名さん
渋谷に住む楽しさを教えて?
楽しそうな気がするけど、渋谷という地を楽しめないなら、落ち着いたところで
いいかなと思ってしまう。
代々木公園ですぐに走れるのはいいなと思う。
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2942
匿名さん
要するに、定借という括りでいっしょくたにしていては、美味しい定借にはありつけないということです。
定借の目利きがきかない人は手を出さない方が無難です。
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2943
匿名さん
ここの地主は渋谷区ですよね。
物件概要には「※建物存続期間は2093年9月30日までの約70年。期間満了時に更地にして返還することが条件です。」と書いてあるけど、渋谷区が地主だったら、借地期間終了時に再契約を期待できるかもしれない。
最近のマンションは70年以上もつだろうし、70年後に住民の多くが再契約を望めば、区もそれを無視できないのではないかと思う。
ところで、このマンションに限らず、高額物件の売行きは最近も堅調なようですね。外国人による購入は一服したはずなので、相続税対策での需要が相変わらずあるということなのでしょうか。
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2944
匿名さん
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2945
マンション検討中さん
ここは投資という観点より、ここが欲しいのか欲しくないのかということでしょうか。買っても住むこともないと思いますが、決して貸すことはないと思います。持っていることが幸せだと感じています。
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2946
匿名さん
>>2943 匿名さん
区にとっては安定した収入源だしね。
その頃人口減ってれば余計に。
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2947
匿名さん
>>2945 マンション検討中さん
凄い、コレクターですか!
でも、空き家にしておくのはもったいないですね。
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2948
匿名さん
>>2945 マンション検討中さん
フェラーリとかランボルギーニとかの高級車の所有者と同じような感覚ですかね。
ランボのベニーニョは1台3億6000万円くらいしますからね。
まあ、お金の使い道に困っている人のためのマンションということですか。
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2949
検討板ユーザーさん
>>2948 匿名さん
そんな感覚ですかね…
クルマもそうですが、役モノは値下がりしません。
別にお金の使い道に困ってはいないと思います。
欲しいものを買って持っていたいと思っているだけです。
10年経って買った値段で売れれば最高ですね(笑)
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2950
匿名さん
>>2949 検討板ユーザーさん
良いお金の使い方ですね!
羨ましいです。
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2951
匿名さん
>>2949 検討板ユーザーさん
素敵な感覚をお持ちですね
やはりセンスの良いマンションには2949さんのような方が多く集まるのでしょうね
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2952
匿名さん
うわ~、そんな人が多く集まったら、普通のサラリーマン一馬力のうちは浮いちゃいますね…
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2953
住民板ユーザーさん2
バリバリのセンスあるヤツだけが買えるマンションだよ。
デザインみりゃ、わかんべ。
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2954
評判気になるさん
>>2952 匿名さん
ある意味純粋なサラリーマンでここを買えるのはスーパーサラリーマンだからそれはそれでたいしたものですよ。
ここを所有するという分には立場は同じだから気にすることは全くないと思います。
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2955
匿名さん
>>2943
再契約はあり得るかもですが、区も築70年の老朽化マンション残すよりかデベと組んで新事業やった方が更に儲かるかもなので期待はしない方が良いんじゃないのですかね。
70年後は今生きてる人達は子供も含めてほぼ亡くなってるので、考える必要も無い事かなと思いますけれども。
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2956
匿名さん
着地点は、残り20年からはほぼ賃貸でしょう。
管理組合は、三井への委託なので最後まで可もなく不可もなく、きれいにメンテするでしょう。
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2957
マンション検討中さん
カッコ良い。とにかく、カッコ良い。
仕様が良いと言うより
デザインとコンセプト最優先で
エッジの効いたブランド物件。
まさに発信地渋谷にぴたり。
こんな物件なかなかないからね。
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2958
匿名さん
>>2955 匿名さん
自分の子供がその子供にたいして「この不良債権どうする?」って悩むだろうことに思いが至らないのが、定期借地に騙される人特有の思考の浅さ。
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2959
匿名さん
>>2958 匿名さん
えっ?子供からしたら相続税は安いし、賃貸需要には困らないし、正に相続にはピッタリですよ。
お父ちゃんありがとう、でしょう。
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2960
匿名さん
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2961
マンション検討中さん
むしろ地方の土地持ってたほうが不良債権。ここなら残らないし、子供に残すつもりもないので、後腐れないかと。
考え方によると思いますが、買いたい人が買いたいと思える金額で買えればそれでいいのでは
キャピタルゲインだ!と沸くもよし、代々木公園近い!という実需もよし
ただ狭いだけ
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2962
匿名さん
あと、価格の割に間口狭く間取りは
住み心地微妙。
しかし、それを上回る外観と共有部設計。
他人に自慢できる格好良さ。
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2963
匿名さん
そうそう、相続しても売れない貸せないで収益力を生まず固定資産税や維持費など経費ばかり掛かるのが負動産。都心一等地の不動産が負動産になるはずないのにね。
2958はただケチつけたいだけなんでしょう。
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2964
匿名さん
買えない人があちこちの高級物件でネガるのは良くある。
それに対するレスを書きこんで煽りを加速させる人もいる。
ネガはネガで参考なるか検討しつつ、まったり行きましょう。
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2965
匿名さん
ここの掲示版は一億円台で見栄を張る人が多い物件ですよね。
ここの角部屋検討してたけど、仕様とプール、目の前の公園などに惹かれて次期でコート神宮外苑にしました。
ここで2.5億出せる人は素直に尊敬します。
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2966
匿名さん
>>2965 匿名さん
それは、素直ではなく皮肉と言います。外苑もいいマンションなのて当たるといいですね。
素直に応援しています。
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2967
匿名さん
ここと神宮外苑煽ってる人いるから、あまり釣られないでね。
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2968
匿名さん
武蔵小山だと相手にされないから、今度は
ザコート神宮外苑が煽ってる設定ですか。
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2969
マンション検討中さん
檜町、北仲とここ渋谷は、コンセプト、デザインともに唯一無二のステキなマンションなのではないでしょうか。ここは定借ということで、少し人気が出ないようですが…
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2970
匿名さん
人気がないおかげで買えました。
完成して実物を見たら人気がでると思います。
後2年ですね。楽しみです。
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2971
匿名さん
檜町はデザイン良いけど
北仲はデザインは普通だと思う。
横浜だからコスパ良いから大人気になった。
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2972
匿名さん
将来、売る時に苦労しなければいいのだけれど。きっと苦労するだろうな~と思うと、なかなか買えません。。。
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2973
匿名さん
>>2963 匿名さん
残存年数が少ない定期借地が不良債権ということでしょ?
誰しも思うことですが。
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2974
匿名さん
それでいいんです。
定借というだけで十把一絡げ、郊外と都心一等地の不動産価値の差を認識できない人がいるおかげで倍率が落ちるのですから。
渋谷美竹も新築販売のときはそうでした。
ここは、美竹とはグレードが全く違うので、更に価値があります。
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2975
匿名さん
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2976
匿名さん
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2977
匿名さん
定借の期間が70年間もあるので、都心一等地の物件であれば、新築時に買う人は定借であることのデメリットを考えなくてもいいということですか。
このマンションならば、投資で買う人も、実需で買う人も、遅くとも20年以内に売却するつもりであれば、定借だから買い手がつかないとか安くしないと売れないとかいうことはなさそうですかね。
さすがに、30~40年後くらいになると、定借であることのデメリットが出てきてしまうのかな。そのときは、渋谷区が定借の再契約も検討すると言ってくれれば、大丈夫なのかな。まあ、今そこまで考えなくてもよいのかな。
あと、スレの投稿日時の表示がマイナスになっていますが、おかしくないですか?
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2978
匿名さん
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2979
評判気になるさん
>>2977 匿名さん
40年住んだ後あたりからは賃料との比較で売買されるのではないですか。
75平米の部屋で新築時月坪2.5万円程度のものが残り30年の賃料として坪1万円程度とすれば75平米だと8000万円以上になるので、部屋次第ですが、充分元は取れますね。
売れなければその賃料で貸せば良いわけだし、
つまりデメリットにはならないでしょう。
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2980
評判気になるさん
>>2975 匿名さん
それはそうですね。
でも、あまりの強気に要望が出ない部屋は結果的に割安となり逆に人気が出たようだし、デベも値付けには苦労してそうですね。
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2981
匿名さん
>>2979 評判気になるさん
なるほど、有難うございます。
つまり、売れなければ解体まで所有して貸し続けるという覚悟があれば、ずっと持ち続けてもいい、そうでなければ、20年以内に売却した方がいいということでしょうね。
定借マンションには神社が地主の物件もあり、そのような物件では定借の再契約が期待できるのかなと思いますが、地主が渋谷区だと再契約をあてにしない方がいいでしょうね。
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2982
匿名さん
地主がだれであろうと、定借で何十年も先の再契約をあてにするという発想がわからない。また、再契約したところで所有権ではないのだから、何も変わらない。定借で期限が決まっていることは不確定性がなく出口戦略が建てやすいというメリットなのに、これが再契約で70年延びたら建物の建て替えなど、却って面倒を抱え込むことになる。
都心一等地の利用権が不良債権化する心配をするのも理解できない。
そのような発想をする人は定借に向かないのでここは止めましょう。
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2983
マンション検討中さん
北向きでなければ地代を除けば坪550万円くらい、定借が7掛けとして所有権だと坪800万円くらいです。割安とまでは言えないけど、悪くはないですよね…デザインも良いし!
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2984
匿名さん
>>2982 匿名さん
いえ、そういうことではなく、定借でも再契約を見込める方が、期間満了時の選択肢が増えていいのではないかということですよ。
仮に再契約が可能であっても、それは義務ではないので、70年後の時点で再契約しないで解体した方が有利だと思えば、再契約しなければいいだけのことです。
このマンションもメンテナンス次第で70年以上はもつだろうから、再契約の選択肢があっても別に邪魔にはならないでしょう。
再契約されることで面倒を抱え込みたくなければ、再契約された時点(当初の定借が切れた時点)で売却すればいいのではないですか? いくらで売れるか分からないけど、解体すれば価値ゼロのものについて対価を得られるわけだから、悪くはないのでは?
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2985
匿名さん
>>2984 匿名さん
現時点で再契約の可能性をあれこれ議論する意味がない。不確定性が大きすぎ確率さえはじけないので意思決定の材料になり得ない。
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2986
匿名さん
物件の購入動機なんて
大抵不確定要素だよ。
経済行動学なんざ
合理性の大局だしね。
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2987
匿名さん
>>2985 匿名さん ほか
皆さんの書込みを見て、このマンションに関しては、渋谷区が地主なので、再契約の可能性はないという前提でよい(というか、現時点ではそう前提せざるを得ない)と思いました。
いろいろご意見ありがとうございました。
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2988
匿名さん
モデルルームで定期借地権の資料もらったでしょう、再契約はなく解体になります。ここではないが確か三井の地権者向け資料では出ていかない場合、裁判にするので安心だという旨が書いてある。
プラウド南麻布かどこかは解体するか未定だから解体積立金はなかった気がする。
契約の重要性を無視して淡い期待する人がいるなんて残念だね…
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2989
匿名さん
>>2988 匿名さん
定借マンションである以上、資料に「再契約はなく解体になります」と書くのは当然でしょう。
「再契約の可能性あります」なんて書いたら、そもそも定期借地権にならないです。
建前はともかく、事実上、再契約を期待できるのかどうかが知りたかったのです。
また、「出ていかない場合、裁判にする」というのは、重要なポイントですね。
このマンションを分譲時に買えるような人は、皆さん約束をきちんと守るでしょうけど、70年後にどんな人が住民になっているかは分からないですよね。
中には居座ろうとする人が一人や二人いてもおかしくないので、立退き訴訟をしていたら、最悪の場合、借地期限までに解体工事が終わらないおそれがあります。また、このマンションの地主は営利企業ではなく地方自治体なので、居座りたい住民が「区民を追い出すのはけしからん。渋谷区は再契約に応じるべきだ」などと言い出して、住民が知合いの区議に働きかけたりしたら、政治問題化して渋谷区も対応に困るでしょう。
そういうトラブルに巻き込まれかねないことを考えたら、やはりこのマンションは20年以内に転売するという心づもりで買うのが最も無難なように思えてきました。
あと、定借なのに解体積立金がないマンションがあるって本当ですか?
パークコート神宮前とかパークタワー西新宿エムズポートのような、地主が神社であって再契約がある程度期待できそうな定借マンションでも解体積立金は一応あるはずなのですが、積み立てなくて大丈夫なのでしょうか。
もしかしたら、そのマンションでは、実は裏で定借を再契約するという密約が地主とデベロッパーとの間でなされているのですかね。
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2990
匿名さん
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2991
匿名さん
>>2990 匿名さん
揚げ足取りのコメントに答える必要はないけど、一応答えておくと、定期借地権の場合は、借地期間の終了時に借主は退去しなければならない。ただ、定借であっても再契約が禁止されているわけではない。
借地期間満了時に、貸主と借主が新たに合意して定借を再契約することは可能です。
ただ、それはあくまでも借地期間終了時の交渉の話しであって、当初の定借契約時に再契約することを約束したのでは、そもそも定借にならない。
なので、定借である以上、資料に「再契約はなく解体になります」と書かざるを得ない。
その場合でも、定借終了時に当事者の合意で定借を再契約することは何ら違法ではない。
これでお分かりですか?
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2992
匿名さん
もう、何がいいたいの、この人。
当たり前のことを長々と。
そもそも、再契約は期待できますか?とか聞かれても誰もこたえられないし、全く意味のない質問。
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2993
評判気になるさん
>>2988 匿名さん
貸借で裁判?
決められた年限で賃貸借は終わり絶対に裁判にならないのが定借。
誰かが書いてる通り貸主と借主が合意すれば再契約はあり得ますが、まず借主側の合意がまとまるとは思えませんね。
法律が分からずに淡い?期待を持って買うのはやめましょう。そういう考えはごね得体質の人の考えですよ。だいたいその時ここをのぞいている人の大半はこの世にはいないでしょうし。
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2994
マンション検討中さん
借主が定借後も不法占拠して出ていかなかった場合、裁判か強制執行ということでしょう
自分考えの要旨を適切にまとめることができず、まとまりなく長々と主張しててあれですね…
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2995
匿名さん
なんか購入検討に無意味な書き込みで埋め尽くされた感がありますね…
ここは高台の直基礎で外観デザインも秀逸、共用部も個性的で類似物件はなし。最寄り駅が大規模再開発の渋谷駅でありながら、閑静な住環境。日常の買い物も西武食品館など困らない。
それなのに、今の新築相場としては定借のおかげで比較的目に優しい。築年数からしても暫く競合物件は見当たらない。
魅力的なマンションだと思います。
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2996
匿名さん
みんなやっぱりなんだかんだ屁理屈をこじつけてても、結局 所有権が欲しいんだねえW
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2997
匿名さん
なんで再契約なんて意味不明な話が出ているか分からん。マンション住民が自分勝手な理由から騒いだって政治が動くわけないじゃん…
新築としてデベロッパーが区に支払える金額以上の金額を住民が団結して新たに払い込むなら可能性はあるかもだが、そんな負担のある住民合意はまず無理でしょ。
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2998
匿名さん
>>2992 匿名さん
「何がいいたいの」って、書いてある通りですよ。
「当たり前のことを長々と」書きたくないのは、こちらも同じ。>>2990 匿名さん の質問に答えただけ。定借をご存知の人には無駄な回答であったとは思います。
いずれにしても、このマンションに関して再契約の可能性はないと皆さんがお考えであることはよく分かりました。「再契約は期待できますか?とか聞かれても誰もこたえられない」ということは、再契約はできないと思っておいた方がよいということでしょう。それを前提に考えます。
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2999
匿名さん
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3000
マンション検討中さん
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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