ウエリス新宿早稲田の森ってどうですか？

1階の造りが、豪華ですね
公用地の跡地に建ったので、土地の形がいいです
ここは環境が売りですが、周辺の猥雑さから完全に遮断されている訳ではないですね。
ちょっと歩けば、アジアの空気。。。そこをどう感じるか。
眺望も隣の施設がもろに被るし、明治通り側の面もあまり良くない印象でした

まあ、そこは都心ですからね。
むしろ私は新宿の近さと戸山公園、教育環境に惹かれてます。将来再開発が進む余地もたくさん残されてそうですし。

再度、周辺を良く見てきました。
確かに、この一角は文教エリアと呼べるかもしれませんが、本当にこの一角だけ、奇跡的な感じもします。
少し歩けば外国人の姿を多く目にしました。レストランなどもエスニック系が多く、大久保の雰囲気を感じます。
明治通りを挟んで、低層のファミレス群に将来再開発の可能性があるとすると、多少開けている眺望も無くなるかもしれません。
大久保の先には新宿の歌舞伎町なども近く、この立地の評価は正直難しいと感じました。

＞明治通りを挟んで、低層のファミレス群に将来再開発の可能性があるとすると

現時点でその心配は無用です。

そのエリア（新宿ステパ）とその東に拡がる狭小住宅エリア一帯は戸山公園の一部として都市計画決定済みです。

予算的な都合もあり買収や整備の目処は立っていませんが、都市計画道路予定地と同じく簡単に撤去できる建築物（木造か鉄骨で2～3階建てまで＆地下なし）しか建てられないのです。なので現状のような土地利用しかできません。

ただし真正面にある立体パーキングは公園エリア外ですし構造物も古いので、再開発などの動きがあるかもしれません。

>>118 匿名さん

レスありがとうございます。
再開発あれば、唯一ひらけている眺望がなくなりますね。。。
残念です。

>>119 匿名さん
再開発なんていつになるか分かりませんが、
それで便利になるなら良いかなと思います。

日本駐車ビルの親会社はグリーンキャブ。タクシー大手です。
貸し駐車場以外にタクシーの拠点にもなっています。

建物は築50年を超えているので、
総合設計制度などを利用した再開発の可能性はありますね。

でもその場合、空地を確保して一部タワーオフィスかマンションになるかと。
環境が悪くなることはないと思います。

1か月以上も書き込みが途絶えてますが、
物件概要には先着順9戸になってますね。
もう大部分は売れてしまったのでしょうか。

公正競争規約上、販売予定戸数が10戸未満であるときは、最多価格帯の戸数表示を省略することができるから、便宜上9戸にしてるだけ。申し込みがあまり入っていないから販売住戸を確定できない（確定したくない）のでしょう。

先日モデルルームへ行きましたが、焦って売ろうとはしていない印象でした。
まだまだ部屋はありましたが、良い部屋はそろそろ検討者さんも増えているようでした。
最上階のプレミアムはかなり割高！と感じましたが、おそらくあそこを買う方は数千万円は誤差の範囲と考えるような層でしょう。
その他の部屋は立地と今の相場から考えると妥当な値段だと感じました。
騒音、景観があまり気にならないタチなので、我が家は利便性を考えると候補の中でも順位が高いです。

＞騒音、景観があまり気にならないタチなので、我が家は利便性を考えると候補の中でも順位が高いです。

何の参考にもならないコメント。

いずれにしても昨今はどこもかしこも高い。
高いと思う物件を妥協して手を出すのは賢明ではないよね。もう数年で相場は下がる。

127さん
すみません……今までの流れを見て騒音を気にされる方が多く、他の検討物件が景観を推していたのでそう書いたのですが……。

駅近、80平米超、一億程度で買える。
子育て世帯なので周辺環境も悪くなく、皆さんが気にしている騒音は自分たちは気にならないので良いなと思っているという個人的な感想です。
予算一億程度で80平米超を探すとほとんどないので、こちらは最上階以外は今の相場からすると割安だと思いますよ。（最上階に値段を乗せて、他の部屋を抑えているとおっしゃっていました）
でも、確かにここ数年は高掴みになるのと、新宿区にこだわるべきか（現在新宿区在住）で悩んでいます。

>>127 匿名さん

あなたのコメントの方が何の参考にもならない。

学区の小学校は外国人が多いものの、とても教育熱心です。夏休みには、近くの海城、戸山、保善と協力して、小学生向けに音楽会や実験講座などを開催してくれます。(参加できるのは、この学区の生徒のみです。)
四ツ谷大塚も連携していて、校長をはじめ、先生方が一生懸命に力を注いでいます。
中学校も、内申は厳しいそうですが、将来的には、戸山や早稲田に行く生徒が多いそうです。
高田馬場へ行けば教育機関は山ほどあります。もともと、公務員住宅など、教育熱心な層が多いエリアですので、教育環境としては良いと思います。
ファミリー世帯で検討されている方は、ぜひ学校見学もされることをおすすめします。

今朝、散歩がてらに本物件を見てきました。
新宿区の中央図書館が隣にあるんですね。また新宿スポーツセンターもすぐ近く。また、戸山公園の明治通りから西側に初めて行ってみましたが、ここも東側同様、緑あふれて良いですね（戸山のアパート群がないだけ、西側の方が感じ良いかも）。
そんなわけで、住環境としては、申し分ないくらい恵まれたロケーションだと思います。
ただ、オシャレなレストランはあまり無いエリアなので、その点が寂しいところ（早稲田通り沿いのＢ級グルメは楽しそう）。

オシャレなレストランは、新宿三丁目に出ればいくらでも♪

周辺マンション大体回りましたが、ここは物も良いし価格も今の相場では安いと思います。

エリア限定であえて今時期の購入にこだわるなら、新築マンションだけでなく価格のこなれた中古マンションも検討対象にした方が良いと思う。予算など幾らでも構わない方は別として。

なんだかんだ言ってもここは明治通り沿いでうるさい。それに尽きる。
四六時中交通量が多いし夜中も救急車、爆音のバイクが頻繁に通る。
マンションの真横に信号があるけど、青になったときのエンジン音が物凄いよ。
自分もそうだけど幹線道路沿いの信号横に住んだ事がある人は再度こういう物件は選ばないと思う。

この立地は利便性を求める単身・DINKS向きであって家族向けではないよね。
どうしてもこの場所がいいって家族は少しでも静かな奥側だろうね。

昨日テレビ（タモリクラブ）でやってましたが、日本の市区町村で新宿区が一番外国人の住人（人口？）が多いとのこと。その中でも高田馬場駅周辺は特に多いそうです。
このマンションは高田馬場〜大久保駅の中間くらいにあり、中国・韓国の人がとても多いので、それらの国を含めた外国人の入居率がかなり高いと予想できます。
個人的には上下左右の部屋には日本人に入居して欲しいですが、外国の方のモラル？というか隣戸への気遣いみたいなものは日本人と比べてどうなんでしょうか。

アジア系金持ちは、このマンション買う層よりも、もっと稼いでいますから、港区とか中央区のタワマンを買っちゃいます。このエリアに住むアジア系は、安い中古を買うか、賃貸に住んでいます。

137さん
高田馬場周辺の他のマンションのスレも見てますが（ここと同じような価格帯です）、アジア系外国人の入居率はかなり高そうですよ。

周囲の環境面で評価が難しい物件と感じましたが、建物自体はゴージャスな作りのようで高級感がありますね。
明治通りに面した部屋はそれなりに価格が抑えられていてお得感もあります。
むしろ気になったのは、タイプによって天井の下がりと間取りの悪さです。
共有部分よりも専有部分を重視した作りなら、もっとよかったのかな〜と。

アジア系外国人でも、この価格帯を買える層であれば問題ないのではないでしょうか。
この辺りは中古を含めてセキュリティが良く耐震性の高いマンションが少ないので、良い物件だとは思います。
ただ、モデルルームの天井の大きな梁が気になりました。
モデルルームにあるってことは、全部屋にあるってことでしょうか？
説明では、内廊下なので梁はやむを得ないと、そんな感じでしたが・・・。
それが残念です。

戸境壁が乾式壁だね　タワーじゃないんだから湿式壁にしてくれればいいのに
ここは内も外も音が不安要素かな

駅近で、見た目重視で賃貸が増えそうな予感
NTTグループだからお金に困っているわけでもなさそうだし

内装は150点。とても高級感ありました。
周りはコンビニくらいしかないかな～。でも、周辺の雰囲気はいいです。

仕様はグレード高目だけど構造は貧弱であべこべな印象を受ける。
全戸境にコンクリ打つより見えるとこだけに金掛けるほうが販売側にしたら遥かに安上がりだから昨今の状況下仕方が無いといえば仕方が無いか。
物件名も構造仕様面も表面だけ盛って実の無い印象。

北向きの3ldk、間取りよいけどコズミックセンターの壁と間近で向き合いはキツイ…

早稲田と名前がついているマンション、1LDK4998万円、2LDK6298万円、3LDK7598万円～。上限がいくらなのかわからないので、きっと高そうな気がしますが1億超えたりするんでしょうか。

あと他の方が書いていますが、立地です。日当たりや隣との近さが気になったりしそうですよね。

図書館など近くにあって、緑もあります。戸山公園のじゃぶじゃぶ池にこども園、あとはマルエツもあるんですね。実際、早稲田の街って住むにはどうなんだろうかと思いますが、ドン・キホーテやBigBoyのあたり、夜でも明るい印象ですし、いいのかなと思いました。

ロケーションは個人的には好み。

利便性は問題なく、周囲の環境にとても変化があって飽きさせない。
平均的に若者人口が多くて、人と車の賑やかさ で活気として感じられる。

建物がどうなのかは不明。

この立地は家族で定住って感じじゃないな。
早々に賃貸が増えそう。

西早稲田は新宿区唯一の文教地区なので、他よりも治安が良くていいなと考えています。
ここが完成したら、街のイメージがだいぶ変わりますね。

街のイメージを変えられる規模の物件ではない。
営業盛り過ぎ

確かに街のイメージを変えられるほどの物件と言うには流石に厳しいと思う。
この物件の近隣エリアで言えば、住友のスカイフォレストレジデンスくらいの再開発物件でないと…。

ＮＴＴ都市開発？
初めて聞いた

>>152
マンション事業の巧拙はともかく、体力&安定度は財閥系に匹敵。

不動産情報ブログ「マンション・チラシの定点観測」で、
「マンション選びでお得な三つの条件」として次の記述があった。

http://1manken.hatenablog.com/entry/what-are-the-three-conditions-for-...

お得な3つの条件
１．図書館に近いこと：新聞・書籍読み放題、書斎が持てる
２．公共の屋内運動施設に近いこと：低料金で体力・健康維持
３．大規模公園に近いこと：マイガーデンで思索にふける

======================================================

本物件はこの三条件を満たす、山手線内側では稀有なロケーションに在る。

難点は、最寄り駅が副都心線の西早稲田、というところか。

自分の子供が戸山高校　→　早稲田理工、と進んでくれたら便利な
ロケーションだけどね。

地味だけど悪くはない、NTT都市開発は商売下手だけどけっこう良いもの作る印象ある。
外観やラウンジは丁寧なデザインだと思うけどな。

難点は幹線道路横ってことでしょ
自分がここに住むとしたら煩いし排ガス入るの嫌で窓開けないと思う
大久保アドレスの実状も含めてここは立地が長所であり同時に短所でもある

それはそうと新宿図書館を新しく立て替えるのかどうか知りたい

新宿と聞くと、住むというイメージは正直ありませんでした。
でも、東新宿駅の周辺は、意外と教育施設が多くてイメージしていた感じとは違いました。
小学校や中学校など徒歩圏内にあり、公園などもあります。
複線が利用できる便利な立地で、これだけ好条件が揃っているのであれば
ファミリーで十分住んでいけるマンションだと思います。

ココの狙い目は、明治通りから離れた部屋だね。

この地域、夕方6時の時報(音楽)が早送りなんだよね。
時報がうるさいとかクレームがあったのか知らんけどさすが新宿区、時報までせわしない感じ。
小さな子供が育つ環境としてはせかせかしててあんまり条件良くないかな。。交通量多いし。

あまり小さな子供をのんびり育てていくというような感じの環境ではないかなぁ。
両親ともの共働きで、通勤が短くて済むとかだったら、ある意味ありだと思いますが。通勤短い分、子供と過ごす時間が増えるから。

小中学校も多いということで、そういうニーズのほうが多いのかな。
子供も歩いていると夕方はそれなりに見かけるような気が。

>> 160 幹線道路沿いだけど、図書館が隣っていうのは、教育上も良いと思うよ。

交通量もそこそこ多いが、幹線道路沿いといっても環七や環八とはだいぶ違う印象でした。

家庭により何を優先するか、なにを条件に物件を決めるかそれぞれ違う。条件悪いと思えば買わなきゃいいだけ。だいたい交通量多いから嫌って、都内住んでりゃどこいっても多いでしょ。それなら片田舎に買うしかない。私は購入しましたけどね

ここって実際どれくらい今売れてるんですかね？

＞交通量多いから嫌って、都内住んでりゃどこいっても多いでしょ

マンションの前の道が交通量多いか否かの話をしてる訳で
そりゃ交通量少ない道沿いに建ってるマンションいくらでもあるよ都内でも

明治通りからの騒音・振動や排気ガスも然ることながら
近くにある大きな公園の戸山公園（大久保地区）はホームレスだらけだしね。
その意味でも子育てに良いのかも微妙。

現地案内図を見てマンション近くにコズミックセンターという建物があるので
一体何かと思えば、プラネタリウムつきの多目的施設なんですね。
詳細を確認しましたが、プールや体育館、会議室が安価で借りられるのは
とても良い環境だと思います。
プラネタリウムも大人300円、中学生以下は無料で素晴らしいです。

>>166

それ、何年前のイメージ？
最近行ってないでしょ、あなた。

確かにホームレス減りましたね。
以前のオリンピック誘致の時から徹底的な撤去作業（ブルーテント等）が行われた気がします。
この物件だったら大久保地区だけでなくて、箱根山地区の公園も近いのでいいですよね。
物件の裏はコズミックセンターに図書館、国家公務員宿舎、大学、理想的な文教エリアだと思いますが。。。

早稲田出身が多いのでしょうか。

今ホームレスいないんですか？気になります。

>>171 公園内を実際に歩いてみればわかりますよ。

>>172
実際行くのはちょっと怖いですね。

ここ立地はいいと思います。

>> １７３　　大丈夫、全然怖くないから。マンコミの名にかけて、オレが保証する。

公園の中は知らないけど付近の明治通りの歩道にホームレスいるよ。

家は東新宿、事務所は西早稲田で毎日のように明治通りを往き来しますが、あのあたりでホームレス見た記憶はありません。見るとしたら大久保ドンキ周辺や新大久保駅周辺ですので地理的には離れてますね。マンションが建つあたりはマクドナルドや西早稲田ドンキ、レクサスやタリーズなど大型店舗が多いし学生さんが多く往き来しているので夜中でも物騒に思ったことはありません。

>>175
今はいない、ということですか？
Googleストリートビューで公園内を散歩するとブルーのテントが沢山ありますが、今はもう撤去されているのでしょうか。
奥のほうを見ると怖くて行けません。

そりゃ東新宿に比べれば、物騒ではないよ。
検討者は一度、ドンキでの客層をみれは、この地区の実態が容易にくみとれる。
カオスです。

>>178

ストリートビューには撮影年月が表示されます。
現在見ることができる公園内の画像は2011年6月撮影となっています。

住友の新宿ガーデン開業前後に戸山公園の管理が厳しくなり、現在ホームレスの居住はありませんよ。

＞ドンキでの客層をみれは、この地区の実態が容易にくみとれる

ここのドンキは山手線内側の店舗には珍しい駐車場付き。
しかも平面で出入りしやすい（職安通り店にもあるが屋上で入れづらい）。
なので比較的広範囲から集客してる。
ドンキファンなら誰でも知ってる事実。

>>180
今は全くいないんですか？　今度確認にいってみようかな。

しつこいな。自分の目でたしかめろよいくつだよ

マンション周辺を周ってみましたが、あくまで個人の感想としては気に入りました。
その日は休日でしたが、戸山公園では若い人たちが運動したり、子連れ家族が遊んでいたりと活気があって賑わっていました。ホームレスと思わしき人が数名いましたが、気になるレベルではないと思います。

図書館と区立のスポーツセンターが近いのはいいですね。

ここ買うならスカイフォレストレジデンス買った方が良いですよ。

スカイフォレストもいいマンションだけど周辺に何もなさ過ぎ。
夜道もちょっと怖い。
こっちのほうが地下鉄バスタクシーを自在に使える。

スカイフォレストは、1.5億の部屋を除いて、2LDKや3LDKないって聞きました。Ｓ友は売り惜しみするからよく分からんけど。

お隣のコズミックセンターにはお子さん連れが普通に出入りしていますし、何もこわい所ではありませんよ。
学校も多いですしね。皆さん、普通に暮らしていらっしゃいます。お子さんがいる方にはいろいろと便利なところだと思いますが。

「価格：4,998万円～9,198万円」ずいぶん下がりましたよね。
１年位前に検討して話を聞いた際（価格決定前）は「南側最上階で1億5千万位」と言われ断念しました。
確かに、その後、値下げしましたという連絡が来たのですが、それでも南側最上階で１億２千万円と言われ、結局、別の物件を購入しました。
この業界では、よくあることなのでしょうが、最初から今の金額を提示されていたら、購入していた可能性は高いです。
残念ですね。なので、これから購入される方は良いのではないでしょうか。

>>189 匿名さん

三千万の値下げ、ひどいね！

物件概要じゃ同じ部屋を値下げしたのかはわからんじゃん

それにおっしゃっているのは値下げというより、値段調整では？

>>189 匿名さん
いやいや、その価格は先着順で購入出来るものですよ。他はもっと高価格がたくさんありましたよ。

2期では平均50万円値下げしたんだじゃないかな。
物件価格の0.5〜1.0%

あまり売れ行きが芳しくないんでしょう。

もう少し待つか。

暫く売れ行きを見ての事か、大幅値下げした部屋があるんですね。
住友不動産は値下げしないと聞きましたが、あくまでも販売代理であって
売主はエヌ・ティ・ティ都市開発、安田不動産、ファーストコーポレーション
だからなのでしょうか。
今後も様子を見ればもう少し下がりそうですか？

一期で購入したものですが、当初発表された予想価格より、契約前の最終価格では調整され500万ほど安く買えました。確かに当初は割高に感じましたがNTTに掛け合って下げさせたと担当の方はおっしゃってました。その価格であの場所、あのエントラスなら納得出来たので結果としては満足しています。

購入検討中です。
すっごく悩む。。
南向きの割高感が半端なかった。。。
もう少しだけ安くしてほしい。。

>>195 匿名さん
ということは191さんのおっしゃるとおり、値下げではなく価格調整でさかね。

まあ、三井も最初高めのボール投げて、価格調整しましたとお得感出してきますからね。

また、入居時期までまだ1年近くありますし、値引きとは違いそうですね。

ここといい三井の小日向といい某間取りブログで絶賛された物件の売れ残り率など

価格調整、ですか。現実に欲しいと思っている人が買える金額じゃないと、結局はニーズがなかったのと同じになってきてしまいます。だから価格の調整があったのかな。調整前に購入してしまった人については不満は出てくるかもしれないですが。
まだ入居まで時間もあるしあとはこのままじっくり販売していくようになっていくのか？？

価格調整は売る前にするものだから、その前に買っちゃう人はいないので公平だと思います。ラストになってくると、家具とか付くかもしれないけれど。

そういうことなんですか。価格調整って例えば事前案内会とかで
アンケートを取って、来た人の予算に少しすり合わせたりしたりとかそういうことになってくるのかな？
後から値下げってそもそも大手のマンションデベではほとんどしないという話は聞いたことがあります。

>>201 匿名さん
価格調整は、スミフさんを除いて、だいたい販売前にやるが一般的ですかね。

なので高めのボールで投げておいて、価格調整して安くしましたー、的な感じでお得感が出るわけですよね。

値引きするとなると、本当の本当に売れてない限り、竣工間近くらいにやり始める感じですよね。

価格調整ってどういうところでするのかなぁと思ったんですが…
売り出してからすることは
基本としてはしない、ということになってくるのかなぁ。

ウエリスってマンション自体は
全体的に高級系のマンションなのかなと思っているのですが
そうなってくると
簡単にそもそも安くするわけもないのかなと思いました。

大手はそんなに簡単には値引きはしないと思いますが。価格調整したら、そのままその価格でいくと思います。
竣工一年ぐらいはそのままではないでしょうか。残りのモデルルームになったお部屋に家具付きのボーナスがあるくらいで。このマンション、急いで値引きしなくちゃいけない欠点もないし、そんなに時間をかけずとも売れていくと思いますよ。

>>204 匿名さん

いやいや、そんなに楽観できる販売状況じゃないでしょ。

あまり長々と時間をかけて様子を見ていると、それも評判に関わってしまうかと思いますので、
値引きされる可能性もありそうですよね。
価格調整がどのようなタイミングでされるか知りませんでしたが販売前なんですね。
販売前ですと、後先での不公平が生まれなくなるので安心です。

>>197 マンション検討中さん

いずれにしろ、
価格、間取り、場所、
が評価されていないという事です。

全く売れてないと、かなりヤバいと、
早稲田のマンションが言ってましたよ。

私は人気で売れていると聞きました笑　説明会などもたくさん人が来ていましたしね。

>>208 匿名さん

苦笑

逆です。

私が見た価格表(1期)では、中層階より上で売約済みがちらほらあったように思います。下の階はポツポツといった感じです。
その後は売れていないということでしょうか？
2期で50万円下がったようですが、3期、4期と少しずつ下がっていくのでしょうか？
最終的に売れ残った場合、賃貸になるのですか？
マンション検討初心者なので疑問だらけです。

確かに人気かどうかって気にはなりますが、自分にとって魅力的なら買えばいいし、違うなら買わなきゃいい。

自分にとって魅力的なマンションだと思い購入したとして、
空き部屋が多く管理組合が機能しなくなれば問題になるかもしれません。
万が一売れ残り回避で売主が大幅値下げすれば、
リセール時の価格も値下げ価格が基準となってしまうと聞いた事があります。

あれ？第3期、11月中旬〜だったはずが12月に変わってる。

ファミリー向けの立地で期待してたけど値段がどうにもこうにも。仕様がいいのも分かりましたけどコレジャナイ感がすごい。ウエリスってシンプルでセンスいいイメージあったけど、JVだからかここはエントランスのファミコンみたいなアートワーク見てげんなりしました。

決して高級マンションという立地じゃないのだから、分相応の仕様として少しでも値段抑えて欲しかった。立地と仕様、価格のミスマッチが苦戦の理由じゃないかな。営業さんも毎週のように電話くれますが、今のところプロモーションもなさそう。