シティテラス習志野大久保ステーションコートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：千葉県習志野市大久保1丁目422番1 他
交通：京成電鉄本線「京成大久保」駅から徒歩3分
間取：3LD・K～4LD・K
面積：67.11m2～86.04m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-12-22 19:25:49
うーん、階が高いから値段も上がる理屈はわかりますが、特急停車駅でもなくて都心直通でもないのに3000万ですか…。
私の場合、郊外のマンションのメリットって、都心へのアクセスが良い駅から徒歩圏に割安で住めることだと思うんですよね。
駅からは徒歩圏ですけど都心へのアクセスが良くないので、3000万円なら80m2以上を求めたいですね。
特記事項みたいなところに、北側と東側が行政側の基準にのっとってセットバックしてあります、と書いてありました。
別に道路ができるとかそういうわけではなくて、
ただ単に、道路から離して建物が建っているだけの話なんですよね？
一団地認定とか、難しい言葉が多く出てくる物件概要です…
事務所が移転するみたいなことが書かれているのですが、
そうなると、モデルルームを見たいというときには、別の場所に行かなくてはいけなくなるかな？それとも単に事務所利用住戸みたいなものを作っていくから
それでその日だけ見学ができないみたいな形になってくるのか？どちらんでしょうね。
いずれにしても、もう少しでみたいな終りが見えてきているのかもしれません。
こちらはもう完成済みのようですけれども、引き渡しは5月頃なのですか？
住民版の方をのぞいてみたら、そんなことが書いてありました。
物件概要では7月になっているけれども。
完成からずいぶん期間があくのですね。
2月上旬販売開始予定が5戸となっていて、モデルルームもオープンと書いてあります。
事務所の移転は現地になったみたいで、モデルルームも現地になるみたいですから、
見学などしやすくなったのではないでしょうか。
ウォークインクローゼットが2つもある間取りが結構あるなと思いました。
子供がいる人が中心になってくると思いますが、
ファミリーで暮らしているとどうしても荷物は多くなってきます
収納はほんとうにあればあるほどいい、という感じになりますから
ココのようにあ大きく収納率が取られているのは、便利であろうなと感じます。
前の仮設事務所の時の3LDK・70㎡の部屋、今のマンション内モデルルーム4LDK・78㎡(4階角部屋)を見てきました。
【間取りについて】
●3LDKの方は、よくある間取りで、洋室の収納も広いし納戸もあっていいかなと思います。
●4LDKの方は、同じ4LDKでも広さが78㎡、80㎡、86㎡等いくつかあって、最も多いのが78で、モデルルームもこれでした。この部屋は、ちょっと微妙でした。3LDKの方と8㎡しか変わらないので、1部屋増えた分、洋室各部屋が少しづつ狭くなり収納や納戸も狭くなって、中途半端な感じがしました。
【部屋の設備について】
●浴室乾燥、リビング床暖、ディスポーザーはあります。
●残念ポイントは、蛇口が台所も洗面もシャワーなし伸びホースもなし。あと、台所の壁は一部汚れにくい材料を貼ってるが磁石がつきませんし、汚れにくい材料を貼っている範囲が狭かったです。そこくらいは、コスト的にもとても高い方ではないので、利用者目線に立って標準装備して欲しかったですね。
●食洗機とタンクレストイレは、コスト削減の為か、ついてません。まあ、食洗機は使わない人もいるみたいなので選べていいのかも。
【価格について】
＊同じ階でも入口に近い側と遠い側でも違う。
＊あくまで目安なので誤差あります、あしからず。
〔3LDK〕
1階、3280～
低層階(6階くらいまで？)、3480～3780くらい
中層階(9階くらいまで)、3980くらい
高層階(10階以上)、4000～4700くらい？
〔4LDK〕
4900？～5600くらい
総合的には、設備等、色々残念ポイントがあるのにもかかわらず、この値段は高いかな～
しかも、絶対値下げしないという住友ブランドでお高くとまるなら、消費者目線に立って、やることちゃんとやって欲しいですね。
特に、高層階や4LDKとかで、4000万以上や5000万以上だせるなら、もっと他のマンションの選択肢もありそうです。ただ、4000万は出せないけど、駅前･買い物便利なとこがいいという方には需要ありそうです。
今のとこ、都心に近い京成沿線で、駅前で最低70㎡↑はここくらいしかないですからね…（サングランデ津田沼もありますが駅前ではないし）JR沿線だと、高くなって4000万～になるか、もっと狭いかだし。
以上レポートでした。
色んな部屋の価格が知りたいですね
イーマンション価格ページは7月から更新されてませんが、管理人さんがやってるんですかね？
自分が見に行った時は5部屋位しか売りに出てなかったです。
第1期よりやはり高くなってるんでしょうか
>>614 マンション掲示板さん
第1期より高くなっている部屋が多いのではないかと思います。消費税増税の影響もあってか、予想以上の売れ行きだからかもしれません。
参考までですが、A棟のある高層階のお部屋では第1期と比較して100万円強値段が上がっています。今後もじわじわと値段が上がる可能性もありますね。
>>616 マンション掲示板さん
2017年12月頃に「京成大久保駅でこの価格から？！（2階かは7階全て3,900万円台?）ありえない…」とA棟の価格を見て思って様子を見ていたら、
2018年3月頃にB棟の真ん中左くらいの部屋がA棟の部屋と比較して300万円程度値段が下がってましたが、振り返ると正直この頃が一番購入すべきタイミングだったと思います。
気付けば、じわじわと値段が↑↑↑でタイミングを逃しています。
これが噂の住友さんの営業戦略か、と思い知りました。普通なら売れ残りを嫌って値下げするところを、さすが体力のある会社はすごいです。
まぁ売れているということは、逆にニーズがあるということで資産価値的には良いのかなと。こればかりは、販売当初段階で見極めは難しいですからね。早く購入された方は先見の明があったということで…。。。
結論、買うタイミングは難しいですね、ということで…。。。泣笑
そうなんですか～
ほんとタイミングって難しいなと、レスを読ませていただいて思いました。
素人考えなので時と共に値段は下がるものとばかり思っていましたけど、そうではないのですね。
ほんと勉強になりました。
もう、最後の最後までいったらまた下がるかななんて、まだ甘いことを考えていますが、そうではないのかな。
体力のある会社の営業戦略、甘く見ていられないなと思いました。
高値で掴まされるのは避けたいですが、焦って飛びつくのも危険ですよね。
坪単価で判断して適正だと思ったときに買うのがいいんでしょうか。
自分的にも高いしどうせ売れ残るだろ、と思ってたら意外に売れてて、ここに来て得意の値上げ攻勢ですからね。だいたいクオカード戦法とか使ってきますけど、ここはマルエツ商品券戦法はありましたけど、その他はお金をたくさん使った目立った集客戦法は使ってませんしね。人は来ているのかもしれません。
今回の大久保マンションはいわゆるファミリー層でなく、定年間近、定年後の層もかなりいらっしゃって、思いのほか売れ行きが良いのかと思います。この層はファミリー層よりも資金に余裕あるでしょうからね。少し値段が高くても入口が近いA棟にしたり、とか。
だいたいのデベロッパーさんは値下げとか、オプション無料とか値下げは先に購入されたお客様の手前無理でも商品券ウン百万分とかくれますけど、さすがは住友さんですね。
住友さんも主力は都心のオフィスビルでしょうから、例えマンションが少し売れなくても全体の物件数でカバーできるのでしょうね。大久保のマンションは全体の1物件のマンションに過ぎませんからね。
新築マンションにはもはや適正価格はあってないようなものですから、焦る必要がなければオリンピック後でも良いかもしれません。今は各業者お腹いっぱいの状態で建設費用がかなり上がっていますが、オリンピック後は建設費用は下がると思いますので。
その頃にデベロッパーさんがどんな価格提示をしてくるかわかりませんが…。おそらく今が高値な気がしなくもないですが…。
ただ何事もタイミングがありますからね。家族ができたり、周りが家を買って焦ったり…そしていつまで健康でローンを組めるかもわからなかったり…。
>>617 匿名さん
B棟の方の値段を下げたというより、はじめから、価格設定はB＜Aみたいですよ。
2018年７月の時点での話ですが…
同じ階でも、B棟だとA棟より安いのは、今でも続いてるのかもしれません。
>>621 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
なぜA棟とB棟でこんなに価格差をつけるのか…差別化のつもりだとは思いますが、まぁ結果論としてA棟をはじめ高くしておけばB棟にみんな飛びつくのを狙ったのか…。
不動産のプロ的にA棟の方が駅に近いから資産価値が高いのか…。
たしかに道路からの見立てですと、A棟の端からB棟の端まで大人の足で1分ちょっと歩きますけど…。
現場営業マンの想いがどれだけ反映されるか知りませんが、住友さんも5年連続分譲マンション供給戸数No. 1（契約戸数ではなくあくまで供給戸数）ですから価格決定権がある本社的には売ったら終わりではなく、その後の資産価値も考えて今回の価格決定にしていると思いたいですね。
A棟がB棟より価格が高い理由は眺望、駅とマルエツからの距離、エレベーターの数等々の理由で、など。
まぁ後は住友さんは横浜のマンション傾き問題でも買い取りを申し出てますし、何か不測の事態があっても何か対応をしてくれる安心感はありますよね。まぁ売主としては当然だと思いますが。売ったら終わりでは困りますけど、体力がある売主、そうではない売主では安心料として全体の価格差はあって当然かもしれませんね。
住友さんがなぜ知名度の低い京成大久保駅で複数のマンション物件を手掛けているか理由は定かではないですが、JR津田沼駅の物件ではないとは言え、大手の住友さんが手掛けているならば京成大久保駅徒歩3分のブランドマンションとして資産価値はあると言えるのではないでしょうかね。
大久保に住んだことのある経験からいうと、3000万円台なら分かるかなって感じです。
京成線沿線や都営浅草線乗り入れされて千葉寄りの都内勤務の方ならこのマンションもありですね。
京成線沿線在住ですが、京成大久保駅徒歩3分で3,280万円から3,880万円台で新築マンションが買えるならありかなぁと思います。街も静かで道もフラットで住みやすいかと。
ただ実際は第3期予定の価格なので、そんな価格帯の部屋はなかったですが。2期の売れ残りなのか、もっと高かったです。第3期販売はだいぶずれ込んでますが、いつになるのやら。
3,280万円の部屋はゴミ捨て場の隣の部屋になる予定だと説明を受けました。
大手のデベロッパーが手がけると、それだけでも資産価値は上がるものなのでしょうか?
資産価値以上の対価を払うのはためらうので、大手デベロッパーに見合う付加価値があるといいのですが…。
第三者の立場に立った時に、名の知れないデベロッパーよりも、住友、三井、野村等の大手売主の方が転売しやすいでしょうからね。住友物件というブランドが付加価値だと思います。
ただ、売主は住友不動産でも施工は所詮、長谷工ですからねー。それが第三者的から見てどう判断されるかわかりませんけどね。
スーパーゼネコンの方が安心感はありますが、事務所ビルや商業ビルに比べるとマンションの施工実績がそこまで割合が多くないスーパーゼネコンに比べれば、マンション施工を専門にしていて数多くの施工実績を有する長谷工の方が建物的に安心感がある、という考え方もできます。
ただ、日本人は大手に安心感を覚えますから、大手デベロッパー、スーパーゼネコンの方が資産価値は高いのかもしれません。
今はマンション価格高騰、低金利、増税前ですし、上記の通り住友不動産の物件なので世間的に名の知れない京成大久保駅のわりには津田沼圏内とかいう無理矢理感も相まって資産価値以上の物件価格は払うと思います。
しかし、新築マンションの適正価格はあってないようなものです。いろいろ鑑みても、B棟にはなると思いますが、京成大久保駅で3,280万円台から3,880万円台なら悪くはないと、個人的には思います。
共用施設は集会所兼キッズスペースしかないので特別な付加価値はないかもしれませんが、イマドキのマンションというか、余計な管理費が必要ないので逆に魅力的かもしれません。
購入した人間からすると、今後の資産価値にも関わるので、新築マンションと呼べる内になんとか完売して欲しいです…。笑
住友不動産は完成在庫を多く抱えるから厳しいかなぁ…。泣
共用施設が充実していたとしても
利用されるのは物珍しい内、みたいなことはマンション雑誌みたいなもので読んだことがあります。
ランニングコストがかからないもので、多くの人が使える点では集会室とキッズルームということになりますから良いでしょう。
ちょっとした管理組合の理事会などで集えたりするのも、便利ですよ。
管理組合の総会前などは集まることが多くなりますから。
商店街、図書館、スーパー銭湯も近いし、クルマがあれば幕張イオンやアウトレットも行けるのでエリア的には住みやすいですね。
車を使うときは踏切が厄介ですよね。踏切周辺が慢性的に渋滞しているので、幕張方面はちょっと行きづらい印象です。
今現在、半分くらいは売れてるんでしょうか？
売れてないなら少し待つのも手かなと考えています
分からんねぇ
直接聞いてみたら？
>>636 eマンションさん
営業マンに今年始めの段階で聞いたところ、残り100戸は切っています、という話でした。いただいた価格表をもとに自分で数えたら80程度だった気がします。3月現在はわかりません。
ただ解せないのは、本来まだ売っていない部屋も供給済みになっていたり、どこまで信用していいものかと…。
第3期もずっと引き延ばしてますし、いつになったら販売するのやら。売れなくなってきている可能性もありますね。
>>639 周辺住民さん
私が見た時は203と204から見て縦系統の階、112から114から見て縦系統の階は供給済みという表記でしたが、営業マンに「ここは供給済という表記ですが、実際は未供給です。第3期以降の予定です」と説明がありました。
それに加えてA棟に比べて価格が低かったB棟こ106から111から見て縦系統の部屋は全て完売している、と説明がありました。
営業マンの言っていることはどこまで本当かわかりません。うまく操作されているような気がしました。本当に残り80程度だったのか怪しいです。
やっと第3期発表になりましたね。
ファミリー向けの若い人たちがメインターゲットになっているのでしょうから
コスパが良いところが人気になってくるのかなぁという風に思いました。
このマンションだけで、幼稚園の送迎のバスに乗り込む人が多そうだから、
そこだけでバス停が設定されるかもしれませんね。
鷺沼台２丁目に戸建用の広大な土地あるから、ファミリーならそちらの方が良いような気もするけど、、、
都内へ電車通勤の方はマルエツマンション、千葉県内へ電車通勤または車通勤の方は鷺沼等戸建てが良いとは思いますが、まぁ人それぞれでしょうね。
ファミリーには戸建てが良いとは思いますが、どうせ戸建て買っても子供が家を出たら部屋はガラガラになるから困る、とか、
将来地元に帰りますという人や転勤族にはマンションが売りやすい貸しやすいから良い、とか、
セキュリティがしっかりしてた方が良いからマンション、とか、
いろいろな背景がありますから。
ほぼ長方形の建物で、だいたいが田の字を基本とした間取りのようなのですけれど、一部エル字型とかワイドスパンとかもあって面白いなあと思いました。
75Hr typeとかは面白いところに短い廊下があったりして。プライバシー性が高い感じ。
個人的には85J' typeが好きです。収納たっぷりのワイドスパン、キッチンを中心にうまくまとまったプランだと思います。調理スペースがとっても広いのが嬉しいです。
[NO.646と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
管理が行き届いているようだ。
マンション、外から見たかんじだと、そこまで間取りのパターンがあるようには見えないのですが、
思っていたよりは専有部の形にも多少のバリエーションはあるようです。
田の字のところが基本は多いですが、
ワイドスパンはやはり良さそうな印象。
その分、専有面積も広いのでお値段もしてしまうところもありますけれど…でも、暮らしやすそうではあります。
隣接したマルエツによく行きますが、広くていいですよね。イートインコーナーも広くて綺麗だし。道路挟んだ向かいにアコレもあって安いし。買い物は便利そう。
