管理会社と理事会が結託している場合の対応について

初めまして。老朽化した集合住宅で管理組合の理事をしている者です。
どこも、多かれ少なかれこういう問題はあると思います。そもそも、管理会社の人間は、長年専従ですし、一方で管理組合の理事などは、余程意識の高い人でもない限り、一般住民が本業の傍らとか片手間で当番でやっているでしょうから、どうしたって、見識の差が出てくるものだと思います。
ウチの場合など、管理組合の一部業務をサポートしてもらっているような状況もあるので、何時しか、管理会社の担当が、イニシアチブをとっているような状態です。
更に悪いことに、ウチの場合は、過去の大規模修繕で何かトラブルがあったらしく、過去の理事長などと管理会社の担当が反目しあっているらしく、管理組合を無視して、特定の業者と結託して、修繕計画をたて始めている始末です。
その業者がまともならまだいいですが、悪い話しか聞かないので、過去の理事長にも、管理組合の方向にも組したくない(管理組合は、個別にやれと言う方向ですが、そうなると、団体契約による割引のメリットがなくなるのです。)
正直、今私も頭を抱えています。
管理組合というものが、非常にドロドロしたものだと今回はじめて感じています。

> ウチの場合は、過去の大規模修繕で何かトラブルがあったらしく、過去の理事長などと管理会社の担当が反目しあっているらしく

私のマンションもトラブルがあったので、コンサルタント会社を間に介して、管理会社変えましたよ
一旦不信感がでると修繕は大変なので、変えたほうが良い方向に向かいますよ

スレ主さんの場合も、理事長になって、管理会社変更も含めて議論されたら良いと思います
最近は、間に入って管理会社変更を助けてくれる業者もあるので、さほど大変ではないですよ

>管理組合を無視して、特定の業者と結託して、修繕計画をたて始めている始末です。

というかこれは実質的には不可能でしょ？管理組合の了承がなければ修繕なんて全くできないのだから
まぁ勝手に計画を立ててくれる分には良いのでは？計画を見た上で業者をすべて変えればよいので

＞住民総会が開かれ、管理費の値上げなど何かと管理会社のメリットになるような方向で話が進んでいます。
・・・

＞住民総会で出席組合員が質問等するのですが・・・

＞出席住民が追求する・・・

＞住民総会などの集会・・・

＞年々住民総会の出席する方が少なく・・・


区分所有者が法定の管理組合の総会に出席云々するのはまだしも、

管理組合総会とは別個の「住民総会」なるものは、任意団体ですので、放置してください。
「住民総会」に出るも出ないも、「住民総会」で何を決めても管理組合とは全く関係ありません。

住民＝区分所有者、賃借人等の同居人。社宅等の使用貸借人、社宅。等を
指し範囲が広い。住民は区分所有者だけではない。スレを立て直しなさい。

管理会社と理事会が結託していたというより、御常連の主婦理事が管理会社（フロントサービス係りのパート主婦と管理員）に利用されていたという情けないことはありました。
理事会がとった解決策は管理会社に対してのアンケートでした。
主婦理事は退任させられ、管理会社のパート主婦と管理員は表向き定年退職という理由で解雇されました。
理事会も一枚岩ではないはずですから心ある理事に相談されては。

管理会社は、あたかもマンションのためと、様々な提案をしてきますが、会社では、営業成績を求められているのでは？
結構悪どい考えの人もいるかもしらませんので、気を付けないと、居住者にとってどうでもいいことや、他のマンションでしていないことなどもやらされちゃうかもしらませんね？

http://ncode.syosetu.com/n5494dq/1...

http://ncode.syosetu.com/n5494dq/2...

スレ主は住民と区分所有者とを混同する時点で理事失格ですから辞任してください。


はっきり言ってめいわくですよ。

＞管理会社と理事会が結託している場合の対応について

管理会社も理事会も、総会で選出されたのでしょうから、結託するのは当然です。

　結託するのに８年もかかるなんて信じられません。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社など、原始管理組合総会前の、引き渡し時から無茶苦茶ですから、理事会とすら結託出来ません。

　結託している場合は、必ず証拠が出てきます。　結託しているように管理会社が見せかけているだけです。
　財閥系悪徳管理会社は、驚くほど見せかけるのが上手です。

大手のデベロッパーマンション❓
信じられないね・・・自社が建てたマンションの評判が悪くなるのにバカな行為だからね。
バルブの頃デベロッパーは、合人社とか管理だけを請け負う独立系等に任せていたが、バブルがはじけて何処も自社で管理をやるようになった。管理費は独立系よりは高いが、サービスは充実しているからね。
うちのマンションは三井が建てたが、合人社が管理を受けたので今はヒドイ状況だ❢

うちは１０９だが、財閥系（三井、住友、三菱、）に変更したくてこの
３社に申し込んだら、

悪徳組合員と管理会社の結託の内部事情が露見して断られた。やはり委託費
は高くても財閥系が安心です。

反社会的人物の入居管理が緩やかな管理会社１０９は問題があるでしょう。
管理組合が主導して、

反社会的人物に対する入居規制を実行した組合員を、悪徳組合員と共謀し
て排除するような管理会社を国は登録を許可しているのが問題でしょう。

うちも１０９ですが、特定の区分所有者で理事会の外で情報をやり取りしてているようです。そのうちの何人かが理事会に出席し、何でも１０９に有利なように誘導します。１０９もこのグループの希望に添う運営に加担しているように見えます。元々１０９は手段を選ばないしね。あそこはたちが悪い。
http://blog.livedoor.jp/hayariki2/archives/1829978.html

>>18
８９３、窃盗団事務所、等々が使用料を踏み倒しても見逃している。

結託とまでは至らずとも、理事長や役員が悪意も無くただただ純朴で、地域社会や勤務先などでも
問題発見～解決する成功体験や改善を推進する立場に無いような方々だと、無意識の内に管理会社の
言いなりになってしまいます。

輪番制で就任しただけの理事会役員には、理事会が管理組合の代表機関だという自覚も無い。

だから以下のような理不尽極まりない事が次々と起きるのです。
・管理委託契約の更新の際に手順や書類の不備・契約日の誤記載があっても気がつかない。
　　　
・今は１年契約がほぼ標準の管理委託契約だが、管理会社から２年契約を提示されたら、理事会では
ひと言も何も質問もせず、条件交渉も全く行わずに２年契約を受け容れてしまう。

・管理会社が暴走し、理事長承認も経ずに勝手に規約の解釈を変えるような注意喚起の貼り紙をしても、
そのやり方を是正しようともしない。 そんな状態は最悪ですよね。

・共用部の破損汚損の早期修繕を推進せずに放置し、破損汚損状態を拡大させてしまう。

結局、管理委託契約に基づく二者（管理会社と理事会）の関係性は、第１期から２期の
理事長の能力・采配によって大きく変わってしまう。

>>20
その逆もあります。真面目な理事長を排除する為に悪徳組合員と悪徳管理会社１０９が共謀してクーデターを起こした。

クーデター成功後の総会で真面目な組合員より、理由の説明を求められた時の管理会１０９の坦当の返答は、理事長が言う事を聞いてくれないので運営がやりにくかったとの回答でした。

難しい問題とは、機械式駐車場の撤去、駐車場用地の買収・その用地の造成事業、管理組合の法人化、漏水事故の多発による保険会社等の検討、等々の難問に対するアドバイスを求めても確かなアドバイスがないので外部のマンションラン管理士等と相談して全ての工事を完成させた。

管理会社１０９の介入を阻止したために管理会社１０９はこれ等に反対する組合員を炊きつけてクーデターを誘発して理事長を交代させた。

管理会社の言いなりにならない組合員に対する管理会社１０９の対応は表面に出ることは少ないでしょうが、この一例も参考の一つです。

能なし理事長は問題だが、能力のある理事長はこのような目にあうことも組合員は知るべきでしょう。（排除された理事長はフリーのマンション管理士等の資格保持者です。）

管理会社にとって都合が悪い組合員は、管理会社のあの手この手で大抵は排除される。

帳票類をチェックしたり、理事会も気付かなかった会計資料上の不整合を指摘して、管理会社による
管理費会計の資金管理の不手際や、自社の利益だけを優先するような管理手法を指摘する組合員は
管理会社にとっては邪魔・目障りな存在でしか無い。

但し、仮にも理事会が健全に機能していれば、適正に対処し特定の組合員の排除を阻止します。

それが出来ない呑気な理事会は、間違いなく管理会社に都合良く操作されます。

管理会社の投稿は、社名を明示することになっています。
管理会社で排除できないからと言って、公権力まで使ってはいけません。

>>23
この人は何を言っているのでしょうか。翻訳をお願い致します。

財閥系悪徳管理会社は、親会社分譲物件以外の物件を切ろうとしている。
レスの内容は管理会社しか知らない「秘密の暴露」が含まれています。

ボーナス査定は終わりましたか？

>>26
その通りなんですが、結局それは国交省や消費者庁がきちんとした法的拘束力を持った制度を構築し、マンション管理、マンション運営の透明化をしなければ難しいでしょうね。

今のモデルは、マンション区分所有者と管理会社は対等で、そこで話がついたのなら損得はあってもそれは当事者の問題、みたいな考え方。そこに無理があるんです。

>>28
心中お察しします。でも今の未整備の制度下においては、組合員の無関心が悪いということになってしまうんですよ。だから管理会社に操られてしまう。そもそも組合員に関心を持てって言っても無理なんですよね。みんな仕事を持ってたりする上、素人で話を理解するだけでもひと苦労ですから。
うちのマンションでも、あんな有名管理会社、多少高くてもしっかりした仕事をしているはず、という先入観を持つ人が多いです。実際には相場の5割増し、10割増の工事も珍しくないと思います。
本来の姿は、仕事で手が回らない管理組合の為に、管理組合の利益を最大化するよう管理会社が支援する、その支援に対して一定の対価を払う、なんでしょうけど、実態は管理会社が管理組合から大金をむしり取ってます。そしてもはやこれが業界のビジネスモデルと化しています。行政や立法の怠慢と言う他はありませんが腰が重いですね。

>>30>>28
お二人のご意見はごもっともです。
私などは一部の組合員と共謀して職場にまで圧力をかけられた組合員です。
やはり、有名な管理会社の管理なら大丈夫と言った先入観に乗じて組合運営をコントロールされている事までは考えが及んでいないのが原因にされます。面倒臭い話なのでお会いして詳細をお示ししてお話したいですが、匿名ですから仕方は有りません。

>>31 匿名さん
世の中に悪徳管理会社のなんと多いことか！
企業とは言え、自社の利益追求だけを優先している。
法律をもっと現実を踏まえ、適正に整備してほしいです。
そして、悪徳管理会社及びそこと共存し寄生する業者や弁護士を規制・排除したいですね。

>>50さん
その反対もあります、議決権行使書では賛成が実出席者の過半数以上で賛成されている議案を実出席者の過半数が反対したので否決として現在も揉めている議案がある（普通決議事項）。

その他総会の成立要件を満たさない出席者（出席者、委任状、議決権行使書含む。）の総会で規約の設定、変更及び廃止が欠席者を理事長への一任票として賛成に投じて可決されている。（特別決議事項、区分所有法３１条の強行規定）

弁護士曰く、例え、裁判で勝訴しても裁判所は組合の人事にまでは口出しはできないので良く考えたほうがいいとのアドバイスである。
組合運営はやはり理事の良識が重要であるので選任した組合員の責任になり、法律違反等は何の罰則規定がないので絵に描いた牡丹餅みたいなものでしょう。

組合運営をした経験のある方ならここら辺の悪知恵は働きます。（要注意）

>>32
悪徳管理会社が多いのは事実ですが、これは行政の怠慢のせいでしょうね。
業界全体が

民法第一条第２項
権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。

これはいわゆる信義則ですが、業界全体でこれの違反状態ですよね。この状況は、もはや一部の悪徳業者を問題にして見つけ次第是正する、ということでは対処できません。マンション管理業界のスタンダードが悪徳なのですから。
公共工事でも多くの業者が談合していますが、行政にも専門家が居り、予定価格はせいぜい妥当価格の２割増しです。しかしマンションは素人集団で予定価格のようなものをはじき出すことはできません。ですから管理会社は理事会を操って、極力一社検討とさせ、５割増し、１０割増し、ととんでもない価格で受注しようと画策してきます。これを「有名会社なのだから多少高くても質が良い」、と錯覚して安心してぼったくられ続けているマンションは多いと思います。

管理会社と理事会が結託している可能性もありますのでここにも投稿しておきます。
2526 匿名さん 11時間前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
（別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面積で計算されています。）
にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明しました。
苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算して四捨五入して２３８円になり。店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。



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先日臨時総会があり、まだ決まってもいないN社の会議室で、現在、契約している管理会社C社からN社への変更の議案があり、あまり詳しく内容が聞かされないまま、総会決議してしまいました。
私は、他社競合がないので、反対しましたが、他の組合員の方は、今の管理会社に不満があり多数決で議決してしまいました。
後日、議事録が配布され、月々の管理費が8万円値上げになり、月々の管理費が値上げになるとお知らせが届きました。
とても納得がいかないのですが、決定を覆すことは、出来ないのでしょうか？
よろしくお願い申し上げます。

>>37
管理規約通りの手続きで決まったならそれに従うしかないだろうね。どうしても覆したいなら、全員出席の臨時総会を招集し撤回動議を全員で決議するしかないね。不可能だろうけど。