ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社 清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-08-25 21:39:38
>>892 匿名さん
例えば、パークマンション第一号はどうですか？周りはお寺に囲まれている。低層だから眺望もお墓が少なくない。ただ、墓地のみではなくお寺も緑もある。そこがここと違うかと思う。お寺の立地は伝統的に一等地と考えられる。変なとこに建立したらまともな檀家もつかない。昔からブランド商売同じ。
カトリックなんか意図的に教会を豪華にして信者を増やした。プロテスタントは庶民派が売りだから、教会も質素が多い。
不動産不況は来年には明らかに。
元々坪300の地域に坪530を売り出した。
逆回転で330くらいには戻る。
400以上で掴むと危険。
不況次第ではマスターズハウス時代まで価格下がるわけで、それは景気の波の一部だとしてもここを坪400後半でも買うのはリスクなのかもね。一方で売主はコスト的にこれ以上下げられないだろうから、需要が沸くのを待ちつつじわじわ売れるのかな。
おっしゃることはよくわかります。
ただここの立地の一番の問題は単に目の前が墓地であるということでなく、東西から取り囲む二つの墓地が小高い丘で、このマンションの建つ場所が日当たりの悪い窪地かつ笄川の暗渠上だということに尽きるかと。
地歴は時が解決してくれるかもしれません。街並みが変われば昔の姿を思い出すことはなくなるでしょうから。
それでもこのマンションの10年後の坪単価は370万円プラスマイナス20%ぐらいのレンジでしょうね。10年後、景気が良ければ440万円、悪ければ300万円。期待値で370万円というのがここの相場かと。
いい水準な気がする。ただ売主は限度で坪460程度でしか売ってくれないと思うので、買う人はそのリセールの厳しさを理解した上で買わないといけないね。設備は良いから永住なら安く買えるし良いかも。
マスターズハウスの直近事例が60平米半ば坪470万とかで取引されてるんで、三菱ブランドでグレードも上で、平米数も80平米以上の部屋で有れば上値は坪500万を超えてもおかしくないと思いますけどね。実際マスターズハウスで現在中古で売りに出てるのは、80平米弱で13,000万で、坪550万ぐらいですしね。
>>901 今の不動産高騰時だからマスターズハウスは470なんだろうけど、今後これ以上新築価格が上がらなければ基本的に築年数で劣化していくんだと思います。
仮に年2％ずつ価値が下がると仮定すれば坪530万は10年後は約坪433万。899さんの市況の良いとき440万は妥当な気がします、あとあの80㎡弱の13000万のマスターズハウスはいくらなんでも強気すぎだと思いました。
>>901 マンション検討中さん
坪500万超えが妥当なんて事はないと思いますよ。
冷静に考えて、これから不動産が高騰し続けるとは思えないというか既に港区エリアで高値で買った物件を賃貸に出した場合、かなり賃料設定、借り手に苦労している状況。
借りるのではなく、買うのであればリセール時の事を念頭に入れなければならず、この辺りは港区の便乗値上げ地区なわけで、本来土地としての価値は低いのだから不動産が下落しだしたら真っ先に価格が落ちる場所でもあります。
今一度、資産価値のある土地の原則を考えてみればわかります。
1番は立地です。駅からの近さや物件までの道のり、それから地盤、周辺環境。
ここはどうですか？
墓見えるでは無くて今度は高さに話が変わりましたね。
駅近って話が上がってますがここいらで物件検討している人で駅近で検討しているひといないでしょ。
検討される人は車前提だと思うのですが。
昨今の高騰市場においてでさえ、予算坪450までの需要層しか興味を示さない立地ですよね。いくら設備を盛ったとしても。アーメン。
70平米坪450って9600万かあ
一生ものに住む
それがパークハウスのコンセプト
リセールを想定しない 終の住処
1.5億オーバーだった部屋が売れましたね、やはり今月で手仕舞かな。いくら値引きされたんだろう。
３月中に売り切る気だわ
強気の指値が通れば買う
まー何だかんだ売れ残らんよ。
この近くでこの規模、この仕様、この価格しばらく出ないだろうしね。
ヴィンテージマンション建て替えとかなければだけど。
あとは近くだと資金余裕ある人は六本木通り沿いの新しく出来る住友のタワマン行くでしょ。
来週には申込完売になる確率が高いみたい。
急いで下さい。
40％値引きいける？
3割いける？
1億切ると買い
1億切れば流石に瞬間蒸発するだろうね。
残り2つ
85Aは廊下長すぎやねー
有効面積考えるともう1つと変わらない
85Aはリビングインの洋室がひとつしかないのとカウンターキッチンなのが良さそうだけど、リビングの形がきれいな方がいいならもう一方だろうね、値段はそこまで変わらんし。
遂に感動のフィナーレだそうよ
おめでとうサンドさん
最後は何割引したの？
定価で買った人が可哀想。
遂にか、営業さんお疲れさまでした。とはいえ人気のない間取りと割高だった階が売れなかっただけに思えたけどね。
今売るのと半年かけて売るのを比べれば、今売る方をデベが選んだと思います。企業として当然の判断だと思います。
コロナショックを受けて販売戦略を長期戦から早めの売り切りに転換、かなりチャレンジングな指値に応じたと思われ。
申し込みが入っただけじゃない？
審査待ちと聞いたけど。
最終契約しなければ回ってくるかもよ。
昨日に申し込まれていました。
補欠でいいから待つべきか？希望価格だけ伝えました。
審査は通しているので即契約できるエビデンスを示して奇跡が起きるのを待つだけ。
83m2を1億で西麻布アドレス
蟻ですぞ
不景気時代でも西麻布アドレスの新築で坪400で買えるマンションでるか？
買えた方はおめでとう。
1億円、即現金払いならひっくり返せる？
坪530万で売り出した新築相場が坪350万まで本当に落ちるか？
その理由は？
大抵申し込んだ後のキャンセルは夜の現地を歩くと嫁さんが反対に回る。
検討していた知人の奥さんがそうだった。
夜道が歩けない。
墓地下バス停は本数少ない。
それさえ我慢すれば栄光ある西麻布アドレスを手にするのだ。
さあ君もキャンセル待ちをするんだ。
>>934
バブル崩壊後は530から350どころの下落ではなく半分以下でした。今回の世界的パンデミックに伴う未曾有の経済活動停止は世界大戦時でも人類が経験しなかった規模のもの。ダウやら何やら見ればわかる。アメリカと中国は立ち上がりは日本より早く、今や何を誇っていいのかもわからなくなってきた日本経済の回復は先進国最低レベルに留まると予想する。リーマン後のGDPの成長が先進国で最低であった日本のそれが現在地。下がるときは下がる、それが不動産。
しばらく2.3年は土地が高いので時代に仕込んだ案件を売る
原価が高いのに大赤字覚悟の値付けをするか？
大手は内部留保もある
確かに今後3年は高い土地に高い建築費で建てた物件を売る訳だから新築は高いよね。
安く買いたければ、ここみたいに竣工2年以上経ってる訳あり物件か中古しかない。
>>937 匿名さん
マンションコミュニティ名物、ネット記事のコピペ人間？
大幅赤字は別にしても売れないなら値引きするよ。内部留保から短期の借入金引いたらいくら残る？固定費一年分もあるかな？。100が何年も売れないとゼロ、2割引で売れれば80。企業がどっち選ぶか自明でしょ？
結局HP更新されてないけど、売れたのか？
最後は何割引？？
南平台の参考にしたいな
教えてくださいよー
さん
地所レジは値引きするというイメージが付いてしまった。
南平台も期待してます！
1部屋キャンセルあったよ
まだ間に合うけど3割引は難色を示され
こちらが難色モード
既に決算に間に合わないということで大サービスを得られないのかな？
グランドヒルズの6掛けで買えるお得物件
残り1部屋は急いだ方がいい
最後の1部屋を巡り
明日の三部 明後日の一部に来場有り早ければ明日には完売？
妙に土日が混んでるのはそういうことか。キャンセル住戸の取り合いなのね。
不要不急の外出なのか？MR商談
即契約しないと不急を否定できん。
中古で62m2 9180万が未だに売れてない。
パークコート神宮前の方が安いんだ。
結局HPは残り2件から減らないですが、本当にあと1件なんでしょうかね。もはや先着順とは名ばかりで購入希望者達に指値のチキンレースさせて一番高い人に売るとでもしてるんでしょうか。4月以降も予約入ってたし、4月上旬までは待つのかな。
この物件は申し込んだ後のキャンセルが目立つからじゃないか？
昨秋もそうだった。
18オフ打診で値引に釣られて申し込み→冷静になって墓サンドの夜道に奥さん子供が反対する展開だそう。
相談する必要なく、買いたければ買えばいいよ。
MR予約できなくなってるね、キャンセルでなきゃ決まりかな。
三井と野村は来場予約を停止していますが、三菱だけは継続しています
物件が売れなくて切羽詰まっているからではないか
モデルルームは閉鎖中ですか。
現在の対応はこのようになっているようです。
＞・対面での営業を休止する期間：2020年4月1日（水）～4月12日（日）
＞上記期間中は資料請求・物件エントリーのみ対応させて頂きます。
政府から緊急事態宣言が出たら又内容が変わってくるかもしれませんね。
公式サイトにお知らせが出ていましたが、販売センターが閉鎖になったみたいですね。
閉鎖期間は4月8日から5月7日までのほぼ一ヶ月となるようです。
営業再開後は完全予約制で案内できる組数を制限しての対応になるんだそうです。
内覧動画見ましたが高級感のある造りでした。
床暖房や天カセが洋室まで設置とか、天然石もなかなか素晴らしい素材を使用してそうでした。
これで坪450万程度で買えると書かれていますのでコロナが落ち着くとすぐに売れますよ。
天気の良い昼間に今日現地歩いて来ました。青山墓地側から歩道に向けて水が確かに落ちて来ていて歩道は多少水溜りになってるところもありました。多分墓地の高台は土を十分に含んでるから前日に雨降ってると、あれだけ出すだけの水があるのかと思いました。立山墓地側の高台住宅と言っても同じようにごちゃごちゃしてるし、高台の辺りも良いとは思わなかった。ただあの墓地の土や植物から滲み出たので落ちてくるというプロセス考えると、もう風水レベルまで行かなくても流石に気にはなるな。、
これから資産インフレになると噂を耳にしました。
都心は強烈な量的緩和でバブルになるの？
ここを今安く仕入れれば勝ち組じゃね？ 近くのマスターズハウスは坪450万で動いてる。
>>964 匿名さん
日本だけはインフレにならないからご安心下さい。
これ見ればわかるでしょ
https://media.rakuten-sec.net/mwimgs/6/a/-/img_6adb092e9b6a28758a1d3ef...
低層階で大手デベ狙っています。
人気物件の中古の方が、既に住んでる人の意見が聞けて、トラブル回避に良いと検討中でしたが、このマンションを知ってから、私は、やはり人気マンションとかより立地じゃないのか？と思い直し再検討してます。主人は何より民度だ。人気マンションだ。と言って、意見は真っ二つに分かれています。皆さんの言うように墓地の近くだけど、二度と出ないような場所ですよね。そこさえ目をつぶれば大手デベだし低層階は中々ないし、資産価値は高いと思っています。墓地だとビルも立たないし。
世の中に絶対はない。
過去の経験が未来予測を曇らせる事もある。
国債が1500兆に達した頃に何が起こるか？
住民です。住んで1年ちょいの素直な感想を。身バレは嫌なので、階などは秘密で
・よいとこ
共有部や部屋内の作りや豪華さは言うことがない。隣近所から騒音などが聞こえることもない。管理会社もしっかりしていて、共有部は常に綺麗に保たれている。
とにかく新しい。古マンションから移ってきたので、最近はこんな機能があるのかと驚くようなものも。
ここらへんのマンションではコスパはいちばんいいのではないか。
周辺においしい飲食店が多く、週末の夜が楽しみ（コロナ前までは）。
ちょっと歩けば六本木も青山も恵比寿も外苑前も行ける。休日は最高（コロナ前までは）。
公園や墓（これは人による）が多く、近所を散歩していて飽きない。
学校や保育園も多く、子育てはしやすいはず。
・悪いとこ
駐車場がしょぼい。機械式なので置けない車種もありそう。実質屋外なので、車好きの人は劣化が心配になるかも。
最近、羽田新航路の飛行機がほぼ真上を飛ぶようになった。これは外苑前から南青山、西麻布に至るエリア共有の問題だが、コロナで自宅にいる時間が増えて気になっている。
近所を散歩していると、驚くような豪邸がある一方、びっくりするほどぼろい一軒家やアパートがあったりする。まだ開発の過渡期であると感じる。
ラウンジなどはショボく、あまり使っている人を見たことがない。自分はいらない派なので特に気にならない。
タクシーで帰宅するとき、マンションの車止めに車を入れるように運転手に指示するのが難しい（目印などないため）。
・どちらとも
複数の駅にアクセスできると考えるか、どこも中途半端と考えるか。歩くのが好きな人や自分のように車移動メインの人なら別にいいが、通勤を苦痛に思う人もいるのではないか。
ここで指摘されている周辺の湿気や水はけの悪さは感じたことがない。去年のすごい豪雨の後も翌日には乾いていたが、まだ住んで日が浅いので、これからのことは断言できない。
墓がビュー。これは人による。自分はこれを緑が多く、景観がよいと考えるし、霊園の散歩を好んでいるから、むしろいいところと考えているが、嫌がる人も当然いるだろう。
以上。購入して、今のところは後悔ない。いい買い物をしたと考えているが、今後のコロナの影響で東京のマンション価格が暴落したら、後悔するかも。まぁ、これは自分と同じ時期にマンションを購入した人間すべてにいえることだが
ありがとうございます。
やはり立地の良い低層物件良いですね。
近隣に新しいスポーツ施設はありますか？
どんなスポーツ施設を知りたいか、わかりませんが、
大手のジムなら、セントラル、ゴールドジム、ジョイフィットがありますよ。
引っ越してから浅いもので、いつできたか、新しいかどうかは知りません。
あと、西麻布のほうに、リーボックのクロスフィットがあったはずです。
ほかにもパーソナル系のジムもたくさんあると聞きましたが、こちらも調べたことがないので、知りません。
まぁ、このご時世どこも閉まっていそうですが
実際に購入された方が書いてくださっていて、とてもありがたいです。
水はけの悪さというか湿度については
かなりこのスレッド内でも繰り返し出てきておりまして、本当にそうなんだろうか？と思っておりました。
そうじゃないということですから、それはよいこと。
飛行機の音が気になるとありました。
今は羽田も便数がとても少ない状態。
今後増えてきたときに、気になる方は気になってくるかもしれないですね…。
家の中でも音が聞こえるのですか？
>>972 匿名さん
水はけや湿度についてですが、ここ2年、東京を史上最大級の豪雨や台風が襲いましたが、その直後に気になるようなことは全くなかったということです。
もちろん、それ以上の豪雨や台風がきた場合についてはわかりません。あくまでも過去2年の経験からです。
飛行機は階によるとは思いますが、窓を開けていたら間違いなく気になるレベル、窓を閉めていても窓際で静かに仕事をしているときは気になることもあるレベルです。15時から19時の間のどこか3時間、北風の時だけ飛ぶというルールだった気がします。
まぁ、羽田新ルートは安倍首相の公約なので、政権交代で止まることに期待しています。
>>973
公約というと語弊がありますね。
観光立国で2020年に外国人観光客4000万人にするというのが公約で、そのために羽田の国際便を増便する目的で羽田新ルートができました。
正確には公約達成のための手段ですね
公約達成はコロナで不可能になりましたが
飛行機のルートとなっている地域のマンションはサッシや外壁による防音対策が施されていると思いましたが、こちらはどうなっていますか？
公式サイトで設備仕様を確認するとサッシはLow-E複層ガラスが採用されていました。
このサッシは断熱性能が高いものですが、遮音効果も期待できるそうですか？
残念ながら確かT1サッシですね。窓閉めてても割りと聞こえますね。
飛行機の件はルートが変更となったのか一時的なものなのかわかりませんが、
ご本人が仰るようにコロナでステイホームをしているからこそ気になる問題なんでしょうね。
今は緊急事態宣言も解除され、そのうち元の生活に戻るでしょうから
サッシの性能はそれほどこだわらなくても大丈夫ではないでしょうか。
実際に住んでいるものです。
販売個数は残りわずかと聞いておりますが参考になればと思い以下良い点と悪い点列挙致します。
○良い点
・まず立地は文句なし。表参道、外苑前、広尾、西麻布、六本木は全て徒歩圏内。休日出掛ける場所には困らず、住んでいて飽きません。また近くに小規模、大規模な公園が多く小さいお子さんがいても遊ばせる場所が沢山有り保育園も実は近くに多いので困りません。
○悪い点
・目の前に墓地が有りますので気にする人は遠慮した方が良いかと思います。私も購入する時は多少気になりましたが、住むと何も思わなくなり慣れます。また、よくお墓が見えていた部分も最近植林が始まり目隠しされると思われます。
・西麻布アドレスですが、4丁目とは違い高級住宅街という訳ではないのでまだ古くあまり綺麗でないおうちも近くにあります。逆に言えばそこら辺の開発が進めば価値は上がるのかもしれませんが。
渋谷のパークハウス南平台も見に行きましたが、立地はこちらの方が断然良いなと思います。外観の見た目に圧倒間はなく(というか通りすぎるレベルですが)近くにお墓が有り高級住宅感はないですが内部の設備は一流ですし何より周りの地域が良いので私はかなりオススメだと思っております。
南青山マスターズハウスの成約事例を考えると、
坪単価430万円ぐらいまで値引きがあれば検討できる感じですかね。
>>979 匿名さん
同じエリアだと…常盤松ハウスってマンションが同じ価格帯で、物件グレードは下だと思いますが完売しましたね。皆さんは、こちらのマンションではなく南青山７丁目を選ばれたんですね
ここは駐車場に空きがなかったのが買わなかった理由です。
地名こそ麻布だけど周辺の街並みが全く麻布らしくないのと、残ってる住戸の間取りの使いにくさが残っている根本的な原因な気がする。古くさいビルや建物を一掃して新築マンションが林立してくれるとまた変わると思うけどなぁ。
一億円切ったら買いでしょうか？
今近くのマスターズハウスの3ldkの中古が坪480なのみると、ここも相場は坪480くらいかね。あそこよりは仕様と築年数考慮すれば高いかもしれないが低めに見積もって。これだと82平米で1.2億くらい？それより下がるならお得そうに感じる。
>>986 マンコミュファンさん
どうですかね。cemetery side なのは同じですけど、マスターズハウスと比べてネガティブな点を感じている人もいるのでしょうね。とはいえ、たしかに坪480台なら、いまの相場としてはお得感があります。
ついに最終一部屋となったみたいですね。いくらで買ったんだろ。
結局、ウダウダ言ってる間に市況が過熱して捌けてしまった。。とりあえず買えば良かった
まだあと一戸残ってますよ。
と、思ったら遂に完売しましたね。販売員の方々、何年もお疲れさまでした。
85平米の部屋ですよね？売れたんですか。6月26日に販売会社から新価格の案内があって、さらに相談応じますってことだったので、今週末に指値しようと思ってたのに。売れてしまったら、買えばよかったと悔しい気持ちになる。キャンセルかローン審査落ちで復活しないかな。
HP上は完売となってます。
