ザ・パークハウス 麻布外苑西通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区西麻布２丁目63番1他12筆（地番）
交通：東京メトロ千代田線「乃木坂」駅（5番出口）より徒歩9分
東京メトロ銀座線・半蔵門線・千代田線「表参道」駅（A5番出口）より徒歩11分
東京メトロ日比谷線「六本木」（2番出口）より徒歩15分
間取：1DK～3LDK
面積：43.97㎡～119.57㎡
売主：三菱地所レジデンス株式会社 清水総合開発株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-08-25 21:39:38
間取り毎にデカデカと想定賃料…実需からの引きがなかったのかな。実需の自分から見ると投資物件にしか見えなくて、むしろ敬遠したくなるが
お久しぶりに公式を見たら全プラン掲載されているのですね！
迷うな～
間取りは面積により、将来的な資産性（資産運用向け？）を求めるプランと永住向きプランに分けられているんですね。
資産性を求めるプランの方に、自己住宅用住宅ローンの返済例として、ローンは、自己居住用の住宅ローンによるものです。投資目的での利用はできません。という但書が出ていますが矛盾を感じます(笑)
仕様とか悪くない物件なんだけどな。高い。まぁ他のも高いんだけど。駅遠いのも資産的には辛い。
マスターズハウスの2倍近い価格じゃあね。そりゃ仕様はずっと良いかもしれないけど、立地はむしろ劣るし、コンセプト間違えたよね。
駅から遠くて、低地位なら何とかなったかもしれないけど、
流石に墓に囲まれすぎ…。
このマンションで資産運用って、、Jリートインデックスの方が100倍マシ
70Ctって２LDKで７０㎡あるから、居室もかなりゆったりしているし、リビングダイニングも広さがあるし、
空間の使い方としてはとても良いですよね。
どうしても家族で暮らそうと思うと、
部屋数重視になってしまうので、実際に選択するかどうかまではわからないけれど…。
床暖房がついていますが、これは電気なのか、あるいはガスで温めているのか、
詳しいことがわかりません。
使い過ぎたらかなり光熱費がかさみそうですが、ストーブよりも安く使えるのでしょうか。
アセットプランとコンフォータブルプランと、
大きく分けて２パターンあるのですが、
ファミリーで住むことを考えると、やっぱりコンフォータブルプランでしょう。
角住戸であったり、間取りの内容の充実さがすごく良いですね。
立地の値段でしょうか、、
でも都内で緑と都会を併せ持つ場所は余りないので贅沢ではありますね
7階からの景色は期待できそうですね
間取りも多彩で画一的でない部分の設計料として高いのでは
ワイドスパンでゆったりくつろげそうな間取りもありますね
むしろ二階くらいが、お墓は見えないけど緑は見えていいとかないですかね？
アセットプランとコンフォータブルプランというものがありますが、これってどういうことなんでしょうか。見た感じだとDINKSや単身者向け用、定住用という風に分けているのかなという風に思うのですが。
それともただ単にお値段的なものなんでしょうか。
4で字のごとくです。
アセットplanは資産運用向け狭小プラン。
コンフォータブルプランは快適に過ごせる広さを持ったプランどす。
都心といえど、家賃30万を超えると一気に賃貸需要が縮小するため、コンフォートプランだと広さに対して家賃が伸びない→利回り出ず→資産としてはお勧めできないということかと。
おすすめはアセットプランですか？
それでも家賃は高そう……。
このマンションは最初から投資目的なんですね。コンパクトプラン、想定利回り3.98～4.28％。ここに諸費用などかかってくるというわけですか。20万円台のマンションなら借り手も多くつくといった感じなのでしょうか。
コンフォータブルは自分で住まわれる方が多い？
ここは表参道徒歩圏とはいえ、墓地に囲まれた外苑西通り沿いの低地で、この辺りでは珍しく高級物件には相応しくない立地。そこに高価格高仕様物件を企画したものだから、この立地をわかってる人には見向きもされない。そもそもアセット(賃貸)プランと謳うなら、マスターズハウス程度の仕様で価格を抑えた方が良かったはずで、プロジェクトの迷走が伺える。
そうなんですよね。
賃貸を考えている人の場合はとにかく初期費用は抑えたいという思いはありますから
立地の割にお値段高くしてしまうと違うかな、というようになってきてしまいます。
よく言えば落ち着いて暮らしていくことができる場所なのですから、
それを重視した家造りだったりニーズだったりすると
合致してくるのかなと思いました。
アセットプランがあるとなると、賃貸の人も多くなってくるのは
実益の購入者だと気にかかってしまうのかもしれません。
白金のタワーといいここといい、ここまで売れ残っちゃうと、ほぼ値引き確定ですな。
駅遠だから利便性重視の層には響かないし
地位も低いので富裕層にも相手にされない
マスターズハウスの売り方は正しかったんだな
欲しいは欲しいけどね
表参道行こうとすると登り坂なんだよね
仕様落として狭小3LDKで8900万円から！とかやったら子供1人のDEWKSとかに訴求できたと思うけどね。坪450万くらいでさ。
富裕層は現地見たらげっそりするよな。周り汚い民家と雑居ビルばかりだから。西麻布好きな反社の人達には刺さるかもしれないけどねー。
ザ・パークハウスシリーズが好きなので気になり現地に行ってきました。
港区(特に麻布)は寺が多いので必然的に墓ばかりなのは仕方ないとはいえ、この立地は正面玄関も青山墓地、裏口も墓で妙な雰囲気が漂っていますね。
表参道や乃木坂は割と近いのですが、歩道橋を登らないと近くはないのですよね。
高齢者やベビーカーの使用などある場合、我慢が必要な立地ですね。
雰囲気がよろしくないので、わざわざ麻布青山エリアに住む意味が見出せない場所でした。
坪6、700出せるなら青山ギャラリー跡地のグラン待ったほうがいいですね。ここよりはるかに高いとは思いますが、条件悪い部屋なら手が届くかも。こちらは西麻布の交差点が近くフラットなことくらいしかメリットがない…。
中小デベが、ちょっと無理して上を目指して建てちゃいました！的なマンションがフィトする立地。
大手が高級マンションを企画した時点で失敗。
グランではないし、部屋も広くないし（高級マンションだと、３LDKで１２０平米〜からのイメージ）、高級、というスタンスで売り出してはいないのでは？
麻布の諸々を、リーズナブルに享受したい、でも、やはり大手が安心、というニーズ向けだと思います。
普通のザ・パークハウスではまずお目にかかることのない設備仕様として、天然石貼の浴室、突板フローリング、LD&主寝室のビルトインエアコン、LD&主寝室&キッチンまでの床暖房、大理石の窓台、隠し蝶番、全熱交換式24時間換気、バルコニー天井スパンドレル仕上げ、給湯器目隠しルーバー等々。明らかに（ザ・パークハウスにしては）高級・高額路線を狙っていた節がある。
なんの取り柄もない物件。西麻布でもなく南青山でもない中途半端さ。地盤も暗渠の川が流れてるから軟弱じゃない？駅からも遠いし。ここ担当になった営業さん苦労してるだろうな。ご愁傷さま。
暗渠になっている川が流れているのはマンションの敷地にかかっている部分ですか？
そういう情報はどこで確認する事ができるのでしょう。
モデルルームで営業さんに聞けば教えてもらえるんですか？
検索すると、マンションの南側に笄川（現在は暗渠）があったという情報は
見つけられました。
暗渠がマンション真下を通っているのでなければ問題ないように思いますが
川があった土地は地盤が脆いんですか？
ところで70Aの間取りを見ると狭いながらも収納の確保をがんばっている
ように思います。
リビングに繋がる5.5畳の洋室2は窓がついていませんが、納戸ではなく
居室扱いになるんですね。
中住戸には（2LDKも3LDKも）もれなく行燈部屋（窓なし部屋）がついてきます。
スパンのない内廊下だと、吹き抜けを設けたり、エレベーターを増やして両面バルコニーの住戸を増やす工夫（コストUP）をしない限り、間取りはこんなものです。
>>145 匿名さん
今日なんてうってつけですが、本気で検討されているのであれば、大雨の次の日に外苑西通りの一本裏手を青山通りから六本木通りまで下ってみた方がいいですよ。特にマスターズハウスの裏手なんてひどいです。昨日も役所の車が来て応急処置していたかな。
雨の日と翌日に歩いてみましたが何ともありませんでしたし、応急処置するような場所もありませんでしたけど
、具体的にどこの何を応急処置していたのでしょうか？
港区のハザードマップが全てだよね
西麻布交差点に比べたらマシだけど笄川の暗渠なので雨が降れば山側から水が染み出してくるのは仕方ない
こないだの台風でも警報は出てないしそこまで気にしないでいいと思うけどな
雨の日であっても、それほど心配するような事ではないかと思います。
そういった部分も考慮の上で設計されているかとは思いますが。
地盤が緩かったりするのであれば心配になるかもしれませんが、そういう事ではないのでしょうか。
>>148 マンション検討中さん
こないだの台風は知らないが、あの辺は少し強い雨降ると年中黄色い作業車が来てマンホール開けて作業してるよ
昭和の頃まで水が湧いてたような場所なので雨降った翌日は水が外苑西通りに向かって流れてるでしょう
今のマンションなら影響ないんだし、でかいナメクジや貝類？もたくさんいるからむしろ楽しむくらいの気持ちで住んだ方がよい
70Ctタイプの間取りを見ると、中部屋でありながら窓のない6.5畳の部屋も
洋室扱いになっています。
サービスルームや納戸の定義は、窓の最低面積が床面積の7分の1に満たない
部屋ですが、リビング・ダイニングと引き戸で繋がっているので
洋室と表記する事ができるのでしょうね。
ここだともっと1戸1戸ゆったりとして作ってくるのかな？と思ったんですが、
ゆったりしているのと、コンパクトなタイプと２つのタイプにわけで作っているところはわかりやすいなぁと思いました
でも50平米台の物件でもかなりのお値段ですね…（汗）
場所が場所だから仕方がないのかもしれないけれど…
出し惜しみしないで全間取り見せて欲しいものです。
応急処置＝浸水してしまうという意味でしょうか。ゲリラ豪雨の時などは仕方ないですよね・・・。
>>155
>>出し惜しみしないで全間取り見せて欲しいものです。
私も見たいです。資料請求者だけに見せているホームメーカーもありますが、請求しなくても見せてくれるとありがたいなと感じます。でも、アセットプランを拝見しましたが、５０A、５０B、５０C、６０Btの4つのプランがありました。想定賃料まであって親切に書かれている気がしました。
分譲賃貸にする人が多いんでしょうか。一般の人で購入するのは少数派なのかもしれません。
モデルルームに行けば、プランブックをもらえるでしょうから、全間取りは見ることができるだろうけれど
情報を小出しにすることで、興味を持ち続けてもらおうということなんでしょうけれど
最初から間取りがわかっていれば
ある程度予習をしていくことができるから楽ですよね。
犬の散歩コースですが建物かっこいいですよ、ほんと
セットバックもなかなかだし周辺のマンションとは存在感が段違いです
裏を返せば周辺環境は相当悪いので、セカンドや小梨が割り切って住むのは悪くないかと
私は子持ちなので立地で即NGでしたが
>158
私も外か見て綺麗だと思いますが、セットバックとはどこのことでしょうか？
今度そちらのほうも気にして見るように致します。
また、周辺環境は悪いのでしょうか？
確かに駅が遠いとか住むに際しての不便なところはあります。
ご近所付き合いが悪いとかそういう意味の周辺環境ということでしょうか・・・。
どちらにしても気になる物件ではあります。
ここは表参道徒歩圏とはいえ、珍しく、かつ希少なくらい、高級物件には相応しくない立地。どんなに高仕様で高級な物件を建てようと、表参道エリアをよく知っている人ほど、選択肢には入らない立地だと思う。つまり、表参道徒歩圏内というだけで安易に飛びつく人向けの物件を、コストカット仕様でも構わないので、(表参道徒歩圏内にしては)お手頃な価格で企画すべきだったでしょう。
