プラウド阪急塚口駅前ってどうですか？

ここは、リタイア(準備を含む)組の住み替えが結構多いと野村不動産から聞きました。

なので、日中の大半をマンション内やその近辺の店舗で過ごす方には適しているのですね。

70平米だと月々の管理費はいくらくらいなのでしょうか？
24時間有人管理だと高そうですが。

>>815 匿名さん

>>815 匿名さん
今日、モデルルーム行ってきました。

70平米だと、2万代前半でした。

ご参考までに。

販売の方から24時間有人管理、いわゆる常駐型のコンシェルジュはないと伺いした。

70平米台の管理費修繕費積立金は3.5万位だったかな
大した施設も無いのに高いよね

モデルルームに3回行きました。
毎月の固定費として管理費プラス修繕積立金が、3.5万円、あとマンション内外を問わずクルマがあれば駐車場代が高くて3万円、合わせて6.5万円の試算になります。

固定費だけで狭い部屋なら普通に賃貸で住める金額ですが、既にある程度の資産がおる方には固定費は気にせずそれでも良いからと既に仮契約されていると業者の方から聞いています。

プラウドJR塚口との比較として、客層(これは私見)、年齢層(これは業者の弁)が違い、年配ですが老人ホームにはまだ少し時間のある人達が多いようです(私見)。　

少なくとも、現役バリバリで、なにかとお金が掛かる子育て世代の方はいないですね。

ダントツ人気の西宮北口あたりでもも今やピンからキリまであるし、尼崎だけど、JRでも阪神でもない阪急神戸線沿線がやっぱり落ち着くと思う方が集まってくるように思います。

自分もですが。

管理費修繕積立金は長年掛けて上がって行く計画だろうから倍の7万以上は覚悟して購入しないとね
ちなみに私の持ってるマンションの中には
90平米弱で1.5万って物件もあります
新築で1.5万ならよく有るけど
築30年で管理費修繕積立金はほとんど変わらず、大規模修繕を2回超えてもなおもう1回分の積立金がまだまだ余ってる
なぜかと言うと駐車場が立体平面で修繕コストがほとんどかからないことと
大きいのはテナントが多数あり、その賃料収入が潤沢に入ってるから

ここもテナント多いし資金に余裕がでるマンションと思いきや
美味しいテナント収入は事業主の懐に入り続けるらしい
かくして高い管理費修繕積立金を購入者は払う事になる
残念。。

815です、教えていただきありがとうございました。予想通りとは言え高いですね。
有人管理だとばかり思っていましたが違うのですね。何に使われるお金なのか気になりますが買主にはなれないので見守ることにします。

下層部の店舗エリアの管理費（２４時間警備など）も負担しなければならないので高くなると聞きました。
それでも駐車場を高めにして当初の計画より少し抑えた額になっているとのことでしたが。

価格もさる事ながら管理費も高いねぇ。いい間取りもないのになぁ。阪急駅近1分、希少価値=資産価値で強気だよなぁ。要望書も100件以上入ってて営業マンも鼻息荒いわな。

つまり、一定の資産があり、他のマンションの賃貸貸し等で固定費を他人さんが支払ってくれる人達ならあまり気にせず入居するんだと思いますよ。

阪急神戸線沿線駅前1分の価値は凄いな。

一方、低層階の50から60平米は収益物件としてよく売れている。
ここなら、法人の役員等の借り上げ社宅扱いで15万から20万の家賃でも入る人がいるから。

普通のサラリーマンには尼崎でも縁がない物件だと思う。

>>824 評判気になるさん
阪急神戸線の価値はそんなになくて、塚口っていう場所が良いのです。
同じ阪急神戸線でも神崎川の駅前物件はここより随分安かったわけだし。
もっと言えば塚口に限らず尼崎自体の価格が高くなりつつある。

>>822 マンション検討中さん
店舗エリアの管理費は住民も負担しテナントの賃料収入は事業主だけに入るのだとしたら不平等過る
住民用の施設もほとんど無いのに
コンシェルジュもいないのに3.5万でおさえてるって
本来ならいくらなのよ
酷すぎるわ

地権者がいるマンションなんですね。そういうマンションって何かとややこしいんことが起こったりするんだよな。

不動産関係素人で生まれも育ちも塚口ですが、5年ほど前に建った三菱地所のザパークハウス塚口町一丁目は駅徒歩５分で5?6千万がメインだったけど最終的にはほぼ完売したから、駅前しかも建物内に商業施設付きだととこれ位になるのかもしれませんね。
ただ上記パークハウスと一緒で、どちらかというとゆとりのある層が多いかもしれません。

>>828
本当に生粋の塚口住民なら解ってます。
ここより塚口一丁目の方が格上なのはなのは常識、
またもし同じ条件の敷地だとしても
下がテナントの雑居マンションは高級感も出せず、
格も下がるのが常識ですよ。

たしかに。一丁目、これから長期スパンで考えるとどうなるんでしょうね。かつてのお屋敷街も高齢化が進み、相続がうまくいかず分割されたり。でもやはり地元民にはブランドとしてあるわけだし。先を読むのは難しいですね。パークハウスの一丁目の方は停めてある車も輸入車率が高いですし、やはり余裕のある世帯が多いのでしょうね。塚口は長い目で見てこれから盛り上がる街だとは個人的には思うんですけどね。でもやはり高いですねえ泣

さすがですね。発砲事案の連続。
尼崎射撃場。
https://news.yahoo.co.jp/articles/f80d5bc1b342830ad512dae1f4be003c31da...

尼崎をおとしめる事を強調して言う方は、今までの経験上それなりの民度の方が多いと感じている。
特に地元の不動産屋。
街の景観がバラバラで悪いのも自分の利益しか見ず、好き勝手な建売りをしてきたというのも一因。
そこが西宮市の不動産屋と大きく違う。

また、尼崎で発砲事件ですか、、、
怖くなってきたので、防弾ガラスの有償オプションをお願いしたいです

阪急沿線でも発砲ありましたね。

>>765
>>772
>>831
いつも書き込みご苦労さまです。

時間があったのは、南武庫之荘5-24。
ちょうど、西宮北口駅と塚口駅の間ですね。

時間→事件

>>835 通りすがりさん

住所の詳細ありがとうございます
尼崎は子育てするには不安なエリアですね

神戸に住んでいたので、山口組は頼りになる存在でしたし、山口組のおかげで静かな環境で住むことができていたと思います。もちろん、その周辺に住んでおられる方々のおかげでもあります。

分裂前の旧山口組総本部は神戸市東灘区に、初代宅見組組長の自宅は大阪市住吉区帝塚山に、それぞれ高級住宅地にありました。

閑静な住宅街だから安心、安全なんて全くの妄想ですよ。

むしろ、大親分は大企業の社長達と同様、環境の良い場所に住んでいますよ。
決してガラの悪い地域には住みません。
家族は一般人ですから。

住人所得一位の東京の港区だって発砲事件はあるんだし、マンション購入板自体から論点ずれてるー。2ちゃんねるの土地や被差別＊＊談義じゃないんだから。購入検討してる時点で塚口の事知ってる人たちだろし。
間取りとか値段とかテナントとか将来性とか、そんな話に戻してー。

駐車場は世帯に対して当選倍率どれくらいでしょうか？車の二台待ちは認められないのですかね？駐輪スペースも抽選になりそうですかね？家族全員分となると駐輪代も気になってきますね。

仕事で芦屋とか苦楽園の高級住宅街行く機会があるけど、こういう場所より駅近で梅田に近いこのマンションのようなところを好むっていうのは、価値観は人それぞれですね。

ここに限らず今の不動産価格は異常
株価も異常
財政出動も異常
公的資金での株の買支えも異常
そのツケはいつ払うんだろうね
異常に上がった後は
異常に下がるのが世界の法則
高値掴みは避けたものだね

>>839m
山口さんの本部は灘区だし宅見さんの家は豊中ですよ？
しかしチンピラが多く住む街の方が治安悪いに決まってるでしょ。

リタイア世代からすれば阪急塚口駅周辺は普通に生活する上で非常に便利です。

オフィス街への通勤至便性や子供の学区やらに気を回す必要がないから街自体の居心地メインで検討していると思う。

だから、その層には人気なんですよ。

反社会的勢力とか大阪の方がずっと多いし。

>>845
>>反社会的勢力とか大阪の方がずっと多いし
人口が違うでしょ、
人口比なら尼崎の方が多いのと違うかな？
治安等はマンション選ぶのに重要だとは思うけど、
この件は執着しない方が良いと思いますよ。

大阪生まれで尼崎に10年以上住んでますが、治安は変わらんね。
人工比とかなんて住んでる人間には関係ないし、日々生活してきての印象の方が大事。
ここはどうかという掲示板なんやからマウント取ろうとするコメントはうんざりやね。
ここに良い意味で興味がある人達で話ししたいし。

尼崎で坪単価300万とかってこの先は駅前1分でもやっぱり下がりますか?
希少価値て本物ですか？

阪急電車の走る音の聞こえ方ってどんな感じでしょうか。

阪急の電車や踏切の音は、ノース棟の西側バルコニーは標準で二重サッシらしいので何もない状態ならそれなりにうるさいようですね。

駐車場台数は戸数に対して約4分の1の80台分しかないようです。
1世帯に複数台数なんて想定外どころかクルマは不要と考える人達が住むところのようですね。
さすがに需要を考えるとマズイと思ったのか敷地外の業者駐車場を十数台確保するとのことです。

70平米台の普通部屋で7000万なんて
年収1000万でも手取りは700万位だからね
かなり無理してるよ
貯蓄吐き出して将来の不安を抱えてながら
頭金積むか
毎月住宅費に20万以上払うかだよ
大した住民施設も無いのに管理費は高いし
今後の値上げも高い値段をベースにして更に上げてくる
将来管理費積立金が7万円を超えるのも想定内だし
積立金不足も発生するだろうね
駐車場も少ないし本来積立金の増加に寄与する駐車場収入も期待出来ない
テナント賃料も無し
7000万の物件価格も数年前からすれば4割近く高いのに
将来大規模修繕の度にかなり高額な不足金が発生する可能性大にみえるな
とんでもない金喰い虫とならなければいいね
塚口ガーデンズでも出来ればギリ価格に見合いそうだけど希望的観測かな

テナント賃料はどこに対して払われるのでしょうか？

MGに行ってきました。
70平米で7000万円はざらです。天井が高いだけで部屋内設備、間取りは至ってごく普通。管理費が高額スタートで10年20年で驚き。駐車場も少なすぎで高額スタートで値上がり必至やね。テナント料は入らないのでどこにいくのか地権者にまわるのかな。いずれにしても懐が厚い方向けだね。普通人は大火傷する物件と思う。

>>853 マンション検討中さん
井の中の蛙。
ここに限らずどこのマンションも予算内の人はいるし、予算外の人は他を検討するだけ。
無理して買ってるのかどうかなんて”マンション検討中さん”なんかに理解できるハズないし、書いてること内容は貴方が買った場合のことを想い描いて文句をただ吐き出しているだけ。

井の中の蛙ですいませんね
ここと同じ様な駅近物件を中心にファミリータイプの区分を10軒所有しています
売却分を含めれば17軒関わってます
もうに25年程やってるので販売会社はもとより管理組合や管理会社との係りも長くやってるんですがね
貴方は物凄い玄人さんなんですね
所詮素人の私"なんかに" 判断なんか出来ませんのでお気になさらないでください

高すぎて含み損満載で将来的にも金喰い虫なんて話しは素人の戯言ですから。

買える人達の中に限っても、視点がどこにあるかで価値の置き方が異なっているだけではないですか。

区分所有で賃貸収益を前提とする方と実需の自居として検討する方とでは自ずと物件の捉え方は違いますよね。

少なくとも、ここは区分貸ししても利回りが悪いため見送る判断は妥当でしょうね。

住みたい人達だけが買えば良い物件だと思いますね。

>>857
冗談はもう止めようよ笑
17軒も関わってるのならここの利回り解ってるでしょ。

>>857 マンション検討中さん
ここ投資物件て買おうと？
あなたには相談したくないなー(笑)

>>853 マンション検討中さん
かなり高くに設定されていますが、
「将来大規模修繕の度にかなり高額な不足金が発生する可能性大にみえるな」
との発言は何を根拠にされているのかお聞かせ下さい。

管理費積立金が高額な割に積立金割合が少ない事
本来管理組合の収入になるケースが多いテナント収入は管理組合には入らず事業主に入る契約になっている事
にも関わらず管理費積立金の一部はテナント部分を含む範囲にも使用される為、高額な管理費積立金の割にマンション部分の積立金は更に少なくなる事
積立金の増加に寄与するべき駐車場の数が少なく売上も少ない上、タワーパーキングの為保守メンテ、故障対応、機械の一部交換等でも高額なコストがかかる
積立金充当の寄与度は少なく機械交換が大規模になればマンション積立金部分も食われる可能性もある
一般的なマンションでは住民からの積立金と駐車場や有料施設、テナント等の収入が
二本柱になっているが、ここはそれが期待できず通常の半分位のペースでしか貯まって行かない
管理費は戸数割のスケールメリットは全く効いておらず高額スタート
ただ管理費は計画時のコスト計算で作っている為、マンションスタッフが集まり難くなり人件費が上がったとか、諸々コストが上がったので初期計画より人員を減らして清掃範囲や頻度を減らすか？値上げか？を数年で突きつけられる事もアルアル
販売がこれでも安くしてるんですよ
と言っているのは本当で
出来るだけ安く見える様に初期だけ管理費を押さえている
なので高い管理費積立金が更に高くなる
ただ管理費と積立金をダブルで高額値上げすると反発が大きいので取りたい管理費部分は必要な額を上げて
でも総額を抑えめにする為、積立金部分は少なくし大規模修繕シュミレーションの低いラインに合わせて低く抑えられる
10数年後どれだけコストがかかるかは、その時次第
物価が上がった、資材が上がった、人件費が上がったって言えば良いだけ
戸数が多いのは良いが結局戸数分のコストはかかる
物凄いデフレの場合は収まるかも知れないがその時はマンション価格も下落し、それはそれで不満に思うのかもね
可能性的には一般のマンションより管理費組合の収入が少なく、更にテナントと共用する部分の負担もしいらる契約の為
積立金は思った程は貯まらず10数年後の景気によっては負担を強いられたり管理費積立金などの負担が一般的なマンションより
リスクが高い訳です

長々長文すみません。

大規模修繕までに貯められる金額を計算すると解るよ
駐車場等の寄与度がほとんど無くて
住民の積立金がメインなら
マンション部分の管理費×12ヶ月×12年位かな
10数年のうちマンション内で機械の不具合があったり、キズを補修したり備品を取り替えたり、なんだかんだでお金はかかるもの
果たしていくら残っているんだろう？
一戸辺り100万も残ってるかな
それで本当必要な修繕額に足りるのかな？
有るお金の範囲で外壁だけ塗ってお茶を濁すのかな？
この金額で足りると思う？