アルファグランデ 千桜タワー〈契約者専用〉【Part1】

俺なら定借期限まで賃貸で引っ張るなあ

使い倒すのも良いよね。

豪雨や台風で浸水あれば、人気はまた西寄りに
戻る可能性も。この辺りは低いからね。

賃貸で70年ひっぱるとして、家賃下落、空き室期間、修繕(ユニットバスやトイレ等)を考えると、実質利回り3%で70年は厳しいと見る。
仮に3%で買値の210%、３倍です。70年で３倍は投資効率としてどうなのか・・。

>>1870 匿名さん
西でも渋谷とかは水没するけどね。
あと、改定後のハザードでまここは残る。
水が抜ける地形の自然堤防に更に盛り土してるし。
湾岸で海抜高いとこも同様。
災害で生き残る建物は災害前より人気高まるの、知らない？

西側でも台東区、荒川区、江東区の川沿いの古い町並みは広範囲レッドゾーンで危ないよね。

日経によると沿線力トップは京浜東北線だね
4位までは全て東
田園都市線などの西は古き良き路線として6位健闘
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO35523050Z10C18A9X11000

>>1872

荒川から水が押し寄せれば、ここらは50～100㎝の浸水だけど。
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kurashi/bosai/suigai/map.html

標高だけ高くても、そのエリア内で谷になっていればそりゃ水は集まる。
いわゆる高台、台地の上、山の手の人気が戻るという事。
といっても環七より東だけどね。

>>1875 匿名さん
それを想定して、更に盛り土してるよ。

盛り土じゃ絶対安心ではないという事だ。想定を超える風雨が起きる時世。
高台の方がその観点ではやはりいいな。

>>1875 匿名さん
>>1877 匿さん
西側の想定がズレてたね。
田園都市線とか流行りモノはともかく
山手や高台は不動の地位だと思うよ。
何だかんだ言って飛行機真上になろうが
白金台とか大して値下がりはしないかと。
ブーム終わりつつある沼地の白金ではなく
白金台の方ね。
今もあと10年は続く東京駅ブームでも
大して下がってないでしょ？

高台の欠点は土砂崩れや地盤崩れで豪雨には意外に弱い地形もあるから注意。
崖削って作ったマンションとかの。
まあ、昔からの武家屋敷とか地歴ある本当の高級住宅地は、まず安心。

本郷とか高台であるうえ、駅利便性も高いよ。

良いよね。
一回検討したけど、通勤時間で断念したよ。
勤め先変わればまた検討すると思うよ。

>>1882 匿さん
文京区で無ければ考えた。
将来の人口考えると港区千代田区あたり以外は考えてなかった。

>>1874 パワーカップルにとって重要なのは東京駅までのトータル通勤時間らしい。
ここは30-40代働き盛りバワカ層かそれを狙う賃貸オーナーが多いから需要ずれるかな。
本郷みたいな住宅街は50代以上のリタイア層か地縁好きな人に人気だよね。

今考えるとバワカ需要の先駆けだったのだね。

ここは一馬力で十分買える価格帯だが。。。

バワカ+空中族は1人一物件交互に買って税金優遇最大に使いながら資産形成よ。

高島屋SCのオープンで日本橋も盛り上がるだろうし、ますます便利になりますね。

上記は>>1874 ではなく、>>1875

ここから高島屋SCまで徒歩22分もかかるというのにどうやったらここが盛り上がるのか、、、（マジレス

徒歩で行かなくても銀座線もある。
もちろんタクシーでもいいけど。

それだけ距離があるということですよ。
ネガの材料を与えないで下さい。

日本橋は生活圏だよ
三越前でランチしたついでに、高島屋にも行くって感じかな

匿名さんで書く人ってアレな人が多いですね。

仮にこのマンションだけが、ギリギリ浸水を免れても、すぐ周囲は浸水なんだから、まあ同じ事。

ま、自然堤防の場合はそこだけ周りより高いから大抵そうなりますな。
山手だけ残っても住宅地だけ残って便利な場所にある生活必要施設はほぼ全滅なんで同じこと。

>>1894 住民さん
高台に住む、やんごとなき人々は
徒歩5分以上は歩かないのです。
徒歩20分は会社帰りコース内でも
生活圏ではないと言うこと。
そもそも通勤しませんし。

>>1897 住民板ユーザーさん1さん
やんごとなき人は完売物件の匿名掲示板にしつこくネガ行為は致しません。

やんご？

台風で被害はありませんでしたか？樹木が若いので、倒れてないか心配です。

昨日みたいな風は建物が揺れるのかと思ってたのですが、全く揺れなくて安心しました

むしろ、制振の旧居のが揺れてた。
ここ、快適だわ。

会社で他のタワーに住んでる人は台風うるさくて寝られなかったと言ってたわ。

つまりこの台風の中、ここだけが快適だった、ということでしょうか

ここだけかは知らないけど
ここは、快適だった。

ここが快適なら他所様も快適でしょうね

最新の免震は揺れないのか
もしくは超高層ではないから安定してるのか

超高層は揺れやすいよね

このスレ、住民スレなのに変なレスに
参考になる！が押されてるね。

結構ピューピュー風がうるさかったよ。
風向き部屋向きによるのでは。

ここだけが唯一無二に静かでした。
首都高の音に慣れたからかも。

9月に住宅ローン金利上がってるとこ多いね
ここは7月で良かった

上がってないよ。
まさか、固定にしたの・・・？

長期金利上がってるよね。

設立総会の案内きました？

来ない

せめて伊藤忠アーバンコミュニティの方がよかったですね

伊藤忠アーバンは対応良かったよね

でも管理室人変わったよね

コンシェルジュにクレームを伝えても改善しようとする気配や努力は感じないわ。管理会社リプレイ待った無しだわ

え？具体的には？
前に書き込みあった内廊下放置物とかは
改善してるじゃん

内容は書き込みすると管理会社から個人を特定されるので書き込みはしません。相変わらず、一切の月次報告書も出て来ないし、どうなっているんだろうな。

10月28日の設立総会＆理事会で決めるようだよ

取り上げて欲しい議案や要望があれば、早めにスターツさんへ

コンシェルジュ高い。1日8時間で月54万って。管理人も1人？で月63万。更に追加で月100万以上の清掃費

住宅部会は赤字で管理準備金を取り崩してるし、ぼったくってるとしか言いようの無い水準ですね

立候補された方に議決権を委任して、票をまとめてはどうでしょう?

タワー住んだことや本職で人雇ったことないの？
ま、サービス落とさず、安くできるなら、頑張ってみ。

サービスレベルが悪いと言いながら
単価落とすって矛盾してない？
月54万年て新人レベルの単価だと思うよ。
同じ値段以下でほかの大手が受けてくれる
エビデンスがあるなら別だけと。

根拠になる比較見積もりもせずに
イキナリ解任図るような危ない人に
委任して良いかは疑問に感じる。

どちらにしろ暫定契約して相見積ですかね

54万は正直糞やすいなｗ
大体給料は1/3くらいっていうからあの人の給料は18万だろう。
日本の1人月の単価は90万～150万
コンサル雇うと300万、外資コンサルだと600万とかあるぜ。

他の業種と比べても意味がないので同業で比べましょう

http://web.hk-mankan.jp/kanri12.pdf
管理人の委託費で週40時間で27万円以上なら割高とされています

立地が東京都心で高めだとしても、コンシェルジュはスターツの費用も管理人より安いので、同等のサービスレベルで安くするのは十分可能でしょう。管理人も同様。

常時2人体制で同等水準ですが、コンシェルジュの仕事で常時2名は不要でしょう

相見積もり&直接契約で適正価格に是正して修繕積立金の足しにしましょう。

それは賛成
サービスレベルが落ちないように
組合で管理しないとね

>>1932 マンション住民さん
18万で住民の苦情を受け続けるのは大変だね。
なってないとこは指摘するけど言い方だけは
考えるようにしよう。

共用の自転車空気入れの設置を希望。寄付を募られれば、無料で提供するよ。わざわざ一階まで持っていくの面倒なんだ

それイイネ。確かに往復するの大変。
コンシェルジュで空気入れを無料貸出でも良いね。

3つのマンションで相見積もり経験者だけど、管理会社大手10社に相見積もりを依頼すれば少なくとも半分の5社が見積もりしてくれるよ（もちろん無料）。

コンシェルジュで空気入れ貸してもらえますよ。うちはコンシェルジュそれくらいしかお願いしませんが、あとは挨拶されるだけで月2,500円/戸くらいかかってるんですね

ある方が便利だし、反対する人も居ないだろうから
良いと思うよ

https://www.google.co.jp/amp/s/news.biglobe.ne.jp/smart/amp/economy/10...

徒歩10分圏内にお洒落な書店が出来るのは最高ですね。

正確には900mの徒歩11分ですね。

ちょっと残念な距離ですが、自転車で行けます。

>>1944 匿名さん
すごいな、ワザワザ住民板にまだ粘着してる笑
10分超えたら歩けなくなる様じゃますます太るよ。そして君的に残念だけど10分圏なんだわ。

>>1943 匿名さん
本屋好きだからマジ最高
書泉タワー徒歩数分近いし
神保町もすぐだし、良いね。

蔦屋書店的なブックカフェになるのかな。
徒歩10分、自転車5分で行けるなら日常使い出来ていいね。特に最初は、すごい混んでそうだけど。

有隣堂がライセンス契約して運営するらしいですね。どんなものができるか楽しみだ。

目的地が、新日本橋駅になっています。
自転車はお嫌いでしょうか。私は10分以上歩くのは嫌なので自転車で行きます。10分ちょっとの本やさん、楽しみです。

電動自転車借りられるしね。

誠品生活は、蔦屋書店のロールモデルなのか。あまり期待してなかっただけに、最高な商業テナントが決まりましたね。

http://kitsune-com.hatenadiary.jp/entry/2016/12/26/213856
https://www.kamometomachi.com/taiwan-culture

神保町、秋葉原、日本橋と
書籍好きには堪らない環境。

http://www.houjin-bangou.nta.go.jp
千桜タワーの住所で法人登記している会社が15件あるようだ。1～2階の施設部は良いとして、3F以上の住宅部で登記している住戸は管理規約違反だから管理組合設立後に調査だね。
管理規約：住宅部分の区分所有者等は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし～

そだねー。

前に住んでいるとこも同じ条項あったけど
郵便受けや表札に表示しない
個人事業やソーホーは大丈夫だった。
法人でなければ良いのだっけ？

ここの免震ダンパーはだいじょうＶ？？

>>1954 住民板ユーザーさん1さん

https://mscondo.com/ms-touki/

他のタワマンでは登記だけならセーフ。主に事務所として使用するとアウト。

>>1955 匿名さん
なんか、免震や耐震のダンパーデータ偽装
してたとこあったね
KBY？

>>1957 マンション住民さん
人の出入りがあるなら、アウトだよね。

バルコニーでのタバコって、禁止？それともできればやめて？
内廊下の玄関開けておくのってOK?
音&匂い（食事の匂いとお風呂？のにおいがする…）が漏れてて、なんだかなぁという気分です。

お隣の区営住宅はダンパーアウトみたいですね。

>>1962 住民板ユーザーさん7さん
昨日の今日で情報早いね
ソースは？

>>1964 住民板ユーザーさん1さん
東京新聞に載ってますよ

マンション名付きで？すごいね

ttp://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2018101790142025.html
「神田東松下町の区営住宅」との表記です。