ザ・パークハウス 国分寺四季の森ってどうですか？

最近よくDMくるんだけど、やはり難しいのか

>>664 マンション検討中さん
四季も戸数が多過ぎる上に、国分寺エリアが供給過剰なのだと思います。

>>662 匿名さん
それなら不動産を底で買えた？あなたがこのマンションを見ているという事は、ここは安いってことだね？
それかリセールバリューは分からないけど今の相場からみれば安いと思っているのか？

公式HPがすごく見にくいなぁ

>>666 マンション検討中さん
なぜそこまで断定調で喧嘩口調なのでしょうか。

2002～2004年あたりに購入された方は底値で買えています。
ただ、その当時の金利は公庫で2.6％くらいでしたので今よりだいぶ高いです。
11年目からは確か3.4％に上がりました。
その頃キャッシュで購入された方が最強でしょう。

>>661
これまで東恋ヶ窪への交通が不便だったせいか、一時間にたった一本のぶんバスながら乗客は着実に増えているようです。今日の夕方国分寺駅南口を通ったら、バス停に10人ぐらい並んでいてびっくりしました。

ちなみに四季の森の前、自家用車やタクシーの通り抜けはかなり多いんですよね。四季の森の工事で歩道が無くなってしまったので、踏切付近が更にヒヤヒヤ通行になっています。皆様も西国分寺から歩かれる際はお気をつけ下さい。

>>664
DMならプラウド国分寺からもめちゃくちゃ来ますよ

国分寺や西国分寺は人気ないのかなあ。

>>672 匿名さん
国分寺はともかく、西国分寺はもともと人気ないでしょう。

人気がどうこうというより同時期に戸数の多いマンションを売り出してしかも価格が高ければそれほど売れないのは自明。

西国駅から徒歩6分、国分寺駅から徒歩15分のところに住んでいます。
西国分寺は国分寺より人が少ないので雑然としてないし、街がこじんまりしているので住みやすいですよ。駅のまわりに医療機関も結構あり、都立病院も歩いて行けます。大きな公園に都立図書館、小売店は少ないですが必要なものは手に入るし、面白い飲食店もあり、普段の生活に不便を感じたことは一切ありません。日用品以外は、歩きか電車で国分寺まで行けばいいし、たま－に車で（安いので）オーケーに買い出しに行く程度です。オーケーは計画道路用敷地になっているので閉鎖が噂されてますが、今のところ建替になるようです。ここ、オーケーからもちょっとありますよね？

ここは西国分寺駅から10分とありますが、早歩きでも踏切の手前までじゃないでしょうか。その踏切も目の前の都道開通と同時に閉鎖される予定で、アンダーパスになりますから、アップダウンやアンダーパスの入り口が国分寺駅よりになったら、西国分寺方面へは更に行きにくくなると思います。都道の対岸の住民からは踏切閉鎖反対の声が上がっているそうですが、たぶん閉鎖になるでしょう。そこは売り主さんに確認した方がいいですよ。

>>675 匿名さん

オーケーはどこで建て替えになるのか、もうきまっているのですか？

市の資料ではオーケーは今の場所に残れない、分断されて残る土地は狭くなるので建て替えができない、市民に影響が出かねないという話が書いてあります。前に本社のお客様窓口に聞いたときは未定だと聞きました。

実際のところどうなってるんでしょうね。国分寺市は市民のためにOK代替地を用立てるような自治体ではないので、OKの意思次第になりそうです。675さんは建て替えについて何か新しい話は聞かれましたか？

知人が店長さんに聞いた話なので詳しくわかりませんが、同じ場所というニュアンスで建て替えと言われたようです。駐車場を店舗の上とか地下とかに設置すれば、できなくもないかもしれません。私が見た市の資料では、建て替えができないとは書いてなかったのですが、それが本当なら、同じ場所ではないのかもしれませんね。

都市計画道路3・4・12号線の事業概要説明会記録
http://www.city.kokubunji.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page...

>>675
私もやや西国分寺寄りに住んでいますが静かな西国分寺のほうが好きですね。
日常の買い物は西国でも十分間に合いますしうるさい中高生や大学生がいないのでホッとしますよ。
駅近の喫茶店も高齢者や社会人しか来ないのでくつろげます。
ある意味中央線の駅前の中では貴重です。
自然はたっぷりあるし西国が一番いいです。

ブランド名は耳慣れないですが、西恋ヶ窪にも西国9分の新築マンションが分譲されますね。
http://abds-nishikoku.jp

>>680 マンション掲示板さん

踏切と府中街道に接しています。残念ながら立地は最悪です。

>>680
案内図、ずいぶんデフォルメされてるけど、ここ遠いいですよ。
ここまで徒歩9分ではじゃあ絶対行けませんね。グーグルだと12分と出ました。
ここだったら、西国より西武線の恋ヶ窪物件ですね。それだと徒歩6分です。
地図ではめっちゃ恋ヶ窪駅が遠く書かれてますが、実際は西国の半分の距離です。

>>682です。
すみません、場所を見間違えました。

熊野神社の前の計画道路はいつできるんですかねー。あそこ本当に危険です。

>>675 匿名さん

道路が出来ても、踏切閉鎖だと住民にはデメリットの方が多そうですね。

>>685 匿名さん

それでも、あの狭い道より幾分よくなる感はありますね。アンダーパスは治安の面でも不安はありますが、、

詳しくわかりませんが、踏切は高架ではないので、この下をもぐるとなると、
ガーデンサイドは、Ｇ棟あたりまで行かないと西国方面にでられないのではないでしょうか。
パークサイドエントランスから10分？っていうのは、あと数年の話でしょう。
ここは、北側しか道がないといのがネックですね。あとは自転車、シャトルバス頼みです。

新府中街道も国分寺までは完成したし、このマンションの前の道も、交通量が格段に増えそうですね。マイナスに作用しなければ良いのですが

>>679 匿名さん

西国って中学校ないのですか。

>>689
ありますよ。武蔵国分寺跡の近くに。

>>689
国分寺駅は西国分寺駅と違って私立小中高、大学の生徒学生が大勢利用します。一番多いのが早実と明星の小中高、東京経済大学、学芸大学です。駅周辺は良く言えば賑やかですが、歩道が歩きにくく駅前スーパーは買い食いの学生がたむろしていて飲み会シーズンは学生が正体不明になって転がっていたりと、西国分寺のような静けさがありません。

679さんはそのことを指しておられるんだと思います。

中学校はあっても駅からある程度離れているしわざわざ駅に来る理由もありませんよ。

>>678
オーケーストア取り壊しの件、私も店長さんに聞いてきました。今の場所で残った部分に建て替え店舗を作るそうです。無くならなくて良かったです。

>>693 匿名さん

残った土地で立て替えなら、駐車場は大幅に減るか、無くなっちゃいそうですね。

>>692 匿名さん
中学生はどこの塾に通われているのですか。

>>695 名無しさん

具体的にどのレベルですか？

>>696 マンション検討中さん
西国駅周辺の塾はどのようなラインナップでしょうか。レベルによっては国分寺、国立、立川まで行かれるのでしょうか。

西国分寺だとenaくらいしかなかったと思うけど国分寺駅にはena以外にもトライ、tomas、早稲アカその他よりどりみどりですよ。
国立にも塾は多いですね。
四中だと国分寺まで歩いて通うお子さんもいるのではないでしょうか？

>>698 匿名さん
どうもありがとうございます。

>>698 匿名さん
国分寺、塾も緑も充実してて子育て環境にはとても良いと思います。

>>687 匿名さん
踏切がなくなり、アンダーパスになると西国10分の不動産表記もできなくなるのでしょうか。
シャトルバスも10年契約のため、西国も更に時間がかかるとなると心配です。

>>700さん
国分寺には教育熱心な家庭が多いと思いますよ。
市内中高の学力テストの成績も良いですし大学進学率も高いです。

>>701 マンション掲示板さん

東京方面に行くなら、国分寺まで歩いた方が早いです。立川方面がメインですか？

>>701さん
>>687です。不動産表記できなくなるかはわかりません。
そもそも現時点でも踏切や信号の待ち時間を抜いても西国分寺駅までは10分以内はきついと思っています。
アンダーパスになれば、一番近い住棟からでも15分は見ないといけないのではないでしょうか。
メリットと言えば、踏切待ちはなくなることと、歩道と車道が分離でき安全になることくらいでしょうか。

地図サイトの手動経路計算を試してみましたが、14分ぐらいという結果が表示されました。西国分寺と国分寺のちょうど中間地点といった感じになりそうですね。

703さん、704さん、705さん
701です。ありがとうございます。
吉祥寺メインのため、国分寺の特快メリットもなく最寄りの西国分寺も考えておりました。
国分寺と西国分寺はどちらが混雑を回避できますか。
西国分寺も武蔵野線乗継があるため、タイミングによっては混雑しそうですね。
ただ、アンダーパス後は？（現時点で既に？）国分寺・西国分寺ともに14分となると国分寺の方が買物ができるし、いいかもしれないですね。

>>706 マンション掲示板さん
マンション発～吉祥寺着の予定は何時頃でしょうか？

>>706さん
うちは近いので西国分寺を利用してますが、行先が吉祥寺でも国分寺の特快のメリットはありますよ。休みの日に吉祥寺に行く時は、西国分寺で座れたとしても、だいたい国分寺で特快に乗り換えます。
上りも下りも三鷹まで一駅ですし、あとは向いの快速に乗ればいいですから。特に通勤時間は特快はなく、通勤快速しかないので1本で行けます。

西国分寺は住民だけなら少ないのですが、武蔵野線から倍以上の人がどっと駆け込んできます。
通勤時間は、だいたい5分おきぐらいに武蔵野線到着と同時に人が雪崩のように走り込んできます。
私はあれが嫌いで、朝は特に武蔵野線住民がはけてから中央線に乗ったり、武蔵野線とぶつからない電車を選んで乗っています。
国分寺も西武線の乗り換え客がいますから、混雑はどちらにも共通してあると思います。
乗ってしまえば混雑は同じなので、私なら同じ距離だったら、全部の電車が停車する国分寺を選びますね。
確かに、国分寺のような改札廻りや駅周辺の混雑は西国分寺にはありませんが、わざわざ西国分寺を使う意味はないです。
ちなみに吉祥寺までの運賃は、国分寺から165円、西国分寺からだと216円と50円上がります。

実際、ドアツードアで考えたら、どっちの駅も徒歩15分以上かかりますよね。
毎日のことだから、ちょっと尻込みしますね。

>>709 マンション検討中さん
体力を使う仕事だと、通勤で片道徒歩15分は嫌ですよね。私はデスクワークなので、通勤も貴重な運動なのです。お恥ずかしい

>>708 匿名さん
706です。ありがとうございます。
一度、平日の夕方に西国から武蔵野線を利用する機会があったのですが、予想以上に人が多く朝の状況が気懸りでした。
西国だと武蔵野線との接続が朝は5分に1回、料金も＋50円、シャトルバスなし、アンダーパス後は15分以上（棟によっては20分？）となると国分寺に軍配が上がりますね。
特快は混雑が凄まじそうで、三鷹乗換が億劫なので、基本各停で時間にゆとりがない時は特快利用します。

>>711 マンション検討中さん
国分寺で特快を避けて、快速利用が賢明だと私も思います。

皆さん電車の時間ばかりに注目が集まってますが、ここみたいに駅と駅の狭間にあるような立地の場合、マンション自体がそういう街の狭間にあるのでどちらの街の恩恵を被れないってことの方が大きな懸念になりますよ。どちらかと言うとそっちの方が懸案ですね。

>>713 匿名さん
それゆえに中央線徒歩圏としては安いのでしょうね。もともと西国分寺は中央線では安いですし。
不動産にお買い得なし、という言葉の通りです。

>>713 匿名さん
小さい小さい国分寺市ですから、国分寺も西国分寺も同じ町内レベルの感覚ですよ。笑

>>714 マンション検討中さん
そう思いますよ

>>714
安いでしょうか？
森林ビューで南向きでは75㎡程度でも５５００万くらいしますが。
ぶしつけで申し訳ありませんが、あなたは予算大体いくらくらいなんでしょうか？

>>713さん
本当にその通りだと思います。
最寄り駅から徒歩15分。近隣の生活利便施設といえば、保育施設とコンビニ1件のみ。
このまま近隣に何もできなければ、引っ越したくてもリセールは期待できない。
西国徒歩8分（ちなみに国分寺12分）のパークシティ国分寺は、西国分寺の恩恵を受けて
ますから、築5年ですが3LDK80㎡で6080万円で売りにでてます。立地は大事です。
慎重に見極めるべきですね。

>>717 匿名さん
5500はあります。

>>718 匿名さん
パークシティ国分寺は国分寺バブルの前は中古ももっと安かった記憶があります。3LDK4000万円代だったかと。
緑邸、プラウド、タワーに引っ張られて売主が高値設定しているか、売主が次に購入したい物件価格かは知りませんが、
実際の成約価格は下がると思います。
西国分寺の恩恵はそこまで有難味があるのでしょうか。

>>715 匿名さん

それはない。

>>715
そういう問題ではないのですよ。
日本というマクロで見た場合に東京都とそれ以外の都道府県に大きな違いがあるように、
同じ市町村でみてもそこには濃淡があるわけです。で、それは単純な駅までの距離以上に
家探しでは重要です、と行っているわけです。住まいの要件は「駅距離のみ」って人は
別ですが普通はそういう人は少数でしょう。

例えば車社会中心になってるエリアの田舎や郊外では駅近であることに意味がありません。
街の中心部は利便性の良い道路中心になっており、その街を中心に様々なものが機能しています。
商業施設なんかはもちろんですが、行政が行う様々なサービスも原則街の中心から対応が
なされていきます。医療、教育、福祉系です。
これらは連携も重要になっており、また経験も大事なのです。スーパーやコンビニなんかは
需要さえあればすぐにできるしすぐに消えるわけで、別にどこでもできれば同じでしょうが、
教育、医療、福祉に関しては箱物ができても機能するわけではありません。なので一朝一夕には
うまく機能はしません。だから最近の都心湾岸エリアみたいに急激に開発されていってる
タワーでは様々なインフラ、ナリッジが追いついておらず歪な住環境をかもし出します。

で、ここが懸案すべきは単に駅距離から遠いだけではなく、どちらの中心部からも大きく外れて
素な状態になってしまっていることです。見た目ではわからないでしょうが、「孤立」した状態に
なってます。こうなってくると、働きに出てる人はどうでもいいでしょうが、この家を主軸に
生活する子供さんと母親は結構苦労する可能性があります。地縁者であればいいでしょうが、
外から来られる人はその辺りを考えないといけないでしょうね。

>>720
>>西国分寺の恩恵はそこまで有難味があるのでしょうか。

あるでしょうね。っていうより人間は社会的な生き物で社会的機能が薄いエリアに
住まうよりも濃いエリアに住まう方が圧倒的な有り難みがあります。
医療、福祉、教育といった行政サービスがしっかり受けられないってだけで正直同じ住民税を
払うだけ不便さを強いられている、ということでもあります。

マンションだって同じでしょう。マンションそれ自体が小さな地自体と受け取ることができますよね。
そして住民税のように管理費、修繕費をみなさんで区分に応じて負担をしているわけですが全く平等には
いきませんし結局は多数決です。市政も同じであって、費用対効果を見込めるところから着手されるのが
当然ですから狭間に位置するとどうしても後手後手になります。後手に回るぐらいならまだいいですが、
後回しにされた挙句にされない場合もありますよね。

なぜなら、中心部から対応する→人が集まる→また不足するから対応するっていうスパイラルが回るので
ミクロでもマクロでも一極集中になりがちなのが今の世ですから、逆にいえば素なところは負のスパイラルが
まわることになります。

>>717
74m2ぐらいでよかったら4800万もあれば部屋選べますよ。5000もいらないです。
高層階や角部屋、75m2以上、とかでしたらもちろん5500以上が必要です

>>723 匿名さん
素朴な疑問なんだけど、今どこに住んでるの？それ書いたら、もっと文章短くて済むと思うよ。

>>725 匿名さん
多分、西国分寺に住まれている方ではないでしょうか、、、

>>718 匿名さん
結構前にプラウドのスレでもパークハウス国分寺の中古の話題が出ていました。価格も同じで。
この価格では売れないという流れになりましたが、まだ売れていないのですね。

727
パークハウスではなく、パークシティの誤りです。

立地が厳しいので価格をどう見るかってところですかね。
住環境だと国立の方が安くて良いし。

>>718です。ちなみに>>723は私ではありません。
パークシティ国分寺のことはどうでもいいのですが、リセールや資産価値を気にする方のためにと思って書いたまでです。不要な方はスルーしてください。

>>727さんのいうプラウドのスレで検索かけましたが、中古物件情報は出てきませんでした。それはいつのものですか？ちなみに半年くらい前（正確には忘れましたが）に私が検索したときは、売り出しはなかったです。

>>720さんの4000万円台というは、2LDKじゃないですか？
虱潰しで見ているわけではないので断言できませんが、私が過去見てきた限り、3LDKで5000万円を下った物件は見たことありません。今の売り出しは80㎡超えですから、4LDKでもおかしくないですが･･･。

再び失礼します。
>>727さんのいうプラウドのスレ見直してきました。
2ヶ月前の↓これのことですかね？どうやら一緒みたいでしたね。失礼しました。


505　by 匿名さん　2017-02-03 21:48:43
>>497
バブル崩壊後の底値を付けた2002～2004年頃に竣工した国分寺市内の人気マンションにはグランプラド、武蔵のレジデンス、ゼルクハウスなどがありますが中でもゼルクハウスは真姿の池の直上（崖上）に立地し隣が武蔵国分寺公園と国分寺市内でも超一等地に立地した清水建設施行の高級マンションですが売り出し価格が南向きでも5000万円台と今では信じられない価格でしたね。（確か東向きは3000万台もあったように記憶しています。）
人気物件なので中々売りに出ないしあってもすぐに売れてしまうようです。
最近、南向き物件が売りに出ていたようですが6000万台半ばくらいしていたようです。

581　by 匿名さん　2017-02-14 18:06:50
近隣の築4年のパークシティの中古が6080万。新築のプラウドを1500万引きにするものでしょうか？

582　by 通りがかりさん　2017-02-14 18:53:51
>>581 匿名さん
この状況で西国分寺8分が6080万円で売れるとは思えません。
国分寺の中古を紹介していただいた時に、西国分寺の物件もあったのですが、西国分寺の中古ならば欲しくないと見学もしませんでした （お気を悪くした方がいたらごめんなさい）。
中古の値付けは鑑定はして貰うものの売主の自由です。
例えば早く売りたいならば安くする、希望価格を下回るならば売らないと決めていれば 長期に渡って高値設定（例えば次に買い替えたい物件の価格）のパターンもあります。基本は値引きというカードを切れるように、最初は高値スタートです。
ただ一斉に分譲する新築と違い、皆が高いと思っても、たった1人ほしい人が現れればいいので売れるかもしれませんね。

584　by 匿名さん　2017-02-14 19:24:50
>>581
パークシティは武蔵国分寺公園を一望できる立地なので新築の時からかなり高かったものと記憶しています。今回は南向きの5階ですから好条件、絶景ゆえの中古価格なのでは。

市内に1300以上の新規供給があるとなると西国の資産価値は下がりそう。
子育てには西国もいいけど、駅力と街力ではタワー、緑、プラウドの国分寺が明らかに上だし。

>>732さん
値下げ後でしょうが、仲介業者に3LDK以上条件に1年前に紹介して貰った時はパークシティ70平米で4000代でした。
うろ覚えですが、何軒か出ていたので価格競争のためか4000前半もあった記憶があります。
プラウドスレでも分譲時の5Fは坪240以下と確か書かれていたような。
そして国分寺駅近の中古は西国＋1000以上だったと思います。それが国分寺・西国の基本の差でしょうか。
国分寺の新築が65平米5800〜なので、比例して西国の中古も上がっているのでしょうね。
ただ、花小金井スレでも指摘されているのですが、732さんの仰る通り供給過多だと資産性を保ち難いので、今後どうなるかは分からないですね。
モモレジさんの四季のレビューでも国分寺の大幅値下げ提示を暗示されていました。

マイカーがあるなら西国分寺、無いなら国分寺が良いと思います。

>>731さん
四季とは関係ないのですが、プラウドスレから引用されたパークシティやゼルクハウスを褒め称える「国分寺市内でも超一等地」、「絶景」といった表現は大袈裟で胡散臭く感じてしまいました。

>>735 匿名さん
ゼルクハウス、パークシティ、歩くとなると西国分寺駅からも微妙、国分寺駅からは絶望的。国分寺駅からでも歩ける四季の森の方が、まだ良くない？

>>729 匿名さん
住環境は四季より国立の方が街並み・学園都市と雰囲気がいいと思います。

>>737 匿名さん
国立のどこのマンションを買えというのよ、新築で

>>724
その価格は「駐車場ビュー」の場合ではないでしょうか？
駐車場ビューなのに4700万はむしろ高いのではないかと思いますが。
「森林ビュー」だと75㎡程度でも5500万くらいしていますよね。

>>735 匿名さん
僕も思わず二度見してしまいました 笑

>>735
ゼルクハウスは素晴らしい立地ですよ。
あのような環境の中で生活出来たら素晴らしいと思います。
駅前とか生活便利な環境でなければダメな人には向かないと思いますが。
それこそその人の価値観によるでしょうね。

地価としては「超一等地」ではないですよね。

地価は駅前や駅近の商業地あたりが最も高いでしょうね、普通は。

>>741 匿名さん
ゼルクハウスの中古を待たれるか、まだ売れていないパークシティを購入されてはいかがでしょうか。

>>742 マンション検討中さん
ゼルクハウスに住んでる人の意識は「超一等地」レベルなのです。

>>744
ゼルクハウスにもネックがあるのですよ。
なかなか売りに出ないことと修繕積立金が結構値上がりしていることですかね。
車も所有していると駐車場代と合わせて月々５万以上はかかりそうですね。

>>745 匿名さん
プライドの高さは超一流ですね。

プライドというよりも自然と一体化したあの立地じゃないですか？
すぐそばにある崖を下ればそこは「真姿の池湧水群」。
そこには清らかな地下水がこんこんと湧き出ており地元の方がその水で洗った地元産の野菜が陳列されています。
東京とは思えない別天地がそこにはあります。

なんか皮肉なのか荒らしなのかわからないですが、やめませんか？一等地だとかそういうの。

>>748 匿名さん
西国分寺担当の仲介業者の営業さんではないですよね。
四季に話題を戻しましょう。

みなさん駅はどちらを利用しますか？
西国分寺だとさすがに快速しか止まらないのできついですよね。
やはり国分寺まで歩きますか？

>>701 から712あたりのレスがご参考になるかと思います。

>>752
ありがとうございます。やはり国分寺のほうが合理的のようですね。
まぁ何本も見送るのは時間以上に精神的にも苦痛ですしね。

武蔵野線ではなく中央線を使うのなら国分寺駅の方が便利でしょうね
国分寺駅なら何でも停まりますし

>>754 匿名さん
ですよね。武蔵野線は使い道がないのでいらないです

>>755 匿名さん
活動範囲が狭いのね。

>>756 匿名さん
いえ、単に武蔵野線は利便性悪くて使う理由がないのです。

武蔵野線は埼玉から東京に行くルートではないですか。年に1、2回使うか使わないくらい。
ここに住むと、西国はあまり使わないかなあ。

南武線沿線には結構大企業が多いのです。
よって西国周辺に住んで武蔵野線と南武線を使って通勤している人もいると思います。
エンジニアの方とか。

川崎・武蔵小杉方面の南武線は一部の通勤者には利用価値があっても、武蔵野線単体だと利用価値は低目ですね。

>>760 匿名さん

ですです。ほとんどの東京人にとって使うことすらありませんしね。なので私は不要だって言ってるだけです。

西国分寺や立川あたりの人は南武線使う人も結構いますよ。
都心に向かう人ばかりでもないです。

>>762 匿名さん
南武線ではなく武蔵野線の話ですよ。