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職人さん [更新日時] 2016-07-03 11:53:40

◆当該物件の特徴
・都内駐車場付き、(近隣で月極を借りた場合、屋根なしで2-3万かかりますが、駐車場就きという中古物件の1000万台では極めて珍しい物件
・築22年という築浅です。戸建ては築40年くらいは建て替えなしで住めますので、現在賃貸暮らしの場合、即購入された方が逆に得をします。
・容積率オーバー物件です。そのため、相場よりもかなりお買い得にしてあります、さらに値下げをしましたのでこの価格で売ってしまいます!
※容積率オーバー物件の特徴については下記に説明してあります。
・家電家具付き
1F:ダイニングテーブル・イスセット、IH2口コンロ、ボード、テレビ
2F:液晶テレビ、テレビ台、椅子、デスク、ソファ、液晶テレビ、時計
全室エアコン付き(1-2Fは新規で入替済み)
トイレ:洋式トイレ新規入替済み
カーテン付き(遮光カーテンは外から見えない、光は通す魔法のカーテン導入)
・プロパンガス、江戸川区で最安値の業者を新規入替済み:プロパンガスは地域や各家によって異なります。区最安値の業者を導入しており、都市ガスと変わりません。また、キッチンはIH(電気)を導入済みのため、ガスはお風呂くらいしか使用しないため、かなりお買い得となります。ここもまた他物件と圧倒的に異なる点です。
・BS/CSアンテナ導入済み:BS/CS放送をご覧いただけます。
・1~3Fクロス全面張替済み、2F洗面室クッションフロア新規導入、3F畳交換済み
・固定資産税は年額2万7000円です!(激安)
※当方、柏市にも物件を所有しておりますが、4LDKで固定資産税は年額12万円かかっていますので、比較すると大変激安です。
・不動産取得税はかかりません。
⇒税金がかからない要件として、1981年以降の耐震基準改定以降の物件であること、床面積が登記簿上50平米以上であること、などの要件を全てクリアしております。


◆物件概要
価格:1450万円
所在地 江戸川区北篠崎2丁目
アクセス:都営新宿線 『篠崎駅』 徒歩15分
※不動産の広告上では「直線距離」で計測されるため20分となりますが、実際は15分程度で到着可能です、また自転車を使うと3分です。

階数 3階 間取り 3DK
築年月 1994年 06月(築22年)
駐車場 普通車1台 ※マツダCXを置いていました。
土地面積 34.63m2 / 10.47坪 建物構造:木造
建物面積 延べ58.10m2  建物現況:空
建ぺい / 容積率 60% / 150%
用途地域:1種中高
地目:宅地 私道面積:10.12m2 (別)
接道状況:南側 私道 :4.0m セットバック面積
引渡時期:相談
権利:所有権
※土地、建物とも所有権となります。東京は土地だけ旧借地権というのがかなり多いですが、こちらは所有権ですのでご安心ください。したがって、再建築可能物件となります。

◆住まいのイメージ
・夫婦の方
⇒1FをDKに、2Fと3Fをそれぞれ夫婦の室内に、3Fの4帖をウォークインクローゼットとして利用
⇒1FをDKに、2Fをリビングに、3Fを夫婦の寝室に、3帖部屋を書斎部屋として利用
※1Fをリビング兼用として、低めのテーブル、テレビ等を設置して使用、2,3Fをそれぞれ夫婦の個室として利用することも考えられます。

・夫婦と小さな子供一人
⇒3Fの4帖部屋は子供部屋にすることも可能です。IKEAのショールームにある4帖子供部屋が参考になります。

リフォーム
内装リフォーム:洗面・壁
玄関ホール・洗面所クッションフロア張替、壁・天井クロス張替、ふすま張替、畳表替え

学区 篠崎第五小学校(約420m/6分)
小岩第二中学校(約1070m/14分)

■物件状況報告 (優良物件です) 
※不動産の物件状況報告書というものがあり、過去に受け継いだ物~現在までの情報です。
・雨漏りについて:過去22年間、一度も確認されていません。
・シロアリの被害:無し
・建物の傾き:無し
・火災等の被害:無し
・地盤沈下:無し
・浸水被害:無し
・土地汚染に関する情報:無し
・騒音・振動:無し
・敷地内の死亡事故に関する報告:無し


[スレ作成日時]2016-07-03 11:44:36

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【築22年】江戸川区/戸建・1450万【駐車場付/家電家具付】

コメント  

  1. 1 職人さん

    ■個人売買について

    不動産仲介業者に入ってもらう場合と個人間取引の2種類で承ります。
    →不動産仲介業者を利用する場合:当方も不動産の知識は豊富にありますが、さらに業者に入っていただくことで、どんな質問等にも答えていただけるメリットはあります。

    さらに、通常、不動産を購入すると、登記(所有権移転登記)が必要になります。これは購入者さまの物になるための法的な手続きとなります。
    不動産業者と提携している司法書士に頼むと、割高になる傾向があり、相場的に50万ほどかかります。
    ところが、法務局へ支払う所有権移転のための収入印紙代(約10万円)のみで対応することも可能です。当方は行政手続きについても明るく、こちらで書類を用意することも可能だからです。もしくは、当方の友人の司法書士の先生に依頼し、特別価格にて移転手続きをさせることもできます。これには5万円もかからないと思います。
    通常、50万円ほどかかってしまうものが、
    司法書士の先生に依頼をしても、総額15万円以内に抑えることも可能です。

    不動産の売買は売り手が素人の場合が多いです。(むしろ99%がそうです)
    素人の場合、完全に不動産業者に依頼をし、業者は単に案内をさせておしまい、といったところがほとんどです。それだと室内の状況だけで判断してしまうことになります。
    当方の場合、不動産についてはそれなりの知識がありますからこのように情報提供することが可能なのです。実は当方が当該物件を売却するメリットはありません。当方には税金が4割かかります。つまり、得をすることもありません。早めに売却を完了させるということだけになります。売却に税金が4割かかるといいましたが、当該物件をセカンドハウスではなく、「居住用」としてお住みの場合、税金はかかりませんのでご安心ください。3000万円の特別控除の特例というものがあるためです。簡単にいえば、不動産の購入等の価格に対し、「居住用」として住むのであれば、3000万円までは税金がかかりませんよ、というものです。当該物件はそれ以下ですから、売却時の税金は「0円」となります。

    ちなみに、不動産取得税の税金についてもかなり良いことを教えます。
    税金はかかりません。不動産取得税には軽減措置があり、軽減の条件に当該物件は全て該当するからです。総面積50㎡以上、1981年以降の建築など、条件があります。東京23区の戸建てでこの価格では50㎡未満の物件も多く、非該当になることが多いですが、当該物件はすべて満たし、税金が0円となります。

    ・個人間取引の場合 (キャッシュで購入される方)
    測量図(図面)、固定資産税証明書、登記事項証明書(原本)、物件状況報告書など、一通り書類を一式お渡しいたします。
    また、一般的な不動産売買契約のひな形もありますので、こちらに記載し、個人間契約を行います。契約時は振り込み先の銀行等で待ち合わせをし、振り込みいただいたのを確認後、書士の先生の書類に印鑑を押し、不動産の抹消と所有権移転手続きを同日に行います。また、当日は鍵をお渡しいたします。これにて受け渡しが完了となります。


    ■周辺環境について

    江戸川区篠崎:東京都内で区画整理されとても奇麗な町並みで閑静な住宅街が広がっています。浅間神社、篠崎公園、江戸川土手など緑が多く住みやすいです。土手沿いは千葉方面、反対側は足立区方面まで伸びており、散歩するにも運動するにも自然を満喫できます。駅に隣接された図書館も夜遅くまであいており、仕事帰りの勉強に最適でしょう。また、個人商店も多く、おいしいお店屋さんも多多あります。都営新宿線を利用すれば都心へも30分ほどで行くことができ、便利です。江戸川区は西葛西が最も人気(浦安も近い)で、土地も高いのですが、東西線はかなり混みます。一方、都営新宿線は東西線ほどではないため、通勤の面でもかなり良いと思います。

    篠崎公園:春は桜、夏は江戸川花火大会を間近で見ることができます。スカイツリーも見えます。

    篠崎駅:実は徒歩15分程度で着きます。距離測やgoogleで計測する場合と実際に駅から歩く距離とは異なります。不動産の距離というのは直線距離の実測で計算されます。しかし、駅から篠崎公園を突っ切る形となるため、5分短くなります。なお、自転車を使えば4-5分で着きます。
    駐輪場の空きは随時あります。実験的に申し込んでみましたが、1カ月以内に連絡がありました。

    交通:都営新宿線「篠崎駅」 → 「新宿」 35分 (乗り換えなし1本)
                  → 「岩本町」23分 ※秋葉原へは岩本町で降ります。電気街へは徒歩数分
                  → 「上野御徒町」30分 ※上野へはこちらで降ります。アメ横まで2分。

    江戸川区立篠崎図書館:コンセプトは「大人のための図書館」都内でも屈指の大変綺麗な図書館です。駅と直結しています。スマホからでも予約が可能です。メディアワークルームでは机上にコンセントも完備されているため、ノートパソコンを持ち込みできます。

    スーパー:駅周辺など多々あります。篠崎駅ビルには「ライフ」、また近くには「サミットストア篠崎店」、100円ショップなども入っています。さらに24時間営業の「ビッグエー」もあり、住宅街にもディスカウントストアの「アタック篠崎店」などもあります。物価が安いので、近隣の区と比べてかなりお安く買えます。

    カフェ:有名どころは「ヒロ・ヤマモト」があります。有名パティシエのケーキが近所で食べれます。

    病院:近隣にクリニック、病院が多数あり、困ることはないでしょう。

    学校:「篠崎第二小学校」がすぐ近くにあります。

    保育園:江戸川区の場合、認可保育園は近隣の区よりも緩いです。他区は両親フルタイム勤務を条件としていますが、江戸川区はパートや時短でも認められます。江戸川区は福祉が手厚いため、私立幼稚園に入れるのに助成金が出ますので、公立とほぼ変わらない負担となります。また、公立幼稚園も延長保育がありますので、働いていても預けられます。

    1. ■個人売買について不動産仲介業者に入って...
  2. 2 職人さん

    ■住宅ローンをお考えの場合

    :当物件は容積率オーバー物件です。関西や東京都ではかなり多くの物件がこれに該当します。メリットとデメリットがあります。

    メリット:相場よりも広い面積で、破格の価格で購入することができます。とくに東京都で家を購入するとなると、中古でも高額な価格、土地は借地権、駐車場もなし、というのが通常です。しかし、容積率オーバー物件はキャッシュで購入するか、あるいは下記の融資先にてローンを組みさえすれば、価格を安く抑えることができるお買い得物件になります。
    また、当該物件は駐車場付き、さらに土地付きで、築浅20年ものです。現在出回っている江戸川区の物件の中でも最もお買い得な物件となります。

    運用のメリット:仮に10年住んだ場合、それでも築30年ほどです。毎月10万円の賃貸だと年120万、10年間で1200万です。1450万の当物件は10年後、250万円以上で売り出せば±ゼロです。築30年、東京都の物件が250万どころか、1000万以上で売り出すことができます。この段階で750万以上得をしてしまいます。賃貸で貸してもよいですし、取り壊して土地として売り出してもよいでしょう。解体費用の相場は100万程度で済みます。
    江戸川区の土地の相場は坪単価117万6711円です。
    土地の面積(地積)は34.63平米あります。つまり、10.3坪です。1坪3.3㎡ですから
    なんと、土地代だけで1211万円の価値があります。
    江戸川区の地価ランキングは全国の市町村中、全国28位:/1731市町村中
    東京23区の土地ですから、これから2020年の東京オリンピックに向けてどんどん上がってゆきます。

    デメリット:たった5平米のみ容積率がオーバーをしている物件です。では、これは何が問題かといいますと、私も建築業界にいましたが、東京、大阪の物件では日常茶飯事です。技術的にも問題があるわけではありません。また、容積率オーバー物件を購入したからといって、住むにあたって生活上困ることは一切ありません。
    ただし、以下の2点だけ注意点があります。
    ※2点がネックになっているため、相場よりもかなりお買い得となるのが容積率オーバー物件のメリットでもあります。しかしこの欠点は以下の対策を<知っている人>にとっては何の問題にもなりません。

    1点目:大手銀行からの融資が受けにくいというデメリットがあります。
    これについては容積率オーバー物件を昔から取り扱っている融資先であれば問題ありません。つまり、このデメリットは下記の融資先で取引することにより、解消できるというものです。

    ★融資先①:三井住友銀行 ※勤続年数3~5年以上、多少自己資金(頭金)が出せる方
    ★融資先②:三井住友トラストL&F  金利:3%程度、頭金2割必要
    ★融資先③:共同住宅 金利:3%程度 ⇒こちらを使う場合は必ず不動産仲介業者を通します。その代わり、頭金が不要ですので、完全にフルローンの方はこちらがよいでしょう。

    2点目:再建築して住もうとする場合、容積率オーバーの分、たった5平米分ですが小さな面積になる可能性があります。
    これについては、住友不動産の「新築そっくりさん」を利用することにより、解消できます。また、建て替えの50%の費用でリノベーションできます。使える基礎や柱だけ残して建築するので、新築と変わらないのです。また数十年住むことができるようになります。基礎や柱を残すため、表向きはリフォームとなっていますが、新築と変わらないのです。

    いかがでしょうか。この2点がネックとなるのが特徴ですが、対策を知っていれば逆にお買い得となってしまうのが容積率オーバー物件の特徴です。銀行からの融資については昔から容積率オーバー物件を得意とする業者を使う、建て替えて継続して住む場合は「新築そっくりさん」を使う。これだけのことです。10年後、土地として売却しても、土地の価格相場が1230万ですので、賃貸で暮らすよりもかなりお買い得になってしまいます。

    ■よくある質問
    ・近隣の人間関係について
    ⇒きわめて良好です。気さくな方が多いです。
    ・近隣の騒音について
    ⇒比較的静かな環境です。
    ・外壁、屋根の塗装はいつ頃がベストか?
    ⇒築22年ですが、築25年くらいを目安にされるとよいと思います。地方へ行くと築30-35年建っても塗装すらしていない家が大多数あります。
    ・これまで不具合等ありますか?
    ⇒雨漏り等もなく、一切ありません。東日本大震災時の影響によるクラック等も見当たりません。
    ・個人間での売買でも可能でしょうか?
    ⇒不動産の仲介を通します。契約書等の書類のやり取りも業者を使った方が安心されると思います。その分の手数料は考慮したうえでの価格です。

    その他の画像はこちらに置いております。
    http://sumai-r.co.jp/kitashinozaki.html

    ここまで読んでいただきありがとうございました。
    不動産仲介会社を通さない場合、個人間での取引の場合でキャッシュで購入される場合、
    特別に1400万円で販売いたします。

    内見希望者はこちらまで
    edogawa_kodate@yahoo.co.jp

    1. ■住宅ローンをお考えの場合:当物件は容積...

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