海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

>>2036 検討版ユーザーさん
何にせよ、仰る通りの市況と、後は2034さんも言われる通り、エビミラの売れ行き次第かもしれませんね。

供給過多なら売れないので、こなれた値になると思い、エビミラが予定通り売切りに関し問題無ければやはり高いのかも。ただ、今後もしも売れ残り過ぎてデベ側に負担かかるかもしれない様になるなら、それこそターゲティング失敗だと思ってます。

もちろん今の価格で竣工前で売り切れば大成功。竣工後で想定内の負担で売り切っても成功。
もしも全然残っちゃって負担が想定以上なら、それはそれで価格設定ミスな気も。もちろん万一オプション無料で付けるなどで実質値下げがあっても、想定通り売切れば、最初の半分の4300万最多売りで十分利益享受できているのかもしれませんが。デベの想定がどの程度か分からないので何とも言えませんが。竣工後1年立っても50や100戸残るなら、やはり海老名の需要と供給的に見直されると淡い期待をしてます。
もしその場合があっても、そもそも賃貸へ回される可能性もありますが。

実際海老名以外に都心近い場所候補がありながらも、4000万以上で2000や3000戸など今後供給全て売れるのかな。

後エビミラで最多4300万は、パークホームズ最多4100万からすると高い気もするのは私だけなのでさかね…

既にエビミラ購入し、興味本位でパークホームズの話も聞いてきました。三井の方の説明によると、日立との兼ね合いで土地がとりわけ安く手に入った為に仕入値を抑えて、結果価格を抑えれたのだとか。
なのでエビミラなどビアメカニクスから普通に土地を購入する所は安くならないと思います。その点、パークホームズみたいに日立が売主に入ってると比較的抑えられるのかなと勝手に妄想してます。
まぁ、営業の方の話なので参考程度に。それでも、パークは普通に買いだと思いました。
ただ、エビミラも早めにビアメカ跡地の活用を発表しようとしてる雰囲気あるので、売れ残ったり値引きするくらいなら、そこを活用して資産価値を高めて高値のまま売り切るのでは？と良い方向に進むことを購入者としては期待してます。

以前のような盛り上がりはなくなってきましたね。
他の魅力的な選択肢が増えたので厳しいのでしょう。

海老名総合スレとしての活躍を期待してましたが
近場ではパークホームズのが良いという意見も多いですし、
そろそろその役目も引退でしょうか？

4300万てすごく絶妙…というかギリギリラインで、
それを越す価格でこれから来るようなら川崎・横浜
に流れると思います。

海老名は住環境よくアクセスもいいのに加え、
価格で付加価値をつけていると思いますからね。

素人の考えですが。

>>2040 匿名さん
私も素人考えですが…
逆に少し値付けが強気過ぎて、海老名内の200万程安いパークホームズとの差別化・有意性アピールが難しく、それなりにパークホームズに流れてしまってると思います。もちろん、結果は後にならないと分からないとは思います。

>>2041 マンション掲示板さん
誰がみても強気すぎ。
値付け失敗の典型例ですね。

ただ、最近の長谷工物件はほとんどがその傾向なので、
狙ってやってる可能性あります。
おそらく利益を最大限掠めとる戦略だと思います。
販売が長期化しても利益>経費なんでしょう。

>>2042 匿名さん
初期購入者には、住戸場所や駐車場などの場所優先権を与え、言い値で購入して貰い、利益確保ジャンプ。そのまま最後まで売れれば儲けもん。売れなければ、長期化で経費使いつつ、最悪オプション無料化やダマで値引きなどし、売り切る感じでしょうか。それでも初期購入者の利益確保ジャンプで、結果的に良い。

物件によっては駐車場なども、入居前確定した購入者全員で抽選などし、良い場所決める所が多いと思いますが、ここは早々に決めてますもんね。なんかあまり、購入者目線では好ましいと言えないやり方ですが、デベ次第仕方無い事かもしれませんね。

ここは、鉄塔の話を明確にしてなかったり、MRを過度にオプションで装い過ぎたりしてて、鉄塔も明確に記して、MRも比較的それなりに近いお隣さんとは大分違う印象。
そういう所は、最大手で、信頼性・アフターフォロー共にNo.1のデベロッパーと比べるのが間違いなのかもしれませんね。あまり購入者目線で無く、マンションも売り切り後はそんなに知らないよ、とならなければ良いのですが。

検討するにも、フジサンケイはデベロッパーとして、アフターフォロー・信頼性含めどの様な評判なのでしょうか。もしも知ってらっしゃる方がいらっしゃれば。上記否定材料の情報あればと思い。

サンケイビル物件、三井パーク。
エビミラ敷地配棟と言い、三井抑えめと言い、
流山おおたかの森で既視感が。参考になるかも。
http://mansionmania.blog.jp/archives/1060186209.html
http://mansionmania.blog.jp/archives/1059450697.html

４LDKは専有面積が80あってすごいなぁと思いつつ、
３LDKでも73平米とかあって、
郊外型のファミリーマンションなのかな？という印象を持ちました。
住んでいる方は殆どが子供がいるような家庭になってくるのでしょうか。
同じようなカテゴリーの人たちが住んでいれば、気が楽というかんじかも。
駅まではまあまああるけれどギリギリ歩ける感じ？かな？？

当初2期3次の販売予定7月下旬だった気がしてますが、予定ではありますが、延期に次ぐ延期で最新は10月中旬になっていますね・・・
同じ西口のパークホームズやグレーシアタワーズなどもあり、3ヶ月程は販売一時停止の予想です

グレーシアタワーが想定外のずっこけスタートで
ネガコメント大多数のエビミラが、結局タワーなしに決めた客対象で
着実にゆっくり売抜けていきそう

長谷工の関係者が何を書いてもエビミラは売れ残るから大丈夫。
だって海老名ので分譲中のマンションの中では間違いなく魅力の少ない割高物件なので・・・。
もう少し間取り・階高を工夫すれば売れたかもね。
人生最大の買い物があんな間取り、物件では・・・。
予算の兼ね合いはあると思いますが、やっぱり魅力に欠けるのは確実です。
海老名に住みたい人は多いと思いますが、タワマンが予算オーバーなら、海老名駅から十数分歩くよりは近隣駅すぐ近くの物件のほうがいいのでは？
すでに契約した皆様には申し訳ありません。

車を持たないので残念ながらエビミラは候補から外しましたが、エビミラも広さと車所有を求める方には魅力的だと思いますよ。後から変えることができない別棟の豪華なエントランスやランニングコストの安さは、マンション選びの鉄板を抑えた仕様だと思います。
予算同じくらいで近隣駅近は小田急相模原等になるのかなと思いますが、電車を待つ時間を0分にはできないので、徒歩9分と電車で9分は同じではないです。

>>2048 マンション検討中さん
営業さんも完成前に売り切れる前提で無いとの話もあり、売れ残る事は同感です。今の価格は売れ残る前提での価格設定である認識を持っています。

>>2047 マンション比較中さん
グレーシアタワーが流れる様なら、グレーシアタワーの初回販売スタートの10月上旬と、エビミラの第2期第3次の10月中旬販売の結果が重要ですね。その結果次第でタワー待ってた組の流れ具合が分かるかもしれません。

間取りですが、
それぞれのタイプから、さらに何通りか選択はできましたよ。無料で。
例えば、３LDKの一部屋をリビングとつなげて２LDKにするとか。

逆に間取りが選べないマンションってあるのでしょうか?
基本プランより材料費が安くなる分にはデベに損はないので、どのマンションでも選択プランはあると思うのですが。

徒歩9分と電車9分を比べるということは、相当な頻度で海老名駅自体に行く方なんですね。駅で働いているのでしょうか？そんな方は無条件で海老名駅徒歩圏内のマンションを買うべきです。ただ、海老名にマンションを買う人の多くは、海老名駅から電車で通勤または通学するわけですから、電車に待ち時間があるのは変わりません。

>>2052
確かにそうですね。
「通勤で急行に乗り換えるとなると、結局海老名で乗り換えるよな。」→「同じぐらいの価格帯で駅近だと小田急相模原かな。」→「徒歩9分と電車9分で一緒か。」
と妙な思考回路で書き込んでしまいました。逆向きの各停に乗って急行に乗り換えるなんてことは普通しませんね。お恥ずかしいです。
小田急相模原と海老名では、新宿までの通勤時間はほぼ同じですね。

西口比較物件比較など、個人的印象まとめました。

エビミラ
魅力は、維持コスト低。平置き駐車場100％。豪華なエントランス。それなりの共用施設。
気になる点は、価格少し高い。駅少し遠い。南側ビアメカ跡地マンション可能性。階高。敷地内鉄塔。専有部より共用部に力。エレベーターが少ない。

パークホームズ
魅力は、三井ブランド。ハイサッシ、引き戸、多収納など住戸仕様良し。維持コストまあまあ。価格が相場より安そう。駐車場は約80％。
気になる点は、駅少し遠い。近隣ビアメカ跡地マンション可能性。敷地外だが近めに鉄塔。両側に水路。路線近い。駐車場の半数が機械式。

グレーシアタワーズ
魅力は、駅近、開発区扇町内の良立地。鹿島施工タワーマンション。共用充実。階高高く、住戸も良さそう。エレベーターは十分そう。
気になる点は、価格が高い。維持コストが高い。
敷地外だが近めに鉄塔。路線近い。駐車場はほぼ機械式で約55％。

などなど？

皆さんも追加、訂正、補足あれば
お願いいたします。

>マンション検討中さん

コンパクトにまとめて戴いてとても分かりやすいです。
ありがとうございました。

私は以前友人の為にエクセルでリスト化してあげた事があります。
大まかな金額ですが、固定資産税から修繕積立金、管理費、賃貸に出した時に幾ら位取れるか(近隣のデータから推測)、そして素人でも見られる地盤データも含めました。
結局その友人は今住む賃貸が広さや家賃の手頃さから考えてそのままの方が良いと判断し、購入は見送りましたが知人の不動産屋さんからはそれを無料で作ってあげたのか、とびっくりされました(笑)

これだけ比較対象がある時は、そういうリストを作るのはお勧めです。
そうすると、多分タワーのランニングコストの高さにびっくりする事になるとは思いますが…。

手元にある資料から70平米のお部屋で30年住むことを想定した計算をしてみました。いずれも駐車場・駐輪場は含んでいません。ネットは含みました。
エビミラ：900万弱
パークホームズ：1100万弱
グレーシアタワーズ：1500万弱
こうしてみると、エビミラのランニングコストの安さは際立ちますね。

>>2056 マンション検討中さん
維持費に関してはエビミラの優位性は目立ちますね。もしかしたらですが、最多価格がパークホームズより200万円高い事を考えるとエビミラとパークホームズは30年迄の合計コストは同じかもしれませんね。

また、終のすみかとならない場合は、立地良しのタワマンが資産価値面では最も優位で、売却価格などを考えると、30年後エビミラより価格減少が600万抑えられるならば、グレーシアタワーズも合計コストは同じになるかもしれません。

よって、30年住む場合は合計コストにそこまで大差が無いかもしれないので、自分が何を重視し選択するかが重要かもしれませんね。
平置き100％駐車場の車か、信頼性アフターフォローのブランドか、駅近開発区好立地の鹿島タワマンか。

グレーシアタワーズの価格減少の件は400万かもしらませんね。ただ、最後に売却時に返ってくるので、合計コストは同じかもしれなくても、タワーだけは初めに用意しなければならない購入費用として、他2物件よりも多めのお金を用意しなければならないでしょうが。

後は30年でのコスト想像の前提なので、30年以上や終の住処にする場合は、エビミラが1番優位かもしれませんね。不動産の資産価値を現実のお金に換算するならば、そう大差無いのかもしれませんが、ランニングコストはずっとかかってきて、資産として残らないお金になるので。

マンションの管理費って固定ではないですよね？
スタートが安くても上がれば意味がないので心配です。
管理会社によってはかなり悪い噂があるので…

やっぱり安い賃貸が一番なのでしょうか。
マンションは不確定なリスクが大きいみたいですね。

>>2059 検討板ユーザーさん
管理会社を気にするならば、アフターフォローも抜群の三井ブランドが良いかも。三井物件は管理費高いかもしれませんが、その分の信頼性や安心感に繋がっていて、納得の費用と三井住まわれている知人は言ってました。

>>2060 マンション検討中さん
一生賃貸で、資産も持ちたくないならそうかもしれません。ただ賃貸の家賃は、大家さんの資産になるだけで、自分の資産は減るみたいです。一方マンションは払ったお金は自分の不動産資産になるので全て減るわけではない。
マンションは賃貸と異なり気軽に引越しは出来ないし、ただ、万一引越さなければならないや、もちろんリスクも様々とあると思うので、資産価値が極力下がらない物件を選択すべきだと思ってます。終の住処で自らの資産性考慮不要ならば、資産価値気にせず、住みたい物件で良いとは思います。

>>2054 マンション検討中さん
グレーシアタワーズ
南側にホテルでやや展望に難有り。

>>2059 検討板ユーザーさん
>>2056の計算は、それぞれ値上がり計画を含んだもので出しました。計画以上に修繕が必要になってくれば更なる値上げが必要になりますが、計画の確からしさまでは検証できていません。

海老名かよ

さまーずかよ！

エビミラ見に行った時にわざわざパーク、グレーシアタワー、の資料を持ち出してきて比較して他マンションの悪口を言って契約を得ようとしていてとても必死な印象を受けました。
営業の仕方が他マンションを必要以上に下げるようなえげつないやり方でしたので相当苦戦してるんでしょうね。

>>2066 マンション検討中さん
売り主、長谷工ですから。
悪口を言ってもいいけど、
それを切り札に売ろうとするデベは信用ならない。
自分のマンションに魅力がないと
自ら言っているようなもの(笑)

ランニングコスト低い事は良いと思う反面、本当に必要な内容が削られてしまってないかが少し心配です。管理者も修繕費もデベロッパーが身を削るというより、購入者や管理組合として必要なお金で、デベロッパーはそこをある程度低くしても問題無いとだと思うので。ブランドがあるや、デベロッパーが信頼出来そうなど拠り所が何かあれば良いのですが、皆さん言われている様、現状までで良いイメージがあまり無く。

1年前の競合が無い状態なら、言い値で販売進められたのでしょう。ですが残り半分の折り返しの今は、他に魅了的な競合物件も出てきているので、今の低コストと駐車場だけではアピール的に厳しい所もあり、それこそ少しは身を削り、価格勝負に転換しないと厳しい気もしています。

個人的にそう感じているだけで、実際は違うかもしれませんが、後丁度1年後のII工区入居時期にどの様な状況か。今海老名は色々な物件を吟味しながら多数の供給がある中、待てる買い手市場の状態だと思うので、一生に一回にしたい大きな買い物なので、しっかりと検討しながら、少し見て行こうと思ってます。

>>2068 マンション検討中さん

長い。
半分にまとめたまえ。

>>2062 名無しさん
ありがとうございます。下記追記済。

エビミラ
魅力は、維持コスト低。平置き駐車場100％。豪華なエントランス。それなりの共用施設。
気になる点は、価格少し高い。駅少し遠い。南側ビアメカ跡地マンション可能性。階高。敷地内鉄塔。専有部より共用部に力。エレベーターが少ない。

パークホームズ
魅力は、三井ブランド。ハイサッシ、引き戸、多収納など住戸仕様良し。維持コストまあまあ。価格が相場より安そう。駐車場は約80％。
気になる点は、駅少し遠い。近隣ビアメカ跡地マンション可能性。敷地外だが近めに鉄塔。両側に水路。路線近い。駐車場の半数が機械式。

グレーシアタワーズ
魅力は、駅近、開発区扇町内の良立地。鹿島施工タワーマンション。共用充実。階高高く、住戸も良さそう。エレベーターは十分そう。
気になる点は、価格が高い。維持コストが高い。
敷地外だが近めに鉄塔。路線近い。駐車場はほぼ機械式で約55％。 南側13階建てホテル隣接。

他にも追加、訂正、補足あれば 。

エビミラ、って呼ばれてるんですね。
平置き駐車場がいいと思います。機械式は値段が安くても朝のラッシュ時に並んで渋滞すると聞きますので。

ここって価格未定と書いてありました。
マンション価格っていくらなんでしょうね？
大体の目安でいいので教えてもらえますか・・・？？

>>2071 匿名さん
エビミラは海老名西口未来プロジェクトの略です。駅徒歩圏で平置き100％は、100％も必要かはさておき、正直スゴイと思います。平置きはとても良いと思ってます。

価格目安は、ガーデンヴィラですが、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/608159/
センターヴィラはもう少し高くなると聞いています。大山や富士山方面の景観がリコータワーに比較的遮られず良くなるからとも聞きますが。駐車場が80％と低くなりますが、競合三井のパークホームズよりも高い所がネックとの評判です。

グレーシアや三井物件兼ね合いから、価格強気だと販売厳しいのは、1年以上前の当初から予想されてたみたい。それか海老名発展度からやはり価格妥当で、半分折返しの現在も予定通りなのか。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/601066/res/1-150/

書き込み件数が大幅に鈍化しましたね。
他に注目が集まりここの注目度が下がっているようです。
残念ながら売れ行きも鈍化するでしょうね。
まあもともと鈍化してたのであまり変わらないかもしれませんが。

もう話題が出尽くした感があるのもあるかと

この団地マンション売れてんの？

魅力的な後発多数で、厳しいですね

>>2076 匿名さん
多分2期3次が延期に次ぐ延期で11月になってて、掲示板見ても最後の2期がGW位だった気がするので、下手すると半年近く売れてないのでは？

比較検討できるタイミングでしたからね。
物件価格やランニングコストを考慮すると、購入できる層は異なるので、全員がタワマンに行くことはないと思っています。

比較検討という意味では、タワマンは出揃った感あるが、こことパークホームズは市役所周辺開発地区やビアメカニクス跡地とも距離的にも価格的にも層が被りそうな気がする。資産価値考えるなら市役所周辺の方が良いですかね？

I工区は一足早く後3ヶ月で完成ですが、折返し200戸のⅡ工区は色々とより良さそうな物件が出てきて、まだ出る予定なので、販売厳しそうですね。
半年位売れてないかもしれないとは言え、確かにパークホームズやグレーシアとの比較検討できるタイミングだったかもしれません。それが終わった11月上旬に売れてゆく可能性もありますが、それならば10月中旬予定からは延期しない様な気がしていて、延期している事が販売の状況を物語っている気がしています…

パークとエビミラで検討してます。
パークは残り10戸ほどだそうです。
正直もう少し残ってるかと思っていました。
希望の部屋はなくなっていました。
なので来年販売開始になるであろうパークの後続も視野に入れようかと思っております。
そう考えるとエビミラは売れ残ってしまっている感は大きいですね。

家賃補助や実家住まいなどの環境で5年、10年スパンで待てる人は待ったほうが良いです。海老名に限らずマンションであればどこでもそうですね。ビアメカ跡地は早くても4、5年後くらいかと思いますよ。

>>2076 匿名さん
団地マンションって・・・（笑）
このままだとこの物件は典型的な値付け失敗例になってしまいそうですね
後から見ると抑えた価格で価格的にも魅力ある物件にすべきだったとなりそうな予感
三井不動産レジデンシャルよりも高いのは致命的な気がする
でも今更価格値下げも難しいだろうし、難しい局面なんでしょうね
個人的にはもしも3000万前半かせめて3500万から4000万の部屋多数なら心惹かれた気がします

そう考えると、
パークホームズの担当はキレ者でしたね。
絶妙な売り抜け方ですよね。

駐車場を必ず確保できるということにどれだけ価値を見出せるかですね。