海老名 ザ・レジデンスってどうですか？

>>1879 匿名さん
後続価格次第には同感です。
今日更新スムログにもありますが、待てるにも限界あって、市役所開発迄は待てない人が多分多くて、海老名縛りなら、後続を比較お得に感じれば後続選択。逆に後続がかなり高くて、買えないと判断したならここに流れるかもしれません。ただ、前情報だと三井ブランドマンションパークホームズの方が安いという話があるので、そちらに大分取られると予想してます。
https://www.sumu-log.com/archives/6833/?utm_source=e-mansion&utm_campa...

本当にパークホームズがエビミラより安いとすると、エビミラは明らかに割高ということになってしまいますね。正直、坪単価で１０〜２０位は上になると予想していたので。。

エビミラは多数のマイナスからするとやはり高く感じてしまいます。駐車場にはかなり惹かれますが、確かにそれだけで決めてはダメとも思い、同じかまして安いなら、ブランドや収納力ハイサッシ引き戸など部屋仕様的に、三井かなぁとも個人的には思う所。大規模過ぎない100戸前後という所も若干良いと思い。三井がもし仮に坪単190で最多4000前後なら、エビミラは高くても同じかむしろ3800とかなら妥当と思うのですが。奇しくも3800という値は掲示板でも多くの人が予想してた？（マンマニさんも？）値なので、個人的には違和感感じません。

価格がパークホームズのほうが安くても、管理費、駐車場等を含めた月々の支払いは変わらないような気がします。
なんにしてもパークホームズのMRが始まらないと何もわかりませんね。
待ち遠しい。

箱物のグレードの差はないとしてエビミラとパークでの最大の違いが規模、規模をどう捉えるかですが大規模自体にはプラスとは思わないしマイナスもある。スケールメリットはやっぱり共用施設なのでこれを各個人でどれだけメリットとして感じれるとか使うかになると思います。
私は大規模経験上、共有を有効に使ったためしがない、予約面倒、他の住民との接触面倒とかでした。コミュニティルームは組合役員で使うくらい。最初は物珍しさあったり高揚感もあり、共有がよく見えるけど、10年たつとこれに管理、修繕費費やしているのはもったいないなと組合やってつくづく感じました。なのでパークのシンプルさに少し魅力を感じています。たぶん、今後の小田急タワーとかもそれなりに豪華な共有はあろうかと思います。
駐車場は外れたら大変ですが、マンション購入理由としては主ではない。それと今のところが7_80％の設置率ですが確かに最近、空きが多く募集出していてるくらいなので100％があまり響いてこない。
エビミラにはネガになってしまったコメントですが、価格がマイナス1000万なら価値あり感ありました。

>>1886 検討板ユーザーさん
納得のところもありますが、エビミラ、駐車場自体のやすさ、管理費修繕費の安さ等、ランニング費用の安さはあろうかと

>>1886 検討板ユーザーさん
大規模マンションは確かに仰る通り、
不要な方にとっては共用がネックもありますが、個人的には大規模過ぎて意思疎通統一が難しかったりの可能性が高い事を個人的には気にしてます。始めは気にならないかもですが、何か問題が出たり、計画に無かった修繕対応などあると。まぁ、変な人がいるかどうかは、小規模もいる時はいますが、大規模の方が確率としては高いし。
コスト安はメリットですが、何かかなり安いきがするので、計画上の今後上がり具合や駐車場の埋まる率など含めて比較すべきと思い、これも価格と同じで、後続情報待ちですね。

万人向け物件固有の良い擁護意見が車とコスト安しか無い様に思えるが実際そうなのか
それか新規検討者があまりおらず、既存検討者で見送りor後続待ち組みが、自らが選択しなかった理由を言い聞かせてるのか
もう少し安ければまた違った様相だった予想

中規模だと、管理組合の役員の順番がちょくちょく回ってくると聞きますが…
大規模だと、役員が回ってくるのは少ない？？

>>1890 通りがかりさん
もし10人役員なら、40年に1回で購入時年齢によっては1度もやらずにいけるメリット？
一方100世帯規模なら10年に1回で大分違いますね

>>1890 通りがかりさん
大規模でもある程度人数に応じた役員数なので
回ってくる率はそれほど変わりません。大戸数の割に役員少なすぎると統制できません。ただし、理事長だけは一名なのでなる率は少ないです。なったら大規模は半端ではないけど。あと通常総会は基本全戸参加です（実際は欠席多い）。その人数が多いため、いろんなこと言う人も多くなり、
特に新築の最初は大変です。こればっかりは蓋開けないと分かりません。中古なら大体の状況が先にわかります。

公式・スーモ共更新され、2期詳細出ましたね。
販売価格はやはり似た様で、今回販売は15戸限定で、6月6日に抽選会の様です。2期最初と言えども、後続情報が出ない状態で15戸はまずまずなのでしょうか。

>>1892 検討板ユーザーさん
そんなことないみたいですよ。
はるぶーさんの記事によると400戸スケールでは30〜40年周期でしか理事はまわってこないそうです。
100戸スケールだと15〜20年周期なので倍くらいは違います。
いざ理事をやることになったら人数が多いぶん大変かもしれませんが。
https://www.sumu-log.com/archives/3166/

>>1893 マンション検討中さん
圧倒的に少ないですよ。
15戸しか要望が入らなかったということです。
もしかしたらもっと少ないかもしれません。

残り30戸で10戸以上が第2期で出たマンションもある中、
前途多難と言わざるを得ないでしょう。
でもしょうがないですね。
今このタイミングで申し込む人は恐らく知識が少ない人で
知ってる人は海老名の他マンションの情報を待つでしょうから。

情報がでてからが勝負ですよ

>>1895 マンション検討中さん
はい。一般的には少ないと思いますが、後続情報が無い中で、15戸購入に踏み切った方がいるとの事で、まずまずなのかなと思いました。

状況的に前途多難は仕方無いと思うので、仰られる様、後続の価格や仕様次第では、ちゃんと勝負出来る物件の予想です。買う側も、後続次第では殺到するかもなので、勝負でしょうが。逆に、それなりに後続比落差ある様ならば、前途多難が変わらなく、売り切れ苦戦かも。その場合は売れ残り狙いでお得な新古物件出れば、それはそれで嬉しい場合もあるかもしれません。

最多4300万で15戸だと、適当計算で6.5億。412戸なら、177億で、途方も無い金額で高いのか低いのか分かりませんね…
小田急の駅間開発の投資額が600億とニュースで見たので、投資と回収の大きな違いはありますが、3分の1から4分の1規模なので、そんなものなのですかね。

>>1892 検討板ユーザーさん
理事は回ってこなければよいというものでもないし、どう参画するかしないか
関わりたくない人には大規模で立候補に期待するくらいがよいですし

小田急不動産さん
早ければ7月に小田急タワーの何らかのインフォメーションや概要が出るとのことでした。値段は不明ですが、いよいよ海老名本丸が・・動き出す

>>1898 検討板ユーザーさん
情報の確度はわかりませんが中古案内の同じく小田急不動産の方？　タワー70㎡弱の低層真ん中部屋、4000万前後くらいと思うよ　って言う感じでした。立地や各種施設、多彩な共有施設、リセールとかから廉価部屋でもありだと思いました。

>>1899 検討板ユーザーさん
いやありえないでしょ。
それだと坪200万でエビミラと同じ、なんならビナマークス中古とも変わらないレベルですよ。
5000万でも安いぐらいに思えますが。
もしも本当ならそっちに殺到して、エビミラやパークホームズは全く売れなくなりますね。

>>1899 検討板ユーザーさん
その情報が真なら、一応絶対こうなるは無いと思い、念のため待ってたかいがあったものですが、本当にあるのですかねー。
ただ、1000〜1500か2000の海老名類を見ない大規模供給で、土地も自社、北向き中途半端な低層など。意外と4000万前後はなくとも4500万いかない位であったりして…

駅間投資600億で、マンション3棟、オフィスやサービス施設棟、高齢者専用施設で回収。素人考えですが、もし仮に全てで1000億回収目標で、半分の500億（エビミラ回収の3倍位）をマンション3棟で回収ならば、1000〜1500なら、単純計算5000万あれば十分な気も。なので、マンション内の各住戸人気度や希少性有意差から4500とかあっても不思議では無い様に思ったり…
まぁ全部仮定の話なので、マンション3棟で500億でなくもっととるなら、また話も変わってきそうなので、可能性の域はでませんが。

もし本当に4000万台で70平米あるならば、中古市場はタワー一番安いグレード住戸としては、それが基準になるかもなので、駅前タワーで無いマンションのリセールは非常に厳しそうですね…。

例え駅近タワーでも海老名で6000万7000万と言われても正直ピンとこないので、5000万台が標準的。人気無い位置だとそれより安くするは一般的にあり得る気が個人的にはしてます。人気ある位置で6000万7000万と上がり、一番人気あり広い位置で二俣川グレーシアの様な億台ならば、感覚的に納得。なので、エビミラが最多4300万で安い所で3000万後半あるなら、タワーも最多5?00万で安い所で4000万台もありそうと思えます。
個人的にはエビミラの人気ある位置の70m2の4500万近いなら、タワーの人気無い位置の安い4?00万が、色々な面で良いと期待しています。
と言っても、70m2最安が5000万台で、普通が6000万台とかならかなり厳しいかな。
でももしそうなら、他の人も海老名でタワー諦めるか、都心にいきそうなので、無い様な気もします。

エビミラは色々な面が残念に対し、全然安くなく、寧ろ高過ぎると感じてたので、その感じ方があっていたのかが、今後相鉄や小田急の価格になると考えてます。

私も以前、小田急不動産の人と話した際に聞いたときには、4000万円台後半とお聞きしましたが。
さすがに駅近タワーで4000前後はありえないのでは…と思ってしまいます。4000万後半でも、それが4600万なのと4990万なのでは、また印象が違いますね。

小田急不動産の方予想の4000万円前後はなくても、4000万後半は安い70㎡ならば、なかなかありえそうかもしれない印象を受けました。
エビミラの安い70㎡とは最大1000万円程の差かもしれませんが、最多からすれば300〜700万、高値70㎡からすると、100〜500万円位の差でしょうか。
その位だと部屋位置の良さと多少安さをとるか、駅近タワーをとるかの判断になるかもしれませんね。追加で500万位の差なら必死ローン組めば意外といける予想です。
ただ、4000前後の前述小田急不動産関係者の予想が合ってるとしたら嬉しい誤算なのですが。エビミラ1つ前のタワーで無い方のグレーシアも値付けミスと思える様な事が起こったと掲示板にありましたし。同じ事があれば良いな。実際の価格発表がどうなるか。

相鉄と小田急が双方タワーで激突し、駅近タワーの2000〜3000戸位の供給に対して、需要がどの程度になるか次第で、場合によっては、少しは価格競争なぞ起きれば良いのですが…
海老名の立地であまりにも高いとより都心に近い所に心が移りそうなので、都心より近い物件との兼ね合いと価格設定と2000〜3000戸規模需要があるかで、場合によってはパイの食い合いになれば、少しは価格競争が発生してくれればと、購入検討者視点では思ってしまいます。

訂正します。
小田急タワー規模の把握無かったのですが、相鉄タワーが2棟500戸なので、小田急タワー3棟ならば1000戸は無いと思い直しました。1500戸位までの供給なので、パイの奪い合いは発生しにくいかもしれません。

すみません、小田急不動産の件、話の流れもありますし最安部屋のイメージです。中古の比較的高グレード検討の中で駅チカ4000万
・・もう少し様子見ます的に移ったら。高グレードマンションで立地を最優先、70㎡に達しないくらいのEV近い最安ならこの新築タワー4000前半（4500迄？）であるはず、抽選の可能性もある　そんなイメージの言い方です。本当？言及すると最安は4500迄もたぶんいかないと思うけどという感じで
一方、相当価格レンジ幅大きく、トップ4LDKの問い合わせは早くから予約したい、価格決まっていないのに申し込みしたいとか問い合わせあり?とのことでした。トップは恐ろしい額だろうけど、最安は自身の感覚でも4000前半ありだとは思いました。

小田急でないけど最大手不動産屋？の海老名店の弁・・
確かに今、歴史的にもマンション高騰の域ではあるのは否めず、
この先すぐ下がることも考えにくい。ビナマの新築価格表とか恐ろしいくらい安かったです。その割にお金はかかっててアウトフレーム逆ばりハイサッシとかマンション本体自体のグレードが高い
が頻出してた様です。モラーダ？ビナマ、トリアノ、セザールグラン、等々？
また町田などそれほど上がっていない。

そんななかでもエビ○○はちょっと高すぎるかな〜、即決で決まっていけばそれが今の相場、実力ということになる。でもエビミラあとの駅チカで同セグメントの部屋が1000_2000もアップはしない、小田急タワー2階北とか、相鉄低層（商用より上）でホテルに視界遮られるところは4000くらいからかなって言われていました。あくまで最安グレードの話で小田急の方もそうだろうし、妥当だと私も思うよ。エビミラは海老名特需で比較しないユーザーには売れるかもしれませんがやっぱり立地やグレードで高い感は否めないかな

小田急の方もタワー担当ではないだろうけど、それなりの社内情報は流れてそう。見通し価格は決まってるので。
着目すべきはプロの目からみてもタワーにしろエビミラにしろ、市況感、相場感からその感覚が妥当なところなんでしょうね、それを超えているのは特需便乗に乗ってしまうイメージでしょうね

パークホームズもどうなりますかね。
いよいよMRも後10日と迫っています。
蓋を開けたら、相対的にやはりエビミラは
明らかな特需便乗型と結論だったりして・・・
パークは掲示板事前情報坪単190なので、
70m2最多4000万位。最安だと3500万位かな。
一方タワーは最安4000万台前半の可能性有り。
もしそうならば、500〜1000万の差か・・・

>>1910 検討板ユーザーさん
不動産プロかは分かりませんが、物件検討買う側のプロであるマンションマニアさんの予想は相鉄のタワーですが、坪単240万みたいです。
https://manmani.net/?p=5735
70㎡最多で5100万程ですから、最安でもしも500万下がると4600万といったイメージですね。それが4000万前半まで下がるかどうか。

ただ、エビミラの時の予想は坪単180万70㎡最多3800万ですが、結果は500万高い最多4300万なので、やはり相場予想だけでなく、売主側の期待値などでプラスマイナス大きく動いてしまうかもしれません。
http://mansionmania.blog.jp/archives/1059736620.html

>>1910 検討板ユーザーさん
下記サイトだと2012年から今迄の相場的には平均価格4300万で坪単価200万位みたいです。
下の方にある同価格帯エリア見ると東京都練馬区や横浜市の磯子や戸塚、南、泉区の様。
今後三井不動産や電鉄系2つのタワーでどうなってくか。
http://www.manen.jp/market/details/14/03/14215/0/

タワーは価格幅大きいからボトム4000万はあってもおかしくないでしょうが、立地だけで1、2階エレベーター横北向き、駐車場前視界無しとか、やっぱりちょっと。

>>1909 検討板ユーザーさん
ビナマークス、新築3900→6200万の中古販売実績ありました。これが海老名の勢い？

あまり先が待てないならパークプレミアが比較的妥当価格になりそうで大事な部屋自体のクオリティからもよいように思います。
時間がなく中古探し中ですが不動産屋（町田のですが）さんがおすすめしていました。エビミラは終盤の価格下げか残った分（たぶん残ると言い張ってましたが）新古市場で市況にさらされ500_1000くらい下がって買うのがよいという感じでした。私は読みやすい町田で決めそうです。

私も規模は地味ですがパークよい印象があります。海老名新築検討中で、エビミラのMRも結構行きましたがパークの営業さんから連絡あり、話していました。パークの方が押し付け感はなくゆったりした営業してる感じでした。部屋のグレードは自信ありそうでした。エビミラより?
あと鉄塔のことを詳細に言っててこれも一言も言わなかったエビミラと違いました。エビミラの鉄塔通告無しでクレームあったの?くらいに。ハイサッシでアウトフレームの逆梁に近い形態で構造もアピールされていました。
あとは確度は保証しませんの前提でしたがエビミラ南工場の長谷工買い取りはほぼマンションだろうとのことでしたが面積的に1000戸クラスになる、ルネエアズヒルみたいな感じではと。
そんな巨大なのが南側にできるならエビミラ営業も通告も必要になってくるでしょうね
北に鉄塔、南に巨大マンション？

>>1917 マンション検討中さん
エビミラ南に大型マンションが本当なら（不動産氏が言ってるなら本当かな）花火や大山眺望も厳しくなり、また相当ネガ要素に思いますが。これを気に早目に価格改定してくれたらよいですね。1000万くらい。日当たりは大丈夫かな？
東ドミノの例があるし南側近接巨大マンションはマンション価値の本質にもかかわりすごく大事な話だと思いますが

長谷工だとほぼ大規模マンションで間違いないでしょうね。お気の毒です。

>>1917 マンション検討中さん

マンションだけでなく、商業・研究施設も入るときいてますが

>>1918 マンション検討中さん
もしもマンション建つとしても敷地が広い分、距離・高さなどの計画次第でエビミラ何階迄影響あるか変わりますが、リスクはありますね。
他物件と比較した上で決めるにせよ、もう少し情報欲しいが難しいか。
タワーは流石に無いかもしれませんが、もしもタワーならマンマニさんブログでも海老名3000戸規模供給でスゴイとありましたが、タワーも林立って感じですね。県央ではトップクラスかもしれませんが、それ程需要があるのですかね。インフラ含め街としてそこ迄受け切れるか。

>>1921 名無しさん

既に深刻な慢性渋滞だし、海老名市には受け切れないと踏んでます。洪水浸水マップが更新されて、相模川氾濫時には駅で最大浸水1.5m、警察署、市役所も全滅みたいです。その時に子供高齢者に事故なく避難できるか心配です。

>>1921 名無しさん
そうですね、敷地内でも北側ぎりぎりに建てないですね、日射保証とか最低限離すんでしょうか。
でもルネエアズみたいな高くて横にも大きなのがくるととりあえず南側の視界抜けはなくなってしまう様に思います。マンション南側の土地って重要ですね。

私は相鉄タワー南側のルートインですらとても気になります。
東ドミノもいくつか見に行ったけど、駅チカでも前にマンションってずっと住むには気も暗くなります。ビナマは低層だったのでだめでしたが中古で見に行ったルネ、グリーン、セザールグラン、厚木タワー、小田急トリアノとかの南側の吹き抜け眺望はなかなかよかったです。田んぼや地平線まで見える感じでした。ビナマークの上層もよいでしょうね

ルネでも500戸程では?1000戸となると巨大ツインかトリプルタワーかも。それか矩形で団地系でしょうか。高さは最低でもエビミラくらいでしょうかね

車とコスト安メリットあっても、人によってはデメリットにより大分打ち消し合ってる気がする。後続の物件価格によっては価格勝負し差別化しないと大分売り切り苦戦する物件なのかもしれない。
ただ、最初からそうするよりも、後続比較出来ない言い値の初期は価格維持で、実際の本当に後続と比較する段階になり、不動産で無い一般商品の様に、比較売り残りが出た時に売れ残りとの事で、新古価格で対応する方が明らかに利益は出そうなので仕方無い事の様にも思えてしまいます。

どうなるかは、パークホームズや2タワー次第と予想してます。

西側もドミノ化しそうですね。。。

問い合わせたら、工場跡地は住宅、商業、研究所の予定みたいです。エビミラに影響しないよう考慮するそうです。
私は三井待ちの検討中ですが、エビミラにするとしても隣が工場よりマンションと商業の方がいいと思います。研究所はちょっと不明ですが、キレイなオフィスのようになるのでは…？
跡地の敷地内にできるマンションが１番良かったりして…なんて思ってしまいますがそこまで待てないのが残念です。

>>1919 匿名さん

こういう人って、本気で長谷工買収の情報知らずに契約したと思ってるんだね。
あなたはびっくりしただろうけど、下調べ死ぬほどやってる奴がさっさと契約してるのにね。
安くなってほしい必死さが滲みでてる…

>>1928 通りすがりさん

研究施設は駅前にあるリコーのフューチャーハウスのようなのが出来るのかな？と勝手に想像してますが…
一言で「研究施設」と言われても想像しづらいですよね

どうでしょうね、エビミラ初期購入者ははじめて購入層であまり下調べと後続スタディなしの人が多いのでは
と不動産屋さんが言っはいましたが。実際は半数くらいが時間的制約や待てずに購入が多いと思っています。

そこそこの知見者というかセカンド購入層ならひとまず本体の廉価仕様に気づく傾向があり、価格との見合いでためらうかと思いますがそんなことないかな〜。インフレーム凹凸あり梁出っ張り部屋、階高低、アルコープなし・・

>>1929 マンション掲示板さん
資産価値下がるのを覚悟して購入されたのなら、何の文句もないです。

横やりっぽいですがもし下調べ完璧にしていたら一旦ペンディングにするかと私など思います。エビミラについては。あまりにいろいろあるため、ただ当時久しぶり新築で目新しさはあったかも

おっしゃるようにそのネガや不確定飲み込み購入されているかと思います。

中古含みで去年から検討中です。
一期出た頃、長谷工にしろ、後発にしろそれほどの現実感はなかったように思います。当時ですら、どうも踏み切りにくいマンションだなって思いました、MR行って余計に思いました。
とはいえ後発も終わりなき続くので難しい

南側はどんなものでもまず高さが問題かと。
たとえきれいなオフィスでもリコーやプライムタワーみたいなのがきたら圧迫感が相当ありますが、残念ながら低層だけというのは考えにくい
一軒家だけなら問題ないですが

エビミラで
経験者や下調べしっかり者はいないような、、気が

ここで情報得たり客観的に評価しての購入ならパス、時間軸ないか後発やネガ無視で客観性なくなら購入したらよいでしょうね。買う人を誰も否定しないでしょう。自身は
2500ー3000万なら買いかな　　実際これまでの売れいきはどうなんでしょう　　ネガ意見など大きなお世話で心配するようなこともないのかも

冷静に見て契約した人はほとんど調べず分析せず知見もあまりなくの方が大半に思います。

どなたか言われてたようにネガや後発、南マンション隣接も販売初期はこれほど温度感なかったので久しぶりの海老名新築！でトライする価格でスタート、あとは状況に応じてバックで値下げとかはセールス側の選択としては正解と思います。たとえボッタクリでも。それに引っかからないように皆さん客観性を求めるんでしょうね

連投おつかれさまです！！

三井の価格が楽しみですね（笑）
そろそろ価格で勝負！って言い続けてる、あなた以外には失笑されてますよ

実際の売れはどうなのでしょうか?一般的な事例として

このようなサイトがあるんですね！
興味深く拝見してます。

現在機械式駐車場のマンションに居住しており、不便さからエビミラの駐車場に魅力を感じてます。
駐車場で決めるなんておかしいとゆうご意見もありましたが、いやいやおかしくないですよ。車通勤の方もいますし、車が好きな方もいます。何台か忘れましたが大型車の枠もあるのはびっくりしました。

しかし海老名高くなりましたね～
MR近くの国分団地が10年前は築23年で800～900万だったのが今は築33年で1600～1900万だそうです…
予想からプラス1000なのは仕方ないのかなーって思いますね。

ビアメカニクスなくなるのもびっくりしました。研究所はリコーの研究所ですかね、商業施設も気になりますね。あの辺コンビニ遠くて不便そうなので便利なお店が入るといいですね。

2期は3950万～5400万との事で1期より少し高い印象です。
2期の方が高いのはセンターヴィラの方が大山富士山方向景観が
良かったりするからとかなんですかね？
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00124537/?sc_out=mikle_...

南の土地をエビミラと一体感ある設計で作ってくれると嬉しいですね。
ドミノで板状マンション建てられるのが一番嫌かな。

ビアメカの跡地についてですが、長谷工からのお知らせでは、7月に概要の発表があるようです。さーどんなものになるのか、ある意味楽しみですね！ららぽが近くにあるので期待薄ですが、商業施設でお願いします！

＞1946
たしかに跡地開発には興味ありますね！
今後の西側供給増を考えると、商業施設に期待したいところです。
個人的には、スーパー＆ドラッグストアを含めてほしいなあ＾＾

この間2期開始したと思ったら早くも次回は第3次みたい。
1期15戸供給の抽選外れた人向けの数戸供給刻みかと予想。
普通は仕切り直して第2次の気もしますが、すぐ補填に見え、
制約チャンスを無駄にしない対応に見えてしまいます。

>MR近くの国分団地が10年前は築23年で800～900万だったのが今は築33年で1600～1900万だそうです…

その頃はビナウォークは出来ていたようですが、まだ西口は何もなかったからでしょうね。
築33年でも普通に住めるので、新築の半額以下なら良いのではないでしょうか。

>1949
株でも不動産でも期待で値が上がるもの。期待は現実以上に膨らむけれど、開発が一巡して冷静さが戻れば値段も元に戻るでしょう。

>>1950 匿名さん

なら良い投資物件になりますね。
ここの4分の1以下の価格なら、8万で貸してもここを貸すより利回りが良いです。(4倍と言わず3倍でも良い位。ここの75平米が32万や24万で貸せるとは思えませんし。)

>1951
不動産投資は長期戦。表面利回りだけで決めるなんてのはアホだ。
築33年のマンションが、一体あと何年稼いでくれるのか？投資期間を通したシミュレーションと最後はどうクロージングするかまでを考えなければ失敗しかねない。

>>1952 匿名さん

何度もコメントありがとうございます。

ところで、建物の寿命はシンプルに築年数では決まりません。
建物には3つの耐用年数があると言われています。

ホテル等であればデザインの古さに加え大規模修繕/機器更新費用が過大になると、建て直した方が良いという判断で30年程で建て直される事もある(経済的耐用年数の限界)のですが、それ以外にも社会的耐用年数での限界という、まだ使えるのに陳腐化した設備、間取りに使用者が嫌気が差したり、社会構造の変化、法律や制度の改正、都市計画の施行などによって建物の使用目的が達せられなくなったりする事での建て替えもあります。
そして最後が仰っている建物構造の老朽化、劣化に伴うもので物理的耐用年数での限界です。
大体この物理的耐用年数の前に経済的耐用年数や社会的耐用年数の限界が来て建て直しがされているようです。

また、マンションの場合は購入者が管理組合を結成して運用を決める為、ある一定の人数が陳腐化した設備の更新に伴う修繕積立金の値上げをよしとせず、必要な修繕や補修が出来ずにゴーストマンション化する事が考えられます。(湯沢のリゾートマンションで10万で売りに出されているものなどは、値上げはしたもののその金額が膨大で持ち主が嫌気が差しているものでしょう)

海老名の団地に限らず、殆どの公団のマンションは金食い虫の機械式駐車場が無く、やはり更新金額の高いエレベーターが無い為、修繕積立金がかなり低く抑えられます。また、シンプルな形状なのでデザインとしての陳腐化は余り進まないようです。(最先端デザインが一番陳腐化が進みます)

シンプルな形状は補修も楽で、故障もしずらい為、補修金額も低く済みます。(凸凹が多い程雨漏りの危険性が高まる上に補修面積が増え、且つ、構造に添わせる為の補修の足場代が嵩みます)
そして、更新が難しい原因である配管も、みっともないとは言え外部に出してあるのでこれも建物寿命を延ばす為の費用が低く済みます。
なお、こういう公団マンションは4，5階建で壁式という事もあり、地震にも強いと言われております。
お国が音頭をとって作る建物は、質実剛健なのです。(バブルの時とか色々ありましたけど)

つまり、長くもたせようと思えば、この先何十年かもつと思われます。
なお、前述の計算で言えば約10年で十分回収出来るので、その後転売する事も出来ます。インカムゲイン+キャピタルゲインだと、利益は残ります。

今のバブルのような時期を除けば、中古になれば新築は殆どが新築プレミアムが剥がれて値下がりしますので、投資の対象とはなかなかなり得ません。

でも、こちらのマンションは駐車場が全て平置きですし、そういう意味では修繕積立金がかからないのはとても良いと思います。
また、ここを投資の為に買う方は上記の理由からまずいらっしゃらないと思います。
実需であれば、住んでいて幸せというのが一番です。

購入に対しての掲示板で横道にそれてしまい失礼しました。

良い選択が出来ると良いですね。

>1953
1952です。
MR近くの国分団地とやら含め、海老名の事をよくご存じのようですね。それに、管理や維持修繕には結構お金がかかるという事。景気や金利と物件価格の関係なども理解されているようなので、1953さんにこれ以上言うことはありません。

以下は、ここを見ているその他の方へのメッセージです。
投資にしろ実需にしろ、今は購入に良いタイミングではないと思います。見かけの金利の低さに惑わされて買ってしまわないように、きちんと総費用を計算する癖をつけて下さい。
皆さんが不動産で失敗せずに、生涯幸せに暮らせるようお祈り致します。

>>1954 匿名さん
面白い方ですね。

>>1954 匿名さん
今は買い時でないとは思います。
ただ買い時がいつ来るかは誰にもわかりません。
それにもし5年後に500万下がるとしても、その5年間に払う家賃は500万で足りるのか。
その頃には子供が何歳になるか、とかも考えると、高値買いだとしても買っちゃったほうが幸せだろうと私は思います。
時間に余裕のある方はじっくり買い時を見定めればいいんじゃないでしょうか。

>1956
家賃がもったいないというのは営業の常套文句ですから気をつけましょう。
毎月の家賃がもったいないと感じる貧乏性の人が、なぜ何千万もの買い物は平気なのかと言えば、それは家は財産という幻想・錯覚のためです。しかし自宅不動産をローンで購入すれば毎月の支払いをしなければならないのですから、気分以外はそれほど賃貸と変わらないものです。

>>1957 匿名さん

ただただ家賃として消えていくか
終の住処として残るか
の違いはあると思いますがね
感じ方は人それぞれでいいと思います

>>1957 匿名さん
言いたいことがよくわかりませんが、逆に言えばローンで購入することで賃貸と同じように支払いしながらいい気分を味わえるということでしょうか？
これ以上はスレチなのでやめますが。

ところでパークホームズの事前案内会が始まりましたね。
価格が気になるところです。

>>1958
>ただただ家賃として消えていくか
>終の住処として残るか
>の違いはあると思いますがね
これが錯覚です。
長いローンを払い終えて残るのは築35年の中古マンション。今現在、あなたの周りで売りに出ている築35年の中古マンションをみて欲しいと思いますか？
それを終の住処として欲しいのならば、金利なんか払わずに35年間お金を貯めて一括で買えばいいと思います。

>>1959
>逆に言えばローンで購入することで賃貸と同じように支払いしながらいい気分を味わえるということでしょうか？
多くの人が、不動産という財産を所有したとの幻想を抱いて気分が良くなったり、終の住処を得たと錯覚して安心するのでしょう。
しかし、その対価として何百万もの余計な金利を払わされるのです。損するのにおかしな話だと思います。

>>1960 匿名さん

ではその35年間貯める為に住んでた賃貸の家賃はどこに行くんですかね？
12ヶ月×35年×家賃…何百万で済みますか？

>>1962
>1960では、
35年後に、終の住処として築35年のマンションが欲しいのならば、どうするのが良いかを述べたまでです。

もし35年間の総支払額が賃貸と購入で同じであれば、築35年の中古マンションの残存価値分だけ購入のほうが得になるでしょう（残存価値が、常にプラスとは限らないですが、、、）。それであなたの頭の中には「賃貸の家賃はもったいない」という考えが居座っているのでしょうけれど、それは思い込みかもしれませんよ。

まず購入した場合の35年間の総支払額を計算してみて下さい。月々のローンの支払いだけでなく、税金、保険、管理費、修繕積立金、専有部分の自前で行うメンテ費用など、購入した事によって必要となる全ての経費を入れて計算します。
一方賃貸の方は、10年ごとに築10年、20年、30年の中古マンションに引っ越す前提で計算します。引っ越し費用と仲介料はその度にかかりますが、家賃は築年数に見合った分だけ下がるという事です。

以上のような計算をしてみなければ、本当はどちらが得なのかわからないのです。

>>1963 匿名さん

>本当はどちらが得なのかわからない

のならば、貴方の考えが全て正しいと思わない方が良いのでは？と言いたかっただけです

以上、スレ違いな数々の発言、大変失礼致しました

ちょっと前まで海老名の総合スレの様相でしたが
最近はマンション総合スレになりつつありますね。
せめて海老名の総合スレへ戻りましょう(笑)

>>1964
>本当はどちらが得なのかわからないのです。
「以上のような計算をしてみなければ、本当はどちらが得なのかわからないのです。」です。そして、海老名ではないですが、私は計算してみた事がありますよ。
あなたは計算してみた事がありますか？

>>1966 匿名さん
賃貸vs購入スレでやってください。

>>1967
ここでそんな論議をされて見込み客が冷静に検討を始めたら、デペロッパーさんや販売会社さんには迷惑ですからね～笑

“時間を買う”という一面もあると思います。

>>1969
“時間を買う”って具体的にはどういう事ですか？？？

損か得かの話以外にも、購入は不確定な将来に対応する力を削がれて、窮地に追い込まれるリスクがある事を知っておいて欲しいと思います。
どういう事かと言いますと、万が一収入が下がってしまった時でも、賃貸であれば簡単に収入に見合った住居に変更して生活を立て直すことが可能です。一方購入してしまうと、ローンの残額以上で売却できないと厳しい状況になってしまいます。そして大多数の新築マンションは、ローンの残額以上で売却できる事は稀なのです。

>>1971 匿名さん

まさにそこなんですよね。
持ち家は家賃の長期前払い、というファイナンシャル・プランナーのブログがありますが、その通りだと思います。相談に来る人も世の中的にはそれなりにステータスがある人たちが多いとか。

前にも書きましたが、大企業でも安泰ではい世の中、人口が減ることが確定している世の中、という状況で高値で掴まされて買ってしまったことに後悔してもいいリスクを取れる人が買えばいいんだと思います。

個人的には今は様子見だと思っています。

>>1972
>高値で掴まされて買ってしまったことに後悔してもいいリスクを取れる人が買えばいいんだと思います。
そうですね。自分でリクス許容度を判断できる人は買っても良いでしょう。しかし、今の家賃と同じかちょっと足すだけで、こんな素敵なマンションに住めるならば購入もアリじゃない？なんて脳天気な人は買ってはいけません。また営業は、そういう人にローン返済以外の費用が必要になることや、将来のリスクの説明なしに売ってはいけないと思います。あなた方は、人の人生を左右するかもしれない仕事に就いているのですから。

三井が予想通り安かった。線路や排水路近くというデメリットもあるけど、エビミラよりは安いからな。悩む。

>>1974 通りがかりさん
これでタワーも前に予想出てた通り、もしも最安4000前半とかだった日には更に迷います。
今後の人口減少による資産価値低下なども考えると、駅近は駅近でも、資産価値考えれば、徒歩7分以内にすべきとのニュースもあったので…
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/13221126/

分譲マンションを購入してしまうと、ローンの残額以上で売却できないと厳しいというお話は確かにその通りだと身につまされるようでした。
売却を視野にいれるなら、駅のポテンシャル含めたマンションの立地が最重要となるのでしょう。
万が一の時に、売主が買い取ってくれる保証制度があれば安心でしょうけどね。

>>1976
>売却を視野にいれるなら、駅のポテンシャル含めたマンションの立地が最重要となるのでしょう。
甘いですね。立地だけではだめですよ。
良い立地にあるマンションを買うのは勿論ですが、さらに高値掴みせずに買うことが大切です。

>万が一の時に、売主が買い取ってくれる保証制度があれば安心でしょうけどね。
業者も慈善事業をやってるんじゃないんだから、買主が返済に困ったからって高くなんて買い取りません。せいぜい足元みられて、買いたたかれるのがおちでしょう。

近い時期での駅近開発区分譲はめぐみ町小田急タワーと扇町相鉄タワーですが、タワー以外が良いと言う方は、扇町のファインスクェアはどうでしょう。
http://www.snjkk.com/mansion/ebina/
タワーと非タワーや、大規模と小規模で、それぞれメリットデメリットあると思いますが、非タワー小規模で駅近開発区立地希望だと候補に上がると思いますが、皆さんどうお考えでしょうか？

立地は相鉄タワーと同程度ですが、南の採光が相鉄タワーに遮られそうなのと、部屋が中々手狭まなので、ファミリー向けでは無く難ありな印象も否定はできませんが…

>>1978 匿名さん
1979さんと同意見で、ここはファミリー向けではないでしょう。
目の前に相鉄タワーの機械式駐車場ができるという噂もありますし。
DINKSとか向けじゃないかな。

タワーは非タワーより高くなりそうだし、ヒエラルキーや修繕が心配、また大規模過ぎるかなと思いまして・・・。駅近良立地で、中小規模非タワー良いのですが、ファインスクエアは狭い・南方悪そうですね。めぐみ町はタワー含めた小田急Gp以外の開発余地無さそうなので、扇町の今ある多く＆それなり広い駐車場にマンション立てば良いのですが、あっても市役所周辺開発とか位当分先の予想です。エビミラやパークホームズは少し遠いし、気になる所も双方あり、選択肢無いので迷い中。私にとっては、タイミングで無いのかもしれませんね。