グレース幟町タワーってどうですか？

両備は、地元の岡山ではクオリティの高い開発をする企業です。マンションでは鯉党さんも書かれているグレースタワー（32階建てと29階建てのツインタワー、共に高さ100ｍ級）、戸建てでは「せのおニューシティ」というJR瀬戸大橋線の駅前にゆとりのある分譲地を開発した実績があります。
岡山では成長に限界があるので、広島にも進出のようですが、より良いマンションの建設競争（乱開発という意味ではなく）が促進されることを、期待したいです。

2016年6月時点での近隣相場
橋本町グランシーノ最終1邸が94.47㎡、6560万円（坪単価229.6万円）
プレミスト上幟町102.17㎡、7890万円〜9290万円（坪単価254.8万円〜300万円）

まだ価格は発表されていない段階だが、最上階190㎡は近隣相場を考えると1.3億〜1.7億。
おそらく単価高めでしょう、売り主が強気だと2億くらいか？（坪単価347万円）
フローレンス上幟町プレステージ（2003年10月築）最上階180㎡が1億でも数年間売れ残っていたので、
1.5億以上だと数年間売れ残る可能性大。

124.59㎡は北西向き、110.01㎡は南東向き。
これは逆の方がいい気がする。
73.26㎡、85.22㎡の間取りは普通。
下から間取り図を見ていくと、17階まで北東部分が抜けているのでここがタワーパーキングだろう。

予想されるマイナス点
・小規模タワーマンションなので管理費が高めになる。
・管理会社は合人社、あまりよくない。
・タワーパーキング全戸分あるが、この地区だと車なしの家族が結構多いので管理費収入が予定より少なくなり、修繕積立金が足りなくなる可能性あり。
・タワーパーキングだと当然車の出し入れに時間がかかる。
・タワーパーキングの音が最上階までうるさい可能性あり。
・工事中に死亡事故あり。

北西角地、売り主、施工、管理会社などみると、三井、プレミストのような価格だと厳しいのでは。
逆に売れるようならば、よっぽど景気がいいと考えるしかないと思う。
どうせ買うなら、近隣の教会前の幟町の三菱×マリモ？が気になる。こっちの方が、落ち着いているから。

No.4さん

横レス失礼します。

＞近隣の教会前の幟町の三菱×マリモ？

こちらの情報ってありますか？どのあたりになるのでしょう？
ここのスレで聞くことではないとは思いますが、他に聞くところがないので・・・。
分かる範囲でお願いします。

以下参照してください
グラディス幟町　三菱×マリモ
ttp://fujioka.blog.enjoy.jp/photo/2016/04/post-6665.html

私ならこちらを待ちたい。

ありがとうございます。確かに南向きで、南側が教会ですね。
上層階であれば日当たりも保証されますし、魅力的です。

スレ違い失礼いたしました。

No.4さん
そうですね。
あまり知名度はないので苦戦が予想されます。
ただし三菱でも最近色々と問題がありましたので、三菱だから安心はできません。

グラディス幟町
以前、プレミストのマンションモデルルームがあった場所ですね。
確かにこちらの方が立地は良いですが、マリモは良くないと思います。
知人が宇品の物件を買って、新築なのに壁のひび割れ、室内で水漏れがあってもめてました。

グレース幟町タワー
一つ付け加えると、タワーじゃないのに名前が無理矢理感半端ない。
タワー嫌いな人にはいいかもしれません。

三井が縮景園前にマンション建築予定ですね。

nippo ですよ

両備さん、岡山の方のスレでは、あれこれ書かれてますねえ。

あの場所にこの時期なので、どうなんでしょうね。

立地がいいですね。
それと190㎡の間取りはすごくいいですね。
124㎡と110㎡の間取りも良いはずなのですが、
190㎡の間取りを見てしまうと「うーん・・・」ってなってしまいますね。

両備がどうかは知らないけれど、

設計会社　：　アートライフ
施工会社　：　三島産業
管理会社　：　合人社

これだけみればもうお腹一杯。

>>14 匿名さん

どういう意味？

>>14
長谷工コーポレーションよりマシ

>>2
>・小規模タワーマンションなので管理費が高めになる。

大規模マンションが嫌な人にとっては管理費が少々高くても小規模を選ぶでしょう。


>・管理会社は合人社、あまりよくない。

過去にどのような事があったのか説明しないと、ただのいちゃもんでしかないでしょう。


>・タワーパーキング全戸分あるが、この地区だと車なしの家族が結構多いので管理費収入が予定より少なくなり、修繕積立金が足りなくなる可能性あり。
>・タワーパーキングだと当然車の出し入れに時間がかかる。
>・タワーパーキングの音が最上階までうるさい可能性あり。

いたずらされないからタワーパーキングの方が良いという人もいますね。
特に良い車に乗っている人はそういう人が多いです。


>・工事中に死亡事故あり。

それを気にしていたらデルタ内には住まれません。

>>16
冗談でしょ！
長谷工の方がよっぽどマシです。


ここのモデルルームってどこにあるの？

駐車場も分譲にするんじゃね～。
欲しい人だけ買って、使う人が管理費と修繕積立金を払う形態みたい。

>>19
分譲だと駐車場を買えなかった（買わなかった）人は、後から車を買おうとしても駐車場がなくて買えないってことになりますね。

エントランスの床でスッテンコロリン！！しそう。

地方デベの物件とは思えないほどに豪華な仕様ですね。
内廊下なのもいいですね。

駐車場分譲にしたら管理組合の収入少なくなって管理費高くなるのでは？

駐車場も管理費払うんじゃないけ。立駐は結構修理費とかかかるので不要なひとにはいいかも。

マンションは修繕積立金が管理会社の食いもんにならんようにせんと、15年20年後賃貸ばっかりになりますぞ！

ここのスレッド出来てからもう10か月も経つんだね。
売れてる？

自社で販売と言っているが、
GAみたにな販売会社が代理販売しているのではなく、
営業してる人が怪しい。岩田不動産とか訳の判らない会社の人間が派遣されている。
天満屋に並ぶ岡山のB企業の事業主であり、施工店も施工事例がよくわかんない建設会社とか、
立地住所だけがブランドの高負荷マンション。価格設定も利回り悪く資産性ありえない。
大和ハウスとか三菱地所の安心感はまるでなく、アフターどうなんでしょう。

岡山の事をよく知らないのに書き込まない方がいいですよ。

>>28
え？なんで？

18階で四面開放って凄いな
http://rrr.gr.jp/hiroshima/grace-noboricho/pdf/plan_e.pdf

何処がすごいのかワンフロアなら当たり前でしょ。隣接のオーナービルペントフロアと広さ変わんないんだから。

なんか岡山ってダサくてヤダ。

昔、竹中工務店施工のグレースタワーって間取りも仕様も高品質な感じ。
広島で今施工は三島ってしょぼすぎる。城南通り混雑騒音危険。現状こうなんで建物完成しても車の出入り大変そうですね。
昔岡山では「両備様」って言われてたが、両備バス高速道路運転中にスマホ見ながら運転。今はモラルリスク多い。

【グレース幟町】
http://www.homes.co.jp/archive/b-30336700/

賃貸かょ!

地上18階建てって、
三島産業は建てたことないでしょ？
そんなところで大丈夫？

誰だって最初は初心者。

初心者は危ないでしょ

公共施設を建てている会社だから大丈夫だと思うよ。

でも18階は初心者。

三島建設は18階は処女作のようですね。

処女はヘタ

上幟のルサンクの方が静かで良いと思う。

確かに!うるさいだけでなく交通邪魔。施工現場が大変迷惑。真摯に検討したが売り子がガサツで嫌!

18階程度でタワーを名乗るなよ(笑)まあ岡山の会社だから18でも高いという感覚なんだろうね。

ここのようなノンブランドの2重床2重天井のマンションと、三井や三菱の直床マンション。どちらが良いだろうか。

三井直床＞＞＞＞＞三菱直床＞＞＞・・・＞＞＞ノンブランド2重床

三井と三菱のレベルはを同一視出来ない。（少なくとも広島の場合）
また、そもそも2重床の性能が疑問視されてる。

二重床は太鼓、直床はスラブの厚みと壁工法による。初期検討ではモデルハウスでの情報を精査するが、営業対応がブローカー。

床ごときでマンション買わないように