蘆花公園 ザ・レジデンス

マンションの資産価値の大部分は立地！という観点からこのマンションの希少性を評価することは理解できるが、世田谷区のこの場所&価格&大手デベの物件でこれだけ専有部の構造や仕様をケチった物件の希少性もかなりのもの。将来どのような評価になるのか？野次馬的な興味は尽きない。

最近、世田谷区名指しで
マンション価格の下落は、世田谷区から！
みたいな記事をよく目にする気がして、迷いに迷います。
名指しされるか、、、みたいな。
1403さんの言うようなことになりそうで、怖くて手が出せません。

ここに限らず、世田谷のマンションどこもあまり売れてないですよね。
少し前は戸建ての売れ行きは良かったようですが、それも滞ってきた感じがします。あくまでも個人的に感じたことですが。
表向きの価格は下がってないけれど、個別にくる案内には相当の値下げ物件もあります。
案外早くプチバブル崩壊くるでしょうか？

まあ、先の事は誰にもわからんよ？

４～５年前には、三井の赤堤や野村の桜上水だって誰がこんな＠単価の高いＭＳ買うんだ？

それこそ竣工後２～３割ダウンするよ。などと言われていた物件が、値下がりする事無く、販売価格以上で中古で売買されているし・・・。

本当に魅力的な物件なら、デベの社員さんが買っているはず！
MR見に行った時、聞いてみようかなと思います。

>>1408 匿名さん

そんなわけないよねぇー

SUUMOに第2期2次の要項が出ています。
合計１５戸の販売のようです。

これまでの契約済住戸が100戸弱で今回の第2期2次販売住戸が15戸ってことは、
第2期終了時点での契約戸数は最大でも115戸なので、販売進捗率は115戸/389戸＝30％未満。
リアルにグローリオの再現あるぞ、これ。

あと半年くらいで完成ですよね？入居したものの、半分以上空き家とか購入した人かわいそうです。

>>1411 匿名さん

全く売れてないですよね(笑)
敗戦処理、ご苦労様です。
リアルに再現あると思ってます。

>>1407 匿名さん

桜上水はともかく赤堤と同列で語るなんて

あちらは世田谷でも有数の邸宅地である赤堤の一低住専エリアで、駅徒歩一桁分のシックな低層マンションが坪300未満で買えたのだから。

かたやこちらは環八よりも外側で駅力も遠く及ばない立地。値段も天井じゃないの

コメント多いですね。やはり人気でしょう。
ウェリス早稲田とかの都心物件もこんなに千件までのコメントないな

>>1415 マンション検討中さん

え？？
過去のレス読まれました？？
ここは地元の方を中心とした期待が大きかったにも関わらず、期待を大きく裏切られたことに対するネガティブな反応が大半ですよ(笑)

この立地の大規模大手デベ物件への期待をことごとく裏切った貧相な（恥ずかしい！）仕様の数々。せめて今時の世田谷物件の普通の仕様にしておけば全く違った展開となっていたのでは？そういう意味で稀有な物件、その行く末に興味津々の人が多いのでしょう。

立地の良さから期待が大きく、その期待が裏切られた。確かに事実でしょうね。
ただ土地代も建築費も高騰している中で仕様が劣後するのは自然の流れかなと。同じ予算で仕様のいい物件を求めるなら駅距離を遠くするか都心からの距離を遠くするしかないですね。
土地代も建築費も下がらず、デベの財務が不悪で在庫も増加していない状況では大幅な値崩れは期待出来ないし、従来より仕様の悪い物件や床面積の小さい物件が今後も増えるのでしょうかね。
金利が上昇すれば値下げ圧力も掛かるでしょうが、その時は住宅ローンも金利が上昇するから、難しいですね。

ここの売行きが悪いのは事実だが、売行きが悪いのは何もここだけではなく近隣の新築マンション全般に言えること。
仕様云々よりも、販売時期のタイミングが結果として悪かったのが最大の要因かと。
グローリオの悪夢の再来とかいうのは悪意を感じますね。
立地がいいこのマンションは、近隣の苦戦しているマンションよりは地味ながら着実に売れていくと思いますが。

この1年前頃からこの先も含め、近隣で購入比較対象になる物件が無いんですよね。時折出てくる中古物件の価格は同じくらい高いですし。
東京都の世帯数が約700万世帯、区部で約500万世帯、即売はなくても389戸は今需要がある世帯で満たされるのではないかと思います。
金利上昇と消費税増税の足音も迫ってますので、住宅ローン減税があるうちに決められる人は決めないと、また新たな局面での判断が必要になります。

そうですよね 世田谷区内は苦戦してますよね 都心回帰が始まってるのかな

>>1417 匿名さん

外見なかなかよね

>>1419 匿名さん
いや、ここほどチープな物件はレアだから、MRに人はこれど、こんなに売れ行き悪いのでしょ。
いまだに現実を見ないでそんなこといえる方は他の物件見てないのかと思ってしまう。
ここほど成約率低い物件は他にないですよ？

>>1424
そうなんですか？
成約率の他物件との比較データまでお分かりのようなので、教えていただけますか？

>>1425 マンション検討中さん

ここは購入検討掲示板です。
デベと既購入者は消えて下さい。

予想外に売れていてビックリ！(＾ｰ^)

例えばディスポーザー、ミストサウナの無い新築マンションがいくらでもあるなかで、「これほどチープな物件はレア」と言い切ってしまうのは、いかがなものかと思いますが。少なくともマジョリティの考えとは思えません。

>>1428 匿名さん
財閥系マンションをご覧になっていないのですか？？

財閥系でそれらの設備が無いマンションを探す方が難しいと思います。

財閥系以外のマンションを探している時点で購入者のレベルも分かってしまいますね。

では坪330万未満で買える現在新築売り出し中で、それらの設備仕様が整っている財閥系マンションとやらをいくつか紹介して下さい。

一年以上経っているのは相場が異なり全く参考にならないので結構です。

えっ 玄関モニターないの？声だけじゃ防犯上不安ですよね(汗)

細かいところは兎も角、梁だらけで圧迫感が強烈なLDローサッシだけは我慢できんかった。ビルに囲まれた日本橋近辺の狭小敷地物件ならまだわかるが、この立地でこれはありえん。

>>1433 匿名さん

私も全く同感ですね。
最大のネックはリビングのローサッシ。
あんなに開口部の狭い窓、賃貸アパート並ですよね。あり得ない。

エントランスの玄関モニターはカメラ付ですよ。ご心配なく。

あと、いわゆるギロチン天井と称されている区画も、ほんの一部の話です。
事実はちゃんと皆で共有した方がいいと思いましたので追加投稿させていただきました。

正確には
住戸棟エントランス（自動ドアのところ）はカメラ付
各住戸の玄関扉前はカメラなしで音声のみ
何れも録画機能はなく録音機能だけ

売主にセコムが入っててここをケチるか？！と驚きました。

個人的には後々リフォーム可能な細かな設備よりも、ランドプランがあまりに残念過ぎました。
Ｆ棟・Ｇ棟が戸数稼ぎの為にとってつけたような配棟な上、駐車場が小さいうえに地上機械式。
その為、広大な敷地を有するにも関わらず空地率は約50％と詰め込みすぎ。
植栽なんかももう少し厚みがあってもよかったのかなと。

シンク下収納って、いまは引き出しタイプで全体が見渡せて取り出しやすいものが多いですよね。
観音開きにする理由が？です。腰が痛くなりそう。

>>1435 匿名さん
玄関とは共用玄関ではなく、各戸の玄関ですが。モニターありませんよ。声だけです。

>>1436 匿名さん
ギロチンでない部屋があるのですか？
正確にお願いしますよ。
誰も共用玄関の話なんかしてません。
共用玄関にモニターないマンションなんかありませんよ。
内廊下で閉ざされたマンションなら各戸玄関は声のみはありますが、外廊下では玄関前にないと不安です。

共用玄関は入居者に続けば誰でも入れますよね？だから居室玄関にモニターがほしいのですが…

>>1422
セコムはそれをわかってたはず。
この物件では売主としてのブライドをコストカットのために捨ててしまったようです。

>>1443 匿名さん

このマンションを擁護する人がいることが信じられません。
1433～は1435を除き、概ね事実であると思います。

>>1419 匿名さん

グローリオもリーマンショックの影響をモロに受けるタイミングでの販売だったので、そういう意味でもここは不動産プチバブル崩壊によるグローリオの悪夢の再来かと。

随分と表面的で些細な仕様に拘る人が多いんだね。
ところで、それらを全て満たした23区内城南エリア駅徒歩一桁分の坪単価330万程度の新築財閥系マンションとやらがどれだけあるのっていう1431の質問に誰か答えてやれないのかね。

私も含めて表面的で些細な仕様でも拘る人が多いんだよ。
みんな２年前からここに期待して待っていたからこそ、
期待と失望のギャップで売れてないんだよ、ここは。

確かに「23区内城南エリア駅徒歩一桁分の坪単価330万程度の新築財閥系」に該当する競合物件はない。
ただ、ここ2-3年でスケールや設備・仕様で勝る桜上水ガーデンズ、駅距離で勝るパークハウス千歳烏山グローリオと立て続けに周囲で特徴のある大規模マンションの分譲があっただけに、ここの389戸を捌く需要が枯渇していたのも事実。

坪350でも良いから、スーゼネ起用してデベが本気出してたら購入していた。
恐らくそういう考えの人は多いはず。

つまるところ、
・土地取得費が高く、また想定より販売単価も下げざるをえず採算は厳しい
・立地の優位性を生かすのではなく、供給床を最大化するランドプランと構造を採用
・専有部仕様は下げる
・共有部を豪華に（雰囲気で顧客は満足）
・立地・価格・大手デベという点だけで今の時期は競合が少ないから売れるであろう
等々、あくまでもデベ目線で、顧客（の期待、信頼）を軽視した戦略。採算が厳しかろうと、この立地とデベに最低限ふさわしいマンションを建てようという気概が感じらず、目立つのはごまかしてでも売り切ろうという顧客を舐めた雰囲気。JVの悪いところ（責任の所在があいまい）がでていると思う。

>>1446 匿名さん
駅距離と坪単価の安さだけで家探してないんでそんなの比較対象すら知りませんよ。
しかもこんな仕様のマンションなんてそもそも本来検討対象にすらなりません。
答える意味すらあるのか。
MR行く前に分かってりゃ見にも行きませんよ。
駅に近くて安けりゃいい、なんて物件、ここに裏切られたと思っている人は検討すらしてないと思いますよ。
各駅しか止まらくても駅近で安けりゃチープでもなんでもいいと思ってりゃ裏切られたとも思いませんよ。

比較検討できる物件はないということですね。
なんやかんやいって希少価値の高い物件ということがよく分かりました。

価値の部分だけに希少性があるのではなく、ネガの希少性も大したものです。なかなかないですよね。大手でここまでやっちゃってるのは。

仮に希少価値（立地）が高くても、そこに価値を見出していない人が多い、
もしくはそれだけじゃ価値として足りないと感じた人が多いんだろうね。

検討者であればここの立地は誰しもが認めるところであり、
各停しか停まらないことを差し引いても、類まれなことは十分理解しているはず。

でも、現実的に数字を見れば売れてないのは明らか。
そういう意味では、デベは立地に胡坐をかいてターゲット設定を見誤ったよね。

そうかなぁ。
これだけの書き込みがあるのだから、欲しいと思い続けている人が多いんじゃないかな。
思ったよりも高くて決断できない不満がネガでうずまいてきたけど、じわじわと現実的に予算が組める人も増えてきて、販売が進むんじゃないかな。

まあこの仕様でもかりに坪300切るならバカ売れだと思うよ。結局は、相場との相対的な安さの他に、エリアで圧倒的な安さがあれば人は飛び付く。仕様に対するコストパフォーマンスとはそういうものではないですか。

もちろん、高くても高仕様をが前提の人は、エリアに相応しくないとか言い出すんだろうけど。

そもそもの話として、年明けすぐモデルルームオープン時の販売予定価格はもっと高く、
客の反応見てやばいと思って価格を下げたんだよね、ここは。
その時点でターゲット設定及び価格設定が誤っていたんだよ。

高仕様で坪350オーバーだと一定層には響くけどグロスが嵩むので数が捌けない。
低仕様で坪300以下だとデベ的には利幅が薄い（仕入れた土地・建築費が高いので）。
そんなこんなで専有部ではなく共有部に金かけて見栄えをよくして坪330で売りたい。
デベの必死さが伝わるけど、ターゲットには響かないよねこれじゃ。

近所からこちらに引っ越す事にした者ですけどひどい言われようだなー(^ ^)
確かに高いなーとは思ったけどこの近辺ではここしか売ってないし、ここに決めました。
買えない人や買わない人色々とおっしゃっていますが他人の買い物にケチをつけるのはやめてほしい。

比較検討できる物件がなく、ネガ的にも希少なこの物件をポジ評価して購入する皆様でコミュニティが形成されるのだから、価値観共通のよい雰囲気のマンションになることを期待しています。
値段が下がったら買いますということで売れ出したら、買うならあの棟がよかった、あの間取りがよかったなど、結局不満が解消されない方々になられるおそれがあるので不安ですね。

首都圏新築マンション販売戸数反転の記事が出てますね。東京２３区は前年上半期比５．４％増の７００８戸だそうです。
立地の希少価値の高さは誰もが認めるこの物件ですから、検討を急いだ方が良さそうですね。

検討する人が見るコミュニティーなら、購入者の方の意見も聞きたいです。
住環境や子育て、専有部の仕様など人それぞれのこだわりはあると思います。
私は住環境と子育てで決めたいと思ってるのですが、コメントを見てるとその点では良い評価だと思ってます。
購入者の方は環境で決められた方が多いのでしょうか。
その様な方々が住むマンションなら魅力を感じます。

千歳烏山在住が永く、この度こちらを購入した者としてはここの環境は田舎っぽいというか、環境が静かで変な人も見かけないしここを離れたくないからここを購入しました。ハイソでもないオシャレでもない街ですがそれがいいんです。
電車ですが15分ほど歩けば千歳烏山駅です。
各駅でも結構という方は芦花公園駅でいいのではないでしょうか。
モデルルームを見てガッカリとか期待ハズレと思い書き込みをするのは結構ですがネチネチと数回にわたってご意見を披露する方って？

地縁のある人が時期的な要因もあって、ここを選択するのはありですよね！
大規模物件は地縁者だけをターゲットにしていては捌ききれないところが難しい。

とても参考になります。
この街自体が環境を売りにする街だと思うので、私はそこに惹かれてます。
地縁が無い方をターゲットにするのはどこも同じなので、検討中の者としては全く気になりません。
捌ききれないとか、そんな心配いりますか。
家族が気に入った街で安全に住めたら、十分です。

急に擁護レスが立て続いますがデペの方ですか？
あまりに売れ行き悪い&ネガレス続きで上から命令でも来たのでしょうか？苦笑

ひたすら値下げを期待したレスよりマシでしょ。

新築でこれだけ売れないと、中古では相当低価格にしないと買い手がつかないような…一生住む覚悟が必要ですね

捌ききれないとどんな問題が生じるか。
確かに捌けなくても未分譲住戸分の管理費や修繕積立金は通常デベが負担します（契約時の特約等でデベが支払わない旨の明記があれば別）。がしかし、引き渡し後に結成される管理組合が予算を立てる際に、駐車場収入（稼働率95%等）や共用施設収入（ゲストハウス・パーティールーム等）を考慮して予算を組みますが、実際の居住者が少ない（未分譲住戸が多い）場合は当然稼働率が低下するわけで、収入の低下とともにその状態が続くことで将来的な管理費負担増に繋がります。また、売れ残りが多ければセカンダリー市場への影響も不可避です。
当然、デベからは上記の説明はなく、今なら好きな住戸を選べますと言って営業するでしょうが。

他の購入者の方の事は分かりませんが、ここに一生住むつもりで購入を決めました。確かに売れ行きが芳しくないようですし、来年の入居時までには完売できないだろうと思いますが気にしない事にしました。

販売開始してからまだ5カ月ですよね。この辺は低層住宅街だから新築戸建も同じ程度の価格帯で出ますが、まとめて出ても数戸ですよね。
大規模マンションだからといって、何十戸も一度に売るのはそもそも無理なのではないかと理解してます。

当初、販売開始は昨年の10月でした。それが需要の少なさ故にズルズルと先延ばしされ、結局第1期は年明けの2月で販売価格を下げてのスタートでした。（昨年末に営業担当から聞いた予定価格と2月にMRでもらった価格比）

竣工まで半年を切っていて、まだ1/3も売れてない世田谷区内の大規模マンションはここ10年で探してみてもグローリオ以外思い付かないです。すみふも真っ青の進捗かと思われます。

少し前までのマンションの売れ行きを知らないみたいですね。いまは売れてないです。
この先、都心回帰が顕著になりますます…なんて心配しちゃいます。

購入者です。ここは財力が無いと買えません。

この付近でほかに計画もないので、ロングラン販売なのでしょう。

友人を案内したら、本気で大絶賛していました。ちなみに、友人は建築業界。目は確かです。買って大正解です。

目の確かな建築業界の友人はどのポイントを大絶賛されていましたか？専門家の意見として是非教えて頂きたいです。

経費削減して共用部分で高級感出して高値で売り抜こうと言う姿勢は見習いたいと。

環境がいいって言うけれど、隣の千歳烏山にいるあの団体はみんな気にならない？
あんまり書くと消されそうだけど

あの手この手でネガ盛り上げようとされてますが、着々と売れていきますね。

公式HPのLDのモデルルーム写真を見てもわかるが、巨大な梁、方立のせいでエアコンの室内配管がみっともなく悪目立してる。梁にスリーブは通せないから高い位置にエアコンを取り付けると室内配管は大きく迂回せざるを得ない。

だいぶ出来上がってきましたね。

千歳烏山在住ですが、かの団体の存在は消えてほしいけど目立たないし、最近では話題にものりません。気にしないかと言われたら気にはなるけど普段は忘れています。こちらの物件の購入者は行く事はない場所です。

安い早いの二流ゼネコン施工のマンション確かに割高感はあります。ですがこの時期、この地域、駅近を考えるとここしかないですね。ここに決めました。

バデ◯世田谷に優先入園できるらしいですが、あそこは数年前に園児がプールで溺れる事故を起こしてます。周囲のママからはかなり敬遠されてる園なのでよく検討されてください。入園金免除みたいにうたっていますが、区から援助が出ますし。とにかくなんでもいいから体育！行儀！ならいいと思います。
スレ違いですが、ご参考までに。

私もいろいろ見たのですが、結局ここに決めました。

私のいとこは建築士です。ちなみに、一級です。自慢ではありませんが、難関大学の建築出て、教授先生に引き止められて、ドクター出て（お医者さまではないですよw）、一級建築士も一発合格の切れ者です。そんな彼が、大絶賛してました。ここ買って大正解です。

>>1487
もうちょっと詳しくお聞かせください。

建築業界の友人が大絶賛したり、
一級建築士のいとこが大絶賛したり、
やたら玄人が大絶賛するんだな、ここ。

次は設計士かデザイナーの兄弟が登場して、
大絶賛するのかな。

楽しみです。

業界人が大絶賛した事実より、その内容が知りたいですね。

建築士どうしで、互いに誉め合うあれですよ

親類が購入した物件にいちゃもんつけるわけないでしょ
大人の対応では？

近くを通って建物眺めましたが、圧迫感はんぱないです
格棟が密集しすぎてて、あれはつらい。
近所に建っているいくつかの高級マンションがゆったりしているだけに、あれは辛い。

ブライトコートは良いですよね。

>>1493 マンション比較中さん
周りのマンションいいですよね

たしかにブライトコートは高い評価を得ていますが、フォレストコートもなかなかのものです。著名なマンション評論家がイチオシしています。

>>1496
これのことですか?
http://mansion-madori.com/blog-entry-4742.html
http://mansion-madori.com/blog-entry-4743.html

超人気ですね、いいコメント出たら、
すぐマイナスの評価が出て来て、

ここの強みは今欲しい方にはここしかないということかもしれません。

>>1499 検討板ユーザーさん
この意見が言い得て妙ですね。
諸事情により区内で物件を探しかなりの物件を見ましたが最終的にこの物件に落ち着きました。

私もそうです。
区内いろいろ見ましたが、ここに決めました。

ここに決めたってコメント多い割には全く成約戸数が伸びない謎。
バーゲンセールはよ。

私もここに決めました。