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物件比較中さん [男性 30代]
[更新日時] 2023-10-01 21:00:35
品川イーストシティタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地:東京都品川区東品川五丁目9-2(地番)
交通:JR山手線「品川」駅からバス7分徒歩4分
東京モノレール「天王洲アイル」駅から徒歩5分
東京臨海高速鉄道りんかい線「天王洲アイル」駅から徒歩6分
間取:1LD・K~3LD・K
面積:41.62m2~104.18m2
売主:住友不動産株式会社
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:住友不動産建物サービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[マンションWOM!関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/
[スレ作成日時]2016-04-08 15:19:32
物件概要 |
所在地 |
東京都品川区東品川五丁目9-2(地番) |
交通 |
バス停まで 徒歩4分 バス所要時間7分 山手線 「品川」駅 東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩5分 東京臨海高速鉄道りんかい線 「天王洲アイル」駅 徒歩7分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
363戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上26階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年07月竣工済み 入居可能時期:2023年07月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]住友不動産株式会社 [販売代理]住友不動産販売株式会社
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施工会社 |
株式会社長谷工コーポレーション |
管理会社 |
住友不動産建物サービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
品川イーストシティタワー口コミ掲示板・評判
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2373
匿名さん
埠頭ではなく住環境が完璧で、小学校が近く、駅近、都内のタワーマンションだったらこの値段で買えるわけないでしょうね、億は超えるでしょう。文句は言うが金は出さない人が多いですね、匿名掲示板なので仕方ないですけど。
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2374
口コミ知りたいさん
JR羽田空港アクセス線と途中駅の続報まだですが、いつ着工されるのですかね?
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2375
マンション検討中さん
わざわざここににきてネガティブなコメントする人は、買いたいけど経済的に手が届かない人
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2376
匿名さん
>>2375 マンション検討中さん
そう思うのは、あなたが買えない他のマンションスレでネガしてるから分かるんでしょうね。
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2377
匿名さん
>2371
意図がわかりませんが、隣のテラスにはお子さんいる家族いっぱいいるみたいですよ。
ほかのところと比べて、学校までがとても遠いというわけではないですし、保育園も近くに2つありますからね。
特によいわけではないですが、ここがいいという人もいるようです。
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2378
マンション検討中さん
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2379
匿名さん
>>2371 匿名さん
たしかに、過去スレを見れば、このマンションは単身者かDINKS向けで、ファミリーには向いていないという意見が多かったですね。
隣のシティテラスのスレも似たような状況だったかと。
のらえもん氏その他の不動産関係者のコメントでも、ファミリー向けではないとのこと。
それでもファミリー世帯が買っているとしたら、マンコミュの掲示板をあまり読んでいない(あるいは読んでも参考にしていない)か、このマンションの周辺環境が気にならない人たちでしょうか。
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2380
名無しさん
マイナス要素を挙げたら色々あるかも知れないが、それ以上にプラス要素もあったということかな。要は何を重要視するかは人それぞれ。
すみふにはお決まり通り値上げ、しかも販売(入居)調整されてるわけで…
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2381
マンション検討中さん
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2382
匿名さん
販売調整って、販売在庫を表に出さないために入居予定日を先送りにして、売れ残りを少なく見せるとともに見かけ上の成約率を高くみせる粉飾のことだよね?
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2383
匿名さん
近くに保育園が新たに開園したりして状況が変わってきているからね。
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2384
匿名さん
<<2382
①入居予定を先送りにすると、販売在庫が表に出なくなるのですか?
②先送りにすると売れなくなり成約率は低くなるのではないでしょうか?
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2385
匿名さん
>>2384: 匿名さん
販売在庫は、売り出し後成約に至っていないもの
通常、入居時までには最終期最終次まで売り出しをします。
その時点で売れ残りがあればそれは成約率に直結し、70%の戸数しか売れていなければ、成約率は70%
ところが、市場に出したのが70%でそれがすべて成約すれば、70%の戸数しか売れていないのにもかかわらず、成約率100%(○期△次販売分まで完売)、実態は売れ残り物件
これ以降は素人の想像
ほんとうは売れ残っているのに成約率を高くみせかけることにより、売りやすくする。
企業決算上の販売在庫を圧縮して営業成績をよくみせる。
さらに、「今後相場の値上がりが見込まれるため、今は無理して売らない」という営業トークにも使える。
すみふの売り方に対して肯定的な人が少なからずいるようですが、健全なやり方ではないと思っています
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2386
マンション検討中さん
価格のスレッド見ましたが、めちゃくちゃ値段上がってますね!なんじゃこりゃ!?
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2387
匿名さん
>>2385
詳細な回答ありがとうございます。その方法は他の物件でも通常行っている○期△次販売と分ける方法ですね。
成約率を見せかけで上げる場合は、第4期販売入居を通常の引き渡し時期、かつ値上げをせず○期△次販売と分ける、通常の販売方法の方が良いのではないでしょうか?今のままでは第4期販売を積極的に行っているようにはみえないのですが。
私もすみふの「今後相場の値上がりが見込まれるため、今は無理して売らない」は営業トークだと思いますが、すみふのマンションで入居前に半分以上売られる物件は少ないと思います。
ただし、今のマンション市場だと都内駅近の物件だとこの物件でさえ、安くみえてしまうので、そこそこ売れているのではと素人考えですが。
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2388
匿名さん
デベはマンション開発の事業費の多くを借入れで賄ってるので年1%の借入金利は事業コスト。長期戦に持ち込めるのは金利が低いのと売上が堅調だったこの5年間。この先経済環境が変わればスミフだって戦略変えてくるよ。
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2389
匿名さん
入居予定日を1年先送りにすることによって、スミフが持ち出しになる費用を試算してみます。
物件価格6000万円として、金利1%なら 60万円
管理費と修繕積立金の負担分 2.5万円×12か月=30万円
固定資産税(おそらく事業用として払うので住宅用減税がない) 30万円ぐらい??
営業費用(人件費や販促費など)全くわからないけど、残個数が多いので1戸当たり30万円ぐらい??
上記を合算すると1戸当たり年150万円。
素人計算なので大きく外していたらすみません。
つまり、販売を1年間先送りするぐらいなら150万円の値引きをして、さっさと売った方がいい。
逆に、今売れるのをわざわざ1年先送りにするなら、150万円値上げして売りたい。
今後の値上げ幅をみれば、スミフらしい戦略的な延期なのか、売れ残り物件の言い訳なのか、ある程度判断できるでしょう。
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2390
マンション検討中さん
完成してるのに誰も住んでない部屋がいくつもあるのは、単純になんだか嫌です
何年も住んでるのにまだ販売中の部屋があるなんて、普通に考えれば売れ残ってるみたいで
いちいち、すみふの戦略なんだよ!とか、言い訳がましいこと言うのも面倒臭いし、ちょっと恥ずかしい
すぐに入居出来るならもっと前向きに考えるのになぁ
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2391
匿名さん
エレベーター混雑とか共用施設の予約とか考えたら住む分には住んでる人少なきゃ少ない方いいですけどね。
今住んでるマンションはパーティルームやゲストルームが常に抽選で倍率高くて気軽に使えなくて困ってます。
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2392
匿名さん
>>2389
その計算ですと、すでに第1から3期で150万円以上の値上げをしています。
値上げ幅の大きい物件ですと、700万円値上げしていますね。以下比較です。
※階層が異なること(ただし、より低層階の値上げ)、ソースが掲示板とブログの比較、単純コピペですのでミスあるかもですので参考までにどうぞ。
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第1期
22F - 北 3LDK 66.01 平米 7080万円 354万円
↓+300万
第3期
[北向き]
70Hタイプ 3LDK 66.01㎡
21階 7380万円 坪単価369万円
22階 7380万円 坪単価369万円
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第1期
21F - 北西 3LDK 70.18 平米 7580万円 357万円
↓+500万
第3期
[西向き(北西)]
70Aタイプ 3LDK 70.18㎡
18階 8080万円 坪単価380万円
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第1期
10F - 西 3LDK 67.44 平米 6680万円 327万円
↓+0万円
第3期
[西向き]
70Cタイプ 3LDK 67.44㎡
4階 6680万円 坪単価327万円
13階 6780万円 坪単価332万円
18階 6880万円 坪単価337万円
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第1期
24F - 南西 3LDK 70.18 平米 7280万円 342万円
↓+700万
第3期
[西向き(南西)]
70Mタイプ 3LDK 70.18㎡
19階 7980万円 坪単価380万円
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第1期
25F - 南 3LDK 66.79 平米 6880万円 340万円
↓+400万
第3期
[南向き]
70Nタイプ 3LDK 66.79㎡
22階 7280万円 坪単価360万円
23階 7280万円 坪単価360万円
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第1期
↓比較対象なし
第3期
[東向き]
40Bタイプ 1LDK 41.65㎡
6階 4780万円 坪単価379万円
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