シティテラス横濱サウス ザ・ガーデン［旧：住友不動産戸部計画　横浜市西区］

パークハウスの中古は2年前のパンフから調べるとほぼ販売時と同じ価格で売ろうとしてるから難しいね。というかパークハウスもここのマンションも含めて戸部なのに、そもそもの販売時価格が高すぎるよ。悪い場所じゃないけど戸部にしては厳しい。あと西区だから強気な中古もあるけど、築10～15年位はとても安い時期だったから、セールストークで新築時より高く売れるといっても参考にならないよ。逆にいうと今の値段は高すぎるよ。。

パークハウスは悪い場所に無理に建てた業販物件なので高値中古は難しいでしょう。
こちらは戸数が多いからリセールの期待出来る部屋もあれば、駄目な部屋もあるでしょう。
当然、良い部屋はお買い得だし、悪い部屋は割高物件ですよ。

ただね、過大なリセールの解釈はいけませんよ。
新築時より高く売却して不労所得がガッポリなんて保証されていません。
下降が緩やかという程度ですよ。西区といえどもね。

良い部屋とは具体的にどこですか。南側で公園に面したD棟や、静かな住宅街側で富士山も見えるC棟は条件良さそうですが。

これまでの長い過去レスでリセールが厳しく、かなり割高なので全額支払う前提で考えた方が良いです。立地も車が無いと生活が不便なことも苦しいかな。。ただ、BCD棟なら展望が開けてて気持ち良いよ。また小中学校が近いのが良い点だよ。子供も安心して横の公園で大声で元気にサッカーしたり走りまわって遊べるしね。BCD棟が良いけど、ただ下の階は公園や公開空地で人目がつきやすいので出来れば高層階がお勧めです。特にD棟は公園から見ると潜り込んだ立地で４階が公園から見て実質１階的な目線になるので。。

E棟は眺望がいいし、先日の花火も見えました。
エレベーターが近いので生活しやすいです。
エントランスから傘を使わなくていいので、D棟よりは少し良い点ですね。

E棟は東向きなので午後からは暗いし、幹線道路側で騒音があるし。。D棟は一番高いけど南向きで明るく静かだし、ここのマンションの良い点が集まった棟だよ。花火やみなとみらいの夜景が見えるマンションは他にも沢山あるけど、E棟からは上層階から遠目で見るくらいであまりメリットはないかな。。花火なら横の公園からの方がよく見えるよ。ここのマンションの良さは日当たりと静かな雰囲気なので。

賃貸に出てますけど、ずっと載ってます。かなり高い家賃なので借り手がいないんでしょうね。元値が高いから仕方ないけど。。

>>1642 マンション掲示板さん
高すぎて借り手が見つからなさそうですけどね。

>>1641 eマンションさん
敷地が広いから、共益費が心配です。

近くのプラウドよりこちらの環境の方が好きです。。

>>1644さん
心配不要です。戸数が多いから共益費の実額は少なくて十分です。
小規模マンションの方が共益費のみならず積立金も高くつきますよ。
ここは敷地は広く、戸数も多く、負担金は安いマンションだから、良い事ずくめですね。
よろしくお買い上げください。

ものすごく広い公開空地やマンションを横断する通路など、一般の人も使えるので、そこに共益費で管理、修繕するのは何か虚しいです。。公開空地も通路も使用解放されて１ヶ月位だけど所々汚れてきてるし。。植栽がものすごく多いのも、後々手入れ等結構負担なので。むき出しの巨大な機械式駐車場も雨風等メンテナンスが辛そうな気がします。コスト削減を色々考えて作ったのは良いんだけど。。

個人的には良いマンションだと思います。。

>>1646 匿名さん

植物、木が多いのは大丈夫ですかね？
緑が多くて素敵なマンションですが。

緑があるのがすばらしいのですよ。
無いと殺伐とした建物になってしまいます。拘置所みたいなね。
私はこれでも足りないと思っています。敷地内に桜並木が欲しいくらいです。
現状なら維持費もそれほどはかからないでしょう。管理費負担も僅かでしょう。

>>1646 匿名さん
修繕費の計画書は目を通してますか？5年後10年後はかなり上がりますよ？

それは、どこのマンションでも同様です。
修繕積立金は5年単位くらいで金額が増額しています。
建物・施設設備等の経年劣化に対応するためなんです。
植栽の有無でそうなったわけでなく、仮に全部伐採しても増額は変わりません。
それと、植栽の維持は修繕積立金ではなく、管理費からの支出ですよ。

>1652

国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されていて、定額積み立てを採用しているデベもある。

段階的値上げって広告に記載する入居時の積立金を安く見せかけたい売る側の都合。

>1647

ここがどういう緩和を受けているかは知らないけれど、公開空き地を設けるとそれと引き換えに容積率や高さ制限等の緩和を受けられる。なので入居者も恩恵を受けている。その代償として管理が必要。

>>1541 匿名さん
あなたのおっしゃっている事が事実か気になったので横浜市緑地保全推進課に問い合わせてをしてみました。
結論としては、伊勢町もくせい公園の土地は横浜市が神奈川県から購入し整備したものであり、住友不動産が土地を購入し「市」に「提供」して作られた公園ではありません。
つまり「伊勢町もくせい公園」はこのマンションとはなんの関係もない公園なんです。
ご理解いただけましたか。

>>1653 匿名さん

ここのマンションは、修繕積立金が将来的に4倍以上になりますよ。
他も同じかもしれないけど、高いですね。

>>1656 マンション検討中さん
どこも似たようなもんですが、戸数が多い分、近隣物件よりは安いですね。。

以前のレスであったとおり、最近ではあまり見かけない屋外の巨大な機械式駐車場はメンテナンス費用がきついのは知られてるし、沢山の植栽も剪定や除草など綺麗に見せるためのメンテナンス等結構辛いです。広い公開空地も一般の方が汚しても住人の費用負担になるし。。マンション本体にかける費用が駐車場や植栽や公開空地にとられるのは辛いかな。。大規模マンションなのに共用施設をぼぼ無くしたり、ゆとりある敷地、構造にしたのは、良く工夫してるなと思いましたが、長い目で見ると維持費が辛いかな。。正直、植栽は横に大きな公園があるので、住人負担してまで無くても良いような。。

>>1656 マンション検討中さん

4倍以上ってあんまり聞かないですね…5年ごとに5,000円値上げするデベもいますね…

>>1659 マンション検討中さん
5年後に2倍、10年後に3倍、15年後に4倍なら普通です

>1660

タワマンでもそこまで上がらない。

最初が安いからね。4倍になってもタワマンより全然安い

跳ね上がりが大きいほど未納リスクも大きくなる。

跳ね上がっても、ここを購入する層が未納になる金額ではない。。
そもそも修繕計画も確認して購入している訳だし。。

マンションの修繕費足りないとか未納問題とかメディアが勝手に盛り上がってるだけでそんなマンションほとんどないそうです。ごく稀に資産価値のつかないようなマンションで問題になっているだけです。

修繕積立金が将来的に4倍とか普通ですし、むしろ修繕積立金が安い方が大規模修繕の際の資金不足の心配があります。
積立計画がしっかりしているのはとても良いことです。

販売時に売り主が作成する長期修繕計画は、引き渡し後、管理組合が引き継いで実施する必要があるんだけど、値上げするときは管理組合総会で決議が必要。最悪パターンは計画通りに値上げできずに資金不足。そういった意味でも定額積み立てが安心なんだけど。

定額積み立てで、修繕積立金が上がらないマンションなんてあるんですか。。

>>1668 通りがかりさん
あまり上がらないマンションならありますよ。
タワマンを買わないことですね。

ここは完成物件なのに、来年4月まで入居できない住友不動産の売り方に問題があります。
来年4月に入居したら、その時点で「築1年」の扱いになるから、これから買う人は損だと思います。

入居は竣工後１年以上だから新築として売っちゃダメでしょ。

買いたいならとっとと買えば良かったじゃないですか。
最近検討し始めたんですか？

判断が鈍いのは損だと思います。

ネガティブな書き込みは買いたくても買えない人か他社の営業でしょう

今の段階でもマンション中央を抜ける一般の方も通れる大きな通路が本来禁止のはずのペットを歩かせたりおしっこ等のマーキングや自転車で普通に通る人もいて結構汚れが出始めてます。植栽も綺麗に保つのも難しいのし。。元々相場より高い値段というのは過去レスでずっと言われてきてて売りづらいのは仕方ないけど、一年後入居じゃなくて見た目が綺麗なうちに販売、入居させたほうが。。すでに買ってしまった人も安心すると思うので。。

来年度の売上に計上するために4月入居としているのでしょう。つまりこの物件の今年度の販売目標は達成済ということです。来年4月入居にしても売れるんだというスミフの自信を感じますね。横浜市内には他にも完成済のシティテラスがあるので、そちらを先に売りたい、人員を割きたいという思いもあるのではないでしょうか。

>>1675 マンション掲示板さん

確かに、結構売れてますよね？
あと何戸くらい残ってますか？

>>1675 マンション掲示板さん

スミフの営業マンの強気な態度はいただけないです。

>>1675 マンション掲示板さん

即入居でもいいはずなのに、意味不明です。

それだけ良いマンションなのでしょう。。

営業マンが強気の態度と仰るならマンションギャラリーに行かれてるんですかね。
担当変えてもらえば済む話では？
私の担当者はとても感じ良いですよ。

即入居なら購入を前向きに検討するんでしょうか。

検討してませんよね？

>>1679 評判気になるさん
ここだけじゃないです。スミフマンションはどこも同じです。強気ですよね、、、

何とかして値下げしないで売らないといけないので強気になるのも仕方ないんじゃないかな。。営業マンの人達も立場的に苦しいのかなと思います。過去レスでずっと割高な価格と言われてきてきたので。実際に、このマンションの賃貸も出始めてから、購入価格でわりにあう賃料が、戸部の相場からは、あまりにも高い値段なことが見えてしまったので。。何かの際に賃貸に出すのが難しいと辛いです。。

賃貸の募集なくなりましたね。借り手がついたのでしょうか。

借り手がいたら良かったですね。ただ戸部で家賃28万円で別途管理費2万円で借りる人いるのかな。。過去レスで車必須の場所と言われて、駐車場も借りるとすると、さらにプラス2万円か。。

〉1674 マンコミュファンさん 3日前
〉今の段階でもマンション中央を抜ける一般の方も通れる大きな通路が本来禁止のはずのペットを歩かせたりおしっこ等のマーキングや自転車で普通に通る人もいて結構汚れが出始めてます。植栽も綺麗に保つのも難しいのし。。元々相場より高い値段というのは過去レスでずっと言われてきてて売りづらいのは仕方ないけど、一年後入居じゃなくて見た目が綺麗なうちに販売、入居させたほうが。。すでに買ってしまった人も安心すると思うので。。

→自転車通行禁止看板を目立たせた方が良いですね。