ブランズ川口元郷　【旧　川口元郷タワーマンション計画】

すごく４LDKをプッシュしているなぁというのを感じるんですが、
３LDKの方が４LDKよりも需要があるということなんでしょうか。

4人家族だったら３LDKか４LDKかで迷うところだと思いますがお値段的なものもあって、ということになってくるのか？？
できれば広いほうが良いでしょうけれど。

>>743 匿名さん
pushしている ≒ 販売が芳しくない
と言うことです。

子供３人とかなると ここ最近の3LDKでは手狭です。
ですが 少子化と言うこともあり 子供１人であれば3LDKで充分かと考えます

ここの3LDKを買った身ですが 4LDKの間取りは良かったです。(完成後 わざわざ見に行きました)

竣工してますし 東急側も売りたいでしょうから 値引き交渉には応じてくれるでしょう。

是非 その足で その目で確認してみてください。

他の方で3LDKと4LDKを比較して迷っているようですね。4LDKになると月々の返済額が10万円台と間取りページにあり、実際はこれ以外にも管理費があるだろうし、食費や子供の習い事代を考えていくと、地味にお金が足りなくなるような気もしました。

ただ、値引き交渉してもらえるとなると94.21㎡の広さはいいですよね。

間取りでいいと思うのは4LDKはリビングスルーの個室が3部屋。
洋室1を主寝室にするとして、子供部屋を2～4の部屋にするなら、帰宅してリビングを通らないと部屋に行けません。子供の様子を見ながら家事ができるので、泣いて帰ってきたなどちょっとした気づきに応えられる気がしました。

リビングインの居室も子どもたちが大きくなると、若干嫌がられるみたいですが…
ただ、反抗期でも必ずリビングは通らないといけないので
家族の顔を全く見ないで暮らすと言うのは不可能になりますから、教育的には良いという話は聞いたことがあります。
あと、何よりも空間効率がとても良いところは素晴らしいんじゃないかなと思いました。

90平方メートルの物件は割高感ありますね。
元郷で5500万円か…。

動線上、それぞれの部屋にリビング経由でないと入れない造りをリビングスルー、リビングインと呼ぶんですね。
家族がそれぞれ帰宅し、すぐに自室にこもられるのは悲しいのでそういう設計の方が良いかもしれません。
掃除や布団干しなど、家事の効率もいいかもしれませんね。

>>747 マンション検討中さん

この値段ならプラウドタワーの南向き中低層いけますからね

>>749
20㎡狭くなるけどね

公式ホームページから3LDKの記載がなくなってました。西向きのも全部売れてしまったのでしょうか？

4ＬＤＫ住戸が残り5～6部屋でしょうか？
一番安い3Ｆで5830万（坪単価204万）、次が6Ｆで5980万（坪単価209万）でこれが適正なのか高いのか？です。
駅徒歩が近いタワーマンションのエルザ32中古（築17年程度）で、坪単価160万程度で売り出されています。
となると10年後にリセールに出さざる負えない場合が来た時には4800万台まで下がってもおかしくないという計算です。
その差が1200万程度のマイナスになる可能性が有ります。
エルザは修繕月費が築古なのに未だ１万円未満のようですが、ブランズは過去レスの通りです。
周辺にマンション建設ラッシュが続き、2020年前半をピークに青木地区は緩やかな人口減少が始まるので
長い目で見ればＪＲ駅側よりも市場価値が下がるスピードが速い可能性があります。
魔法瓶浴槽など仕様は素晴らしいので単純に周辺との比較だけで価値は付けられませんが、それを打ち消す要素として修繕積立金が短期間で一気に上がるので、リスク管理から幾らなら皆さん買いますか？
私なら6Ｆで仮定するなら5380万以下でしょうか。
理由は10年間で仮に川口相場での家賃でかかる自己負担金（会社員で家賃補助が４～５万と仮定した場合）+管理費修繕積立金（一時金も含む）＋固定資産税＋初期費用）の総費用額で物件のリセール時の下落差をマイナスにさせないで済むという評価方法からです。
これが永住目的なら、20年後とかは更に修繕費が上がっているので、無理をしたローン計画になっていると破産する人も出てきそうです。
専門家からよくあるアドバイスとして、良い物件なのに価格が高いから敬遠されるなら、価格が下がるならお買い得だという意見されますが、この物件はそれに該当するならもう少し待ってから交渉するのも手ですよね。
それに東急さんとしても6000万台という物件は希望者がいてもローン審査に落ちる家庭も多いでしょうから、
購買力が明らかにある世帯収入1000万以上で本気で買う気がある人になら利益無しでもこっそり値下げ販売をして、完売御礼を早く打ち出して川口本町に来場する次のお客様へ東急の物件は人気ですよと勢いを付けた方が長い目で見て利益になる気がします。

郊外とまではいわないが埼玉のマンションの売れ残った部屋にわざわざ長文を投稿する目的。
買い叩き目的、あるいはストレス解消目的か。

例えば最後の文章の「長い目で見て利益になる気がします。」という東急に向けた立ち位置不明のアドバイスは、明らかに安く買いたい人物の書き込みであることが伺い知れます。（仮に後者が目的であればもはや読む価値がありません。）

結局のところ、安くなれば買いたいです、と言いたいようです。

むしろ、＞＞752の言っている

家賃でかかる自己負担金（会社員で家賃補助が４～５万と仮定した場合）+管理費修繕積立金（一時金も含む）＋固定資産税＋初期費用）の総費用額で物件のリセール時の下落差をマイナスにさせないで済むという評価方法

から算出される物件は明らかに買いだとは思うけどそんなんあるのか？（ちなみに日本語少し変ですよ。）

まあ、１年以上売れ残った場合に守備義務を前提に1割引なら他社で事例があるから損しないで買える場合もあるよ。
それに今のタイミングで来場した人の多くは価格交渉してるんじゃない？
それでも残っている現況を見ると大きな値引きはしていないと予想されるか。
あれだけマンマニさんが押していた物件だから、売り手は強気なのが普通。
黙っていても年内には完売するペース。

リセール価値は、概ね立地、見た目、規模と言われている。

最後の規模は、管理費や修繕積立金が安くなるからというのもあるが、ここは明らかにそれらの維持費が高止まりなので、年数を経るほどリセール価値は格段に落ちていく。

76㎡の部屋で
管理費
15,500円程度
修繕積立金推移
１－６年目　　　7,900円
７－１２年目　　18,700円
１３―１８年目　26,300円
１９－３０年目　27,400円
修繕積立一時金
１２年ごとに444,300円
月に換算するとだいたい3,100円

これを合算するとざっくり

１－６年目　　　26,500円
７－１２年目　　37,300円
１３―１８年目　44,900円
１９－３０年目　46,000円

となる。あとは固定資産税と、駐車場借りてる人はその費用もかかる。

これを一年目から30年同額になるようにしても4万ぐらいでしょ？
管理会社を叩いたり安い会社に変えても減って数千円だとすると、相当な負担だね。相当な高級物件。

>>752さん

✕せざる負えない
○せざるを得ない

ですよ。
それだけ力説しててもこんな間違いされちゃこっちが恥ずかしいです

>>755 匿名さん
１年程前にモデルルームを見学した物です
（４ＬＤＫを希望して）
先日、営業から電話があり、
１割位の値引きが出来るとの事です。
間取りが希望に合うならお買い得だと思います！

その情報が本当なら5980万の部屋は1割引で5380万円じゃないですか。
これで752さんは買うかもね（笑）
天文学的に修繕費が上がる12年前に情弱に転売したらリセール価値論では赤字にならないかもね。
こりゃ早いもん勝ちか？

758さんは購入しなかったのですか？
１年前の見学者まで遡って電話してくるので、かなりの人に打診しているということですね。
早く決断した人が格安で入手できそうです。
現在の空き部屋は住人が知っているから、幾らで購入したの？って目で見られそうですが我慢ですよ。

マンションは高額なので1割の値引き額が意外と大きく感じますね(^_^;)

ところで、先に契約した住人が残っている部屋を把握し、いくらまで下がるかなど
気にするでしょうか？
管理組合としていつまでも空き部屋であれば心配でしょうが、そのような
チェックをするほど時間を持て余していないように思います。

少なくともマンコミュの住人板に書き込んでる人なら気になって見てるんじゃない？
さて、月末までに売り切るのか？完売御礼が待たれる。

公式では下げてる様子ないですが見学に来た人だけに1割の値下げを打診しているんですかね？意味がないような、、

表立って値下げは言えないよ。
だから、一度見学に来た人に直電してるわけですから。
1割引で果たして心が決まる人がどれだけいるか来月には結果が出る。
それでも残っていたら更にもう一段階？

本町とどっちにしよう

子供がいるなら本町の方が、学校が近くて通学しやすいと思います。

完売したの？

8月29日最終更新で先着順が6戸残っているみたいですよ。
公式ホームページのトップに建物完成披露記念で総額500万円のキャンペーンを
開催しているようですが、文字が小さすぎて詳細が全く読めません(笑)
限定5邸とあるので100万円ずつ何かの形で分配されるんでしょうか？

100万の値引きでは・・・
あれから売れてないのは1割引情報がガセで、実は100万引きしかサービスしないので売れないのかな？

2路線2駅利用可能って公式サイトに書いてあって、よくわからなかったんですが
徒歩17分で川口駅も使えますよーということでした
ここからだと、流石に川口駅の方って生活圏内というほどでもないですが、
自転車だったら、まあ行けるかなぁ？という感じかと思います。路線バスとかってあったりするのかな。
あまり停まることは無いと思いますが、
埼玉高速鉄道が停まった時に使えるのかなと思いました。

ついにプライスダウン

川口駅までの路線バスは多いですよ。
マンションの目の前から5〜10分おきに出てます。
自転車だとすぐですね。

なかなか完売まで苦しい感じですね。

物件概要によれば、あと5戸。そのうち値下げされているのは1戸だけのよう。350万円ダウン。中途半端な額ではあるけれど、それだけ浮いたら何かと助かるかもしれない。94㎡で4LDKだから、買う人も限られてくるだろうけれど。間取りとしては縦長のリビングダイニングにリビングインの部屋が2室（3室？）なので、リビングの家具の配置が限られてきそう。

>>774 匿名さん
350万ダウンってことは更に交渉次第で行けるってことかな？
決算前が勝負だね

>>775
>>決算前が勝負だね
決算はいつですか？10月だと駆け込みで間に合うでしょうか。11月ならあと1ヶ月くらいは余裕を持っていけるかな？

販売スケジュール、先着順申込受付中とのことです。他の間取りで気に入ったら値引き交渉可ならいいなと思います。消費税の増税前に駆け込みで購入できたらお得になるのかな。あと、新学期がはじまる3月前に引っ越せたら、新学期を新居で過ごせますよね。

「花火も楽しめる眺望」がいいですね。花火大会って混雑しているので、小さい子供連れだと大変です。家で見ることができるのはときめきます。

>>776 匿名さん
先日の赤羽の花火大会は、よく見えて良かったですよ。

他の間取りも値引き交渉は可だと思いますよ！

やはりパチンコ前の施設が不人気理由でしょうかね

ブランズの雰囲気はいいですね

で、完売しました？

まだ５個残っていそうですね

モノ自体はいいのに、やっぱり価格が高すぎると判断されるのかな。

そりゃ、94㎡を75㎡程度に我慢すれば川口駅前のパークハウスが同じ値段で買えるからね
ＪＲ側が資産価値高いのは事実

SUUMOではあと４戸ですね。完売間近でしょうか。

雰囲気がいいですから、もう完売近いですね

資産価値考えた時に、やっぱり元郷がネックだな…
川口自体が資産価値下がるエリアなのに、川口駅じゃなくて川口元郷だからね。

ここだと、基本永住目的で購入する人が多いのかな。
川口元郷だと、たしかに地味な感じはするし、地元の人じゃないと、どこだろう？ってあまり次メージ出来ないかもしれないですね。
資産価値が下がると言うよりは、
もともとここの物件価格も高くないのでは？？

花火が見える眺望ってあります。何階くらいまでが目安なんでしょうネ。
見えれば嬉しいけれど…

今あるタイプは値下げがされているようなので、これで販売に関しては本当に最後なんだなと思いました。
最後の最後なので、あそこまで下げているのかも？なんて思いまして。

完売まであと１

柱が専有部に入り込む形になってしまっていますが、
柱が目立たないようにうまくクローゼットを設置したりしているので、
図面で見て想像するほどは、家の中では柱の存在感と言うものはないのではないかと思いました。
クローゼットを開けると、奥行きがあまりない部分があったりしてそこで気がつく程度でしょう。