ブランズ川口元郷　【旧　川口元郷タワーマンション計画】

SOGOが潰れたら、タワマンになりそうな予感。
下層階を商業施設にしてしまうのもアリなのかも。
今のSOGOって買いたいものがないんだよなぁ。
でもSOGOと商店街って相乗効果で成り立っているそうな。

SOGOと商店街の相乗効果。
聞いた事あります。SOGOが実際に撤退の話が出た時に、商店街側はかなり困ったのでは?
撤退を取り下げた理由はその辺りにあるのでしょうか？
それにしても、SOGOの跡地にタワマン。
なるほどです。
プライスの跡地に野村プラウドタワーが建ちますから、実際にそうなったら凄いですね！
ダブルタワマンで人気出そうです（笑）

>>502さん
撤退を取り下げた理由は、家賃を下げて貰えて何とか利益を出せるようになりそうだったからだよ。
商店街からも残ってほしいと懇願されたらしいよ。
今のそごうはガラガラだよね。B1も魅力的な店が少なくて、あまり行かなくなっちゃったなぁ。

>>503匿名さん
詳しく教えて頂いてありがとうございます。
SOGOが撤退しなかったのは、その様な理由があったのですね。
実は先日、用があってSOGOに行って来ました。
帰りにB1も寄って買い物しましたが、確かにデパートの割に客は少ないと思います。
アリオとかと比べると一目瞭然です。
久しぶりに行って思ったのは、確かに変わり映えないです。客を呼び込もうと言う気概が感じられないと言えば良いのか、折角の立地なのに残念です。

ここのスレ、理想論ばかりですね。ココだけ良ければ、それでいい的な感じの方が多いと色々大変だから嫌ですね

>>504さん
そうそう！
変わり映えしないんですよね。
アリオもそごうも同じセブン＆アイHLDGSだから、そごうが無くならなければいいんだけど。
今のセブン＆アイってバサバサと切り捨てているものね。

>>506匿名さん
セブン&アイ・ホールディングス、恐るべしですね。商売ですから利益が上がらなければ、切り捨てるかも?知れません。
柏のSOGOの様に...。
そうならない為にも川口駅改築で心機一転、状況が変わればSOGOも力を入れるのでは?

ここ最近、川口駅の改築からSOGOの話しで盛り上がってる様ですが、ブランズ川口元郷の話もそろそろしても良いのではと感じてます。
確かにブランズ川口元郷に住むにあたって、川口駅が改築されて便利になれば、徒歩圏内でもありますし、実現すれば喜ばしいとは思いますが、実際にブランズ川口元郷に関係ある話をこちらのスレで聴ければと思ってます。
特に、契約者の方々の話は参考になります。
何が決め手でブランズ川口元郷を契約したのか、宜しければ参考までに聞かせて頂けたらと思ってます。
少し長くなってしまいましたが、宜しくお願いします。

そうねぇ～。元郷と言えばミエル川口かすら。
エルザタワー55もあったわね。
他にナガセレコードもあったわ。なつかすぃわぁ。
他ねぇ。元郷民は週末はフォルクスなの。んふ。ステキ。
セレブって感じ。

やだ！大事な事を忘れていました。
お隣は工業病院だったわね。
んふ。たまにプロアスリートを見かけますの。
あたしはレッズの選手を見かけましたわ。お見舞いに来た監督と槙野も見ましたわ。
もう3年位前のお話ね。
でもね、整形外科ってそんなに行かないのよね。

きしょいわ

>>507です。
何か川口駅の話とSOGOの話ばかりして、すみません。
言われる通り、ここはブランズ川口元郷のスレですものね。
脱線してしまった事、謝罪します。
私は検討中の身なので参考になるかは分かりませんが、ブランズ川口元郷は総合病院との共同開発と言うのが売りなので、契約された方もそれは重視されてると思いますよ。
それと価格に対してコスパが高い。
それとデベのブランド力。
東急不動産ならではの安心感もあると思います。
他にもあるとは思いますが、取り敢えず私からはこの位で。
参考になれば良いのですが...。

>>508 マンション検討中さん
契約者です。
私の場合そこそこ良いマンションが安い、所謂コスパがポイントでした。
そこそこ良い点と考えた点は、駅5分、最寄川口元郷〜都心までの近さ、設備仕様、川口駅利用圏内、徒歩又は自転車圏内の商業施設の充実、中層階以上の囲まれ感の無さなどです。

主観ですが、周辺でもここより条件良いマンションはあります。ブランズ幸町、シティハウス川口、野村のプライス再開発、野村の西口などです。
ただこれらは1000万〜2000万ほど元郷より高いです。（野村については予想です）金利考慮すると更に差は拡がります。

条件と価格のバランスで、魅力を感じたのがこちらでした。

皆さんが言われている通りコスパが良いですね。
4000万円台前半でこの仕様の良さは感動しました。
川口駅を使いたい場合は自転車を使えばすぐですし、買い物も困らない。
ネックは小･中学校が遠いくらいでしょうか。

コスパ良いですね。屋上にスカイデッキがあること、バルコニーの隣との隔板が天井まであることが気に入ってます。

地下1階地上19階のマンションの維持管理を
119戸でしなければならないのが唯一気になります。
1.2階の病院施設は、テナント入居じゃなくて、区分所有者となるのでしょうか？

>>516 匿名さん

区分所有と聞いてます

もともと川口工業総合病院の土地でしたからね。

土地を東急がもらうのと引き替えに新しい病院の建設費を出したとかなんとか、、、ってききました

地下は何になっているのですか？

私も契約者です。
同じ事を言う事になりますが、4000万台前半〜の価格でこのコスパの高さには感動しました。
ブランズ川口元郷並みの価格設定で、これだけコスパの高いマンションは中々見付からないと思います。
それに余計な共用施設が少ないのも決め手の１つになりました。
有ってスカイデッキと集会室です。
共用施設の多いマンションは魅力的に見えますが、それを維持していくのは住人の積立金ですから•••。

修繕積立金と管理費が大きく値上げしていきそうな予感。。。。

>>519です。
管理費と積立金は最初から高めに設定されてるので、目が見張る程値上がりはないと思ってます。
只、どなたか言われてましたが、これだけの規模のマンションを119邸の住人で補えるかはやはり心配にはなります。
他の契約者の皆さんはどう思われますか？

管理費・修繕金が高く設定されているので上がることはないかなと思います。

無駄な共用スペースもないですしね。

このブランズ川口元郷のメリットは価格の割にコスパが良い。
そして無駄な共用施設が無い所です。
確かに管理費等高く設定されてるから、値上がりはないでしょう。
只、ゲストルーム位はあっても良かったかなとは思いますけどね。

https://replacesupport.com/average-reserve-fund

ブランズ川口元郷の修繕積立金の設定は、高いとは思えないのですが。
地下1階、地上19階建てのマンションで119戸ですよ？

私もこれだけのスケールのあるマンション。この管理費、修繕費の価格は無難かと考えます。
高いと感じてしまうのは、他のデベが安く設定してる所が多いからです。
目先の販売の事だけ考えて安く設定して、後から値上げして行く。
払えなくなる方も出て来て理事会が崩壊なんて事もあるかも知れません。
自分が住むマンションで、その様な事に事は起きて欲しくないですね。

私もこのスケールのマンションにしては安いと思います。
こちらは一時金徴収方式を取っていませんでしたか？
そこも気になります。

>>526 匿名さん
一時金徴収ありますよ。一回につき40万超えます。修繕費の上昇もそれなりにエグかったですよ。
ただ建物の構造考えると仕方ないのかなという気はします。

確か一時徴収金はブランズ川口元郷に限らず、他のブランズマンションでも取ってるのではなかったでしたか？
つまり、管理会社である東急リバブルでしたか?
そこの管理会社の遣り方と言う事ではないですかね？

HPに第2期二次販売の予告が出されてます。
このまま先着順で行くと思ってました。
今回は6戸で価格は4300〜。
幸町は完売の勢いですし、川口元郷も売れると良いですね。

すごいいい！

第2期二次の販売が開始されるとの事だけど、皆さんはどう予想します？
川口近郊はマンション建設ラッシュですが、住友を始め野村•三菱•122沿いに新たに建設予定の同売主の東急。
これからは何処も高めの価格で来ると思うんです。
それを踏まえて今回のブランズ川口元郷の販売は行けそうでしょうか？
それと現在の残りの部屋のタイプ、どのタイプが次に完売になると思いますか？

これだけ市況が悪化してる中で値上げは無いと予想する。
むしろ、物件によっては落ち着いた値付けをしてくると思うが。別にマンションが立つだけで再開発されるわけでもないし。

上がると思う根拠は？

元郷周辺のマンションって、ずっと安いけど。

元郷駅直結ぐらい出てくればねぇ

Bタイプの最上階、来場者限定で販売するみたいですね。

>>535 マンション検討中さん
来場者が希望すればどの部屋でも販売してくれますよ。

確かにまだ部屋はある程度選べると思います。
でもBタイプの最上階を限定で販売とは、残ってるタイプの部屋はBタイプが人気あるんですかね？

Dタイプの間取り図。
家具の配置例でも、洋室２の入り口を半分潰さないとTVボードすら置けていない。
これではダメだよね。

>>537 匿名さん
比較的手が出やすい価格だからではないでしょうか。
CタイプとFタイプは完売してますし。

ホームページのトップ変わってますね。

カッコいいですね。

>>537 匿名さん
来場者限定販売とは、まだ発売されてない部屋(Bタイプ最上階)に購入希望者があったということですから人気あるんでしょうね。

119戸で19階建てのマンションだからか、
管理費が高く、駐車場やバイク置き場や駐輪場も高めですね。
駐車場は2戸に1台以上の割合（こんなにいますか？）なのに対し、自転車は1戸につき2台の配分もありません。
ちょっと駐輪場が少ないですね。駐輪場に入れられないご家庭が出てきそうです。

満足度は高そう

駐輪場に入れられない自転車は、家まで持って行っていいのでしょうか。

>>545 匿名さん

家の中なら専有エリだし良いのでは。

自転車をエレベーターに入れると汚れるという事で
禁止されているマンションもありますね。

フローリング素材は皆さん気になりませんでしたか？クッション性がなくて足音が響きそうな気がしました。また床スラブも20cmで、重量床衝撃音の判定も-55と気になります。
上階の足音や、自分たちの生活音が下階に響かないか、など入居してからがっかりしそうです。

>>548 マンション検討中さん
二重床ですから、クッション性はないでしょうね。防音性に関しては高級マンションじゃないし、二重床だし過度な期待は禁物だと思います。

防音に関しては入居者皆さんで意識して気を配るしか無いですかね。
騒音トラブルは起きて欲しく無いです。

WEBのSUUMOの販売情報が更新されてました。
部屋番号と価格が4つ出てるタイプもあれば、Bタイプは1部屋しか記載がありません。
CタイプとFタイプが完売は聞いてますが、残りはSUUMOに書いてるだけなのか、まだ余裕あるのか気になります。
情報お持ちの方おられませんでしょうか？

>>551マンション検討中さん
契約してる者です。
恐らく全て情報は出してはいないと思います。
販売はなんだかんだと順調の様ですし、こちらのブランズ川口元郷、気になるならマンションギャラリーに行かれてみては如何でしょう?

3分の2は売れたと聞きました
お手頃価格のBタイプは残り1戸の可能性もありえますね

あと竣工まで半年？結構残ってるね。
市況が落ち込んでるから様子見が増えてきたのだろうか。

第二期販売、終わったんですよね⁉︎
売れ行きはどうだったんでしょう?
公式HPには何も表示されず、先着順戸数が増えた気がします。
幸町で竣工後から半年後に完売。
元郷はどうなるんでしょう...。

竣工半年後かぁ。最後は値引きとかしてたみたいだし、そうなると価値下がるね。

本当に様子見の方が多いのかも知れません。年末くらいには西口プラウドが発表される頃だと思いますし、今焦らなくてもみたいな方が多いのでしょうか？

値段が下がるかもしれないんですね。西口のプラウドも確かに気になります。どのくらいまで待てるかってところでもありますね。

代表間取りには、月々返済例として8～10万円でローンを返していけるとありました。Cタイプ、Fタイプの2つは完売。

10万円返済の4LDKでも94.21㎡とかなり広いですから、そう考えると広めの間取りにしてもいいかと迷いはじめます。

川口は本当にマンション購入価格、高くなりました。
中古も探して見ましたが、築10年越えでもブランズ川口元郷と価格に差がないですよ！
これでは川口駅近のシティの5000万〜は当たり前に思えてしまいます。
そう考えるとこちらのブランズ川口元郷はお得に感じますね。
勿論、病院跡地とか気にされなければですが...。

元郷なんか元々は3000万で買えてたエリアなんだが。

本当にそう思います。川口自体の資産価値が上昇して、近接の元郷まで高くなって来てる感じす。
因みに東川口も高くなってるみたいです。
少し興味があり調べたら、野村、東急電鉄の新築マンションが最低価格でも3500以上です。
これからは川口と名が付く場所は高くなるんでしょうか？

早くオリンピックが終わって落ち着いて欲しいです。現在の不動産価格は高騰し過ぎです。
10年前のデュオタワーの価格が懐かしいです。
あの頃に購入された方はラッキーでしたね。

まぁ、私個人的にはブランズ川口元郷は気に入ってます。
早く、マンションを覆ってる幕を外して外観を見せて欲しいです。

ここのスレ、盛り上がってませんが、検討者居ないのでしょうか？
川口で供給されてるマンションので中では価格的に安いと思うので、もっと検討する人が多いと思ったのですが、違いましたか？
私は検討するマンションの一つとしてブランズ川口元郷を考えてたのですが、検討される人が居ないと竣工しても空き家が出てしまい、購入者に負担が掛かるのでは？と心配になります。
実際に検討されてる方は居ますか？

もう高い部屋しか残ってないからねぇ
最後は2割引くらいで売るだろうから、それなら考えてもいいってレベルかな

>>564
竣工後の売れ残り部屋の修繕積立金などはデベが支払うから問題ない。

>>565•566さん
>>564です。
やはり、川口元郷で4000万越えは高いですか？
完売は程遠い感じですね。
完売してなくとも、デベが修繕積立金を持つなら取り敢えずは安心でしょうが、2割引もされたら定期価格で購入した方は遣る瀬ないですね。
HPを見たら先着順が12→14戸に増えてました。
キャンセルが出たのでしょうか？

モトゴーグッド

いまマンションを買わなければいけない人からしたら相対的に安いですが、数年前までは3000万円〜3500万円のエリアですからね。
地元の人間からすると今じゃないという気はしてしまいます。
ただ、今買わないと行けない人からすると、どこも高いので有りだとは思いますよ。

>>567
売れ行きはこんなものじゃないですか？竣工1年以内に売り切れば標準的な売れ行きだと思います。
竣工もしていないんだし、問題ないかなと思うけど。
ただ、管理費がやはり高いですよね。
修繕積立金の一時金徴収も心配。
私が元郷の物件を購入するのなら70平米で出しても4000万までかなぁ。
仕様の差があれ、丸井跡地の三井が驚きの安さで出ていたのを見てしまっているから、
余計にそう思うのかもしれないです。

公式HP、SUUMOでは販売戸数１１戸に変わっていますね。
また、最低販売価格も以前より上がっているため、残り戸数は確実に少なくなっているでしょう。
以前、どの部屋が売約済なのかがわかる写真をアップしてくれた方がいましたが、最近はどんな状況でしょうね。
Aタイプ、Bタイプがそろそろ完売が近いのではないかと予想してます。

川口駅徒歩3分で4000万円強だったからねぇ
元郷で同じ価格なのは考えてしまうな
オリンピックいい事なし

>>572
意外な価格設定だったよね(笑)

三井は本当に破格だったみたいですね。
私は当時、分譲マンションは考えてなかったので検討するようになってから、三井のマンションが破格で驚いた⁉︎と良く耳にします。
駅徒歩3分で三井で4000万強で売り出されてたのをご存知の方は、確かに同じ川口でも元郷で4000万以上出してまでとは中々踏み切れないでしょうね。

>>571 評判気になるさん

Bタイプが最終2邸とモデルルーム前に掲示されていました。
仰るようにＦタイプＣタイプに続きＢとＡが近々完売となりそうですね。
私はこちら検討し現状見送ってますが、ここに限らず一度検討したマンションの売れ行きはどうしても気になります笑

BとAが完売に近づきつつあるのですか⁉︎
スーモとか公式HPの情報ではどの位、どのタイプの部屋が売れ行き良いのか載らないから分かりませんね。
それはともかく、BとAタイプが完売したら次はどのタイプがお薦めなんでしょう？

>>576 マンション検討中さん

575です。
Ｂタイプはスーモ情報と一致しており、17階18階で最終２邸との掲示でした。
Aタイプは6月頃の販売状況を載せて下さった方の情報で、Ｆ、Ｃ、Ｂに続いての売れ行きでしたので記載してしまいました。
完売に近づいている客観的根拠はありません。失礼しました。

残るＤ、Ｅ、Ｇですと個人的にはＧです。
Ｄ、Ｅも悪くないですが、Ｄはかなり広い、Ｅは間取りが特徴的ということで他と比べると求める方が少ないのかと。

>>576です。
>>577さんの予想は私は良い予想だと思います。
残りのタイプですと私も選ぶなら同じくGかも知れません。
D〜Fは南向きですが、一番間取り的に良かったのがFなので、早めに完売。
予想に反して西向きのCとBが人気があるのには少し驚いてます。
やはり、最終的に部屋を選ぶのは向きではなく、間取りなんですね。
この分だと西向きの部屋が先に完売してしまいそうです。

みなさんここの物件との比較としてどこを検討していますか？ 私は価格の面で都内で断念し埼玉県内で考えはじめました
初期のザ・ガーデンズ東京王子を頑張って決めとけば良かったですが、パークオイコスは立地が気に入らず…

>>579 マンション検討中さん
ガーデンズ王子の価格帯を狙えるのであれば、湘南新宿ライン、上野東京ラインの赤羽、浦和で良い物件があると思いますが…勤務先にもよりますが、都内への通勤は京浜東北線沿線よりも便利だと思います。深夜であれば、京浜東北線に頼るので一緒ですが…

ガーデンズ王子は駅5分なので高価な方だと思いますが、
赤羽も浦和も駅から5分程度のマンションは驚くほど高価ですよ。
浦和は駅7分・70平米前後で6000万程度しています。5分以内では坪350～400とかかと。
赤羽もここ数年人気ですよね。
マンションバブル恐るべしですね。

>>579さん
この辺りで探されてると言う事でしょうか？
ガーデン王子やオイコス赤羽志茂辺りの名前が出たのでそう思ったのですが、どうなんでしょう？
ガーデン王子を検討されてた程ですから、それなりに準備金があると仮定させて頂きます。
23区に拘るならプラウド六郷とかどうでしょう？川口辺りなら西川口のエステムコートが人気あるみたいです。
こちらのブランズは共用施設がない。
余計なお金を掛けたくない人には良いマンションです。価格の割に内装設備も悪くないですし、東京近隣です。
唯一、駅徒歩５分が埼玉高速鉄道と言うのだけが残念な所です。
埼玉高速鉄道が南北線並みの運賃になれば、ここはもっと人気あったと思いますけど。

>>582
高速鉄道、運賃がJR並で赤羽志茂ではなく赤羽駅に乗り入れていたら
池袋・新宿方面の勤務先の人も使ったのではないでしょうか。
JR川口駅利用者の中に赤羽駅乗り換えの方が多いそうですから。

>>583さん
>>582です。そうですね。埼玉高速鉄道がJR並みの運賃で赤羽駅に停まれば利用者はかなり居るでしょうね。埼玉高速鉄道は赤字路線と呼ばれてる様ですが、最近は浦和美園の大型マンションの住人の影響とかもあり、改善されつつあるのでは？
通学定期が安くなるらしいですし、いつか運賃自体が安くなる時が来るかも知れません。

利便性は確かにJRですが、先日の台風だったり人身事故とかでしょっちゅう止まるイメージがあるのでどっちもどっちかなあと思います。

川口住みで、JRと高速鉄道、どっちもどっちと考える方は少数派だと思いますよ。
だからJR川口駅行の超高頻度で走っているバスがあんなに混雑するのだと思います。
高速鉄道の駅を素通りして、わざわざJR川口駅に向かう人が多いんですよ。
中央道路のバス停なんて1時間に60本以上走っていますよね。

>>586 匿名さん
普通に考えたらそうなんでしょうね。
私は通勤くらいでしか鉄道利用しませんし、そもそも職場最寄りも東京メトロなので特に不便を感じてなかったですが。

埼玉高速鉄道は3.11のとき東京から埼玉にはいる路線のなかで真っ先に運行開始したらしいです。
地震のような災害時には活躍してくれるかも知れませんね。

JRと埼玉高速鉄道。
仮に川口元郷に走ってるのが南北線だったとしてもJRの駅徒歩５分の方が人気出ますかね？

地下鉄の駅前よりもJRの駅前の方が発展しやすいからね。
地方都市に行くと駅前よりも大きな幹線道路沿いが発展するから、
駅から離れても利便性の高い所があるんだろうけれど。

ここって救急車の音うるさくないですか？ちょっと前に隣の病院に入院していましたが、毎晩のように救急車の音で夜中起こされました。また、窓から外を見ると建設中のマンションが良く見えて、カーテン開けたら目が合ってしまう気がします。短期間の入院だったからよかったですが、長期間は私なら耐えられません。

うちも身内が入院していた時に、救急車はサイレンをならしながら病院に入ってきたと思うのですが、
手前で切っているのでうるさくないとここに書かれている方がいらっしゃいました。
どちらなのでしょう。

救急車のサイレンについては人それぞれの感じ方ではないでしょうか？
工業総合病院は救急第2指定病院だそうです。
当然、真夜中に救急搬送されて来る方々も居ると思います。
手前になったらサイレンは消されると思いますが、それでも遠くから近づいて来るまではサイレンは聞こえて来ますよ。
それを踏まえて検討された方が良いかも知れませんね。

きいてよかった(^_^;)
真夜中の救急車は、電車より嫌だな、、

先日、私の妻が入院していた時は病室まで聞こえてきて何度か起きたと言っていました。窓の防音次第でしょうが、そういったことを気にしない人なら良いかもしれません。ただ、私は夜くらいはゆっくりしたいのでNGです。

まぁ、あえて4000万だして元郷に住む自体がいまいちでしょ

同感です。川口自体も治安や大気汚染の面で環境も悪いですが、元郷はなかなか不便ですからね。

本当にマンション選びは大変だと思います。
川口市で現状、金額やら環境を踏まえて、お薦めのマンションは何処なんでしょう？
正直、分からなくなりました。
西口に出来るプラウドを期待して待ってた方が良いですか？

個人的には西口が静かでありながら便利でおすすめです。東口は他の方も言っているようにすごく殺伐としており、新しいマンションもたくさん立ってくるので日照などの面でもお勧めできません。後、車の音や何かしらの音が一日中結構うるさいです。

私も川口なら西口がお薦めです。
現在、西口の賃貸マンションで暮らしてますが、東口とここまで環境が違うかと驚きます。
とても住みやすいです。
勿論、元郷には元郷の良さがあると思うのですが、私は余り行かないので分かりません。
お住まいの方で元郷の良さを伝えて頂けると、私を含めここを検討してる方々の参考になるのかなと思います。宜しければお願いします。

マンションマニアさんが

＞川口元郷でも物件よりさらに北側に行くと若干険悪施設もあったりしますが駅までの道のりは平和のためそこまで気にすることもないでしょう

と書いてますが、この嫌悪施設って何でしょうか。

>>602 匿名さん
暴力団事務所

有名な話ですね〜

マンマニ氏はその辺りは濁して表現してますね。
そういえばこちらのマンション。
今月の23-25日でも2期の3次販売を開始するそうですね！
私は不動産には詳しくないのですが、2期の3次ってこれはどういう意味なんでしょう？
販売が苦戦してると言う事でしょうか？

Bは残り一戸Aは二戸と聞きました
じわじわ売れてる印象でしたね
しかし南側の大きい部屋は売れてないようなことを営業さんから聞きました

最近のマンションにしては西向きが人気があると言うのは珍しいですね。
確かAもＢも西向きですよね？
南向きは何故苦戦してるのでしょう？

>>608 マンション検討中さん
Dは4LDK かつ高額
Eは間取りが特徴的
Gも3LDKですがやや広めなので値段も上がる

この辺がA Bタイプ人気とのギャップでしょうか。
私は迷わずGタイプでしたが。

>>609さん
分かりやすく教えて下さりありがとうございます。AＢ両タイプが残り僅かとなると、接戦になる感じでしょうか？
今回の3次募集、購入を安く抑えたければ決断しないと不味そうですね。
因みにこちらはファミリー層は多いのでしょうか？マンマニ氏のブログに寄ると、購入を見送った方々の大半の理由が学校までの距離だと言われてます。
小さいお子さんが居られる家庭だと心配になりますよね。

>>610 マンション検討中さん

接戦、、、、、


いやいや
普通に余裕で買えると思いますよ
欲しい人はすでに買ってますからね


広さからして、小さい子どものいる家族
もしくはこれから子ども出来る予定の若夫婦

ってところが買ってるんじゃないですかね。
賃貸用とか、相続税対策に、、って人はそうそういないと思いますよ。

学校距離については
もっと田舎の小学校だったらこのくらいの距離当たり前なので、そのへんの価値観は買う人の育った環境によるんでしょうねきっと。

>>610 マンション検討中さん

611さんが記載している通り 私も接戦とはならないと思います。
とは言えこう言ったものはなんとも言えないので 気になるようでしたら 足を運んで目で見て決めたら良いかと思います。

学校までの距離もまた611さんと同意見で、この距離感でNGの人はどれだけ近かったんだろう？なんて思います
勿論 近くにあった方が良いのですが。

チョロっと聞いた感じでは 投資目的で購入されてる方は(明言している方)は少なそうな回答でしたね
まぁ これをどこまで信じるかはそれぞれです。

川口は分譲価格は高くても、賃貸価格が安いからね。
投資目的で買う人は少ないんじゃない？

>>610です。
確かに接戦は大袈裟でした。
なんだかんだと売れてるので、そう感じてしまいました。
学校までの距離は人によっての感じ方なんでしょうか？少し過保護過ぎかも知れませんね。
マンション自体は良いので、前向きに検討してみます。現在は覆ってた幕も外し始めて、全体が見え始めて来ました。
見た目は良い感じです。

>>614 マンション検討中さん

私は小学校1140ｍ、中学校1750ｍは遠いと思います。
ここまで来ると、1駅分ですよ。
特に冬は部活をして帰りは真っ暗になっていると思います。
娘さんがいらっしゃる方は特にご心配では。

>>615さん
>>614です。
ご指摘、ありがとうございます。
あれから良く考えてますが、やはり学校迄の距離は気になってしまいます。
近くにマンマニ氏がさりげなく指摘してる施設があるのも躊躇する理由です。
一生に一度の買い物になるかも知れないので、本当に悩みますね。
もう少し良く考えて、結論を出そうと思います。因みに住民版でこちらのマンションの全貌の写真が添付してあったので拝見しましたが、素晴らしいマンションだと思います。
個人的な見解ですが、幸町のマンションよりこちらのマンションの方がデザインは素敵だと感じました。

中学校って自転車通学と言うのはできないのでしょうか。歩いて行くには距離は問題ないかもしれないですが、他の方も指摘されているように、部活が終わってからの帰り道、歩く時間が長いのは気になるところ。
自転車OKかどうかというのは営業さんは知っていたりするのだろうか。
基本的知識だったら知っているとは思うのだけど。

>>617 匿名さん

http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/72010022/72010022.html


これによると、原則、自転車通学はできないとありますね

こちらのマンションは現在、全体で何割売れてるのでしょうか？
営業に聞いても売れてるとしか言わないので、ご存知の方居られたら参考までに教えて下さい。
宜しくお願いします。

残り13戸は最低でもある(物件概要より)


それ以上あるかはわからない。

>>462
が7月末くらいで

現在、A,Bで残り3
C,F完売


この期に及んで売り渋る意味もないので
残り13だと思いたい。

>>620口コミ知りたいさん
>>619匿名です。
ご意見ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。
もし、この時期で残り13戸なら順調な方なんでしょうか？
それと検討する上でこちらのマンションを購入するにあたってのメリットと言うのはなんでしょうか？マンション自体は良いと思うのですが...。

いたって普通なんじゃないかと。
人気ってわけでもなく、不人気というわけでもないみたいな。
人気物件なら1割以上も先着順があるとは思えないし。
竣工1年以内に売切れれば、問題ないんじゃないかな。

メリットは病院施設が入っているので、
その施設が区分所有者なら、修繕積立金や管理費に一定の負担を得られる所じゃないですかね。
デメリットはチャリンコ置き場が1世帯に2台も無いところや、
地上19階・地下1階建てのマンションを119戸で維持していなかければならないとか、
病院跡地とか、何気に部屋の仕様を落としているところとかかな。
コンロなんて安いホーローだったり、窓のランクetc.わかる人はわかるけれど、わからない人は
バスルームのミストサウナやタンクレストイレに気を取られてしまうみたいな。

だけど、こういうのって価値観の違いだから、人によって違うと思うけど。

>>621 匿名さん

順調かどうかはわかりませんが
竣工前に完売というのは正直難しいのかなと思います。マンション市況的に、買い急ぐ必要はないですからね。


さて、、このマンションのメリット、、

何に重きを置くかは人それぞれだと思いますが
駅も病院もスーパーも近い
都内に出るにもそこそこ近い。。のわりに坪単価抑えめ。

埼玉高速鉄道直通の南北線沿線に職場があるならこの上なくよいと思います。


管理費、修繕積立金が高いとの批判がありますが
それは管理組合でどうとでもなることなので
意識高い系の理事がいればなんとかなります。
というか、なんとかします。

>>623

修繕積立金や管理費なんて、そんなに簡単にどうにでもなるわけないですよ。
意識高い系の理事の方は、資産価値をかえないようにちょっとした節約を提案するだけです。
ちょっと安くなるからと管理会社を変えるような事をするマンションがあるようですが、
管理の質の低下など何かしら問題が起こって、替えない方が良かったとなるケースが多いです。
先がわからないのに、修繕積立金や管理費を安くするなんてほぼ無理です。
ただでさえ毎月の支払額を安く見せようとデベはしているのに。
反対されて終わると思いますよ。

>>624 匿名さん

私は系列の管理会社に丸投げしてる今の管理費、修繕積立金の見積が完璧とは到底思えないんですよね

少なくとも競争原理は働いてない。

コンペなりなんなりやって結局、東急コミュニティが一番。ってことになればそれはそれでいいんですけどね。

>>625さん
競争原理が働いていないのはおっしゃる通りだと思います。
私もマンションに住んでいて、そう思う事はあります。
ただ大手デベで購入されている方は、ブランド料にお金を払って、ブランドに信頼を寄せている方が
多いのも事実でしょうから、東急の名前のついているコトからかけ離れるような提案をすると、
反対されてしまうのがオチだと思います。
「変わる」事を嫌がる方は驚くほど多いものですよ。
コストが何万かかっても、木1本替わるのを嫌がる方がいますから。
だからこそ、使用されておらず、維持費だけかかり続けるゲストルームなどがあるマンションが多いのでしょうね。

例えるなら、購入時のパンフレットやHPの内容と同じ状態にし続けようとするのが、
分譲マンションの管理の基本になっているように思います。

ただ管理費が高いと言う観点で安い方へ 安い方へという動きにはやや反対です。

支払った額に見合った(もしくはそれ以上) 管理がなされてるか？を数年は監視すべきなのかなと思ってます。
(新築なので数年で管理がいい加減な箇所が見えると流石に困りますけど)

ただ >>625 さんが仰ってるように 競争原理が働いてないことは確かな事実ですね。

モデルルーム拝見して来ました。
川口駅の変わり様にびっくりしました。
ビルが建ち並びタワーマンションが増えましたね。
家族が増えるので広い部屋を探していましたらこちらにたどり着きました。
現在30室位まだ空きがあるようです。

>>628 マンション検討中さん

完売はほど遠いですね
うっすら、残り13戸なわけないと思ってはいましたが。。

629様
628です。
担当者が内見出来るようになるとまた反響が増えると言ってましたが完成前に完売は厳しいでしょうね

>>628 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
30ですか。
そこそこありますね。

D(4LDK)とEが多く、
Gの上の方がちょこちょこと言う感じでしょうか？

628です。
やはりC.Fは完売してましたが、
広い部屋がまだ多数ありました。
価格提示していない部屋もありますが
比較的高層階が空き多数ですね。
購入時期が年明けの予定なので
しばらく様子をみたいと思います。

販売苦戦してますねー
この価格で売れないと今は買い時じゃないんだろうね

条件の悪い部屋が割合として増えてきているのに残り30では完成前の完売はかなり苦しいですね。むしろ、その内家具100万円分プレゼントとかオプションが付いてくる部屋も出てくるかもしれないね。

御近所の方にお聞きします。
川口元郷付近には一度も行った事がなく
駅周辺はこれから発展して行くのでしょうか？
担当者には中々これ以上の開発は厳しいかもと説明を受けました

川口元郷駅付近は今の状態になって、まだ時間が経っていないですよ。
あれでも綺麗になったんです。
川口市はお金のかかる事業として、川口市役所の建て替え、市立高校の統合、赤山の自然公園と火葬場建設。
先を見れば川口駅の建て替えも可能性としてはあります。湘南新宿が誘致されれば
西口の公園も手を入れなければならなくなります。川口市はそこまで裕福な市ではありませんし、
大きな開発はないでしょうね。区画整理で少し綺麗になる程度かなと。
区画整理も数十年単位の話なので、今そういう話しが出ている場所でも実際に綺麗になるのは
20年も30年も後になりますよ。

>>635 マンション検討中さん

検討されているのであれば実際に現地をご覧になったほうがいいですよ。思っている以上に何もないですから。車は必須です。ただし、それが価格に反映されているので優先度をどこに置くかだと思います。川口市に地縁があって予算が出せるのであれば川口を、評判を気にせず利便性を取るのであれば西川口、蕨を、利便性に拘らないのであれば川口元郷、鳩ヶ谷をご検討されてはいかがでしょうか。

635です
ご丁寧にありがとうございます！
近日中に周辺見てまいります。

通勤は元郷駅を利用した方が便利なので
問題は無いのですがもう少し調べてみます

周辺は、閑静な住宅街といった感じです。
かつ、川口駅やアリオに行けば、遊ぶ所には不足なしです。
バランスは、良いと思います。
あとは、好みの問題です。

ミエルが建てなおされるような事があれば、周辺も少しは変わるかもしれませんね。
ただ、建て直しても採算が取れるだけの集客を見込めると踏んでいれば・・のお話にはなりますが。
ダイエー時代からたまに行っていますが、スーパーはそこそこ客が入っていると思いますが、
上の階はそうでもないんですよね。

バリ風の温泉も近くにありますし、車があると快適ですよ。

公式ホームページによるとBタイプ完売しそうですね。
(Bタイプ　17階　4,260万円　いよいよ最終１邸）

Bタイプが完売間近ですか、やはり西向きは価格面から早めに売れてますね。Aも残りわずかとモデルルーム前の看板に出ていました。

バリ風の温泉ｗ
車でそんなにしょっちゅう行きますか？
その為にここを買う気にはなれません。

反社会的勢力団体の事務所、凄く近いじゃないか･･･もっと離れてると思ってた･･･こりゃないわ

それ言ったら東京には住めないよｗ

>>646 匿名さん

港区は全滅ですねw

>>646 匿名さん

だから埼玉で探してんじゃん
なんで東京とか出てくるか意味がわからん

>>648 匿名さん
川口も東京の繁華街と然程違いは無いかと。
正直 何処にでもあり得るリスクですよね

予め知れてるから回避する人もいれば 許容する人もいます

どの選択も正しいですね

>>649 匿名さん
一般的には回避する方が多いと思いますよ。個人的な見解ですが、リスクを考えた時に、許容するという選択は正しいと言えるのか、私は疑問ですね

新春キャンペーンはじまったね。

売れ残ってますね

再登録住居が3部屋あり、13日に抽選を行うとHPにありました。
これはキャンセル住戸が出たと言う事ですよね。
やはり元郷だと立地的に厳しいんでしょうか？

Bタイプ完売しましたね。

Bタイプ完売ですか。次はAでしょうね。
不動産購入シーズンに入り、販売ペースが上がってくる？？

>>618 口コミ知りたいさん
自転車通学はできないですよ。
あと、来年度から中学校の選択制度がなくなるので、学区外の小学校に行くと子供はつらいかも。

マンションの周りの植栽が増えてきました。
通学といえばこの辺の小学生は集団登校していますが、
青木方面と本町方面に別れて通っているようですね。
今後選択できなくなるのであれば、全員青木中央小学校へ？
学校や先生方の評判は比較的良いようです。

現在外構工事の真っ最中。あともう少しで竣工ですね。

ここは値引き待ちが良いと個人的には思ってます。引き渡し前に完売はないでしょうから

外観は落ち着いた色味でかっこいいですよね

カッコいいですね。個人的にベランダの透け感のあるガラスのような感じが好きです。
入居して洗濯物が出るようになると、目立っちゃうんですけどね（苦笑
でもスタイリッシュですね

できあがってみると、かなりすらっとしていますね。電柱地中化されればさらにいいかも笑

内覧会の日程が決まりワクワクしてきました。

>635さん
利便性は勤務場所次第ですよね。
勤務場所が南北線沿いであれば、川口駅より川口元郷の方が利便性は高い（なのに価格は割安）と思って、ここではないですが元郷のマンションに決めました。少し住んでみてからも、元郷はコスパ最高だと感じています。
車はあった方が便利ですね。カーシェア等も近くにあるので、車を持っていなければ、カーシェアの利用できる駐車場を確認しておいた方が良いと思います。

>>666 匿名さん
あなたがこのスレを見る理由は何ですか？元郷地域起こし協力隊ですか？笑
別のマンションを購入し、ここに元郷の良さを書き込むなんて、よほど親切な方ですね笑

揚げ足と取らなくても。。

残り26戸

元郷は割と住みやすい。
特別いい所はないけど、悪い所もない感じ。

たたここの場所だけは…

20年後の管理費と修繕費合わせて、毎月45,000円以上は、負担大です。
他もそのくらいなのかな?

残り２３戸。残り少ないのは、Ｇが３戸、Ａが４戸でした。

ラスティウア

月々返済額が9万円台、10万円台の間取りが多く、比較的返していきやすいと思いました。中には2LDKの間取りもあります。

Eタイプの2LDKは73.45㎡の広さあるのに2LDKで、LDは17.4畳でした。かなり広いです。民泊でこういった部屋の貸し出しがあったらいいなと思わされる間取りです。

>>毎月45,000円以上は、負担大
住宅ローンの支払いが終わっても、毎月5万円弱を払っていかなくてはいけないのはデメリットですね……。将来的に学費を払わなくてはいけないことを考えると辛そう……。

http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/2f60c9cb2537835ebb7d9ee3b9be760e
建物良い感じに出来てましたよ。
青空に映えますね。

2月24日に棟内モデルルームオープンだそうです。

そうなんですね。残りどれくらいなんでしょうね。

竣工前に完売は無理だね。まぁーこの立地だから仕方なし

棟内モデルルームできれば多少はブーストかかるでしょ

ヴェレーナ川口元郷は完売しましたね。

代表的な間取りの隣に、月々の返済額が書かれていました。この感覚だと、賃貸の家賃感覚でマイホームが持てるという意味なのかと思います。高額でも月々は10万円台。

夫婦共働きで払っていけば、子供の学費がかかるタイミングでもなんとか払っていけるかなと思います。

多くが3LDK～4LDKでファミリー物件なので、子育て世帯が多く住みそうです。

なんだこのあからさま業者
無意味な書き込みですよ

>>682 マンション検討中さん
まぁいいじゃないですか。おかげで各部屋の眺望なんてのがあるのに気づけて自分は参考になりましたよ。
さすがに19階の眺望はいいですね。11階くらいでもURを超えるので視界がすっきりします。西棟も結構視界開けてるもんですね。

このマンションは竣工前に完売できない売れ残り確定ですか？

＞684
間違いなく竣工前に全ては売れません。

もしよければ、
マンション検討中さんが
1戸とは言わず、2戸・3戸といった複数戸を購入して頂いてもよろしいかと、

＞680
大和地所レジデンスさん　よかったですね、

まさかヴェレーナの方が先に完売とは思わなかった。戸数や販売時期の違いはあれど、最寄駅が一緒という中での比較となるとこちらの方が良いと思ったけど。20くらい余ってるみたいだし、引き渡し前後ではかなり売れ残ってるでしょうね

ヴェレーナの方が安いから手が出やすい。ブランズは4000～6000とかだし。

>>681
その10万台のローンの他に、修繕積立＋管理費３万、火災保険・地震保険・固定資産税がかかるんですよ？

ですよね。。
月15万は余裕で越えます。

川口元郷にしては高いよね。
今にして思えばブランズ川口幸町が狙い目だったなぁ。

棟内モデルルームオープン！

オイイネ

23も残ってるらしい。
どーすんだここ(^_^;)
値引き２割くらいいけるか？！

竣工1か月で23戸なら1年あれば売り切れると思うよ。
値引きはあって1割じゃない？しかも1割も引くのはまだ先の話だと思うな。

残20を切ったと聞きましたが。
とりあえず そんな悲観的に考えることでもないですし 引越しが楽しみです♬

今日から八間通りの一方通行が解除されますね。工業病院の前の通りの車の流れも変わってくると思います。

賃貸と違って固定資産税がかかってくるのは痛いですね。
物件概要の費用に固定資産税について表示されていませんでしたが、
事前に確認は可能ですか？
固定資産税の額面は、管理費同様間取りによって異なるのでしたっけ？

例の施設の説明って最初に受けたりするんですかね？

あと1週間！

>>699 マンション検討中さん
安心してください言われます。
気になるなら そのついでに、その目で距離や雰囲気を見るといいと思います



***
と言うか 散々そんなコメント出てるのにしつこく書くのも悪意を感じますね(苦笑

このマンションの説明書きに入れといてもらいたいくら位です。

何をどう安心しろと言われるのですか？

>>702 匿名さん
説明はあるから安心してくださいねの意味だと思います。
存在自体がどうしても気がかりという方は、避けた方がいいです。
我が家は、説明を受けたので、自分で場所を確認してきました。確かに近いですが、子供には「逃げたりして変に刺激しないこと、関わりを持つ場面があればきちんと挨拶をすること、なるべく面している道路は通らないようにすること」等を言い聞かせ、乗り切ろうと考えています。

川口っぽい民度ですね

ここは修繕積立一時金は12年に一度、44万円ぐらいと他のページに書いてあったのですが、そうなのですか？
結構高めなのかなと思っているのですが、一般的でしょうか？

過去の情報確認しました。
あっめますかね？

修繕積立金推移
１－６年目　　　7,900円
７－１２年目　　18,700円
１３―１８年目　26,300円
１９－２４年目　27,400円
修繕積立一時金
１２年ごとに444,300円

一般的な30年合計が200/mが良いそうですが
ここは、30年合計だと、354円ぐらいになりそうですね。計算違いだと良いのですが。

本当は一時金があるマンションは避けた方がいいんですよね。
払えない世帯が出てくる可能性が非常に高くなるので。

修繕積立一時金とは！？
長期修繕計画で予定されているマンションの大規模修繕に必要な費用なのでしょうか。
どのマンションでも発生する費用になります？
このような修繕にかかってくる費用はモデルルーム見学時など、事前に説明されますか？

>>708
修繕計画を履行するのに必要になるお金です。
どのマンションでも「〇年ごとに〇万円」という徴収方法を取っているわけではありません。
「7年後に値上がり」みたいに、修繕積立金が右肩上がりで上がっていくのは、ほぼすべてのマンションで
やっていると思いますが、プラスで「〇年ごとに〇万円」という徴収の仕方は、
一度に支払わなければならない金額が大きく、支払えない世帯が出てくるリスクがあるので
一般的には良くない手法と言われており、採用しているマンションは少ないと思います。
モデルルーム見学で言われるかどうかですが、サラっと言われることもあれば、
契約をしているわけではないので、何も言われないで終わる事もあると思います。
>>706さんの推移の金額があっているのなら、7年後に一気に1万円の値上げは相当の値上げ幅だと思います。
倍以上ですよね。しかも12年ごとの一時徴収もありますから。
戸数が110戸ちょっとで、地下1階地上19階建ての維持をしなければならないからでしょうね。

値上げ幅はあってますね。
一時金もあってます。

>>703 住民さん
あえての共存を選ぶなんてスゴイですね！全く参考になりません

>>711
じゃあコメントすんなよ

>>712 名無しさん
営業さんですか？契約者ですか？
どっちにしろ下品ですね

この板、ずっと張り付いてネガキャンしている人がいるんだよね。他社営業か、値引き狙いなのかな。

>711 マンション検討中さん
703です。目の前にウェルシアがあることや、駅徒歩5分などのメリットを重視し、こちらの物件を選びました。歩けば分かりますが、その建物の周囲は静かな住宅街ですので、我が家では気にしないことにしたのです。
優先順位は家庭によって異なるのは当然です。711さんにとってベストなお家が見つかると良いですね。参考にならなかったようで、すみませんでした。

715さんのおっしゃる通り、各々の家庭にあった家が見つかるといいですね。

我が家は通勤で南北線を使用し、また、設備の充実さからこちらの家を選びました。
我が家もその建物は、普段の生活で通る道でも無いですし気にしないようにしています。

皆さんと同じような感じになってしまいますが、例の所は気にならないと言ったら嘘になりますが普段は通らない道ですし、あまり気にしすぎるのもどうかなと思いました。
それよりも駅徒歩5分の好立地と設備がとても良かったので即決しました！

大人であれば特に気にしないで良いかなと思いました。
子育て世代の方はどう考えられているのか参考にさせていただければと思います。

なぜか消されてしまいましたが。
暴力団事務所は、なくなることはないですかね？

>>719 マンション検討中さん
それはマンション掲示板を見ている人には分からないことだと思います。川口警察署に、どのような対策をしているのか、無くなる動きはあるのか聞いてみてはいかがでしょうか？

間取りを見ていると、田の字のよくあるごくごく標準的なものではなくて、
なるべく窓が居室に来ることができるようにという配慮がされているなと思いました。
やっぱり風とか光とか、できるだけ家の中に取り入れたいですよね。
暮らしやすさというのをきちんと考えて
計画がされているのだなというのを感じました。

最近はマンションに資産性を求める方が増えているようですが、
こちらの立地条件では専有面積は70平米と90平米ではどちらがより
運用に有利になりますでしょう？
70平米はファミリーに適した間取りで平均的に需要がありそうですが、
90平米は稀少性がありそうですよね。

資産価値を求めるならプラウドタワーを買ったほうがいいのでは？

90は結構残ってますねー。
立地と設備もいいと思うのですが、なんででしょう。はやり価格が高いのが原因ですかね

マンションそのものは結構良いんじゃないの、と思いますが
やっぱりお値段という人が多くなってきているのでしょうか。

あとは埼玉高速鉄道だと、交通費がかかりやすいというのもあるのかなぁ。

便利に子供がいる人が暮らしていくとしたら
この街の中でというところを見ただけだと、とても良いと思いますし、それを評価されている人が購入されているのでしょう。

あまりファミリー向けでは無さそう。あと価格がそれに折り合っていないというところで検討から外しました。
理由はいくつか出ているので割愛させて下さい。

んー、元郷を考えると危険な価格帯

仕様は標準以上あるから、悪くないし、
今の市場を考えると絶対額は安いけど、
ちょっと怖いなっていうのが率直な印象。

だから、けっこう売れ残ってるのでは？

元郷のもう１つのブランズはどうですか？
あちらも検討に入るかと思いますが。

向こうもなかなか良さそうですよ

販売価格より、修繕積立金がキチガイレベル
買って数年後にはランニングが悪すぎてリセールも出来なくなる

ブランズってどこもそんな感じで修繕積立金が高くなって行くんですか？

川口幸町とかはどうなんだろう。

>>730 匿名さん
数年でリセールしたい方は都内の駅徒歩3分以内のマンション買った方が良いですよね。
ここ買った方は長く住む目的の人が多そう。

基本的には長く住むけど、修繕積立金は気になります

4LDKがほとんど売れ残ってる
修繕積立金大丈夫？

売れ残ってる修繕積立金は東急負担では？

「未販売住戸があった場合、分譲会社は管理費や修繕積立金の支払い義務は免除される」といった旨を管理規約に盛り込むことで、分譲業者だけは、管理費や修繕積立金を支払わなくても済む

https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613

ここはどうなっているのでしょうか。

>>737 マンション検討中さん

調べてこちらに回答します しばしおまちを

>>738 名無しさん

ありがとうございます

>>739 マンション検討中さん

管理規約を見ましたが
売り主の積立金 免責特約のようなものは見当たりませんでした

ナイウ

>>740 名無しさん

ありがとうございます。
参考になります。

すごく４LDKをプッシュしているなぁというのを感じるんですが、
３LDKの方が４LDKよりも需要があるということなんでしょうか。

4人家族だったら３LDKか４LDKかで迷うところだと思いますがお値段的なものもあって、ということになってくるのか？？
できれば広いほうが良いでしょうけれど。

>>743 匿名さん
pushしている ≒ 販売が芳しくない
と言うことです。

子供３人とかなると ここ最近の3LDKでは手狭です。
ですが 少子化と言うこともあり 子供１人であれば3LDKで充分かと考えます

ここの3LDKを買った身ですが 4LDKの間取りは良かったです。(完成後 わざわざ見に行きました)

竣工してますし 東急側も売りたいでしょうから 値引き交渉には応じてくれるでしょう。

是非 その足で その目で確認してみてください。

他の方で3LDKと4LDKを比較して迷っているようですね。4LDKになると月々の返済額が10万円台と間取りページにあり、実際はこれ以外にも管理費があるだろうし、食費や子供の習い事代を考えていくと、地味にお金が足りなくなるような気もしました。

ただ、値引き交渉してもらえるとなると94.21㎡の広さはいいですよね。

間取りでいいと思うのは4LDKはリビングスルーの個室が3部屋。
洋室1を主寝室にするとして、子供部屋を2～4の部屋にするなら、帰宅してリビングを通らないと部屋に行けません。子供の様子を見ながら家事ができるので、泣いて帰ってきたなどちょっとした気づきに応えられる気がしました。

リビングインの居室も子どもたちが大きくなると、若干嫌がられるみたいですが…
ただ、反抗期でも必ずリビングは通らないといけないので
家族の顔を全く見ないで暮らすと言うのは不可能になりますから、教育的には良いという話は聞いたことがあります。
あと、何よりも空間効率がとても良いところは素晴らしいんじゃないかなと思いました。

90平方メートルの物件は割高感ありますね。
元郷で5500万円か…。

動線上、それぞれの部屋にリビング経由でないと入れない造りをリビングスルー、リビングインと呼ぶんですね。
家族がそれぞれ帰宅し、すぐに自室にこもられるのは悲しいのでそういう設計の方が良いかもしれません。
掃除や布団干しなど、家事の効率もいいかもしれませんね。

>>747 マンション検討中さん

この値段ならプラウドタワーの南向き中低層いけますからね

>>749
20㎡狭くなるけどね

公式ホームページから3LDKの記載がなくなってました。西向きのも全部売れてしまったのでしょうか？

4ＬＤＫ住戸が残り5～6部屋でしょうか？
一番安い3Ｆで5830万（坪単価204万）、次が6Ｆで5980万（坪単価209万）でこれが適正なのか高いのか？です。
駅徒歩が近いタワーマンションのエルザ32中古（築17年程度）で、坪単価160万程度で売り出されています。
となると10年後にリセールに出さざる負えない場合が来た時には4800万台まで下がってもおかしくないという計算です。
その差が1200万程度のマイナスになる可能性が有ります。
エルザは修繕月費が築古なのに未だ１万円未満のようですが、ブランズは過去レスの通りです。
周辺にマンション建設ラッシュが続き、2020年前半をピークに青木地区は緩やかな人口減少が始まるので
長い目で見ればＪＲ駅側よりも市場価値が下がるスピードが速い可能性があります。
魔法瓶浴槽など仕様は素晴らしいので単純に周辺との比較だけで価値は付けられませんが、それを打ち消す要素として修繕積立金が短期間で一気に上がるので、リスク管理から幾らなら皆さん買いますか？
私なら6Ｆで仮定するなら5380万以下でしょうか。
理由は10年間で仮に川口相場での家賃でかかる自己負担金（会社員で家賃補助が４～５万と仮定した場合）+管理費修繕積立金（一時金も含む）＋固定資産税＋初期費用）の総費用額で物件のリセール時の下落差をマイナスにさせないで済むという評価方法からです。
これが永住目的なら、20年後とかは更に修繕費が上がっているので、無理をしたローン計画になっていると破産する人も出てきそうです。
専門家からよくあるアドバイスとして、良い物件なのに価格が高いから敬遠されるなら、価格が下がるならお買い得だという意見されますが、この物件はそれに該当するならもう少し待ってから交渉するのも手ですよね。
それに東急さんとしても6000万台という物件は希望者がいてもローン審査に落ちる家庭も多いでしょうから、
購買力が明らかにある世帯収入1000万以上で本気で買う気がある人になら利益無しでもこっそり値下げ販売をして、完売御礼を早く打ち出して川口本町に来場する次のお客様へ東急の物件は人気ですよと勢いを付けた方が長い目で見て利益になる気がします。

郊外とまではいわないが埼玉のマンションの売れ残った部屋にわざわざ長文を投稿する目的。
買い叩き目的、あるいはストレス解消目的か。

例えば最後の文章の「長い目で見て利益になる気がします。」という東急に向けた立ち位置不明のアドバイスは、明らかに安く買いたい人物の書き込みであることが伺い知れます。（仮に後者が目的であればもはや読む価値がありません。）

結局のところ、安くなれば買いたいです、と言いたいようです。

むしろ、＞＞752の言っている

家賃でかかる自己負担金（会社員で家賃補助が４～５万と仮定した場合）+管理費修繕積立金（一時金も含む）＋固定資産税＋初期費用）の総費用額で物件のリセール時の下落差をマイナスにさせないで済むという評価方法

から算出される物件は明らかに買いだとは思うけどそんなんあるのか？（ちなみに日本語少し変ですよ。）

まあ、１年以上売れ残った場合に守備義務を前提に1割引なら他社で事例があるから損しないで買える場合もあるよ。
それに今のタイミングで来場した人の多くは価格交渉してるんじゃない？
それでも残っている現況を見ると大きな値引きはしていないと予想されるか。
あれだけマンマニさんが押していた物件だから、売り手は強気なのが普通。
黙っていても年内には完売するペース。

リセール価値は、概ね立地、見た目、規模と言われている。

最後の規模は、管理費や修繕積立金が安くなるからというのもあるが、ここは明らかにそれらの維持費が高止まりなので、年数を経るほどリセール価値は格段に落ちていく。

76㎡の部屋で
管理費
15,500円程度
修繕積立金推移
１－６年目　　　7,900円
７－１２年目　　18,700円
１３―１８年目　26,300円
１９－３０年目　27,400円
修繕積立一時金
１２年ごとに444,300円
月に換算するとだいたい3,100円

これを合算するとざっくり

１－６年目　　　26,500円
７－１２年目　　37,300円
１３―１８年目　44,900円
１９－３０年目　46,000円

となる。あとは固定資産税と、駐車場借りてる人はその費用もかかる。

これを一年目から30年同額になるようにしても4万ぐらいでしょ？
管理会社を叩いたり安い会社に変えても減って数千円だとすると、相当な負担だね。相当な高級物件。

>>752さん

✕せざる負えない
○せざるを得ない

ですよ。
それだけ力説しててもこんな間違いされちゃこっちが恥ずかしいです

>>755 匿名さん
１年程前にモデルルームを見学した物です
（４ＬＤＫを希望して）
先日、営業から電話があり、
１割位の値引きが出来るとの事です。
間取りが希望に合うならお買い得だと思います！

その情報が本当なら5980万の部屋は1割引で5380万円じゃないですか。
これで752さんは買うかもね（笑）
天文学的に修繕費が上がる12年前に情弱に転売したらリセール価値論では赤字にならないかもね。
こりゃ早いもん勝ちか？

758さんは購入しなかったのですか？
１年前の見学者まで遡って電話してくるので、かなりの人に打診しているということですね。
早く決断した人が格安で入手できそうです。
現在の空き部屋は住人が知っているから、幾らで購入したの？って目で見られそうですが我慢ですよ。

マンションは高額なので1割の値引き額が意外と大きく感じますね(^_^;)

ところで、先に契約した住人が残っている部屋を把握し、いくらまで下がるかなど
気にするでしょうか？
管理組合としていつまでも空き部屋であれば心配でしょうが、そのような
チェックをするほど時間を持て余していないように思います。

少なくともマンコミュの住人板に書き込んでる人なら気になって見てるんじゃない？
さて、月末までに売り切るのか？完売御礼が待たれる。

公式では下げてる様子ないですが見学に来た人だけに1割の値下げを打診しているんですかね？意味がないような、、

表立って値下げは言えないよ。
だから、一度見学に来た人に直電してるわけですから。
1割引で果たして心が決まる人がどれだけいるか来月には結果が出る。
それでも残っていたら更にもう一段階？

本町とどっちにしよう

子供がいるなら本町の方が、学校が近くて通学しやすいと思います。

完売したの？

8月29日最終更新で先着順が6戸残っているみたいですよ。
公式ホームページのトップに建物完成披露記念で総額500万円のキャンペーンを
開催しているようですが、文字が小さすぎて詳細が全く読めません(笑)
限定5邸とあるので100万円ずつ何かの形で分配されるんでしょうか？

100万の値引きでは・・・
あれから売れてないのは1割引情報がガセで、実は100万引きしかサービスしないので売れないのかな？

2路線2駅利用可能って公式サイトに書いてあって、よくわからなかったんですが
徒歩17分で川口駅も使えますよーということでした
ここからだと、流石に川口駅の方って生活圏内というほどでもないですが、
自転車だったら、まあ行けるかなぁ？という感じかと思います。路線バスとかってあったりするのかな。
あまり停まることは無いと思いますが、
埼玉高速鉄道が停まった時に使えるのかなと思いました。

ついにプライスダウン

川口駅までの路線バスは多いですよ。
マンションの目の前から5〜10分おきに出てます。
自転車だとすぐですね。

なかなか完売まで苦しい感じですね。

物件概要によれば、あと5戸。そのうち値下げされているのは1戸だけのよう。350万円ダウン。中途半端な額ではあるけれど、それだけ浮いたら何かと助かるかもしれない。94㎡で4LDKだから、買う人も限られてくるだろうけれど。間取りとしては縦長のリビングダイニングにリビングインの部屋が2室（3室？）なので、リビングの家具の配置が限られてきそう。

>>774 匿名さん
350万ダウンってことは更に交渉次第で行けるってことかな？
決算前が勝負だね

>>775
>>決算前が勝負だね
決算はいつですか？10月だと駆け込みで間に合うでしょうか。11月ならあと1ヶ月くらいは余裕を持っていけるかな？

販売スケジュール、先着順申込受付中とのことです。他の間取りで気に入ったら値引き交渉可ならいいなと思います。消費税の増税前に駆け込みで購入できたらお得になるのかな。あと、新学期がはじまる3月前に引っ越せたら、新学期を新居で過ごせますよね。

「花火も楽しめる眺望」がいいですね。花火大会って混雑しているので、小さい子供連れだと大変です。家で見ることができるのはときめきます。

>>776 匿名さん
先日の赤羽の花火大会は、よく見えて良かったですよ。

他の間取りも値引き交渉は可だと思いますよ！

やはりパチンコ前の施設が不人気理由でしょうかね

ブランズの雰囲気はいいですね

で、完売しました？

まだ５個残っていそうですね

モノ自体はいいのに、やっぱり価格が高すぎると判断されるのかな。

そりゃ、94㎡を75㎡程度に我慢すれば川口駅前のパークハウスが同じ値段で買えるからね
ＪＲ側が資産価値高いのは事実

SUUMOではあと４戸ですね。完売間近でしょうか。

雰囲気がいいですから、もう完売近いですね

資産価値考えた時に、やっぱり元郷がネックだな…
川口自体が資産価値下がるエリアなのに、川口駅じゃなくて川口元郷だからね。

ここだと、基本永住目的で購入する人が多いのかな。
川口元郷だと、たしかに地味な感じはするし、地元の人じゃないと、どこだろう？ってあまり次メージ出来ないかもしれないですね。
資産価値が下がると言うよりは、
もともとここの物件価格も高くないのでは？？

花火が見える眺望ってあります。何階くらいまでが目安なんでしょうネ。
見えれば嬉しいけれど…

今あるタイプは値下げがされているようなので、これで販売に関しては本当に最後なんだなと思いました。
最後の最後なので、あそこまで下げているのかも？なんて思いまして。

完売まであと１

柱が専有部に入り込む形になってしまっていますが、
柱が目立たないようにうまくクローゼットを設置したりしているので、
図面で見て想像するほどは、家の中では柱の存在感と言うものはないのではないかと思いました。
クローゼットを開けると、奥行きがあまりない部分があったりしてそこで気がつく程度でしょう。