MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

995さん
おいくら下がりました？

995さんへ
価格交渉のことは口外しないよういわれませんでしたか。販売途中で価格を下げることはめったにないように思います。購入済みの方から苦情が来ると思いますし、また今後の販売にも影響するでしょうね。（下げるとすれば何か欠陥があったのかな？）

在庫販売は値下げあたりまえですよ。
先に買った人は、そんなこと想定内でしょう。
青田売りマンションなんで、先に買うメリット
もあるわけでどっちにしても妥協して判子おすわけです。
掲示板なんでこれから買う方には有益情報だから
値下げ情報流れてもいいんじゃないかな？
販売側は、ここだけの話のお決まり文句で
購買意欲を誘うだけですよ。

もちろん完成後の売れ残りは価格交渉ありきですが、４号棟、５号棟がまだ出来上がっていないのに価格を下げるということはよほど１．２，３号棟が売れていないということでしょうか。しかし「ここだけの話」を漏らすのは。営業マンとの信頼関係を損なうように思いますね。
９９５さんのようにいくらさげてもらったのか既購入者の方も今後購入予定の人も気になるでしょう。価格交渉しない正直者（失礼）が損をするということですかね。

購入時に価格交渉したけど、「jrは絶対に価格交渉に応じないですよ」と担当営業からと言われましたー。
それを鵜呑みにしました。ショックです。
信じたら損でした。

JRは、キップは早得割りがあるのに、
在庫の空席は、通常販売。
マンションの売り方とは、真逆です。
出来上がる前のマンション買う場合
先買いメリットとは、内装の設計変更
でも引き渡しが遅くならない。
やり直しでないので変更のコストが安い、
先に買うほど場所選びやすい。などです。
先買いメリット不必要な場合は、
在庫買いで残り物を買った方がお得です。
最も安く手に入れたいなら、
モデルルーム家具付きですよ。

このスレを見ると、急いで買うより下がるのを待って買う人が出るでしょうね。また購入者は必ず値下げ交渉してくるでしょう。営業マンは売れ残りが心配ですから、さらに値下げに応じなくてはならなくなりますね。

売れ残ってる時点で物に対して値段が高いってことでは？

価格は、他に比べ高いとは思わないが
好みでしょうね。
マンションは、場所を買えと言うし
大型を嫌う方もおられるし
売れ残り発生も販売戸数の多さに
よる必然でしょうね。
4と5楝は、真東向きなんで先の123
に比べ売れゆき鈍化は、仕方なく
竣工後も在庫販売は、しばらく
続くと思いますよ。
他の再開発マンションの高い値段が
公表されればコスパ物件で弾みそう
な気がします。

何割売れたの？感覚的には３，４割残りそうだけど。

憶測だけど、まだ売れているでしょう。ここがあるから、周りのマンションは完成在庫が多いのでは。

快適です。作りもしっかりしているのか、
お隣さん、上下も住んでいるのに物音１つしません。
住民同士も、廊下やエレベーターですれ違うたびに挨拶を。これは子どもたちの環境にもとても良いと思っています。世帯数が多ければ　それなりに考え方もあるでしょうが、
それを理解した上でこのマンションを選んでいるのではないでしょうか。
今のところ何の問題もなく、住み心地よく生活しています。来年は小さな公園も敷地内に完成するので、乳幼児のお子さんがいらっしゃるご家庭は程よい距離を保ちつつコミュニケーション取りながら子育て出来るんではないでしょうか。
立地は、私的にはお手頃価格だと思っています。
市電に乗るにも、中央駅まで行くにも徒歩圏内。有難いです。
色々中古や、他の新築マンションを見たりしましたが、
ここに決めて今のところ満足です。
駐車場も、平置きなのでよかったと思っています。

ここは、売れるマンションだと思います。

来年3月入居の東側を購入しています。昨年10月に契約しました。
・売れ残りがどうだとか、値段がどうだとか、値引きだとか、そんなことを気にするのはどうでしょうか？早い段階で購入すればどの住居を購入するかの選択の自由度が上がるわけで、その選択権をお金で買うのです。それと、この集合住宅が気に入って購入することに決めるわけで、他人がどう心配しようが何を言おうが、関係ないのではないでしょうか。それと、戸数が多いということについては、多彩な人間が集まるので、問題解決に向けての知恵が生まれるという利点があります。現在わたしは約500世帯の集合住宅に住んでいます。管理組合構成員には多種の職業の方々がいるので問題解決に対して知恵を出し合っています。大規模の良さを知っていますので、今回このMJR鹿児島中央を購入する上での大きなメリットの一つだと思っています。

１０１０さんは富裕層のお一人でしょうか。どこの団地にお住いですか。うらやましいですね。
昨日の「BSテレ東」の「プラス１０」の「今年のマンション展望」で、首都圏のマンション契約率は５４％で低迷しているそうな。富裕層の購買意欲が一段落しているのが原因とのこと。ここのマンションも３―Bタイプと３－Hタイプ(３，０００万以下)だけが完売しているようだ。鹿児島で３，５００万～４，０００万の物件を購入できる層がどれくらいいるのだろうか。私は少しでも安くなるようにしたいとおもいますけどね。

住んでみて分かったこと。

JRの車輌の整備の音がうるさい。酷い時は深夜2時頃までエンジン吹かしていて室内までエンジン音が響きます。
あと、上の階の子供の足音が非常に響きます。
玄関外での他室の方の話し声が丸聞こえです。
勝手口のドアノブは錆びて、保証外とのことです。

１０１２さんは３号棟にお住まいですか.４号棟、５号棟でも同じ苦情がでるかも？JRは充電のためにエンジンをかけっぱなしにするのだそうです。近隣のマンションで、２重窓を取り付けたところもあります。管理組合役員は決まりましたか。まだ管理組合は機能していないのではないですか。騒音問題は管理会社に相談するしかないですね。ドアノブの錆は「アフターサービス基準」をもらっているはずですから、よく見てください。建具関係はサービス期間（無償で修理する期間）が１年になっていると思います。管理会社を通じて施工会社に交渉してみてください。

目の前が線路＆線路＆車両基地なのだから当たり前ですね
今の車両基地は規模も業務内容もだいぶ縮小してますから昔よりマシでしょうけど

1012さん　デメリットばかり羅列しないでメリットも書きましょう。

所詮、ただの団地

金持ちは、平屋の一軒家。鹿児島の貧乏人が、マンション買っても、修繕費、管理費、ローンと三重苦。ターゲットは県外の富裕層。

ただ、ここは、スケールメリット享受できそう。

周囲の道路環境はどうなんでしょうか、朝晩の渋滞が心配です。

１０１９さんへ道路環境についてはｽﾚ８９８から９０９を参考にされてください。

４号棟、５号棟もほぼ出来上がったようです。コミュニティーパークも完成しています。鹿児島では、マンションで遊具付き公園はあまりないと思います。周りにはフェンスがありますが出入り口が踏切の近くにあるのが気になります。道路も２ｍ拡張され夜には街灯がつき通りやすくなりました。

ラッシュ以外の時間は近隣の通行、渋滞など問題ないですね。

問題は朝夕のラッシュ時なんですよね・・。
あまりにも酷いから新川の上に蓋して道路とか作ってほしい
詳しいことは知りませんけど技術的に不可能なんですかね

時々新川は溢れますので蓋をするのはむつかしいと思います。城ヶ平橋の信号で右折と左折が混みます。この道路のすぐ横に旧道（通学路）がありますのでこれを改良して片側2車線を3車線にすればすこしは解消するかもね？

今日から３月１日　４号棟、５号棟の入居が始まったようです．明日と明後日は天気も心配だし、大忙しかな。唐湊の場合は完成前に完売でしたが、此処の場合はいつになるのでしょうかねエ。完成在庫が増えるといくらJRさんでも大変でしょうね。

どこも完成在庫抱えているね。ここだけではないよ。

8月から住んでいます。昨日からマンション内の公園が使えるようになりました。今日初めて利用しましたが遊具が豊富でお洒落な雰囲気でとてもよかったです。子供がいる家庭にはかなり魅力的に感じると思いました。

残り3割っていってましたよ。
完売までは、数年かかるでしょうね。
まあデベさん巨大ですから
なんの心配もいらんでしょう。
階上の騒音も気にならないって
知人からの話でした。

３割売れ残っているということは　４７２戸×３０％＝１４０戸
平均価格が３４００万として３４００万×１４０戸＝４８億円が売れ残る。
また管理費と積立金が４９０万/月ですから　４９０万×３０％＝１５０万/月をJRが負担しなければならない。年間では１８００万円となる。
駐車場料金が４７０万/月ですから　４７０万×３０％＝１４０万が管理組合に入らない(概算）
という計算になりますね。　心配してもしょうがないですが。

そろそろ値引き額も大きくなってそうですけど、最近行った方いますか？

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）では「新築住宅」とは
「新たに建設された住宅でまだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して１年を経過したものを除く）」となっています。１，２，３号棟は８月で１年を過ぎますのでもう新築ではなくなります。ですから８月を過ぎると定価で買ってはいけません。JRも十分承知しているはずですからおそらく値下げしてくるでしょう。
それと、問題なのは、駐車場料が１４０万×１２カ月＝１６８０万も管理費に入りませんので。共用施設がたくさんありますから、おそらく管理費会計がマイナスになるかもしれないことです。管理費会計がマイナスになっても積立金会計からもってくることはできませんので、すでに入居している方に負担がかかる（管理費の値上げ）かもね？

住んでみての感想。
気になっていた電車の音は寝室側には全く聞こえないですし、リビングにいても耳障りではありませんでした。ドクヘリの音は聞こえます。(エンジンスタートがドクヘリが見えない部屋にいてもわかるレベル)
ただJRの線路の鉄？が削れてベランダ水道の蛇口を錆びさせるようで錆び速度が普通より早い気がします。
上階の足音は子供の足音がパタパタと聞こえますが昼間だけなので問題なしです。
ベランダ喫煙は禁止のはずですが、夜ベランダでほのかにタバコ臭い匂いが漂ってきたのが気になる点でした。

桜島付近から朝太陽がのぼる景色は最高です

>>1032 関東からさん

鉄粉被害は宿命的な場所なんで
諦めるしかないですね。
幾分かは、南側棟がましだと
思いますが
こまめな除去掃除と防錆びｺｰﾄ
するか、
気にしないか
ですね。
防音性能は、まずまずって
ことで良かったですね。
子供多そうなとこでしょうから
きになりますね。

一度、管理規約を確認してみてください。国土交通省の「標準管理規約」の「一般使用細則」では共用部分での喫煙は禁止されていますが、バルコニーでの喫煙禁止は明確な記載がありません。（もちろんバルコニーは共用部分ですから禁止のはず）。MJRの場合は構造的にバルコニーが隣と独立していて「隔て板」がなくコンクリート壁でふさがれていますので専有部分と思っている方がおられるのではないかと思います。（およそのマンションではバルコニーは避難通路ですから隔て板があります）

現場建築事務所の解体が始まりましたが、マンションギャラリーには来場車は１台のみ
苦労されているみたい。コミュニティパークではお子さんが遊んでいました。相変わらずJRのエンジン音がマンションに跳ね返って唸っています。

住人ですがマンションの庭には赤やピンクの花が咲いていてとてもきれいです。このような景色は他のマンションでは見られないと思いますし、買ってよかったと思います。今、購入検討中の方はぜひご覧下さい。

自分もいいところだと思います。スケールメリット効果が半端ない！

値段も安くは感じ無いし、スケールメリットって具体的に何があるんですか？

管理費、修繕積立金、駐車場料金が他のマンションより安いですし、戸数が多いので滞納リスクも相対的に下がります。調べてみてください。

eマンションさんは業者さんでしょうか？

私見を述べさしていただきますが、管理費単価が５８円/㎡（８０㎡だと４６１０円/月）と安いのは駐車場料が管理費会計に入るからではないですか。修繕積立金単価は６５円/㎡（８０㎡だと５２００円/月）と安いのは「平置き」ということもありますが、しかし、国土交通省の積立金ガイドラインでは約１８０円/㎡（８０㎡だと１４４００円/月）としています。必ず近い将来値上げになるでしょう。滞納者については４７２戸なのでたとえ１０戸くらい滞納しても会計に影響しないということでしょうが、回収する手間は一緒ですからスケールメリットとは関係ないように思います。勝手なことを言ってすみません。

どのマンションも管理費を少なくみせるために、駐車料金を管理費に入れているとおもいます。50戸程度のマンションの駐車場料金滞納の10件と500戸程度の10件では違うのではないでしょうか。
私は、駐車場料は修繕積立金にいれることが良いと思います。

＞１０４１

駐車場独立会計にしているケースって滅多にない。独立会計にすると駐車場利用が少ないと修繕すらできなくなる。なので、他の共用部分と一緒の扱いにする。

口コミ知りたいさんのいわれる通り、駐車場料は積立金会計にいれるように業者に対して国土交通省は指導をしていますが、業者は売らんがために管理費を安く設定し、駐車場料を管理費会計に入れているところがほとんどです。業者はマンションを売ったらおしまい。住民は、マンションを買ってからが始まりです。「あとは自分たちでやれ」ということ。住民はあとで気が付き、修繕積立金を値上げせざるをえない。滞納者は住民の３から５％は出ます。５００戸では、５００戸×３％で１５戸は出てくると思います。５０戸程度ですと２戸か３戸です。（スケールに合わせて滞納者はでます）管理会社は最初の６カ月は取り立ててくれますが、６カ月を過ぎると管理組合（理事長）が対応しなくてはならない。（委託契約上）その後の回収が面倒です。最後は裁判にかけて競売し次に買った人（特定継承人）から回収する。
滞納者は管理費、修繕積立金、水道料すべてを滞納します。銀行ローンや電気、ガス代は支払っている（これらを滞納するとすぐ競売にかけられるから）

だから、マンションの土地はマンション購入者の共有の土地なので駐車場料はいくらでも設定できるのです。5千円でも1万円でも。1万円にすると管理費会計に入れて、管理費を安く見せられます。関連会社の管理会社は安泰というわけです。

おっしゃる通りですね。自分の土地に駐車するのに料金を払っているわけですからおかしな話です。しかも管理費、積立金は持分に応じて負担することになっているのに、駐車場料を会計に入れているということは、規約違反だと思います。駐車場料が３５００円のところと１８０００円のところでは１４５００円も多く管理費をはらっていることになります。まして車を持ってない人は負担なしですからね。このマンションでもう一つの問題なのは管理費２３０万/月に対して駐車場料が４７０万/月で２倍になっていることです。今の様に完成在庫があると駐車場料が入りませんので管理費が不足するでしょう。