広告を掲載
匿名さん
[更新日時] 2024-03-23 09:46:34
物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川二丁目3番1(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 (8番出口) 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 (4a出口) 都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口) 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 (A4出口)
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
107戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上8階 地下2階建(実質、地上9階 地下1階建相当) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2015年12月下旬予定 入居可能時期:2016年02月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社NIPPO [売主]神鋼不動産株式会社 [販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
|
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
| |
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
|
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
-
2674
匿名さん
裁決が遅れた直接の原因は、変更確認がなされたことでしょう。
ただ、よくよく考えると、元をただせば、近隣住民が審理を長引かせようとしたことが遠因といえるのではないですか。
>>2671 匿名さん のご指摘のとおり、変更確認がなければ2014年の春頃には裁決がされていたであろうと思われるのですが、そもそも住民が審理を長引かせようとしていなければ、裁決はもっと早い時期になされていたはずです。(絶対高さ制限の施行直前に駈込みで変更確認を行うことにもならなかったはずです。)
もし裁決がもっと早い時期になされていれば、現在のようなひどい事態にはなっていなかったでしょう。
おそらく、近隣住民は、審理を長引かせることによリ、絶対高さ制限の施行直前に裁決が出るようにして、デベロッパーが設計変更して建築確認を取り直す際に建物の高さを22メートル以下にせざるを得ないように仕向けたかったのだろうと思います。
しかし、デベロッパーが変更確認をして工事続行という予想外の行動に出たために、瑕疵のある建築確認のもとで工事が進んでしまい、裁決が出た時には建物を減築しないと建築確認を取り直すことができなくなってしまったのです。(もっとも、裁決はもっと早く出そうとすればできたと思いますが。)
近隣住民がデベロッパーを追い詰めようとして行った引延し戦略が、結果的に追い詰めすぎてしまい、デベロッパーに多大なダメージを与えただけでなく、住民自身にもブーメランになっているように思います。
-
2675
匿名さん
>>2674 匿名さんは丁寧に分析されているとは思います。しかし、繰り返しになりますが、東京建築審査会年報をご覧になることを勧めます。
ル・サンク小石川の審査請求事件と同時期に並走していた事件が裁決までにやはり約3年かかってます。裁決書が年報の59ページにありますが審査請求が2012年8月31日で、裁決が2015年6月29日です。ル・サンク小石川の事件だけが裁決までに長い時間がかかったわけでないです。
並走していた事件も、確認を行った指定確認検査機関はユーイックで、そちらは審査請求の審理の間に5回の変更確認がされています。これらの変更確認で法令に適合する建築計画になって周辺住民の訴えが認められなかったものの、ユーイックの審査が適切でないあやしいものであったことは明らかと思います。
-
2676
匿名さん
>>2675 匿名さん のおっしゃる趣旨は理解できます。別に建築審査会を責めるつもりはありません。
ルサンク小石川の件がひどい事態になっている主たる原因は、清水建設が設計を担当していたときの教訓が活かされなかったことと、建物の高さを22メートル以下にするようにとの文京区の指導にデベロッパーが従わなかったことにあると思います。
ただ、変更確認がなければ2014年の春頃には建築確認取消しの裁決がなされていたとのことなので、変更確認後の図面を調べれば、変更確認によって問題点が根本的に是正されていないことはそれほど時間をかけなくても分かったはずではないかと思っただけです。
もしそうなら、もっと早く裁決を出して工事を止めることができたはずで、デベロッパーは減築しないで建築確認を取り直すこともできたのではないかと思ったまでです。
-
2677
匿名さん
>>2676 匿名さん
清水建設がル・サンク小石川の事業から撤退したのは、慎重な判断をしていた清水建設が、施主のNIPPOと合わなかったからと思います。清水建設は2004年に建築確認を受けても、審査会で争われている間は建設に着手しなかったようです。
2012年の建築確認、2014年の変更確認についても、審査会で争われて、取り消しのリスクがあることは、過去に取り消しを受けたことのあるNIPPOならわかっていたはずです。2004年の時の清水建設のように、慎重に、建設をすすめない助言をする者が、いなかったのでしょうか。少なくともユーイックには、2015年6月には、高低差のあるスロープでつながった地下の階が避難階に当たらないことはわかったはずで、そこでユーイックが建設を停めるように助言していれば、状況は全く違ったと思いますよ。
-
2678
匿名さん
>>2677 匿名さん
(1) 清水建設が撤退した理由はたぶんおっしゃる通りだと思います。
そのときに指摘された問題点が、なぜか後任の設計者の日建ハウジングに引き継がれなかったようです。
日建ハウジングは業界では有名な会社なので、問題点の引継ぎを受けていたら、設計を変更していたでしょう。
(2) また、「取り消しのリスクがあることは、過去に取り消しを受けたことのあるNIPPOならわかっていたはずです」については、デベロッパーは主観的には、変更確認によって問題点は解決したと信じていたと思います。
そうでなければ、審査請求がなされていたわけですから、リスクがあると分かっていて、販売に踏みきるような無謀なことはさすがにしないと思います。
リスクがあると分かっていたら、建物が完成して建築確認が取り消されることがなくなってから、販売を開始するでしょう。
(3) スロープでつながった地下の階が避難階に当たらないことが2015年6月ころにわかったとしても、そのころは工事は相当進んでいたのではないでしょうか(なお、2015年4月にはマンションは完売していたそうです)。
それに、いったん建築確認を出した指定確認検査機関が、そのあとで誤りに気付いたとしても、建築確認を撤回することはできない(行政行為の不可変更力)はずなので、工事を止めるように助言する権限はないのではないでしょうか。
-
2679
匿名さん
>>2678 匿名さん
(1)は、日建ハウジングが当初計画を引き継いだから、避難路の問題も引き継がれたのでは。まっさらな状態から、建物の配置や出入口の位置も日建ハウジングが自由に設計していれば問題が防げたかもしれないですよね。
(2)は、2014年6月には猿之助さんを起用しての広告が決まっていたから、販売に踏み切ったということはありませんか。法的リスクを考えたら竣工後に販売活動するべきです。近くでは裁判で争われたプラウド小石川を野村不動産は竣工後に販売しています。建築確認取り消し判決で有名な新宿区のエクセレント御留山も新日本建設は販売しませんでした。
(3)は2015年6月に高さ22メートルを超す部分の躯体の工事をしていたようです。そこでユーイックが停めるか、リスクが高まっているとNIPPOに告げるかしていれば状況は違ったのではないですかね。ユーイックは行政庁とみなされるので職権取り消しもできるのではないですか。
-
2680
匿名さん
>>2679 匿名さん
(1) その点は、本件の内部事情を知っているわけではないので、何ともいえません。
(あくまで推測ですが)デベロッパーは、日建ハウジングに当初の図面を見せて、この計画で建てたいと注文したのでしょう。
その際に、デベロッパーは、清水建設が撤退した詳細な経緯とか避難経路の問題点などを日建ハウジングに伝えなかったのでしょう。
設計会社としては、お客さんである施主の要望は当然尊重するでしょうし、当初の図面だけ見せられて、清水建設の設計担当時に当局から指摘されていた問題点を伝えられていなかったら、(清水建設も見落としていた)避難経路の問題に気付かなかったとしても不思議はありません。
むしろ、問題点の引継ぎを受けていなかったことで、当初の図面には特に問題点はないだろうと思ったかもしれません。
日建ハウジングは業界では定評のある会社なので、問題点の引継ぎを受けていたら、当然その問題点を検討したうえで設計したでしょう。
(2) 市川猿之助さんは結局いなくなったようですね。
デベロッパーが取消しリスクがあると分かっていたならば、猿之助さんを起用しての広告をそもそも行わなかったのではないですか。
仮に、猿之助さんの起用が決まってから取消しリスクに気付いたとしても、普通のデベロッパーならば販売は見合わせると思います。
取消しリスクが分かっていながら、構わずに販売に突き進むというのは、あまりに無謀です。
なお、建築確認が争われている最中に販売しているマンションの実例はありますが、それはいずれも売主が勝訴できると自信を持っていた場合だと思います。
本件のデベロッパーは、変更確認によって問題点は解決したと信じていたと思います。
(そもそも、デベロッパー自身が避難経路の問題を正確に認識していなかったのではないかと思います。それでよいのかは別にして、デベロッパーは主観的には問題は解決したと安心して、工事を続行して販売に踏みきったのでしょう。)
(3) 指定確認検査機関の行った建築確認は行政処分とみなされるので、行政行為の不可変更力により、いったん行った建築確認を、それが間違っていたという理由で行政庁自身が撤回・取消しすることはできません(http://minoring-office.com/data_lawpri/admin007.php)。詳細は、行政法の教科書をお読みください。
本件でも、ユーイックが変更確認をみずから取り消すことはできないはずです。
変更確認を取り消すことができるのは、審査請求を受けた建築審査会です。
ちなみに、ユーイックが早期に変更確認後の図面(マスキングのないもの)を建築審査会に提出していれば、取消しの裁決はもっと早く出ていただろうとのことです。
-
2681
匿名さん
そうですねえ、(1)は日建ハウジングとユーイックが2004年の清水建設設計の建築計画に関する審査請求事件でどのような弁明/反論がされたか確認しておくべきだったのでないでしょうか。平成17年度東京都建築審査会年報に詳しく掲載されていて、前のレスの通り誰でも東京都立中央図書館で見られるものです。
(2)はNIPPOが建築確認取り消しリスクを知ってたから売買契約27条「東京都建築審査会により売買物件に関する建築確認または建築確認の変更の取消を認める裁決が下される等」にNIPPOから一方的に解除できる条項が入れられていたのでしょう。このような条項は普通の物件にないです。
(3)は行政手続法の規定がユーイックに適用されれば建築主から聴聞した上で撤回ができそうですが、民間の指定確認検査機関の場合はどうなのですかね。ただ、いずれにせよ、東京都建築審査会の裁決の状況から建築確認取り消しリスクが高まっているとユーイックがNIPPOに告げていたかどうかは、重要だと思います。
-
2682
匿名さん
>>2681 匿名さん
(1) おっしゃっていることはその通りかもしれませんが、2680で書いたことはあくまで推測なので、実際のところは事情を知っている人でないと分からないですね。
(2) 建築確認が争われている物件は多くないので、普通はそんな条項は入っていないでしょう。契約はいろいろな状況を想定して作成するものであり、第27条は万一の場合のために入っているので、その条項があるからといって、デベロッパーが現実に取消しリスクありと考えていたことにはならないでしょう。
デベロッパーは文京区の指導を無視して、駈込みで高さ22メートルを超える建物を建てようとしていたので、変更確認を取り消されたら甚大なダメージを受けることは判っていたはずです。
現実に取消しリスクがあると考えていたら、竣工前に販売するのは無謀であることくらいは判るでしょう。
(3) 行政行為の不可変更力については、2680のとおりです。
工事を中止させるためには審査請求において建築審査会が変更確認を取り消す必要があるので、ユーイックとしては変更確認後の図面を早く建築審査会に提出しておけばよかったのだと思います。
-
2683
匿名さん
2015年6月から執行停止がされる2015年9月までの間にも、ユーイックから審査会に多数の書面が提出されていますが、どれもが建築確認と変更確認は正しい、審査図面は出さない、というものだったわけです。
-
-
2684
匿名さん
>>2682 匿名さん
「建築確認が争われている物件は多くないので、普通はそんな条項は入っていないでしょう。」
というのではなく
「物件を係争中に販売することは滅多にないので…」
だと思います。真っ当なデベロッパーは法的リスクのある物件を販売しません。ル・サンク小石川の売買契約27条は他の物件では見られない特異なものです。
そして27条の対応がされることを根拠に
「売主、販売会社としましては、重要事項説明書の記載は、上記審査請求がなされている事実につき説明し、ご自身のご判断に基づいてご契約いただけるか否かをお決めいただくという方針に沿った内容であったと認識しております。」
と主張したことも、マンションデベロッパーとして不適格と思っています。
-
2685
匿名さん
>>2684 匿名さん
建築確認が争われている物件の場合は、争いの決着がつくまで販売を見合わせるのが慎重な対応だというのはその通りです。
ただ、建築確認が争われている最中に販売された物件はほかにもあります。
大手が販売した物件だと、(かなり以前の物件ですが)たとえばパークハウス代沢プレイスがそうです。この物件の場合は、1回建築確認が取り消され、確認を取り直して完成しています(この物件のマンコミュの掲示板を見ると、大体の経緯が分かります)。
建築確認が争われている物件でも、建築確認が維持されることに売主が自信を持っていれば、係争中に売り出す例はあります。パークハウス代沢プレイスの件は、売主の予想に反して建築確認が取り消されてしまったケースでしょう。
ルサンク小石川の件でも、デベロッパーは主観的に変更確認によって問題点が解決したと確信していたのであれば、係争中に販売に踏みきるというのはありえない判断ではないと思います。
第27条は、万一の場合に備えて売買契約に入っていた規定で、デベロッパーはおそらくその規定が実際に使われることになるとは思っていなかったでしょう。
実際にはデベロッパーが万一の事態と考えていたことが現実化してしまったわけですが、第27条の規定が入っており、その規定が重説でも説明されていたのでしたら、デベロッパーがその規定を持ち出すのはやむを得ないように思います。
もちろん、それ以前の問題として、変更確認によって問題点が解決したと考えたデベロッパーの判断が甘かったといわれればその通りでしょう。
でも、取消リスクが現実にあると思っておらず、変更確認が維持されると信じていたならば、デベロッパーが係争中に販売したことは一概に不当だとはいえないと思います。
-
2686
匿名さん
たら、れば、かも、とか推測なしでご投稿を、と言ってもこういうところでは無理なんでしょうね、ホントの事を知りたいと思ってもそれぞれのお立場があってご投稿なさるんでしょうから、これから先々何年かかってどうゆう結果になるのやら・・・
-
2687
匿名さん
国会中継見ても、閣僚側答弁で、たら、れば、かも、とかの発言は多いですしね
-
2688
マンコミュファンさん
-
2689
匿名さん
-
2690
匿名さん
>>2689 匿名さん がおっしゃりたいのは、ルサンク小石川の件において、デベロッパーは建築確認の取消しリスクが現実にあることを認識していて、それにもかかわらず工事を続行して販売に踏みきったのではないかということでしょうか。
建物が完成すれば建築確認取消訴訟の訴えの利益が失われるので、デベロッパーは工事をできるだけ早く進めて建物を完成させて逃切りを図った(いわゆる建てた者勝ち)ということでしょうか。
でも、その逃切り作戦は、本件ではあまりにリスクが大きすぎないでしょうか。
既存不適格の建物の建築確認が取り消されてしまうと、上層階を削ることが建築確認の取り直しに不可欠となるので、デベロッパーにとって非常に危険な賭けだと思います。(おそらく、パークハウス代沢プレイスもアピス等々力も、建築確認が取り消されても比較的修復が容易だったケースなのではないでしょうか。)
デベロッパーもそれくらいは判るでしょうから、取消しリスクが現実にあると考えていたならば、工事は進めるとしても、少なくとも販売は建物完成まで(逃げ切れるまで)は行わなかったはずだと思います。
いずれにしても、これは推測なので、実際にデベロッパーがどのような認識のもとに工事・販売を進めたのかは、事情を知っている人でないと分からないです。
-
2691
匿名さん
>>2690 匿名さん
パークハウス代沢プレイスでは建築確認取り消しになってドライエリアの周壁を造り直しています。それが修復が容易のうちに入るのかわかりません。構造設計は変わりそうですが…
上にレスのようにパークハウス代沢プレイスは安藤ハザマとユーイックが関わった物件ですから、NIPPOは詳しい情報を得られたと思います。どの様に判断したのでしょうね。
建築確認取り消しになった場合に修復が困難な物件であれば、デベは竣工前に販売活動を行ってはいけないと思います。エクセレント御留山も修復が困難な物件でしたが、新日本建設は販売しませんでした。
-
2692
匿名さん
デベロッパーは工事をできるだけ早く進めて建物を完成させて逃切りを図った、については真偽はわかりませんが、過去レスの2015年9月に執行停止を受けた直後に、逃切りを図ったのが裏目に出たかというのがあります。
ル・サンク小石川が東京都建築審査会で初めて執行停止がされた事例というのはご存知でしょう。デベロッパーが建設を強行し、販売したことで、建築審査会に厳しい判断をさせることになったと思います。
-
2693
マンション検討中さん
-
2694
検討板ユーザーさん
>>2693 マンション検討中さん
足立区の業者か。
土地勘もなく大手のように知識も経験もないから
まあ玉砕しに来たようなもんですな。
文京区民を甘く見すぎ。
あわれだ、、、
-
2695
マンション検討中さん
>>2694:検討版ユーザーさん
誠におっしゃる通りですね。
この不勉強なデベでは撤退しかないでしょう。
-
2696
匿名さん
建築確認が通った物件をそれを信じて建築し売ること自体は責められるような事ではない。しかしその結果大きな損害を追うことになったのは自業自得。
住民自体が認めてるように高さ制限を待つためあえて審査を長引かせたことも責められる事ではない。10年ほど近隣に廃墟を抱えることになるがいずれ高さ制限内に落ち着く。
あーだこーだ推測しても所詮は推測だし立場によって見え方も変わる。だからこそ法律があってそれに則って判断された結果がこれな訳で。
ただ、購入者と反対だった訳ではない周辺住民はただ悲惨な結果になって可哀想ではある。
-
2697
検討板ユーザーさん
-
2698
検討板ユーザーさん
近き者悦べば 遠き者来たらん ~論語より
小日向で建築紛争を起こそうとしている業者の経営理念だそうで
-
-
2699
マンション検討中さん
>>2698 検討板ユーザーさん
「論語にあるこの教えを会社にあてはめると,近き者即ち会社に一番近い社員や役員や株主そして次に近いお客様や仕入先や他の関係先が喜ぶような会社には、新たな社員やお客様等が集まって来て会社は益々栄えるでしょう。」
なるほど一種低層の閑静な住宅地に大規模ワンルームンションを建てられる
文京区民の迷惑は全くお構いなしの会社と言うことですね。
-
2700
検討板ユーザーさん
論語の趣旨から考えると、周辺住民の住環境に配慮して建てれば新たに入居する住民にとっても住みやすいマンションにできる、だと思うよ。
ル・サンク小石川後楽園も絶対高さ制限の範囲内で建てて地下駐車場の出入口を急峻な坂の途中にしないように配慮していれば、こんな事件はなってないはずだから。
-
2701
匿名さん
>>2653 匿名さん
東京建築士会の法規委員長はル・サンク小石川の訴訟に参戦したことで東京建築士会で責任問題になっているそうです。
-
2702
検討板ユーザーさん
-
2703
マンション検討中さん
>>2702 検討板ユーザーさん
FBの画像にあるように、この業者は過去に文京区にワンルームマンションを6軒程建設しています。
これらは当然一種低層ではありません。
住環境課は一種低層特に小日向などではワンルームマンションアレルギーがあるから反対運動必至、とかここはスクールゾーンの中心だから車両通行が制限され住民の許諾を得るのは難しいよ、など事前協議で教えてやるべきなのです。
区にハイどうぞ!と言われて説明会を開いたら炎上してしまった。
無知が招いたとはいえ、若い社長がかわいそうになります。
住民はこのワンルームマンションについては、あっせんなどして条件闘争をする気はありません。
強く撤退を要求しています。それができるかどうか?小日向住民の力量が問われるところです。
-
2704
通りがかりさん
>>2703 マンション検討中さん
生コンクリート業者は生コンクリートだけ扱えばいいので、文京区内で無理してマンション建設しないのがいいのでは。
NIPPOも道路舗装業に専従すればいい。神鋼は規格に合った鋼材を作っていればいい。不動産に詳しくない業者がマンション販売をしようとするからトラブルになるのです。
-
2705
検討板ユーザーさん
ル・サンク小石川のデベロッパーは建築計画の説明会を開かないように、開いても説明しないようにしたと聞きますが。それなら周辺住民と紛争になるのも当然だと思います。
-
2706
通りがかりさん
-
2707
通りがかりさん
ルサンク小石川は違法建築と判断されて売れなくなっているんだよね。
-
2708
通りがかりさん
-
-
2709
マンション検討中さん
-
2710
検討板ユーザーさん
建築紛争を放置するからな、文京区は。
区の職員はルサンクの結末を予測できていたのではないか。
-
2711
マンコミュファンさん
-
2712
通りがかりさん
-
2713
マンション検討中さん
-
2714
マンション検討中
この件で勉強になったのは、
歌舞伎役者氏の逃げ足の速さですね。
-
2715
名無しさん
-
2716
マンション検討中さん
>>2715 名無しさん
そうなんです、この新渡戸稲造旧居跡大規模ワンルームマンションのすぐ近くにお住まいですね。
ワンルームマンション反対署名もしてくれるでしょう。
-
2717
通りがかりさん
安藤ハザマは儲けて撤収したのではないでしょうか?
↓
-
2718
マンコミュファンさん
-
-
2719
匿名さん
建物は完成していないのに、安藤ハザマは工事代金を全額請求できたのでしょうか。
建築確認取消しで建物が完成できなくなった場合の工事代金はどうなるのでしょうか。
通常、工事代金は工事の進捗に応じて分割払いなので、安藤ハザマが最終回の工事代金を受け取れていなければ、そんなに儲かっていないのではないかという気もします。
-
2720
匿名さん
>>2719 匿名さん
2016年4月に安藤ハザマからNIPPOに引渡しがされています。安藤ハザマは十分な対価を受けて撤収したと思われます。
既出ですが過去に他物件で安藤ハザマは建築途中に建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けて、建築計画を是正したことがあります。それにもかかわらず、建ててしまえばとしたのなら安藤ハザマの姿勢にも問題があるように思います。
-
2721
匿名さん
なるほど、そうですか。
安藤ハザマは、施主の注文通りに建設したのでしょうから、安藤ハザマを責めるのは可哀そうな気がします。
ところで、高裁での控訴棄却判決は思ったよりも早く出ましたね。
このペースでいけば、デベロッパーが上告しても、来年中には最高裁で決着がつきそうです。
最高裁でも裁決が覆らなければ、その後デベロッパーはたぶん減築工事に着工するでしょう。来年中には解決の道筋が見えてきそうでよかったです。その減築工事もたぶん安藤ハザマが受注するでしょうから(ほかの建設会社に発注するのは非効率でしょう)、安藤ハザマにとってはラッキーでしょうね。
-
2722
通りがかりさん
>>2721 さんの言うようになるのなら、建築基準法違反の建築物を建てることで対価を得て、適法な建築物になるように工事し直すことで対価を得る安藤ハザマは、大儲けしていることになりますね。
それに比べたら、日建ハウジングは大損ですね。NIPPOは建築基準法違反の設計をしたとして日建ハウジングに損害賠償を求めると言っているようですから。
-
2723
マンション検討中さん
地下の駐車場が避難階に当たらないとしても、車路の傾斜路に手摺りを付ければいいのでは。
建築確認を審査した検査機関は手摺りを付けるように指示しなかったのですか?
-
2724
マンション検討中さん
車椅子での避難、
つまり手すりを使えない人も想定しており、
傾斜角度自体が問題になったはずです。
-
2725
マンション検討中さん
非常階段の設置でも良いんだから、車椅子の場合スロープの方がもっと良い?
-
2726
検討板ユーザーさん
>>2724 マンション検討中さん
建築確認の審査をしたユーイックは罪に問われないのでしょうか?
NIPPOは何故そんなところに建築確認を申請したのだろうと思ってしまいます。
-
2727
匿名さん
>>2726 検討板ユーザーさん
「罪に問われないのでしょうか?」の意味がよく分かりませんが、建築確認が取り消されたからといって、ユーイックのような指定確認検査機関が犯罪者になるわけではありません。姉歯偽装事件のような極端なケースのことをいっているのですか。
後半の質問の答えは、端的に言って、地方自治体の建築主事よりも、指定確認検査機関の方が審査が甘いという傾向があるからでしょう。
これは、本来あってはならないことですが、自治体と異なり、指定確認検査機関は確認申請者(施主)から受け取る手数料が収益源なので、事実上、審査が甘くならざるを得ないのです。(指定確認検査機関があまり厳格なことばかり言っていると、建築基準法スレスレで建てたいと思っている開発業者から仕事が来なくなる。)これは、表向きには誰もが否定しますが、業界関係者であればだいたい感じていることでしょう。
実際、開発業者の中には、複数の指定確認検査機関に建築プランを事前に提示して感触を確かめ、建築確認を通してくれそうなところに申請するというようなことをしている業者もあると聞いたことがあります。
ルサンク小石川の件でも、NIPPOが建築主事に確認申請をしていたならば、申請通りには認められなかったかもしれません。
-
2728
検討板ユーザーさん
自治体と異なり、指定確認検査機関は確認申請者(施主)から受け取る手数料が収益源なので、事実上、審査が甘くならざるを得ないのです。(指定確認検査機関があまり厳格なことばかり言っていると、建築基準法スレスレで建てたいと思っている開発業者から仕事が来なくなる。)
このように書かれてますけど制度としてどこか誤っているのではないですかね?
NIPPOが建築主事に建築確認を申請していれば通らなかった、ユーイックだから通った、それもおかしいでしょ。
それでユーイックに何のお咎めもなしでいいのかと思うのですがね。
-
-
2729
匿名さん
>>2728 検討板ユーザーさん
「制度としてどこか誤っているのではないですかね? 」については、そのような指摘は今までにもなされていると思います。
でも、大都市では建築確認申請の数が膨大で、地方自治体の建築主事だけだと業務が回らないこともあって、指定確認検査機関の制度が採用されたので、この制度をなくしてしまうと、建築確認が出るのが大幅に遅れるでしょうから、それはそれで問題でしょう。
ただ、最近は、開発業者も慎重になってきていると思います。特に、大手のデベロッパーは(以前はともかく)建築確認で危ない橋を渡るようなことはしなくなっているのではないでしょうか。
ルサンク小石川の件も、横浜の六浦のマンションの件も、タヌキの森の件も、開発業者はマンションの大手ではないところです。
ルサンク小石川の件は不動産業界に大きな衝撃を与えました。これが教訓となって、開発業者はより慎重になり、「指定確認検査機関ショッピング」のようなことはあまりしなくなる(したがって、建築主事で通らない建築確認申請が指定確認検査機関なら通るというようなことは少なくなる)のではないかと思います。
あと、ルサンク小石川の件では、建築確認が建物完成直前に取り消されたということだけでなく、既存不適格であることも事態をひどくした原因でしょう。
やはり、(いくら強制力がないとはいえ)建物の高さを22メートル以下に収めるようにとの文京区の指導に従っておくべきだったということでしょう。
-
2730
匿名さん
>>2729 匿名さん
横浜の六浦のマンションの件も、タヌキの森の件も、係争中の物件の販売活動はしてなかったです。そこがNIPPOと違うところです。
なぜNIPPOが販売したか。>>2729さんは否定なさるでしょうが、市川猿之助が「触媒」になったのではないですか。
2014年3月に審査請求人側の日置弁護士に避難路の不備を追及されたNIPPOは(不完全な修正の)変更確認を申請させられることになっています。客観的に判断すれば、販売活動を開始できるような状況でなかったはずです。
しかし、市川猿之助を起用した広告開始が間近に迫っていて、慎重な経営陣なら広告をキャンセルするという選択をするに決まってますが、NIPPOには決まったことを変えるということができなかったのではないかと推測しています。
いまもNIPPOは自らの判断に誤りはないと信じているかもしれませんね。そして最高裁への上告をして、さらに、設計者に賠償を求めるのでしょうか。本来ならユーイックを相手に賠償を求めていいと思いますが。何故かはわかりませんが、それができないのかもしれません。
-
2731
匿名さん
>>2730 匿名さん
横浜の六浦のマンションは、マンション建設中から販売していましたよ(たぶん、売主は建築確認取消しのリスクはないと判断していたのでしょう)。たしか、販売第2期に入るところで建築確認の取消判決が出て、売主はいったん販売を中止して既契約者との契約をキャンセルしたようです。その物件のマンコミュの掲示板をご参照ください。現在はマンションが竣工して、販売されていますが、売行きはよくないみたいです。
タヌキの森の件では、新日本建設はリスクがあることを認識していたようで、建物完成前の販売は控えていました。
猿之助さんが「触媒」になったかどうかはよく分かりませんが、おっしゃる通りかもしれません。でも、いくら広告が決まっていたとしても、ヤバイかもしれないと気づいたら、(逃切りを図るために工事は続けるとしても)さすがに方針変更して竣工前の販売は思いとどまりませんかね。この点は、事情を知っている人に聞かないと、実際どうだったのかは知る由もありません。
NIPPOがユーイックや日建ハウジングに損害賠償を求めるかどうかは、内部の事情が分からないので何とも言えません。
ただ、NIPPOが文京区の指導に従っていたら、ここまでひどい事態にはなっていなかったので(指導に従わなかったのはデベロッパーの判断であり、そのことについて指定確認検査機関や設計会社の責任はない)、仮に損害賠償が認められるとしても、一部にとどまるのではないでしょうか。
文京区の指導に従っていたら減築の必要はなく、設計変更して、もうとっくにマンションが完成していたのではないかと思います。
-
2732
匿名さん
六浦は販売してましたか。それは失礼しました。法的リスクのある物件を平気で販売する/販売しないはデベロッパーのレベルの違いによるのかもしれません。
ユーイックと日建ハウジングに損害賠償を求めるのは、NIPPOが自らの判断に誤りがないと思えばやるでしょう。検査機関のユーイックは避難階の解釈に誤りがあることは、既出のとおり2015年6月頃には他の裁決例から判ってたようなので、違反建築物の建築工事が進んだことに全く責任がないとは思えないです。
NIPPOが文京区の指導に従うべきだったのも >>2731 匿名さんのおっしゃるとおりと思います。敢えて言うと、文京区が更に強く指導しておく方がよかったのではないでしょうか。強い指導によりNIPPOに従わざるを得ないようにする方がNIPPOを含めて皆が幸せでした。
-
2733
通りがかりさん
>>2731 匿名さんは、他の物件のスレも詳しくチェックされてますね。それならル・サンク手稲もチェックされているのですよね。
-
2734
匿名さん
ルサンク手稲って、たしか耐震偽装か何かの問題になったマンションですか。その件は、結局解決したのでしょうか。
-
2735
通りがかりさん
-
2736
通りがかりさん
-
2737
検討板ユーザーさん
-
2738
マンション検討中さん
-
2739
通りがかりさん
狭隘な道路しかない街に巨大マンションを建てるのは無理があると思いますよ。
-
2740
匿名さん
-
2741
匿名さん
日建ハウジング酷いことになってますね
ル・サンク小石川は清水建設が撤退したところで計画の見直しをするべきだったと思います
-
2742
マンコミュファンさん
-
2743
検討板ユーザーさん
-
2744
通りがかりさん
-
2745
マンション検討中さん
>>2744 通りがかりさん
新渡戸稲造旧居66戸ワンルームマンション第2回説明会
1月11日 18:30~20:30
音羽地域活動センター 2F 洋室A・B
だそうですよ
-
2746
通りがかりさん
-
2747
マンション検討中さん
>>2746 通りがかりさん
説明会は当然のごとく大炎上しました。
ただ炎上しただけでは撤退まで行くわけもないですね。
雙葉小学校の隣に建設しようとしたパークハウス(?)が、ランの工作も空しく撤退に至ったのは例外中の例外でしょう。
ところがここは横山産業と副子工務店の漫才コンビです。もう綻びだらけで話になりません。
東京都建築安全条例違反を指摘されただけではなく、狭いコーナーではなんと他人の敷地を使わない限り工事車両は曲がり切れない?と言われる始末です。
そんなことも理解できずに、ファミリータイプにはできない、1戸建てもできない、ワンルームのどこがいけない、建築確認を出す。
などと言い放ってました。
横山産業は国から払い下げを受けたリベレステにババを引かされたようですね。
今度は横山産業VSリベレステの争いになったりするかもと言う人も居ました。
いずれにせよ生コン屋である横山産業は儲かってしようがないようですから、この撤退劇?が屋台骨に及ぼす影響も少なそうです。
-
2748
マンション検討中
歌舞伎の〇〇〇さんが広告塔となった
高級マンションで・・・
という報道にならなかったのは、歌舞伎界への忖度?
-
2749
マンション検討中さん
-
2750
マンション検討中さん
-
2751
通りがかりさん
-
2752
通りがかりさん
昨日(18日)の毎日新聞の広告で塩漬け億ションと書かれていたのはここですか?
-
2753
匿名さん
-
2754
匿名さん
FACTA 2月号 はルサンクのほかスルガ銀行の記事もあります。買って読む価値あり。オアゾの丸善で売っていますよ。
-
2755
匿名さん
-
2756
検討板ユーザーさん
>>2755
避難路が都条例に違反している建築計画に消防同意をした小石川消防署に責任はないでしょうか?
強気一辺倒のNIPPOが消防署に損害賠償を求めたりしませんか?
-
2757
匿名さん
小日向の紛争はどうなっているでしょうか。戦線が拡がっているようですけど。
-
2758
マンション検討中さん
-
2759
通りがかりさん
文京区は住環境課長が建築の専門でないですよね、住環境を確保する制度を策定するスキルもなければ意欲もないのかもしれませんね。
-
2760
マンション検討中さん
仰る通りの実態なようですね。
結局、一種低層の住環境を保全するためには、前線で住民総出でで戦うしかないのです。
あの壮大な?構想の文京区都市マスタープランは、存在価値は全くありません。
即刻破棄するべきですね。
-
2761
検討板ユーザーさん
-
2762
匿名
Nippoは文京区が建築紛争多発地帯だと調べずに土地を取得したのでしょうか?
紛争になるという意識がなかったのならリスクの管理ができていないと言えそうです。
-
2763
検討板ユーザーさん
-
2764
マンション検討中さん
-
2765
匿名さん
文京区のマスタープランとは策定するに莫大な予算を浪費するのみ、後に法でも規則でもないから守らなくてよい、とこの当時の都市計画部長がハッキリ発言するもの、ゆえにここでいうところの維持・保存を図る、とは何ぞや・・・
-
2766
匿名さん
そして、都市計画部長を含め、当時の区職員は誰も区役所にいなくなっている。いまの住環境課の課長は力不足。せめて区議がしっかりとしていてくれればいいのだが。
-
2767
マンション検討中さん
-
2768
匿名さん
何処かの議員さんは反対住民には企業に中止させる、と言い、企業には住民懐柔は任せろ、と言って両方からなにがしかを頂戴する、ま、風聞でしょうか・・・
-
2769
匿名さん
ルサンクでも保守系の区議さんが。初めのうちは説明会で住民寄りの発言をしていましたけどね。途中から実情が現れてフェードアウトしたのに驚きでした。
-
2770
マンコミュファンさん
-
2771
通りがかりさん
-
2772
匿名さん
二階分減築して避難路を適法に改善できたとしても内装はボロボロ 設備は劣化でしょう、販売できるようにするには結構な費用が、とは思いますがつらつら考えるにシブトクやるんじゃないでしょうか・・・何かほかに考えられます?
-
2773
匿名さん
建築確認の取消しを争っている間に工事中断から3年以上の年月が経過し、設備が劣化していそうなのはおっしゃるとおりです。
しかし、避難路の問題を是正するための設計変更だけならともかく、上層2階分の減築には多大な費用がかかるし、販売住戸数も減ってしまうので、売主は裁決が取り消されることに一縷の望みを託して争っているのではないかと思います。
近いうちに最高裁で決着がつくでしょうから、裁決が覆らなければ、売主はあきらめて減築工事に着手すると思います。
減築は売主にとっては大損害ですし、販売できるようにするには結構な費用がかかりそうですが、建物を取り壊して新規にマンションを建てるよりは費用がかからないでしょう。
2015年当時よりも、現在の方がマンション相場が上がっていますから、その点は売主にとっては救いかもしれません。
(余計なことですが)既存の建物を減築・設計変更するだけならば、本件の早期解決を願っているであろう近隣住民の方々もあまり騒がないと思います。しかし、新規にマンションを建て直すことになると、近隣住民の方々は「7項目要望」をすべて充たさないと反対するかもしれず、また長期間揉めそうな気がします。
ご近所マンション
同じエリアの物件(大規模順)
新着物件