パークコート青山 ザ タワー［旧：(仮称)港区南青山二丁目計画］

今日引越し見かけました。
赤坂檜町よりも早かったですね。

ここ、大通り沿いってのがね…。
立地はとても良いと思うのですが、その点は残念。

タワーだから大通り沿いは仕方ないのだろうけど、隣のペンシルと同程度にへばりついて建っているのがどうもね。

2018年2月18日初売出し
北西角20F105A3億1800万@997
分譲対比+3000万弱？
バレーパーキング、ポーターサービス、最上階インフィニティプール、映画館以上の音響のシアタールーム、六本木新宿副都心眺望など・・・実物見ると12Fからの通常フロアで平均3億弱、21Fからのプレミアムフロア平均8億強がうなづけます。
霊園は賛否ありましたが眼下の広大な緑地がパノラマ感ある上、外苑、赤坂御用地の落ち着きと相まって希少性のある立地に感じます。

2億以下が10%程度なのも、ばらつきの大きいパークコート檜町ザタワーと違い好印象。
高過ぎといえば高すぎですが、都心バブルの中にあっても最上級の物件である事に間違いないと思います。
宣伝のようになってしまいましたが、実物見れば納得です。

>>1492 匿名さん
この角度はダサい。

パークマンション青山ザタワーでも十分に許容されたでしょう

>>1502 匿名さん
パークマンション霊園・ザ・タワーでしょう…w

青山霊園にはハチ公の墓だってあるんだぞ 偉人や著名人ばっかりなんだぞ

>>1500 匿名さん
売買で出てた105A北西角20F3億1800万@997の物件1日で消されて、今度は賃貸98万@3万で出てるね
引渡し期日まで売買禁止の条項違反でとりあえず賃貸にしたのかな

▽「北青山民間PJ街区着工｣(3/1三井不動産・東京建物他)
周辺は満遍なく出没することもあるが、この広大な一角は、個人的には無縁地区。
都営住宅の集積地を再開発するもので、大きくわけて、都営タワー、本計画地を
南側にまとめ、北部を商業街区化する計画。

外苑前方面はキラー通りや新生ベルコ跡地開発他もあるだけに、北部開発は
期待したいが、五輪関係利用も想定されているだけに、具体化には更に時間が必要だ。
標記開発は捻出地民活住宅関係開発で、本日着工された。従来計画でも
五輪迄竣工を目標としていた。

■主な概要
敷地面積：約7,895㎡
延床面積：34,800㎡
規模：地上25階・地下1階／高さ：約90m
用途：賃貸住宅(5F-25F)・サービス高齢住宅(2F-4F)・店舗保育所他(1F-2F)
住宅戸数：賃貸229戸・高齢者49戸
着工：2018-平成30年3月1日
竣工：2020-平成32年5月予定
概要ttp://pdf.irpocket.com/C8804/hI2W/FS0J/YyuY.pdf
*裏原他は車で立ち寄り&通リ抜けもあるだけに、先行きの商業関係開発を期待したい。

青山墓苑の新聞広告のバックに使われている。

竣工・引渡直前売買第一弾
1. 104A 4F北東角104.93㎡34,800@1094
2. 85A 18F南東85.3㎡31,800@1230
3. 83A 7F 南西角83.09㎡27,400 @1088万円
4. 105A 20F北西角105.44㎡ 31,800@995(2018年2月既出)
賃貸
1. 105A20F北西角105.44㎡ 98万(既出)
2. 85A13F南東85,3㎡80万
3. 72A9F北西角72,21㎡72万
4. 同 8F 70万

フロア構成が大別して、変則間取りが入る低層2〜11F,2、4、5億と並ぶ中層12F〜20F,最低でも4億後半、7億台、10億台と並ぶ高層21F〜26Fで分かれていて、大きな違いは眺望・見合い有無、天井高(低層2.75、中層2.75-3、高層2.8-3、5)。
タワーの特徴である見晴らしと開放感を考えると、中層以上と低層は単価に差がでてきそう。

ただ標準仕様でLDK,廊下まで総大理石、bathジャクソン・床御影石、食洗機ミーレ、床暖LD+MBR、全室カセットエアコン装備を考えると低層でも向き次第では魅力的

パノラマ眺望、最上階プール・サウナ・フィットネス、エステルームと仕様の高さ・センス考えれば売買@1100、賃貸@3万は固いか

3A」とは？ 東京を代表するブランド地区
「3A」とはなんでしょうか。投資格付けの最高位「AAA（トリプルA）」でも、人気の音楽ユニットの名前でもありません。“超”の付く高級マンションが立ち並ぶ「麻布・青山・赤坂（Azabu・Aoyama・Akasaka）」の頭文字をとったエリアのことです。

この「3A地区」は、「住んでみたい街」調査のランキング上位にはほとんど出てきません。「身近な憧れエリア」というより、セレブやエグゼクティブに限られた「手が届かない別格エリア」というニュアンスが伴っているのでしょうか。海外のインバウンド投資家からも指名が入る、不動産投資の対象として「鉄板の街」でもあります。しかし、実は「住まいとしての立地」としても、求められるあらゆる要素が詰まっているエリアといっても過言ではありません。

パークコート乃木坂ザタワーの方が素晴らしですよ。

PC乃木坂、住むならいいんじゃない？賃貸にはまわせないけど。

135平米150万円
21階以上のプレミアムフロアはいくらくらいで賃貸出るんだろう
https://kenrent.jp/search/186278/2018030808/

三井不もようやく森ビルと比べられるような物件を作るようになったか。

6.75億円で売りに出されてますね。
たしか販売価格は4.95億円
いくらで最後売れるんだろう
https://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2018035279.html

>>1514 匿名さん
坪1600万円超ですか！

いくら何でも1600万円は難しい。
事業協力者住居において、1000万円（北西棟）～1200万円（南東棟）にて内々に成約しているらしい。

しっ！！
現状@1600超えトライ中の虎ノ門ヒルズ、ブリスベージュに合わせて来てるんじゃない？

実際現物見たら、それらとは比べ物にならないどころか、ここ20年弱雲の上の存在だった名だたるパーマンからの買い替えが納得できる。
分譲時@1700、2000、3000超えの上層階に合わせた仕様、眺望、共用部で、下の方も仕様さほど変わらないからね。

19F135A@1600が決まらないと上層階買った人は全員含み損だよ。

仕様は日本一だと認めてるよ。
ＰＭ檜町公園、ＰＭ千鳥ヶ淵、ＰＭ三田綱町フォレストと同格。

しかし、価格はともかくアップ率は３０％上乗せが精一杯では？

まあ、次回の好景気には、５０％アップも夢ではないかもしれないけど。

>>1518 匿名さん
ＰＭ三田綱町フォレスト購入者さん？
何気に一括りにして同じクラスに入れたいのだろうが
立地と仕様は別クラスかと。

外野から失礼。

おっしゃるように三田綱町のアドレスはいただけませんが、仕様と住環境は超一流ですよ。
ご存じないのですか？

私のお部屋からは桜とボートと杜が眼前に見えます。
残念ながら、オーストラリア大使館や三井迎賓館の隣ではありません。

それと、話題は坪単価ではないのですか。
話題を変えたかったのかな。

>>1520 匿名さん
やはりポジショントークでしょうか。
確か三田綱町は天井高最大2.6mだったかと。
だとすると平均的な高級低中層マンションレベル。
残念ながら三次元構造では高スペックとは言えないと思います。
内装は変えられますから。
他の二つとは立地でも差があるかと。
あくまで個人の意見です。
記憶違いで2.8m以上でしたら失礼しました。

1518です。
ポジショントークではありませんが、
お気に触ったのならお詫びします。

趣旨理解してますから、問題ないですよ。
グロス+30%が上限目安とはよく言いますよね。

ただ今回は単価がどこまで釣り上がるのか、@1600が驚愕の数字な事は確かですが、日本一の物件の転売上限単価が更新されるのか注目だと思います。
PM檜町公園でさえ＠1000ベースで更新記録でてないですよね？

本日4月19日、ついに竣工日！
ご入居の皆さん、おめでとうございます！！！！！
工事関係者の皆さん、お疲れさまでした！

坪単価で比較したら渋谷駅直結の渋谷桜丘タワーの方が上なんじゃないでしょうか！ 残念

>>1525 匿名さん

渋谷駅の直結マンションって。。。苦笑
宣伝するのは自由だけど、正直ここより数ランク下ですよ、格もグレードも。てか比較されるのも嫌。
そもそもあの場所自体、好んで人が住む環境ではないので、男性単身者くらいしか需要がないのでは。
賃貸ならアリだと思う。

>>1526 匿名さん
わかってないすね
再開発のど真ん中のレジデンス棟だから、入り口は外人向けのサービスアパートメント対応のコンシェルジュだよ
部屋の広さも20階以上はほとんど100平米以上で、25階以上は150から280平米だよ
90年バブル以降の最高値確定ですよ

さすがに今日はプール利用者はいないようです。

25階のバーカウンターのメニュー確認しましたが、良心的な値段でかえってびっくりしました。

>>1527 匿名さん

御託を並べるのは結構だが、住環境が最低クラスなのは変えようがなかろう。
外国人はとことん嫌うよ、そういう場所。知ってると思うが。

ではさようなら、バブルの塔さん。

引渡されてみると、想像を絶する素晴らしさです。
植栽管理も共用部担当の質も大変素晴らしい！

超高単価でこそ実現できたとはいえ、他に類を見ないマンションを造った三井さん流石です。
施工の大林組、関わられた全ての方々に賞賛の拍手を送ります。

プレミア仕様23F143A95000@2185

わざわざここでお礼をいわなくても
担当者に言えばよいのでは？
絵にかいたようなポジショントーク

写真でみたいです！

プレミアムフロア
9億5000万円！！！
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FWRV4A07/

>>1534 マンション検討中さん

内装の趣味が古いし、家具の配置に困りそう

素敵です
少し背伸びしてこちらの物件にすればよかった
もちろんプレミアムではないですが

プレミアムでローン趣味レーションしてみました。

頭金無しボーナス返済も無しで１５年返済

なんと毎月500万超えている！あたりまえか。

10億円を超えるタワーレジデンスが普通に在るエリアとして青山も入ったということになりますね。

六本木ヒルズ、檜町、これから出来る麻布台と虎ヒル横の超高層、この4エリアは特別金満エリアですねー

>>1538 匿名さん
六本木虎ノ門とは住民層が明確に違う
そこがここを別格にしたんだよ
23F95000はリフォームやり過ぎちゃった感あるな、元の方がシンプルで好きだな

渋谷はさらにランク下ですね。

>>1539 匿名さん
ココは外苑西通り沿いなのはイマイチ。

住民層の話は別
4エリアが金満地区って書いたでしょ。
自身青山にセカンド有り百も承知。
金満地区虎ノ門は賃貸用に所有。

外苑西通り沿いでもなければ外苑東通り沿いでもない。
正確には都道319号環状三号線沿い。

渋谷区と港区では話にならんでしょう

>>1541 匿名さん
失礼しました

自分もだけど、都心セカンド、収益マンションって小金持ちのセコセコした小遣い稼ぎだよね
テレビスポンサーしてるような大企業オーナー何家族に聞いても全く興味ない
そういう人にここは住んで欲しい

>>1544 匿名さん
あなた様に同様にされる謂れなし。

他人様にどうして欲しいなどもなし。

>>1545 匿名さん
どうぞご自由に
セカンドとか聞いてもいないのに言い出すのは小金持ちでもないか
オーナーが住民層気にするのは当然
あなたが違うようで安心した

仲良くせんでもええけど、無意味なケンカしなさんな。

>>1539 匿名さん
ゴージャスにした方が特に中国の方には喜ばれるので、売れ残りの選択してしてはありでしょう。

誰かさんが言っていましたね。
金持ち喧嘩せず。と。
このようなサイトで喧嘩状態のような投稿内容は
大変醜い。
本当にここの住人様ですか。
もっと、このマンションの良いところの投稿を希望する。

今週の日経ヴェリタスで特集されてましたね。

中国人は墓地マンション買いませんよ。。。

あれ、まだ完売してなかったの？
https://www.google.com/url?q=https://www.31sumai.com/mfr/X1402/&so...

再販住戸

>>1553 匿名さん

キャンセルが2部屋ありました。

8階で坪単価1100万円ですか
最近はだいぶ見慣れてきました

>>1555 匿名さん
1部屋しか再販売してないですね。なぜ2部屋ってわかるんですか？

三井から連絡ありました。２部屋空きが出たのでどうですかと。もう一部屋は1LDKで1億7千万くらいだったのでもうすでに売れたのでは？

>>1558 匿名さん

景色が良くない方角でしたね。
間取りもリビングに張が出ていて今一でした。

しかし、南青山は強いね
もう坪1000万円を切ることはなさそうですな

コンシェルジュとバレーパーキングの担当の方は、若い方と中年の方だと、この物件だと、どっちが向いているんだろう。

新宿から見ると、このマンションがどれなのか分かりませんでした。

>>1561 匿名さん
気の利くひとなら、年齢は関係ないよ

>>1562 匿名さん

新宿方面からだとビルが影になって見えないよ。赤坂檜町からは正面で良く見えるが低くて今一？

この時期で壁が剥げ落ちているって…
赤坂檜町も同じみたいだけど
三井さん大丈夫？

>>1565 匿名さん

ん？？？
こちらパークコート赤坂檜町ザタワーの住人ですが、
「壁が剥げちてる」とは、どこの壁ですか？？

また、それはどうやって知ったのですか？？

マンション玄関入口2つにあるマット。
安っぽ〜い1000円くらいの置いてない？
建物は高級なんだから全体的に品質合わせていかないと。安っぽ〜いマンションに見えるよ？いろいろ残念。

>>1566
1565です。私は住人ではありませんが住人の方から室内の壁がボロボロと剥げ落ちると。
すると赤坂檜町（こちらは地権者の方ですが）からも同じ話を。
売主にクレームは言っているそうですが、現時点での対応はしないそうです。
竣工2年後目安とか言っていたかなと。
住人の方ならば間違いなくわかる内容だと思いますよ！

>>1568 匿名さん

1566です。
あ、“室内”の壁ですか！
こちらの室内は問題はないです。
外から見える外壁か何かかと思いました。

壁ってなんだ？クロスのこと？
嘘はいかんよ。

>>1570 通りがかりさん
クロスの糊が浮いてきてポロポロ剥げ落ちたように見えるのは考えられますね

会社で買って置いて賃貸で回して、将来の資産にもなれば、と１７０百万円のキャンセル住戸を思ったが辞めた。
どうせなら住みたい。少なくともセカンドで。
しかし８、９割方空き家にして置いて、たまに使うのではお大尽だしね。

こういうところ買える人ってどんなお仕事してる人なんでしょうか

上場企業の役員クラス、資産家(地主)、株で一獲千金、脱税業種(ご想像にお任せ)などでしょう。
東大出であろうが、一般人は絶対に購入できません。

すごく多くの中古売りが出てますが大丈夫ですか？

2億から9億まで選り取り見取りですな。

>>1575 匿名さん

投資目的の人が大半なのでしょうか？

投資というより投機ですね。
ここは表面利回り2%台で、賃貸して家賃を得ても利益はすずめの涙ほど薄いです。港区の新築は皆同様、キャピタルゲイン狙いの転売しか利ざやはとれないです。

一攫千金を求めて、人生賭けている人が多いということですか？

青山一丁目や六本木エリアの新築利回りは概ね2%台です。全額キャッシュ購入以外に出口は見いだせないし、目的は税金対策ぐらいですね。
当マンションは青山に住んでるというステータスをくすぐるコンセプトですが、建物のデザインやインフィニティプールも最初だけ見栄えがいいだけだし、中華系の派手好みが日本離れすれば、あと5年後にここの資産価値は崩壊しますよ。

渋谷駅前再開発マンションとかもまさにそんな道を辿りそうですよね。

>>1573
＊＊＊とかですね。

>>1580 マンション検討中さん

それはびんぼうくさい庶民の主張ですね。

いやいや
ぼったくりマンションを購入する理由なんて、税金対策か散財以外にありませんから。
ZOZOのM氏の爆買いも税金対策ですし、麻布や六本木などの数百万の賃貸マンションに住むのもそうです。ここも賃貸で新築で入居し、更新前解約でとっとと退去するのがベストです。もちろん税金対策です。
一方、見栄え組の散財派は転売以外に選択肢はない。ローンを組んでる時点で、坪1000万以上のマンションに住む資格なんてないでしょ。予想より早く大幅に値下がりしたら面白いですね。

購入または賃貸のいずれもお大尽様にしか出来ない芸当です。
善し悪しではありません。そういう方々もいつの世も一定数いらっしゃるという意味です。

我、買うには、遠く及ばず。
借りるも、夢のまた夢。
日々、車窓から仰ぎ見るも、いとをかし。

ワンルーム賃貸なら、大丈夫？

私だったら、こんなマンションに住んでる人より文京区や杉並区辺りの居を構える人に惹かれるけどなぁ。

六本木、青山、渋谷の一等地マンションは今後、永久に坪単価1000万円未満では出てこないよ
日銀総裁に聞いてみな

渋谷は安いだろ

>>1588 匿名さん
自分なら文京区杉並区よりこのマンションに住んでる人に惹かれる。
だから個人の好みによる。

親戚が青山墓地に権利持ってて、
一緒に行ったついでにここを見たけど素晴らしいな。

ここは今現在日本一。少し前までは六本木ヒルズが日本一だった。また10年先にはトランプタワーの未来番みたいなのができたりするんじゃないかな。