グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-28 16:15:25
志村坂上の物件なんか引き合いに出すとまた誇り高き中野区住民が怒り出すからやめてくれ～?
それより今となっては23区内では価格だけみたら安いぶるいに入る物件なのに売れてない最大の理由は何なんだ？
隣りの旧日本陸軍中野病院で○体実験が行われてたからとか？
売れないマンションの代表格であったプラウドシティ大田六郷がめでたく完売となりました。グランドメゾン江古田の杜もあと一踏ん張りです。
積水さん、早くここをさばいて、次はグラメ新梅田タワーに全力投球せなあかんで。
ちなみにこのマンションは練馬区アドレスの方が売れ行きは良かったと思う。
環境は自然豊かで静かだから完全に練馬区の雰囲気
練馬区でマンション探す層はそういう環境を求めてる人だから完全にマッチしてる。だからそういう層が検索して引っかかる。
そして便利な中野区も近い、病院もあるという売り文句にしてれば、すごく売れたと思う。
逆に中野区で探す人は上にも書いたけど外周区というのが嫌だって言うことと
ごちゃごちゃしててもいいから安くて便利なところに住みたいって人だから
値段がそこそこ高くてちょっと不便な地域にあるここは、検索に引っ掛かりはするけど、見向きもしない。
売り方失敗してるよね。
中野区だったことが完全に足を引っ張ってる。
中野区は交通便利のイメージが大きいから、現代の感覚で平均すると練馬・杉並よりイメージが良いのがわかります。
（中野区で駅徒歩15分表記になる地域って殆どないんじゃないかな？練馬・杉並・世田谷よりもその分イメージが良い）
閑静な住宅が好まれた昭和の感覚だと>5067さんが言ってるようにイメージが悪いんだと思いますが、今の感覚だと中野区はかなりいいイメージでしょう。
文京区と肩を並べるという>5069さんの書き込みはやや誇張にしても、鉄道交通重視の現代では平均的な物件ならかなり評価を上げていているのは事実だと思います。
バブルじゃなくて、そういった時代の流れでしょう。
ただ、その交通の強みが売りの中野区の中で相対的に交通の便が悪いこの物件はそりゃ苦戦しますよ。
中野区のはずれの上鷺宮の物件は三菱・野村ともうまく行っていたみたいだからそうした流れもあって積水は読み誤ったのかな？
ひいき目に見ても、戸数多すぎるように思います。
楽しみなのはゆっくり完売した後。人口が増えて、
周囲の町並みは10年かけて変わっていくのでは。
西武でも駅徒歩5分で公園隣接なら余裕で完売しています。
このご時世、駅から遠いのは辛いですね。
>>5070 匿名さん
12、3年前のグランドメゾン杉並シーズンという井荻駅徒歩9分の大規模物件が上手くいって、その成功体験にとらわれたのかも。
杉並の場合、正直言えば当時の周囲の街や雰囲気が貧相過ぎて、その中で立派な大規模ができたから、注目が集まって地元住み替えも上手くいきました。中古もそんなに値落ちしてないようです。
また、中野区のはずれの上鷺宮といえど、駅徒歩4分ながら静かで、富士見台というマイナー駅が意外に便利な点が周知されたのでしょう。三菱の上鷺宮は高額な割に上手く完売しました。
都心から遠いのに意外に便利と都心から近いのに意外と不便。前者と後者では全く印象違います。池袋線有楽町線副都心線は遅延が頻発しますが、それでも大江戸線より利便性に優れて評価が高いのです。
先週発売の東洋経済の特集「首都圏最強の通勤路線」で大江戸線のランキングはどんなもんかと見たら、なんと丸々抜け落ちていました。東洋経済の酷いミスで悲しいですが、そんなに存在感ない路線なんでしょうか？
>>5072 評判気になるさん
電車通勤・通学する層と、
車通勤・通学する層の違いでは？
そもそもターゲットとする層が違いますよ。
フツーのサラリーマンのほうがパイは大きいでしょそりゃ。
車なら戸建ての方がこのあたりだと、費用・利便性ともに上だと思いますよ・・・
ここはどちらかというと隠居向けで、定期的に通勤通学しない人には向いてると思います。
5076は荒らしですね。
坪２７０前後の庶民物件で車通勤・通学する層だとわざと書き込んで
高値掴みしたここの住民を馬鹿にしながら遊んでるだけ。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
マンションに資産価値なんてあるのでしょうか？
>>5089 マンション掲示板さん
建売り戸建もファミリーマンションも所詮は30年から47年で償却される消費財です。いっときのバブルはあれど、長期的に見れば実需要的な価値しかないようにメーカーと国に作られています。商品として。
結局後悔しないのは自分の目で見て好きかどうか、欠陥がなく家族は安全か、予算が背伸びしていないかだと思います。
広告しないでも完売するものが最良物件。売れないから、周知させるために金をつかうのが広告。
>5096 検討板ユーザーさん
100%そのとおりなのですが、当てはまらないケースもありますね。超都心部一等地の古いマンション。赤坂の物件などですが、高くはなれどけっして安くはなりません。どんなにぼろくても、古くてもです。建物よりも、建物が存在する位置に多大なる価値を与える物件などです。
その観点からは、ここは都内23区内ですが、位置の価値(人がおお、ここは! みたいな感動値)がないのですこし難しいですね。感動値がなくとも、利便性高だとそれを打ち消せるのですが、それもいまいち。トータルなエンバイロンメントは優秀だとしても、それらは単に郊外物件では当たり前のように付加されるものだからです。
赤坂の相場よりかなり安い物件などは、流通する前に買い手が決まります。業者がいち早く抑え、利益の上乗せをたっぷりと行い再販されるからです。広告、スーモなどのエンドコンシュマーに流れてくる情報はすべて利益をたっぷりと吸い込んだ高野豆腐みたいな情報です。でないと広告費は捻出できませんので。
>>5104 評判気になるさん
お詳しいですね。業者さんでしょうか、お疲れ様です。
おっしゃる通り、赤坂など港区、渋谷区、目黒区、千代田区等都心部の立地は当然そうですよね。用途地域や管理規約次第では用途変更して住宅以外への転用も視野に入りますし、価値は無限に広がります。
築古でも23区内で相場より安い物件であれば、徒歩10分圏内でしたら赤坂に限らず買取業者が仕入れに動きます。老朽化による水漏れなどのリスクはありますが。
不動産は立地が全てと言われますし真理です。
ただし、あくまで「投資用不動産は」立地が全て
という表現が正しいでしょう。
そして、投資用として100点満点な不動産に手を出せる余剰資金、知識、人脈を持つ人は限られます。
このマンションは個人的には実需向き不動産だと思います。投資用の価値を求める方は港区ほか都心4区またはメジャー駅の近くがお勧めなのは言うまでもありません。
あくまで消費財として手頃なファミリーを購入して結果、空きが増えて30年後は安物件として移民スラムになるか
投資要素を諦めたくない、諦めずに間違いのない立地を買って高い支払いに追われて、しかしある夜、隣の部屋で火事が起きて事故物件になり価値を落とすのか
未来は誰にもわかりません。
難しいですね。
>5105 検討板ユーザーさん
私は不動産買い替え、追加含め4回経験している素人です。
投資用とおっしゃいますが、そもそもマンションの歴史から、ファミリータイプはすべて実需向きが基本だったと思います。(除くワンルーム系)
80年代は駅徒歩5分以内の物件が当たり前でした。近くて安い、単に部屋を買うのだから利便性と合理性の追求からマンションがそのシェアを伸ばしました。駅近くにたっぷりとした敷地の戸建ては購入が難しかったのは言うまでもありません。今、投資用になってしまった赤坂などのマンションはかつては実需向きなのは間違いありません。都心部の価格高騰と、再販時の利ザヤの大きさから投資対象に昇華されただけだと思います。つまり、実需マンションでも資産価値次第では(購入当時は考えられなかった再開発などで急激に価値が増大するなど)赤坂のような事にならないとは誰も分かりません。たとえばいきなり駅ができて駅前になってしまうとかですね。
そのようなラッキーが無ければ、やはり駅の近く5分、今は難しいのでせめて7分坂道無しの物件が無難であることは間違いのないところです。それに追加して、ターミナル駅であるとか、始発駅であるとかの付加ポイントが価値を高めるのだと思います。
とまれ、現代はマンションに向く駅そばがすべて過去物件で埋め尽くされていますので、新築マンションデベロッパは「いかに、駅から遠くても魅力を打ち出せるか」に注力しているように思えます。駅近くならばなにも宣伝もせずに即完売するからです(相場とあまりにかけ離れた場合はこの限りではありませんが)。中古を妥協しながら選択するのか、新築を妥協して選択するのかの「究極の選択」しか最近では残されていない気がします。残念ですが。
>>5106
全くその通りで、いまは究極の選択しかないですね。ごく普通のパパとママが、ファミリータイプに投資性を意識せざるを得ないのは、不動産に関する不確定な情報の氾濫と、この国の先行き不安が原因だと感じます。残念ですが、それが今買うということなのでしょうね。
昔と変わったのは、核家族化、高齢化の影響でしょうか。小さな階段使用必須な戸建よりマンションのほうが長く住めると考える人も増えて、
駅から離れようがマンションを選ぶ方も多数派になりつつあると言えるでしょう。とはいえ、駅徒歩10分がやはりひとつの限界。
そういった意味では、病院や老人福祉施設に囲まれたこのマンションには、安心要素という意味で付加的な魅力があるのかもしれません。
この先駅近に建つ築古マンションの建て替えは、住民の思惑が絡み合ってなかなか進まないでしょう。容積率のやりとりなど国の苦肉の策もありますが、果たして。
>>5108 匿名さん
530戸中400近くは入居しているのが、良くも悪くもこの物件の実力ということでしょうね。実際に見てみて、バス通勤圏内という点が気に入ったので購入検討しています。
私みたいな人が400居るということなんでしょうか。
ここはそんなに悪いマンションだとは思いません。ただ購入検討する方は、感覚的に価格バランスが許容範囲かシビアに精査するのだと思います。高額な買い物だから当たり前なのですが。販売側の価格設定がすこしバブル期待から調子に乗りすぎただけだと思います。500万安ければ飛ぶようにいきましたね、きっと。
成増の物件も調子に乗りすぎたものがありましたね。
>>5109 購入希望さん
そうですね、竣工済みなのに8割も埋まっていないという、、、厳しいですがそれが現実。
これからの時代、半投半住でマンション選びをする人が増えていきますが、そんな中で新築時にですら（しかも割安価格で）選択してもらえないとなると、厳しいでしょうね。
多少高くても残積割れしないような物件は郊外でも売れ行きが良い。戸数が160の和光の地所物件は、資料も送ってこないし大した宣伝してないに、売り出し二ヶ月で8割が分譲済み。
さいたまは、さいたまディス映画も上映されるし、漫画に描かれて超人気になった赤羽みたいに化けるかも。赤羽なんてブルーカラー労働者の汚いオッサンが酔っぱらってくだまいて、あんなこ汚いとこ行く気もしなかった昔。今は住みたい街上位なんだよね。
成増の物件は700万は値下げしているようです。ここも1000万下がれば売れ出しますね。最初に買った方はお怒りになってはいけません。スーパーで今さばきたての刺身を買っていちばんおいしく食べたのです。閉店まぎわだとその刺身は色も変わり不味くなるかわりに半値になります。これと同じ事だからです。
>>5118 マンション検討中さん
マンションは耐久消費財です。生魚と一緒にしてはいけません。優良な中古マンションは新築時より高いです。優良マンションは生魚ではなく、鮑の干物です。
>>5123さん
こちらの方が都心からの距離は近いですよ
タクシーで帰ったら差がつきます
そんな田舎なのに中古の物件が6～7千万ってありえないです。
だったらこっちは億ションですよ。
値付けがおかしすぎ。
>>5124 匿名さん
あんま変わらないでしょ、この辺りまで来てしまえば。
パークハウス上鷺宮、情報見てみましたがこちらよりも駅近であり、さらにグレードが格段に上ですね。高級感も段違いにパークハウス上鷺宮の方が上です。こちらの方が良いというのはあなたの主観に過ぎないでしょう。
https://www.mecsumai.com/brand/story/047/
プラウドシティ吉祥寺はここより1000万安く3L買えるし、魅力的だな。もちろん個人の主観です。
>>5124 匿名さん
新宿から5キロなのに、値付けや人気、利便性で上鷺宮や一部の埼玉物件に負けてしまうのが現実なんですよ。
タクシーだって新宿から行くのはいいけど、新宿に向かうタクシーはなかなか捕まらないでしょ。
ヤフー記事で、マンションに資産価値なんて無いと書かれてました。すべてのマンションは廃墟になる。だそうです。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190220-00000006-pseven-bus_a...
＞多くの人は分譲マンションに幻想を抱いている。マンションが半永久的に存在して、自分たちの資産になるものだと考えているのだ。しかし、その考えは間違っている場合が多い。
>>5129 マンション掲示板さん
で、何が言いたいんです？廃墟になる可能性よりもはるかに高い確率で転売しなくてはならない未来が待ってます。人には色んな事情があるからね。そしてその時に始めて資産価値と直面するんですよ。
以前度々登場された住民の方は永住の決意のようでしたから、廃墟になろうが資産価値がなかろうが関係ありませんね。
やはり火曜、水曜はスレッドが良く伸びますのぉ。業者さんおつかれさまでーす。
たとえば 71.31 平米 6480万円 でここを買った人は、中古で売り出すときには
諸費用などのマイナス分をのっけて売らざるを得ないので、損をしないように売るには
7000万ぐらいの値付けをしないとだめなんですね。6480-1000= 5480万で買った人は、同条件の部屋が7000万で売りにでていたとしても、6500万で売ればこちらに買い手が付き、1000万の売却益が出る仕組みになりますね。損切販売のタイミングは大事だな。
大規模がいいと皆さんいいますが、中古再販適齢期になると大規模はかえってマイナス要因が目立ちます。おなじような部屋が様々な価格で売られだします。結果、安い値付けをした部屋からはけていき、価格改定や指値を余儀なくされるからです。90世帯ぐらいのマンションで駅からの条件、管理状態が良ければ、それはかえって希少性へと昇華するから不思議です。
であと何戸売れ残ってんの？
であと何年で完売するの？
八王子は便利すぎる、奥多摩が適当
>>5135 評判気になるさん
小規模で希少性があると評価されるのは、よっぽど立地がいい場所だけだと思うよ。それこそ、新江古田で駅近で小規模って言っても何も魅力に感じない。それだったらここの方がマシよ、売れてないけど。
>>5141 マンション検討中さん
それはないかな笑
同じ坪単価なら、わざわざ長く歩いて大規模を
選択するメリットない。存在感ある建物に住んでも利便性が損なわれれば幸せになれない。
駅から遠いことは間違いなくマイナス要素。
大規模は小規模より良い、とは言い切れない。一長一短だから。
新江古田は吉祥寺と比較すると、吉祥寺は毎日Vividな生活がイメージできる。毎日が楽しいに違いないと明るく前向きになれる。これが土地の持つパワー。新江古田にはパワーが無さすぎる。
中野区アドレスが最大のメリットですよ。
都心から近くて自然があってブランドもある。
本当に素晴らしい物件です。
選ばれた住民だけが享受できる生活だと思っていますし、完売しなくても気になりませんね。
で、残り何部屋なの？150くらい？
全然スレ違いだけど、吉祥寺は第六感的にやばい。
花小金井もいいんじゃないですか。
住民はビシっとネガを黙らせることができる決定的なこの物件の優位性を示せないもんなの？
もう３年ネガに弄られっぱなしで飽きたでしょ？
値引き交渉のコツ
