クレヴィア豊洲についてのその3です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします
前スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584847/
所在地：東京都江東区東雲1丁目11番25号（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～83.44平米
売主：伊藤忠都市開発 、セコムホームライフ 、三信住建
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2015-12-28 16:49:43
エセセレブと質実剛健なんだ。
それはもう思想の違いなんでしょうね。
>>586
余計なものって共用施設？少なくともPHTは免震構造だから地震の際の建物へのダメージも少ないし、火災保険や地震保険も免震だから割安。柱の食い込みも少ないから同じ平米でも有効面積が広く部屋が広くなる。さらに長期優良住宅だから固定資産税も安くなるし住宅ローン減税の還付限度も大きい。これらの経済的メリットは、少なくとも管理費の差を補って有り余ると思うんだけどそこはどう考えてるの？
ずっと前から気になっているんだけど
普通、展望とはいわないよ。
展望とか言ってる段階で、あなたは営業
では無いとは思ってた。
HPを見たら、販売開始時期が２月上旬から２月下旬に変更になってますね。
何回延長するのか…
真面目に値下げを検討しているのかも知れないですね。
中古なら
眺望よし、共用施設充実、日照よし
が
1000万安く買えます。
情報提供です。
値下げはあり得ないのでは？
そもそもコストプッシュによる価格上がりだったわけですから、値下げするにはコストダウンする必要あるわけですが、今から仕様変更は難しいと思いますよ。
おそらく、購入希望者を集めてるんじゃ無いでしょうか？
まとめて売ったほうが効率が良いですし、イメージも良いですから。
そもそも、今の時期に買う人少ないでしょうから、一気に4月まで延期したほうが良いと思いますがね。
>>595
数字がわからない方のようなので補足すると、PHTとここを比べた時の税制や保険の優遇金額は、仮に7000万の部屋を住宅ローン5000万で購入する仮定で比較した場合、約120万程度PHTのほうがお得になります。これは管理費の月差額を5000円とすると、20年分の金額となります。つまり、PHTは管理費は高いものの、減税や優遇によりほぼ差額はないことになります。
物件価格が1000万円以上違うんだから、月5000円位じゃパークホームズにするわけ無いでしょ。。。（笑）
>>598
売れないと営業の人件費やモデルルームの維持費、未入居部屋の修繕費管理費の負担などで大損なので赤字覚悟で値下げするんですよ。
伊藤忠はダメになると値下げする売り方のデベなので、このまま販売時期が延びると秘密裏に値下げするでしょうねぇ
パークホームズの営業さんかな？
100戸しかないから、買いたい人が買えば終わっちゃうよ。
なんでパークホームズの条件最悪の部屋を買わなきゃいけないのよ（笑）
いくら安いといっても、それは無い。
それなら、同じ価格でクレビアの条件良い部屋を買います。
最低ランクのパークホームズ買うか、条件の良いクレヴィアを買うかは、価値観次第じゃ無いでしょうか。
>>607
クレビアの条件のいい部屋って坪310くらいするんだけど… 眺望気にしないなら低層でもいいんじゃないの？条件って低層と方角でしょ？ここの低層は日が当たらないから北向きと変わらないし
950万くらいしか違わない。
だから営業じゃないって(笑)言ったじゃん。
あーいえばこういう方が多い(笑)
家買うんだから色々調べたよ。また色々書くと色々外野がうるさいからさ。確かに免震は色々メリットあると思うけどね。それは認める。
ただ、もうここに決めちゃったからさ。ごめんね。
全部相手するとめんどくさいから検討中の人とかオプションの話したいんだよね。そんなに暇じゃないし外野には暇があったら回答するよ。飯食べてきます。
初カキコです。
先日営業の方から留守電に、価格改定してお求め安くなったのでぜひもう一度モデルルームにいらしてくださいと録音されていました。
ウチは嫁が完全に冷めてて検討から外しましたが、価格がネックで検討から外した方はもう一度尋ねてみてはいかがでしょうか？
>>621
まだ金額はずっと決定じゃなかったから契約前に下がって嬉しいばかりだよ(笑)最初の設定が高すぎだとは思ったけどね。購入希望者のアンケートをとってなるべくその金額に近づけたらって言ってたよ。金額は結構ばらけたから、気になる人は行ってみたら？仕様は変わんないよ。
一割は下げないとインパクトないよね。
超割高な価格から200万下げても、まだ十分割高だし。
新しい情報でてきたねぇ。
でも、何か、外から公開されたから、仕方なく
書いた感じ。
かなり不信感を感じました。
623の投稿はなんか不自然だよね。あらかじめ値下げ知ってたなら、割高っていわれたら反論で値下げしたって言えばいいのに。知らなかったっぽい発言の後に的確な数字まで出すし…
やっぱり営業さんなんだろうね。
たった200万では…
でも、デベが現実を見始めたのはいい流れです。
相場感ある人は見向きもしてませんでしたから。
反応次第では更に現実的になるかもですね。
最低600万引いてから出直してきてほしい。
>>628
(笑)不信感？それは私以外の人に言うことですね(笑) 価格改定が出たのは最近の話。それがなかなか話題に出てこないなと思ってました(笑)これでここにはMRにすら行ってない人外野ばかりが騒いでるだけなんだなとはっきり分かりましたけどね。
>>628
(笑)不信感？それは私以外の人に言うことですね(笑) 価格改定が出たのは最近の話。それがなかなか話題に出てこないなと思ってました(笑)これでここにはMRにすら行ってない人外野ばかりが騒いでるだけなんだなとはっきり分かりましたけどね。
だからね(笑)自分は一切関係ないよ！(笑)
妄想激しすぎ。
値段が変われば書き込む人いるでしょ？情報知らないってことはここの事知らない人が騒いでるだけってこと。
>>638
何も知らないって…最近のことならその前にモデルルーム行った人なら知らない人も多いのでは？
むしろ購入をきめたあなたがなぜ他の部屋の値下げ幅まで正確に把握してるのか…
本申込後に値下げしたなら自身の部屋の値下げ幅をおさえればいいはず。
いずれにしてもただの検討者ではないようですね。
内部事情通の購入決めたさん。
ステマですか？
>>641
わざわざ値下げの前後の対比表を用意するデベはいませんよ。値下げ後にモデルルームにいったのなら、値下げ後の価格表を渡されるだけでしょうしね。値下げ前に部屋をおおよそ決めたのであればわざわざ全ての部屋の値下げ幅を調べる必要もないでしょう。営業さんに参考までに聞いてみた、という言い訳の方が信ぴょう性がありましたね。残念です。
>>643
見せてくれたけど？ダメなの？紙1枚に書いてあるんだから目に入るよ。価格こうなりましたけど、変わった後新たに他に希望の所はありますか？って聞かれただけだよ。
そんなに気になるなら本物見てくれば？今は価格改定後に変わってるけどね。見せてくれると思うよ。
って検討しない人にとやかく言っても無駄だったね。
どちらかというネガよりの外野ですが、値段改定したと言われて価格表渡されたら普通は気になって他の部屋もと比較するものだと思います。
>>644
あなた限定で対比表を見せてくれたのか（笑）
いまは価格改訂後だと思うって、いまはその対比表がないってこと？最近のごく数日間限定の対比表をデベがわざわざ作ったと。苦しい言い訳ですね。
残業お疲れ様です。もう少しまともな担当者をステマに就けてくださいね。
>>646
購入きめた さんは、過去の発言で値下げを知らなかったという趣旨の発言をしてます。そこから急に前から知ってたという発言をするから疑われる。過去の発言を追っていくと不自然極まりないです。もう一度発言を見返してください。
>>647
別に？自分だけじゃないだろ、みんな見てるって。見てるっていうか、載ってるから見ただけ(笑)それ以外何もないよ。
いつ決まったのか知らないけど、この前はそんな話だったよ。
今帰り？そちらは残業お疲れ様！こっちは早く仕事終わらせて飯食ってゆっくりくつろいでるよ！
正直なところ、購入決めたさんの書込みは違和感感じているんですよ。
例えで言えば、
料理不味くてもいいんです。お腹一杯になれば
酒不味くてもいいんです。酔えれば、
サービス悪くてもいいんです。サービスいらないから。
その代わり安ければと話が進めば何の違和感も無いのだけれど
価格は問題無しの素振りだったからね。
でも、その後の書込みを判断する限り、デヘから安い価格を
あなただけにといって提示されてるようですね。
ガテンがいきましたよ。
この程度の価格で高いと思うのなら、千葉にでも行くしか無いのでは？
価格予算内だから別にいいじゃない？あなたのお金を使って買うわけじゃない。色々話し合って決めたこと、大きなお世話だよ。値下げ知らなかったとか書いたか？どれか教えてよ。
ただ単に知ってる人間がどれぐらいいるのか知りたかったから黙ってただけ。
知ってる人がいたら話をしようと思っただけ。
本当にそれだけ。
ガテンがいったなら良かったよ。
隣でも話してたからうちだけじゃないと思うけどね。好きに妄想しときなさい。
妄想に付き合うほど暇じゃない。
本当に他に居ないの？MR行ってる人。
居ないなら話ができないから下りるよ。
確かに大きなお世話だね。
ごめんね。
でも、
このマンションはアメ横式の販売と分かって有益だった。
↑買えないからって、ミットモナイ。
諦めて千葉にでも行きなさい。
それじゃそろそろ下りますね。
これから色々書かれるんでしょうけど、もう何でもいいよ。ただ、言っとくが営業じゃない！(笑)これだけは本当だから言っとくね。
また本当に検討の話が出来る方が現れたらまたお話しましょう。
おやすみなさい。
よくもまぁこんな盛り上がれるね…
お疲れ様でした。突っ込みどころ満載でしたが１日これだけの労力はすごいね。なんの目的が知らんが。
２日ぶりに見たけどすごい盛り上がっててビックリ！
ちょっと前にモデルルーム行ったけど本当に検討してる、営業とコミュニケーションとってる人なら、
分かっちゃうような内容
自作自演
普通素人なら、MRとかまず略さない…
価格値下げ？この間連絡入ったけど、金額は具体的には教えてくれなかったよ
本気で検討してる(してた、か)けど、冷めるよ
いやしかしこれだけ購入検討に悪影響ありそうな書き込みは、本当に営業じゃないんじゃないでしょうか。
もしくは消されるの前提にネガへの憂さ晴らしか。
経済合理性を求める方は検討対象から外していそうですし、本当にこちらを気に入った方が購入されるんでしょう。
好き嫌いは理屈じゃないですからね。
MRの単語はずっと前から使われていますよ。
マンション購入雑誌みたいなのを読んでいるとふつうに
モデルルーム＝MRって略すかな。
公式サイトのモデルルームの画像が気になります。
全体的にトーンが低い色味なせいか、明るさが感じられません。
落ち着いているなーと思いますけれど、、
全体的に暗い。実際の採光はどうなのでしょうか。
HPの雰囲気変わっていますね。
お日様と友達とか、低層階は結構日陰の時間も長いのに法的にグレーでは？な表現は削除されてますし、デザインもコストをかけずに極力落ち着いたデザインに変更しようとしている感じですね。
路線としては正しい方向かなと思いました。というより、以前のHPが坪290とは思えない舐めてたサイトだっただけですが…。
マンションの価格は10人が見て10人全員適正だと思うようなレベルだと確実に抽選になるので、10人がみて9人が割高だと思うくらいでちょうど良いのだと思います。
残念ながらこの物件は残念ながら500人みて499人が割高だと思うレベルかも知れませんが･･。
皆気づいてないから教えてあげるけどこの物件の真の魅力として、豊洲と東雲どちらも使えるというメリットに気づいていない人が多すぎる。
りんかい線は大崎に出て山手線に乗り換えられるという非常に大きなメリットがある。さらーーーに、羽田新線のりんかいラインはオリンピック前に暫定開業が予定されているプレミアラインである。
つまりこの物件からわずか20分足らずで羽田にダイレクトアクセスできるということ。豊洲の1時間に1本しかない不便なバス便を使わずに時間に正確な鉄道でダイレクトアクセス。この資産価値を見逃していませんか？
弱小地下鉄の有楽町線の駅近よりも、有楽町線とりんかい線がどちらも使える立地というのが絶妙だし、資産価値になると思う。
ここより安くて、ここより良い物件が無いのも問題。
良い物件は高いし、安い物件は劣る。
そう考えると、価格は妥当なのかもしれませんねえ。
この立地でりんかい線が使える距離感という感覚が解らない
だから電車乗ってから20分くらいで着くわけよ。バスは結局時間の正確性が電車よりかなり劣るし、行きは時間に合わせていくからまだ良いけどあんまりギリギリで行くとチケット満席で買えなかったらどうしようとか心配になるし、帰りは目の前でバスが出てしまったときの絶望感といったらないよ。
羽田新線は超重要。国際線もどんどん増えるし、臨海線とダブルで使えるメリットは極めて大きいかと思う。羽田新線できたら豊洲と東雲の格差はほぼなくなると思う。
ちょっと心配なのは…羽田行きって東雲に停車しますかね？停車駅（国展or東テレかな？）で乗り換えればいいことですが。
飛行機にバンバン乗るような稼いでる人がこんなところに住むとは思えませんけどね…
ここは目の前から成田行きのバスが出ますよ。
たかだか100部屋のマンションでこんなに盛り上がるんですね。
ネガを見ているとポジ隠しのような書き方のものもありますね。名前は知ってたけど、どんな所か話だけでも聞きに行ってみようかな。なんだか興味が出てきますね、これだけ盛り上がってると。
購入決めた さん
ありがとうございました。
50〜200万安くなったってことは
やっぱり日当たりがないかもなと思った部屋は200万下げたのかな…
それだけじゃイメージ悪いから他もきもーちちょっとだけ50くらい下げとこうかな〜くらいかな…
正直もう少し頑張って欲しかったな。。
よし‼また行ってみよう‼と思える程でもなかったな…
下げ幅を聞いて少し冷めてしまいました（悲）。。
ここは価格が出る前、260から270ぐらいの予想でしたね。実際フタを開けてみたら290だったので、割高と言われたし諦めた人も居るようでした。
値下げしたってことは、ここで話してた相場観が正しかったということでしょうね。下げ幅は小さいようなので、まだ下がるかも知れませんね。
値下げする理由が無いのに値下げは無いのでは？
取り敢えず、モデルルームに行って確認するべきかと。
値下げは無いでしょ。100戸しかないんだから。
モデルルームに行って確認するしか無いよ。
その100戸が捌けないんでしょ？
もう少し待てばまだ下がる気がするな。
販売前に値下げしたとなると、まだ下げれる余裕があるんだと思うけど。
デベは売りきらなきゃ損だから、もう少し様子みた方がいい。
そもそも錯誤の箇所があるよ。
羽田新線はいっときオリンピック前を計画したようだけど
正式に無理との結論で発表されてる。
羽田新駅は難工事なので、まだまだかかるし
できるかどうかの保証も無い段階です。
営業さんも、
ここは133戸で、引き合いも多いのでめぼしい部屋は1期であらかた捌けてしまいそうです
と何回も言ってくるね。そういうマニュアルなのかも知れませんが。
その割には中々販売開始しないなあ…
確かにそうかもしれないけど、金額が見合わなければ買う気も失せる。
買える人だけ買えば良いのでは？
100戸しかないんだから
500万ぐらい値下げしないとインパクトないね。
値下げ200万かぁ。それでもやっぱ高いから辞めとくよ。10階5500万になったら考えるけど。
100しかない、100しかないと繰り返し書き込みされてるけど、実際には133戸。
例えば、1期で33戸しか出なくて、2期から100戸スタートになったら笑えますね。
>>697
売出し時期の再三の延期、売出し前の値引き、典型的な不人気物件の様相。ここが盛り上がるのはあまりにも突っ込みどころ満載の企画、無茶苦茶なポジ、ステマ、とネタが満載だからなんですよね。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
結局、大手と違って、価格表はあってないようなもん。
って事じゃないかな。
ホントに買うとみたら相手を見て値下げするパターンなら、
モデルルームに言っても分からんだろうね。？
うちは6,7階5500下回ったら決めようかな。
規模が近くて入居もほぼ同じのプレミスト佃二丁目より一年遅れの販売開始ですね。パークホームズ豊洲とずらしたのでしょうが、一年で売り切れるのでしょうかね。
ネガが増えてきて第一期販売って感じになってきました。
>>697
>>698
私も同じように思います。
前にどなたかが要望書は20くらいと聞いたと言っていましたしね…。真偽はわかりませんが。
でも本当にそのくらいかも。
下げ幅もう少し頑張らないと2期100戸スタートありえそう。1期である程度売れていないと2期で検討する人はだいぶ引きますしね。
価格の話になると毎回、
『買える人だけ買えばいいのでは？100しかないのだから。』
という書き込みを毎回みますが、
こちらをある程度本気で検討している方は買えないのではなく、買えるからこそ価格に見合った物件かを悩んでいるのでその文面ではズレているかと思います。
価格の話になると必ずでてくる文面なので、
話題をそこでやめさせるために言っている営業さんかなとすら思えました。
ずっと気になっていたのですみません。
>>702
そうですねよね、高い金額出して妥協したくないからすぐに決めれないんだな。
価格が見合えば決めれる人も多いかもね。
なんかスッキリ決めれないんだよね、ずっと様子見してる。特にセールスポイントもないなら決め手が価格になるのは言うまでもない。
ここの理想は坪単価いくらぐらいでしょうか？
ここを買うとなればどれぐらいが妥当なのか分からなくなってきました。
平均260くらいなら
まあ市場全体の高騰を考慮しても270が限界かな。
まあ東雲在住の方のご意見が伺いたいところですが…
260？250だろ。250ならインパクト大だね。
もともとそれくらいの予想でしたね。
まあ、今の相場で仕方ないとしても
ビーコンの新築時の平均坪単価以下が
ひとつの基準じゃないかな。
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
この物件の突出した魅力ってなんだろうって考えた時に、イオンが目の前くらいしか思いつかないんですよね。
上で一生懸命に2線利用可！！とアピールしている人がいたけど、両方とも近くはないし。
とは、言いつつも、現在のマンションが買い物に不便なので、価格次第では検討しようかと思っていましたが、「割高感」が拭えないですねぇ。
250ならね
予告広告みると、こんな感じでかいてありますが、、
お買い得なようにも見えます、豊洲ですし。
価格
4,800万円台予定～7,900万円台予定
間取り
2LDK～4LDK
専有面積
56.37m2～83.44m2
販売戸数
未定
だったら尚更250ぐらいが妥当でしょう。
橋くらいから一気に東雲感がすごいですよね。
もう少しきれいになってほしいものです。
物件名称と住所とが異なるケースってけっこうあると思うのですが、そういう場合って最寄りの駅名を使っているのかなと思います。
とはいえ、このマンションの場合、豊洲駅と東雲駅は一分しか違わず、しかもどちらも近いとはいえず、苦しいところです。
716さんのように言われると、お買い得にも思えるし、割高と言われればそうかもと思えてしまう。
けっきょくのところ個人の価値観なのだろうとは思うものの、判断がつきにくいなという感じがします。
ただ、東雲駅までの距離をわざと豊洲駅より遠くした
という事がもしあれば、
これは不動産表示の違法行為になります。
そんな事は無いとはおもいますが。
以外と改札までの距離だったら東雲の方が近かったりして。
この時期東雲橋何も遮るもの無いから風が強くて寒いよね。
もう少し待てばまだ安くなりますか？
買うのを急いではないんですが、まだ下がるなら下がりきってから買おうかと。
>>728
分かりません。
ただ、23区全体に言える話ですが、物件価格が頭打ちになってきている（実需層がついていけなくなっている）ので、ここから更に値上げした物件が出てくる可能性は低そうです。
ただし、それは値上げの可能性が低いというだけで、値下げの可能性が高いという訳でもありません。
いずれにしても、待てるなら待った方が良いです。不動産は焦って買うものではありません。
（ここに限らず、あらゆるデベは意図的に焦らせる発言をしてくるので、そういうものだと思って下さい。）
市況を勘案して283と言ってるだろうに。
240～250ですかね。
240は流石にないだろうけど、そうだったら買う側にしたら嬉しいね。やっぱり260ぐらいだろうなぁ。やっぱり高いね、割高感が拭えない。
260ならいいと思いますよ。それ以上になると高いかも。
732です。
260多いですね。
75㎡で6,000万前後であれば、悪くないと考える方が多いということなのかな。
私としてはイグジットを考慮すると、対抗はブランズになると考えますので、あちらの価格(220程度)に引っ張られてしまう恐れがあります。
260ですと売却時に差損が広がるリスクがあり、二の足を踏んでしまいます。
永住だから関係ないはなしで。
ブルームバーグの記事ではマンション販売のピークアウトが指摘されていますし、
今後の購入計画が見えなくなってきました。
75平米で6000万円前後って今は内陸部でもなかなかない価格ですね（汗）
でもサラリーマン家庭が実際に自力で購入すると考えるとこのラインが現実的なのではないかしらと思います。
ただなんだかんだ言っても豊洲、ということなんですよね。
湾岸価格ということになると厳しいのでしょう。
「豊洲」にブランド力があるのかどうかは分かりませんが、
高いか安いかは名前で判断せず、実際に周辺を歩いて判断すべきだと思います。
私の感想は、
＜良い点＞
・イオン至近で買い物に便利
・京成バスの東雲車庫が近く、成田空港へのアクセスが良い（しかも京成は安い）
＜良くない点＞
・晴海通り沿い
・物流倉庫と自動車販売店に挟まれた立地
・駅までの距離
・過去の冠水歴（ただ10年に1度あるかないか程度）
仮に坪単価250万円以下なら、良い点に「リーズナブルな価格」が加わり検討の余地有りです。
予定価格が280-290なのに、250とか260とか、寝言言っている人はなんなんだろう？
買える人だけ買えば良いのでは？
どうせ100戸しかないんだし、竣工前には完売するんじゃ無いかな？
オリンピックもあるし、そのうち割安感が出てくると予想している。
まあ、仕入れ値がパークホームズと同じ位ですからね。。。
350超えてもおかしく無い市況だったと思いますよ。
ここまで価格を抑えられたのはあっぱれだと思いました。
完全にデベ視点の発言なのが気になるな。
イケイケの頃の判断ミスを消費者に転嫁して
終わりたいと考えていたら大間違いだぞ。
そういう事。250、260だったら検討内に入る。
これだけ言われてるってことは、それぐらいが相場的に納得が行くんじゃない？
そしたら金額に対するネガも減るかもね。
ベイズと同じかと思うとそれでも高く感じるな。時期が違うから仕方ないが。
BAYZは高かったよ
ここに住むとして、どこに住んでるの？と聞かれたら普通に東雲って言います。
駅は？と聞かれたら豊洲か東雲って言います。
結構地名と住所合わないとこありますよ。前住んでたとこもそうでした。
BAYZよりここの方が生活利便性は断然上
バス停近いし、スーパー目の前
買い物をする身としてはスーパーが近いとありがたいんですけど、それだけでこの値段はだせませんねぇ
>>757
本気で言ってるの？（笑）
ベイズとクレヴィア、タダでくれるなら絶対ベイズだわ。スカイズは坪300を超えた成約事例もあるからベイズも坪300はいくだろうけど、こっちは買った瞬間坪220。生活利便性以外は比較にならないくらいベイズのが上だよ。
特に占有空間のハイサッシは素晴らしいよ、占有空間の構造は間違いなく日本一。完全なフラット天井。耐震性、眺望も共用施設ももちろん比較にならない。ネットスーパーでいいっていう人はそこまで不便とも思わないだろうしね。
さすがにBAYZより上とか、きついですよ。
程ほどにしないと冷笑されて相手にされなくなっちゃいますよ。
これ以上顧客に愛想つかされてどうするのですか。
昔と違って情報の非対称性はかなり崩れています。
検討者は今の市況も知っていますし、また、東雲の新築分譲価格や、レインズに登録されているレベルであれば中古の成約価格も知っています。
下手な印象操作は頭が悪いんだなとしか思われません。
適正なクオリティのものを適正な価格で販売すれば消費者はついてきます。
色々大変だと思いますし個人的には同情しますが、正しい方向で頑張って下さい。
じゃあBAYZの中古買えってことね
ここより安く出てくる可能性もあるしね
2線利用可。かつ羽田新線もあるこちらの方がベイズよりは当然上でしょう。駅遠い、しかも駅が弱小の有楽町だけじゃね。ゆかもめは使えなさ過ぎてもちろんノーカウント。
ベイズも豊洲駅11分なんですね。
あの運河周辺の広々感は湾岸ならではです
東雲駅の件だけど
そもそも12分もスーツケース持って歩くの？
羽田新線があるというのも完全に不当表示
にあたる内容だね。
あんまり他物件と比べない方が良いと思う。ヤブヘビになっちゃうよ。
他と比べるといろいろと浮き彫りになるね
狭くて良いなら、青山あたりの中古マンションが良いよ。
ベイズは大暴落するよ。坪単価160万が適正と著名な評論家が言ってたのは有名な話。
スカ、ベイの話はこれ位でお願いします。あんまり叩くと粘着質の偏愛者が来てこの板まともに検討出来なくなるよ。
ベイズが大暴落ならここは超絶大暴落で坪100万位
ここはもっと下がるね
ここは上がるでしょ。
300万は超えてくるのでは？
スカイズはスーパーすらないし。
自由が丘も坪単価140万円くらいが適正ですからね。
その数値も信頼できます。
お得に買いたいのなら、千桜タワーにしたら？
10年無料で住んで売却しても利益が出る物件だよ。
ここはタワー買うのは怖いという人が買う物件だと思います。
管理費や修繕費。暴れる中国人など、タワーは怖いことが多いですから。
ワンダフルと比べちゃいかんよ。建物のレベルが違い過ぎるし、そもそもコンセプトが全く違う。ここの比較対象はクレスト木場でしょ。
>>779
なんかマスコミネタのレベルの話題だねえ。
そのラベルなら、逆も言えるよ。
タワーは住民が多いから、モンスター住民が
いたとしても多勢に無勢で抑え込めるけど、
100戸位だと１人のモンスター住民のために
管理が崩壊する危険性があるらしい。
まあ、管理会社の社員に聞いたレベルだけどね。
ワンダフルは陸の孤島、ここは都会
東海？
あ～東雲だからね。なるほど。
ここはスカイズの掲示板なの？
スカイズの格下物件ベイズよりはクレビアのが便利、交通利便性も上、中古価値も上の見込み、分譲価格は完全格上、住民層も格上、すべて事実かと。
他の物件の話ばっかり、どうでもいいよ。
ここもいいかげん早く売り出してほしいね。
>>791
銀行員になにがわかるんだよ 苦笑
銀行の融資担保として不動産を預かる場合でも、専門の不動産鑑定部門の鑑定士に依頼する。銀行員に不動産評価はできない。不動産鑑定士とも仕事で絡むから鑑定書もみるけど、担保としての不動産はDCFメインで測定するから駅近とか周辺環境、スーパーなんて関係ないから… むしろDCFで測定するとここは最低の評価だよ？周辺物件の賃料利回りと売却額で評価計算するんだから。せめてもう少しリアリティのある嘘を書き込んでくれ。レベルが低すぎて閉口する。
>>793
あんたも知ったかぶり恥ずかしいから良く調べて書き込んだ方がいいよ。鑑定評価は、原価法、収益還元法（DCF含む）、取引事例、その他の評価方法からその物件の利用状況から判断して鑑定額を決める。ここ一棟が賃貸としてPJ評価するならDCFもあるがここは分譲なのでDCF評価はしない。仮に投資物件として1部屋買う場合の評価方法は近隣賃料をベースとした収益還元でしょう。DCFの鑑定評価は別料金かかるから1室位ならDCF使わないよ。銀行評価は原価法をベースに取引相場を参考にする位でしょう。
評価方法は何でもいいんだけど、ここが中古になって値上がるなんてこと、あるんだろうか？
中古になっても上がるトコロなんて、殆どないのではないでしょうか。
一部、あまりマンションが出ない地域だとあがることもあると思いますが、レアケース。
ですから、あまり上がったりということを考えないで、
純粋に自分の要求するものと基準が一致するのか、という点に着目していけば宜しいのではないかと思いました。
>>796
あんたこそ教科書だけで実務を知らん人間の意見っぽいな。不動産鑑定書最近読んでるか？原価法で評価するとか今時あるの？不動産鑑定書で原価法計算してるのみたことないけど。だいたいが周辺取引事例法とDCFかもう少しイージーな収益還元法の折半だったぞ？確かにおれが見てるのは不動産ファンド関連の物件だから賃貸マンションが多かったのは事実だけどさ。銀行の担保査定に原価法で計算するなんてきいたことない。原価法と周辺取引事例法のほうが鑑定難易度としては高いしな。
>>796
不動産鑑定士さん？俺は確かに不動産鑑定の専門家じゃないから少し間違ってるのかもしれんけど。少なくともファンド監査の立場で不動産鑑定書50枚は読んだけど原価法で鑑定してるのはなかったな。原価法使うのはどういう事例なの？全く周辺取引事例がなく相場観のわからない物件でのみ適用される特殊な鑑定方式だと理解してたんだが間違ってる？
>>797
799、800だけどないね。鑑定のプロじゃないから適当な計算しかできないけど、どんな鑑定方式でも3割減じゃないの？原価法での計算はできないけどさ。原価法で計算するのは簡単らしいから796さんに聞いてくれ。
>>802
フォローしておくと、今の相場だとどんな鑑定方式でもマイナス評価になるから。この物件だけマイナスってことではないから誤解しないでくれ。
鑑定はどうしても過去の事例をもとに計算するからバブル相場ではマイナス評価になるのは仕方ない。ただ、ベイズとここではマイナスの具合はここのほうが低くなるのは確かだろうな。
>>803
了解です。今買うなら、リセール時に３割下落を覚悟しとけ、ってことですね。
だいたいそれくらいと思ってたのでハラオチしてます。ハラオチはしてますが、やっぱりズバッと言われるとぐっと来ますね。ホント悩ましい。もう少し価格下げてくれないかなぁ。
物件を比較し、資産価値の判断するなら
個人的な好き嫌いは隣において、そして評価方法なんて
難しい事も考えず、
現地を訪問して
素直に大多数の人達がどちらを総合的に魅力的と判断するかを
考えれば、多分、それが正解だよ。
>>800
書き方悪くて立腹されたらごめんなさい。リートや不動産ファンド関係者ならDCFの評価中心なのは納得です。要求利回りや家賃水準がおかしくないかしっかり監査して下さい。鑑定会社によってはいくつかの評価方法を参考として算定してくれますよ。地銀はまだまだ原価法の評価中心です。銀行のくだりは営業かも知れませんが前面の固定資産税路線価はこちらの方が遥かに高いですよ。評価はそれだけで決まるものでは有りませんがご参考まで。30％減はいい水準だと思います。マンションは償却するものですから家賃払った場合と比較して割り切るのも考え方です。
>>807
なるほどね、地銀とか絡んだことないからわからんだ。業界の方でしたか。ちゃんと返信してくれてありがとう、勉強になりました。いまは経営側の人間だから監査はやらんのよ。スレ違いだからもうやめますね。
そりゃそうだろ。
銀行が、ローンの客を紹介してくれる業者の建てた物件に
対して否定的な発言したら大変な事になる。
素直というか、無意識ステマというか、ほんと
ツッコミ満載だなあ。
>>809
ここの営業から勧められた銀行ではなく自分で金利とか見て行った銀行でそのような回答だったものですから。すいません、ここは普通に聞いたことも書いちゃいけないのですね。
もう大丈夫です、ありがとうございました。
>>810
ひょっとして以前北側の部屋に住んでますで炎上された方ですか。
だとしたら懐かしいですねー
すでに銀行に相談されるまで検討進んでいるんですね。
まだ販売開始前なのにすごいです。
ネガポジ気にせずに北側部屋脱出がんばってくださいね！
書いていいですよ。
書いていけないなんて言ってません。
でも、その書込み。
否定的な反論があるのも、また当然。
>>811
ん？なんですかそれは？うちは北側ではないですよ。
いや、買うかどうかは高いのでまだ決めてないんですけど、話を聞きに行ってきました。
実際値段が引っかかって踏み出せないんです。
もう少し安くならないかなと思ってます。
今週末モデルルーム予約していたけど
くだらん書き込みが多いほど検討したくなくなるわ
営業もアツくなるなよ、
どうせ天気悪いし、明日キャンセルの電話・・・
ホントもうちょっと頑張って値引きしてくれたらスッキリ決められるんですけどね！ その点はみなさんに同感です。
アピールポイントがないだけに値段がリーズナブルでないと検討できないよね。
購入決めたさん
でしょ。
眺望を展望と書いてた人。
値下げが思ったより無かったのでガッカリしています。結構話進めちゃったんですけど、やはり値段で折り合いが付かず購入白紙にしようと思ってますが、どのタイミングで言い出したらいいか悩んでます。アドバイス下さい。
この価格になれば買う。
と言えばいいの。
買えない。とか、高いから。
とか否定的な事を言うのは抵抗あるでしょ。
でも、この価格なら買ってやる。
と毅然と言えば、それは、相手にボールが
移るだけ。
話し進めるだけ進めて辞めるのは失礼ですよね。
私なら早めに断るかな
いや、ここは高いよ。
高層部分でも坪250位を要求していいと思う。
それで、とりあえずボールは向うに移る。
あとの譲歩はあなたの欲しい度でやればいい。
話を進めるだけ進めるのは
失礼じゃないでしょ。
迷っている段階で、どんどん進められるのは営業手法だもの。
でも断ると決めたなら、そこで止める。
それが、営業さんへの礼儀ではある。
ただ優秀な営業であればあれほど断りにくい
演出をするので難しいね。
そうであっても、客側が契約前に断る事に失礼なんて
事はありえない。
営業からみれば、あなたは客の一人に過ぎないんだよ。
そして、あなたは一生で1回かもしれない大きな買い物。
そうそう。
営業さんに悪いから契約しようとか考えないことだね。購入者は家族に責任あるんだから。
断る勇気も必要ってことですね。
言われ放題ですね。
私がここの営業なら来場されてもやりづらくてしょうがないわ(苦笑)
しかも珍物件のため長期戦になりそうでかわいそうに
人形町のプラウドは即完売で営業さん生き生きしてたな
マーケティングと販売戦略が上手いのか、土地なのか
まあ、ここまで周辺相場と乖離している価格を
提示する以上、売り手もトップクラスの営業を
投入していると見た方がいい。
過去の書込みでもそれを感じる。
>>827
全くそのとおりですね。
変に色気を出さない方が営業もやりやすいとは思いますが、彼らは自分のためにどんどん話を進めているので、客も自分のために契約前ならいつでも好きなときに話を白紙に戻して良いのです。
ぶっちゃけ、要望書出して販売してもらって登録して当選して重説聞いたあとに「やっぱりやめた」でも別に良いのです。
そのための「契約前の」重説なので。
営業はマジギレするかも知れませんが、契約していない以上営業側にこちらの行動を制約する権限はありません。（販社のブラックリストには載るかも知れませんが…別にここは大手でもないですからね。）
逆に、一度契約書に収入印紙貼ってハンコ押したら最後、手付け解除かローン否決以外では逃れられなくなるし、営業も相手にしなくなります。営業は次の契約相手探しに移りますから。
前に伊藤忠の物件検討したときに、情に訴える営業さんが多い印象がありましたね。しかも売れるまで帰ってくるな！という社風らしく、ここにあてられた営業さんは気の毒でなりません。
ここも見てると思うのでお悔やみ申し上げます。頑張ってくださいね。
営業マンには販売価格も間取りも仕様も一切決定権ないですからね。
格安物件：営業マンの力量関係なくどんどん契約が取れて同僚と差別化されない上に、客を多くさばかないといけないのでウザい
適正物件：営業マンの腕のみせどころ
割高物件：営業マンの力量関係なく契約が取れなくて同僚と差別化されない上に、何故か自分が客に怒られるのでウザい
こんな感じでしょうか。今回は担当した物件が悪かったですね。ご愁傷様ですが、頑張って下さい！
>>832
過去の書き込みをみると、MRオープン前で価格の目安もない頃から何度も「ここだと坪300を超える」と繰り返している人いましたよね。
面白いくらいピタリと予想価格合っていたわけですが、つまりそういうことなんでしょうね。
そう言えば、モデルルームが枝川ってのが良くない
物件とは遠いのは分かってはいるけど、
枝川のチョンばかりと不気味な感じが漂ってたので
そこに住みたくないと思ってしまったよ
モデルルームをいっそのこと「本当の豊洲」に変えた方が売れるかも！
今からでも手は打とう！
モデルルームがどこにあるとかそんなに関係ないと思うよ。移動なんて無駄でしかない。色々意見が飛び交っておりますが、これだけ書き込みがある分、購入検討層はいるということだね。この板で叫べば安くなると思って吼えているいる人がいるのは苦笑い。
今の市況なら坪290でまあ適正かと思うよ。予算オーバーの人は、千葉埼玉群馬で探すしかありません。
確かにこれで値下げしたら大笑いですね。
昨日やたら不動産詳しそうな人2人？自作自演で1人かも？いたね。あれが営業さん？でもここ3割高いと言ってたから他社の営業さん？見てて楽しいけど何が真実なのかよくわからない。とりあえずここ推してる人が少ないのはよくわかった。設備は固定ルーバーとかキッチン天板が人造で安いとあったけどキッチンとか床暖房ディスポーザーとか最新の設備はそれなりに揃っていたような？両側アウトフレームなので長谷工物件より良い。値段が一番問題だけど最初の広告戦力が間違いだった。広告担当は責任問題だね。豊洲駅構内の広告もパークホームズにおさえられていつの間にか無くなった。こんな所でステマやるよりやることあるよね。
>>842
なるほど！
そう言うことか、そこまで考えてる伊藤忠すごいね。
時期ずらしてパークホームズとは戦わない作戦ですね。
確かにオリンピック近くなるに連れ高騰するかもだから丁度いいのかな。
〉841
進撃しなくていいハウス「クレヴィア」(笑)
面白い広告ですね
ってことはここの大きな売りの１つであるツクリエを捨てた戦略ってこと！？
・・・営業さん頑張って。
ここはツクリエもそうだけど、市況がいいうちに早期完売を目指す戦略だったんだよな。
できる前なら日照とか前たての圧迫感もわからないし、ツクリエがあるか、早く契約したほうがいいって方向に持って行った。でもそれが市況の変化とステマの失敗で完全に裏目になったな
こんな売り方じゃなくて、空間だけの部屋を作っておいて、後からツクリエでカスタマイズできますよの方が良かった。
構造的に無理なのかな？
人気エリアだし、なんとかなるんじゃ無い？
マイナス金利でまた盛り上がるんだろうなあ。。。
予定価格が出ているのは2タイプだけですから
それ以外のタイプは値引きの交渉ができるんじゃないかと思ったりして。
甘いですか。
イオンが目の前なのにネットスーパーが玄関まで配達してくれるとか
ありがたみがあるようなないような。
大きな重い物を買うときは便利なのかな。
>>851
冬至近くにモデルルームオープンしたのでトヨペットの日陰になるのがバレバレ、センスのないホームページで無駄に日照をアピールしていたのが完全に逆効果になった（これに限らずあのセンスのないHPは、70m2が予算内とか反感買うキャッチばかりり載せていて販売に悪影響与えてる）。
まだ夏至の頃に売り出せばごまかせたかも知れないけれど…。
100％平置駐車場も、駅徒歩10分超物件にもかかわらず付帯率が30%と過去豊洲・東雲エリアで分譲されたマンションで最低ランクの値であるため、全くアピールにならないどころかマイナス要素（入居者の70%は自動車を持てない。ちなみにブランズ東雲は機械式ながら付帯率は57%）。
湾岸エリアは渋滞も少なく道路アクセスも良く車があると便利さが倍増する地域であることを知らなかったのか。坪290クラスの物件所有者の乗用車所有率を考えなかったのか。
6000万円以上簡単に出せる層が、車を所有できなくなるリスクを受容してまでも将来の修繕費が月数万円高くなるかどうかを気にするとでも思ったのか。
ネーミングもそうだけれど、そもそも売り主のセンスがあまりにもなさすぎる。
これで契約取れない責任を営業が取らされるのだとしたら流石に可哀想だ。
竣工後まで残ってりゃ値引きも出来るかもしれないけど、まあ100戸しかないし、完売しちゃうんじゃ無い？
マイナス金利でまた上がる可能性も高いし。
マイナス金利で潮目変わりますね。
不動産銘柄上がりましたし。
誰か相手したげて。
いや別にシカトしようとか思ってないけど。
もう販売始まるまで、高値ウラミ節以外に話すネタなさそうじゃないですか。
買える人だけ買えば良いのでは？
マイナス金利始まったら、また上がるんだろうね。
一般の購買者に誤信、もしくは誤信を強めるような
書込みは反応するけど、
ポジでも間違って無い主張には反応しないって事でしょ。
無視では無いよ。
営業が言ったからそれを書いただけとか主張し、
そらが正しいかどうかなんて全く関心の無く、
それを確かめる気もないような書込みが一番たち悪と思うね。
もうネガは出尽くした感があるね。
後は販売まで大人しいかな？
マイナス金利で、1度値引きしたのをやっぱり値上げしますってことあるかな？
そりゃまああるんじゃ無い？
高く売れる時には高く売るのが経済の原則でしょう。
そんなんじゃ誰も買わないよね。
1度掲示した金額を値上げするとか信用問題。
>>869
間違いなく厳しいよ
立地や待遇、料金含めて希望通りの園にはまず入れないと覚悟して保活したほうがいい
逆にどこでもいい何でもいい、月5万でも10万でも仕方ないと割り切れるならどこかしらには必ず入れる
点数は家庭環境に拠って様々だからとりあえず公的機関に相談にいったほうが早い
幼稚園にも言えることだけど、
激戦なのは3年保育とか送迎付きとか給食出るとか遅くまで預かってくれるとか、
「親にとって」都合の良い一部の園だけだったりするｗ
休みがとれたら区役所行ってきます。ここの営業さんの説明ではよくわからなかったので助かります。ここもたぶん認可は激戦なんですね。なんとか認証入れるなら検討の余地ありです。ありがとうございました。
>>872
区役所に電話すると丁寧に教えてもらえますよ。
871さんのお話しがいつの頃なのかかはわかりませんが、この一年でしたら両親フルタイムであればほぼ認可入れると思います。
認証も補助がでますし、いろいろ探してみてください。
>>871
今年も湾岸エリアは認可の第一希望だけで1.4倍の倍率ですよ。
殆どの希望が24点以上なので、両親フルタイムの24点だけではきついです（税金点で優劣がついて所得が低い方が同一点内では優先されるのですが、坪290物件のここを買える層だと厳しいかも知れません）。
認証に預けて26点稼いで次年度から何とか認可に滑り込み、という感じかと。
>>873
認証の補助は来年度から所得制限がかかるようになりました。
https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/kosodate/5907/10966.html
住民税所得割額が39万7000円以上の世帯は対象外になります。
この物件を買う層含め、湾岸エリアは世帯所得が1200万円以上が殆どだと思いますが、その人たちには補助金は支給されません。
中央区だったら所得に関係なく認可との差額を全額補助してもらえるのですが…
江東区は区全体の平均所得は低いので（区内と比べて相対的に）高所得層が多い湾岸エリアが割を食いますね。
そういう状況になっているのですか。
でも例えばパートとかだったら難しいということなんですよね。
保育園に関してはポイント制ですから、たくさんポイントを積み上げていかないと入れない…
本当に必要なフルタイムの共働きの方が待機すること無く入れるのなら
それに越したことはないです
行政も頑張っていますねぇ
https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/kosodate/5900/27436/file/bairitu1...
平成28年度の認可保育園の申込み倍率です。
この数字は第4希望までの数字を単純に足し合わせていますので、これを4で割った値が実質倍率です。
この数字をみて希望園変更できるので倍率の平準化がその後行われているはずですが、湾岸エリアで１歳児倍率が4倍未満の園は殆どないです。
869です。
皆様懇切丁寧な書き込みありがとうございました。大変参考になりました。先ずは御礼まで。
営業さんも保育園の状況まで把握してアドバイスをくれるような方でしたら
素晴らしいのでしょうが、ほとんどが通いで地域の事情には疎い方ばかりなのでしょう。
本当は周辺のグルメ情報よりも保育園や学校、子育て支援、福祉のサービスについての情報を発信していただきたいとは感じます。
>>879
まあ気持ちは分かると言うか子持ち共働き夫婦には死活問題なんだろうけど、
制度や条件は頻繁に変わったりするし（引き渡しは1～2年後・・・）、
家庭環境や収入でも全然違ってくるし、
こればっかりは何とも言えないというか、そこまで求めるのは酷だと思う・・・
「都内はどこも厳しい、家庭や区に拠っても違うしとにかく役所に相談を」
っていうのが実は一番親切な回答だと思う
ファミリー物件なんだから保育園、幼稚園、小学校位の情報は欲しいよね。入園出来るか否かは園選びやその年で変わるのはわかるけど親切な人が添付してくれた倍率表はネットで調べれば入手出来るので過去3年位の最終倍率表とかは準備して欲しい。区役所に聞けば過去の入園ボーダーの点数おしえて貰える。有明小の情報も小中学校一貫じゃないけど連携してるとか判断となる基礎資料ある方が親切。ハードに魅力が無ければ近隣環境含めたソフトでアピールする努力が必要。
香取慎吾が東雲に住んでいるみたいです。
この間、テレビに出てました。
あと上野樹里と西田敏行も住んでいます。
そうなんですね！
慎吾君の大ファンです。
引っ越したら会うこともあるかもしれないですね！
この間、西田さんは焼津で見かけたのですがとても不愛想でした。
検討者が、営業さんに対して
香取慎吾さんが東雲に住んでるだって！
なら、この物件を買います！
と言って、
営業さんが、
そんな噂もありますね。と答えました。
さて、これがドラマの世界だけの事だった場合。
購入してしまった検討者は、勘違いを理由に契約
を破棄できるでしょうか？
芸能人が住んでるからって別にここを買う理由にはならない。
こちらの最新の情報は無いですか？
モデルルームに行かれた方、何かありましたらお教え下さい。
それだけの理由なら 今すぐ東雲に賃貸を借りれば良いだけでは
保育園の情報も、月によって異なってきたりするものですから、営業さんが情報を持っているのって言うのは
とても難しいことなんだろうなぁと思います。
あと子育て経験のある方の場合は頼りになったりする場合があるのですが
そうでない場合はどういうところがポイントなのかっていうのがわからないでしょうし、
憶測で発言もできないですものね。
>>890
重説は大事ですよね。
しっかりと宅建士が説明する義務があります。
ただ、この問題は、勘違いている購入者に対して
営業さんがどこまて責任を持つべきかという問題なんですね。
購入者が購入の動機をしっかりと表明して、
営業さんが、慎吾さんが東雲に住んでいなければ
買わなかったと認識していたとすれば
慎吾さんの居住の真意はともかく契約は無効になります。
ビーコンって、キャナルの中で一番値下がり率大きくない？
いや慎吾ちゃんは東雲に住んでいないと言うことは一般的な常識を持つ人間にとっては明白な事実であり、その認識すらできない契約者は正常な判断力がないと判断され,正常な判断力の無い人間との契約は有効な契約とは言えない。よって契約は無効であり無償で解除を行うか青年後見人の追認を持って有効な契約とする必要がある。
>>896
住所を伝える責任を課すとは何の事ですか？
購入者が、購入の動機を明確に営業に伝えていて、
営業が、ああ、この人完全に勘違いしているけど
誤解を解いたら買わないから、そのまま売ちゃえ。
となれば契約は解除できるという話。
高層マンションじゃないからここは大丈夫だと思うけど免震がいいなぁ。ブラウド東雲は大丈夫だったのかな？
>>898
「慎吾さんは東雲には住んでません」と伝えないといけない、ということは、個人の情報を限定的とはいえ勝手に広めることになりますよ。仮に慎吾さんが豊洲に住んでいたら、「慎吾さんは東雲には住んでませんが豊洲にお住まいなので、出会える可能性はあります」とでも伝えないといけないのでしょうかね。いろんなパターンが考えられますから、ひとつ認めたらそれこそ住所を特定できる情報を出さないといけないケースだってありますよ。
営業が顧客に伝える義務があるのは、物件に関することや周囲環境のうち重要事項だけです。本人が勘違いしていようがいまいが、第三者のプライバシーに関することまで伝える義務はありません。それは購入者が自己責任で調べないといけないことです。営業ができることとすれば「お客さん、慎吾さんの住まいがどこか私からは言えませんが、間違いのないようご自分でよくお調べになった方が良いですよ」とでも言うぐらいでしょう。
その理屈だと「この物件ってお買い得ですか？」に対して「お得だと思いますよ」って答えたらアウトですねw
お得というか、普通にここより安い物件が無いだけでしょう。
それがお得というのかね？
低層ほど、免震必要でしょ。
でないと、すぐ共振しちゃうよ。
>>902
営業さんは、
ドラマの世界では住んでましたね。
と一言言えばいいのです。
それで営業さんは免責される。
誤解を解く義務があるとか無いとか
なんて最初から言ってないし
ましてやプライバシーなんて関係無い
論点です。
９０５さんに同意かな。
でも正直、どうなんだろう。
低層だと耐震の方が良いという人もいるし、考え方が色々とあるということ？
免震だとコストがかかるというふうには聞くけれど、
建物そのものへのダメージは少なくなるのですよね？
縦揺れ等、想定外が起きた時に免震は、柱が細いが故に却って心配かな。
想定の範囲内なら免震良いと思う。
免震は大きな地震が起きた際に、点検費用、必要であればゴムの交換に何億ってかかるらしいけど、ホントなの？
>>906
論点は、購入者の誤解を故意に利用して販売した場合、契約解除されるおそれがある、ということでしたね。
それを回避するわけですから、誤解を解くか解くための情報を出す必要があるでしょ。その際、第三者のプライバシーに触れるおそれがあれば配慮するのは当然です。
「ドラマでは住んでた」と言うのと「自分で調べた方が良い」と言うのとで、目的に照らして本質的な差はないと思いますよ。
>>913
まあ、そうです。
誤解を解く義務も必要もないのですが、
もし無効を主張されたら
誤解が、単なる過失を越える重大な過失によるもの
と営業さん側に立証責任がでてきます。
なので
自分で調べろでは、ちっと弱いかな。
掲示板の情報を信じて購入の意思を示されても
困りますよ。
くらいの事は言う必要があるでしょう。
あくまで営業さんが、自分の契約の有効性を
守る意味でという視点です。
>>914
ええ、その視点で話されていることは理解しています。営業として実際どう言えば良いかはいろいろ考え方があるでしょうね。
最初はうまく話がかみ合わないなぁ、と思ってましたが、よく話してみたら結局同じような認識と分かって良かったです。ということで、これで仕舞にしましょう。
>>912
本当だと思いますよ。
ただ、免震ゴムが壊れる位の規模の地震だと
耐震マンションではコンクリートに亀裂が何本も入って修繕費は何億どころじゃないでしょうね。
建築基準法の要件は震度7の地震で「無傷で持ちこたえること」ではありません。
＞９１６
そうかなあ。
限界超えたら、免震は柱が細いのであっという間に
倒壊しちゃいそうだけど、柱の太い耐震は、限界超えてからも
頑張りそうな気がする。
免震は免震装置に頼ってるだけに、
その限界超えたら、あと細い柱しかないから恐いよね。
>>917
少なくとも阪神淡路大震災、東日本大震災の被災地にあった免震建物については、全壊どころか半壊は１つもなかったよ。
実際仙台の建物はみんな免震にシフトしてきてる。東日本大震災の数倍の地震があったときは知らんよ。おそらく静岡あたりは海に沈んでる。
>>917
集中砲火浴びてるところ悪いけど「気がする」とか意味ないから。数字で考えないと。
脆性破壊って知ってるよね？コンクリート部が太けりゃ良いってもんでもない。
（そもそもコンクリートのかぶり部をとっているのは強度対策ではなくて中性化対策）
実際に免震ゴムに全く影響しない程度の規模の東日本大震災で耐震建築物の多くに亀裂が入ってる。
100戸しかないから、売り手有利なのは分かるけどね。
普通に考えてコストアップを受け入れられるならば、耐震や制震よりも免震構造が良いに決まっています。
最近では更に制震まで足したマンションも出てきたが、免制震構造は効果が未知数。
実際に大地震が起きてみないと判らないから、そのとき結果を見て議論しましょう。
まぁ未知数といえばそうだけど、免制震の場合まず免震で揺れそのものを減衰させ、なお残った振動エネルギーを制振装置で吸収する仕組みだから、常識的に考えて相当の効果があると見て良いでしょうね。
地震で被害に遭う確率より普段生活していて事故に遭う確率の方がよっぽど高いのにね。
過度に心配しすぎです。
病気で死ぬ確率と、地震で死ぬ確率とどっちが高いと思いますか？
確かに。
たとえば、交通事故対策の話題のとき、
交通事故なんて病気で死ぬより確率低いんだよ。
そんなの心配するなんて過敏だよ。
というのと同じ理屈だねぇ。
死ぬことにビビるくらいなら自殺するしかない。生きてる時に何するかが大事。それにいろんな保険に当然入るでしょ。なら後は運よ。
お台場は歩くと20分以上かかるんじゃない？
お台場は歩いたら40分かかるw
935さんはここも「お台場」と言えるかって聞いてるんですよね？住所の話とは別にしてもお台場に含めていいのは潮風公園（品川区）と青海や有明の一部までだと思います。個人的にお台場の名称自体に有り難みは感じませんけど。
東雲の一部もお台場だったと思います。
有明は全域がお台場に含まれる。
今日DMが届いてましたが、値下げしてるんですね。
D1タイプ3LDK67.45㎡１１階が５，９００万円台になってましたので、２００万位下げてますよね！？
本当だ。HPもD2type3LDKが5600万〜から5300万〜に変わってますね。最下層階でしょうが坪260前後に。
下がってますね。
先日昼間にここの前を通りちらっと中を覗きましたが、今建築中の1～2階部分、普通に日が当たってました。駐車場部分は影になってたけど。
ようやく適正価格に近づいてきましたようですね。まだちょっと高めですかね。
>>946-947
消費者としては安いに越したことはないけど、ちょっとダサいよねｗ
値付けといいキャッチコピーといい、プロの仕事とは思えない
しかも粘れば下がる（票集めに苦戦してる）ってバレちゃった
平均250～260を目指してみんな頑張ろう！ｗ
粘れば安くなるかもしれんが、それはつくりえがいらない人限定になるな。
販売からそんなにつくりえ締切まで余裕がないぞ。
建て売りでいいなら待っていいと思う。
値下げとは、嬉しいお知らせですこと。
安くなるとつくりえダメなのですか？
せっかくだから利用したいと思う人もいるでしょうし、
もう少し待てばもう少し安くなる？と思うと迷ってしまう人もいるのでは。
待っているうちに希望の部屋が選べなくなる可能性も考えると、
タイミングが難しそうです。
また価格がアップすることはないとは思いますが。
>>949
日が当たっていたのですか、それは良かった。
>>953
安くなるとツクリエが出来ないのではなくて、下から順に作っていくので間取りやクローゼットのプランの申し込みの締切が早いという事でしょう。
間に合わなかった物件は建て売りでしょうかね？
価格はこれで確定のようですよ。
これ以上は下がらないかと。
下がるとすれば最後の売れ残りでしょうか。
第一期の供給数楽しみですね。デベ的には50戸～70戸位即日完売御礼と行きたい所なんでしょうね。値下げして20戸位だったら残念ですね。
おお、安いですね。
おめでとうございます。
いい時代になりましたね。
固定金利が金利ゼロなら、資産価値としても、相当美味しいですよ。
4000万円を無料で手に入れるようなもんです。
嘘っぱちでしょう。
わざわざ損して売りたい人なんて居ないでしょうに。
タワーマンションの大規模化と高層化によるコミュニティーの難しさに批判的なのか、
大手デベが戦略的に価格を維持している面をネガりたいのか、
はたまた、ダイレクトウィンドゥ構造の短所を語りたいのか、
それぞれの視点が何の分析も無く、ごちゃ混ぜだよね。
結論としては単なる、豊洲嫌い、スミス嫌いと理解した。
まあ、豊洲が戦略的高値維持のエリアという点は間違って
はいない。
竣工後一年を過ぎると新築とは表示はできないはずだが、
スミフは売残りを在庫ではなく資産扱いとして長期的に
価格を維持しながら売る戦略であるのも明らかだしね。
そのような特徴のある豊洲のマンションとの価格比較で
東雲のマンションであるこの物件の価格に納得してしまうようでは、
失礼な言い方かもせれないけど、のうてんきだと思う。
なぜなら、そのような売り方はスミフのような大手のみ
でエリア全体を仕切っているからできる訳で、エリア内
ならまだしも、そこから外れた大手じゃないデベによるマンションは、そんな戦略には加われないんじゃないかな。
バーゲン価格ですね。３００未満で豊洲が買えるというのはここしかないし、ツクリエも素晴らしいし、取り合い状態になりそうですね。
１００戸程度なら正直瞬間蒸発の匂いがしますね。早くＭＲ行って買う部屋固めないといけないね。焦る焦る。
９時半現在の現地、参考までに
周りのマンションにたっぷり日差しの恩恵があるのに対し、建設地のみ暗い日陰
検討されている方は、本当に現地をしっかりみたほうがいいですよ
この立地、日照、眺望にしてこの価格…
逆に言えば、5階以上なら、真冬でも陽が当たるということですからね。
この影は東雲住宅の影ですね。
10時くらいだと、こうなってたよ。
クレヴィア東雲だけ、見事に日が当たってない。
東雲でクレヴィア東雲ほど日が当たらない分譲マンションはないよ。
日当たりのレベルはキャナルコートの公団並み。
5階以上は真冬でも陽が当たると言うわけだけどね。
気になるなら5階以上にしたら？真冬でも陽が当たるよ。
ただ、最上階でも、日の出から日の入りまで
お日さまと仲良しな訳ではないからね。
トヨペット以外でもかなり影響を受ける。
5階以上だと、真冬でも陽が当たるのは分かりましたし、良いのでは？
日の出日の入りから陽が当たるには、3方向角部屋じゃ無いと難しいですよ（笑）
日の出や日の入りは直射日光なので、カーテンしないと真冬でも眩しくて部屋で暮らせませんよ。だから、西や東は嫌われるわけですから。
しかし、南向きでこの価格というのは嬉しいですね。
マイナス金利始まりましたし、買えば買うほど得する相場、100年にあるか無いかのチャンスではあります。
タワーは快適とは言えないよ風も強いし、直射日光でカーテン閉めっぱなしになる。
南向きのメリットって、直射日光が入らず明るいことなんだが。。。
ちょっと違うな。
南側のメリットは
冬場は床に直射があたり床暖いらずのサンルーム。
そして夏場は直射が部屋に入らない事。
但し、住友に多いダイレクトウィンドウタイプは
そのメリットは微妙になる。
5階以上なら真冬でも陽が当たることも判明したし、今後は少なくなってくるのでは？
南向きがこの価格で買えるお買い得物件だって事でしょうし。
>>974
そうです、この影は向かいの東雲住宅の、すなわち30階以上の日陰ということです
５階以上はOK！のような書き込みが連投されていますが、現地に行けばここだけ見事に日陰なことが確認できますよ
写真見てみたら5階どころか、真冬でも3階以上は陽が当たることがわかります。
陽が当たらない事にしたいのでしょうけど、写真見たらすぐにバレるのは逆効果だと思いますよ。
冬至から2か月近く経った今の日当たりを見て、日が当たる！っていうのは詐称ではないですか？
>北部屋はタワマンの妥協の産物だけどね。
>眺望より日当たりを優先したい。
その妥協の産物を逆手に取り、高く売る仕組みがダイレクトウインドゥだね。
部屋を明るくし、眺望をより価値の高いものとする。
でも南側では、眺望自体も逆行になるし、あまりダイレクトウインドゥは
適さない。自然の摂理を利用した住みやすい日照環境は庇が絶対に必要
で、その機能をベランダがまかなっている訳。
冬至でも5階以上なら陽が当たるわけでしょ？
そんなに気になるなら、モデルルームで日照シミュレーション見せてもらったら？
陽が当たる部屋を買えば良いのよ。
予算に余裕があればパークホームズ、安い方が良いならクレビアって事じゃ無いでしょうか。
マイナス金利も始まりましたし、買えた人だけが得する相場ですからね。買うだけで得する100年に一度のチャンスですから慎重にスピード感を持って行動したいですね。
写真を見る限りでは、冬至からだいぶたつ今でも10時過ぎまでは
高層階も含め東雲住宅の影になるようですね。
997さんは何言ってるの？
東雲のくせに高いと考えたほうがよいよ。
賛否両論ありますが、好みの問題でしょうね。
駅近がいい、タワーがいい、ブランドがいい、日が当たらなくてもいい、１日中さんさんと日が当たって欲しい(多分一軒家以外どこでも無理ですが。)、隣とお見合いが嫌、板状は嫌、安い所がいい、間取りが嫌、とにかく月の支払いを安くしたい、など。全部が全部自分の希望通りの所ってなかなかないんじゃないかな。
今まで家買った人でもどこか妥協してる所もあると思うよ。自分が妥協できる範囲の部分をね。
価値観の違いも人それぞれ。
買わない人はいくら下がっても買わない、買う人は買う、それだけじゃない？
そろそろツクリエ、オプションを決める日が迫ってますので、そちらの方の話題でも話したらいかがですか？値段はもう変わらない、建つもんは建ちます。
少なくとも低層階なら260万で買えるというのは、相当な割安感だと思います。
パークホームズと比較すると1000万くらい安い。
パークホームズとは立地もモノも明らかに違います
住所も違うのは言うまでもありませんが･･･
でも、この安さは魅力的。
東雲で買うならキャナルコート内かな？
晴海通り沿いはうるさそうです
価格優先なら辰巳が良いと思います
お買い得感を分譲価格で比較するか、将来の騰落も
含めて検討するかでしょ。
分譲価格だけなら豊洲と比べてお得との考えもあるけど、
数年後の中古になった時の価格の下落幅を考えると、
現在の分譲価格は東雲的には相当微妙。
騰落も含めて検討するのが不動産の場合は常識だとは
思うけどね。
そこはよく検討した方がいい。
購入金額が大きい方が暴落額も大きい可能性大。
その可能性もあるね。
その場合は確かにリスクは減る。
湾岸マンションの大暴落を唱える評論家もいるしね。
でも、それを信じるなら、そもそも湾岸の新築
マンションの検討を止めた方がいいよ。
上がるか下がるかなんて分からないよね。東雲は低リスク低リターンで堅実的な選択じゃないかな。
あれだけ高い高いと叫んでたのに200～300万坪換算で10万ちょい値下げで安い安い？おかしいと思いませんか？情報操作に気をつけましょう。
分からないなんて思考停止では無く、
周辺の中古価格や、周辺環境を客観的に評価する
のが大事だと言いたかったんだけど。
デベさんが、そこんところを検討者が調べるのを
異様に恐れている印象があるんだよなぁ。
違う？
解答のないものに時間かけるなんて無駄だと思うなあ。結局、不動産は欲しいときが買い時だと思う。不動産は価格なりです。
7000万なら予算内です。
正直安いとは思います。
しかし、少し駅から遠いですよね。
そのあたりのバランスを考えて買う物件でしょうか。
6500万円だと千葉でさえ買えないのでは？
茨城辺りまで落ちていくしか無いのでは？
まあ、パークホームズより1000万安く買えるという事ですから、割安感はありますよね。
人それぞれで好きな方を買えば良いのでは？
私は金たくさん出して構わないなら、パークホームズをお勧めします。
安い方が良いのなら断然こちらの方。おそらく、湾岸が激安で買えるのもこの物件が最後になりますよ。
東急は400万超えて来るそうですので。
横のDHLも土地が売りに出てるけど高いって噂。
どこが買うんだろ。
詳しい事は分からないけど、ここより100万は坪単価上がってくる見通しらしい。タワーか板状か分かんないけど、ここが嫌なら4,5年待って次買えば？ここよりは高いと思うけど。
100戸しかないし、これだけ安けりゃ竣工までには完売しそう。、
幕張で4000戸の大量供給あるからそれ買えばいいよ。安いだろうし。
幕張（笑）
幕張やと、毎日の通勤が旅みたいになるで。
父ちゃんの寿命縮むんちゃうか？
7000万の物件で残念と言われましても（笑）
まあ、これが湾岸最後のお買い得物件になるだろうしね。
あとは坪単価400まではすぐに上がるだろうし、国内、海外の富裕層が住むエリアとなり、庶民は排除されていくよ。
選手村跡地は坪300以下って噂はほんと？
>>1043
新しく建てるタワーはそれなりになると思いますが板状の方はURくらいの仕様で値段も安くなりそうです。駅からも遠いですし300は超えないでしょう。
それでも良くて5年待てるならそれも良いんじゃないですかね。
板状でも、400万超えるらしいですよ。タワーは450万くらい。
そんなに安かったら買いたいけど、抽選倍率すごくて買えないでしょ。、業者も参入するだろうし。
東雲？
選手村の6000戸は、そのときの相場から３割程度安い価格で売る予定らしいです。昨年、三井の営業から聞きました。6000戸売るのはそれほど大変ということらしいです。仕様はそれなりになるだろうけど、待てる人は待つのもありかも。
晴海でしょ
>>1050
いやいや、結構有名な話ですよ。駅遠で仕様も大したことないマンションはこの大量供給の煽りで一気に下がるでしょう。
オリンピック後は駅近やハイグレードの希少性とそれ以外でますます二極化します。
どんな目的で国は3割安く売るの？民間の不動産会社を潰したいの？実現するとは思えない。
不動産価格を安くしたいから、3割安く売る？
もっとまともな回答をお願いします。
来年のことを言うと鬼が笑う と言う諺があるよね
選手村の6000戸の売り出し価格？ それって５年後？ wwww
この空き家問題が大きく報道されてるのに、6000戸も3割安く売るはずない。6000世帯が安い新築買って、古いマンションは空き家に。空き家が増えるだけですよ。賃貸から新築マンション買う人も中にはいると思いますが。
古い話ですが
下記の55さんの内容、完全に嘘ですね。営業が嘘をついているのか、
55さんが嘘をついたのかはわかりませんが・・・
本人は営業が言ったままを書いたまでだ、文句があるなら営業に言ってくれ
と主張していましたが、そうなら営業が嘘ついたのですかね。
少なくとも信用できないシュミレーションを提示している疑惑あり。
冬至の時期から既に50日くらい経過しているので、太陽も幾分高いと思いますが、
今日の12時過ぎに通ったら、ごらんの状況でした。14時の何時間も前から既に
陰になっています。
>>55
>パソコンで夏と冬至の日照のシュミレーション見せてもらいました。
・・・
>冬場は14時を過ぎたぐらいから4階当たりから影になるようです。冬場
>は太陽が低いので仕方ないですね。
>営業に何度も確認しましたが、きちんと階数ごとの検証を行って出し
>たものなので大丈夫とのことでした。
>一度見せてもらうといいですよ。
>私も不安だったので、何度も何度も毎回聞いて確認しました。
1062の写真です、
2階より上には日が当たりそうな感じやね。
日照シミュレーションだとどうなのかな？
わざわざ安く売るとは思えませんね。
2割安く売るとしても坪単価は400万は超えますから、微妙なところかと。
そりゃ、わざわざ安くと思うから
考えられないんだよ。
安くしないと売れないとおもえば、
ほら、納得。
>>1062
営業に問いただすとか言ってたような気がするけどうやむやのまま。1～5階の日照シミュレーション（×シュミレーション）がわかるといいのですがモデルルームに行くくらいの検討者でないと確かめられない。そのうち契約者スレが出来るかもしれないけど自分も含めこのスレはほとんど非検討者と営業の書き込みということなんでしょうね。
冬場のケースは無理としても建物が出来てくれば否が応でも真実が白日の下にさらされるでしょう。
>>1067
うやむやにしたつもりは無いよ。1062の記述が私の回答です。
現実が営業のシュミレーションより正しいのは自明の理です。
前に書きましたは、私は犯人探しには興味が無くて、真実が知りたかっただけ。
それとは逆に55さんは真実には興味が無くて、営業さんが話していた事をそのまま書いて何が悪い
という姿勢だったので、議論にならないと思い素直に謝罪もしました。
ただ、根本論として、あり得ないと思っていたので、55さんの話で営業自体も全く信頼する気もなくなり
検討する気も無くなったので、モデルルームに行く気も失せました。
そして建物が建てば真実は分かる。
今日、現地を見て、やっぱり私の方が正しいと確信した。
10年前なら坪単価130万の土地ですよ。
この10年で一体何が変わった？
昔は世田谷の一戸建てですら、100万で買えたんだよね。
爺ちゃんが最近2億で売った一戸建て、買った時は100万円だったってさ。
昔は表参道の並木道も細い木しか植えてなくて、青山なんか、荒野みたいなところだったんだって。
その頃は安かったんだろうね
>>1067
いましたね、確認するって何度も言ってた人。
少なくとも私は本当の検討者ですが、ここで何言っても無駄だと思い今まで書き込みしませんでした。
気になる人はモデルルームに行って、自分で確かめればいいだけのこと。
そんなに気になるなら一日中クレヴィアの前で日当たりを見ているか、上の階を買えばいいだけのこと。それでもダメだったら止めればいいだけ。
家を買うならそれぐらいの調べは必要だと思います。うちは買いますけど。
いつ発売開始なんだろう？
まだまだ先だよ。
安かった事にしたいんじゃないの？
Wコンは180くらいじゃなかった？
あと、晴海通りと357号線の交差点のマンションは130万くらいだったかと。
こことあまり立地は変わらないね。
ダブコンは、開発前の物件だからね。イオンもコダンもなかった時代。
開発前に買えば大儲けできると言う典型やな。
今から買うなら有明か晴海やな。晴海はちょっと高くなったがまだまだ安いな。
今と昔比べても仕方ないんじゃ？昔ここは何も無かったんだから。ここが180になるわけじゃあるまい。
タイムマシンが開発されたら、安く買えるんじゃない？
三菱に代わって、丸の内買い占めて財閥作るとか。
うちの爺ちゃんが世田谷の一戸建て買った時は100万円だったらしい。去年2億円で売れたらしいぞ。
安いうちに買いたいよね。
ここもそれだけの価値がある土地になった…ということじゃないでしょうか。
というかなることを期待して購入されている方が多いのではないかと思います。
不動産価格が下がるという見方も多いですが、それがいつなのか、という話ですし。
増税前になるとまた駆け込み需要もありますから
どうなっていくのかまだまだ不透明です。
>1081
ダブコンの募集時にはキャナルコートの計画もイオンの出店も
すでに開示されていましたよ。
新国立競技場を設計した隈研吾さんなどそうそうたる建築家が集まって
設計を担当し、バラ色の街づくりが計画されていて、まさか違法滞在の
外国人の溜まり場になるなんて想像もつきませんでした。
溜まり場になるとは
>1081
ダブコンの募集時にはキャナルコートの計画もイオンの出店も
すでに開示されていましたよ。
新国立競技場を設計した隈研吾さんなどそうそうたる建築家が集まって
設計を担当し、バラ色の街づくりが計画されていて、まさか違法滞在の
外国人の溜まり場になるなんて想像もつきませんでした。
最近は青山や麻布あたりでも、不法滞在の外国人がシェアハウスで過ごしてたりしますからね。。。。
昔は良かったですよね。
