パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

早くMRの案内こないかな

他マンションの三井の営業マンから平均坪450、高層で550くらいと聞きました。

情報ありがとうございます！
なかなか強気な価格ですね(^^;

信憑性はわからんが、徒歩7分のインプレストコア武蔵小山が坪400だから妥当かなあ

平均450ですか、なかなか高いですね…

ショック。
それなら港区の中古のほうがいいかも。

開放的な空間を希望なら郊外もいいですね。
どの物件も、現地を見ることは重要ですから忘れないように留意してくださいね。
実際に暮らすわけですからね。

平均坪450万円というのは本当ですか。だとしたら高いですね。
ブリリアタワー目黒の過熱ぶりに引きずられているのでしょうか。
再開発事業なので補助金も出ているはずであり、もう少し安くてもいいと思うのですが。
日本一感じのいいタワマンでも、財布には心地よくないのでは？

高すぎです。本当でしょうか。
今年の路線価格をみても、駅地価ランキングをみても、武蔵小山駅前はそんなに高い土地ではない。

路線価と同じ価格でタワマン売るわけないでしょ(笑)

坪450か、まぁそんなとこでしょうね。
予定価格で反応が悪ければ、少し下げて、坪420-30にする可能性もありますが、
晴海の例を見ていると。

でも坪400割ることはまず無いでしょう。
高い高いと言っている人は、どの位が妥当だと思うんでしょう？
自分の財布主観では無く、客観的に見て。

私も買えないけど平均４５０は妥当ラインと思う。
低層には３６０ぐらいのも少しはあるのでは?

大井町のスミフタワーで坪400万は軽く超えちゃってるからね〜。

客観的には、他物件も考慮して平均410-420くらいではないでしょうか。
ただ、財布的に考えると、410でも65平米で8000万円超、75平米で9000万円超となり、400〜500戸も捌けるものなのか、グロスが大きいので普通のサラリーマンに手が届くのか多少疑問です。（私は普通のサラリーマンですが、かなかな厳しい水準です…）

なかなか厳しい、です

>>513 匿名さん

スミフは割高ですから、それと比較するのは適切ではないのでは？

戸建ての方が安い、、

>>517 匿名さん
そりゃそうです。実需なら絶対戸建てです。1億出したら結構な物件が買えるし、維持費もドンドン管理費が上がるタワーよりずっとリーズナブルです。見栄と税金対策以外にタワーマンション買う理由はありません。

えっ

大井町のスミフと比較してる方がいらっしゃいますが、大井町駅は3路線通っていて品川の隣駅、また住みたい街ランキングや駅地価でも武蔵小山より高い評価ですからね。

住友の大井町の物件があの値段で売れるのか、まだまだ買い手がついてこれるのか。
それによってここにも影響が出てくると思います。注目しましょう。

45-A　 44.54㎡　 4300万　10F北
55-A　 52.81㎡　 6100万　10F南
60-D　 60.96㎡　 6900万　10F南
65-A　 62.64㎡　 7400万　17F南
60-E　 61.85㎡　 7200万　10F南東
70-E　 70.75㎡　 8000万　21F北東
75-A　 73.52㎡　 9000万　17F南東
75-C　 74.28㎡ 　9000万　21F南
85-A　 84.77㎡ 11000万　21F南東
85-B　 86.53㎡ 11000万　26F南
105-A 102.89㎡ 14000万　26F南西
110-A 110.82㎡ 15000万　26F南東

パークタワー目黒の価格です
（2005年頃のスレから抜粋）
今から見れば信じがたい価格ですが当時は「ドン引き」「目黒駅でこの価格はありえない」
「割高！」という声にあふれていましたよ

>>522 匿名さん

今回の武蔵小山も割高に見えても最終的には売れてしまうのではないか、ということをおっしゃりたいのでしょうか？

>>523 匿名さん
そうだね
当時は高いと思ったが今考えたらあの時買えばよかったということになるかもしれません
もちろんならないかもしれない
神のみぞ知る

正直いうとパークタワー目黒は値段を見た時高いけどおそらく将来もっと高くなる可能性は高いと予測してました
しかし後発のプリリアタワーの坪単価６００万はやりすぎだろうと思ってましたが蓋を開けたら即完、竣工したら分譲時より高くなっているでしょうこれは予測が外れました
だからむさこもどうなるかはわかりません
私の予測では、、、まあ上がっても下がっても5パーセント以内かと思うよ

この10年、ほとんどインフレになってないのに、不動産価格だけが低金利と減税効果で高くなっているのは、なんだかなぁ。
言っても仕方ないですが。
武蔵小山の記事があったので貼っておきますね。
https://www.kenbiya.com/news/6204.html

記事ありがとうございます。参考になりました。
不動産価格は、やっぱり今高いですよね。ちょうど10年くらい前も高くて、その後下落しましたもんね。今買うべきなのか、本当に迷うところです。

坪単価400万円を超えたら、買える人が限られてきます。
武蔵小杉並みとまでは言いませんが、できれば坪単価300万円台後半が望ましい。
もともと、武蔵小山は、大規模商店街に象徴されるように、親しみやすい庶民の街です。
ゆめゆめ、ブリリアタワー目黒の真似をしないでほしいです。
あの物件は、中身が伴っていないのに、人気が沸騰してあれだけの高値になりました。

ネットの開発計画見て気付いたんですけど、低層の商業棟の方にも少し住戸あるんですね。
免震構造ではなさそうですけど、商業棟に入るお店次第では意外にいいかも知れないなと思いました。
早く詳細な図面見たいです。

>>528 匿名さん
目黒だって目蒲線時代は昔は庶民的な街だった

>>528 匿名さん
自分が買えないからって、
皆が買えないわけじゃ無いよ。

今の超低金利、共働き、親からの贈与とか、
坪400位なら全然いけちゃうし、
周辺の戸建住まいのシニアの
買い替え需要もかなり見込める。

坪300万台で出たら出たで、
抽選倍率すごい事になって、違う意味で買えないよ。

>>531 匿名さん

そうだけど、10年前は坪300越で目玉飛び出してた。坪200台が普通だった。
10年一昔、隔世の感がありますね。

>>531 匿名さん

確かに、平均坪単価300だと、皆んな殺到しちゃいますね。
そうすると、皆さんが書いてる平均410〜420とかが妥当かな。

坪４００万もの高額物件を買う人は限られているが昔よりは増えていると感じるね
また傾向としては一流デベの駅前タワーマンションは値下がりリスクが少ないし運が良ければ値上がりすることもある
金利は実質ゼロだし35年ローンで月額支払いのキャッシュフローさえ回ればローンは貯金がわり（減税分の利ざやもある）、賃貸だった人は家賃も払わずにすむってことで10年くらい前と比較してもハードルが下がっている
最初からローン完済しようなんて思わなければ１億のローンだって金利払わなくていいならへいちゃらだよ

不動産屋の友達は500平均で三井は悩んでるって言ってたよ∩^ω^∩みんな400前後で悩んでてもしょうがないよ笑買えないから

平均450です。

流石に500平均はないでしょ、山手線内側と同じか、それより高い。そんなの売れないよ。
平均450は、なくはないけど、私にはちょっと高い。

>>534 匿名さん

1億のローンって、人生のほとんどをマンションに費やしてる感じですね。
そんなんでいいのでしょうか…

なんか、去年のパークコート浜離宮のスレと流れが似てるね、
浜松町でそんなに高くなる筈がない、価格発表後は竣工売れ残り確定、
みたいな意見だらけだってけど、一年もせずに95%以上販売済み。
スレに書き込んでる人と、買う人は一致しないんだろうね。

同じような議論繰り返してるけど、三流デベの駅遠ペンシルなインプレストが坪４１０で販売好調なんだから、三井の駅直結タワーが４５０だったら瞬間蒸発でしょ。

マンコミュ見てるのは二馬力１０００万ちょいの慎ましい方々が多いから、そりゃ坪５００平均じゃ買えないだろうけど、現実見ようよ。

539、540さん
あまり正論叩き込んじゃうと、スレが盛り上がらなくなるよ笑

都心のタワマンは住む実需だけじゃないからね
特に相続税節税実需は多い
節税効果が抜群だから仕方ない

>>540 マンコミュファンさん
流石に23区版見てるなら、二馬力で最低1200ー1500万はあるでしょ⁈

うちはDINKSの2000万円超だけど、それでも少し高い気がしてます。
贈与がないと厳しいかなぁ。

年収2000万円あっても、頭金がそれなりにないと厳しいね。
ローンは完済しないつもりって書いている方がいましたが、それは転売するという意味でしょうか？

>>545 匿名さん
転売というか買い替えでしょ
家賃払ってる人なら10年で買い換えるなら買う方が賃料よりかなり安い

>>545 匿名さん

>>545 匿名さん
団信のことではないでしょうか？
この辺見てる方は、相続税必ず発生する方達でしょうから、払いきれる十分な余力のある人であれば、長く借りて、早死にしても残額がちゃらになるし、長生きしても、払いきるうちに手元の現金を消費できますので、節税対策になるということではないでしょうか？
本人ではないので、間違った認識かもしれませんが…。

>538さん
誰もが不条理と思ってるけど現実は・・・

団信の上限は一億までです。

DINKSで2、3千万あれば税金もほとんど払わないでいいし1億くらい楽勝だろ
ただ、DINKSにとって武蔵小山が便利かというと？だけど
まぁ、地元富裕層と贈与組、値上がり期待の欲かいたDINKS（）だけで500戸くらい捌けるか

三井は1棟目ですから売りさばけるでしょう。買えるか買えないかの問題ではなく、10年住んで売るつもりなので、オリンピック後、また住友、三菱などの建設後の値下がりが怖いですよね。

武蔵小山在住のDINKS2000万ですが、この土地に愛着があるので検討中です。
ですが1億するのなら山手線内側の選択肢に手を伸ばそうと考えています。
買える買えない云々ではなく、高値掴みはしたくないですね。同じ価格帯でも、
良環境で利便性高いところはあると思いますので・・・。

>>552 周辺住民さん
武蔵小山在住ではないですが、同じくです。
悩みはみなさん同じでしょうか。
買えますが、1億するのなら山手線内側の中古70平米以上の物件の方に価値を感じます。
設備は武蔵小山のタワーにかないませんけど、資産価値が一番重要です。

シティタワー恵比寿も、駅7分ですが新築7階の63平米くらいのが1億円以下でしたよ。
1億円出すなら、武蔵小山より恵比寿を選ぶ人が多い気がします。
恵比寿かつ割高スミフでこの値段ですからね、ここは最上階などを除き1億円超えてほしくないです。

転売・住替え前提なら、尚更、山手線内側のマンションの方がいいよ。

一馬力3000です。
話題の港区大規模再開発ラッシュの中心にあるタワー買いました。
少しがんばればやはり満足度が桁違いに変わりますよ。

背伸びカッコ悪い

>>557 匿名さん
おめでとうございます。羨ましい。
そこは資産価値は下がらないでしょうから、満足度も高いでしょうね。
私は買えないからなー。

>>557 匿名さん

3000kですか？英語圏では3桁区切りですから覚えておいてくださいね。

我が家は二馬力ですが失礼ながら税後ではあなたより上ですね。それでも港区は買えません、でなく買いません。武蔵小山の方が遥かに惹かれます。

なぜだか分かりますか？ヒントは「開発期待」。ここは某掲示板でないのであまり上から目線は控えてくださいね。

急に英語圏とか、どうしたの？
コンプレックス刺激されちゃいましたか？

560はちょっと恥ずかしいねw

>>560 通りがかりさん
なんか感情的になられてるようですが、557さんの言いたいことは、年収が3000万円ということでも、港区のマンションを買ったということでもないと思いますよ。
高くても満足のいく物件を買うのがオススメということが言いたいのだと思いますが。。。

少なくとも、人生の３分の１は家にいるわけだから、そこに重きを置いてお金をかけるのは、至極合理的だと思う。

整理すると、PC浜離宮を買った一馬力年収3000万の方に英語被れの二馬力年収(手取り？)3000万超の方が上から目線で食ってかかったということかな？そしてブーメラン直撃してると。

…武蔵小山って英語圏なんですか？

目くそ鼻くそという言葉が日本語圏には有ります。

>>565 名無しさん

面白いこと言いますね。

＞＞560

きっもwwwwwwwwwwww

>>560 通りがかりさん

開発期待は、港区より武蔵小山の方が高いとみてるということですか？
場所にもよりますが、基本的には港区の方が開発期待高いと思いますが、どの辺が武蔵小山の方が高いと思ってらっしゃいますか？

５６０は釣りなのか？おもしろいですね、港区は英語圏でしたっけ？

560はコンビニバイトだよ。



英語圏の。笑笑

港区より武蔵小山の方が値上がり率は高いんじゃないの？
港区はすでに十分高いから値上がりするっても限度があるっしょ

広告がKinfolk。

上層階坪500までなら買いたい。。。
再開発2棟目以降の物件が1棟目より安くなることはないし。。。

もうちょっと華が欲しいかも。。
PT晴海は不便でも結構人気みたいなんで。
たけ丸ランドとか。

>>572 匿名さん

港区と武蔵小山では、再開発のレベル・規模が全く異なりますよ。港区は、山手線新駅、リニア開通、品川駅や田町駅の開発があります。開発面積も比じゃないと思いますよ。
開発期待だけで選ぶなら、港区だと思います。

開発期待、なんていうありもしない言葉(造語)を使って、さも投資や相場をわかっている風に語らないでいただきたいです。わたしのお願いはそれだけです。

>>577 マンション検討中さん

開発期待って、造語だったんですねー。じゃあ、「開発の期待」でいいのかな。
港区の開発内容については、ネット上など色んなところに書いてあって、相場分かってる風とかじゃないと思いますけどね。

武蔵小山のこのタワマンで一番気になる点は地権者住戸の多さと地権者の強さですかね。
商店街の顔役だかなんだかのその辺の商業出たじじいに偉そうに仕切られるのはイヤだなあ。

管理に詳しいはるぶーさんもスムログで回答してますね。25%以上だとやばいかも。
>>>とある都心のタワーのモデルルームの販売用ビデオで、中に地権者代表という人がでてきて「この話をまとめるのには延々２０年かかりました！」とか熱く語られているのをみてうーむ・・・とか思ったことがあります。理事会を２０年くらいやらないと、俺様と互角とは認めないということを、全購入検討者に言っているわけで、どうみても販売促進になっている気が私はしませんでした。相手の集団はそのマンションは俺たちが作ってきたものくらいに考えています。
https://www.sumu-log.com/archives/4058/

私もそこが気になっています
ここの地権者をまとめている方は地元でも大変有名で、デベ相手にうまく立ち回り大変有利な条件を引き出したと評判です
悪い評判は聞かないですが、
同じマンションにそういった方がいるのは心強くもありますが、新しい住民と利害が対立する場面もありますものね

地権者リスクですか、怖いですね。
ここの地権者割合は22%弱でしょうか。25%未満なので安心していいのか、まだ安心できないのか…
地権者との対立って、例えばどんなことがあるのでしょうか？

関係ない質問ですみません。。
このマンションが建ったらやはり、ビル風はすごいことになりますよね。
駅までの道のりが険しいものになりそうです・・
（情けないことに、強風の日に自転車でパークホームズの前で風にあおられて転倒しました。。）

こちらのマンションはゲストルームなどの共用施設は何も書いてないのですが、
詳細決まってないのでしょうか。
それとも、共用施設がないとかもあるんでしょうか。。

地権者が居住する場合は必ずしもネガじゃない。思い入れあるし、長く住むつもりなので、資産価値維持には関心が高い。問題なのは自己居住しないで、1kとかの賃貸に回す地権者住戸の比率が高いかどうか。

>>585
元々商業テナントばっかりだったので、賃貸に回す場合が多いでしょうね

>>584
確かに、一番通りの風は半端なく強い時結構ありますよね。
駅前もそうなるときついな

>>584 ご近所さん

共用施設はあまりないんじゃないかな。ないと寂しい部分もあるけど、あると管理費高くなるからなぁ

追加情報まだですかね。まだ時間あるし、もう少し先かな。

587・588・589さん
返信遅くなり申し訳ございません。
もし可能なら駅前強風対策やっていただきたいですが、難しいですかね。
共用施設、何もうたってないところをみるとやはり、ないのかもしれないですね。
確かに、分譲価格が高く、管理費まで高くなってしまったら、
敬遠されてしまうかもしれないですね。
追加情報待ちます。ご回答ありがとうございました。

以前テレビで武蔵小杉のビル風が特集されていた時に
「高層ビル2～3棟が一番ビル風が強くなる
　5棟くらい建つと全体が壁になって緩くなる」
という趣旨の解説を大学教授の先生がしていたよ

今ある計画が全部うまくいけば5棟だっけ？
完成を祈るしかない

5棟完成するのって、10年後くらい先かも知れませんね。もっとかな

私はビル風よりも目黒線の朝ラッシュが心配
駅の改札口も2つで足りるのかな

出口が2つで改札は1つだけだね

ホームもこじんまりとしてますしね。
マンションが東急不動産なら、もっと何らかの対策などするんですかね。
三井、住友、三菱の後のマンションは、どこが売主になるんですか？

駅近かつ商店街入口の大規模マンションなので、住人ではない人の
出入りが心配なんですが（汗）
共用施設を利用しているなんて話もあるようですし。

取り越し苦労でしょうか？

流石に共用施設の利用はないんじゃないですか？あるとしたら、どんな施設ですか？

名前決まりましたね。

パークシティ武蔵小山ザタワー

三井の単独の再開発でもないのにパークシティをつけるのは違和感あるな。
普通にパークタワーでいいのに。

おぉ、名前決まったんですね。
パークシティって、街を作るっていうコンセプトですよね？
良い街にしてほしいですね。

三井不動産の中で明確なランク分けが存在するんですよ。
管理体制、人事もそれで区分けされます。
４番目に位置付けられたってことですね。

1.パークコート
2.パークマンション
3.パークタワー
4.パークシティ
5.パークホームズ
6以下、パークリュクス、ファインコート…etc.

パークマンションが一番上ですよ。

>>601 匿名さん
1と2は逆のはずですし、あんなに力の入っているパークシティ武蔵小杉のタワマン群がパークタワーより下というのも違和感が。。

パークマンションが一番上っていうのは、私もどこかで見ました。
パークシティって、パークタワーの下なんですね。設備などもそれに応じたものになるということですよね？なんか残念だな…

>>604 匿名さん

上下はないはず。
一棟か複数棟かの違いだけで、グレードに明確な差はないはず。

では、今回のは、住宅棟と商業棟の複数棟だから、パークシティってことですね。
設備が良過ぎて価格が高くなるのも困りますけど、設備が悪いと購買意欲が落ちてしまいますよね。
自分で書いてて思います、ちょうど良いってなかなか難しいですね。

>>597さん

アスレチック、ライブラリー、ラウンジでしょうか。
住人の後から入って、エレベーター乗らずに利用できる施設は
ちょっとありそうかなと・・・（汗）

>>607 マンション比較中さん

このマンションって、アスレチック、ライブラリー、ラウンジなどの共用施設あるんですか？もしあったら、という意味でしょうか？

それにしても、このスレッドのレス減りましたね…
今のところ情報待ちだから？
それとも、平均坪450っいうのが高いから？
その両方かな。

>>609 匿名さん
MRも価格もまだなので、憶測話しかできないので盛り上がりようがないですね苦笑 これからだと思います

>>603 口コミ知りたいさん
スミマセン、パークマンションとパークコートは逆でした、自分には縁がないもので…(自虐)。

パークシティ武蔵小杉は力は入ってますが、なんというか微妙に入れ方が違うんですよ。
パークシティは庶民の街を演出する感じ。イベント系に力を入れてみんなでワイワイ。共有部にはお金をかけるので管理費高い。
パークタワーは高級感やセキュリティ、住民個々人の暮らしが大事。設備もパークタワーの方が若干上、特に室内。
個人的には駅前繁華街なのでプライバシーがより守られるパークタワーが良かったです。神保町のみたいな。

>>608さん
もし、あったらの話ですが、何かしらあると思います。
豊洲、大崎、麻布十番、浜離宮の三井マンションにはあったので。

あるとしたら、エレベーターに乗って行けるような導線が希望ですね。

パークシティとパークタワーの違いが気になる方は、
モデルルーム見学の際、パークシティ大崎ザ・タワーと
パークタワー・グランスカイも見学されるのも一考かと。

個人的には、気になりませんが。

マンションそのもののレベルでなく、総合的な開発かマンション単体かの話ですよね。
グランスカイはマンションだけだし、パークシティ大崎は商業棟や街並みも含め総合的な再開発です。
ここのJVは三井のエリアだけで終了でなく、三菱や住友も近隣に再開発をやるのでパークシティの名称よりパークタワーが良いかと思います。
パークタワーとパークシティがどっちが上とかでないと思うのですが。

>>611 匿名さん
そんなこと無いと思いますよ。武蔵小杉のパークシティはあの街がファミリーコンセントと言うだけ。パークシティ中央湊なんて普通に高級コンセントですし、パークシティ大崎も同様です。タワーとシティでデベ側は上下設けていないはず。敢えていうなら、一昔前まで都心近くにはパークシティと付くような大規模再開発が無かったから、もしくはJV案件なので三井主導で命名できず、結果としてパークシティのほうが庶民的なイメージだっただけ、という感じですかね。確か山手線内初のパークシティが大崎でしたし。
因みにパークホームズも一昔前の普及価格帯ではなく、ザレジデンスとかザテラスとか、名前を工夫して高級化を計っていますよね。

確かに、パークホームズ四谷ザレジデンスの設備仕様は高級でした。（キッチン天板が天然石よりランク上の水晶を散りばめた人工石使ってたり）
いろいろと、多様化を図ってるんですね。
結果、モデルルーム行ったりして、実際をしっかり確認しないと本当のレベル感は分からないってことですね。

三井不の人と話したら、ここは反響がいいのでがんばるみたいですｗ。具体的には坪500くらいに落ち着くかなと。高いけど、妥当ですかね。

＞６１６

人の好みにもよるが、四谷のキッチンの天板が天然石より高級って・・・。

このご時世、色々と経費削減をしていたのは判るが、あれは無いよ。見てすぐに判る無駄にキラキラ光る人工石仕様。

所詮、人工石、天然石には適わないし、三井のスタッフも天然石仕様にするとお値段が・・・って言ってたが。

坪500が妥当って、あり得ないですよ。
それって、場合によっては山手線内側の物件より高いってことです。それに64平米で1億近いって、買える人・買う人・買いたい人かなり減るのではないでしょうか？

>>619 匿名さん

相続税対策だけで充分買いたい人いるから

>>619 匿名さん


全ての物件が平均坪単価で取引されるわけではないですから。坪600ぐらいで取引されるものもあれば坪400で取引される物件も当然にありますよ。当然、手が届きやすい物件は競争率が上がりますけど最初から白旗というわけではありませんよ。最近分譲された三井タワーの価格表を上から下まで眺めてみてください。諦めないでください。

617ですが、いろいろチェックしている中でも、山手線の内側で人気のエリア、青山、恵比寿、広尾はもはや坪600でも買えない感じです。我が家は80平米以上希望なので、上層階になりがちというのもありますが。あの辺はどうしてもそこに住みたいという方たちが買うのでしょうね。どうしても武蔵小山に住みたいという人はそこまで多くないと思いますが、この物件は利便性が高いので相場から見ると妥当だと感じました（高いけど）。

天然石こそピンキリだから、パークタワークラスに使う天然石ならクオーツストーン(水晶)のほうが高いのではないかと思います。

高田延彦＆向井亜紀夫妻も御殿山の豪邸を売却して高田道場のある武蔵小山に引っ越してきましたからね
武蔵小山の将来性を見込んでのことでしょうか

まあ、「こんなご時勢だから当たり前でしょ」思える人は買いでしょう。
しかしながら、モデルルーム目の前にそびえるパークシティ大崎
「坪360～80ぐらいでしたね」の時世
う～ん・・・坪500（涙）

>>625
たしかに武蔵小山で「再開発が終わりタワーマンションができたあとの姿」を客に想像させるのは難しいので
あえてモデルルームをパークシティ大崎（昔はグランスカイ）のモデルルームの場所に作るのは理解できるが
で、あれって当時いくらでしたっけ？と思わせたら一気に買う気が失せる客もいるだろうねw
まあ利便性は大崎とそう変わんないけどさ

＞＞高田延彦＆向井亜紀夫妻
引っ越されましたか。酒癖も〇癖も一癖ありそうな（笑）高田さん。
近所で遊べば、亜紀さんも一安心のタレント将来性。
余計なお世話でごめんなさい。の職住近接

クソ暑い中、大崎駅からモデルルームまで6分も歩いたら汗ダクですね。
「ご安心ください、パークシティ武蔵小山なら汗一つかかない徒歩１分です」
「♪涙は心の汗だぁ～」ぐらいかなの坪500（涙）

>>621 通りがかりさん

ありがとうございます。でも、今にも諦めてしまいそうです。以前誰かが書き込んでいたシティタワー恵比寿の方が良いような気がしてきました。ちょっとそっちを覗いてきます。

この物件に限ったことではないが、これだけマンション価格が高騰して市場全体で売行きが鈍っているにもかかわらず、高値でも喜んで買う人がたくさんいるので、なかなか価格が下がらないのが現実です。
消費者が、もう少し慎重に行動しないといけないと思います。
スーパーで食料品を買うときには、誰もが少しでも安くてよいものを買おうとするのに、マンションを買うときになると、高額な物件を買えることが自らのステイタスであるかのように錯覚して、高値でも飛びついてしまうのはどうかと思います。
高額のマンションを買えるだけの高収入があるのだから問題ないと考える人もいるのでしょうが、食料品を買う場合と同じで、よい物件を少しでもお値打ちに入手しようという心掛けを多くの人が持つべきでしょう。
人気物件の場合には高値でも先を争うように買うといった購買行動を多くの人がとり続ける限り、デベロッパーの思うつぼでしょう。

武蔵小山で坪500は無いですよ。市場とかけ離れすぎて、買い手がつくはずがない。

ですね、私も500はないと思う。
450でも高めだと思うけどな。
ここ商業地域で夜も比較的賑やかだから、住居としてはマイナス面も多いんじゃないかな。
外部の人が共用施設を利用しちゃう問題もありそうです。

二子玉川の２４６沿いが＠５００～なんて言われているが・・・。

あそこより安価なの？

あり得ない感じがしますが・・・？

>>633 匿名さん

私もあり得ないと思いますが、東急は自分のテリトリーでは相場以上の強気価格で値付けするので致し方ないと思います。

ブリリアタワー目黒も発表当時坪単価６３０万も「ありえない！」「売れ残る！」の声多数でしたが、蓋を開けてみればたった４ヶ月で６３０戸を平均倍率４．３倍で売り切りましたからね
まあ買う人は普通のサラリーマンじゃないだろうし、富裕層の気持ちで考えたら目黒で６３０なら武蔵小山で５００は妥当な気がしてきましたｗ

世帯年収1,500万ない人が買うマンションじゃないってこと理解してない人いるよね

まあ武蔵小山は別に富裕層が住む街じゃなかったからね
お、武蔵小山で新築マンション？買ったろみたいなノリの人が多いのだろう
でもこのマンションに引きずられて既存の中古が値上がりするかといえば疑問だね
客層が違うよねたぶん

500万超えるわけない！って掲示板で書き込めば価格下がるなら優しい世界だけど、まあ今の相場だと平均500万は妥当だろうね。70平米で1億1000万。
で、数年後には住友が600オーバーで分譲の流れ。再開発なんてそんなもんだよ、既存の下町イメージだからとかトンデモナイ

再開発恐ろしいなー
でも、日銀の政策によって相場全体の風向きが変わるので、再開発効果を簡単に揉み消しできるからね

>>638 匿名さん

>>638 匿名さん
脳天気な予想をありがとさん。
10年後にはマンション買うとか売るとか言ってる場合じゃなくなってるよ。

>>636 マンション検討中さん
世帯年収１５００万ごときに１億のマンションは高すぎやろ
最低でも２０００万やね

>>641 匿名さん

DINKSなら50平米台だから1,500万で買える

>>641 匿名さん
同意。世帯年収2000万円DINKSにとっても、一億円は高い

>>642 マンション検討中さん
世帯年収1500万円のDINKSが狭い50平米に住みますか？

>>644 匿名さん

住むよ
港区あたりには普通にいる

>>640 口コミ知りたいさん

どういう意味ですか？
10年後にはどうなってるんですか？

高値掴みお疲れ様です。

武蔵小山のマンションが坪単価500万円というのは、いくらなんでも高すぎでしょう。
（450万円でも高いくらいです。）
他の地域の相場から、坪500万円くらいが妥当という人もいますが、今のマンション市場は過熱気味で高値膠着状態にあるので、現在の相場に合った価格が適切とはいえません。

坪500万円と言っている人は、よほど高値掴みをしたいのか、それともデベロッパーの利益に貢献したいのですかね。

>>648匿名さん

「坪500が妥当」と言っているのは利害関係者がかなりいる気がする

>>641 匿名さん

2000万でも子供の教育費考えるとちときついです。撤退気味に考えてます。坪450未満なら…、坪400超ぐらいなら生活に支障出なさそうなので即購入に践みきれそうなんですがね…。

大体売り出し価格は周辺類似物件を参考に設定するとして、ここだとブリリア目黒を参考として駅力を考えてざっくり八掛け〜八点五掛けぐらいか。と考えると坪500はまあまあいい線いってるんじゃない？

高すぎるとかデべ関係者とか言ってる人多いけど、
じゃあ平均どのぐらいだと思うわけ?
ごく普通の駅10分中古で330なのに。
分かりやすいとこなら
新築(+30-40)駅1分(+15-20)、再開発、商業施設併設(+10-15)、タワー(+10-20)、三井鹿島(+10)だけで
低層でも400超えてきてもおかしくはないと思うけどね

環境も良くて、それほど不便ではない都内の某所でも、新築マンションで坪400以下は結構あります。

>>640 口コミ知りたいさん

10年後の市況なんて誰にも分からない事をさもしたり顔で語って頂きありがとさん。

購入希望者からしたら安いに越した事ないけど、売り出しが高止まりの相場時期にこの規模の再開発物件が割安で販売されるわけないっていう数ヶ月先ぐらいの未来も読めないならマンション買う売るとか言ってられないと思うよ。

先日、山手線内側の中古マンションを調べたら、新宿区、丸ノ内線の駅5分、築2年、超大規模タワー、共用施設いろいろで、坪420くらいのがあった。
皆さんなら、どっちが良いですか？

>>655 匿名さん
新宿区文京区は城南と比べると穴場ありますね。

＜＜新宿区、丸ノ内線の駅5分・・・坪420くらい
富久クロスでしたなら、こっちですね。
そもそも、城南の武蔵小山が良いから坪500！とか騒いでるので・・・

大井町シティタワーは440みたいですね
三井が強気ならあるような、でもないと思いたいような

富久クロスの坪420はあくまで販売希望価格。実際@420では売れません。。

そう？成約事例見てもそう変わらないか、中高層階や御苑側はずっと高い印象だけど。

どうあれ、富久が駅遠、下町、二流ゼネコン、点での開発なのに対して、こっちは駅直結、城南、鹿島、面の開発ということで基本スペックに大差あり、やはり坪500は超えて当然という気がするけどな。

ピンポイントの中古物件の売り出し価格を根拠に相場を語り出す様になったか笑

金利が多少上がったにしろ、まだまだ最低水準をキープしていて、株価も高止まり、三井としては他の大規模分譲を控えている現状で弱気な根付けをするのかと言う所。
駅直結の希少性は抜群、目黒線が三田線南北線乗り入れしているのもポイント高いけど、鬼混みしそうだからねえ

新宿御苑前５分新宿三丁目８分大変便利な場所にあります。山手線内タクシーどこも二千円位です。

各々高値煽りをされるのは構いませんが、450以上なら割高感は否めませんね。後の計画も厳しくなるでしょうね。
感じの悪いマンションになりかねません。

横浜北中でさえ＠５００～なんて言われてますが・・・。

>>663 匿名さん

いや、馬車道の方が、ここより高くて当然。なに、上から目線なの？

横浜詳しくないですし、みなとみらい線一回しか乗ったことがありませんが、
馬車道は、価格予想の振れ幅がスゴイ！250～600って（汗）

東京で働いていて、横浜に住みたいと思う人はあまりいないでしょうし、
地価相場にも疎いですね、私。観光にはもう何度も行きましたね。

>>665 マンション比較中さん

中国の方？
文章からなんとなくですが……

ここ横浜スレでも新宿スレでもないですよね。カテゴリー違いの比較やめて本題に戻りませんか？

>>>666
中国人ではありません。拙い文章で失礼しました。

中国といえば「東京の不動産は国際的には、まだ割安」なんて言われてますが・・・

＞６６４

「ここより高くて当然。」って言い切る根拠って何ですか？

>>669 匿名さん

おしゃれな横浜だから。
武蔵なんちゃらなんて、よくわからん。

>>670 匿名さん

横浜在住ですが、横浜の埋め立て地の田舎タワーと山手線の目黒駅へのアクセス4分の立地を比較してなんちゃららは同じ横浜人として恥ずかしいです。

まあ横浜とかいろいろ出すのは結構ですけここのベンチマークは目黒だったり山手線から一駅二駅離れた池尻大橋のクロスエアタワーとか中目黒のアトラスタワーあたりがベンチマークなんじゃないの
兎にも角にもブリリア目黒のトンデモ価格がマーケットに受け入れられた事実がある以上三井も相当強気でくると思います
とはいえ武蔵小山の価値が再開発でぐぐっと上がって他の物件がつられて上がるとは思えない（多少は上がるかもしれんが）
やはり駅直結の希少性があるからこそ強気でくるのだと思うよ
まあ互いの予想を罵倒しあっても仕方ない
誰が正解なのかはそのうちわかる
価格発表を楽しみに待とうじゃないか

>>672 匿名さん

クロスエアは高速。アトラスはUR。目黒は新航路飛行機。のイメージ。

>>673 匿名さん
それでも従前相場を無視した超強気な価格設定が受け入れられているんだなあ
ここも従前相場無視で行くだろう

知名度こそ低いが、武蔵小山は成熟した住宅街。都心の地価上昇に伴い、ひと昔前には考えられないほど地価は高騰してるが、一定の地価水準にあり安定感はある。良くも悪くもこのタワマン効果で、武蔵小山ってどこ？と聞きなれない地名に、ディスられることは残念ですが、この街の良さを肌で実感していただき、移り住み愛着が湧いてくださる方が来られることが何よりも嬉しいことです。MRだけでなく、実際に武蔵小山を歩かれてその良さに共感くださる方がいらっしゃると嬉しいなと思いコメントしました。

>>671 通りがかりさん

実は学生時代は東工大で、この沿線に住んでいたのでよく知ってます。扇風機のまわったレトロな電車が懐かしいです。

今は都心に住んでいますが、横浜も長く住んでいて、関内は乗り換えで使っていたので、馬車道もよく知ってます。

その上での発言です。悪しからず。

タワマンの乱立で、個人商店はチェーン店に変わり、保育園のみならず幼稚園も激戦となり、タワー住人は戸建住人を見下し、駅の混雑は更に増すことになりますを
これ武蔵小杉や南千住、豊洲などで実際に起きてる話です。

それは結構。三軒目購入を検討中、でも@450でも高すぎ。このタイミングの再開発期待値込みでは高値掴み確定ですね。。。残念です。

豊洲に戸建ない

いろいろな意見ありますけど、やっぱり坪500はないわ、450でも高い

武蔵小山LOVEな人が手ぐすね引いて待ってそうな感じはあるんですよねぇ
ブリリア目黒も売れてしまえば「待ってました！」って感じだったでしたし。

しかし、武蔵小山開発はまだ続きがあるので、あんまり高いと待っちゃいませんか？

武蔵小山LOVEな人が手ぐすね引いて待ってそうな感じはあるんですよねぇ
ブリリア目黒も売れてしまえば「待ってました！」って感じでしたし。

しかし、武蔵小山開発はまだ続きがあるので、あんまり高いと待っちゃいませんか？

>>682 マンション比較中さん

次のすみふは高いからその次の地所に期待するしかないでしょう。

>>683 通りがかりさん
その頃にはマンションバブルも完全に吹き飛んでいるでしょうしね。

>>683 通りがかりさん
私も住友より地所が良いです～。
三井さんには「感じのいいタワマン」のみならず「感じのいい街」にも期待します

なんか、ちょっと気が楽になっちゃったりして

所詮山手線の外の一線利用だし、300万以下が妥当

で、何が感じがいいんだ

>>686 匿名さん
それじゃ馬込も買えない。多摩川こえて神奈川に行ってもまだ買えない。

ここ買える人って一般のサラリーマンではないですよね。医者、弁護士、自営業でしょうか。武蔵小山好きなので羨ましい。中古でお勧めマンションはありませんか。

目黒のツインを見送った者です。実際に出来上がってみて、残念なデザイン、仕様、さすが東建クオリティら周辺中古との価格解離。。私は購入していたら失敗していたと分析しました。目黒ツインは完全なるバブル。新築マンション相場のトレンドは停滞から下降に向かってます。武蔵小山は物件スペックとして狙っていますが、街の人口動態(今後)と東横線の混雑がマイナス。パルム商店街を歩くと、圧倒的ひシニア(特にお婆さん)が多く、残年ながらこれからの伸び代を感じない。。。その街にちょっと前まで港区でしかありえなかった@400ではれるのか。いまは停滞、ステイだが、三年後からはほぼ確実にダウントレンド。三年後に負けた感を味わうか。。。

ここなら80平米台が1.2億で買えますよ、きっと。って三井不に言われました。仮に25坪だとすると@480ですね。

安いね～ そんな値段で出したら瞬間蒸発でしょ

坪480は平均でしょうか？平均なら420くらいが限度だと思うけど。
1.2億円って一般の人が買える額じゃない。やっぱり地所のマンションまで待った方がいいのかな。地所のが建つ頃には価格下がってる可能性高いし、駅直結になる可能性もあるしね。

>>693 匿名さん
全く同感です。ここの建物の仕様、構造には十分に期待がもてますが、500に迫る、あるいは超える坪単価は許容できませんね。
地所の建物がクオリティでここを下回ることは有り得ないでしょうから、そこまで待つのも一手かなと感じます。
都内はここに限らず大規模な再開発目白押しですから、しばらくの間は選択肢豊富にあります。
冷静に比較したいですね。

具体的にどこの再開発がありますか？

買い逃すパターンの典型な気がする・・

財閥系デベ本体に勤める友人の話では、ことマンション事業&都心に限ったことだが、3〜4年先の事業計画が、開発案件の仕入れがままならずかなり厳しいらしい。つまり都心ではマンション供給は減りしばらく価格は下がらない。強気の姿勢の背景にはこんな事情がある。武蔵小山が都心かどうかは知らんが……。

平均で坪480ならお買い得、かなり安い水準でしょう。実際は、蓋を開ければもっと高くなるだろうと思いますが。

>>698 匿名さん

大丈夫です。平均480超500未満です。決定事項ですからあれこれ議論したとこで揺るぎません。ソースは聞かないでください。

>>697 匿名さん
騙されてますよ。売りたい側は常に需給はタイトって言い続ける。高層建築計画を検索するだけで、2023年まででも過去に例がない規模で予定されています。しかもどの計画も殆ど例外なく販売在庫を抱えながら開発継続になります。まあ、相当な危険水域ですよ。国内の市況がそんなに順調なら、なぜ大手は海外の開発に積極的なのですかね？すでにリスクヘッジを始めているのではないでしょうか。

>>700 匿名さん
日本の人口が減るのだから不動産大手が海外事業に力を入れるのは当たり前。むしろもっと注力すべき。海外対応できる人材の制約あるのだろうけど。

>>699 通りがかりさん

ソースあります？私も仲良い不動産屋に旭化成の社内決裁がそれくらいだと聞いたが、人伝てなのでイマイチ確信持てず。平均で500切りだったら、すなわち低層階は400前半からありそうなので、有価証券処分して全力買いするつもりなので、税金のこと真剣に考えなくては。

都心での大手マンションに限れば、高値販売による利益増より、供給減とコスト増（土地仕入、工事費）の影響の方がが大きいので利益の成長は厳しそうです。しばらくは安く売る理由がないのです。

高層建築計画調べたけど、坪700きりそうなのがゼロじゃないッスか、、、
ここが最後の安く買える再開発タワーでは？

典型的な買い逃し？買い逃すのではなくて、バブルを回避するのですよ。みんなが欲しい欲しいと言っている時に売り、誰も買いたいと思わないような時期にに買わないと。汗水垂らして稼いだお金をドブに捨てるような契約をして、購入マンションに苦い思いを持ちながら住み続けるなんて、人生自ら捨てに行く行為で、地獄以外の何者でもないよ。。。
私は'15年に持ち物件を一つ賃貸で回すのではなく売却しました。ピーク手前ではあったものの、いまのは'12-'13年に契約した新居に住み、将来不安はなく、精神衛生は安定しています。すなわち、15'年〜販売の目黒ツインはみんなが欲しい欲しいと言ってる時に買ってしまったバブル案件の典型例になります。武蔵小山の販売もまだこのトレンドの真っ只中。いまから3年後、5年後の中古の相場を見たら良いと思います。
確実に言えることは、人口は減っていくこと。武蔵小山周辺の人口動態はそれに逆行している地域ではないこと。そして購入マンションに一生住む、永住するなんて、これからの時代はありえないということ。冷静になって。

>>705 マンション検討中さん
中途半端な知ったかは、恥をかく。
猫も杓子も、その辺のオバちゃんでも、五輪後に不動産暴落と言ってるような状況で
暴落なんて起こらないよ。そもそも今はまだバブルでもなんでも無い、
基本資材、人件費コストプッシュの値上りだよ。むしろバブルが起こるなら五輪前後、
暴落すると思ってずっと賃貸で待ってた層が、アレ？もしかしてこのまま下がらない？
と気付いた時に焦り始めて、買いに走る、そうなった時にバブルになる。
経済は感情で動くんだよ。

バブルの頃は「不動産価格は上がり続ける」神話がまかり通ってましたが、
これから坪5、600の物件をホイホイ購入、バンバン投資出来るんでしょうか？
懐具合が温まらない収入で、将来に希望を持てない若者が・・・

バブルは気分でも作られると思います

21世紀に入って世界中で不動産含めあらゆる物価が倍、3倍になっていたのに、日本だけ変わっていなかったのが異常だっただけ。鋼材、セメント、あらゆる国際商品が値上がりしてるんですから、アベノミクスきっかけにようやく水準訂正が起きたに過ぎません。12年に物件仕込めた方は慧眼でしたが、その成功体験に引きづられると次は失敗しますよ。はっきり言います、マンションは二度と下がりません。REITが落ちてますし、今年来年の小幅調整が最良の買い場と断言します。武蔵小山も住友タワーが竣工する時点では坪600、700を伺う水準になっていると思いますよ。

>>708 匿名さん
私も同じように感じています。
バブル崩壊のような二の舞にはならない。若干の落ちはあっても、現状はしばらく変わらないと思います。

なんとなくですが、武蔵小山を買いたい層の方って、すでに
山手線内とか、城南に立派な物件をすでにお持ちなのでは？
焦らない余裕があるような書き込みが目立つ気がするんものですから。

それに比べて「今でしょ！！」みたいな人の圧はちょっとキツイです

706さん、どうかムキにならないで下さい。私は暴落が起こるなんて一言も言っていませんよ。おそらく城南地区のマンション市場に限って言えば、真綿で首を絞められるような下がり方をして行くと想定しています。
ちなみに最近でいうと'07年ごろは、みんなが706さんと同様にあらゆる指標を持ち出して「暴落なんて起こるわけがない」と仰っていました。
私の出自はデベでもゼネコンでも銀行でもありません。マクロ経済分析と人口動態／労働市場調査に身を置く者です。ですから、印象操作をして自分の身を置く業界の利益確保に走る必要がない者です。
また、現在の住まいは'12年に契約したマンションで、'15年に別の保有物件を売却しています。すなわち、「暴落など起こらない」と周りに吹聴して「自分は高値掴みをした(する)わけじゃない」と自分を納得させたい、心穏やかにしたい、という動機もありません。
そして706さん、「賃貸で待ってた層が、下がらないと焦って買いに走って」も、残念ながらバブルは起きません。。。なぜなら、賃貸で待ってたいた層＝実需層で、バブルを引き起こせるほどの購買力(資金力)がないからです。
それから、城南地区しいては武蔵小山のマンション相場に五輪前後の影響はほぼ無いと見ています。

711 私も経済学部出身のMBAホルダーで、製造業ですが、同様の意見です。賃金が上がらない限り、バブルは起こりません。観光立国になって外国人投資家が増えない限りあり得ません。

現状はバブルではない。
今後もバブルはおこらない。
低金利の今、
マンションが必要な人は、気に入った物件があれば買えば
という結論ですか？
それともマンションなぞ買わずに一生賃貸？

>712 住民板ユーザーさん3さん
どこのMBAですか？ずいぶんひどいコメントですね。バブルをバブらしいなんて一言で片付けて何の定義も行わない。似非エコノミストと変わりませんね。こうなったらバブルだっていう定義を示して下さいな。賃金が上がってないからなんてのはバブルの必要条件であっても十分条件ではありませんよね。素人の私ですらそんないい加減なことは言いません。もっとアカデミックな分析と将来予測をお願いしますよインテリの方。

文系は頭がかたいなぁ。

都心のマンション市場はほぼ大手財閥系デベの寡占状態。カルテルを疑われることなく供給を絞り価格を維持することとに成功している。こんなことができるのも、オフィスなども含めた不動産事業全体で見ればマンション供給の減少によるマンション事業の停滞はなんて、実はたいした問題じゃないから。あくまでも財閥系不動産会社に限った話ですが⋯。

>>712
バブルと賃金は関係ないでしょ。
バブルって実需でも投資でもなく、投機的資金のマーケットへの流入で起き
るんですよ。
1980年代のバブル期も、別に給料も日常の物価もそれほど上がってません。

今は物価はデフレのまま、不動産だけ上がる資産インフレ。
これは、金融緩和で余ったお金の貸出先がなく、担保のとれる不動産（土地）
需要への貸出が増えて、合わせて建築関連の需要増によるコスト上昇で起き
てます。猫も杓子も、普通の企業も、必要もない土地を買い漁ってる状況で
はないので、バブルではないと思いますが、

でもバブルって、弾けてからわかるもので、本当のところは誰もわからない、
というのは正解。

後は、自分のリスク許容度をわかった上で購入するしかないですね。
購入マンションが3000万円下がっても大丈夫な人は、8000万円のマンション
買っても大丈夫でしょう、流石に半額になるってことはないだろう、とか、
そういう相場観を持って買ってください。

>>708 匿名さん
頭大丈夫ですか？人口減社会、地方不動産は既に崩壊。空家率は？人口減少率は？ お勉強頑張って下さい。

>>718 匿名さん
頭大丈夫ですか？都心3区は2040年位まで、品川区目黒区あたりも2030-35年まで人口増え続ける。
お勉強頑張って下さい。

不動産でババ引くのは金持ってるとか頭がいいとか学歴が高いとか関係ないのよw
バブルの頃ドムスとか買ったやつは超富裕層だぜ
ドムス南麻布なんて分譲価格は坪単価３０００万w

「俺はフツーのサラリーマンだから、バブルなんか関係なかったよ～」いう人がいますが、
そんな人でも定期預金をすれば6％の利息がつきました。
もしかしたら8％の社内預金をしてたかもしれません。
甘い話もありましたね。バブルの残り香は「お宝保険」でしょうか。

「赤信号、みんなで渡れば怖くない」とは言え、その人の財力によっては自殺行為にも・・・
「低金利、みんなで借りれば怖くない」

>>720 匿名さん
金のない人は大ババはひけないよ

>>661 匿名さん
新宿御苑のどこが便利なの。全く住みたいとも、あそこで子育てしたいとも思わないのよ。ターミナル駅に近けりゃいいってもんじゃないのよ。

>>721 マンション比較中さん

突然金利が上がってローン組んでる人は皆苦しみ出すということですか？そうなると武蔵小山に限らず困ってしまうなぁ…。

>>724　通りがかりさん
バブル時は、高金利でも大丈夫！みたい勢いがありましたよね。
今は低金利といえ、身の丈に合わない高額物件に手を出すのは怪我の元のような。

「低金利なんだから、たくさん借金して運用すべし」みたいな忠告される方もいます。
私には投資の自信があまりありませんが、身近にありそうで手が届くような、甘いお話を見つけたいですね。

>>723 匿名さん

私、661じゃないですけど、新宿御苑は悪くないと思ってます。
確かに、子育てには向かないかも知れないですけど、通勤・生活が便利なのは間違えないですよ。何を重視するかで、どこが良いか人によって違いますよね。

>>725 マンション比較中さん

例え、手元資金が豊富で3000万円くらいしか借りる必要がなくても、住宅ローン減税を考慮すると、8000万円借りても、実質金利はほぼゼロ。場合によってはマイナスなので借りない手はないですよ。

今の手元資金を何で運用しているか知りませんか、積極運用に自信がなければ、そのままで十分。

借入金を少なくしようとして頭金を目一杯まで払って、手元資金がかつかつの方が、生活破綻リスクは高いです。

手元資金もなく、目一杯まで借り入れるのは論外ですけど。

>>727 eマンションさん

う～ん、いくら低金利でもローン組んで高額物件を購入するのは、ちょっと。
なんだかんだとローンには懲りていますので。
運用は小遣い稼ぎ程度ですが、今は満足していますね。

バブルも暴落もないとは思っていますが、警戒はしています。
武蔵小山は素敵な街なので、これからが楽しみです。

>>726
御苑隣接とか皇居隣接とかだったら希少価値というか、普通に憧れますよね。でも、そういう場所だと隣接じゃなかったらあまり意味がないような気がするど・・。どういうものなんでしょう・・

>>729 匿名さん
徒歩５分なら全く問題ないししタワーだったら新宿御苑から都内一望できますよ

早く物件価格教えて～

平均坪単価480〜500となると、低層階は400切る可能性がある、というのは本当ですか？とすると、上層階は600を超えてくるのかな。
タワーマンションって、そんなに単価の幅が広いものなんですか？

>>730
それだったら、都内のタワーならどこも大差ないから希少価値も何もない。

ここ武蔵小山だって、高層階の都心ビューであれば変わらないことになる。

>>732

その平均価格帯、確定ですか!?

>>732 マンション検討中さん

中央湊の価格表見てきてください。平均450ですが何となく伝わると思います。武蔵小山タワーは低層階だと全面お墓の方位もあるのでグッと安い部屋もあると思います。

今はバブルではないということですが、足元、これまでにないくらいの金融緩和をやってまして、これが今後どうなるか、出口戦略を失敗すると、株価や不動産価格が下落するという可能性もありますよ。
安倍・黒田体制では、金融緩和は継続の方向ですが、加計学園などの問題で総裁交代や政権交代もあり得ます。その場合、政策方針の転換もありますからね。
その辺はなかなか予想できないですけどね。

>>736 通りがかりさん

ありがとうございます。中央湊は320くらいから650くらいなんですね。そうすると、ここは、墓ビューなんかは400未満ということになりそうですね。でも、墓ビューはちょっと…我儘ですません。

>>735 匿名さん

いえいえ、前のレスから引用しただけです。私は三井不動産などに知り合いはいませんから、分かりませんよ。
しかし、こんな大事な情報を社外に漏らして、ネットに書き込まれるなんて、バレたら漏らした本人は罰せられるんじゃないですかね。（漏れないから大丈夫か）

>>738 評判気になるさん

736です。我儘ではないと思います。やっぱり多くの方が墓ビューを避けた上での下の価格帯から検討されていくのではないかな？と考えています。低層階の坪400前後からの検討スタートになるのではないでしょうか。

>>740 通りがかりさん

後は、墓ビューでない方角でも、北は住不タワー、南は三菱タワーですから、そこをどう考えるかですね。抜け感、眺望的には西が良さそうですけど、やっぱり相応に高そうですね。何を取るべきか、なかなか難しいです。

電車の騒音対策って、あるのですか？

>>742 マンション検討中さん

武蔵小山駅は地下なので地上の電車音は無いですよ。駅前はロータリーしかなくて大通りが無いので徒歩1分とは言ってもかなり静かな方です。

いいじゃん。焼き鳥の匂いすることはない？

焼き鳥の匂いがプーンとすることはない？

一時に比べ落ち着いたとはいえ、数年前の値段を知っていると、なかなか手が出す勇気が出ません。

300→500→400で安く見えても、300→400になってるわけで。数字はイメージです。

アベノミクスもどうなるかわからないし、値下がりリスクを避けて家賃を払い続けるか悩みます。でももったいないし。

買い替えもしくは買い増し検討なので家賃は払っていませんが

ここの焼き鳥屋さん美味しかったね。

>>745 マンション検討中さん

商業施設に何が入るかによります。
もともと飲食店が多い地域の再開発なので、もともと飲食店やってた人達が再開発後の商業施設に戻ってくるとしたら、焼き鳥ほかいろいろな匂いや煙がプーンと来るかも

電車音ないけど、電車の振動はあるかも。他の地下鉄の話ですけど、線路の近く（真上じゃない）のマンションに住んでる人から、振動があったり、汽笛？が聞こえたりするって聞いたよ

>>750 マンション検討中さん

大岡山駅は真上に東急病院がありますが、コイルばねで制振してるようです。振動も対策次第では。

>>746 匿名さん

その気持ちわかります‼︎
中古マンションも同じで、当時の価格から数千万円上がっているのを見ると、何か嫌だなって思ってしまいます。悩ましいですね。

>>751 匿名さん

なるほど。ちゃんと対策してればいいね。音の方は大丈夫かなぁ

>>752 マンション検討中さん

時は戻らない。
たらればをいっても仕方がない。
割りきっていきましょう。

駅前にあった鳥勇は一番通りの店舗を「新店舗」と紹介しているから
戻らないんじゃないか。他のとこは「仮店舗」としているところもある。

線路沿いの鉄筋コンクリート造のマンションに住んでいる友人がいるけど、
確かに夜は響いてくるね。昼間は気にならないけど。
でもここのマンションは駅前だから
通過スピードを考えるとかなり静かなはず。
仮に武蔵小山通過の特急なんか出来たら少々不安かな。

単身赴任の方は住みますか？

50平米未満の住戸もあったので、単身赴任もありじゃないですか。

法人での購入は可能でしょうか？

それは、不動産屋に確認した方がいいと思います。

このあたりもずいぶんと環境が改善されたように感じます。
非常に住みやすく、個人的にも好きな場所です。
あとは、のどかにゆっくり住みたいです。
乗換などが困らなければ最高なんですけどね。

騒音だと隣の都立高校の方がうるさいかもですね
進学校だから変な学生は居ないけど、都立だから良くも悪くも気取ってない生徒が多いです

>>761
近隣で暮らしてたけど、窓閉めたら何も聞こえないよ

体育祭の時期は窓開けてると元気な声が聞こえるけど、
タワマンの防音性能考えれば何の問題もないと思う

都立高校の音よりも、住友、三菱などのマンションの建築音と埃の方がやばそう。

リニアに乗るには、便利ですか？

>>763 匿名さん

確かに。マンション建築、10年くらい続くかもだし。ちょっと憂鬱

>>764
微妙
東急バスの五反田行きが品川まで伸びると超便利になる

>>764 マンション検討中さん

トンネルだらけのリニア、なんて頻繁には乗らないと思う

やっと事前案内予約が始まりますね。楽しみです。

小山台高校と同じく、マンション建設の騒音も全く気にならないよ。
解体工事の時はうるさいし、昼間ずっと揺れてて気持ち悪かったけど
1ヶ月くらいで終わったんだったかな？　ここの三井タワーの話ね。

>>760 匿名さん
乗り換え？武蔵小杉と間違えていませんか？
武蔵小山の環境は再開発前の方がよかったと思いますが。

>>770
再開発前のほうが環境よかった？？？？？
ん？？？　武蔵小山来たことあります？

朝から「酔っぱらいの落とし物」が散乱しているのが
無くなっただけでも、大きく改善されてますよ
元暗黒街周辺の住民は皆喜んでますよ。

まあ特徴のある暗黒街より平凡で綺麗なチェーン店の街を選んだと言うことでいいのでは。
高齢資産家住民の人生のしまい方という部分もあるんでしょうね。

>>768 マンション検討中さん

事前案内会って、どこで案内されてるんですか？どうやったら申し込めますか？

電話で受け付けてますよ　　休日以外なら

>>774 マンション検討中さん

そうでしたか、ありがとうございます。
どこにも案内が出てないけど、静かに始まったんですかね。

富裕層だけ案内ですか？

>>776 マンション検討中さん


すまいクラブ会員じゃないすか？

富裕層だけに案内が届いてるみたい。

電話ではなく予約に必要なパスワードが郵送されてきました。

>>779 名無しさん

な、なんですと⁉︎
それはまさに富裕層認定、羨ましいです。
パスワードはメールだよね？

アンケート返送した人だけ先行でパスワード来てるようです
レースに大きく出遅れた方もいらっしゃるようですね

うむ、大きく出遅れてる気がする

ちなみに、事前案内はいつからでしょうか？もしかして今週末？

タワマン初検討の方のみの先行案内ですか？

すでにふるい落としですね。今、案内されている方は希望住戸が購入できる可能性が高いですね。

そうなんだ、それが不動産業界というものなのかな、厳しいな

マンションをお得に購入するなら
人気の間取りを最初に買うか
納得した売れ残りを値引きで買うか

私なら後者

検討者を差別しないで、スタートラインはミナ同じにしてね！

差別じゃなくて区別。
高額住戸の検討者を優先するのは当たり前。

武蔵小山駅は子育てしやすそうで検討しています。ここはみなさんが言うように緑があって、雰囲気はいいなって思いました。

将来的には購入してみたいと考えたくなる物件ですね。間取りも広いので家族で住んでみたいですね。
駅も近いので、会社勤めでも快適に過ごせそうな雰囲気があります。中古でも十分と思いたいですね。

今回が初検討、世帯年収3千万円で資料請求したけど何も音沙汰無いです

>>792 匿名さん

それだけ年収あるなら、別枠の特別招待があってもいいんじゃないかな。

武蔵小山はもうかつての武蔵小山とは決別して武蔵小杉みたいな街を目指すことに決めたんだよ
武蔵小杉と大崎を足して二で割った街に住みたーいって人以外にはオススメできない

開発状況もなかなかわからないところもありますからね。どうしても、そのあたりはちょっと気にするところですね。開発率が高ければ色々と期待してしまうことも多いと思うのですが。

今の現状は子育ても会社勤めも快適だけど、
開発完了後はどっちでもない場所になると思うけど。
今のうち脱出するか、どこに引っ越ししたらいいかなー

ここってレインボーブリッジやお台場方面って見えますかね？
中層階狙いなので展望ラウンジみたいなのがあると良いのですが

さすがに厳しいかと。。直線上に品川ビル群がありますし。

>>793 匿名さん

そっかぁ、じゃあ、ただ単にタイムラグのせいか。アンケート受けつけた順に郵送してるのかもね。もう少し待ってみるか

ここって、本件の三井以外の住友、三菱、他？という後続タワマン群による本物件の希少価値減少と、眺望悪化と、交通の不便化（交雑化）と、それらを踏まえたお値段との兼ね合いで検討することになる物件だと思うんですけど、皆さんどのような整理ですか？

アンケートを郵送した人には7月下旬にメールで事前案内の連絡があるようです。電話で確認しました。

>>800

もうこれ以上武蔵小山に住むべきじゃないと思った

>>801 匿名さん

おぉ、確認ありがとうございます。
私も今週末までに何もなかったら電話しようと考えてました。助かりました。じゃあ、メールを待つことにします。
それにしても、ネットでは色々な情報が飛び交うものなんですね、何を信じていいかよくわからなくなります。きっと、最後は自分で確かめろってことですね〜。

>>800 マンション検討中さん

そうね、それなりの値段じゃないと、買ってはいけない気がする。例えば、平均坪500だったら、やめた方がいいんじゃないかと。
三菱のマンションは駅直結の可能性があるみたいで、それも気になってる。あとは、三菱は入居は随分先（7〜10年くらい？）だから、それまで待つべきか、待つ必要があるのか、とか。つまり、考えはまだまだ纏まってない。

眺望は間違いなく住友タワー（南向き以外）と
三菱タワー（北・東向き以外）の方が良さそうだよね
さすがに隣の棟の生活が見える程の近さではないにしても
若干気になるね

ん、ん、

>>806 匿名さん

どうした？

年収300〜400で買えますか？ズバッとお願いします。

>>808 マンション検討中さん

無理です！

>>808 マンション検討中さん

30年分の年収やんw

親に資金出してもらえばよし。

後で後悔すると思うよ

一般事務職のOLが買いたい。かえますか？

>>808 マンション検討中さん
ローンが通るならいいんじゃないですか。
厳しくなったら、ここならいつでも売れるでしょうし。うまく行けばキャピタルゲインもありうる。

アンケートの年収欄は300万より多めにに記入しましょう
三井さんから舐められてしまってはいけません

差別というか区別されると思います。

アンケートで誤魔化しても、後で源泉徴収票出した時にバレるよ。そうすると結局、抽選で区別されて落とされて、あまり意味ない。
それに、ローンを目一杯借りて買うのもいいけど、価格が下がって売ってもローン分をカバーできなくなった場合、借金だけが残って最悪なことになる。
今の不動産価格は明らかに高騰してるから、数年先に下がる可能性は充分ある。気を付けて‼︎

いやぁ、営業さんの態度が違いますからねぇ。誤魔化せるものは・・・
冷やかしなら、意味ないと思いますが。

借金に関しては自己責任ですが、気を付けて！！

確かに、営業の態度違いそうだねー。まぁ、営利目的だから仕方ないけどさ

プロジェクト説明会はありました？

マンション購入検討者一般向けにはまだだと思いますよ。

周りにお墓はないでしょうか？

>>821 マンション検討中さん

目の前にありますね。でも低層の下の方でなければ視界に入らないでしょうね。

大崎（東五反田）のモデルルームほぼできてる感じ

おぉ・・・。い、いよいよですか。

墓ビューはちょっと避けたい。上層階なら気にならないのかな。

モデルルーム出来てきたんだね、東五反田に行かなきゃいけないのか。
ところで、そこが、パークシティ武蔵小山のモデルルームって、何で分かるの？

何階くらいから関係なくなりますかね・・・

難しい質問だね。
経験のある方、教えてください

窓際に立たなければ地べたのモノなんて見えやしないよ

>>825 匿名さん
前はパークシティ大崎、その前はグランスカイのモデルルームがあった場所ですよ
たしかラグナタワーも同じ場所だった

再開発された街を見せる意味もあって大崎にモデルルーム作ったみたいですよ
え？武蔵小山でこの値段！っていう価格の高さに説得力持たせる意味もあるんじゃないの

晴海より資産価値ありそうですな。

お墓が市街地に混在してるのって世界でも日本くらいなんだそうです
墓ビューは中華圏はもちろん海外の需要から完全に無視されますのでリセールかなり苦戦するようですよ

お寺移転してくれないかしらね

>>833 匿名さん
満蒙開拓団の方々のお墓がありますから、そんなことは言わないで下さい。

>>834
失礼しました

モデルルーム楽しみですね。いつオープンかな、8月のお盆休み辺りからですかね。
あまり高くないことを祈ってます…（坪平均450希望）

450なんて行くわけ無いな
この戸数さばけない

>>832 評判気になるさん

香港で墓地ビューのホテル泊まったことあるけど、そんなに忌避されてるかなあ。

450いくわけがない、ってどんな根拠で。
アーケード直結だけど徒歩7分のインプレスト（来年竣工、残戸数一桁）が400前半。
再開発一発目、駅前ランドマーク、大規模タワーのここが同等はありえない。

日本一、感じのいいMRを期待してます。
価格も感じいいといいけど！

墓ビュー気になるなら墓向きを避けるか、
住友・三菱タワー狙いでいくのがよろしいかと。
住友タワー建設地の元住民だけど、あれくらい離れると
窓から覗いても全く気にならないよ。

そもそもタワマンなんて墓石へのオマージュじゃん。
外形もさ。上から見下ろす眺めも、最近言われてるコミュニティなんて奴もさ。

(価格は今年)日本一、感じのいいタワマン。ってことじゃね?

これだけマンション市況が厳しいから強気だと残るかもね。インプレストは上がってた時から捌いたからまだいいが、ここは冬からだから更に市況冷え込んでるかもね。
オリンピック近づいていよいよ相場が落ち着いてくるだろうし。
又は定価は強気で攻めて値下げで捌くのかな。他のマンションみたく。
そうすると出だしに買うと大損。

ようやくオリンピック近づいて、いよいよ本格的に相場が動き始めるのでは?
確かに金利上昇があるとまずいけど、そこは日銀に期待ということで。

アンケート返信したのですが、案内が来ておらず。
皆様は、もう来てますか？

住友か三菱のマンションの方が良いのでは、という意見がたまに出てくるね。
三井のマンションは挟まれてるし、墓の横だから、悩ましいところ。
住友は、三井の半年から1年遅れくらい？

＠400とか＠450とかという数字を見かけますが、もし本当にそんな金額だったら、私には買えません、というか撤退せざるをえません。

>>848
というか坪３００万台とかどんな夢見てんだよ、、、

>>846 マンション検討中さん

来てません。返信が遅かったからだと自分に言い聞かせてます。

>>846 マンション検討中さん

まだ来てないですよ。7月下旬に案内予定って書いてあったから、1週間以内に来ると思うけど。

昔から武蔵小山を知ってる人にとっては400ですら高いと感じる
酒が興味ない自分にとってはりゅえる潰れてくれてよかった

同じ武蔵でも川崎市の武蔵小杉ですら２年前でこの値段だからなあ

階数 タイプ名 方角 間取り 広さ 価格 坪単価
21F～25F B1' 不明 3LDK 70.58平米 8490万円 397万円
26F～30F B1' 不明 3LDK 70.58平米 8490万円 397万円
26F～30F B2 不明 3LDK 70.58平米 8690万円 407万円
26F～30F B2 不明 3LDK 70.58平米 8690万円 407万円
26F～30F B2' 不明 3LDK 70.58平米 8690万円 407万円
31F～35F B2' 不明 3LDK 70.58平米 8690万円 407万円
31F～35F C 不明 3LDK 72.35平米 9190万円 419万円
31F～35F B3 不明 3LDK 70.58平米 8190万円 383万円
31F～35F B3' 不明 3LDK 70.58平米 8190万円 383万円
31F～35F C 不明 3LDK 72.35平米 9190万円 419万円
36F～40F C' 不明 3LDK 72.35平米 9190万円 419万円
36F～40F C' 不明 3LDK 72.35平米 9190万円 419万円

>>848 欲しいけど・・・さん
坪450は分からないけど、坪400超えるのは確実だと思う。悪いこと言わないから、予算にあったエリアを選んだ方が良い。

同じパークシティの中央区の湊の方がここより上ですかね。
中央区ですし。