ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

長谷工お得意のALC壁は３・１１の時、壊れちゃったりしている。で、問題なのは長期修繕計画って自然災害は考慮していないってこと。補修費用をどう調達するかってのが問題になる。ひどいケースだと補修費用を賄えずに補修を先送り。

書き込みがないのは何故なんだろ…╰(✿´⌣`✿)╯

マンションでマイナーな駅に徒歩15分以上って、まず検討する人はいない。

その上定借でかつこのボッタクリ価格だから買う人がいない。
正直半額でもいらない。

通りすがりの人の感想でした。

定借だったんですか。
駅までの距離＆定借だったら、価格にバリューを感じさせてくれないと、ということなのかもしれないですね。
見てる限りでは、マンションのグレード自体は上げてきているのだろうなと思いましたが、
なかなか難しいものです。
戸数がすごく多いので、販売を進めていくというのは難しいのかもしれません。

>>42 匿名さん
ここに建っていたNTT社宅に3歳だった1960年から1977年まですんでいました。社宅はつい最近まで建っていたので、桜の季節には懐かしさのあまり、2度ほど行きました。環境は抜群、社宅の時は大木も多く配置れ、クワガタもとれました。確かに駅までは遠いですが、国道246の神学院バス停にいけば渋谷行き東急がバス専用レーンを通って30分ほどで運んでくれた筈です。最近の情報ではないですが。とにかく私の第二の故郷に建つマンションとして注目しています。

>>59 匿名さん

同額
四千円台が中心でないと販売は大苦戦するかと
今の価格なら所有権のもっと駅近いマンションが世田谷で買えますし

現地、すごい広さ、大学キャンパスか総合病院と見間違えそう。
区分所有マンションだったらなあ。。。

期限付き且つタノジペラボ外廊下なんだから安くして欲しく。

所有権で
70㎡台で８千万円９千万円も出して買う方がよっぽどクレイジ～
実際、高すぎて買えない人も多く…だから、世田谷区は世の中で売れ残り多数って叩かれる！

定借70年後は、日本はどうなってるのか。
相場暴落の時代なら、高い月地代？見合うかどうか。
難しいな、

中町、深沢エリアの住環境は捨てがたいですよね。立地は最高だと思います。でも、定期借地権付きならもう少し安くして欲しく、申込には至りませんでした。間取りですがキッチンからバスルームへ続くドアの位置など、生活動線をよく反映していて、主婦には使いやすそうでしたよ。

定期借地のマンションで、地代を一括前払いにして建物価格に上乗せというのは初めて見ました。
前払いした地代は、どうやら途中で売却しても還付はされないらしい。
ということは、途中で売却するとすごく損なのではないかと素人的には思うのだが…
モデルルームではそのへんどう説明されるのだろう？

えー、地代一括払いって後から地代が値上がりすることも多いしいいじゃん！というふうに思いましたが、
途中で売却しても還付されないなんてこと、あるのですか？
一括の土地代の分も含めて次に買おうとしている人への物件価格の上乗せとして行くという形になっていくのだろうなぁ

借地権でこれは高すぎる

地代一括払いだとは思っておりませんでした。
そういうことってあるんですね…ただ、返してもらえないのは本当にそういうことってあるのでしょうか。
中古で購入した人は新たに地代は払わなくて済むのか
あらたに地権者に同じ額を払っていくのか…（もちろん、月割年割して年限までの分だろうけれど…）
詳細がわからないとなんともいえないです。

借地権の場合、
地代と固定資産税がどちらが高いのかにもよってお得度が変わってくると思います。
ここの辺り固定資産税自体がとても高いのではないでしょうか。
そう思うと
地代もそれくらいの額を当て込んでくるとするならば自然と高くなってしまうのでしょうね。
とは言え、お得感、出してほしいけれど…

物件概要の販売価額は建物価額と前払地代の合計額となります。なお、前払地代はお引渡し月により変更になりますとは！？
地代は時価になっていて、地価の変動に合わせて変わってくるのですか？
地代についてはよく解らない事が多いので詳細は営業さんに説明していただかないといけませんね。

ここを買うなら駅近の中古を探した方が良いと思う。
用賀桜新町3LDKで探してるんだけど、以前駅３分のアリュール用賀が5800(但し1階)、駅7分の築2年のウェリス用賀が6180で売りに出されてた。
いずれもすぐ問い合わせしたけど瞬間蒸発していて見学すら出来ず。

坂の途中のスミフはバカ高だし、用賀インターのスミフは安いけど高速横だし。

6000万ならココなんだけど駅から遠いわ借地権だわ、これで6000はないよね。。

専用シャトルバスにコンシェルジュつきマンションだなんてすごい！
シャトルバスの運行は平日9:00〜17:30、土日祝9:00〜17:30は
「グランクレール世田谷中町」入居者優先と書かれていますが、
1台のバスを2つのマンションで使いまわす計画なのですか？

うちも用賀桜新町で探してるけど中古も築浅は高すぎ、新築はさらに高すぎで溜息です。
ここ借地権なので値段に期待したけどこの値段出すならもうちょっと頑張って普通の所有権のマンション買いますよね。

>>76 匿名さん
全席シルバーシートという事では？

ここ管理費・地代・修積合わせて月額６万円くらいするのか・・・

一番高い人でそれくらい行ってしまうみたいですね。
地代が高いように思います。
月額地代 22,230円～24,510円
ここは定借だし、相当販売価格が安くないと返って所有権物件よりも高くついてしまうのではないでしょうか。
この価格が最低でもずっとかかっていくということなんですよね？
駅まで遠いのになぁ。
一番引っかかるとしたらここかと思われますね。

>>ここは定借だし

これがネックですよね。私も、ちょっとなあと思っていました。
25年とか30年とか35年とか、安く買えたとしても、年金受給のタイミングで出てってくれとなるのは大変そうだと考えています。

定借のメリットってありますか？最初から短期間と思っていても、気にいれば長期間住みたくなりますし。

定借のメリットとして言われるのは、
賃貸とは違って資産として勘定できるということと、
あとは所有権物件を持つよりは金額が抑えられること、
固定資産税がかからないことじゃないでしょうか。

その分、
のちのち返上したり、地代がかかったりということもありますから
ライフスタイルに合わせて…としか言い様がないような。

ただラストが見えている分、将来は気楽かも。
と言いますのも、分譲だと建て替えをいずれはせねばなりませんが、
高齢者ばかりになってしまってそれもままならないことも想定されるとか。

>>82 匿名さん

分譲の建替トラブルを子孫に残さないで済みますね。

子供に資産として残せないので定借はこれまで対象外だったのですが
基本的な評価方法としては、借りた場合の総コストとの比較で
割安感あればってことなんでしょうか？

>>84 マンション検討中さん

地代が無駄。

地代が正直どうなのかっていうところが不鮮明な部分ではあるかなぁ。ずっと変わらないとか少なくとも値上がりはしないで変化はするならばいいのだけれど。でもこちらに有利な話になるようにはならないだろうしなぁ。土地部分の固定資産税を払わなくて済むというメリットもありますが地代とどっちが高いのかっていうのは考えていかないと。

駐車場が絶対的に不足。

相続税って不動産の物納も可能のようですけど、
「現金で相続税を納付することが難しい事由があること」
が要件となっているようです。
数十年先だと、ここを売却するのは難しいでしょう。
ここしか遺産相続できるものないっていうのならいいでしょう（？）が
下手すると、残りの地代を残された子供が支払い続けなければ
ならないのでは？

>>87 匿名さん
充分だよ。

定借という形で立てているマンションは、５０年の期間が大半らしいですが、現在はそれ以上の期間を設ける例が多いようです。
ここは７０年というこうとですので、赤ちゃんの子どもが居ても７０歳まで存続し続けることになります。大人は１００歳越えとかでしょうか。
所有権マンションは分割した土地（住んでいる面積より、ずっと狭い）と建物が資産という形で持つことになり、それが安心感になると思います。ただ、価格はその分高く、地代を支払い続ける場合の方がトータルで安くなるようです（ちなみに、定借の場合は建物は自分のものです。当然ですが。）。
また、所有権の場合は建て替えの問題が出てきます。タワーマンション含めて階数高い建物の方が住人同士で建て替えを達成するまでに解決することが多いですが、定借であれば良いタイミングで建て替えも考えずにきれいに片付く気もします。
子供の代に引き継ごうとしても、資産として受け取った後に建て替えは必須ですし、そもそも子供自身も自立して自身の住まいを構えだろうと考えると、ある意味迷惑な遺産を残さずに済む気がしています。

立地ですが、とても良いところと思いました。世田谷の中でもかなり好立地なのではないでしょうか。世田谷内の他の土地なども比較し、目で見てみると全然違うと感じました。
何でもそろう便利な生活ができる面を考えると、特に桜新町駅や用賀駅、上野毛駅にこだわる必要はないと考えます。周辺環境を見てみますと、バスや自転車利用、可能な人は徒歩というのが当たり前と感じてしまう雰囲気を持っています。実際に目で見て自身に合うか合わないかだと思います。

定借についての知識がないもので質問させて下さい。
物件価格が建物価額と前払地代の合計となっていますが、
前払地代とはどのようなものなのでしょう。
地代は月額地代が22,050円～28,330円となっておりますが、
地主側の税制上の都合で地代の一部を前納するような
取り決めなのですか？

前払い賃料は、地主側や購入者側にもメリットがあるようです。

前払い賃料が実現する前は以下の通りです。
一般的にイメージしますと、地主が一括で大きな金額を受け取るということは、税金が膨れ上がります。地主にはデメリットです。そのため、月々の分納の方が国税庁から多くの税金を請求されずにすみます。
ただ、そうしてしまうと、購入者の月々の地代が倍以上になるため、不動産が安く手に入っても負担が大きくなってしまいます。

そこで、国税庁と国土交通省の取り決めで前払い賃料を定借期間に分割して、扱えるようにしています。

結果、地主に請求される税金も定借期間に分割された形になり、負担が少なくなります。購入者側にとっては、月々の土地賃料が安くなります。
また、もう一つメリットがあり、あるとき国内や海外転勤で家を手放さずに貸したいとした場合、確定申告時に定借期間で割った前払い賃料を必要経費として確定申告できます。

購入者にメリットとなるような仕組みです。
２３区内や国内で土地が高くてなかなか住めないような土地もにも定借物件はそれなりにあります。
私も知識がなかったのですが、ゲストサロンでセミナーなど実施しており、結構勉強になりました。

>92さん
非常にわかりやすい解説をありがとうございます。
てっきり売主の一方的な都合で徴収される費用かと思い込んでいたもので、
そうではないと知り安心致しました。
定借については解らない事の方が多い状態ですし、疑問点を全て書き出し、
セミナーで質問するのも良いかもしれませんね。

しかし売れてないようですね。借地というのがネックですよね結局は。

それなりに住まわれてる方がおり、時期的に妥当な供給のようです。まだ半分は建設中ですし。
想定で話されない方が良いです。

>敷地の権利形態 定期賃借権（期間 : 2017年9月20日～2088年7月末（解体期間含む）
>建物価額:40,864,000円～63,130,490円
>前払地代；21,704,940円～27,880,650円

2088年に建物も解体されますが、その時の所有者の権利は何が残っているのでしょうか？

値引きの提案を受けました。
今きめたらの前提でした。
買った方が良いですか？

値引き無しの人と気まずくないですかね？

解体して土地を返還するのが条件のため、何も残りません。
解体費用を積み立てているので、費用などの心配がいりません。

ここで所有権マンションのデメリットに気づくのですが、
建物の老朽化が目立ってくるとある程度の年数までは修繕積立で対応可能ですが、大抵30～40年計画のため費用が足りなくなります。
一括で徴収するのか、それまでに理事会で再計画を立てることになると思いますが、結果的に建て替えが視野に入ってきます。
その際、解体費用や建て替え資金を用意しておけば良いのですが、
解体費用で最低数百万円の用意、さらに建て替えのローンなどを組んで対応することになるのではないでしょうか（すみません、ここは憶測です、調べて見てください）。
資金を持ち合わせていない場合は、退去したいとしても所有権があるのでデベへ売却するのかどうするのか考えないといけないと思います。

そもそも、戦後70年経っての実績がないのでわかりません（40～50年程度が実績でしょうか）が、もともと住んでいた電々アパートや各所電々アパートも40年程度で解体が実績ですので、ほぼ建て替えが当然と考えます。
現在は技術も向上しているので、耐久性はあるのでそこは考慮していいと思います。
そういえば、公営団地も建て替えが話題になっておりますね。

＞97

最終的に自身で住むことに納得するかどうかだと思います。
そこが重要です。

早くに購入した方は好きな部屋を選べているので選択権利分の得をしています。
勝手な想像ですが、他の購入希望者と物件競合しないように配慮した結果かもしれません。

一般的な値引きの例ですが、企業によっては不動産の社割が適用される場合があります。

定借の場合、子孫に何も残らないのは確定ってことでOKですよね？
一方、所有権の場合は、70年後は地上100階建が普通になっているかもしれない。
そこまでじゃなくても、この場所で既存住民の立替費用をチャラにするくらいの大型物件
に立て替えられる可能性は充分にあると思うけど如何？

E街区の間取りをみて思ったのですが、ポーチと言われるのは一体どういう仕組みなのでしょうか。
共用廊下からドアを通じて入るようになっていますが、一つ一つのお部屋にこういった空間があり、
他の住人が立ち入りできないようになっているのでしょうか。

＞100さん

確定でＯＫです。
ただ、定借期間に物件所有者が亡くなられた場合は、相続は決まった計算式で算出されます。住める年数は限られている状況になると思いますが、相続としては節税効果があります。
相続は、一緒に住んでいるか、目的利用しているかで課税率がかなり変化すると理解しています。都内で親から相続しても住めない問題は多いですよね。

ところで、ゲストサロンへの訪問や資料などご覧になっておりますでしょうか。
こちらは、第一種低層住居専用地域のため、３階建て以上の建物は建てられません。世田谷中町が４階建てにできるのは、建物同士の距離が空いていること、さらに、傾斜を利用した土地の高低を若干彫り込んでレベル下げしているからです。中町社宅の時も４階建てが建てられたのは、ゆったりした空間だったからです。
桜新町駅北側を散策しますと、第一種低層住居専用地域でないところが多数ありますので、中高層マンションが建っており地下に１階を設けた工法になっています。結構、圧迫感のある街並みに感じるかもしれません。
さらに、この土地はＮＴＴ東日本の土地ですので、考えにくいと思います。東急不動産が表に立って所有者を手助けしているイメージが正しいです。もし、定借期間が終わったら、経済情勢を見て社宅やＮＴＴ都市開発のマンションが建つかもしれませんし、地盤の強度から低層（＋地下）局舎か研究所、もしくは研修所を立てるなど、いろいろな可能性が考えられます。

E90Jなど、ポーチの先にバルコニーがあって、そのバルコニーのところに扉がついているのが気になります。単なる避難路としての機能として扉がついているのでしょうか。普段は開閉することが出来るのかしら。
ポーチから入ることが出来るということになりますが、
大きめの荷物とか（例えば子供の三輪車など）を入れておいてもいいのでしょうかね？

>103 匿名さん

避難経路ではなく、出入りできる扉です。
扉から共用廊下が一直線構造のため、他住人とで対面しないように目隠し扉の構造にしているのでしょう。

通常セキュリティに配慮するはずですので。
内から外は、
洋室扉から外に出てバルコニー扉を開けて出ていける造りで、
外から内に入る際は、
家鍵と同じ鍵で解錠しては入れるのだと思います。

余談ですが、
このマンションは景観を損ねることなく、要所にしっかりと目隠し構造を取り入れているので、ストレスを感じません。
周りも落ち着いていていますし。

キッチンスペースやキッズスペースなどの施設があることに驚きました。
ママ友や子供の友達を作る機会にはなりますが、
どれだけ自由に使用して良い設備なのかは気になるところですね。
使用料金はかからないかなど、詳細が書かれておりませんでしたので。

キッチンテラス・キッズベースは、管理人さんが勤務されている時間帯であれば解錠されていますので、
自由に使えています。確か、夕方の鐘がなる頃までだったと思います。
全戸完成が９月以降ですので、今は、コンシェルジュではなく管理人さんが管理されています。
占有して利用したい場合は（週末などの休みの日が限定ですが）、時間単位で利用料を払う形となります。
中の雰囲気は、圧迫疳はあまりないです。角部屋に配置配置されていることから、外も見渡せ解放感があると思います。